II SA/Bd 326/14

Dnia 15 lipca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie: sędzia WSA Wojciech Jarzembski sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Protokolant: asystent sędziego Magdalena Gadecka-Kauczor po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 15 lipca 2014 roku sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. II SA/Bd 326/14 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta [...], ustalił opłatę adiacencką w wysokości 4.980,000 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we [...] oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr 3/5 ([...] KM 39), o pow. 0,3863 ha, ujawnionej w księdze wieczystej [...], spowodowanego budową ulicy [...],zobowiązując M.G. do jej zapłaty. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że inwestycja "Skomunikowanie terenów inwestycyjnych miasta [...] - przebudowa ulicy [...] do połączenia z rondem [...]- etap II" w ramach budowy ulicy [...] została zakończona 30 listopada 2011 r. - zgodnie z datą odbioru końcowego. W dniu 14 grudnia 2011 r. stworzono warunki do korzystania z drogi dla nieruchomości położonej we[...], oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 3/5, stanowiącej własność M.G.. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określona została przez rzeczoznawcę majątkowego, w formie operatu szacunkowego z zachowaniem zasad wynikających z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Wartość nieruchomości przed wybudowaniem drogi ustalono na 396.000,00 złotych, natomiast po wybudowaniu drogi wskazano, że wartość nieruchomości wynosi 412.600,00 złotych, Według organu operat pod względem formalno - prawnym spełniał wymogi wynikające z rozporządzenia. Wyliczając opłatę adiacencką ustalono ją w wysokości 4.980,00 złotych. Od decyzji odwołanie złożyła M.G.. W ocenie odwołującej, organ I instancji dopuścił się następujących nieprawidłowości: - nie zawiadomił w prawidłowy sposób o wyłożeniu operatu szacunkowego do wglądu i o możliwości wniesienia uwag, - wartość nieruchomości odwołującej została faktycznie obniżona w związku z wybudowaniem ulicy[...], gdyż wzrosło natężenie ruchu drogowego, a ścieżka rowerowa znacznie ogranicza wjazd i wyjazd na posesję skarżącej, - wybudowanie drogi znacznie ograniczyło możliwość wszelkich inwestycji z powodu 5-letniej karencji (dotacja z funduszy unijnych). Gazociąg do działki odwołującej się nie może zostać wykonany przez 5 lat ze względu na ogromne koszty odszkodowania dla firmy, która ją budowała, - wartość nieruchomości została w operacie naliczona wg całej infrastruktury technicznej nowej drogi. Rzeczoznawca nie powinien wliczać do tej wartości istniejącego oświetlenia ulicznego i sieci wodociągowej. Oświetlenie zostało jedynie przesunięte na drugą stronę drogi, a więc płacenie za media, które były, są nieuzasadnione, - w operacie zostały przyjęte dla porównania nieruchomości bez określenia ich danych adresowych, a takie dane są zbyt ogólnikowe; zatem wskazane ceny są nieadekwatne do stanu faktycznego cen nieruchomości ze wskazanych obszarów, - w operacie nie uwzględniono faktu, że nad działką przebiegają dwie linie wysokiego napięcia, a działka pozbawiona jest możliwości rozbudowy, co wpływa negatywnie na możliwość jej sprzedaży, - w operacie przyjęto powierzchnię działki bez odliczenia powierzchni dotyczącej ustanowionej służebności dojazdu dla działek sąsiednich, co powinno wpłynąć na obniżenie wartości działki, - wszczęte postępowania w sprawie naliczenia opłat adiacenckich dotyczą tylko niektórych, wybranych nieruchomości położonych przy ul. Obwodowej, co ma na celu uchybieniu terminowi, w którym można wszcząć i prowadzić takie postępowania w stosunku do niektórych działek. Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego we [...] z [...] uchylono w całości zaskarżoną decyzję i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Organ uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa i w związku z tym powinna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 3 ustawy) o gospodarce nieruchomościami. Wartości te określają rzeczoznawcy majątkowi. W ocenianej sprawie w dniu 9 sierpnia 2013 r. został sporządzony operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Operat, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie organu wydającego decyzję w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji takiej oceny nie dokonał, ograniczając się do stwierdzenia, że operat pod względem formalno - prawnym spełnia wymogi wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), a także stanowi dowód w sprawie. Organ odwoławczy podkreślił, że organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia jest logiczna, zupełna i wiarygodna (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1325/12). Opinia rzeczoznawcy majątkowego nie może być bezkrytycznie przyjmowana przez organ wydający decyzję, ale powinna być przez ten organ poddana ocenie co do wiarygodności i mocy dowodowej, a organ nie jest tą opinią związany. Przyjęcie określonych nieruchomości do porównania z szacowaną nieruchomością ma wpływ na wynik tej oceny, a w konsekwencji na wysokość opłaty adiacenckiej, dlatego też rzeczoznawca majątkowy powinien w treści operatu szacunkowego wyjaśnić, dlaczego do obliczenia wartości przedmiotowej działki przyjęto konkretne transakcje. Organ powołał się także na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Sz 59/11, w myśl którego, fakt, że działka posiada już dostęp do wybudowanej drogi, może oznaczać brak podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż w tej sytuacji budowa nowej, dodatkowej drogi może nie wpłynąć na wartość nieruchomości. Wątpliwości Kolegium budziła treść sporządzonego operatu szacunkowego, który nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości przyjęte do porównania są podobne do wycenianej nieruchomości w szczególności: - dlaczego przedmiotem badania (jako odniesienia) do określenia wartości rynkowej przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury były nieruchomości niezabudowane, podczas, gdy nieruchomość nr ew. 3/5 jest nieruchomością zabudowaną; wprawdzie zgodnie z § 40 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości, to jednak organ winien wyjaśnić dlaczego pod uwagę nie zostały wzięte podobne nieruchomości niezabudowane; -nieruchomości przyjęte do porównania nie zostały szczegółowo wskazane, opisane, co uniemożliwia ich identyfikację, a tym samym ocenę ich podobieństwa do wycenianej nieruchomości (tj. brak danych adresowych poszczególnych nieruchomości, a jedynie wskazane ulice, brak opisania cech charakterystycznych nieruchomości), - brak odniesienia w operacie do zgłaszanych, podczas oględzin nieruchomości dnia 30 lipca 2013 r. (protokół z czynności rzeczoznawcy majątkowego) zastrzeżeń w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej. W oględzinach wziął udział - mąż odwołującej się który nie jest współwłaścicielem nieruchomości. Jak wynika bowiem z wypisu z ewidencji gruntów sporządzonego na dzień 21 maja 2013 r. jedynym właścicielem działki nr ew. 3/5 jest odwołująca się. Organ winien zatem wyjaśnić czy w przeprowadzeniu dowodu w postaci oględzin brała udział przypadkowa osoba (nie strona) czy też upoważniony pełnomocnik strony; - brak wyjaśnienia, czy wyceniana nieruchomość miała już dostęp do wybudowanej drogi, co wydaje się istotne przy ocenie wystąpienia wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem nowej drogi, mając na uwadze utrudnienia w dostępie do przedmiotowej nieruchomości z nowej drogi. Organ zauważył też, że w aktach sprawy brak jest dowodu na okoliczność stworzenia warunków do korzystania z drogi dla nieruchomości skarżącej. Organ wskazał, że takie warunki zostały stworzone w dacie 14 grudnia 2011 r. jednak akta sprawy zawierają jedynie dowód na okoliczność odbioru końcowego robót drogi, tj. protokół końcowego odbioru robót z dnia 30 listopada 2011 r. Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ wskazał, że - w odniesieniu do zarzutu dotyczącego zasadności naliczenia opłaty adiacenckiej w związku ze zmianą wartości nieruchomości, to takie działanie organu I instancji co do zasady znajduje umocowanie w przepisach prawa. Nie budzi wątpliwości fakt, że wybudowanie ulicy [...], stanowiące część większej inwestycji wpłynęło na sposób korzystania z tej drogi dla nieruchomości położonej przy ul. [...]