II SA/Gd 1010/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Diana Trzcińska Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Specjalista Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J. P. - T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 8 sierpnia 2024 r., nr SKO Gd/5261/23 w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję. J. P. (dalej jako: skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej jako: Kolegium, SKO) z 8 sierpnia 2024 r., nr SKO Gd/5261/23, utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy Kaliska (dalej jako: Wójt) z 11 sierpnia 2023 r., nr RR.6730.27.2023.VIII, w przedmiocie warunków zabudowy. Skarga została wniesiona w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Wnioskiem z 31 marca 2023 r. skarżąca wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego w zabudowie zagrodowej związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego o pow. 7,4327 ha, na części działki nr [...], obręb C., gmina K. Według wniosku nieobjęta wnioskiem część działki pozostać ma w dotychczasowym użytkowaniu rolnym, leśnym. Obszar planowanej inwestycji usytuowany ma być na użytku RV i RVI, gdzie nie występują zadrzewienia śródpolne, przydrożne i nadwodne. Nie są planowane żadne prace ingerujące w obecne grunty stanowiące Ls oraz N - najniższe zagłębienie terenu wraz z okalającym zadrzewieniem (zbiornik wodny). W toku postępowania inwestorka, po zapoznaniu się z projektem decyzji, w dniu 21 czerwca 2023 r. wniosła uwagi stwierdzając, że nieużytek występujący na przedmiotowej działce nie może być uznany przez organ za "inny zbiornik" wbrew informacjom ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków oraz z naruszeniem ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz.U. z 2024 r., poz. 1087 ze zm.), dalej jako "Prawo wodne", która definiuje grunty pod wodami powierzchniowymi. Grunty pokryte wodami w ewidencji gruntów oznacza się na mapie i w rejestrach ewidencyjnych symbolami Ws lub Wp. Tylko dla takich gruntów (które ustawodawca uznaje za naturalne zbiorniki wodne) istnieje możliwość wyznaczenia linii brzegu i tylko od linii brzegu można wyznaczyć strefę ochronną 100 m. Na działce nr [...] brak jest gruntów oznaczonych symbolem Ws. Znajduje się wyłącznie nieużytek o charakterze gruntu pokrytego wodami w formie sadzawki, wodopoju. Wobec tego strona wniosła o usunięcie z projektu decyzji linii zabudowy wyprowadzonej w odległości 100 m od konturu ww. nieużytku. W piśmie z 22 czerwca 2023 r. urbanista sporządzający analizę urbanistyczno - architektoniczną ustosunkował się do zarzutów strony podając, że fakt istnienia naturalnego zbiornika wodnego na działce potwierdzają dołączone do analizy fotografie stanu faktycznego oraz zasoby mapowe z Bazy Danych GIS Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w Gdańsku, ortofotomapa oraz mapa topograficzna w skali 1:10.000 ze strony Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (źródło: www.geoportal.gov.pl). Zbiornik ten położony jest w centralnej części działki i oznaczony w ewidencji gruntów jako nieużytki N. Decyzją z 11 sierpnia 2023 r. Wójt ustalił warunki zabudowy dla części działki nr [...] dla zabudowy zagrodowej. Wskazano, że wnioskodawca zamierza prowadzić gospodarstwo rolne obejmujące działkę nr [...] o powierzchni 7,4327 ha, a powierzchnia takiego gospodarstwa jest większa niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie K. Organ ustalił rodzaj inwestycji jako budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego oraz budynku gospodarczego, w ramach zabudowy zagrodowej związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego o pow. 7,4327ha, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu działki (w tym: budowa indywidualnej studni, zbiornika bezodpływowego na ścieki sanitarne, przyłączy do sieci zewnętrznych energetycznych, zjazdu z dojazdu na działkę nr [...] obręb C., gmina K.). Wyznaczono parametry zabudowy dla budynku mieszkalnego oraz dla budynku gospodarczego. Powierzchnię biologicznie czynną w odniesieniu do terenu inwestycji (część działki nr [...] obręb C., gmina K.) ustalono na poziomie min. 70%. Powierzchnię terenu inwestycji wskazano jako część działki nr [...] obręb C., gmina K. o pow. ok. 0,4889 ha, w granicach jak na załączniku graficznym do decyzji. Wskaźnik powierzchni zabudowy (łącznie budynek mieszkalny i budynek gospodarczy) do powierzchni terenu inwestycji ustalono jako nie większy jak 9,5%, łączna powierzchnia zabudowy nie większa jak 460 m2. Dalej wskazano, że na terenie inwestycji obowiązują przepisy Uchwały Nr 259/XXIV/16 Sejmiku Woj. Pomorskiego z dn. 25 lipca 2016 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu w województwie pomorskim (Dz.U. z 2016 r. z 16.08.2016 r. poz. 2942) – w skrócie "uchwała Sejmiku", w szczególności zakaz likwidowania i niszczenia zadrzewień, zakaz wykonywania prac ziemnych trwale - zniekształcających rzeźbę terenu oraz zakaz dokonywania zmian stosunków wodnych, zakaz lokalizacji obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 100 m od linii brzegowej zbiorników wodnych. Wobec tego ustalono, że nieprzekraczalna linia zabudowy przebiegać będzie w odległości 100 m od linii brzegowej zbiornika wodnego usytuowanego na działce nr [...] obręb C., gmina K., 15 m od dojazdu na działce nr [...] obręb C., gmina K., jak na załączniku graficznym do decyzji. Wskazano, że na wnioskowanej działce oraz działkach sąsiednich zlokalizowany jest teren leśny; należy zachować odległość od lasu zgodnie z przepisami szczegółowymi lub uzyskać