II SA/Bd 687/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz sędzia WSA Elżbieta Piechowiak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi G. C. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Wojewody na rzecz G. C. kwotę 1500 (tysiąc pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2023 r. nr [...] Wojewoda K. – P. (zwany dalej "Wojewodą"), po rozpatrzeniu odwołania G. C., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] listopada 2022 r. nr [...].AM, którą to decyzją Starosta ustalił na rzecz M. P. i I. P. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość gruntową położoną w C., przy ul. [...], obręb 12, oznaczoną jako działki nr [...] i 71. Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, zwanej w skrócie u.g.n.") działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W myśl ust. 3 ww. art. 98 za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem, natomiast jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela ustala się odszkodowanie według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wojewoda podniósł, że ww. nieruchomość (obejmująca działki nr [...] i [...]) zgodnie z ostateczną decyzją B. C. z [...] lutego 2020 r. nr [...] zatwierdzającą podział nieruchomości, została wydzielona pod drogę publiczną (gminną) i z mocy prawa przeszła na własność G. C.. Poprzedni właściciele (M. P. i I. P.) oraz B. C. nie doszli do porozumienia w kwestii umownego uregulowania odszkodowania za przedmiotowe działki, wobec czego wystąpili do Starosty [...] z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za nieruchomości wydzielone pod drogę publiczną w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n. Starosta T. (zwany dalej "Starostą") [...] maja 2021 r. wydał decyzję ustalającą odszkodowanie, jednakże została ona uchylona decyzją Wojewody z [...] lipca 2021 r. nr [...], a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Sprzeciw od tej decyzji Wojewody został oddalony wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Bd 1028/21. Zdaniem Sądu organ odwoławczy prawidłowo uznał, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Zaistniały przesłanki do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. W przyjętym przez organ I instancji operacie majątkowym z [...] lutego 2021 r. rzeczoznawca majątkowy E. D. – C. określając wartość przedmiotowej nieruchomości stwierdziła niewystarczającą ilość transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnymi i nie badając rynku regionalnego, w celu ustalenia wartości nieruchomości przyjęła przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Sąd uznał za słuszne wykluczenie tak sporządzonego operatu sporządzonego z powodu błędu polegającego na zaniechaniu analizy rynku regionalnego nieruchomości drogowych. Wojewoda wskazał, że w sporządzonym w ponownym postępowaniu operacie szacunkowym z [...] lipca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy P. R. określił wartość rynkową gruntu na [...] zł, wartość składników budowlanych na [...] zł oraz wartość składników roślinnych na [...] zł. Biegły po uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju nieruchomości i wyników analizy rynku wycenił grunt przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, natomiast wycenę składników budowlanych, z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego, określił metodą kosztów odtworzenia przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej. Do wyceny przyjęto wskaźniki jednostkowe na podstawie opracowania "Scalone normatywy do wycen budynków i budowli, Nr [...], W. [...] Sp. z o. o., I kwartał 2022 r.". Wycenę składników roślinnych przeprowadzono zgodnie z procedurą opisaną w pkt 8.2 operatu, określając ich wartość na podstawie "Określenie wartości roślin ozdobnych" Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w B., Wydawnictwo U. U. T.-P. w B., B. 2018. Natomiast koszt odtworzenia nasadzeń (wartość trawników) został określony na podstawie "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" K. Z., [...] Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, W. 2017". W opinii Wojewody sporządzony operat szacunkowy jest zupełny, logiczny, zgodny z przepisami wykonawczymi, o jakich mowa w art. 159 u.g.n. i z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca rzetelnie i z należytą starannością dokonał analizy rynku nieruchomości a wnioski należycie uargumentowane znalazły odzwierciedlenie w procesie wyceny. Dokonując wyceny nieruchomości biegły zastosował stosownie do treści § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., metodę określoną w § 36 ust. 4 tego rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio). Punktem wyjścia przy wycenie nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne dla potrzeb ustalenia odszkodowania przewidzianego w art. 98 ust. 3 u.g.n. są transakcje nieruchomościami drogowymi, przy czym rynek na jakim one mogły być realizowane rozszerzony został obecnie także na rynek regionalny, co wynika z kolei z § 36 ust. 2 rozporządzenia. Wojewoda ustalił, że wyceniane działki w dacie wydania decyzji o podziale tj. [...] lutego 2020 r., były objęte ustaleniami zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C. dla terenu położonego w południowo-wschodniej części miasta przy ul. [...], przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej C. z dnia [...] października 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Kuj- Pom. z dnia [...] listopada 2011 r. Nr [...], poz. 2609) i znajdowały się w granicach obszaru oznaczonego jako: 332 KDL – tereny komunikacji - droga publiczna lokalna, 34 KDD -tereny komunikacji - droga publiczna dojazdowa oraz 35 KDW - tereny komunikacji - droga wewnętrzna. Zdaniem Wojewody prawidłowo zatem biegły w procesie wyceny wykorzystał bazę nieruchomości porównawczych o funkcji drogowej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku lokalnego obejmującego obszar powiatu [...] i stwierdził występowanie transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi. Wypowiadając się w imieniu strony B. C. w piśmie z [...] sierpnia 2022 r. zarzucił, że rzeczoznawca zawyżył wartość składników budowlanych oraz wartość składników roślinnych. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] października 2022 r. ustosunkowując się do przedstawionych uwag Burmistrza wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zobowiązującymi przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przyjętych przez Radę Krajową PFSRM. Nie zgadzając się zarzutami zawyżenia wartości składników budowlanych i wartości składników roślinnych rzeczoznawca wskazał, że w procesie wyceny wykorzystano aktualne cenniki, a wyceny dokonano zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz przyjętą metodologią. Wojewoda podkreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca; tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Odnosząc się do zarzutu Odwołującej Gminy, że rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło wyłącznie w oparciu o opinię biegłego P. R. z [...] lipca 2022 r. z pominięciem opinii E. D.-C. z [...] lutego 2021 r. – Wojewoda zaznaczył, że operat szacunkowy z [...] lutego 2021 r. sporządzony przez E. D. - C. został wykluczony z postępowania ww. decyzją Wojewody z [...] lipca 2021 r. oraz ww. wyrokiem WSA w Bydgoszczy z 1 grudnia 2021 r., sygn. akt: II SA/Bd 1028/21. Nie mógł zatem stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Odnosząc się natomiast do kwestii ustalenia przez Organ I instancji odszkodowania za ogrodzenie istniejące na działce nr [...] Wojewoda wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, a więc w niniejszej sprawie - [...] lutego 2020 r. W dniu [...] grudnia 2020 r. podczas wizji lokalnej został spisany stan przedmiotowej nieruchomości. W protokole podano w nim m.in. składniki roślinne znajdujące się na działce tj. tuja płożąca, 6 świerków 15 - letnich, 1 świerk srebrny 15 - letni, 3 tuje 15 - letnie, żywopłot długości 7,5 m oraz 2,5 m, winorośl - ok. 10- letnia, 10 sztuk tui 8- letnich, trawnik, a także na działce nr [...] płot z siatki stalowej wysokości 1,4 m, długości 33,5 m około 20 - letni oraz na działce nr [...] płot z siatki stalowej wys. 1,4 m, dł. 56 m, posadowiony w 2019 r. Na działkach nr [...] płot z siatki stalowej ok. 20- letni długości 10 