. Podniesienie standardu korzystania z tej drogi stanowi ulepszenie, którego konsekwencją prawną jest możliwość naliczenia przez organ stosownej z tego tytułu opłaty (we wskazanym przez ustawę terminie). Oznacza to, że kwestionowanie przez skarżącą naliczenia takiej opłaty nie znajduje uzasadnienia prawnego; -zarzut, iż organ I instancji dokonał wybiórczego wszczęcia postępowań w celu naliczenia takiej opłaty jedynie w stosunku do niektórych nieruchomości pozostaje bez znaczenia dla spornej sprawy. Organ właściwy do ustalenia opłaty posiada uprawnienie, a nie obowiązek prowadzenia postępowania w tym przedmiocie. Oznacza to, że działanie organu w tym zakresie jest fakultatywne, a nie obligatoryjne, zatem brak jest podstaw prawnych do zobowiązania organu do prowadzenia takich postępowań wobec wszystkich nieruchomości. W spornej sprawie badaniu podlega wyłącznie kwestia prawidłowości naliczenia opłaty w stosunku do danej, konkretnej nieruchomości, a prowadzenie takich postępowań w stosunku do innych działek pozostaje bez wpływu na niniejsze postępowanie; - co do zarzutu, iż wybudowanie drogi znacznie ograniczyło możliwość wszelkich inwestycji z powodu 5-letniej karencji (dotacja z funduszy unijnych), a gazociąg do działki odwołującej nie może zostać wykonany przez 5 lat ze względu na ogromne koszty odszkodowania dla firmy, która ją budowała, to okoliczność ta pozostaje bezprzedmiotowa w niniejszej sprawie. Potencjalne ograniczenia możliwości zagospodarowania działki w przyszłości stanowią hipotetyczne twierdzenia odwołującej. Tymczasem, zgodnie z zasadą praworządności, zawartą w art. 6 k.p.a., organy administracji publicznej działają na podstawie prawa, a przy orzekaniu obowiązane są uwzględniać aktualny stan faktyczny sprawy; Kwestią sporną natomiast pozostaje wysokość naliczonej opłaty adiacenckiej. Kolegium nie podzieliło stanowiska odwołującej, iż wybudowanie drogi wręcz zaniżyło wartość jej nieruchomości w sposób nie pozwalający na ustalenie opłaty. Odniesienie do kwestii wskazanych przez skarżącą, tj. brak uwzględnienia istniejących linii energoelektrycznych oraz obciążenia nieruchomości służebnością drogową, powinny znaleźć odzwierciedlenie w operacie i następnie w uzasadnieniu decyzji organu I instancji; - Kolegium podzieliło zastrzeżenia odwołującej odnośnie do ustalonej opłaty, która nie została poddana ocenie merytorycznej przez organ I instancji (a jedynie formalno -prawnej). Skarżąca wprawdzie nie wskazała żadnego przepisu prawa materialnego, czy procesowego, których naruszenia dopuścił się organ I instancji, nie powołała także żadnego kontrdowodu w zakresie oszacowania wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem drogi, jednak organ odwoławczy dopatrzył się nieprawidłowości w sporządzonym operacie szacunkowym. W ocenie Kolegium, ponownej ocenie powinny zostać poddane dane merytoryczne dotyczące nieruchomości przyjętych jako podobne do działki skarżącej, a stanowiące punkt odniesienia do wyceny. Wskazane w tabelach nieruchomości nie zawierają danych adresowych, lecz jedynie ogólnikowe określenie ich położenia - zatem brak jest możliwości oceny merytorycznej dokonanych porównań i tym samym oceny prawidłowości przyjętych przez rzeczoznawcę założeń w zakresie cech tych nieruchomości (ich standardu), W odniesieniu do twierdzenia odwołującej, iż wartość nieruchomości została w operacie naliczona wg całej infrastruktury technicznej nowej drogi (tj. z oświetleniem ulicznym i istniejącą siecią wodociągową), organ wskazał, że z operatu wynika wprost, że celem wyceny było oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości z tytułu budowy ulicy Obwodowej wraz z chodnikami z obu stron i zjazdami do posesji w ramach wskazanej inwestycji, zakończonej w dniu 30 listopada 2011 r. Brak jest wskazania w tej opinii innej infrastruktury, wskazanej przez odwołującą; Jeśli chodzi o zarzut, iż organ I instancji nie zawiadomił skarżącej w prawidłowy sposób o wyłożeniu operatu szacunkowego do wglądu i o możliwości wniesienia uwag, to uznano, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Operat szacunkowy, jako postać opinii biegłego o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. stanowi dowód w sprawie, co oznacza, że zastosowanie znajdują przepisy ogólne rozdziały 4 k.p.a. Zgodnie z art. 79 § 1 K.p.a., strona powinna być zawiadomiona o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu ze świadków, biegłych lub oględzin przynajmniej na siedem dni przed terminem. Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia (§ 2). Z akt sprawy wynika, że organ dopełnił ww. obowiązku, gdyż pismem z dnia 8 lipca 2013 r. zawiadomił odwołującą o zamiarze przeprowadzenia oględzin na terenie nieruchomości z udziałem biegłego w dniu 30 lipca 2013 r. Odwołująca potwierdziła odbiór tego zawiadomienia (zwrotne potwierdzenie odbioru pisma przez męża - dorosłego domownika strony - w aktach sprawy) i najprawdopodobniej skorzystała z tego uprawnienia, o czym świadczy treść protokołu z czynności rzeczoznawcy majątkowego sporządzona w dniu 30 lipca 2013 r. W sytuacji, gdy organ I instancji wyjaśni czy pełnomocnik strony (mąż) brał udział w przeprowadzonym dowodzie z oględzin, a także wniósł swoje uwagi na piśmie, potwierdzając je własnoręcznym podpisem nie będzie można uznać zarzutu, iż stronie nie zapewniono w sprawie czynnego udziału. Ponadto, przekazana dokumentacja sprawy zawiera również dowód na pisemne zawiadomienie strony o możliwości zapoznania się z całością dokumentacji akt sprawy, a w szczególności z treścią sporządzonego operatu (pismo organu z dnia 29 października 2013 r. wraz z dowodem doręczenia pisma w sposób zastępczy). Prezydent nie uchybił obowiązkowi wynikającemu z art. 156 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby. Twierdzenie skarżącej nie znajduje zatem odzwierciedlenia w istniejącym stanie faktycznym sprawy. Stwierdzone uchybienia w ocenie Kolegium oznaczają, że organ I instancji nie ustalił w sposób prawidłowy stanu faktycznego sprawy, czym naruszył art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Skoro konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, organ odwoławczy, na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji w całości i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. We wniesionej do Sądu skardze zainteresowana zarzuciła naruszenie Konstytucji przez wybiórcze prowadzenie postępowań o ustalenie opłaty adiacenckiej. Takie postępowanie prowadzono wobec niektórych osób prywatnych, pomijając jednostki gospodarcze i państwowe co prowadzi do nierówności i dyskryminacji. W skardze wskazała na przepisy procedury, którymi powinien kierować się organ prowadząc postępowanie. Skarżąca zarzuciła, że w operacie nie jest wyszczególnione za jaką infrastrukturę naliczona jest opłata. Według organu opłata jest naliczona również za przebudowę istniejącego oświetlenia. Skarżąca wskazała też, że organ udzielił błędnej odpowiedzi, że ścieżka rowerowa jest po wschodniej stronie ul. [...], podczas gdy jest po zachodniej stronie ok. 3 m od granicy nieruchomości skarżącej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie zauważyć należy, iż zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy te sprawują kontrolę zaskarżonych decyzji pod względem ich zgodności z prawem (legalności). W związku z powyższym usunięcie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego może nastąpić tylko wówczas, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy naruszyły prawo materialne lub przepisy postępowania w zakresie określonym w art. 145 § 1 pkt 1 - 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm. - dalej jako "p.p.s.a."). Powołana regulacja oznacza, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, nie ocenia też decyzji organu pod kątem jej słuszności, zgodności z zasadami współżycia społecznego czy celowości, a jedynie bada czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w sposób o którym mowa w art. 145 p.p.s.a. tj. stopniu mającym (w odniesieniu do naruszenia prawa materialnego) czy mogącym mieć (w odniesieniu do naruszenia prawa procesowego) wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 133 § 1 i 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy i nie jest też związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W tak zakreślonych granicach kontroli Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia sprawy stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) wraz z przepisami wykonawczymi oraz przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 143 ust. 2 ustawy, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 ustawy). W tych okolicznościach zarzut, iż organ wybiorczo wszczął postępowanie w celu naliczenia takiej opłaty jedynie w stosunku do niektórych nieruchomości nie jest zasadny. Organ odwoławczy słusznie wskazał, że organ właściwy do ustalenia takiej opłaty posiada uprawnienie, a