stosowne odstępstwo. W uzasadnieniu Wójt podkreślił, że na działce nr [...] znajduje się zbiornik wodny, który podlega ochronie na mocy uchwały Sejmiku. Fakt istnienia tego naturalnego zbiornika wodnego potwierdzają dołączone do analizy fotografie stanu faktycznego oraz zasoby mapowe z Bazy Danych GIS Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska w Gdańsku, ortofotomapa oraz mapa topograficzna w skali 1:10 000 ze strony Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (www.geoportal.gov.pl). Jednocześnie nie jest możliwe zastosowanie żadnego z przewidzianych w uchwale odstępstw od zakazu lokalizowania obiektów budowlanych w odległości mniejszej niż 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, z wyjątkiem urządzeń wodnych oraz obiektów służących prowadzeniu racjonalnej gospodarki rolnej, leśnej lub rybackiej. Zauważono, że odnośnie przedmiotowej nieruchomości toczyło się już postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla innego wnioskodawcy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zakres planowanej inwestycji obejmował całą działkę. W odniesieniu do planowanej inwestycji Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gdańsku, postanowieniem z 24 marca 2022 r., nr RDOŚ-Gd-WZP.612.30.26.2022.PK1 odmówiła uzgodnienia w zakresie ochrony przyrody. W niniejszym postanowieniu przytoczono m.in. fakt, iż przedstawiony projekt decyzji nie uwzględnił przepisu § 5 pkt 8 lit a uchwały Sejmiku odnośnie zakazu budowania nowych obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, w wyjątkiem obiektów służących turystyce wodnej, gospodarce wodnej lub rybackiej. Analiza dowodowa tamtej sprawy objęła zasoby mapowe z Bazy Danych GIS RDOŚ w Gdańsku, załączniki graficzne do projektu decyzji oraz materiały użyte w celach poglądowych pomocniczo (ortofotomapa, mapa topograficzna w skali 1: 10.000 ze strony Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii - www.qeoportal.qov.pl), i wykazała, że planowana inwestycja położona jest w strefie stumetrowej od naturalnego zbiornika wodnego znajdującego się na przedmiotowej działce. Inwestor złożył wniosek dotyczący zmiany usytuowania planowanej inwestycji na działce, obejmującej tylko fragment nieruchomości w odległości powyżej 100 m od zbiornika wodnego, i po wprowadzeniu tych zmian - Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska w Gdańsku uzgodniła planowaną inwestycji a w dniu 9 czerwca 2022 r. Inwestor uzyskał pozytywną decyzję. Jest to taka sama sytuacja jak w przedmiotowym przypadku. Organ stwierdził, że interpretacji pojęcia "innych zbiorników wodnych" należy dokonać mając na uwadze cele ustawy o ochronie przyrody, jak również klasyfikację hydrologiczną istniejącą w nauce. Zastosowanie pojęcia: "innych zbiorników wodnych" świadczy o intencji ustawodawcy, iż wartość przyrodnicza danego obiektu hydrograficznego zależy od uwarunkowań przyrodniczych - wartości ekosystemu danego zbiornika wodnego, zbiorowisk roślinnych występujących na jego obrzeżach i gatunków zwierząt z nim związanych oraz terenów do niego przyległych. Wprowadzenie zakazu zabudowy 100 m od zbiorników wodnych ma bowiem za zadanie chronić nie tylko wody zbiornika, ale również strefy wokół tego zbiornika. Oczywistym jest, że zależnie od charakteru zbiornika, jego genezy, wieku, wielkości, sposobu zasilania oraz istniejących warunków glebowych, wodnych, siedliskowych, krajobrazowych, a także istniejącego stanu zagospodarowania terenu w jego sąsiedztwie zależy, jaka będzie pozostawiona strefa ochronna bez możliwości wprowadzania zabudowy. Analiza uwarunkowań działki geodezyjnej nr [...] obręb C., gmina K., w tym stanu faktycznego na nieruchomości niezależnie od zapisów w ewidencji gruntów, potwierdza natomiast fakt istnienia na działce naturalnego zbiornika wodnego z otaczającą go roślinnością. Zbiornik ten niewątpliwie ma wartość przyrodniczą i podlega ochronie. Organ stwierdził też, że dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej. Dalej wskazano, że zgodnie z obowiązującym Studium wnioskowany teren jest położony w obszarze strefy F - strefa rolno-leśna o wiodącej funkcji produkcyjnej, którą stanowią pozostałe (nieobjęte powyższymi strefami) obszary gminy, stanowiące duże kompleksy rolne i leśne o wiodącej funkcji produkcji rolniczej i leśnej. W strefie tej nie wyznacza się nowych terenów inwestycyjnych związanych z zabudową. W strefie rolno-leśnej obowiązuje zasada maksymalnego ograniczania zabudowy (wydawanie indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie w sytuacjach koniecznych i uzasadnionych), w tym także zakaz lokalizacji budynków niezwiązanych z rolnictwem i leśnictwem. Nie jest to obszar wskazywany kierunkowo dla jakiejkolwiek zabudowy, jednak zapisy Studium nie mogą stanowić bezpośredniej podstawy dla odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Biorąc zaś pod uwagę rodzaj planowanej zabudowy - zagrodowa w gospodarstwie rolnym większym niż średnie gospodarstwo rolne w gminie, a także występowanie analogicznej zabudowy w odległości ok. 350 m od planowanego terenu uznano, iż uzasadnione jest wydanie dla inwestycji decyzji o warunkach zabudowy, o ile projekt decyzji uzyska wymagane uzgodnienia, m.in. z organem ds. ochrony przyrody- RDOŚ w Gdańsku. Zaznaczono, że uwarunkowania terenu badano z zastosowaniem art. 61 ust. 4 u.p.z.p., tj. z wyłączeniem warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W odwołaniu od tej decyzji inwestorka zakwestionowała ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 100 m od linii brzegowej zbiornika