II SA/Gd 431/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J.S.i H. S. na decyzję Wojewody z dnia 8 maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę. J. S. i H. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 8 maja 2019 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Starosty z dnia 4 stycznia 2019 r., nr [..], o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Skarga wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: W dniu 19 listopada 2018 r. skarżący wystąpili do organu administracji architektoniczno-budowlanej z wnioskiem o pozwolenie na budowę dla inwestycji polegającej na przebudowie budynku mieszkalnego przez wykonanie ściany oddzielającej, na terenie działek nr [...] i [..], obręb S. Do wniosku dołączono projekt budowlany oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Po analizie złożonej dokumentacji Starosta postanowieniem z dnia 26 listopada 2018 r. nałożył na skarżących obowiązek uzupełnienie punktu 3 oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane poprzez podanie tytułu, z którego wynika prawo do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..]. W dniu 17 grudnia 2018 r. do Starosty wpłynęła kopia pisma skarżących z dnia 3 grudnia 2018 r. skierowanego do K. S., właściciela działki nr [..], w sprawie wyrażenia zgody na postawienie ściany na granicy działek nr [..] i [..]. Skarżący dostarczyli również do organu kopię pisma K. S. z dnia 10 grudnia 2018 r., w którym poinformował on o niewyrażeniu zgody na postawienie ściany. W związku z powyższym decyzją z dnia 4 stycznia 2019 r. Starosta, na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 21994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, odmówił J. S. i H. S. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla wnioskowanej inwestycji. Wskazując, że przedłożone oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, są niekompletne. Skarżący wykazali, że posiadają prawo jedynie do działki nr [..]. Tym samym, w ocenie organu, zachodzi sprzeczność pomiędzy stanem faktycznym a treścią art. 4 Prawa budowlanego. Organ dodał, że w myśl art. 199 Kodeksu cywilnego w przypadku współwłasności rozporządzenie daną rzeczą wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W takiej sytuacji kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej nie istnieją, a ciężar uzyskania zgody na wykonanie robót budowlanych, jako przekraczających czynności zwykłego zarządu, spoczywa na wnioskodawcach. W odwołaniu skarżący domagając się uchylenia decyzji organu I instancji oraz wydania decyzji zgodnie z wnioskiem wskazali, że organ I instancji błędnie przyjął, że budynek, którego dotyczy wnioskowane zamierzenie, jest budynkiem jednorodzinnym zlokalizowanym na działkach stanowiących współwłasność. Budynek usytuowany jest na dwóch odrębnych działkach, a skarżący nie podlegają reżimowi przepisów Kodeksu cywilnego. Skarżący nie mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd powszechny, natomiast brak możliwości wybudowania ściany oddzielającej powoduje, że w istocie dwulokalowość budynku jest iluzoryczna, bowiem dwa lokale przenikają się wzajemnie i nie są w żaden sposób oddzielone od siebie, choć posiadają dwóch rożnych właścicieli, co powoduje szereg problemów, nie tylko na gruncie prawa cywilnego (naruszenie prawa własności, immisje pośrednie, zagarnianie przez sąsiada pomieszczeń należących do skarżących, utrata wartości nieruchomości), ale również na gruncie prawa budowlanego, tj. brak oddzielenia lokali zlokalizowanych na dwóch nieruchomościach ścianą oddzielenia akustycznego, a przede wszystkim przeciwpożarowego, brak rozdzielenia instalacji dla tych lokali, a wręcz ingerencja sąsiada w instalacje istniejące na nieruchomości skarżących, stwarza bezpośrednie niebezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi, zwłaszcza niebezpieczeństwo pożarowe oraz powoduje, że budynek nie odpowiada warunkom technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto, skarżący zarzucili organowi I instancji błędne zastosowanie art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez żądanie od nich wskazania się prawem do dysponowania działką nr [..] na cele budowlane, podczas gdy w budynku zlokalizowanym na dwóch odrębnych nieruchomościach gruntowych należących do dwóch rożnych właścicieli musi istnieć ściana oddzielająca dwa lokale. Fakt, że ściana taka nigdy nie powstała, co stanowi niedopuszczalną z punktu widzenia przepisów budowlanych zaszłość, nie może powodować, że bez zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości nie będzie można trwale i definitywnie, wzdłuż granicy nieruchomości, podzielić budynku na dwa lokale. Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia 8 maja 2019 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ odwoławczy po przytoczeniu obowiązujących przepisów wskazał, że z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że K. S. właściciel działki nr [..], nie zgadza się na realizację projektowanej inwestycji na terenie należącej do niego nieruchomości. Z projektu budowlanego wynika natomiast, że inwestycja obejmuje swym zakresem działkę nr [..]. Projektowana ściana przebiegać ma bowiem w osi granicy między działkami nr [..] i [..]. Projekt zakłada również przebudowę instalacji kanalizacyjnej w piwnicy oraz na parterze budynku na terenie działki nr [..] i [..], przebudowę instalacji centralnego ogrzewania na parterze i piętrze budynku na obu działkach, a także przebudowę instalacji wody na parterze budynku na tych działkach. Nie ma żadnych wątpliwości, że inwestorzy powinni legitymować się prawem do dysponowania działką nr [..] na potrzeby wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Inwestorzy jednak nie dysponują ww. nieruchomością na cele budowlane. W takim przypadku, wobec jednoznacznego zapisu art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, organ miał obowiązek odmówić udzielenia inwestorom pozwolenia na realizację wnioskowanej inwestycji. Zasadnie zatem Starosta postanowieniem z dnia 26 listopada 2018 r. nałożył na inwestorów obowiązek uzupełnienia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie tytułu, z którego wynika to prawo w odniesieniu do działki nr [..], a po bezskutecznym upływie wyznaczonego w postanowieniu terminu, stosownie do treści art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, wydał decyzję odmowną. Ustosunkowując się do zarzutu skarżących dotyczących błędnego przyjęcia przez organ I instancji, że budynek, którego dotyczy wnioskowane zamierzenie, jest budynkiem jednorodzinnym zlokalizowanym na działkach stanowiących współwłasność, a co za tym idzie, że w sprawie ma zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego, organ odwoławczy wskazał, że zarzut ten jest częściowo zasadny. Wskazany przepis nie ma zastosowania w niniejszej sytuacji, gdzie właścicielem działki nr [..] jest tylko K. S. Jednak błąd ten, w ocenie Wojewody, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia w rozpatrywanej sprawie. W skardze skarżący zarzucili naruszenie przepisów postepowania, tj. art. 7, art. 8, art. 11, art. 77, art. 107 k.p.a., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że nie zgadzają się z rozstrzygnięciem organów obu instancji, gdyż nie rozważono całego materiału dowodowego, a co za tym idzie, nie ustalono prawidłowego stanu faktycznego. Gdyby chodziło o każde inne zamierzenie budowlane zapewne brak tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane byłoby istotną przeszkodą do wydania pozwolenia na budowę. Skarżący wskazywali jednak na istotną odmienność planowanej inwestycji budowlanej od przeciętnych inwestycji, polegającą na istnieniu nieuregulowanej zaszłości w postaci braku ściany na granicy działek oddzielającej dwa lokale. Organ odwoławczy nie odniósł się do specyficznego stanu faktycznego i nie rozważył w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji konsekwencji braku tej ściany, czy wręcz konieczności jej postawienia dla zapewnienia zarówno odrębności, jak i bezpieczeństwa budowlanego i pożarowego tych dwóch "lokali". Pominął także zarzuty skarżących sformułowane pod kątem niezgodności obecnego budynku z przepisami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym przepisami przeciwpożarowymi. Wskazali, że nie są w stanie zmusić swojego sąsiada do wyrażenia zgody na postawienie spornej ściany, w związku z czym zwrócili się do odpowiednich organów administracji samorządowej z wnioskiem o "pomoc" w tej sprawie poprzez wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Z analizy treści decyzji obu organów wynika jednak, że problem ten jest nierozwiązywalny, z czym trudno się pogodzić w demokratycznym państwie prawa, gdzie organy administracji powinny czuwać tak nad interesem ogółu obywateli, jak i nad interesem strony, która "powierza" organowi rozwiązanie swojego problemu prawnego na gruncie prawa administracyjnego. Skarżący podkreślili, że nie mogą uzyskać zgody na postawienie ściany, gdyż K. S. świadomie wchodzi na teren ich posesji, użytkuje ją i niszczy, co było przedmiotem odrębnych spraw. Sąsiad przebudował część ich nieruchomości, tj. rozebrał jedną ścianę, która stała na granicy działek, a wybudował drugą w innym miejscu przywłaszczając część działki należącej do nich. W tej sytuacji postawienie ściany oddzielającej nieruchomości powinno być nakazane z urzędu. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu wskazał, że nawet przyjmując zasadność argumentów skarżących o utrudnianiu przez właściciela sąsiedniej działki nr [..] realizacji inwestycji zmierzającej do fizycznego wydzielenia, uwzględniającego przebieg granicy między działkami, dwóch lokali mieszkalnych, organ nie może stosować innych kryteriów oceny niż te, które stosowane są w pozostałych przypadkach. Projektowana inwestycja ingeruje w nieruchomość oznaczoną jako działka nr [..], w związku z czym, zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowalnego, inwestorzy zobligowani są do legitymowania się tytułem prawnym do dysponowania tą nieruchomością na cele przedmiotowego zamierzenia. Szczególne okoliczności niniejszej sprawy nie zwalniają inwestora z tego obowiązku. Również argument o niezgodności rozwiązań istniejących w objętym inwestycją budynku z przepisami techniczno-budowlanymi nie może stanowić podstawy do wydania z naruszeniem prawa decyzji o pozwoleniu na budowę, która umożliwiłaby doprowadzenie tych rozwiązań do wymaganego stanu. W piśmie procesowym z dnia 15 lipca 2019 r. skarżący podtrzymali zarzuty i argumentację skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu. Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Wojewody utrzymującą w mocy decyzję Starosty z dnia 4 stycznia 2019 r. o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę budynku mieszkalnego poprzez wykonanie ściany oddzielającej na działkach nr [..] i nr [..] w S. Jak wynika z treści wydanych decyzji, organy obu instancji zgodnie uznały, że inwestor nie przedłożył oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością oznaczoną jako działka nr [..] na cele budowlane, wobec czego wniosek nie spełniał wymogów uprawniających do wydania pozytywnej dla inwestora decyzji. Materialnoprawną podstawą działań organu i wydanych orzeczeń jest ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.), zwana dalej Prawem budowlanym. Zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego organy architektoniczno – budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdzają: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529 i 2161 oraz z 2018 r. poz. 756) - w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej "inwestycją KZN". Stosownie do treści art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego w razie stwierdzenia naruszeń, w zakresie określonym w ust. 1, organ administracji architektoniczno -budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Z kolei wobec spełnienia wymagań określonych w art. 32 ust. 4 i art. 35 ust. 1 ustawy, właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4). Użyty w tym przepisie zwrot "organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę" oznacza, że organ w razie spełnienia tych przesłanek jest związany powyższymi przepisami i ma obowiązek podjąć rozstrzygnięcie zgodne z żądaniem inwestora. Dopiero niespełnienie którejkolwiek z nich uniemożliwia wydanie decyzji pozytywnej. Przepis ten nie dopuszcza uznaniowości w sprawie wydania pozwolenia na budowę ani możliwości wprowadzenia jakichkolwiek dalszych warunków, od których zależałoby wydanie pozwolenia na budowę. Należy wobec powyższego przyjąć, że organ, który wydaje decyzję odmowną, jest zobowiązany jednoznacznie wskazać, które z obligatoryjnych wymagań nie zostały spełnione przez inwestora. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Jak wynika z akt sprawy Starosta, po weryfikacji przedłożonego projektu budowlanego, stwierdził naruszenia w zakresie wymogów określonych w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego i postanowieniem wezwał inwestora do ich usunięcia, poprzez uzupełnienie pkt 3 oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, podając tytuł, z którego wynika niniejsze prawo do nieruchomości stanowiącej działkę nr [..]