m i 8 m. W dniu [...] grudnia 2020 r. każda ze stron otrzymała kopię ww. protokołu i w wyznaczonym terminie nie wniosła do niego żadnych uwag. Zgodnie z przepisami stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wydania decyzji podziałowej i nie przewiduje się odstępstw w tym zakresie. W powyższym protokole stwierdzono, że stan nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej tj. [...] lutego 2020 r. do dnia porządzenia protokołu tj. [...] grudnia 2020r. nie uległ zmianie. W operacie szacunkowym należało uwzględnić wartość ogrodzenia, które znajdowało się na gruncie w dniu wydania decyzji podziałowej, co też uczynił biegły rzeczoznawca. Natomiast roszczenia G. C. związane z poniesionymi kosztami w tym zakresie należałoby rozstrzygać na drodze cywilnoprawnej. W skardze złożonej do sądu administracyjnego G. C. wniosła o uchylenie decyzji Wojewody z [...] kwietnia 2023 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty z [...] listopada 2022 r. Zaskarżonej decyzji Wojewody Skarżąca zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. polegające na powieleniu uchybień popełnionych przez Starostę i zaniechaniu wszechstronnego rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, skutkujące przyznaniem waloru wiarygodności i oparciu rozstrzygnięcia wyłącznie na opinii biegłego P. R. z [...] lipca 2022 r. z pominięciem zarzutów Skarżącej co do niekompletności i braku rzetelności sporządzonego przez biegłego opracowania, pomimo iż wnikliwa analiza sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu prowadzi do wniosku, że opinia. na której oparto rozstrzygnięcie, jest w sposób oczywisty wadliwa, albowiem: a) biegły nie wyjaśnił wyboru metodologii przyjętej dla określenia wartości składników roślinnych znajdujących się na dzień [...] lutego 2020 r. na nieruchomości, której dotyczy postępowanie, w szczególności poprzez wciągnięcie do treści operatu tabel wartości bazowych roślin, na których oparł wyliczenia zawarte w opinii, co uniemożliwia wery?kację rzetelności danych przyjętych za podstawę wyceny stronom oraz organowi, a co ma istotne znaczenie w sprawie albowiem wykorzystane przez biegłego wartości różnią się diametralnie od tych przyjętych dla składników roślinnych w opinii uzupełniającej biegłej E. D. - C. z [...] lutego 2021 r. powodując zwiększenie ustalonej wartości samych nasadzeń pomiędzy obiema opiniami o kwotę [...]zł (i to z wyłączeniem roślin dodatkowo uwzględnionych przez biegłego); b) liczba i rodzaj składników roślinnych wycenionych przez biegłego różni się od liczby i rodzaju składników roślinnych ujawnionych w protokole z wizji lokalnej przeprowadzonej w [...] grudnia 2020 r. i opinii biegłej E. D.-C. z [...] lutego 2021 r. - biegły uwzględnił dodatkowo bukszpan, który wycenił na kwotę [...]zł, nie wyjaśniając jednocześnie jak doszło do ustalenia istnienia nadprogramowych nasadzeń; c) opinia jest wybrakowana w zakresie wyjaśnienia procedury określenia wartości składników roślinnych, ponieważ biegły na stronie 23 opinii w pkt. 9.3 zdanie pierwsze odwołuje się w tym zakresie do pkt. 7.2.2 operatu, tymczasem opinia biegłego nie tylko nie zawiera przywołanej jednostki redakcyjnej, ale również w pozostałym zakresie pozbawiona jest opisu procedury, na którą powołuje się biegły; d) w zakresie wyceny wartości trawników nie załączono do opinii tabeli w oparciu o którą biegły ustalił wartość bazową trawników przyjętą do wyceny, nie uzasadniono też wyboru wartości bazowej przyjętej do wyceny, ani jej nie doprecyzowano (np. poprzez wskazanie klasy trawników jak miało to miejsce w opinii z [...] lutego 2021 r., gdzie przyjęto klasę IV), co ma istotne znaczenie w sprawie, albowiem przyjęte w obu opiniach ceny bazowe znacząco się różnią (o [...] zł/m2), co prowadzi również do znaczącej rozbieżności pomiędzy obiema opiniami w zakresie wyceny całości trawników (1.440 zł), e) w zakresie wyceny wartości odtworzeniowej gruntu biegły ograniczył się do danych wynikających z aktów notarialnych dokumentujących umowy sprzedaży dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod drogi, pomijając inne, istotne źródła informacji na temat jednostkowych