II SA/Gd 738/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (sprawozdawca) po rozpoznaniu w dniu 4 lutego 2026 r. w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. S. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 18 lipca 2025 r., nr NSP-VIII.7581.1.31.2025.SM w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. K. S. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego 18 lipca 2025 r. nr NSP-VIII.7581.1.31.2025.SM w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Starosta Wejherowski decyzją z 12 lutego 2025 r. ustalił odszkodowanie w łącznej kwocie 35.322 zł za prawo własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 1058 m2, na rzecz K. S. Na powyższą kwotę składa się wartość prawa własności przedmiotowego gruntu w kwocie 33.640 zł oraz kwota 1.682,00 zł z tytułu powiększenia odszkodowania o 5% wartości za wydanie nieruchomości. Starosta Wejherowski do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni zobowiązał Wójta Gminy L. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowa nieruchomość na mocy decyzji Starosty Wejherowskiego z dnia 30 kwietnia 2024 r. nr AB.6740.11.16.2023.16 zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej w miejscowości S." na nieruchomościach gruntowych na terenie Gminy L., stała się własnością Gminy L. W dniu 20 maja 2024 r. Starosta Wejherowski wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 1058 m2 (powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki nr [...]). W dniu 8 sierpnia 2024 r. sporządzony został sporządzony operat szacunkowy, w którym określono wartość działki nr [...] na 35.322 złotych. W piśmie z dnia 4 października 2024 r. skarżący podniósł szereg zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. Wniósł on również o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłej z uwagi na konieczność wyjaśnienia błędów w operacie. Biegła odpowiedziała na przedstawione zarzuty w piśmie z dnia 12 listopada 2024 r. Dokonując analizy przedłożonego operatu szacunkowego Starosta Wejherowski wskazał, że na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Linia nr 186/X X11/IV/2005 z dnia 22 lutego 2005 r. i znajdowała się w obszarze oznaczonym jako tereny dróg lokalnych 03KDL. Cel wywłaszczenia przedmiotowej działki był tożsamy z jej przeznaczeniem, wynikającym z zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (teren dróg lokalnych), a tym samym cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości i nie ma zastosowania zasada korzyści. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca określiła rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację z terenu gmin wiejskich powiatu w. oraz ościennych gmin powiatu k., analizą objęto okres dwóch lat przed dniem wyceny. Rzeczoznawca majątkowy odnotowała istnienie istotnego trendu czasowego dla nieruchomości przeznaczonych pod komunikację i przyjęła go w wysokości 10,19% w skali roku. Badanie rynku wykazało, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod komunikację kształtują się w przedziale od 20,85 zł/m2 do 37,09 zł/m2. Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Organu I instancji wskazał, że operat szacunkowy został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten stanowi miarodajny dowód na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości. Oszacowana wartość odpowiada wartościom rynkowym nieruchomości i odzwierciedla poziom cen kształtujących się na rynku lokalnym a oszacowana wartość 1 m2 gruntu mieści się pomiędzy ceną minimalną a ceną maksymalną jakie zanotowano na rynku lokalnym. Odnosząc się do żądania przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem biegłej, Starosta Wejherowski uznał, że nie zasługuje on na uwzględnienie, z racji złożonych oraz wyczerpujących w swojej treści wyjaśnień biegłej. Ponadto zgłoszone w piśmie zarzuty co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, dotyczą faktycznie wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W wyniku wniesionego odwołania Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że w przedmiotowej sprawie zasada korzyści nie ma zastosowania, gdyż aktualne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, ustalone na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - drogowe, jest tożsame z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy zastosowała przy wycenie działki nr [...] podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartość nieruchomości oszacowano, przyjmując do porównania transakcje nieruchomości drogowych, z obszaru powiatu wejherowskiego w gminach wiejskich (z wyłączeniem W., R. i R.) oraz trzech ościennych gmin powiatu k. (Ż., P., S.), w okresie od września 2022 r. do kwietnia 2024 r. (vide: strona 15 wyceny). Rzeczoznawca majątkowy przeanalizowała wpływ współczynnika czasu na zmianę poziomu cen nieruchomości gruntowych. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono istnienie trendu wzrostowego, który wskazuje na zmianę wartości nieruchomości na skutek upływu czasu. Na podstawie danych transakcyjnych przyjęto trend czasowy w wysokości 10,19% rocznie. Dokonując stosownych obliczeń, biegła wskazała cenę jednostkową za 1 m2 przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej pod drogę, tj. kwotę 31,80 zł/m2. Tym samym wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła 33 640,00 zł. Dokonując oceny operatu szacunkowego Wojewoda Pomorski wskazał, że szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności działki nr [...], zamieszczone w nim informacje umożliwiają prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, obliczenia wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera istotnych braków czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowej działki, dlatego organ administracji publicznej nie ma podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować. Nadto, pismami z dnia 12 listopada 2024 r. oraz 29 kwietnia 2025 r., biegła odniosła się do zarzutów dotyczących przedmiotowej wyceny, przedstawionych przez skarżącego. Wyjaśnienia te są spójne i logiczne, zatem nie ma podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu dotyczących kwestii doboru transakcji porównawczych Wojewoda Pomorski wskazał, że w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Jednocześnie biegła odniosła się do zarzutów w kwestii doboru transakcji o nieweryfikowalne źródło danych, wyjaśniając, iż "dane o cenach transakcyjnych zostały oparte o akty notarialne pozyskane z wydziałów geodezyjnych w Starostwach Powiatowych wg miejsca położenia nieruchomości przy wsparciu bazy danych Walor jako bazy zrzeszającej ponad stu biegłych z zakresu wyceny nieruchomości na terenie województwa pomorskiego, które to dane są każdorazowo weryfikowane ze stanem prawnym każdej pozycji porównawczej, narzędzie to daje pełen obraz danych na przestrzeni lat jako baza wyjściowa do dalszych analiz i weryfikacji". Odnosząc się do zarzutu, dotyczącego kwestii braku uzasadnienia wyboru metody wyceny nieruchomości, organ II instancji podał, że nie jest on zasadny. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Bezzasadne są także zastrzeżenia strony odwołującej się, dotyczące braku opisu, przyjętych przez biegłą, nieruchomości porównawczych, bowiem zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - Nota Interpretacyjna nr 1 - "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie" do procedury postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami szczegółowy opis nieruchomości porównawczych dotyczy wytypowanych trzech nieruchomości porównawczych uznanych za najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Odnosząc się do uwag, dotyczących opisu cech rynkowych Wojewoda Pomorski wskazał, że są nieuzasadnione. Biegła w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. wyjaśniła, że "w rozdziale 8 operatu przedstawiono zestawienie cech rynkowych, które wynikają z przeprowadzonej analizy rynku, w oparciu o analizę bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego, jak również na podstawie doświadczeń autora operatu w zakresie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym, jako cechy różniące zebranych transakcji porównawczych względem nieruchomości wycenianej a mające wpływ na poziom cen, gdzie każdą cechę opisano wraz z kryteriami jakie brane są pod uwagę przy ich różnicowaniu, zakresy różnic w ramach rozpatrywanych czynników i określono jej skalę ocen, opisaną jako gradacja od 2 do 5 stopni oceny, nadawane rosnąco wraz ze wzrostem oceny cechy dla poszczególnych obiektów". Odpowiadając na zarzut dotyczący braku załączenia wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do operatu szacunkowego organ II instancji podkreślił, że przedmiotowa wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz standardami zawodowymi. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła przeznaczenie planistyczne nieruchomości, na dzień wydania decyzji zrid, w oparciu o dostępne źródła, co zostało opisane w operacie szacunkowym. Podnoszony brak wypisu i wyrysu z m.p.z.p. nie wpływa zatem na prawidłowość i rzetelność wyceny, gdyż przeznaczenie nieruchomości zostało prawidłowo ustalone i uwzględnione w analizie. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., podstawą wyceny jest stan prawny i faktyczny na dzień wywłaszczenia - i te dane zostały właściwie uwzględnione. Odpowiadając na zarzut odnoszący się do źródła danych wykorzystanych w operacie Wojewoda Pomorski wskazał, że zgodnie z art. 155 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy może korzystać z różnych źródeł danych - w tym z prowadzonych przez siebie badań rynku oraz innych dostępnych źródeł informacji. W szczególności wiele z nich może zawierać informacje chronione prawnie, takie jak dane osobowe czy tajemnice handlowe. Ponadto subiektywne przekonanie strony o ocenie wartości nieruchomości nie ma wpływu na ważność sporządzonego operatu szacunkowego, bowiem stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych". Wojewoda Pomorski wskazał, że nie doszło do naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a także art. 7 k.p.a. również zarzut naruszenia art. 80 k.p.a. również pozostaje bez podstaw, bowiem Wojewoda Pomorski zbadał wartość dowodową przedmiotowej wyceny w oparciu o przepisy u.g.n., specustawy drogowej i rozporządzenia, i uznał, że ww. dokument nie narusza powyżej wskazanych przepisów. Na koniec organ II instancji podał, że w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło wydanie nieruchomości w ustawowym terminie, bowiem w terminie tym nie zostało przedłożone przez właściciela oświadczenie o woli wydania nieruchomości, a także nie miało miejsca objęcie przez Gminę L. przedmiotowej nieruchomości w posiadanie. W związku z powyższym, Starosta Wejherowski bezpodstawnie powiększył wartość odszkodowania o 5 % jej wartości byłemu właścicielowi. Jednakże zakaz reformationis in peius oznacza niedopuszczalność orzekania przez organ odwoławczy na niekorzyść strony odwołującej się. W związku z tym, Wojewoda Pomorski odstąpił od pomniejszenia ustalonego odszkodowania w decyzji Starosty Wejherowskiego z dnia 12 lutego 2025 r. o kwotę 5% wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. 1682,00 zł. K.S. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku powyższej decyzji zarzucił: - art. 24 § 3 k.p.a. w zw. z art. 84 § 2 zdanie 1 k.p.a. poprzez niewyłączenie od udziału w postępowaniu biegłej E. D. i oparcie rozstrzygnięcia sprawy na operacie w/w biegłej z dnia 8 sierpnia 2024 roku, mimo istnienia okoliczności które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności biegłej, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem w jego efekcie organ oparł swoje ustalenia co do wysokości należnego skarżącemu odszkodowania na operacie biegłej E.D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 28 czerwca 2024 r., Dz.U. z 2024 r. poz. 1145), dalej jako u.g.n. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku, za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że dokonując doboru transakcji porównawczych na potrzeby wyceny biegła: korzystała wyłącznie z danych "uzyskanych w bazie danych Walor Pomorskiego Konsorcjum Rzeczoznawców Majątkowych", które to źródło danych merytorycznych o zasadniczym znaczeniu dla weryfikacji prawidłowości dokonanej wyceny jest całkowicie nieweryfikowalne dla stron postępowania oraz organu rozpatrującego sprawę, a nadto nie dostarcza pełnych informacji na temat badanego przez biegłą rynku nieruchomości, pominęła transakcję z dnia 24 listopada 2022 roku, obejmującą działkę położoną w K., gmina L., o powierzchni 2341 m2, sprzedaną za cenę 42,72 zł/m2, która została wykorzystana przez tą samą biegłą w innych operatach dotyczących tego samego rynku oraz tego samego okresu; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. § 79 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832), dalej jako rozporządzenie, poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku, za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie uzasadniła dokonanego wyboru metody wyceny; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku, za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła zdefiniowała obszar badanego rynku nieruchomości porównawczych w sposób niepozwalający na weryfikację prawidłowości opinii; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 154 ust. 3 u.g.n. oraz art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r, poz. 1688), dalej jako "ustawa" i § 79 ust. 4 rozporządzenia poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie załączyła do operatu wypisu i wyrysu z MPZP dokumentujących planistyczne przeznaczenie nieruchomości wycenianej i oparła ustalenia co do przeznaczenia nieruchomości wywłaszczonej na zaświadczeniu wydanym przez organ wykonawczy gminy L.; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie przedstawiła zestawienia wszystkich transakcji, które brała pod uwagę, dokonując wyboru transakcji wymienionych w tabeli na stronach 16 i 17 operatu, jednocześnie nie przedstawiając precyzyjnego opisu okoliczności zawarcia transakcji tam wymienionych oraz precyzyjnego opisu nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji, co uniemożliwia ustalenie czy: faktycznie ich przedmiotem były nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianych, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., transakcje te zostały dokonane w warunkach wolnorynkowych, w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n.; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. § 6 pkt 2 rozporządzenia, poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie zawarła w operacie opisu skali ocen dla poszczególnych cech rynkowych (strona 20 operatu); - art. 78 § 1 k.p.a. oraz art. 89 § 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Wojewodę rozprawy administracyjnej celem przesłuchania biegłej E. D., mimo złożenia przez stronę wniosku o przeprowadzenie rozprawy, a także mimo że mogłoby to przysłużyć się wyjaśnieniu sprawy, - art 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez zaniechanie przez Wojewodę zlecenia przygotowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 8 sierpnia 2024 roku, przygotowanego w niniejszej sprawie przez biegłą E. D., organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, mimo złożenia przez pełnomocnika skarżącego wniosku w tym zakresie oraz mimo istnienia ku temu prawem przewidzianych przesłanek związanych z brakiem możliwości pełnej weryfikacji operatu oraz uznania przez organ, iż nie ma ona kompetencji do badania ww. dowodu; - art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie przez Wojewodę samodzielnej, wyczerpującej analizy kluczowego dla sprawy dowodu w postaci operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 8 sierpnia 2024 roku, zamiast której to analizy organ przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jedynie abstrakcyjne, oderwane od stanu faktycznego sprawy ogólnikowe twierdzenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ((t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. dalej jako: "P.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Pomorskiego z dnia 18 lipca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty Wejherowskiego z 12 lutego 2025 r. ustalającą odszkodowanie w łącznej kwocie 35.322 zł za prawo własności nieruchomości położonej w S., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] o pow. 1058 m2, dla której Sąd Rejonowy w Wejherowie prowadził księgę wieczystą nr KW [...], na rzecz K. S. Bezspornym w sprawie jest, że decyzją z dnia 30 kwietnia 2024 r. nr AB.6740.11.16.2023.16 Starosta Wejherowski działając w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 311) zwanej dalej specustawą, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej w miejscowości S." na nieruchomościach gruntowych na terenie Gminy L., dalej określaną "decyzją zrid". Decyzją tą została objęta m.in. działka nr [...] (przed podziałem [...]). Nie ma również wątpliwości, że decyzja ta stała się ostateczna, co dało organowi asumpt do ustalenia przedmiotowego odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 4b specustawy. Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ww. specustawy oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jak stanowi art. 12 ust. 4a specustawy organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832; dalej jako: "rozporządzenie"). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny sprawy i zastosować prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu MRiT. Zarzuty strony skarżącej podniesione w skardze stanowią w istocie powielenie tych podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Strona skarżąca zarzuciła także naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 155 ust. 1 u.g.n. oraz § 79 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego jako wiarygodnego dowodu w sprawie mimo wadliwego jej zdaniem doboru transakcji i nieuzasadnienia przyjętej metody wyceny. Zarzuty powyższe Sąd uznał za nieuzasadnione. Z przepisów u.g.n. (zob. art. 154) jednoznacznie wynika, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Wybór ten nie ma charakteru dowolnego, albowiem rzeczoznawca majątkowy związany jest w tym zakresie przepisami prawa powszechnie obowiązującego, to jest: u.g.n. oraz rozporządzenia. Ze względu na to, że operat szacunkowy stanowi swojego rodzaju opinię biegłego ocena jego prawidłowości zarówno w postępowaniu administracyjnym jak i sądowym jest ograniczona. Bezsprzecznie bowiem poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15). Z uwagi na charakter tego dowodu w przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu szacunkowego i uznania, że wnioski są logiczne, spójne i kompletne, organ administracji ani sąd administracyjny nie mają podstaw do zakwestionowania ustaleń w nim zawartych. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok WSA w Łodzi z 9 stycznia 2026 r., II SA/Łd 609/25). Sąd nie stwierdził by w sprawie miała miejsce którakolwiek z okoliczności uzasadniających zakwestionowanie przedstawionego operatu szacunkowego. Kolejny zarzut skargi dotyczył naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, w tym art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 79 ust. 4 rozporządzenia poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie załączyła do operatu wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokumentujących planistyczne przeznaczenie nieruchomości wycenianej. Przywołany przepis rozporządzenia stanowi, że do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne. W operacie szacunkowym opisano przeznaczenie wycenianej nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid (s. 12), potwierdzone przez zaświadczenie Wójta Gminy Linia z dnia 3 kwietnia 2025 r. znajdujące się w aktach sprawy. W ocenie Sądu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera dane powszechnie dostępne, wobec czego wypis i wyrys z niego nie stanowią dokumentów, o których mowa w § 79 ust. 4 rozporządzenia. Nawet gdyby przyjąć odmienną interpretację przywołanego przepisu wymóg dołączania do operatu szacunkowego dokumentu zawierającego dane możliwe do ustalenia na podstawie innych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy jawi się jako nadmierny formalizm. Tym bardziej, że przeznaczenie nieruchomości nie było na żadnym etapie postępowania kwestionowane, a strona skarżąca nie wykazała w jaki sposób brak tego dokumentu w operacie mógłby mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności, aby zaświadczenie Wójta Gminy Linia z dnia 3 kwietnia 2025 r. błędnie określało przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości. Sąd nie podzielił także zarzutu błędnego zaaprobowania uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie przedstawiła zestawienia wszystkich transakcji, które brała pod uwagę, jednocześnie nie przedstawiając precyzyjnego opisu okoliczności zawarcia transakcji tam wymienionych oraz precyzyjnego opisu nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji ani nie zawarła w operacie opisu skali ocen dla poszczególnych cech rynkowych. Należy podkreślić, na co już Sąd wskazywał w niniejszym uzasadnieniu, że to rzeczoznawca majątkowy decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z akt sprawy nie wynika, aby przepis ten został naruszony. Jak wyjaśniono w toku postępowania z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny – Noty interpretacyjnej nr 1 "Zastosowanie odejścia porównawczego w wycenie" wynika, że do procedury postępowania przy metodzie porównania parami szczegółowy opis nieruchomości porównawczych dotyczy wytypowanych trzech nieruchomości porównawczych uznanych za najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Ponadto, jak zasadnie wskazał organ odwoławczy w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 10 października 2018 r., II OSK 2494/16; wyrok NSA z 19 marca 2019 r., II OSK 959/18). Co istotne, żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka położona w tej samej miejscowości lub w tym samym powiecie, co nieruchomość wyceniana. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu przywołanego przepisu u.g.n., nie oznacza więc identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem związek polegający na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie natomiast, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale również posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 kwietnia 2024 r., I OSK 370/21). Skoro to biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez niego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna. Biegła odniosła się szczegółowo do podnoszonych przez stronę w toku postępowania zastrzeżeń w pismach z dnia 12 listopada 2024 r. i 29 kwietnia 2025 r. Odnośnie zarzutu pominięcia transakcji, które zostały uwzględnione w innych operatach, biegła wyjaśniła, że przywołane przez stronę transakcje dotyczyły dróg wewnętrznych i nie przystawały do przyjętych w tej sprawie kryteriów dotyczących dróg publicznych. Wyjaśniła też, że dane o cenach transakcyjnych zostały oparte o akty notarialne (co wskazano w treści operatu) pozyskane z wydziałów geodezji w starostwach powiatowych wg miejsca położenia nieruchomości przy wsparciu bazy danych Walor jako bazy zrzeszającej biegłych na terenie województwa p., które to dane są każdorazowo weryfikowane ze stanem prawnym każdej pozycji porównawczej. Narzędzie to stanowi bazę wyjściową do dalszych analiz i weryfikacji. Nie jest więc tak, jak zarzuca skarżący, że biegła korzystała wyłącznie z bazy danych Walor. Stawiane w skardze zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 155 ust. 1 u.g.n. (pkt 1 zarzutów), ignorują treść powyższych wyjaśnień, tymczasem wyjaśnienia te w sposób przekonujący zarzuty stawiane w skardze odpierają. Kolejny z zarzutów skargi dotyczył zaniechania przez Wojewodę zlecenia przygotowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r. przygotowanego w niniejszej sprawie przez biegłą E. D. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Sądu nie sposób zarzucać organowi administracji, że sam nie wystąpił do właściwej organizacji zawodowej o przeprowadzenie kontroli operatu, skoro organ nie powziął wątpliwości w tym zakresie. Sam fakt kwestionowania operatu przez stronę postępowania czy też złożenie wniosku dowodowego w tym zakresie nie wiążą organu administracji. Sąd w składzie orzekającym podziela wyrażone w orzecznictwie sądowym stanowisko przyjmujące, że w takiej sytuacji inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zastosowania tego trybu weryfikacji operatu nie decyduje żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych co do tego, kto ma wystąpić o ocenę operatu szacunkowego (zob. m. in. wyrok NSA z 5 grudnia 2024 r., I OSK 1908/21). W orzecznictwie podkreśla się też, że samo żądanie strony dokonania weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z 21 lipca 2023 r., I OSK 1008/20). Skoro działania takie nie zostały podjęte, to strona skarżąca nie może zarzucać organowi administracji naruszenia przepisów postępowania. Sąd orzekający w sprawie podziela także przyjmowane w orzecznictwie sądowym stanowisko, że skuteczne zakwestionowanie wartości dowodowej operatu szacunkowego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, w tym weryfikacji prawidłowości doboru współczynników korygujących oraz metodyki wyceny, wymaga przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (wyrok NSA z 10 grudnia 2025 r., I OSK 319/24). Tym samym, twierdzenia kwestionujące treść merytoryczną operatu szacunkowego podnoszone na etapie postępowania administracyjnego oraz postępowania sądowego nie mogły doprowadzić do podważenia wniosków i ustaleń z niego wynikających. Organy administracji uznały, że nie doszło do naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdziły, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne. Brak zatem było podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Ocena ta w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego jest trafne, a argumentacja strony skarżącej jej nie podważa. W ocenie Sądu nie zaistniała także przesłanka wyłączenia biegłego, o której mowa w art. 24 § 3 k.p.a. Strona skarżąca nie wskazała na żadną okoliczność faktyczną, która mogłaby prowadzić do powstania uzasadnionych wątpliwości co do bezstronności. Sam fakt sporządzenia wielokrotnie dla tego samego organu operatów szacunkowych (opinii biegłego) w innych sprawach przez tę samą osobę nie może stanowić podstawy do przyjęcia, że w sprawie wystąpiły "uzasadnione wątpliwości co do bezstronności" w rozumieniu art. 24 § 3 k.p.a. Tak samo nie stanowi o bezstronności uchylanie decyzji organu przez sądy administracyjne w innych sprawach ze względu na wadliwość operatu szacunkowego, przy czym skarżący nie wskazał żadnego konkretnego orzeczenia, w którym taką wadliwość stwierdzono. O braku bezstronności biegłego nie świadczy także wydanie opinii sprzecznej z oczekiwani strony postępowania. Jednocześnie zarzut ten podniesiony został dopiero w skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 78 § 1 oraz art. 89 § 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Wojewodę rozprawy administracyjnej celem przesłuchania biegłej E. D., pomimo złożenia przez stronę wniosku o przeprowadzenie rozprawy, a także pomimo, że mogłoby to przysłużyć się wyjaśnieniu sprawy przy udziale biegłej należy wskazać, że wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej nie jest dla organu prowadzącego postępowanie wiążący. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowa złożyła pisemne wyjaśnienia ustosunkowując się do zarzutów odwołania. Przy tak zgromadzonym materiale dowodowy organ odwoławczy uznał, że nie zachodziła konieczność przeprowadzenia rozprawy. W ocenie Sądu ocena ta jest trafna. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej nie zachodziła konieczność wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłej. Stan faktyczny sprawy został należycie wyjaśniony i zasadnie przyjęto, że może stanowić podstawę wydania decyzji. Należy też podkreślić, że nawet na etapie skargi strona skarżąca nie wskazała jakie okoliczności jej zdaniem wymagały wyjaśnienia przy udziale biegłej na rozprawie. Jeżeli zarzut nieprzeprowadzenia rozprawy miałby być skuteczny, to należałoby wykazać jakie okoliczności stanu faktycznego nie zostały wyjaśnione i dlaczego ich wyjaśnienie mogłoby nastąpić wyłącznie w tym trybie. Sama sprzeczność między interesami stron czy kwestionowanie operatu szacunkowego nie uzasadniają same w sobie przeprowadzenia rozprawy. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.