II SA/Bd 341/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz (spr.) sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant starszy asystent sędziego Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2016 r. sprawy ze skargi E. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] września 2015r. nr [...] Burmistrz działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 j. t.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 j. t.) oraz §1 pkt 1 uchwały nr XXI/175/2008 Rady Miejskiej w Gniewkowie z dnia 31 marca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego z dnia 12 maja 2008 r. Nr 70 poz. 1165, z urzędu ustalił opłatę adiacencką w wysokości 7.103,10 zł (słownie: siedem tysięcy sto trzy złote 10/100) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] o pow. 0,2537 ha, położonej w miejscowości G. przy ul. K., w związku z dokonanym jej podziałem na działki o nr [...], i zobowiązał do jej uiszczenia E. Ś. Do wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej doszło na podstawie następujących okoliczności sprawy: W dniu 31 marca 2008 r. Rada Miejska w Gniewkowie podjęła uchwałę nr XXI/175/2008 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego w dniu 12 maja 2008 r. Nr 70 poz. 1165. Po wejściu w życie powyższej uchwały, na wniosek E. Ś., Burmistrz decyzją z dnia [...].01.2013 r. zatwierdził podział działki nr [...], położonej w miejscowości G. przy ul. K., na działki nr [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...].02.2013 r. W dniu [...] sierpnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy złożył przygotowany operat szacunkowy. W dniu [...] października 2013 r. Burmistrz wydał decyzję administracyjną ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 3.472,20 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] położonej w miejscowości G. przy ul. K., w związku dokonanym jej podziałem. E. Ś. złożył odwołanie od w/w decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ ten w dniu [...] grudnia 2013 r., po rozpatrzeniu odwołania strony postępowania, wydał decyzję utrzymującą w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Na skutek skargi ww. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, wyrokiem z dnia 3 września 2014 r. sygn. akt II SA/Bd 245/14, uchylona została decyzja SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza z dnia [...] października 2013 r. Ponownie zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego – M. K., w celu weryfikacji sporządzonej wyceny i określenia wzrostu wartości nieruchomości gruntowej nr [...]. Biegły dostarczył ponowny operat szacunkowy oraz wyjaśnienie dotyczące różnicy w wysokości opłaty adiacenckiej. W dniu [...] kwietnia 2015 r. Burmistrz wydał kolejny raz decyzję administracyjną ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 7.856,70 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] położonej w miejscowości G. przy ul. K., w związku dokonanym jej podziałem. E. Ś. złożył odwołanie od w/w decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego z tym skutkiem, że w dniu [...] czerwca 2015 r. organ II instancji wydał decyzję uchylającą w całości zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W dniu [...] sierpnia 2015 r. do organu I instancji został złożony kolejny przygotowany przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, który posłużył do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 7.103,10 zł w wymienionej na wstępie decyzji Burmistrz z dnia [...] września 2015r. nr [...]. W ocenie organu I instancji przedstawiony przez biegłego operat szacunkowy jest spójny i logiczny, uwzględnia wszystkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, zawiera także spójne opisy nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania parami. Operat jest zrozumiały i po jego analizie nie budzi wątpliwości fakt, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Organ dokonał oceny dokumentów pod względem formalnym, wypełniając dyspozycję art. 80 k.p.a. i uznał przygotowany operat szacunkowy jako wiarygodny. Organ uznał, że w skutek dokonanego podziału działki nr [...] nastąpił wzrost jej wartości. Rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości dz. nr [...] przed podziałem na kwotę 75.044,00 zł, natomiast po jej podziale na kwotę 98.721,00 zł. Różnica wzrostu wartości wyniosła 23.677,00 zł. Organ I instancji w oparciu o §1 pkt 1 uchwały nr XXI/175/2008 