cen transakcyjnych jak chociażby: - protokoły z przeprowadzonych rokowań obejmujących porozumienia z właścicielami innych nieruchomości, których własność z mocy prawa przeszła na G. C. jako działek gruntu wydzielonych pod drogi w zakresie należnego im odszkodowania (załączonych do pisma odwołującej z dnia [...] stycznia 2021 r.), w sytuacji gdy z uwagi na rodzaj nieruchomości, których dotyczą odnośne protokoły, tożsame okoliczności dokonywania uzgodnień oraz tożsamą lokalizację (w obrębie G. C.) informacje te stanowiły znaczący punkt odniesienia przy wycenie wartości nieruchomości, której dotyczy przedmiotowe postępowanie, - dane na temat cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi z gmin sąsiednich np. z Gminy Ł., co do których Skarżąca posiada informacje, że kształtują się one na znacznie niższym poziomie niż w przypadku zbioru przyjętego za podstawę wyliczeń przez biegłego, co miało wpływ na treść wydanej decyzji, ponieważ doprowadziło - wbrew dyspozycji § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 155 ust. 1 u.g.n. - do przyjęcia przez biegłego do obliczeń niekompletnego zbioru danych transakcyjnych z rynku lokalnego i regionalnego, natomiast uwzględnienie ww. informacji w zbiorze danych transakcyjnych, miałoby wpływ na ustalenie ceny minimalnej, średniej i maksymalnej w pkt. 9.1.3. operatu, na ustalenie współczynników korygujących, a wreszcie na ustalenie wartości 1 m2 powierzchni szacowanego gruntu; 2) naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art 80 k.p.a. polegające na pominięciu w procesie oceny dowodów opinii biegłej E. D.-C. z [...] lutego 2021 r. pomimo iż opinia ta nie została zakwestionowana w całości przez organ II instancji i WSA w Bydgoszczy w toku dotychczasowego postępowania i w zakresie w jakim biegła dokonała wyceny wartości nasadzeń znajdujących się na nieruchomości moc dowodowa rzeczonej opinii nie została podważona, a organy I i II instancji nie były związane wskazaniami co do dalszego postępowania, o których mowa w art. 153 p.p.s.a., co oznaczało, że organ nie był zwolniony w tym zakresie z oceny tego dowodu i wyjaśnienia, dlaczego w ww. zakresie oparł się na niekompletnej opinii biegłego P. R. oraz wyjaśnienia istotnych różnic występujących pomiędzy obiema opiniami; 3) naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, mających wpływ na treść wydanej decyzji, w zakresie, w jakim przy ustaleniu wartości odszkodowania należnego uczestnikom postępowania od G. C. wzięta została pod uwagę wartość odtworzeniowa ogrodzenia (płotu z siatki na słupach stalowych osadzonych w gruncie o długości 56 m i wysokości 1,4 m), istniejącego na działce [...] w dniu wydania decyzji, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, niekwestionowanego przez strony wynika, że rzeczone ogrodzenie posadowione zostało na nieruchomości przez G. C. w 2019 r. m.in. w celu zapewnienia ochrony własności uczestników postępowania, co miało wpływ na treść wydanej decyzji, albowiem w wyniku tego uchybienia decyzja prowadzi do powtórnego obciążenia G. C. kosztem wzniesienia ogrodzenia, a jednocześnie nieuzasadnionego wzbogacenia się uczestników kosztem gminy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko. Uczestnicy postępowania – M. P. i I. P., w piśmie procesowym w [...] września 2023 r. wnieśli o oddalenie skargi. Uczestnicy podnieśli, że wbrew twierdzeniom Gminy liczba i rodzaj składników roślinnych wycenionych przez biegłego odpowiada ich liczbie i rodzajom uwzględnionym w protokole oględzin nieruchomości z [...] grudnia 2020 r. oraz opinii biegłej E. D. – [...]. Biegły P. R. wycenił bukszpan (żywopłot) w ilości 10 m. Istnienie bukszpanu (żywopłotu) na nieruchomości było uwzględnione w protokole oględzin z [...] grudnia 2020 r. W tym samym protokole odnotowano także żywopłot o długości 7,5 mi 2,5 m, tak też wskazała biegła E. D. – [...]