II SA/Gd 505/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: WSA Dorota Jadwiszczok Asesor WSA Magdalena Dobek - Rak po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 października 2018 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 18 czerwca 2018 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę. Gmina wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 18 czerwca 2018 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia 6 listopada 2017 r., nr [..] ustalające na rzecz A. odszkodowanie za prawo własności nieruchomości położonej w B., gmina W., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [..] o pow. 17 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadził księgę wieczystą nr [..], w łącznej wysokości 5.988 zł. Do wypłaty odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, organ zobowiązał Wójta Gminy. Zaskarżona decyzja podjęta została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Ostateczną decyzją z dnia 28 kwietnia 2017 r. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie "ulicy O. wraz z siecią wodociągową w B., Gmina" (dalej jako decyzja zrid). Decyzją tą została objęta między innymi działka nr [..], która powstała z podziału działki nr [..], której właścicielem była A. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 10 lipca 2017 r., w którym rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość prawa własności działki nr [..] na łączną kwotę 5 988 zł, w tym wartość gruntu na kwotę 2 713 zł, a wartość nasadzeń na kwotę 3 275 zł, Starosta decyzją z dnia 6 listopada 2017 r. ustalił na rzecz Spółki odszkodowanie w łącznej kwocie 5 988 zł za prawo własności nieruchomości przejętej pod drogę. Ustalona kwota odszkodowania nie została powiększona o 5 % wartości nieruchomości, gdyż nie nastąpiło wydanie nieruchomości, jak też rozpoczęcie prac budowalnych nie nastąpiło przed upływem terminu na jej wydanie. W odwołaniu od tej decyzji Gmina reprezentowana przez Wójta zarzuciła przede wszystkim tendencyjność doboru nieruchomości w operacie oraz brak uwzględnienia całości rynku w miejscowości B. Utrzymując na skutek rozpoznania odwołania decyzję organu pierwszej instancji Wojewoda w decyzji z dnia 18 czerwca 2018 r. stwierdził, że operat szacunkowy będący podstawą ustalonego odszkodowania został sporządzony prawidłowo. W operacie tym rzeczoznawca ustalił przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr XLI/434/2010 Rady Gminy z dnia 29 marca 2010 r. (Dz. Urz. Woj.. nr 64, poz. 1080 z dnia 30 kwietnia 2010 r.), zgodnie z którym działka nr [..], w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem 32 MN.U. Ustalenia te potwierdza zaświadczenie Wójta Gminy z dnia 29 maja 2017 r., z którego wynika, że symbol 32 MN.U oznacza "teren zabudowy mieszkaniowej oraz zabudowy usługowej, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami". Mając na uwadze zapisy § 36 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny, oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), dalej zwanej u.g.n, rzeczoznawca oszacował wartość rynkową prawa własności dla jej aktualnego sposobu użytkowania, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej z terenu miejscowości B. od lipca 2015 do lipca 2017 r. oraz transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację z terenu gminy W., które miały miejsce od stycznia 2014 r. do lipca 2017 r. Rozszerzenie czasookresu badania cen nieruchomości drogowych nastąpiło z uwagi na "niewielką liczbę odnotowanych transakcji". Dokonując wyceny biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a do wyceny składników roślinnych (17 sztuk tuj) opracowania "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" i "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" autorstwa Krzysztofa Zmarlickiego. Ponadto organ odwoławczy ustalił, że co do uwag zgłoszonych przez Wójta Gminy biegła złożyła obszerne wyjaśnienia. W szczególności, po ponownym przeanalizowaniu rynku nieruchomości z terenu miejscowości B. stwierdziła, że wskazane przez stronę nieruchomości o cenach jednostkowych od 83,71 zł/m2 do 100 zł/m2 są niepodobne do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji – znajdowały się bowiem na peryferiach wsi, w sąsiedztwie pojedynczej zabudowy mieszkaniowej, zabudowy z zakresu produkcji rolniczej, obiektów magazynowych oraz torów kolejowych. Także uzyskane ceny odbiegały od średniej ceny transakcji na rynku wsi B. Odnosząc się do kwestii ujęcia w tabeli nieruchomości porównawczych transakcji