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich Rada Miejska wyliczył opłatę adiacencką w następujący sposób: 30 % x 23.677,00 zł = 7.103,10 zł. Do organu I instancji wpłynęło pismo E. Ś. z dnia [...] października 2015 r., zawierające pytania i zarzuty wobec rzeczoznawcy majątkowego. Następnie w dniu [...] listopada 2015 r., wpłynęło do Burmistrza odwołanie z [...] października 2015 r., skierowane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w którym E. Ś. wniósł o uchylenie decyzji Burmistrza z dnia [...] września 2015 r. W uzasadnieniu odwołania wnioskodawca wskazał, iż nie miał możliwości uczestniczenia w pełni w postępowaniu administracyjnym (np. oględzinach nieruchomości, o których został poinformowany zbyt późno). Ponadto odwołujący się przedstawił szereg zarzutów, co do poszczególnych nieruchomości wziętych przez rzeczoznawcę do porównania, a które w jego opinii nie są podobne. Zdaniem odwołującego się w treści operatu szacunkowego rzeczoznawca popełnił błędy. Zdaniem ww., za nieuzasadnione należy uznać rozszerzenie przez rzeczoznawcę majątkowego okresu, z jakiego uwzględniał on transakcje wzięte do porównania. Rzeczoznawca, w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r., odniósł się do zarzutów odwołującego, uznając je za bezpodstawne i bez znaczenia w niniejszej sprawie oraz zastosował się do zaleceń wynikających z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, opisanego wyżej. Decyzją z dnia [...] stycznia 2016r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 §1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 98a ust. 1, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji. Organ II instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia stwierdził, że w przedmiotowym postępowaniu operat szacunkowy, na podstawie którego określono wzrost wartości nieruchomości, a co za tym idzie wysokość opłaty adiacenckiej, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – M. K., który zastosował podejście porównawcze i metodę porównania parami do określenia wartości nieruchomości oraz podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do wyceny gruntu pod drogę wewnętrzną. Rzeczoznawca wziął w operacie pod uwagę nieruchomości z rynku lokalnego, terenu gminy, wszystkie nieruchomości zostały szczegółowo opisane. Biegły na stronie 23 operatu przedstawił 19 nieruchomości wziętych pod uwagę przed podziałem wraz z uzasadnieniem ich przyjęcia. Nieruchomości porównywane po podziale zostały przedstawione na stronie 27 operatu. Nieruchomości przyjęte pomocniczo z rynku poza lokalnego nie zostały przyjęte do wyceny. Po analizie 19 nieruchomości, dla wyceny przed podziałem przyjęto 4 nieruchomości najbardziej podobne z 5 możliwych, występujących na terenie gminy, różnice w dostępie zostały w wycenie odpowiednio uwzględnione. Organ odwoławczy uznał, że prawidłowo rzeczoznawca wskazał, iż na żadnym rynku nie ma nieruchomości identycznych i dlatego należy ceny skorygować. Wagi cech wpływających na wartość nieruchomości zostały wyznaczone z rynku gminy i przy ich pomocy są korygowane różnice. Do wyceny po podziale zastosowano nieruchomości z ulicy Z. w G., które mają takie same wielkości i są położone najbliżej nieruchomości wycenianej. Zastosowano również do wyceny nieruchomości z ulicy I. i P. w G. Do wyceny zastosowano cechy, którym przypisano następujące położenie: 28%, infrastruktura techniczna 4 %, dostępność 6%, wielkość działki 37%, atrakcyjność i sąsiedztwo 14%, kształt i możliwości inwestycyjne 5%, przeznaczenia 6%. Odnosząc się do zarzutów zwartych w odwołaniu SKO wskazało, że strona ma prawo a nie obowiązek uczestnictwa w oględzinach nieruchomości, z którego to prawa właściciel nieruchomości miał możliwość skorzystać. Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji dochował wszelkich przepisów dotyczących uczestnictwa strony w postępowaniu. Dodał nadto, że zarzuty o niepodobieństwo nieruchomości wziętych do porównania i określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej czynności nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. Na żadnym rynku nie ma nieruchomości identycznych czy tożsamych, dlatego zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy ceny skorygować. Wagi cech wpływających na wartość zostały wyznaczone z rynku gminy i przy ich pomocy są korygowane różnice. Wszelkie drobniejsze usterki operatu wskazane przez właściciela nieruchomości zostały wyjaśnione