wodnego wskazując, że zakaz wynikający z art. 24 ust. 1 pkt 8 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody Dz.U. z 2024 r., poz. 1478 ze zm.), dalej jako u.o.p., i § 5 pkt 8 lit. a uchwały Sejmiku nie ma w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż nieużytek ujawniony w ewidencji gruntów i budynków nie stanowi gruntu pod wodami powierzchniowymi stojącymi. Nieużytek jest gruntem rolnym, którego kontur nie może być utożsamiany przez organ z linią brzegu dla cieków naturalnych. Odwołująca się stwierdziła, że organ dokonał błędnej oceny stanu faktycznego i prawnego sprawy, pominął istotne dowody co do funkcji i charakteru gruntu i oparł swoje ustalenia na wydruku z systemu informacji przestrzennej, opatrzonego adnotacją, że nie stanowi on dokumentu w rozumieniu przepisów prawa, pomijając prawnie wiążące zapisy z ewidencji gruntów. W konsekwencji doszło do nieuzasadnionego ograniczenia dla inwestora w umiejscowieniu planowanej inwestycji. Decyzją z dnia 8 sierpnia 2024 r. Kolegium utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu stwierdzono, że z materiału dowodowego wynika, iż sporny zbiornik wodny wypełniony jest wodą i otoczony roślinnością. W takim wypadku uznać należy, że jest on naturalnym zbiornikiem wodnym i w tym przypadku będą miały zastosowanie zakazy z uchwały Sejmiku. Odnośnie klasyfikacji omawianego gruntu w ewidencji organ stwierdził, że klasyfikacja ta nie stanowi o braku możliwości zastosowania zakazów wskazanych w uchwale Sejmiku. Obszar oznaczony w ewidencji jako nieużytek może nie podlegać ochronie, lecz nic nie stoi na przeszkodzie, że na nieużytku może występować zbiornik wodny, nie posiadający w ewidencji danego starostwa symbolu "Ws" czy "Wp", co jednak nie będzie oznaczać, że nie będą miały do niego zastosowania zakazy zabudowy przewidziane w § 5 pkt 8 lit. a ww. uchwały. Ponadto, jak wynika z portalu internetowego zapewniającego dostęp do usług danych przestrzennych GEOPORTAL2, na mapie topograficznej obrazującej działkę nr [...] obręb C., gmina K. zbiornik wodny posiada klasyfikację W - wody. Co prawda definicji legalnej pojęcia " zbiornik wodny" nie zawiera ani ustawa o ochronie przyrody, ani Prawo wodne, jak również w uchwale Sejmiku brak definicji pojęć, jednak sama już nazwa wskazuje, że zbiornik wodny to zagłębienie terenu wypełnione wodą mającą charakter "stojący". Zadaniem takiego zbiornika wodnego jest " zbieranie", czy "gromadzenie wody". W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku strona zarzuciła: 1. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.: a) art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572) - dalej "k.p.a.", poprzez nieprzeprowadzenie oceny wszystkich faktów i dowodów zgłoszonych przez stronę w toku postępowania odwoławczego, w szczególności zaniechanie oceny przydatności map z Geoportalu oraz mapy będącej wydrukiem z systemu informacji przestrzennej K., jako materiału niemającego waloru informacji prawnej, brak umocowania w obowiązujących przepisach prawa informacji z tych zasobów do prowadzenia postępowań administracyjnych z zakresu planowania przestrzennego i wydanie orzeczenia, w którym powołano się na nieprawidłowe dane o charakterze użytków działki nr [...], nie uwzględniając informacji zawartych na mapach z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym na mapie ewidencyjnej, które są obowiązującymi zbiorami danych o gruntach i użytkach, co wprost reguluje art. 2 pkt 8 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne; b) art. 80 k.p.a., poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, polegające na przyjęciu nieudokumentowanych faktów co do charakteru nieużytku i uznania go za "zbiornik wodny", choć w toku postępowania i w odwołaniu strona zwracała uwagę, że taki element nie jest ujęty w treści przepisów o ochronie przyrody w aspekcie zakazu budowy w odległości 100 m od "innych naturalnych zbiorników wodnych", które to pojęcia nie są tożsame co do ich znaczenia, charakteru i cech; c) art. 15 w związku z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak wyjaśnienia z jakich przyczyn organ nie uwzględnił w całokształcie wniosków dowodowych strony, tendencyjnie ograniczył się do przepisania, w wydanym przez siebie orzeczeniu, treści uzasadnienia organu I instancji, pomijając ustosunkowanie się do zarzutów opisanych przez stronę w treści wniesionego odwołania; d) art 20 k.p.a., poprzez uznanie się przez Kolegium za organ posiadający kompetencje do ustalania funkcji i charakteru gruntu/użytku gruntowego i nie dostrzegając tego naruszenia prawa w działaniach Wójta Gminy K. 2. przepisów prawa materialnego mających wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.: a) art. 23 ust. 1 Prawa wodnego, poprzez pominięcie faktu, iż nieużytek nie jest obiektem zaliczanym do śródlądowych wód stojących, do kategorii której wlicza się inny naturalny zbiornik wodny w związku z art. 24 ust. 1 pkt 8 lit. a u.o.p., poprzez błędne przyjęcie, że nieużytek jest "zbiornikiem wodnym" obiektem posiadającym linię brzegu cieku naturalnego, co skutkowało błędnie wywiedzeniem zakazu lokalizacji budowy w pasie szerokości do 100 m od zasięgu (konturu) tego nieużytku; b) art. 220 ust. 1 w związku z art. 220 ust. 5 i ust. 6 Prawa wodnego w związku z art. 24 ust. 1 pkt 8 lit. a u.o.p., poprzez błędne uznanie, iż zasięg konturu nieużytku jest linią brzegu cieku naturalnego, zdefiniowaną w ww. przepisie i ustalaną w procedurze rozgraniczania gruntów pokrytych wodami; c) art. 21 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 