z dnia 12 stycznia 2017 r. na kwotę 150.000 zł (230,06 zł/m2) biegła wyjaśniła, iż fakt, że ta konkretnie transakcja jest transakcją o cenie najwyższej w zbiorze nie może dyskwalifikować jej jako transakcji podobnej. Stanowisko to podzielił także organ drugiej instancji wskazując, że kwestionowana transakcja dotyczy obszaru i okresu czasu przyjętego przez biegłą w operacie szacunkowym, a sam fakt, że jest transakcją najwyższą w zbiorze nie powoduje konieczności jej odrzucenia. Ponadto z uwagi na fakt, że jest to nieruchomość o cenie maksymalnej została ona opisana przez biegłą w operacie i opis ten nie budzi wątpliwości organu co do podobieństwa tej nieruchomości do nieruchomości wycenianej. Dodatkowo - posiadania przez tę nieruchomość najwyższych wartości trzech z czterech (poza powierzchnią) cech, określonych przez biegłą na stronie 18 wyceny. W uzasadnieniu Wojewoda podkreślił też, że nie mogą stanowić podstawy do oceny prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego inne wyceny będące w posiadaniu strony, a dotyczące odrębnych nieruchomości położonych we wsi B. w obszarze objętym tym samym planem miejscowym i posiadające takie samo przeznaczenie. Oceny takiej może bowiem dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 2 u.g.n., lecz z możliwości takiej strona nie skorzystała. Zaskarżając decyzję Wojewody w części dotyczącej ustalenia wartości odszkodowania za grunt, Gmina w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zarzuciła organowi naruszenie art. 78 § 1 i 2 w zw. art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.), dalej zwanej k.p.a., art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. Zarzuty skargi koncentrują się wokół kwestii zaś zarzuty skargi koncentrują podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą. Zdaniem strony skarżącej zbiór nieruchomości przyjętych przez biegłą do porównania nie jest reprezentatywny, albowiem rzeczoznawca przyjął tylko transakcje, których ceny były wyższe niż 118 zł/m2. Ponadto w wybranych transakcjach znajduje się nieruchomość, której cena jest o prawie 1/3 wyższa od kolejnej najwyższej, co stanowi zbyt duże odstępstwo od ceny średniej. W ocenie skarżącej takie nieruchomości nie mogą stanowić nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Tymczasem przedłożony przez Gminę operat wskazywał wyraźnie, że na analizowanym terenie istniały porównywalne nieruchomości o cenach niższych, niż wzięte przez biegłą do porównania, tj. w okolicach 100 zł/m2. Odmowa uznania tego dokumentu jako dowodu w sprawie oraz brak samodzielnej oceny przez organ, czy nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania stanowią reprezentatywny zbiór nieruchomości porównawczych, uzasadnia uchylenie rozstrzygnięcia Wojewody. Ponadto skarżąca zarzuciła opinii biegłej naruszenie § 22 ust. 1 w związku z § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości wskazując, że z opinii tej nie wynika, jaki rodzaj drzew, czy krzewów liściastych uwzględniono przy wycenie nasadzeń, na jakiej podstawie ustalono wiek nasadzeń, ani na jakiej podstawie przyjęto ile sadzonek przypada na metr bieżący. Tym samym nie jest możliwe stwierdzenie, czy koszty odtworzenia części składowych gruntu dokonane zostały przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do ich wzniesienia lub powstania. W ocenie Gminy biegła powinna więc przede wszystkim ustalić gatunek drzew czy krzewów, które zostały posadzone, co następnie winno skutkować oceną, czy posadzone zostały zgodnie ze sztuką ogrodniczą. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w sprawie. Odnosząc się do zarzutów skargi Wojewoda wskazał, że na stronie 22 operatu biegła szczegółowo opisała sposób wyceny części składowych gruntu, natomiast w odwołaniu strona nie podnosiła braków przy wycenie tuj, zatem zarzut nie odniesienia się do tej argumentacji jest niezasadny. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Zakres kontroli sądu wyznacza też art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej "p.p.s.a." stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji w świetle przywołanych kryteriów sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej, o ustaleniu na rzecz A. odszkodowania z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości (działka nr [..]) w związku z realizacją inwestycji drogowej. Podstawę materialną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm., dalej jako u.g.n.), oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że w niniejszej sprawie odszkodowanie za przejęte prawo własności ustalane było w odniesieniu do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] o powierzchni 17 m2 w B., gmina W., która na mocy ostatecznej decyzji Starosty z 28 kwietnia 2017 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej – budowę drogi gminnej pod nazwą ulica O. wraz z siecią wodociągową w B., gmina W. - stała się własnością Gminy z dniem 31 sierpnia 2017 r. Działka nr [..] o powierzchni 17 m2 powstała na skutek podziału działki o nr. ewidencyjnym [..]