w piśmie rzeczoznawcy z dnia [...] stycznia 2015 r. Kolegium wyjaśnienia rzeczoznawcy uznało za wystarczające i wiarygodne. W ocenie Kolegium, treść operatu sporządzonego w niniejszej sprawie pozwala na przyjęcie, że analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są podobne. Organ podkreślił, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z identycznością. Poza tym operat szacunkowy jest dowodem, który podlega ocenie organu. Kolegium stwierdziło, że operat został sporządzony w zgodzie z powołanymi w podstawie prawnej orzeczenia obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. SKO wskazało, iż w celu skutecznego zakwestionowania sporządzonego operatu odwołujący się mógł skorzystać z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami – przedstawić przeciwdowód (kontrwycenę) tj. ponowny operat szacunkowy lub też opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców, co do prawidłowości sporządzonych w sprawie operatów. W niniejszym postępowaniu takich dowodów jednak nie przedstawiono. Zdaniem Kolegium, żaden z zarzutów odwołującego się nie zasługuje na uznanie w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji. E. Ś. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2016r. [...], w której zażądał uchylenia tej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza z dnia [...] września 2015r. W uzasadnieniu skargi stwierdził, że organ nie ustosunkował się do wielu zarzutów opisanych w odwołaniu. Wskazał na brak zapewnienia jemu czynnego udziału w postępowaniu. W treści skargi, podobnie jak w odwołaniu, skarżący prowadzi polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy zawartymi w operacie szacunkowym. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wraz z argumentami zawartymi w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sąd administracyjny kontroluje legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego, czyli jego zgodność z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i procesowego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2016r., poz. 718 ze zm. – dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym zaskarżona decyzja może być uchylona tylko wówczas, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie (art. 145 §1 pkt 1 p.p.s.a.). Ponadto sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.), a także stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji w oparciu o powyższe kryteria, Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, co czyni skargę nieuzasadnioną. Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Podstawę materialno-prawną do wydania rozstrzygnięcia w tym przedmiocie stanowią przepisy art. 98a ust. 1 , art. 147 oraz art. 148 ust. 1- 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2015r., poz. 1774). Przypomnieć należy, że w przedmiotowej sprawie WSA w Bydgoszczy orzekając w wyroku z dnia 15 września 2014r., sygn. akt II SA/Bd 245/14, uwzględnił skargę skarżącego wniesioną na decyzję SKO z dnia [...] grudnia 2013r., nr [...], z tym skutkiem, że uchylił decyzję organu I i II instancji. Sąd zakwestionował prawidłowość operatu szacunkowego pod względem formalnym. Brak opisu nieruchomości przyjętych do porównania w sposób pozwalający na ich bliższe zindywidualizowanie i zidentyfikowanie, uniemożliwiał dokonanie kontroli prawidłowości i przydatności dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego. Operat wówczas sporządzony nie wskazywał "konkretnych" danych, dotyczących położenia porównywanych nieruchomości, tj. w szczególności numerów działek, ksiąg wieczystych. Sąd miał wątpliwości, czy rzeczoznawcza przyjął do porównania rzeczywiście nieruchomości podobne. Uchybienie w powyższym zakresie przesądziło o naruszeniu przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, ponieważ sporządzony operat szacunkowy był ogólnikowy, nieczytelny i niemożliwy do zweryfikowania. Na podstawie art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu, wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Organy ponownie rozpoznając sprawę, miały obowiązek zastosować się do wskazań zawartych w powyższym wyroku. W ocenie składu Sądu obecnie rozpoznającego sprawę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w ramach prowadzonego postępowania dowodowego, prawidłowo oceniło operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. M. K. z dnia [...] lipca 2015r. Operat szacunkowy dodatkowo został wzbogacony wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego w związku z wątpliwościami podniesionymi przez skarżącego w odwołaniu. Biegły w piśmie z dnia [...] stycznia 2016r. wyraził stanowisko, odniósł się do zarzutów i argumentów podnoszonych w odwołaniu. Analiza operatu szacunkowego uzupełnionego wyjaśnieniami biegłego potwierdza zastosowanie przy wycenie podejścia porównawczego i metody porównania parami do określenia wartości nieruchomości oraz podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do wyceny gruntu pod drogę wewnętrzną. Biegły zastosował się do zaleceń Sądu zawartych w ww. wyroku i wziął pod uwagę przy wycenie nieruchomości z rynku lokalnego, terenu gminy. Wszystkie nieruchomości zostały szczegółowo opisane (strona 23 operatu przedstawia 19 nieruchomości wziętych pod uwagę przed podziałem wraz z uzasadnieniem ich przyjęcia). Nieruchomości porównywane po podziale zostały przedstawione na stronie 27 operatu. Nieruchomości przyjęte pomocniczo z rynku poza lokalnego, nie zostały przyjęte do wyceny. Sposób wyceny nieruchomości i czynności podejmowanych przez biegłego zawiera operat szacunkowy. Ponadto, organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dokonał pisemnej analizy operatu szacunkowego wyjaśniając, że po analizie z 19 nieruchomości, dla wyceny przed podziałem przyjęto 4 nieruchomości najbardziej podobne z 5 możliwych występujących na terenie gminy, różnice w dostępie zostały w wycenie odpowiednio uwzględnione. Sąd potwierdza stanowisko organu odwoławczego jako słuszne, że prawidłowo rzeczoznawca wskazał, iż na żadnym rynku nie ma nieruchomości identycznych i dlatego należy ceny skorygować. Analiza operatu szacunkowego dokonana przez organ II instancji w uzasadnieniu decyzji jest prawidłowa. W ocenie Sądu nie ma zatem potrzeby ponownego powtarzania w uzasadnieniu wyroku spostrzeżeń organu odwoławczego, które wypływają wprost z operatu szacunkowego i zostały zawarte w uzasadnieniu przez organ II instancji, które zostało przytoczone przez Sąd w uzasadnieniu stanu faktycznego niniejszego uzasadnienia. W ocenie Sądu, rzeczoznawca przy wycenie posłużył się nieruchomościami podobnymi. Operat został sporządzony w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wobec powyższego zarzuty, które zostały podniesione w skardze przeciwko operatowi szacunkowemu nie zasługują na uwzględnienie, ponieważ wkraczają w ocenę merytoryczną, do czego uprawniona jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oznacza to, że ani organ ani Sąd nie posiadają uprawnień w tym zakresie. Do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wymagana jest wiedza specjalistyczna z danej dziedziny, czego Sąd ani organ nie posiadają. Należy uwzględnić, iż chociaż podstawę ustalenia kwoty opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, to jednak jest to tylko opinia podlegająca ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Operat jest szczególnym dowodem, bowiem zawiera wiadomości specjalne, jakich nie posiada organ, ustalający opłatę adiacencką, ani sąd, oceniający decyzje w sprawie takiej opłaty. Jak wskazuje się w piśmiennictwie (np. w komentarzu do art. 154 i art. 156 u.g.n. E. Bończak-Kucharczyk – LEX 2014 r.), zarówno art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy u.g.n. nie określają bliżej, czym jest operat szacunkowy, ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". Natomiast na podstawie zawartego w ustawie (art. 159) upoważnienia dla Rady Ministrów, organ ten określił w drodze rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, m.in. sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (rozdział 4; § 55–58). Jak wynika z przepisów tego rozporządzenia, chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w rozporządzeniu informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Jak wskazuje NSA w licznych wyrokach, operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z dnia 13 marca 2008 r. sygn.. akt I OSK 374/07, LEX nr 454007). Podsumowując, operat szacunkowy jest dokumentem w tym znaczeniu, że ze względu na zawartą w nim treść stanowi dowód okoliczności mającej znaczenie prawne; stanowi dowód, że nieruchomość w nim opisana ma określoną wartość, która stanowi podstawę ustalenia ceny. Z uwagi na treść, operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a., zawiera bowiem wiadomości specjalne. Zatem, organ rozpoznający sprawę, który nie posiada wiadomości