II SA/Gd 174/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Protokolant Sekretarz Sądowy Dorota Kotlarek po rozpoznaniu w dniu 9 czerwca 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi B. W. na decyzję Kolegium Odwoławczego w G z dnia 14 maja 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy w K. z dnia 16 grudnia 2008 roku nr[...], 2. określa, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Kolegium Odwoławczego w G na rzecz skarżącej B. W. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy decyzją z dnia 16 grudnia 2008 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zmianami) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98 poz. 1071, ze zm.), ustalił B.W. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą działki nr [...] o pow. 1460 m2 położonej w obrębie N.K., w wysokości 1.489,20 zł. W uzasadnieniu podano, iż zgodnie z ustaleniami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego N.K. na terenie Gminy, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia 28 grudnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj.. z dnia 07 kwietnia 2008 r. Nr 25, poz. 733), który stał się obowiązujący z dniem 7 maja 2008 r. nieruchomość będąca przedmiotem postępowania została przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Stosownie do treści tej uchwały stawka procentowa służąca do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej została ustalona w wysokości 30%. Przedmiotowa nieruchomość została zbyta aktem notarialnym w dniu 29 sierpnia 2008 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Przed uchwaleniem tego planu miejscowego dla działki nr 388 położonej w Nowej Kiszewie nie obowiązywał plan miejscowy i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało, że wartość działki nr 388 wzrosła o kwotę 4.964 zł., co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opłata planistyczna dla działki nr 388 została ustalona jako 30% wartości określonej jako różnica działki budowlanej, a faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu na cele rolne (w ewidencji gruntów RVI), za pomocą wzoru (Op=(Wn-Wg) x 30% = (43.946 zł - 38.982 zł) x 30%= 1.489,20 zł. gdzie: Op - opłata planistyczna; Wn -wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, określona na dzień zbycia; Wg- wartość rynkowa nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, określona na dzień zbycia. Od powyższej decyzji B.W. złożyła odwołanie. Podniosła, że uchwalenie planu nie spowodowało zmiany przeznaczenia terenu, ponieważ w poprzednio obowiązującym planie działka był przeznaczona pod zabudowę; nie doszło zatem do spełnienia warunków koniecznych do pobrania opłaty planistycznej. Wskazała, że nie wzięto pod uwagę potencjalnej możliwości zabudowy działki, która w jej ocenie decydująco wpływa na wartość nieruchomości, teren ten spełniał warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka nie była użytkowana rolniczo. Strona powołała się na wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2007 r., w którym stwierdzono, że fakt, iż działka nie jest zabudowana nie świadczy o tym, że jest ona użytkowana jako rola, w tym zakresie należy poczynić odpowiednie ustalenia, bowiem gdyby okazało się, że działka nie jest użytkowana rolniczo, to należy rozważyć, czy przed wejściem w życie nowego planu mogła być faktycznie zabudowana - innymi słowy, czy spełniała warunki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzją z dnia 14 maja 2009 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium podało, iż zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3). Powstanie obowiązku opłaty zależne jest od zaistnienia dwóch przesłanek: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 (at od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu (art.37 ust.4 ww. ustawy). Opłata jest ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37 ust. 6). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1). Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 11 tej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Wysokość opłaty, jaką może być obciążony właściciel (lub użytkownik wieczysty) jest ograniczona do procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, przy czym nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 36 ust.4 wiąże pobranie opłaty z procentową stawką określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Kolegium ustaliło, iż Rada Gminy uchwałą Nr [...] z dnia 28 grudnia 2007 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego N.K. na terenie gminy (Dz. Urz. Woj.. z 2008 r. Nr 25, poz. 733), który wszedł w życie 8 maja 2008 r. Plan obejmuje obszar, w którego granicach znajduje się działka nr [...]. W niniejszej uchwale dla terenu obejmującego przedmiotową działkę (określonego symbolem ,,14.MN,U") przewidziano 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty. Z ustaleń tej uchwały wynika, iż dla terenu obejmującego przedmiotową działkę jako przeznaczenie określono teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Przed uchwaleniem tego planu na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej działki nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy. B.W. aktem notarialnym z dnia 29 sierpnia 2008 r., Rep. A nr 8591/2008 sprzedała B. i R. M. działkę nr [...]. Z informacji z rejestru gruntów z dnia 24 października 2008 r. wynika, że działka jest oznaczona jako RVI (grunty orne). W aktach sprawy znajduje się protokół oględzin nieruchomości z dnia 29 października 2008 r., z którego wynika, że działka jest niezabudowana, nieogrodzona, uzbrojona w prąd i wodę, porośnięta trawą, stanowi ugór. Ustaliło Kolegium, że w aktach sprawy znajduje się operat wyceny przedmiotowej nieruchomości, sporządzony 14 listopada 2008 r. przez biegłego posiadającego uprawnienia do szacowania nieruchomości, stanowiący obligatoryjny środek dowodowy w sprawie ustalenia renty planistycznej. Operat ten według oceny SKO odpowiada przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), które określają m.in. sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia. Kolegium wskazało także, iż w świetle ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 26, poz. 2603, z późn. zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 tej ustawy). W przedmiotowym operacie określono wartość rynkową nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu planu. Do porównania przyjęto w przypadku gruntów rolnych 18 transakcji działek rolniczych podobnych położonych na rynku lokalnym gminy. W przypadku działek budowlanych - do porównania przyjęto 3 najbardziej podobne przeznaczone w planie pod zabudowę mieszkaniową - jednorodzinną, położone na rynku lokalnym gminy Kościerzyna. Na podstawie przedstawionego operatu szacunkowego, Kolegium uznało wycenę przedmiotowej nieruchomości za wiarygodny dowód w sprawie. Wycena została sporządzona zgodnie z przepisami prawa. W postępowaniu nie zostały przedstawione inne dowody mogące podważyć wiarygodność wyceny. Z przedmiotowej wyceny wynika, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 4.964 zł, prawidłowo ustalona przez organ I instancji opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości wyniosła 1.489,20 zł, przy uwzględnieniu stawki procentowej określonej w planie - 30%. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka nie była faktycznie wykorzystywana jako działka budowlana, ale jako grunt rolny. Faktyczny sposób wykorzystania działki należało przyjąć jako rolny, według oznaczenia działki w rejestrze gruntów jako RIV - grunty orne i stanu działki wynikającego z oględzin. Kolegium nie podzieliło stanowiska wyrażonego w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2007 r. sygn. akt II SA/Gl 841/06, na który powołała się strona. O faktycznym sposobie wykorzystania nieruchomości nie może świadczyć potencjalna możliwość zabudowy, ale rzeczywisty materiał dowodowy wskazujący na sposób wykorzystania nieruchomości, tj. stan nieruchomości, zapisy w ewidencji gruntów, brak decyzji o warunkach zabudowy, jak w niniejszej sprawie. B.W. we wniesionej skardze zarzuciła Kolegium niewyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności mających w jej ocenie wpływ na wartość przedmiotowej nieruchomości w dniu 8 maja 2008 r., tj. w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego N.K. i błędne przyjęcie, że uchwalenie tegoż planu spowodowało wzrost wartości działki nr 388, co w konsekwencji doprowadziło do bezpodstawnego zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem skarżącej należało w tym przypadku umorzyć postępowanie. Nadto zarzuciła naruszenie art. 37 ust. 1 omawianej ustawy, poprzez jego błędną interpretację. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 8 października 2009 r. zawiesił postępowanie na podstawie art. 125 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, z uwagi na postępowanie zawisłe przed Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie dotyczącej zgodności art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) z Konstytucją RP. Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Powyższy wyrok ogłoszony został w Dzienniku Ustaw z dnia 15 lutego 2010 r. Nr 24, poz. 124. Postanowieniem z dnia 3 marca 2010 r. (sygn. akt II SA/Gd 425/09) postępowanie w niniejszej sprawie zostało podjęte, na skutek ustania przyczyny zawieszenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga jako zasadna podlegała uwzględnieniu. Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto w niniejszej sprawie należało uwzględnić przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), dalej p.p.s.a., zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. Stan faktyczny sprawy, polegający na ustaleniu treści obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz okoliczności związanych ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości nie budzi wątpliwości, ustalony został przez SKO prawidłowo. Jednakże, w ocenie Sądu oba organy mimo to naruszyły przepisy postępowania – art. 7 i art. 77 kpa poprzez niekompletne ustalenie stanu faktycznego, a organ odwoławczy dodatkowo art. 107 § kpa, poprzez nieodniesienie się do zarzutu odwołania wskazującego na treść poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotność tych naruszeń polegała na tym, że brak ustaleń i nieodniesienie się do przedmiotowej kwestii uniemożliwia kontrolę prawidłowości zaskarżonych rozstrzygnięć, w świetle treści stanowiącego materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia przepisu art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), który na skutek opisanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego, utracił moc z dniem 15 lutego 2010 r. Na wstępie rozważań należy wskazać, odwołując się do art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze tej ustawy, że wskazany przez ustawodawcę organ gminy "pobiera opłatę", co oznacza, iż zobowiązany jest do jej ustalenia i pobrania. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (zdanie drugie i trzecie art. 36 ust. 4). Z treści art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że w razie uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości określoną z uwzględnieniem faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie: "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła (...)", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. W konsekwencji, ustalając wzrost wartości nieruchomości bierze się pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu (zmiany), przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Do oszacowania wartości nieruchomości stosuje się, jak trafnie wskazuje Kolegium, procedurę zgodną z dyspozycją art. 37 ust. 11 ustawy, a więc art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) oraz wydanego na podstawie tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Ponieważ wzrost wartości nieruchomości musi być rozpatrywany jako skutek uchwalenia planu miejscowego (lub jego zmiany), ustalając wzrost wartości nieruchomości bierze się pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu, przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Przytoczony powyżej wyrok Trybunału Konstytucyjnego oznacza, że przy wzroście wartości nieruchomości nie może być zastosowane kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. W uzasadnieniu swego orzeczenia Trybunał wskazał między innymi, że prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. W planach miejscowych określa się przeznaczenie poszczególnych terenów, a także zasady ich zagospodarowania. Ustalają one status prawny poszczególnych działek, przesądzają o treści własności gruntowej poprzez określenie sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości objętej planem. Z przeznaczenia gruntu na określony cel wynika dopuszczalny sposób jego użytkowania, co czyni go mniej lub bardziej atrakcyjnym, co z kolei wpływa na wartość nieruchomości, realizowaną podczas jej sprzedaży. Planowanie przestrzenne jest procesem ciągłym i długotrwałym, a ustawodawca założył, że nie można dopuścić do sytuacji, by gminy, na terenie których 1 stycznia 1995 r. obowiązywały uchwalone wcześniej plany miejscowe, bez nich pozostały. Zgodnie z treścią art. 190 ust. 1, 2 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą, podlegają ogłoszeniu, jeżeli dotyczą ustaw, w Dzienniku Ustaw i wchodzą w życie, o ile sam Trybunał nie postanowi inaczej, z dniem ogłoszenia. W niniejszej sprawie oba organy poprzez zaniechanie ustalenia faktów istotnych dla prawidłowego zastosowania przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w rezultacie poza naruszeniem przepisów postępowania – art. 7, art. 77 i art. 80 kpa – naruszyły przepis art. 37 ust. 1 powołanej wyżej ustawy. Naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ w ocenie Sądu opisany wyrok Trybunału Konstytucyjnego może zastosowanie do sytuacji skarżącej, o ile poczynione zostaną ustalenia co do obowiązywania oraz treści poprzedniego planu miejscowego, dopuszczającego jak twierdzi strona zabudowę na terenie obejmującym przedmiotową działkę. Tym samym otwarta pozostaje kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wywołanej uchwaleniem planu i w związku z jej sprzedażą (art. 36 ust. 4). W konsekwencji błędna a co najmniej przedwczesna jest ocena prawidłowości operatu dokonana przez Kolegium, wobec braku ustaleń, czy na terenie obejmującym działkę skarżącej obowiązywał uprzednio miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszczający zabudowę mieszkaniową, który wygasł na skutek terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc z dniem 31 grudnia 2003 r. W ocenie Sądu oznacza to również, że operat sporządzono wadliwie, w świetle wyroku Trybunału w sprawie P 58/08, bowiem zaniechanie wskazanych ustaleń nie pozwala na jednoznaczna ocenę prawidłowości jego sporządzenia, brew odmiennej ocenie SKO. Należy zwrócić uwagę, że zarówno rzeczoznawca w operacie jak i oba organy ustalają, iż przed uchwaleniem obowiązującego miejscowego planu miejscowego dla działki nr [...] położonej w N.K. nie obowiązywał plan miejscowy. Z tego sformułowania nie można wyprowadzić jednoznacznego wniosku, że na tym terenie nigdy nie obowiązywał plan, a odczytując tekst dosłownie można przyjąć, iż nie było innego planu bezpośrednio przed planem zatwierdzonym uchwałą z dnia uchwałą Nr [...] z dnia 28 grudnia 2007 r. W rezultacie może to oznaczać, iż wcześniej na tym terenie mógł obowiązywać plan, jak z kolei konsekwentnie twierdzi skarżąca, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. W takich okolicznościach nastąpiłoby przerwanie ciągłości planowania, którego efektem w kontrolowanej sprawie byłby wzrost wartości nieruchomości, krytycznie ocenione w powołanym wyżej wyroku Trybunału. Ta kwestia wymaga stanowczego wyjaśnienia przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Zarzuty skargi odnoszące się do wadliwie ustalonego faktycznego sposobu użytkowania są przedwczesne w sytuacji, gdy organy nie wyjaśniły sprawy wszechstronnie w opisanym wyżej zakresie, a Kolegium nie odniosło się wyczerpująco do istotnego zarzutu odwołania dotyczącego treści uprzednio obowiązującego planu. Należy jednak w związku z powyższym zarzutem wskazać, że wobec braku ustawowej definicji pojęcia faktycznego wykorzystywania nieruchomości, na organ administracji nałożony został obowiązek szczególnie dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia tej kwestii (por. także wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 21 kwietnia 2009 r. w sprawie II SA/Wr 539/08, wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/Go 312/09, baza orzeczeń LEX nr 553044). W niniejszej sprawie organ I instancji, w ślad za rzeczoznawcą, nie dokonał jednakże kompletnego ustalenia stanu faktycznego użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, ograniczając się do zapisu w rejestrze gruntów oraz opisu wynikającego z oględzin, według którego działka stanowi ugór porośnięty trawą. Tymczasem z innych zapisów w operacie wynika również, że w sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa. Zatem na terenach sąsiadujących dopuszczona została zabudowa mieszkaniowa, co z jednej strony potwierdzać może wersję skarżącej co do źródła prawa do zabudowy (wynikającego z planu), jak i nakładało na organ prowadzący postępowanie konieczność ustalenia, czy będąca przedmiotem postępowania nieruchomość także spełniała kryteria uprawniające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Rozpatrzenie powyższych okoliczności zostało pominięte przez organ II instancji, pomimo zakwestionowania w odwołaniu sposobu ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, poprzez podkreślanie niespornej w istocie okoliczności, że strona nie ubiegała się o uzyskanie takiej decyzji. Tym samym jako wadliwe trzeba uznać działanie obu organów sprowadzające się do bezkrytycznego przyjęcia oceny dokonanej przez rzeczoznawcę, że wykorzystywanie nieruchomości przed uchwaleniem planu było zgodne z zapisem w rejestrze gruntów, przy jednoczesnym ustaleniu w operacie, że działka jest porośnięta trawą, stanowi ugór i uzbrojona jest w prąd i wodę, a w sąsiedztwie przeważa zabudowa jednorodzinna. Już chociażby powyższy opis przedmiotowej nieruchomości jest wewnętrznie sprzeczny i nie może stanowić o przyjęciu jednoznacznego stanowiska, iż działka faktycznie przeznaczona została na cele orne. W konsekwencji organy obu instancji naruszając wyżej wskazane zasady postępowania administracyjnego (art. 7, art. 77 kpa) nie wyjaśniły w sposób dostateczny i przekonywujący, czy spełnione zostały przesłanki naliczenia opłaty planistycznej wynikające z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wykazane uchybienia przepisom postępowania administracyjnego głównie w zakresie naruszenie art. 7, 77 i 80, a także art. 107 § 3 kpa, poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, które są istotne dla prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego oraz przez brak należytej oceny podstawowego dowodu, jakim jest operat szacunkowy, skutkować musiały uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, jako że uchybienia te mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ poczyni ustalenia w przedstawionym wyżej zakresie, uwzględniając w miarę potrzeby stan prawny ukształtowany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie P 58/08. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b w związku z art. 135 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił wydane w sprawie decyzje i stosownie do art. 152 tej ustawy orzekł o wstrzymaniu ich wykonalności. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął zgodnie z art. 200 p.p.s.a., ustalając, że na zasądzone na rzecz skarżącej koszty składa się kwota 100 zł, stanowiąca równowartość uiszczonego w sprawie wpisu sądowego.