. Przedmiotem sporu w kontrolowanej przez sąd sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie drogi, w trybie przepisów powołanej wcześniej specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgodnie z art. 12 ust. 41 tej ustawy, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Na podstawie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny). W konsekwencji zatem należy wskazać, że zastosowanie w niniejszej sprawie mają reguły procesowe precyzujące, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co wynika z art. 130 ust. 2 u.g.n. Natomiast ustalenie wysokości odszkodowania możliwe jest dopiero po określeniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. przewidują, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Szczegółowy tryb ustalania wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne określa natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny, które w § 36 ust. 1 przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny). Podejścia do wyceny określają art. 152 – 154 u.g.n. Z przepisów tych wynika, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do ostatniego z powołanych przepisów wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, w oparciu o wyżej wskazane – jasno wyliczone kryteria ustawowe. Wskazana regulacja w sposób wyraźny ustala także kolejność zastosowania wzorców oceny przeznaczenia terenu, za przejęcie którego należne jest odszkodowanie. W pierwszej kolejności przeznaczenie terenu określa się według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, dopiero w jego braku - na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizowanych okolicznościach faktycznych rzeczoznawca majątkowy przeznaczenie terenu ustaliła na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr XLI/434/2010 Rady Gminy z 29 marca 2010 r. (Dz. Urz. Woj.. nr 64, poz. 1080 z 30 kwietnia 2010 r.), stosownie do którego działka nr [..] w dniu wydania decyzji zrid położona była na terenie oznaczonym symbolem 32 MN.U., przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową oraz zabudowę usługową, bez ustalania proporcji pomiędzy funkcjami. Treść planu w odniesieniu do terenu obejmującego przedmiotową działkę nie jest sporna. Jest niewątpliwe w świetle przytoczonych przepisów, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej rzeczoznawca majątkowy uwzględnia, obok przeznaczenia nieruchomości, o czym mowa była wyżej, cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zrid. Uwzględnia się też wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. tzw. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. W okolicznościach niniejszej sprawy, ze względu na mieszane przeznaczenie wycenianej nieruchomości (jako częściowo pod zabudowę mieszkaniową oraz zabudowę mieszkaniowo - usługową), wywłaszczonej ze względu na realizację celu publicznego – budowę drogi – analiza w zakresie zastosowania zasady korzyści była w pełni uzasadniona. Podstawowe zarzuty skargi skierowane są przeciwko prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego, przede wszystkim w zakresie doboru nieruchomości podobnych porównywanych z nieruchomością wycenianą. Z akt administracyjnych wynika, że operat szacunkowy sporządzony został w dniu 10 lipca 2017 r. dla potrzeb wyceny nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] przez posiadającego stosowne uprawnienia rzeczoznawcę majątkowego. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść art. 18 specustawy drogowej, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości oraz wartość odtworzeniową nasadzeń na tej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z 28 kwietnia 2017 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego. Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości - niezabudowanej działki gruntu wraz z nasadzeniami. Rzeczoznawca określiła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych dla aktualnego sposobu użytkowania przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo – usługowej oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje drogowe – w tym ostatnim wypadku także jako alternatywnego sposobu użytkowania. Analizą objęto w zakresie nieruchomości mieszkaniowych i mieszkaniowo – usługowych transakcje zawarte w okresie od lipca 2015 r. – do lipca 2017 r. (transakcje wymienione tabeli na str. 11 - od 26 stycznia 2016 do 22 marca 2017 r.), zaś w odniesieniu do nieruchomości drogowych – transakcje w okresie: styczeń 2014 – lipiec 2017 (transakcje wyszczególnione w tabeli obejmowały okres od dnia 6 lutego 2014 r. do dnia 30 czerwca 2016 r. – str. 10). Rozszerzenie okresu analizy rynku wynikało z potrzeby dokonania pogłębionej jego analizy – w szczególności w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, których odnotowano na rynku niewielką ilość (19 transakcji). Z kolei, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę rynek analizowanych działek ograniczono do działek o powierzchni do 1500 m2 ze względu na bardzo małą powierzchnię wycenianej działki (17 m2). Wartość rynkową gruntu rzeczoznawca ustaliła według aktualnego sposobu wykorzystania, stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Określenie wartości odtworzeniowej nakładów budowlanych i nasadzeń dokonano przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia. Badanie rynku wykazało, że ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo – usługową kształtują się w przedziale od 100 zł do 260,15 zł za m2, zaś ceny nieruchomości podobnych przeznaczonych pod inwestycje drogowe kształtują się w przedziale od 118,99 zł do 230,06 zł za m2. Według aktualnego sposobu użytkowania wartość rynkowa przedmiotowego gruntu wynosi 2 713 zł, natomiast według przeznaczenia alternatywnego (pod komunikację), które zostało objęte analizą w operacie – 1 450 zł. Przyjęto w konsekwencji korzystniejsze dla Spółki ustalenia dotyczące wartości nieruchomości, uwzględniając jednocześnie wartość odtworzeniową nasadzeń w kwocie 3 275 zł. Odnośnie do wyceny nasadzeń – biegła ustaliła, że na wycenianej działce znajduje się 17 drzew – tuje - w wieku od 10 do 15 lat. Wartość drzew ustalono na podstawie opracowania "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" Krzysztof Zmarlicki, Warszawa 2012, przy czym wartości wynikające z opracowania zostały zaktualizowane na datę sporządzenia operatu szacunkowego przy wykorzystaniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanego przez GUS. Ostatecznie zatem na wartość przysługującego Spółce odszkodowania składa się określenie wartości rynkowej działki gruntu w wysokości 2 713 zł oraz wartości odtworzeniowej nasadzeń w kwocie 3 275 zł, czyli łącznie 5 988 zł. Należy przy tym wskazać, że prawidłowo rzeczoznawca, uwzględniła treść art.134 u.g.n., przyjmując po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości drogowych, jak też nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, że ceny nieruchomości o charakterze mieszkaniowym i mieszkaniowo - usługowym są wyższe. Nie jest sporne między stronami, że dowód z operatu szacunkowego jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości. Ocena jego wartości dowodowej jest specyficzna, bowiem podlega on pełnej ocenie pod względem jego poprawności formalnej, tj. jego opracowania zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, natomiast w zakresie merytorycznym - ocena ta jest w pewien sposób ograniczona – ani organ, ani sąd administracyjny nie posiadają bowiem wiadomości specjalnych, które są niezbędne dla prawidłowej wyceny nieruchomości. W ramach swych uprawnień organ administracyjny bądź sąd może ocenić, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, podpisana przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Operat szacunkowy jako dokument ściśle sformalizowany ma przedstawiać przebieg postępowania, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat musi także zawierać elementy formalne określone w § 56 i 57 rozporządzenia w sprawie wyceny. Natomiast rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości i za dokonany przez siebie wybór ponosi odpowiedzialność. Wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki również stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania, chyba że rzeczoznawca dokona tego wyboru w sposób całkowicie nieuzasadniony, według niejasnych kryteriów, co mogłoby wzbudzić wątpliwości odnośnie do prawidłowości takiego wyboru. Tak więc organy nie są zwolnione obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. Musi