nie obowiązek prowadzenia postępowania w tym przedmiocie. Brak jest podstaw prawnych do zobowiązania organu do prowadzenia takich postępowań wobec wszystkich nieruchomości, a postępowanie prowadzone wobec skarżącej co do zasady nie narusza prawa. W spornej sprawie badaniu podlega wyłącznie kwestia prawidłowości naliczenia opłaty w stosunku do danej, konkretnej nieruchomości, a prowadzenie takich postępowań w stosunku do innych działek pozostaje bez wpływu na niniejsze postępowanie. Jeśli chodzi natomiast o naruszenie art. 7 i 32 Konstytucji RP, to fakt, że nie wszczęto postępowania o naliczenie opłaty adiacenckiej wobec innego podmiotu nie oznacza, że takie postępowanie nie będzie prowadzone, a po drugie o naruszeniu zasady równości można mówić, gdy w tych samych okolicznościach faktycznych i prawnych dochodzi do nierównego traktowania podmiotów. To, że wszczęto postępowanie wobec skarżącej nie oznacza automatycznie nierówności w stosunku do innych podmiotów, jeśli działanie organów jest fakultatywne i odbywa się w granicach prawa. Skarżąca natomiast nie wskazała ze względu na jakie cechy czuje się dyskryminowana. Przede wszystkim należy jednak podkreślić, że zaskarżona decyzja jest rozstrzygnięciem formalnym, uchylającym decyzję organu I instancji i nie rozstrzyga definitywnie o prawach i obowiązkach skarżącej. Ponownie rozstrzygając sprawę organ wypowie się o zasadności naliczenia opłaty adiacenckiej; skoro decyzja organu I instancji została uchylona przez organ odwoławczy. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 ustawy). Zgodnie zaś z art. 146 ust. 1a ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2). Rada Miasta [...] na mocy uchwały Nr XLVIII/253/10 z dnia 22 października 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj - Pom. z 2010 r. Nr 185, poz. 2448) stanowiącej zmianę uchwały Rady Miasta [...] Nr 6/XIV/2008 z dnia 25 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Kuj. - Pom. z 2008 r. Nr 49, poz. 739), ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości 30% wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej z art. 146 ust. 1 ustawy. Wzrost wartości musi zatem pozostawać w związku przyczynowym z wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej. Taki wzrost wartości nieruchomości musi być udokumentowany przez operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Celem wyceny było oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości z tytułu budowy ulicy Obwodowej wraz z chodnikami z obu stron i zjazdami do posesji w ramach wskazanej inwestycji, zakończonej w dniu 30 listopada 2011 r. Warunkiem prawidłowego określenia opłaty adiacenckiej zgodnie z przepisami prawa musi być prawidłowo ustalony stan faktyczny sprawy. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że budzi on uzasadnione wątpliwości i konieczne stało się jego uzupełnienie przez organ I instancji. Konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Postępowanie wymagało uzupełnienia w znacznej części, (oceny operatu w całokształcie) a poszczególne nieprawidłowości zostały wykazane w decyzji organu II instancji. Te wszystkie nieprawidłowości miały znaczny zakres, a każda z nich miała wpływ na wynik sprawy. W sytuacji, gdy podstawowy dowód w sprawie, tj. operat szacunkowy budził wątpliwości to koniecznym stało się uchylenie decyzji pierwszoinstancyjnej, gdyż w przeciwnym wypadku oznaczałby to prowadzenie de facto przez organ II instancji postępowania w całości. Takie działanie kłóciłoby się z m.in. zasadą ogólną postępowania administracyjnego, wynikającą z art. 15 k.p.a., zgodnie z którą, postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne; Zgodnie z art. 152 ust. 1 ustawy, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca przyjął - jako metodę określenia wartości nieruchomości - podejście porównawcze polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są, ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 4). Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie poddał ocenie sporządzonego operatu a ten budzi istotne wątpliwości, na które zwrócił uwagę organ odwoławczy. W tych okolicznościach Sąd uznał, ze organ odwoławczy uchylając decyzję organu I instancji nie naruszył przepisu prawa (głównie art. 138 § 2 Kpa). Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił