II SA/Gd 671/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Jacek Hyla sędzia WSA Marek Kraus po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 lutego 2022 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 4 czerwca 2020 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego oddala skargę. Gmina, reprezentowana przez Burmistrza Miasta, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z 4 czerwca 2020 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Starosty z 11 grudnia 2019 r., nr [...], ustalającą odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Decyzją z 29 czerwca 2017 r., nr [...] Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa miejsc postojowych na ul C. w L." (dalej powoływana jako decyzja zrid). Decyzją tą została objęta między innymi działka nr [..] (powstała z działki nr [..]), której właścicielem było Miasto. Natomiast z dniem, w którym decyzja zrid stała się ostateczna, tj. 18 sierpnia 2017 r., wygasło ustanowione na tej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego na rzecz A. Następnie, 23 sierpnia 2017 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania nieruchomości. Ponownie prowadząc to postępowanie, organ w dniu 10 lipca 2017 r. powołał biegłą J. K., która 4 listopada 2019 r. sporządziła kolejny operat szacunkowy określający wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 537,00 zł, a wartość budowli na 670,00 zł. W tym stanie rzeczy, decyzją z 11 grudnia 2019 r. Starosta ustalił na rzecz A. odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przysługującego do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] w kwocie 1.207,00 zł, zobowiązując do jego wypłaty Burmistrza Miasta w terminie 14 dni od uzyskania przez decyzję waloru ostateczności. Na skutek rozpoznania odwołania wniesionego przez Burmistrza Miasta, Wojewoda decyzją z 4 czerwca 2020 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że powołany do dokonania wyceny biegły ustalił na podstawie zaświadczenia Burmistrza Miasta z 25 sierpnia 2017 r., że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywała zmiana miejscowego planu ogólnego zagospodarowania miasta L. zatwierdzona uchwałą nr XXV - 220/99 Rady Miejskiej z 29 grudnia 1999 r., zgodnie z którą działka nr [..], w dniu wydania decyzji zrid, znajdowała się na obszarze 11.01.MC o dominującej funkcji mieszkaniowej i usługowej. W związku z tym w operacie przyjęto przeznaczenie zgodne z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co czyni zarzut nieprzyjęcia przeznaczenia drogowego działki, wynikającego z jej faktycznego sposobu użytkowania, bezpodstawnym. Dalej wskazano, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a sama wycena został przeprowadzona w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Ponadto, stosownie do art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ww. ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ww. ustawy). W związku z tym biegła, badając zasadę korzyści dokonała analizy transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zgodnie z celem wywłaszczenia oraz transakcji nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, według sposobu użytkowania aktualnego na dzień wydania decyzji zrid, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zaś zakresie ustalono, że minimalna cena jednostkowa transakcji nieruchomości przyjętych do porównań o przeznaczeniu drogowym wynosiła 32,50 zł/m2, a maksymalna cena jednostkowa ww. nieruchomości kształtowała się na poziomie 90,00 zł/m2. Jednostkowa cena średnia wynosiła 62,63 zł/m2. Natomiast jako minimalną cenę jednostkową transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównań o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym, biegła wskazała kwotę 60,81 zł/m2 maksymalną cenę jednostkową ww. nieruchomości na poziomie 123,00 zł/m2. Jednostkowa cena średnia transakcji nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym została przez biegłą oszacowana w wysokości 88,13 zł/m2. W konsekwencji przyjęto, że w niniejszej sprawie zasada korzyści nie ma zastosowania, gdyż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia – drogowe, nie powoduje wzrostu wartości wycenianej nieruchomości. Dalej biegła określiła dolną granicę współczynnika korygującego w wysokości 0,690, natomiast górną granicę współczynnika korygującego oszacowała na poziomie 1,395. Jednostkową wartość prawa własności gruntu działki nr [..] biegła oszacowała jako iloczyn jednostkowej ceny średniej i współczynnika korygującego na kwotę 104,25 zł/m2. W konsekwencji, wartość prawa własności działki nr [..] o powierzchni 8 m2 oszacowano na kwotę 834,00 zł. Odnosząc się do zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych organ odwoławczy odwołał się do orzecznictwa NSA, zgodnie z którym nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Z kolei w odniesieniu do zarzutów dotyczących sposobu określenia cech rynkowych i ich wag Wojewoda zwrócił uwagę, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. Co więcej, określenie wartości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego zostało unormowane w § 29 rozporządzenia w sprawie wyceny, biegła zaś dokonała przedmiotowej wyceny w oparciu o § 29 ust. 3 tego rozporządzenia, zgodnie z którym jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 (podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego) i ust. 2 (na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, jeżeli na rynku nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności), wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru. Stosując ten wzór biegła określiła współczynnik korygujący w wysokości 0,6436. Zatem wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr [...] oszacowała na kwotę 536,76 zł. Wreszcie, w operacie dokonano też wyceny części składowej gruntu, trwale z gruntem związanej, przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Jednostkowy koszt odtworzenia naniesienia biegła określiła na podstawie analizy wartości odtworzeniowych obiektów zbliżonych do przedmiotu wyceny, opisanych w biuletynach i katalogach cen do szacowania obiektów budowlanych (BRB - zeszyt nr 25 Sekocenbud). Jak ustalono na postawie protokołu oględzin nieruchomości z 24 lipca 2019 r., na dzień wydania decyzji zrid na działce znajdowała się nawierzchnia utwardzona z kostki betonowej o powierzchni 8 m2. Rzeczoznawca majątkowy wartość ww. naniesienia, przy uwzględnieniu współczynnika regionalizacji - 0,95, stopnia zużycia w wysokości 10% oraz kosztów dokumentacji i nadzoru określiła na kwotę 670,15 zł. Na podstawie tych wyliczeń wartość odtworzeniową nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 8 m2 ustalono jako sumę wartości gruntu i nakładu (w postaci kostki betonowej) na łączną kwotę 1.207,00 zł. Odnosząc się do stawianych operatowi zarzutów dotyczących przyjęcia jako nieruchomości podobnych transakcji nieruchomości z przetargu, których ceny zdaniem strony odbiegają o więcej niż 20% od cen pozostałych przyjętych do porównań nieruchomości organ wskazał, że w operacie wyjaśniono, że w wycenie nie przyjęto transakcji o szczególnych warunkach zawarcia umowy a ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu nie odbiegały o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Niezasadny jest też zarzut przyjęcia w wycenie zarówno cen transakcji nieruchomości netto jak i cen brutto (bez odpowiedniej korekty), gdyż zgodnie z klauzulą dołączoną do operatu szacunkowego "Przy określeniu wartości nieruchomości nie ujęto podatku dochodowego lub innych zobowiązań podatkowych, które mogą się pojawić w przypadku sprzedaży nieruchomości. Wartość określona w wycenie nie uwzględnia podatku VAT". Ponadto strona, podnosząc ten zarzut nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swojej tezy. Reasumując, w ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy z 4 listopada 2019 r. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr [...] oraz znajdującego się na niej naniesienia w postaci kostki betonowej. Wycena ta nie zawiera istotnych pomyłek ani braków, czy niejasności. Przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Zwrócono też uwagę, że sporządzająca wycenę rzeczoznawca posiada wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, dlatego subiektywne zdanie strony odwołującej się o błędnie przeprowadzonej wycenie nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Co więcej, operat szacunkowy podlega ocenie organu tylko pod względem formalnym i jeżeli strona uznaje, iż operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, bądź podać okoliczności wskazujące na istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. Z prawa tego w niniejszej sprawie odwołujący się nie skorzystał. Końcowo Wojewoda wskazał, że decyzji zrid z 29 czerwca 2017 r. nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działki nr [...] określony w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej biegł od dnia zawiadomienia stron o wydaniu przedmiotowej decyzji zrid, tj. od 7 lipca 2017 r. i upłynął z dniem 7 sierpnia 2017 r. Organ I instancji pozyskał dokument Naczelnika Wydziału Realizacji Inwestycji Urzędu Miejskiego z 28 sierpnia 2017 r., z którego wynika, że w określonym terminie "Wydział Realizacji Inwestycji nie podejmował żadnych działań o charakterze inwestycyjnym na przedmiotowej nieruchomości, nie przekazał jej wykonawcy, a także nie przejął nieruchomości od dotychczasowego właściciela". Zatem użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości nie złożył oświadczenia o jej wydaniu, ani w żaden inny sposób nie wyraził takiej woli. Natomiast rozpoczęcie robót budowlanych nie nastąpiło we wskazanym terminie na wydanie nieruchomości. W ocenie Wojewody, Starosta słusznie zauważył więc, że nie został spełniony warunek do powiększenia odszkodowania za wygasłe prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości o kwotę stanowiącą 5% wartości tego prawa, zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Burmistrz Miasta zarzucił naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym, tj.: art. 6, art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie zagadnienia decyzją bez wcześniejszego wyczerpującego rozpoznania i oceny dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy z dnia 4 listopada 2019 r., bez ustosunkowania się do wszystkich składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania w tym do sposobu sporządzenia operatu szacunkowego, z jednoczesnym pominięciem istotnych naruszeń prawa, mających wpływ na wynik postępowania tj. przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zakresie w jakim dotyczą one kwestii wyceny nieruchomości, które doprowadzić mogą do poniesienia szkody przez stronę skarżącą; art. 8. k.p.a. poprzez brak prowadzenia postępowania przez organ II instancji w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej i kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania i odstąpienie przez ten organ bez uzasadnionej przyczyny od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, co przejawia się tym, że w innych postępowaniach organ II instancji negatywnie ocenia doliczanie do cen transakcyjnych podatku VAT, uwzględnianie cen transakcyjnych po przetargu odbiegających o więcej niż 20 % od przeciętnych cen transakcyjnych za nieruchomości podobne, neguje brak wykazania podobieństwa nieruchomości, szczególnie pod względem planistycznym, nie akceptuje przyjmowania różnych stanów nieruchomości bez wcześniejszego wyjaśnienia tego elementu w sytuacji gdy kilku rzeczoznawców ocenia ten stan odmiennie, uznaje za zasadne przyjmowania do obliczeń wartości nieruchomości, powierzchni działki po podziale a nie według stanu sprzed podziału geodezyjnego, natomiast w niniejszym postępowaniu organ II instancji pomija wcześniej zajmowane stanowiska w wydawanych przez ten organ decyzjach i uznaje za prawidłowe, zupełnie odmienne założenia co do tożsamych kwestii, zaprezentowane w zaskarżonej decyzji z 4 czerwca 2020 r. nr [...]; art. 138 § 8 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia przez organ II instancji składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania oraz dowodu w sprawie jakim jest operat szacunkowy, nie wyjaśniając ich mimo że miały one istotny wpływ na rozstrzygnięcie, szczególnie dotyczy to braku wykazania podobieństwa nieruchomości porównywalnych do nieruchomości wycenianej, przyjęcia nieruchomości porównywalnych o odmiennych ustaleniach planistycznych, utworzenia zbioru nieruchomości podobnych o cenach transakcyjnych zawierających podatek VAT jak i najprawdopodobniej również takich, które tego podatku nie zawierają, przyjęcia transakcji w zbiorze których ceny uzyskane zostały w wyniku przetargów a ceny te odbiegając ponad 20% od przeciętnych cen nieruchomości podobnych uzyskanych w warunkach wolnorynkowych, przyjęcia stanu nieruchomości, który nie uwzględnia aktualnego sposobu użytkowania oraz powierzchni działki, mającego wpływ na określenie wartości nieruchomości, i to w sytuacji gdy ten sam organ II instancji kontrolując prawidłowość wydania innych decyzji odszkodowawczych zwraca uwagę na konieczność szczególnego uwzględnienia określonej powierzchni działek branych do porównań, wykazania podobieństwa nieruchomości podobnych, odrzucania cen transakcyjnych zawierających podatek VAT, odrzucenia transakcji po przetargowych o cenach różniących się ponad 20 % od cen wolnorynkowych. Ponadto skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez brak analizy rynku nieruchomości w celu uzyskania nieruchomości podobnych; § 4 ust. ust. 1 i 2 rozporządzenia w związku z art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. poprzez brak wykazania iż transakcje przyjęte do porównań dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej; § 5 ust. ust. 2 rozporządzenia poprzez przyjęcie transakcji nieruchomościami podobnymi, których ceny zostały ustalone w wyniku przetargu publicznego a cena ta odbiega o więcej niż 20 % od cen pozostałych przyjętych do porównań nieruchomości, a rzeczoznawca nie wykazał, iż cena osiągnięta w przetargu nie odbiegała od innych przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne; § 29 ust. 1-3 rozporządzenia poprzez brak wykazania iż przy wycenie gruntu jako przedmiotu użytkowania wieczystego współczynnik R - przeciętna stopa kapitalizacji, będący elementem wzoru na podstawie którego ustala się współczynnik korygujący relacje między wartością prawa użytkowania wieczystego a wartością prawa własności, został ustalony na podstawie badania rynku nieruchomości; § 36 ust. 2 rozporządzenia w związku z art. 134 ust. 3, art. 135, 153 ust. 3 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie przy doborze nieruchomości podobnych tego, że należało poszukiwać na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości o takich samych cechach jak nieruchomość wyceniana, tj. uwzględnienia charakteru drogowego - drogi wewnętrznej oraz ciążącego na tej nieruchomości warunku ustanowienia służebności drogowej w stosunku do nieruchomości którym miał zostać zagwarantowany dostęp do drogi publicznej; § 36 ust. 2, ust. 4 i ust. 6 pkt 5 rozporządzenia poprzez pominięcie przy doborze nieruchomości podobnych funkcji wycenianej nieruchomości jako fragmentu drogi wewnętrznej o której mowa w art. 93 ust. 3 oraz art. 99 u.g.n.; § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez brak przedstawienia w operacie całego postępowania wyceny nieruchomości oraz nie zawarcia w operacie informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny w tym przede wszystkim wyjaśnienia doboru nieruchomości podobnych, braku rzetelnego opisu nieruchomości wycenianej - nieuwzględnienie drogowego charakteru gruntu i ciążących uwarunkowań wynikających z decyzji podziałowej a także ograniczeń wynikających z przebiegających przez teren przynajmniej 2 sieci uzbrojenia podziemnego (gaz, energia elektryczna), braku opisu całego zbioru nieruchomości podobnych w tym pod kątem dobranych cech rynkowych i ich ocen charakterystyki, braku wyjaśnienia sposobu i źródeł określenia cech rynkowych i ocen charakterystyki, brak logicznego wyjaśnienia tak przyjętych ocen charakterystyki, braku wyjaśnienia sposobu i źródeł ustalenia wag cech rynkowych, brak czytelnego opisu cech rynkowych oraz ocen charakterystyki, nierzetelny opis przeznaczenia nieruchomości ze zbioru, nieprawidłowe przyznanie współczynników korygujących ze względu na cechy różniące sprzecznie z przyjętym opisem cech, przyjęcie w zbiorze nieruchomości transakcji objętych podatkiem VAT i bez podatku VAT, zawartych w tych samych warunkach przetargowych, uwzględnienie w materiale porównawczym nieruchomości nabytych z udziałem w drodze stanowiącej odrębną nieruchomość o ustalonych w umowie innych cenach niż nieruchomość podstawowa, przyjęcie do porównań jednej nieruchomości o jednej cenie transakcyjnej składających się faktycznie z kilku działek których nabycie nastąpiło po różnych cenach transakcyjnych, przyjęcie do porównań nieruchomości obciążonych służebnością gruntową, brak ustalenia w sposób przewidziany w przepisie współczynnika korygującego, dla potrzeb ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego; § 56 ust. 1 pkt 5 i 7 rozporządzenia poprzez brak opisu stanu nieruchomości wycenianej i podobnych oraz brak analizy charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; art. 175 u.g.n. poprzez brak uwzględnienia przez organ administracji faktu nie zastosowania się przez rzeczoznawcę majątkowego do zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości, tj. wykonania operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz szczególną starannością, tym samym dopuszczenie dowodu w sprawie który nie spełnia odpowiednich kryteriów ustawowych. W świetle tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody. W uzasadnieniu skargi zaś skarżący szczegółowo odniósł się do jej poszczególnych zarzutów, przedstawiając pogłębioną argumentację w tym zakresie. Wyrokiem z 22 grudnia 2020 r., sygn. akt II SA/Gd 616/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z 11 grudnia 2019 r. uznając, że operat szacunkowy będący podstawą tych decyzji nie zawiera wystarczającego uzasadnienia wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Sąd dał wiarę oświadczeniom skarżącej, jako stronie posiadającej wgląd w większość transakcji będących podstawą wyceny, że istotnie cechy nieruchomości przyjętych do porównania mogą być na tyle różne, że wykluczały ich przyjęcie do porównania. W każdym razie organy administracyjne nie przedstawiły dowodów, że istotnie tak nie było, natomiast samo oświadczenie rzeczoznawcy majątkowego nie może przesądzać o niezasadności zarzutów skarżącej. Ponadto, w sprawie bezpodstawnie uwzględniono w cenach rynkowych przyjętych do porównania nieruchomości podatek VAT doliczony do ceny transakcyjnej, gdy tymczasem odszkodowanie powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości bądź wartości ograniczonego prawa rzeczowego, które było przedmiotem wywłaszczenia. Jak stwierdzono, wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nie obejmuje kosztów, jakie należy ponieść w celu nabycia praw rzeczowych w drodze umowy – pozostaje bowiem w relacji do wartości nieruchomości, która od tych kosztów nie zależy. Koszty te (notarialne i podatkowe) stanowią odrębny od uzyskanej ceny element finansowy. Organy nie dokonały weryfikacji cen przyjętych jako podstawy do oszacowania nieruchomości wycenianej pod kątem zasadności zarzutów Gminy zobowiązanej do wypłaty odszkodowania. Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Wojewody, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 8 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 633/21 uchylił wyrok Sądu I instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. Zdaniem NSA, sąd wojewódzki błędnie przyjął, że podstawą ustalenia odszkodowania, a co za tym idzie określenia wartości nieruchomości, powinien być sposób użytkowania nieruchomości z pominięciem przeznaczenia nieruchomości określonego w planie zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego ocena Sądu I instancji co do wartości dowodowej operatu szacunkowego w zakresie doboru nieruchomości podobnych - wedle kryterium przeznaczenia - do nieruchomości szacowanej nie mogła mieć znaczenia w sprawie. Jak zauważył NSA, przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji o przejęciu na realizację inwestycji drogowej, wycena wartości tej nieruchomości stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. NSA podkreślił, że w świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., nie ma podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, bo konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego W niniejszej sprawie działka wyceniana w planie miejscowym znajduje się na terenie o przeważającej funkcji mieszkaniowej i usługowej. W związku z tym, że cel wywłaszczenia jest inny od przeznaczenia nieruchomości w planie, rzeczoznawczyni majątkowa prawidłowo rozważyła, czy zastosowanie znajdzie zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. Wbrew więc stanowisku Sądu I instancji biegła prawidłowo dla określenia wartości nieruchomości wycenianej, przyjęła do porównania nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych stałoby w oczywistej sprzeczności z zasadą korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Podobnie, zdaniem NSA, błędna była ocena Sądu Wojewódzkiego w zakresie braku wiarygodności przyjętych przez biegłą wartości określonych w wycenie jako nie uwzględniających podatku VAT, skutkowała błędnym stanowiskiem Sądu o bezpodstawnym uwzględnieniu przez biegłą w cenach rynkowych przyjętych do porównania nieruchomości podatku VAT doliczonego do ceny transakcyjnej. Uznanie przez Sąd pierwszej instancji, że operat szacunkowy z 4 listopada 2019 r. nie dawał podstaw do stwierdzenia, że został on sporządzony w powyższym zakresie zgodnie z prawem, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wskazuje, że w rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W związku z tym, ponownie rozpoznając skargę WSA w Gdańsku będzie zobligowany do merytorycznej oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, w tym będzie obowiązany przeanalizować treść operatu i ocenić czy opiera się on na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W ramach tej oceny, na Sądzie będzie spoczywał zatem obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W niniejszej sprawie Sąd ponownie rozpatrywał skargę Gminy na decyzję Wojewody utrzymującą rozstrzygnięcie Starosty o ustaleniu na rzecz A. odszkodowania z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], obręb [..] w L., wydaną w związku z zezwoleniem na tej nieruchomości realizacji inwestycji drogowej. Do wypłaty ustalonego odszkodowania zobowiązano skarżącą Gminę, zaś wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłą w dniu 4 listopada 2019 r. Na wstępie należy zaważyć, że orzekając ponownie w tej sprawie tut. Sąd związany był wykładnią prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 633/21. W wyroku tym przesądzono przede wszystkim kwestie tego, jakiego rodzaju przeznaczenie nieruchomości biegła powinna przyjąć jako podstawę ustalenia odszkodowania, zasadność zastosowania zasady korzyści, a także możliwości przyjęcia do porównania transakcji nieruchomościami, z których tylko niektóre zawierały podatek VAT. W tym zakresie Sąd orzekający nie może więc dokonać odmiennej oceny stawianych decyzjom zarzutów. Przedmiotem skargi jest rozstrzygnięcie ustalające odszkodowanie, zaś zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Stanowi on opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego i w związku z tym jest zasadniczym dowodem przy ustalaniu wysokości odszkodowania, a co za tym idzie wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej. W związku z tym dokument ten powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanej dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W związku z tym, orzekające w sprawie odszkodowawczej organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Co przy tym istotne jest, że co do zasady organy nie są kompetentne do dokonywania merytorycznej oceny operatu, gdyż ocena ta wkraczałby w wiedzę specjalistyczną posiadaną tylko przez rzeczoznawcę, a nie organ. Jednocześnie jednak sam rzeczoznawca przy dokonywaniu wyceny powinien starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, a cały operat powinien być sporządzony tak, aby był zrozumiały i służył celom, dla których został wykonany. Organ administracji z jednej strony jest więc zobowiązany do wnikliwej i szczegółowej oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w zakresie podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca nie może działać dowolnie, lecz jednocześnie nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (por. wyrok NSA z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, LEX 597629), sam zaś operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, a podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Natomiast w sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek pozyskania wyjaśnień od autora operatu. Powyższe oznacza, że organ - kierując się wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej - powinien podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Bez wątpienia zaś w sytuacji, gdy organ uznaje, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego, bądź z przepisami wykonawczymi, ma możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Zdaniem Sądu, ocena operatu szacunkowego z 4 listopada 2019 r. dokonana najpierw przez Starostę, a potem Wojewodę, spełniała ww. wymogi, wobec czego dokument ten mógł stać się podstawą ustalenia należnego A. odszkodowania. Jak wskazano, zasady sporządzania operatu, których przestrzeganie podlega ocenie ze strony organów administracji, są określone w przepisach prawa. I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Co przy tym istotne, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Odnosząc się do powyższego należy zwrócić uwagę, że zgodnie w wykładnią dokonaną przez NSA w wiążącym Sąd wyroku, przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". Odczytywać należy go w ten sposób, że zawsze ilekroć nieruchomość przejęta na własność gminy lub Skarbu Państwa była przeznaczona pod drogę na dzień wydawania decyzji o przejęciu na realizację inwestycji drogowej, wycena wartości tej nieruchomości, stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania powinna być dokonana na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych - a więc nabytych pod inwestycje drogowe. W świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., nie ma podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania, bo konieczne jest ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy trzeba wskazać, że zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy, poczynionymi w oparciu o zaświadczenie uprawnionego organu, tj. Burmistrza Miasta z 25 sierpnia 2017 r., działka nr [..] w dniu wydania decyzji zrid znajdowała się, według uchwały o zmianie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania miasta L., na obszarze [..] o dominującej funkcji mieszkaniowej i usługowej. To oznacza, że cel wywłaszczenia jest inny od przeznaczenia planistycznego, co – w świetle wskazanej regulacji i jej wykładni – obligowało biegłą do rozważenia, czy zastosowanie znajdzie zasada korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. W tym zaś celu należało przyjąć do porównania nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową, a także nieruchomości drogowe – po to, by ustalić, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego, co też prawidłowo uczyniono w omawianym operacie. Dalej biegła dokonała wyboru podejścia i metody wyceny i w tym zakresie Sąd nie jest uprawniony do podważania przyjętej metodologii, gdyż uzależniona jest od wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy. Natomiast sam sposób przeprowadzenia wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej – dla wartości rynkowej gruntu i podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia i techniki wskaźnikowej – dla wyceny składników nieruchomości, również nie budzi zastrzeżeń co do rzetelności dokonanych wyliczeń. W tym bowiem zakresie biegła przedstawiła opis wycenianej nieruchomości, rynek, na jakim dokonywano badania – rynek lokalny, a także wynikające z tego rynku cechy wpływające na wartość rynkową nieruchomości. Zestawienie tych cech, ich opis, wagi i w spółczynniki korygujące zostały natomiast szczegółowo przedstawione w tabeli na stronie 17 operatu – dla planistycznego sposobu przeznaczenia nieruchomości i na stronie 20 – dla alternatywnego (drogowego) przeznaczenia gruntu. W dalszej kolejności w operacie zawarto opisy nieruchomości podobnych przyjętych do porównania i w tym zakresie Sąd również nie dostrzegł uchybień. Przede wszystkim bowiem