. Uczestnicy wskazali, że Skarżąca Gmina nie zauważyła, że określenie "bukszpan" odnosi się do żywopłotu, co biegły zaznaczył w operacie. Odnośnie ogrodzenia uczestnicy podnieśli, że bez znaczenia jest kto i w jakich okolicznościach postawił to ogrodzenie. Zostało ono odnotowane w protokole oględzin nieruchomości, a wszystko co jest trwale związane z gruntem stanowi własność właściciela nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, aczkolwiek Sąd nie podziela w całości stanowiska Skarżącej Gminy. Istotną kwestią w sprawie jest prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. W tym względzie należy przede wszystkim stwierdzić, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady wynikającej z art. 80 k.p.a., ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2023 r. sygn. I OSK 920/22, opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - w skrócie "CBOSA", dostępnej poprzez stronę internetową http://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Jednocześnie jednak należy mieć na względzie, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 13 października 2023 r. sygn. I OSK 1523/22, opubl. CBOSA). Ze względu na powyższe nie mogły być uwzględniony zarzut przyjęcia przez biegłego do obliczeń niekompletnego zbioru danych transakcyjnych nieruchomości z rynku lokalnego i regionalnego (pkt 1 ppkt e skargi), w szczególności poprzez pominięcie danych dotyczących cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi np. z Gminy Ł.. W zakresie specjalistycznej wiedzy biegłego jest decyzja nie tylko o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, ale również wyłącznie rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia, co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n (por. ww. wyrok NSA z 13 października 2023 r. I OSK 1523/22). Niezasadny jest także zarzut uwzględnienia w operacie szacunkowym wartości istniejącego na działce nr [...] ogrodzenia tj. płotu z siatki na słupach stalowych osadzonych w gruncie o długości 56 m i wysokości 1,4 m (zarzut dotyczący określenia przedmiotu podlegającego badaniu przez biegłego tj. zarzut dotyczący zupełności sporządzonej opinii). Z akt sprawy wynika, że kwestia ww. płotu była badana przez Wojewodę w postępowaniu odwoławczym. Z wyjaśnień przedstawionych przez Skarżącą wynika (k. 26 i nast. akt organu odwoławczego) oraz uczestników (por. pismo uczestników k. 46 akt administracyjnych organu odwoławczego) wynika, że płot został wzniesiony w lipcu 2019 r. w miejsce płotu rozebranego w związku z koniecznością wykonania robót budowlanych przy realizowanej inwestycji - budowie kanalizacji. Płot ten zatem istniał na nieruchomości [...] lutego 2020 r. Data ta jest istotna, gdyż jak wynika z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomości. Wskazany płot istniał już zatem na nieruchomości i był jej częścią w dniu wydania decyzji o skutku wywłaszczeniowym - decyzji B. C. z [...] lutego 2020 r. nr [...] zatwierdzającej podział nieruchomości w wyniku którego została wydzielona pod drogę publiczną m.in. działka nr [...] z ww. płotem. Słusznie podnoszą uczestnicy, że będący częścią składowa gruntu płot stanowi własność właściciela gruntu (art. 48 Kodeksu cywilnego). W przedmiotowej sprawie, skoro nie jest kwestionowany ani sam fakt istnienia płotu ani trwały sposób jego związania z gruntem – zasadne jest uznanie, że jest on objęty zakresem "stanu gruntu" stwierdzonego w protokole oględzin przedmiotowej nieruchomości z [...] grudnia 2020 r. Zasadne jest r również stanowisko Wojewody, że ewentualne roszczenia Skarżącej Gminy związane z faktem, że przedmiotowy płot został jakoby wzniesiony na koszt Gminy należy rozstrzygać na drodze cywilnoprawnej, gdyż jest to kwestia ewentualnego zwrotu nakładów czynionych na cudzą nieruchomość. Kwestia rozpatrzenia takiego roszczenia nie ma jednakże wpływu na stwierdzony "stan" nieruchomości tj. określenie jego fizycznych części składowych. Niezasadny jest także zarzut pominięcia przez organ treści opinii biegłej E. D. – [...] tj. operatu szacunkowego z [...] lutego 2021 r. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. zasadą jest iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W odniesieniu do ww. operatu E. D. – [...] ów okres upłynął [...] lutego 2022 r.. Tym samym w ponownym postępowaniu administracyjnym toczącym się po wyroku WSA w Bydgoszczy z 1 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Bd 1028/21 ani Starosta, który wydał decyzję [...] listopada 2022 r., ani Wojewoda, który wydał zaskarżoną decyzję [...] kwietnia 2023 r., nie mógł wykorzystać tego operatu jako podstawy rozstrzygnięcia. W związku z tym ww. operat może być traktowany co najwyżej jako materiał pomocniczy w tym rozumieniu, iż jest to zbiór pewnych spostrzeżeń, które mogą inspirować organ przy decydowaniu o zakresie dalszego postępowania dowodowego i przy ocenie nowego, aktualnego materiału dowodowego. Odnośnie określenia składników roślinnych niezasadny jest zarzut uwzględnienia "dodatkowo" bukszpanu. Słusznie wskazują uczestnicy postępowania, że "bukszpan" to po prostu określenie rośliny stanowiącej żywopłot o którym mowa w protokole oględzin nieruchomości z [...] grudnia 2020 r. W dostatecznie jasny sposób wskazał to biegły P. R. na str. 23 sporządzonego operatu szacunkowego (lp. 6 tabeli w punkcie 9.3. operatu) określając składnik roślinny jako "bukszpan (żywopłot)" ze wskazaniem długości 10 m tj. takiej łącznej długości, jak wskazana w protokole oględzin z [...] grudnia 2020 r. długość żywopłotu (7,5 m i 2,5 m – k. 36 akt organu I instancji). Niezasadny jest także zarzut braku wyjaśnienia procedury określenia wartości składników roślinnych, który to zarzut polega na spostrzeżeniu, że na str. 23 opinii biegłego (operatu szacunkowego P. Rokity) w pkt 9.3. następuje odesłanie do pkt 7.2.2. operatu, która to jednostka redakcyjna w operacie nie istnieje. Należy zauważyć, że wyjaśnieniu sposobu wyceny biegły w operacie poświęcił odrębną, jasno oznaczoną część oznaczoną jako "8.2. Sposób wyceny" (str. 15 i nast. operatu). W końcowej części punktu 8.2. biegły wyraźnie, pogrubioną czcionką wskazał początek fragmentu tekstu, w którym wyjaśnia sposób określenia wartości składników roślinnych. W tej sytuacji omyłkowe wskazanie w pkt 9.3. operatu na punkt 7.2.2. zamiast na punkt 8.3. jest nieistotnym uchybieniem, mającej charakter omyłki pisarskiej. Zasadny jest natomiast zarzut dotyczący określenia wartości składników roślinnych, które należy kwalifikować jako zarzut braku zupełności sporządzonej opinii. Mianowicie tak jak wskazuje Skarżąca Gmina w poprzednim operacie szacunkowym E. D. – [...] przy określaniu wartości trawnika biegła określiła nie tylko jego powierzchnię ale także klasę (wartość trawnika dla klasy IV – str. 17 operatu). Biegła zaznaczyła, że wartość oraz klasę trawnika przyjęła z tabeli nr [...] przy czym wcześniej (pkt. 7.3.2. Określenie wartości zasadzeń - str. 11 operatu) wskazała, że korzysta z opracowania K. Z. "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich" [...] F. S. R. M. rok. 2012. W będącym podstawą zaskarżonej decyzji operacie P. Rokity rzeczoznawca na str. 18 wskazał jako źródło danych tą publikację, tyle że z roku 2017. Nie wskazał przy wycenie klasy trawnika. W takiej sytuacji istnieje zatem wątpliwość co do posłużeniem się przez biegłego źródłem danych merytorycznych z odpowiednią szczegółowością, co rzutuje na ocenę zupełności opinii tj. braku pomijania przez nią informacji istotnych dla sprawy. Podobnie przy ocenie wartości pozostałych składników roślinnych biegły jedynie ogólnie wskazał na szeroki zakres wartości tj na wartości "z tabel 2 -74" zawartych w opracowaniu "Określanie wartości roślin ozdobnych" z roku 2018. W celu uznania opinii biegłego za zupełną okoliczności te wymagały wyjaśnienia przez organ. Brak takiego wyjaśnienia jest uchybieniem wynikającego z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. obowiązku organu zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego koniecznego do załatwienia sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynika sprawy poprzez inne określenie wartości odszkodowania. Ze względu na powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.) należało orzec jak w pkt 1 sentencji wyroku. W ponownym postępowaniu organ winien orzec po uzupełnieniu materiału dowodowego o wyjaśnienia biegłego (uzupełnienie opinii) i ewentualnym potwierdzeniu aktualności sporządzonego operatu szacunkowego (ze względu na datę jego sporządzenia). O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uwzględniając wysokość wpisu.