więc być oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz niebudzącym wątpliwości przedstawieniu cech różniących te nieruchomości w stosunku do nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, a także na wyczerpującym wyjaśnieniu przyjętych przez rzeczoznawcę wyborów w tym zakresie. W ocenie sądu stanowiący podstawę wydanej w sprawie decyzji operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, wynikające z niego ustalenia są logiczne, jasno uzasadnione i nie budzą wątpliwości merytorycznych. Opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych. Tym samym, zdaniem sądu, przedstawiony dowód został też prawidłowo oceniony przez Wojewodę, jako mogący podlegać wykorzystaniu do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę. W szczególności sąd nie znajduje do podstaw do kwestionowania metody oszacowania przedmiotowej nieruchomości oraz doboru transakcji podobnych, wziętych pod uwagę przez rzeczoznawcę przy dokonywaniu wyceny, zarówno w odniesieniu do transakcji dotyczących nieruchomości mieszkaniowych i mieszkaniowo – usługowych, jak i drogowych, bowiem ich ilość w badanym okresie, wykraczającym poza wymagany przepisami prawa, pozwala na dokonanie wyczerpujących ustaleń w zakresie wartości nieruchomości. Rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien przedstawić uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona powinna mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. Z taką sytuacją zdaniem sądu mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż w sporządzonym operacie znajdują się tabele zawierające opis cech nieruchomości podobnych (ich położenie – z uwzględnieniem ulicy, powierzchnię, datę transakcji, cenę za metr kwadratowy), zarówno w odniesieniu do porównywanych nieruchomości mieszkaniowych, mieszkaniowo – usługowych jak i drogowych. W ocenie sądu, podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania nie budzi wątpliwości, co wynika jednoznacznie z ich opisu odnoszącego się do każdej z porównywanych nieruchomości. Taki sposób przedstawienia transakcji, których przedmiotem były nieruchomości podobne umożliwia ich weryfikację oraz zasadność w konkretnych, będących przedmiotem analizy okolicznościach. Zdaniem sądu, ich dobór w tej sprawie jest właściwy, nie budzi wątpliwości, a zastrzeżenia strony skarżącej nie są zasadne. Skarżąca kwestionuje dobór nieruchomości podobnych domagając się rozszerzenia katalogu transakcji uwzględnianych do porównania w kierunku również innych transakcji, zwłaszcza tych, w których cena za metr kwadratowy nieruchomości o podobnych według strony cechach kształtował się poniżej kwoty 100 zł. Nadto według skarżącej w wycenie nie powinno uwzględniać się wartości skrajnych uzyskanych w tych transakcjach, tj. cen maksymalnych i minimalnych. Jednak zdaniem sądu zagłoszone przez skarżącą zarzuty odnośnie do poprawności operatu szacunkowego w tym zakresie są nietrafne. Biegła w obliczeniach szczegółowych jednoznacznie wyjaśniła, jakie cechy nieruchomości mają wpływ na jej wartość (str. 18 i 21 operatu) oraz jakie współczynniki korygujące zastosowała (str. 19 i 21 operatu) dokonując wyceny nieruchomości. Ich zastosowanie w niniejszej sprawie jest efektem analizy rynku i transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej. Wbrew zarzutom skargi, brak jest podstaw do odrzucania z analizy transakcji obejmujących nieruchomości, z których sprzedaży uzyskano skrajne wartości (ceny najwyższe bądź najniższe), bowiem uzyskane ceny, mimo że odbiegające od średnich, nie pozbawiają jednak nieruchomości charakteru podobnych. Jedyną przesłanką do wyeliminowania nieruchomości z katalogu uwzględnianych w wycenie jest brak cechy podobieństwa. Jeśli określoną nieruchomość, będącą przedmiotem obrotu w okresie branym pod uwagę charakteryzuje podobieństwo do wycenianej to wręcz powinna być objęta analizą i porównaniem. Przeciwna argumentacja skargi nie zasługuje więc na uwzględnienie. Kwestie te była zresztą przedmiotem dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, które zaaprobował organ, a też zdaniem sądu wskazują one na poprawność w zakresie doboru nieruchomości podobnych. Do zastrzeżeń Wójta biegła odniosła się zarówno przed organem pierwszej instancji (wyjaśnienie z dnia 15 września 2017 r.), jak i dodatkowo w postępowaniu odwoławczym (pismo datowane 30 stycznia 2018 r.) wyjaśniając też, dlaczego nieruchomości wskazywane przez stronę skarżącą, o cenie transakcyjnej poniżej 100 zł/m2, nie mogły być uznane za podobne