. Zgodnie bowiem z przedłożoną dokumentacją budynek, w którym mają być przeprowadzone roboty, znajduje się na dwóch działkach – na działce nr [..], której właścicielem jest K. S., i na działce nr [..], której współwłaścicielami są inwestorzy. W odpowiedzi na powyższe wezwanie inwestorzy przedłożyli oświadczenie H. S. z dnia 10 grudnia 2018 r. o braku zgody na wykonanie robót na granicy działek. Wobec tego organ uznał, że nie została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 35 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, tj. dokumentacja projektowa jest niekompletna z uwagi na brak oświadczenia inwestora o prawie do dysponowania na cele budowlane działką nr [..], na której również mają być realizowane roboty. Pozwolenie na budowę może zaś zostać wydane tylko temu, kto takim prawem się legitymuje (art. 32 ust. 1 pkt 2). W związku z tym, na mocy art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, organ odmówił zatwierdzenia przedłożonego projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę we wnioskowanym zakresie. W ocenie Sądu, działania Starosty, a potem Wojewody, były prawidłowe. Należy bowiem zauważyć, że wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę wymaga uprzedniego sprawdzenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej dokumentacji projektowej w zakresie określonym w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, w tym co do kompletności projektu budowlanego. Zgodnie z art. 4 Prawa budowalnego prawo zabudowy nieruchomości przysługuje każdemu, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych; Zgodnie zaś z regulacją zawartą w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z powyższego wynika, że w celu wykazania się przez inwestora wskazanym prawem składa on oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, które zgodnie z art. 33 ust. 3 pkt 2 ustawy jest obligatoryjnym elementem wniosku o pozwolenie na budowę podlegającym badaniu przez organ (zob. A. Gliniecki (red.), Prawo Budowlane. Komentarz, s. 451-452, Wolters Kluwer 2016, wyd. 3). Składane oświadczenie stwarza domniemanie, że deklarowane prawo przysługuje danemu podmiotowi, jednakże w razie powzięcia przez organ wątpliwości co do rzeczywistego stanu prawnego powinien on podjąć działania zmierzające do wyjaśnienia tej kwestii (zob. wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2007 r., II OSK 577/06, dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Temu służy instrument z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego umożliwiający organowi nałożenie na inwestora obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji w określonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wydanie decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Organ może zatem uzależnić wydanie pozwolenia na budowę od przedłożenia przez inwestora określonych dokumentów oraz od poprawienia nieprawidłowości stwierdzonych w projekcie. W świetle art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego nie ulega też wątpliwości, że w razie niewykonania w ustalonym terminie nałożonego obowiązku usunięcia nieprawidłowości, organ nie ma innej możliwości, jak wydać decyzję odmowną. W tym względzie ustawodawca nie pozostawił organowi swobody działania. Przy czym, dla oceny prawidłowości wydanej decyzji o odmowie wydania pozwolenia na budowę w oparciu o omawianą regulację jest nie tylko stwierdzenie, że inwestor nie wykonał nałożonych obowiązków bądź wykonał się w sposób nieprawidłowy, ale także to, czy w okolicznościach danej sprawy zasadnym było skorzystanie z instytucji wezwania, o której mowa w art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego. Brak takich podstaw unicestwia bowiem zastosowany rygor zastrzeżony na wypadek niewykonania postanowienia w określonym terminie (zob. wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2019 r., II OSK 1934/19, LEX nr 2723716). Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie budynek podlegający wnioskowanym robotom znajduje się na dwóch działkach nr [..] i nr [..], a każda z tych działek stanowi przedmiot własności innej osoby. Z projektu wynika, że planowana inwestycja polega na przebudowie wskazanego budynku przez wykonanie na granicy działek ściany oddzielającej części budynku użytkowane jako dwa lokale mieszkalne. Projektowane prace zakładają budowę w piwnicy fundamentu pod ścianę konstrukcyjną oddzielającą oraz ścian fundamentowych o grubości 24 cm wykonanych z bloczków betonowych wraz z izolacją poziomą i pionową tych elementów, a na każdej z kondygnacji nadziemnych budowę ściany wewnętrznej o grubości 24 cm z gazobetonu na belce żelbetowej o wymiarach 24 x 24 cm, opartej na stropie i podpartej w gniazdach istniejących ścian nośnych. Planowana jest przebudowa wewnętrznych schodów, zastąpienie dwuskrzydłowych drzwi wejściowych dwoma oknami (po jednym na działce nr [..] i [..]) oraz wykonanie okna nad nowymi drzwiami wejściowymi na działce nr [..]. Przebudowana zostanie także wewnętrzna instalacja centralnego ogrzewania, instalacja wodociągowa, c.w.u. i kanalizacji. Ponadto, zakłada się przebudowę wewnętrznej instalacji elektrycznej oraz wykonanie nowego przyłącza wodociągowego i energetycznego dla lokalu nr [..] na działce nr [..]. W świetle powyższych danych nie ulega wątpliwości, że planowane roboty budowlane dotyczą budynku, w którym nie ma wydzielonych lokali mieszkalnych w sensie fizycznym i prawnym, zaś same roboty będą ingerować w tę część budynku, która znajduje się po stronie działki nr [..]. W ocenie Sądu oczywiste jest też, że celem opisanych robót jest utworzenie dwóch niezależnych lokali mieszkalnych, o czym świadczy objęcie projektem budowlanym wykonania ściany oddzielenia pożarowego. W ocenie Sądu, skoro planowane roboty budowlane na działce nr [..] ze swej istoty miały ingerować we własność działki nr [..], to do ich wykonania konieczna była zgoda właściciela działki nr [..], co prawidłowo ocenił organ I instancji wzywając inwestora do przedłożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania działką nr [..] na cele budowlane. Jak już natomiast wskazano, brak takiej zgody stanowi przeszkodę prawną do wydania pozwolenia na budowę, niepodlagającą ocenie organów administracji architektoniczno-budowlanej czy sądu administracyjnego i skutkuje odmową zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W przypadku bowiem zaistnienia sporu co do legitymowania się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane właściwym do jego rozstrzygnięcia jest sąd powszechny. Organy administracji publicznej i sąd administracyjne nie są powołane do rozstrzygania sporów co do istnienia po stronie inwestora, oraz treści, uprawnień rzeczowych lub obligacyjnych względem określonej nieruchomości (zob. A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2016, s. 68-79). W tym stanie rzeczy wydanie przez Starostę decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę na podstawie art. 35 ust. 3 Prawa Budowlanego było w okolicznościach niniejszej sprawy w pełni uzasadnione. Nie sposób zatem zarzucić organowi naruszenia prawa. Także postępowanie organu odwoławczego odpowiada prawu, gdyż Wojewoda odniósł się do zarzutów odwołania, a także zbadał zgromadzony materiał dowodowy i dokonał jego oceny w kontekście przepisów prawa materialnego mających zastosowanie w sprawie. W szczególności organ ten prawidłowo zaakceptował konieczność przedstawienia w niniejszej sprawie oświadczenia o prawie do dysponowania na cele budowlane działką nr [..] i ocenił skutki braku zgody właściciela tej nieruchomości na niniejsze postępowanie. Natomiast trzeba podkreślić, że ani organy administracji architektoniczno-budowlanej, ani sąd administracyjny nie są władne do rozstrzygania kwestii cywilnoprawnych, a taką jest status budynku objętego wnioskiem o pozwolenie na budowę. Jak wynika z wyjaśnień skarżących pomimo istnienia dwóch odrębnych działek gruntu, tj. działki nr [..] i nr [..], budynek na nich usytuowany nie został fizycznie podzielony. Ustalenie przyczyn takiego stanu rzeczy pozostawało bez wpływu na rozstrzygnięcia organów administracji w sprawie pozwolenia na budowę ani na sądową ocenę ich legalności. W ocenie Sądu, ubiegając się o pozwolenie na przebudowę inwestor zmierzał do uregulowania tego stanu poprzez wykonanie ściany działowej, ognioodpornej, wraz z przebudową niezbędnych instalacji i w konsekwencji wyodrębnienia dwóch niezależnych lokali mieszkalnych. Działania tego nie sposób zaakceptować, albowiem podział budynku czy wydzielenie odrębnych mieszkań może zostać dokonane wyłącznie w odpowiedniej procedurze cywilnej, a nie administracyjnej - w drodze pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę nie jest instrumentem do usuwania nieprawidłowości w zakresie stanu prawnego obiektów budowlanych w aspekcie cywilistycznym. Uregulowanie tych kwestii musi więc poprzedzać procedurę ubiegania się o pozwolenie na budowę, gdyż ewentualne braki i niejasności w tym zakresie nie mogą być wyjaśniane i konwalidowane przez organy administracji publicznej czy sąd administracyjny. Nie są one bowiem kompetentne do regulowania zaszłości cywilnoprawnych dotyczących nieruchomości, w której mają zostać wykonane prace budowlane zmierzające do fizycznego podziału budynku. Reasumując, Sąd uznał, że przeprowadzone przez organy administracji architektoniczno-budowlanej postępowanie spełnia wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., gdyż w jego toku zgromadzono wyczerpujący materiał dowodowy, ustalono stan faktyczny sprawy w następstwie jego wszechstronnej oceny oraz dokonano prawidłowej subsumpcji przepisów Prawa budowlanego. Stanowisko organów oraz argumentacja na jego poparcie znalazła zaś odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanych decyzji, sporządzonych zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.