r., poz. 1151 ze zm.), dalej jako "u.p.g.k.", § 9 ust. 1 pkt 2, § 9 ust. 4 pkt 2 i 3 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w spawie ewidencji grantów i budynków (Dz.U. z 2024 r., poz. 219 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie EGiB", poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przejawiające się w tym, iż za nierozstrzygające dla sprawy organy uznały kwestie sklasyfikowania użytku w działce nr [...] w ewidencji gruntów i budynków na rzecz nieoczywistych i nieudowodnionych okoliczności faktycznych (mapy z lokalnych portali internetowych oraz zdjęcia), które nie mogą być dowodem na istnienie obiektu o charakterze "innego naturalnego zbiornika wodnego", gdy tymczasem podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w EGiB, a organy nie mogą samodzielnie dokonywać klasyfikacji funkcji nieruchomości, lecz powinny odwołać się do odpowiednich zapisów EGiB, a dane ewidencyjne wskazujące położenie, granice i powierzchnię gruntów oraz rodzaj użytków gruntowych i klasy gleboznawcze należą do danych bezwzględnie wiążących organy; d) art. 61 ust. 5a u.p.z.p., poprzez zaakceptowanie i dopuszczenie jako podstawy sporządzenia decyzji o warunkach zabudowy analizy urbanistyczno - architektonicznej, do której został dołączony wydruk z systemu informacji przestrzennej – K., opatrzony de facto adnotacją, iż nie stanowi dokumentu w rozumieniu przepisów prawa i który to ewidentnie nie jest mapą zasadniczą lub mapą ewidencyjną pochodzącą z państwowego zasobu geodezyjnego. a która była w posiadaniu organu (przekazana wraz z wnioskiem), na podstawie której to mapy urbanistka przyjęła, iż występujący tam zasięg obiektu o niebieskiej szrafurze dowodzi istnienia na działce nr [...] "zbiornika wodnego", wprowadzając tym samym organicznie dla inwestora w umiejscowieniu planowanej inwestycji w powiązaniu z obiektami abstrakcyjnymi z tego wydruku; e) art. 24 ust. 1 pkt 8 u.o.p w zw. z art. 140 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 i art. 2 Konstytucji RP, przez wprowadzenie w zaskarżonej decyzji zakazu lokalizowania nowych obiektów budowlanych w pasie 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, co stanowi nieuzasadnioną, nieproporcjonalną i nadmierną w stosunku do potrzeby ochrony przyrody ingerencję w prawo własności właściciela nieruchomości w granicach terenu zamierzającego realizować inwestycję, która w żaden negatywny sposób nie będzie wpływała w zasięg/charakter istniejącego nieużytku. Stawiając te zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta w części obejmującej warunek dotyczący zakazu budowy w odległości 100 m od linii konturu nieużytku lub - w przypadku uznania, że Kolegium naruszyło rażąco wskazane w skardze przepisy prawa, wniesiono o uchylenie decyzji Kolegium i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w celu zastosowania faktów, dowodów i przepisów pominiętych przez organy orzekające w sprawie. W uzasadnieniu podkreślano, że danych z portalów informacji przestrzennej nie można wykorzystywać do postępowań administracyjnych. Zdaniem skarżącej tylko materiały pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (w skrócie PZGiK) są umocowane prawnie do gromadzenia i udostępniania danych o gruntach, użytkach, budynkach. Niedopuszczalnym jest w toku postępowania administracyjnego, aby organ, prowadzący sprawę, wywodził negatywne dla strony oceny i wnioski dowodowe ze źródeł, które nie mają żadnej wagi prawnej i są sprzeczne z informacjami z PZGiK. Odnośnie pojęcia "zbiornik wodny" zauważono, że nie jest ono tożsame z pojęciem "inny naturalny zbiornik wodny", którym posługuje się u.o.p. i uchwala Sejmiku, natomiast w swoich decyzjach organy podejmują próbę zdefiniowania właśnie pojęcia "zbiornik wodny". Tymczasem przepis art. 24 ust. 1 pkt 8 lit. a został znowelizowany i od września 2015 r. ustawodawca objął zakazem budowy w odległości 100 m od linii brzegu grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi lub śródlądowymi wodami płynącymi, tj. grunty, które zgodnie z przepisami EGiB, są zaliczane do grupy użytków pod wodami, a oznaczane na mapie ewidencyjnej jako: Ws - grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi, Wp - grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi. W konsekwencji zbiornik wodny w znaczeniu potocznym nie jest objęty ochroną. Zdaniem skarżącej nie można natomiast ograniczać zabudowy, jeżeli tylko w niedalekim sąsiedztwie występuje jakiś dowolny zbiornik wodny - staw (nie będącym inny naturalnym zbiornikiem wodnym, dla którego przepisy prawa umożliwiają ustalenie linii brzegu). Dodatkowo zauważono, że "inny naturalny zbiornik wodny" tworzy wyłącznie zagospodarowanie gruntu, na którym występuje ekosystem roślinności wodnej porastającej na obrzeżach i krawędzi lustra wody. Takich walorów nie posiada grunt - nieużytek, występujący na działce nr [..]. Wokół wody nie występuje roślinność wodna, teren jest porośnięty wyłącznie zadrzewieniem, nie ma elementów niezbędnych do ustalenia przebiegu linii brzegu. Skarżąca stanęła na stanowisku, że na działce znajduje się nieużytek w postaci stawu obrośniętego zadrzewieniem. Nieużytek zaliczany jest do grupy gruntów rolnych i jest zdefiniowany jako grunty rolne nienadające się bez znacznych nakładów do działalności wytwórczej w rolnictwie. Według EGiB nieużytek ma charakter gruntu pokrytego wodami jak sadzawka, staw, ale taki obszar nie stanowi gruntu pokrytego wodami w myśl obowiązujących przepisów prawa wodnego. Nie jest to grunt pod wodami, do których zgodnie z EGiB zalicza się między innymi grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi oraz grunty trwale pokryte wodami, znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka - niebędące stawami oraz niezaliczone do nieużytków oznaczonym według EGiB jako N (Załącznik nr 1 do rozporządzenia EGiB – pkt 1 lp. 23,24,25). Sam ustawodawca wyjaśnia więc, iż sklasyfikowanie terenu jako nieużytek wyklucza uznanie tego samego terenu za grunty pod wodami powierzchniowymi. Natomiast śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami. A więc staw nie jest objęty ochroną. Reasumując, nieużytek ujawniony w ewidencji gruntów i budynków nie stanowi gruntu pod wodami powierzchniowymi stojącymi, które są odrębną grapą użytków - grunty pod wodami. Nieużytek jest gruntem rolnym, którego kontur (zasięg, granice) ujawniony w ewidencji gruntów i budynków nie może być utożsamiany z linią brzegu dla cieków naturalnych, której sposób ustalania i procedurę zatwierdzania reguluje art. 220 Prawa wodnego i w tej procedurze organem właściwym nie jest ani Wójt, ani Kolegium. Okoliczności tych i danych wynikających wprost z ewidencji gruntów nie uwzględniły organy, przekraczając swoje kompetencje rzeczowe w zakresie ustalania funkcji i charakteru gruntów, dodatkowo opierając się na dokumentach, które nie mają waloru prawnie wiążącego, w konsekwencji czego na inwestora nałożono niewynikające z przepisów obostrzenia w zabudowie. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Na rozprawie skarżąca wyjaśniła, że nie jest rolnikiem, nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Wyjaśniła również, że może w przyszłości być rolnikiem, bo ma do tego stosowne wykształcenie. Oświadczyła, że do działki numer [...] nie ma żadnego tytułu prawnego. Uczestniczka postępowania M. P. wniosła o uwzględnienie skargi. Wyjaśnia, że jest sąsiadką, posiada działkę znajdującą się vis-a-vis terenu objętego wnioskiem. Składała wnioski o warunki zabudowy dla domku rekreacyjnego, ale organ cały czas odmawia ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji z różnych powodów. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozpoznając skargę rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, zatem uwzględnia w granicach danej sprawy wszelkie naruszenia prawa a także przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozważanym wypadku. Jeżeli zaś podczas tej kontroli sąd nie dopatrzy się naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c), oddala skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Ponadto, stosownie do art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji Sąd doszedł do przekonania, że zarzuty skargi są zasadne, jak również – działając poza granicami skargi – dopatrzył się innych naruszeń prawa procesowego i materialnego, które uzasadniają uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium. Głównym zarzutem skargi oraz osią sporu między stroną skarżącą a organami była kwestia tego, czy na działce objętej wnioskiem znajduje się zbiornik wodny, co do którego obowiązuje zakaz wynikający z ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2024 r., poz. 1478 ze zm.), dalej jako u.o.p., oraz uchwały nr 259/XXIV/16 Sejmiku Woj. Pomorskiego z dn. 25 lipca 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. z 16.08.2016 r. poz. 2942), tj. zakaz budowania nowych obiektów budowalnych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów innych naturalnych zbiorników wodnych i czy organ prawidłowo wyznaczył dla inwestycji linię zabudowy w odległości 100 m od linii brzegowej usytuowanego na tej działce nieużytku uznanego za zbiornik wodny. Dokonując kontroli decyzji w tym zakresie Sąd doszedł do przekonania, że w istocie w toku postępowania nie wykazano, aby w związku z istnieniem na działce nieużytku pokrytego wodami, możliwe było zastosowanie ww. zakazu i wyznaczenie linii zabudowy z uwzględnieniem pasa szerokości 100 m od linii brzegowej zbiornika. Jak słusznie zauważono w skardze, na mocy art. 9 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 24 kwietnia 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wzmocnieniem narzędzi ochrony krajobrazu (Dz.U. z 2015 r. poz. 774) z dniem 11 września 2015 r. przepis art. 24 ust. 1 pkt 8 u.o.p. zyskał nową treść poprzez dodanie do zwrotu "innych zbiorników wodnych" słowa "naturalnych". Również obowiązująca na terenie działki nr [[...] uchwała Sejmiku uwzględniała ww. nowelizację przewidując, że zakaz budowania nowych obiektów budowalnych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów odnosi się m.in. do innych naturalnych zbiorników wodnych. Zmienił się wobec tego dotychczasowy zakres powołanego zakazu, gdyż ustawodawca ograniczył ochronę wyłącznie do zbiorników naturalnych, a nie każdych zbiorników wodnych, jak było to przed nowelizacją (sztucznych i naturalnych). Wobec tego, rozważając zastosowanie owych zakazów w niniejszej sprawie, rolą organów było jednoznaczne ustalenie, czy pokryty wodą nieużytek na działce nr [...] stanowi naturalny zbiornik wodny, czy też nie. Tymczasem z wywodów analizy urbanistycznej i wydanej na jej podstawie decyzji Wójta wynika, że badając kwestię zastosowania ochrony wynikającej z u.o.p. oraz uchwały Sejmiku odnoszono się do tego, czy nieużytek na działce jest zbiornikiem wodnym, a nie naturalnym zbiornikiem wodnym, choć pojęcia te nie są tożsame. Organ przeprowadził szeroki wywód zmierzający do zdefiniowania pojęcia "innych zbiorników wodnych" by końcowo dojść do wniosku, że na działce niewątpliwie znajduje się naturalny zbiornik wodny. Jednakże żaden