do nieruchomości wycenianej. Argumentem w tej kwestii była przede wszystkim gorsza, peryferyjna lokalizacja, uzasadniająca ocenę tych nieruchomości jako nieodpowiadającym definicji nieruchomości podobnych (art. 4 pkt 16 u.g.n.), z uwagi na położenie. Pozytywna ocena sądu odnośnie do jakości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie sprawia, że prawidłowe jest stanowisko organów administracji, które w braku podstaw do kwestionowania jego prawidłowości nie wystąpiły o jego ocenę przez organizację rzeczoznawców majątkowych, jak tego oczekuje skarżąca (art. 157 u.g.n.). Należy podkreślić, że samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. też wyroki: WSA w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357; WSA w Warszawie z dnia 19 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 1639/14, LEX nr 1746237; WSA w Białymstoku z dnia 18 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Bk 272/16, LEX nr 2115300). Ugruntowane w orzecznictwie jest również przekonanie, że strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Kontroperat natomiast nie jest wystarczającym dowodem umożliwiającym skuteczne podważenie ustaleń, wynikających z operatu szacunkowego, który organ ocenił jako prawidłowy. Może on stanowić podstawę do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Należy jednak podkreślić, że art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, nawet przedkładając opracowanie konkurencyjne. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Łd 562/16, LEX nr 2202361). Tych wątpliwości organ nie miał, oceniając ustalenia wynikające z operatu jako prawidłowe zarówno pod względem formalnym jak i merytorycznym. Niemniej istotne jest, że organy zwracały się do biegłej o dodatkowe wyjaśnienia, konfrontując z nią zarzuty zgłaszane przez stronę skarżącą. Wyjaśnienia biegłej organ ocenił jako przekonywujące, a zgłaszane zarzuty ostatecznie nie podważyły prawidłowości ustaleń operatu. W konsekwencji, zdaniem sądu, brak jest podstaw w okolicznościach niniejszej sprawy, by uznać brak dopuszczenia oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych za uchybienie organów procedujących w sprawie. Skarżąca, jak wynika z petitum skargi, zaskarżyła decyzję organu wyższej instancji w części dotyczącej ustalenia wartości odszkodowania za grunt. Z wnioskiem tym nie koresponduje jednak uzasadnienie skargi, z którego wynika, że skarżąca kwestionuje jednak również ustalenia dotyczące nasadzeń i w konsekwencji odszkodowanie przysługujące Spółce z tego tytułu. W ocenie sądu jednak również nietrafne są zarzuty skargi zmierzające do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego w części dotyczącej wyceny składników roślinnych. Sąd orzekający w niniejszej sprawie aprobuje metodologię wyceny nasadzeń roślinnych, zastosowaną przez rzeczoznawcę na podstawie wzoru z poradnika Krzysztofa Zmarlickiego "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich" PFSRM Warszawa 2012 oraz opracowania tegoż autora pt. "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich", Warszawa 2017. Wbrew twierdzeniom skargi, z operatu wynika wprost, że wyceną w tym zakresie objęto żywopłot, składający się z 17 sztuk drzew z gatunku tuja, w wieku 10 – 15 lat. Biegła nie dokonywała wyceny zakrzewień. Bez znaczenia jest zatem ilość sadzonek przypadająca na metr bieżący. Podobnie, wbrew zarzutom skargi, nie ma znaczenia dla wyceny, czy nasadzenia dokonywane były zgodnie z projektem. Wycenie podlega bowiem wartość nasadzeń, a tę ustalono przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia dla jednostkowych drzew przy wykorzystaniu opracowania z zakresu dendrologii, stanowiącego powszechnie dostępną i weryfikowalną metodykę wyceny. Sposób wyceny przyjęty przez biegłą nie narusza przepisów prawa, w tym w szczególności wskazanego w skardze § 22 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. W konsekwencji i te zarzuty skargi nie mogły zostać przez sąd uwzględnione. Konkludując, według sądu ustalenia operatu są prawidłowe, a organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Zarzuty sformułowane w skardze okazały się niezasadne. Z tych przyczyn sąd uznał, że Wojewoda nie naruszył przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, ustalono w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy a organ odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę jako bezzasadną oddalił. Sąd orzekł w postępowaniu uproszczonym, na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.