specjalnych, jakimi dysponuje biegły, może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, przede wszystkim pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Ogólnie wskazuje się w orzecznictwie NSA, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11). Nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia. Zdaniem Sądu, wybór poszczególnych transakcji do porównania należy do "wiadomości specjalnych". Zakresie poprawności tego doboru mogłaby się wypowiedzieć jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, o jakiej mowa w ww. art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższego szczegółowe zastrzeżenia co do poprawności materiału przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego nie mogły odnieść zamierzonego skutku, ponieważ wkraczają w wiedzę specjalistyczną i przekraczają uprawnienia kontrolne Sądu. Zgodnie z art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. W celu ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości organ przeprowadził ponowny dowód z oględzin oraz operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, organ zapewnił skarżącemu czynny udział w postępowaniu. Skutecznie poinformował stronę postępowania o ponownym przeprowadzeniu dowodu z oględzin w/w nieruchomości wyznaczając termin tych oględzin na dzień [...] stycznia 2015. (w aktach sprawy pismo z dnia [...] stycznia 2015). Skarżący w dniu [...] stycznia 2015r., w piśmie z dnia [...] stycznia 2015 r., wystąpił o zmianę wyznaczonego terminu z przyczyn zdrowotnych (zwolnienie lekarskie z dnia [...] stycznia 2015 r. ). Organ pismem z dnia [...] lutego 2015r. organ poinformował stronę postępowania, iż prośba nie może zostać pozytywnie rozpatrzona i oględziny przedmiotowej nieruchomości zostały przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego w pierwotnie wyznaczonym terminie. W dniu [...] lutego 2015. do Burmistrza wpłynęło pismo skarżącego z dnia [...] lutego 2015r., z prośbą o przerwanie kontynuacji prowadzonego postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] położonej w G. przy ul. K. Pismem z dnia [...] marca 2015r. organ poinformował stronę postępowania, iż jest to niemożliwe, gdyż stan zdrowia strony postępowania nie ma wpływu na bieg postępowania administracyjnego, a zgodnie z przepisami prawa strona może wyznaczyć pełnomocnika. Pismem z dnia [...] marca 2015r., organ skutecznie poinformował stronę postępowania o możliwości wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego, wyznaczając skarżącemu siedmiodniowy termin od dnia doręczenia zawiadomienia, w celu umożliwienia zapoznania i wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji. Strona z tego przywileju w wyznaczonym terminie nie skorzystała. W dniu [...] kwietnia 2015r. do Burmistrza wpłynęło pismo skarżącego o sporządzenie i przesłanie za pośrednictwem poczty kserokopii aktualnego operatu szacunkowego. Pismem z dnia [...] kwietnia 2015r. dokument ten został przesłany stronie postępowania. Pismem z dnia [...] lipca 2015 r. strona postępowania została powiadomiona o przeprowadzeniu dowodu z oględzin na terenie nieruchomości (przed podziałem nr [...]) w miejscowości G. przy ul. K. Z powyższego opisu korespondencji prowadzonej przez organ ze skarżącym wynika, że skarżący na bieżąco był informowany o wszystkich czynnościach. Został również pouczony przez organ o możliwości ustanowienia pełnomocnika o ile stan zdrowia nie pozwalał skarżącemu osobiście uczestniczyć w czynnościach. Dodać należy, że nie była konieczna obecność skarżącego przy oględzinach nieruchomości, przeprowadzanych przez biegłego w związku z dokonywaną wyceną. Podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, będąca opinią i tylko ta opinia podlega ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością, jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 k.p.a.( vide: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 lipca 2009r. sygn. akt IV SA/Po 93/09- LEX nr 553457). Obowiązek ponoszenia opłaty adiacenckiej spoczywa na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Na podstawie zebranego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie wykazano, że właścicielem działki o nr [...] na dzień, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczną był E. Ś. (odpis księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów). W tym stanie rzeczy Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił, jako nieuzasadnioną.