z powołanych przez organ dowodów nie pozwalała na stwierdzenie, że zbiornik wodny na nieużytku na działce nr [...] ma charakter naturalny, tj. że powstał naturalnie, bez udziału człowieka, w wyniku działań klimatycznych, geologicznych. Brak jest też podstaw do stwierdzenia – jak uczynił to Wójt – że zbiornik ten posiada takie wartości i uwarunkowania przyrodniczo-krajobrazowe znajdującego się w nim ekosystemu, zbiorowisk roślinnych i związanych z nim gatunków zwierząt, że wymaga wspomnianej ochrony związanej z lokalizacją nowej zabudowy w jego pobliżu. W ocenie Sądu sam fakt, iż nieużytek pokryty jest wodami, na co rzeczywiście wskazują wykonane fotografie, nie oznacza, że powstały w ten sposób zbiornik jest zbiornikiem naturalnym a nie sztucznym, oraz że jego uwarunkowania i walory uzasadniają wspomnianą ochronę. Należy też zauważyć, że swoje wnioski organ opierał nie na danych z EGiB, lecz z map internetowych Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii www.geoportal.gov.pl, które jednak nie stanowią dokumentów urzędowych i nie mogą mieć rozstrzygającego charakteru w tej sprawie. Wprawdzie dane wynikające z takich map mogą stanowić dowód w sprawie administracyjnej na zasadzie wynikającej z art. 77 § 1 k.p.a., lecz w okolicznościach tej sprawy dane te są sprzeczne z danymi wynikającymi z EGiB, wobec czego nie można im było przypisać waloru nadrzędnego. Mianowicie w EGiB sporna część działki została oznaczona jako N – nieużytki. Słusznie organy wskazywały, że nieużytki mogą być pokryte wodami i tak jest też w tej sprawie, co potwierdziła dokumentacja zdjęciowa. Koresponduje to także z Załącznikiem nr 1 do EGiB, zgodnie z którym nieużytki to grunty rolne nienadające się bez znacznych nakładów do działalności wytwórczej w rolnictwie, w szczególności bagna (błota, topieliska, trzęsawiska, moczary, rojsty) czy też grunty pokryte wodami, które nie nadają się do produkcji rybnej (sadzawki, wodopoje, doły potorfowe). Niemniej jednak z takiej klasyfikacji wynika jedynie, że taki nieużytek pokryty wodami może stanowić zbiornik wodny, lecz nie przesądza tego, czy taki zbiornik ma charakter naturalny czy też sztuczny. Zgodnie bowiem z art. 16 pkt 16 Prawa wodnego, grunty pokryte wodami to grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych w granicach linii brzegu, a także grunty wchodzące w skład sztucznych zbiorników wodnych, stopni wodnych oraz jezior podpiętrzonych, będące gruntami pokrytymi wodami powierzchniowymi przed wykonaniem urządzeń piętrzących. Konieczne więc było ustalenie, że owe grunty pokryte wodami mają charakter naturalny dla zastosowania zakazu z art. 24 ust. 1 pkt 8 lit. a u.o.p. oraz § 5 pkt 8 lit. a uchwały Sejmiku. Natomiast dokumentacja, na którą powołuje się organ, nie mogła przesądzać, że zbiornik wodny na nieużytku znajdującym się na działce jest innym naturalnym zbiornikiem wodnym. Ani ortofotomapa ani dane z www.qeoportal.qov.pl nie zawierają bowiem żadnych oznaczeń co do klasyfikacji omawianego gruntu i charakteru wód. Co więcej, Sąd z urzędu dokonał analizy danych ze strony Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii www.qeoportal.qov.pl - zarówno map z modułu Geodezja i Kartografia (mapy topograficzne), jak i modułu ogólnego Geoportal Krajowy zawierającego ortofotomapy (mapy fotograficzne) - i dostrzegł, że na obu rodzajach map sporny grunt na działce [...] ma oznaczenie N. Tym bardziej więc niezasadny jest wniosek organów, że ww. dane mapowe pozwalają na przyjęcie, że mamy do czynienia z naturalnym zbiornikiem wodnym. W związku z tym słusznie zarzucała skarżąca naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez nienależyte zebranie materiału dowodowego oraz nieprawidłową i dowolną ocenę dowodów. W szczególności w sprawie niezasadnie posłużono się danymi ze strony www.qeoportal.qov.pl, wyciągając błędne wnioski z tych danych oraz pominięto dane z EGiB. W konsekwencji organ na tej podstawie błędnie uznał, że w odniesieniu do nieużytku na działce nr [...] zastosowanie znajdzie zakaz z art. 24 ust. 1 pkt 8 lit. a u.o.p. oraz § 5 pkt 8 lit. a uchwały Sejmiku, co skutkować musi wyznaczeniem nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 100 m od linii brzegowej tego zbiornika. Uchybień w tym zakresie nie dostrzegło też Kolegium, a miały one istotny wpływ na wynik sprawy i z tego względu zasadne stało się uchylenie zaskarżonej decyzji. Odnosząc się zaś do żądania skargi o uchylenie decyzji Wójta tylko w części dotyczącej ww. parametru należy wyjaśnić, że - ze względu na charakter kontrolowanej decyzji, nie jest możliwe jej uchylenie wyłącznie w części kwestionowanej przez stronę. Zaskarżona decyzja Kolegium w całości podtrzymała ustalenia decyzji I-instancyjnej, natomiast uchylenie decyzji administracyjnej w części jest możliwe, jeżeli zawiera ona wyodrębnione elementy mogące samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym i stać się przedmiotem samodzielnego postępowania, a więc poszczególne części rozstrzygnięcia mają samodzielny byt. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy ustalenia co do parametrów planowanej nowej zabudowy, w tym nieprzekraczalnej linii zabudowy, nie są możliwe do samodzielnego rozstrzygnięcia. Przechodząc dalej Sąd zaznacza, że przeprowadzając kontrolę legalności decyzji poza granicami skargi, którymi Sąd nie jest związany, dostrzegł inne naruszenia prawa mające istotny wpływ na wynik sprawy. Jak wynika z akt sprawy, skarżąca ubiega się o warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego w zabudowie zagrodowej. Tego rodzaju zabudowa jest możliwa wyłącznie na gruntach rolnych, i takie grunty na działce objętej wnioskiem się znajdują, oraz jest obwarowana szczególnymi wymogami z uwagi na konieczność ochrony gruntów rolnych i leśnych. Jednocześnie, zgodnie z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Takie zwolnienie jest natomiast konieczne, bowiem w przeciwnym razie posadowienie zabudowań mieszkalnych i gospodarczych w obszarach rolnych, rzadko zabudowanych, byłoby niemożliwe, ze względu na brak możliwości nawiązania do jakiejkolwiek zabudowy, w użytkowanej rolniczo okolicy (zob. m.in. wyrok NSA z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 354/18, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej CBOSA). W pierwszej kolejności wskazać należy, że wprawdzie u.p.z.p. nie zawiera ustawowej definicji pojęcia "zabudowa zagrodowa", to jednak pojęcie to zostało zdefiniowane w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2022 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.), dalej: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych", zgodnie z którym zabudowa zagrodowa to "w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych". Na kanwie tej regulacji w orzecznictwie wypracowano stanowisko, że "zabudowa zagrodowa" dotyczy zespołu budynków obejmującego wiejski dom mieszkalny (np. dom jednorodzinny) i zabudowania gospodarskie (służące produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, np. stodoły, obory czy garaże przeznaczone do przechowywania pojazdów rolniczych), położone w obrębie jednego podwórza, przy czym ustawodawca dopuszcza również rozproszoną zabudowę zagrodową (zob. m.in. wyroki NSA z 23 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 3066/13, z 28 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1299/14, CBOSA). Domy mieszkalne jednorodzinne w ramach budownictwa zagrodowego wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeżeli zamieszkałe są przez rolników i im służą ( zob. wyrok NSA z 19 września 2017 r., sygn. akt II OSK 2267/16; z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 355/18, CBOSA). Warunkiem istnienia zabudowy zagrodowej jest zatem funkcjonowanie gospodarstwa rolnego, co prowadzi do wniosku, że nie jest możliwa sytuacja, kiedy budynek mieszkalny, mający stanowić siedlisko rolnika, nie jest powiązany z prowadzonym przezeń gospodarstwem i wchodzącymi w jego skład zabudowaniami zagrodowymi. Natomiast, jak wynika z przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423), dalej jako: "u.k.u.r.", gospodarstwo rodzinne, które jest podstawą ustroju rolnego w Rzeczypospolitej Polskiej, może prowadzić wyłącznie rolnik indywidualny, tj. osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. W konsekwencji, w ocenie Sądu, ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej jest możliwe wyłącznie, jeżeli o takie warunki ubiega się osoba będąca rolnikiem i prowadząca gospodarstwo rolne. Wprawdzie, jak słusznie wskazywano w decyzji, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.), wobec czego może ona zostać wydana każdemu, nawet jeżeli nie posiada praw do terenu, to jednak regulacje prawne dotyczące zabudowy zagrodowej mają charakter wyjątkowy, a jako takie wymagają wykładni ścieśniającej (por. wyrok NSA z dnia 23 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 3066/13, CBOSA). Wprawdzie więc same przepisy u.p.z.p. nie limitują inwestorów w zakresie ilości składanych wniosków o ustalenie warunków zabudowy, nawet w stosunku do tego samego terenu, to jednak charakter wnioskowanej zabudowy, jako zabudowy zagrodowej, w zasadniczy sposób musi zmienić ocenę takich wniosków (por. m.in. wyroki WSA we Wrocławiu z 18 października 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 558/17 i sygn. akt II SA/Wr 559/17, CBOSA). Dlatego w przypadku tego rodzaju zabudowy, ze względu na konieczność istnienia jego powiązania z gospodarstwem rolnym, zasadny jest wniosek, że takie warunki można ustalić tylko, jeżeli wnioskodawca jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne, z którym planowane zabudowania da się powiązać funkcjonalnie. Przeciwna interpretacja prowadziłaby do obejścia szeregu przepisów prawa składających się na systemową ochronę gruntów rolnych i prowadziłoby do niekontrolowanej prawnie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. W szczególności, gdy – jak ma to miejsce w odniesieniu do działki nr [...], a co wynika z akt – o warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej ubiega się kilka osób niebędących właścicielami danej działki, na której znajdują się grunty rolne. Sąd nie zgadza się więc z poglądem wyrażanym w orzecznictwie, że na gruncie art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie ma podstaw do weryfikowania, czy osoba wnioskująca o ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej spełnia kryteria uznania za rolnika indywidualnego w rozumieniu art. 6 u.k.u.r. (zob. m.in. wyrok WSA w Krakowie z 10 lutego 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 356/19, CBOSA). Gospodarstwo rolne wraz z zabudową zagrodową wiąże bowiem element podmiotowy - osoba rolnika, a zatem ma on również istotne znaczenie. Nie jest też zasadne twierdzenie, że badanie czy wnioskodawca jest rolnikiem będzie odbywać się na etapie postępowania o pozwolenie na budowę, bowiem zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r., poz. 725), dalej: "Prawo budowlane", przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego m.in. z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. W tym postępowaniu organ administracji nie bada zatem, czy warunki zabudowy ustalono zgodnie z prawem. Skoro więc uzyskanie warunków dla zabudowy siedliskowej ma służyć zorganizowaniu prawidłowej gospodarki rolnej, to nie sposób przyjąć, aby uzyskanie statusu rolnika w przyszłości – jak deklarowała na rozprawie skarżąca – i rozpoczęcie prowadzenia gospodarstwa rolnego, jako zdarzenie przyszłe i niepewne, miało wpływ na prawidłową gospodarkę rolną w chwili obecnej. Trudno w związku z tym uznać, że planowana inwestycja, polegająca na budowie domu mieszkalnego wraz z budynkiem gospodarczym, pozostaje w związku funkcjonalnym z prowadzonym gospodarstwem rolnym (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 355/18, CBOSA). Na gruncie niniejszej sprawy organy przyjęły zaś, ze względu na treść wniosku, że wnioskodawczyni zamierza prowadzić gospodarstwo rolne obejmujące działkę nr [...], choć taka okoliczność nie wynikała z akt sprawy. Tymczasem, w trakcie rozprawy sama skarżąca wprost oświadczyła, że nie jest rolnikiem, nie prowadzi gospodarstwa rolnego, choć w przyszłości może być rolnikiem, bo ma do tego stosowne wykształcenie. Wyjaśniła też, że nie ma jakiegokolwiek tytułu prawnego do reszty działki, która – jak przyjęły organy - ma stanowić gospodarstwo rolne, z którym jej zabudowa będzie związana. Oznacza to, że Wójt nie przeprowadził prawidłowo postępowania odnośnie istotnej dla sprawy okoliczności, zaś Kolegium uchybienia tego nie dostrzegło i błędnie przyjęło, że planowana inwestycja ma być związana z gospodarstwem rolnym o pow. 7.4327 h. (pow. całej działki nr [...]). Wady te stanowiły naruszenie opisanych powyżej przepisów prawa, uzasadniające uchylenie decyzji. Dodatkowo należy zauważyć, że przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. można zastosować, jeżeli wielkość gospodarstwa rolnego, w ramach którego ma powstać zabudowa zagrodowa objęta wnioskiem o warunki zabudowy, przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Z danych wskazanych w analizie urbanistycznej wynika, że powierzchnia średniego gospodarstwa rolnego w gminie K. wynosi 1,4157 ha (stan na kwiecień 2023 r.). Z tego organ wywiódł, że skoro powierzchnia działki nr [...] wynosi 7,4327 ha, to wielkość gospodarstwa rolnego wnioskodawczyni jest większa niż średnia powierzchnia takiego gospodarstwa w gminie. Organ pominął jednak, że wniosek dotyczył części działki nr [...] a wskazany we wniosku teren ma powierzchnię 0,4889 ha. Powyższe budzi wątpliwości co do zasadności zastosowania w tej sprawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p., tj. wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa. Jeżeli by nie stosować tego wyjątku, organy obowiązane byłyby ustalić, czy inwestycja spełnia warunek dobrego sąsiedztwa, czyli zbadać czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Reasumując, jeżeli wniosek inwestora dotyczy warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej i w związku z tym organ rozważa zastosowanie przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p., czyli zwolnienia z obowiązku zachowania zasady dobrego sąsiedztwa, to w pierwszej kolejności niezbędne jest ustalenie, że wnioskowana zabudowa będzie miała charakter zagrodowy związany z prowadzonym gospodarstwem rolnym, co obejmuje również kwestię podmiotową, tj. czy z wnioskiem wystąpił rolnik, któremu owa zabudowa zagrodowa ma służyć, a w dalszej kolejności należy zbadać jaką powierzchnią gospodarstwa rolnego dysponuje strona, tzn. czy powierzchnia ta jest wyższa niż średnia gminna. Tych kwestii nie rozważył Wójt i nie dostrzegło Kolegium, błędnie uznając, że ustalenie warunków dla zabudowy zagrodowej jest możliwe dla każdego, jak również błędnie wywodząc, że planowana inwestycja związana jest z gospodarstwem rolnym, którego powierzchnia jest większa niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie, co zwalnia inwestycję ze spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa. Powyższe stanowi istotne naruszenie prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 2 k.p.a.) i materialnego (art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, ust. 2, ust. 4 u.p.z.p., art. 6 u.k.u.r.), ponieważ Wójt, a za nim Kolegium, stwierdzili, że jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej przez skarżącą, choć nie wykazano jednoznacznie, że skarżąca jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne, z którym ma zostać powiązana planowana zabudowa zagrodowa, oraz że możliwe jest wobec planowanej inwestycji zastosowanie przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Również przy ustalaniu samych parametrów nowej zabudowy przedwcześnie ustalono, że zastosowywanie znajdzie § 5 pkt 8 lit. a uchwały Sejmiku w zw. z art. 24 ust. 1 pkt 8 lit. 4 u.o.p. i z uwzględnieniem tych zakazów wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium. Ponownie rozpoznając sprawę Kolegium uwzględni ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku, w szczególności - wobec oświadczeń skarżącej złożonych na rozprawie - zobowiązane będzie do jednoznacznego ustalenia, czy wnioskodawczyni jest rolnikiem i czy prowadzi gospodarstwo rolne, z którym objęta wnioskiem zabudowa ma być związana. Stosownie do tych ustaleń organ wyda rozstrzygnięcie uwzględniając, że wydanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej w sytuacji, gdy wnioskodawca nie jest rolnikiem oraz nie prowadzi gospodarstwa rolnego, stanowi rażące naruszenie prawa. W takiej zaś sytuacji wyłączony jest zakaz obowiązujący organ odwoławczy z art. 139 k.p.a., tj. zakaz reformiationis in peius.