nieruchomości te mają przeznaczenie – zarówno planistyczne, jak i alternatywne – takie jak dla nieruchomości wycenianej, tj. odpowiednio mieszkaniowe i usługowe oraz drogowe, co stanowi kluczowe kryterium podobieństwa w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. Odnośnie zaś do powierzchni tych działek wskazać należy, że fakt, iż działki o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym mają powierzchnie dużo większe od działki nr [...] wynika z uwarunkowań tego gruntu, który choć posiada takie planistyczne przeznaczenie to ma zostać wykorzystany w celach drogowych, dlatego też jego powierzchnia jest dużo mniejsza. Oczywistym jest więc, że poszukując na rynku lokalnym nieruchomości podobnych o takim samym przeznaczeniu planistycznym wycenianego gruntu, nie jest możliwe znalezienie działek mieszkalnych i usługowych o powierzchni 8 m2 jak ma działka nr [...]. W związku z tym, w tej części wyceny nie można zarzucać braku podobieństwa w oparciu o różnice w powierzchni nieruchomości, gdyż jest to wyłącznie wynik specyfiki poddanej wycenie działki – jej faktycznego wyglądu i jej przeznaczenia planistycznego. W ocenie Sądu również transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym spełniają wymóg podobieństwa i mogły się one stać podstawą do wyceny wartości działki nr [...]. Odnosząc się w tym miejscu do kwestii podobieństwa nieruchomości w kontekście ich cen, które raz zawierały VAT a raz nie, wyjaśnić trzeba, że również te wątpliwości zostały rozstrzygnięte przez NSA. Sąd ten bowiem stwierdził, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości bądź wartości ograniczonego prawa rzeczowego, które było przedmiotem wywłaszczenia, a ewentualne podwyższenie tej wartości o podatek VAT, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 u.g.n. Samo bowiem brzmienie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Natomiast kwestia tego, czy ceny nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością szacowaną zawierały podatek VAT, sprowadza się w rzeczywistości do oceny operatu szacunkowego. Tymczasem organ nie ma możliwości weryfikacji cen transakcji przyjętych jako podstawy do oszacowania, a oświadczenie biegłego zawarte w wycenie z 4 listopada 2019 r. w punkcie 5 i 6 "Klauzul i zastrzeżeń", zgodnie z którym przy określeniu wartości nieruchomości nie ujęto podatku dochodowego lub innych zobowiązań podatkowych, które mogą się pojawić w związku ze sprzedażą nieruchomości, oraz że wartości nieruchomości nie uwzględnia podatku VAT, posiada walor domniemania prawdziwości i mogło stanowić podstawę przyjęcia, że ceny transakcji nieruchomości podobnych przyjętych do porównań w przedmiotowej wycenie nie zawierają podatku VAT. Rozwijając powyższe stanowisko NSA należy wskazać, że zasadą jest, iż odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw. W przypadku jednak nieruchomości wartość praw do niej przysługujących jest determinowana wartością nieruchomości. W przypadku nieruchomości wartość praw do niej przysługujących jest determinowana wartością nieruchomości, w myśl art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości ustalona w opinii rzeczoznawcy majątkowego, którą - według art. 151 ust. 1 u.g.n. - stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń wymienionych w tym przepisie. To też oznacza, że wartość rynkowa nieruchomości, o której mowa w art. 134 ust. 1 u.g.n. musi być rozumiana jednolicie dla wszystkich podmiotów wywłaszczonych, a więc bez względu na obowiązujący niektóre z tych podmiotów podatek VAT. Podatek VAT nie stanowi ustawowo określonej składowej wysokości odszkodowania należnego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest także czynnikiem wpływającym na wycenę nieruchomości. Odszkodowanie oraz podatek VAT z tytułu przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, są odrębnymi instytucjami prawa materialnego, między którymi jest tylko taki związek, że w razie spełnienia przesłanek określonych w ustawie o VAT następuje opodatkowanie wywłaszczonego podatkiem od tego przeniesienia. Podatek VAT jest więc zdarzeniem następczym w stosunku do ustalenia, na podstawie decyzji właściwego organu, odszkodowania za nieruchomość, w stosunku do której została wydana decyzja o zezwoleniu na realizację dróg publicznych (por. m.in. wyroki NSA z 13 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 802/16; z 7 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 1649/16; z 23 marca 2016 r., sygn. akt I OSK 3245/15, dostępne w CBOSA). W związku z tym Sąd stwierdził, że zarzut skargi w tym zakresie nie może zostać uwzględniony, gdyż jego akceptacja zobowiązywałaby organ administracji do weryfikacji cen trakcyjnych przyjętych w operacie i tym samym - zakwestionowania wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawcę, do czego organ nie jest uprawniony. Nie jest to możliwe tym bardziej, że w kontrolowanym operacie biegła zawarła oświadczenie, iż w wycenie nie przyjęto transakcji o szczególnych warunkach zawarcia umowy, a ceny sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu nie odbiegały o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Oświadczenia tego nie może podważyć organ, natomiast strona skarżąca nie wskazała dowodów na to, aby oświadczenie to było niezgodne z prawdą. W szczególności nie dokonano oceny, o której mowa w art. 157 u.g.n. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, która byłaby uprawniona do oceny prawidłowości operatu, w tym kwestii tego, czy ceny transakcyjne zawierają VAT czy nie. Niezależnie więc od poglądu dotyczącego tego, iż co do zasady wartość rynkowa nieruchomości nie powinna zawierać podatku VAT, organ nie może podważać oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego odnośnie do tego, czy przedstawione w operacie ceny podatek ten zawierają. Niezależnie od powyższego Sąd nie powziął wątpliwości także co do innych aspektów podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, jak również nie dopatrzył się uchybień w zakresie zastosowanych współczynników korygujących. Z analizy operatu wynika, że współczynniki te zostały określone na podstawie wzoru zawartego w § 29 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. W szczególności nie sposób zarzucać biegłej, iż winna wykazać, że współczynnik R - przeciętna stopa kapitalizacji, będący elementem wzoru, został ustalony na podstawie badania rynku nieruchomości. Badanie rynku jest bowiem w tym wypadku wymogiem sporządzenia całego operatu i fakt, że takie badanie zostało przeprowadzone wynika z całości tego dokumentu – bez tego m.in. nie byłoby możliwe odnalezienie nieruchomości podobnych. W kwestii zaś tego, że w zakresie nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym należało, zdaniem skarżącego, uwzględnić charakter drogowy – droga wewnętrzna oraz fakt ciążącego na nieruchomości wycenianej warunku ustanowienia służebności drogowej w stosunku do nieruchomości, którym miał zostać zagwarantowany dostęp do drogi publicznej należy stwierdzić, że także ten zarzut pozbawiony jest podstaw prawnych. Biegła bowiem, na podstawie najpierw analizy rynku, a następnie na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji i preferencji potencjalnych nabywców, ustaliła cechy rynkowe nieruchomości drogowych, od których uzależnione są ceny nieruchomości podobnych oraz wpływające na wartość nieruchomości wycenianej (s. 19-20 operatu). Wśród tych cech ostatecznie do określenia wartości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wybrano takie cechy jak: położenie na rynku, sposób użytkowania działki, stan otoczenia działki i kategoria drogi, zaś w tej ostatniej cesze znaczenie miało to, czy drogi jest drogą wojewódzką, powiatową lub gminną, gdyż takie kategorie dróg wymienia art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach gminnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1376). Przedmiotowa działka została przeznaczona jako droga gminna, brak było zatem podstaw do poszukiwania nieruchomości podobnych o przeznaczeniu pod drogę wewnętrzną, jak oczekuje tego skarżący. Natomiast kwestia ustalonych cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości stanowi element wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, która nie podlega kontroli organu administracji, ani sądu. Mając to wszystko na uwadze Sąd, stosując się do oceny wyrażonej przez NSA w wiążącym skład orzekający wyroku uznał, że wydane decyzje są zgodne z prawem. W szczególności zasadnie oparto ustalenia związane z wysokością odszkodowania o operat szacunkowy z 4 listopada 2019 r., a który poddano wcześniej wnikliwej ocenie, uwzględniając zastrzeżenia strony. W konsekwencji uznano, że dokument ten nie zawiera uchybień wpływających na jego przydatność dowodową w sprawie i wątpliwości w tym zakresie nie powziął też Sąd. Także zarzuty skargi nie podważyły ustaleń biegłej, zaś strona formułując swoje zastrzeżenia nie wykazała, że znajdują one uzasadnienie. Wyrażają one więc wyłącznie subiektywne stanowisko skarżącej, niezadowolonej z ustalonej kwoty, którą Gmina będzie musiała wypłacić w ramach odszkodowania. W związku z tym nie sposób zarzucić orzekającym organom, że przeprowadzone przez nie postępowanie narusza art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także, że organy naruszyły przepisy prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny. Z przedstawionych wyżej względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił. Sąd orzekał w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., gdyż wniosek w tym przedmiocie złożyła skarżąca, a żadna z pozostałych stron nie zgłosiła wobec tego żądania sprzeciwu w wyznaczonym terminie.