II SA/Gd 739/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Sędzia WSA Diana Trzcińska Asesor WSA Jakub Chojnacki po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2026 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi T. D., M. S., J. R., E. M., Z. D. i J. D. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 17 lipca 2025 r. nr NSP-VIII.7581.1.32.2025.SM w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. T. D., M. S., J. R., E. M., Z. D. i J. D. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Wojewody Pomorskiego w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją z dnia 9 grudnia 2021 r. Starosta Wejherowski, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (dalej jako: "Starosta", "organ I instancji") zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" (dalej jako: "decyzja zrid"). Powyższą decyzją zostały objęte między innymi działki nr: [...]-[...] (powstałe z podziału działki nr [...]). Nieruchomość ta przeszła z mocy prawa (art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 311 ze zm.; dalej jako: "specustawa drogowa") na własność Gminy S. z dniem, w którym decyzja zrid stała się ostateczna, tj. z dniem 15 stycznia 2022 r. Zgodnie z działem II księgi wieczystej nr [...], w dniu wydania decyzji zrid, jako współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości wpisani byli T. i J. D., pozostający we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale III księgi wieczystej ujawniony był ciężar realny w ilości 140,37 kwintali żyta (poza zakresem wyceny), zaś dział IV pozostawał wolny od wpisów. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika ponadto, że J. D. zmarł w dniu 9 sierpnia 2015 r., a zatem w dniu wydania decyzji zrid współwłaścicielami nieruchomości byli T. D. (w udziale 1/2 części prawa własności) oraz nieustaleni wówczas spadkobiercy J. D. (w udziale 1/2 części prawa własności). Pismem z dnia 9 lutego 2022 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działki nr: [...]-[...]. Wraz z pismem z dnia 3 marca 2022 r. Wójt Gminy Szemud przekazał odpis skrócony aktu zgonu J. D. Następnie, postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2022 r. Starosta rozdzielił postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, w ten sposób, że odrębnie prowadzone będzie postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za udział wynoszący 1/2 części prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz T. D. oraz odrębnie za udział wynoszący 1/2 części prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz spadkobierców J. D. Postanowieniem z dnia 19 maja 2022 r. Starosta zatwierdził ugodę administracyjną zawartą pomiędzy Wójtem Gminy Szemud oraz T. D. w sprawie ustalenia odszkodowania za 1/2 części udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. Na zlecenie organu I instancji rzeczoznawca majątkowy, E. D., sporządziła w dniu 29 kwietnia 2022 r. operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość prawa własności przedmiotowych działek na kwotę 40.630,00 zł. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 26 sierpnia 2022 r. Rep. A nr [...] spadek po J. D. nabyli: T.D. (w udziale wynoszącym 5/20 części), M. S. (w udziale wynoszącym 3/20 części), J. R. (w udziale wynoszącym 3/20 części), E. M. (w udziale wynoszącym 3/20 części), Z. D. (w udziale wynoszącym 3/20 części) oraz J. D. (w udziale wynoszącym 3/20 części) (dalej jako: "strony", "skarżący"). Pismem z dnia 24 stycznia 2023 r. Starosta zawiadomił strony o toczącym się postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za 1/2 część udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości, a następnie, decyzją z dnia 24 marca 2023 r., orzekł o ustaleniu odszkodowania za 1/2 część udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości w łącznej wysokości 20.315,00 zł na rzecz stron, zgodnie z przypadającymi im udziałami, a także o zobowiązaniu Wójta Gminy Szemud do wypłaty odszkodowania, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wojewoda Pomorski (dalej jako: "Wojewoda", "organ odwoławczy"), po rozpoznaniu odwołania Wójta Gminy Szemud, decyzją z dnia 26 stycznia 2024 r. uchylił decyzję Starosty w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W toku ponownie prowadzonego postępowania, na zlecenie organu I instancji, w dniu 5 sierpnia 2024 r. rzeczoznawca majątkowy, E. D., sporządziła nowy operat szacunkowy, w którym określiła wartość działek nr: [...]-[...], na kwotę 34.200,00 zł. Decyzją z dnia 12 lutego 2025 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 17.100,00 zł na rzecz stron, zgodnie z przypadającymi im udziałami, za 1/2 część udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości, a także o zobowiązaniu Wójta Gminy Szemud do wypłaty odszkodowania, jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Wojewoda Pomorski, po rozpoznaniu odwołania stron, decyzją z dnia 17 lipca 2025 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu, przywołując dotychczasowy przebieg postępowania Wojewoda, przytaczając m. in. treść przepisu art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.; dalej jako: "u.g.n.") wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy E. D. sporządziła w dniu 5 sierpnia 2024 r. operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 34.200,00 zł. Organ odwoławczy podkreślił, że jednym z podstawowych ustaleń, jakich powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy oraz organ prowadzący postępowanie jest wykazanie, jakie przeznaczenie planistyczne miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji zrid. W przedmiotowej sprawie w wycenie z dnia 5 sierpnia 2024 r. biegła ustaliła, że na dzień wydania decyzji zrid, dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Szemud zatwierdzonym uchwałą nr Xll/142/2015 Rady Gminy Szemud z dnia 17 listopada 2015 r., przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod drogi lokalne i ścieżki rowerowe, zaś część działki nr [...] stanowiła teren rolny. Powyższe ustalenia potwierdza zaświadczenie Wójta Gminy Szemud z dnia 4 października 2023 r. Wycena przedmiotowych działek została przeprowadzona w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832, dalej jako: "rozporządzenie"). Przy wycenie przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na potrzeby wyceny biegła dokonała samodzielnego pomiaru, w wyniku którego ustaliła, iż powierzchnia terenu rolnego nie przekracza 5% powierzchni całej nieruchomości. W związku z powyższym, w wycenie biegła przyjęła przeznaczenie nieruchomości w całości jako teren pod komunikację. W przedmiotowej sprawie zasada korzyści nie ma zastosowania, gdyż aktualne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, ustalone na podstawie studium zagospodarowania przestrzennego - drogowe, jest tożsame z przeznaczeniem zgodnym z celem wywłaszczenia. Rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość nieruchomości, przyjmując do porównania transakcje nieruchomości drogowych, z obszaru powiatu w. oraz trzech ościennych gmin powiatu k. (Ż., P., S.), w okresie od grudnia 2022 r. do kwietnia 2024 r. Biegła przeanalizowała wpływ współczynnika czasu na zmianę poziomu cen nieruchomości gruntowych. W wyniku przeprowadzonej analizy, stwierdzono istnienie trendu wzrostowego, który wskazuje na zmianę wartości nieruchomości na skutek upływu czasu. Na podstawie danych transakcyjnych przyjęto trend czasowy w wysokości 10,19% rocznie. Dokonując stosownych obliczeń, biegła wskazała cenę jednostkową za 1 m2 przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej pod drogę, tj. kwotę 22,59 zł/m2. Zatem, wartość prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła 34.200,00 zł. W ocenie Wojewody operat szacunkowy z dnia 5 sierpnia 2024 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności działek nr: [...]-[..], zamieszczone w nim informacje umożliwiają prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Operat został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera istotnych braków czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości przedmiotowych działek, dlatego organ administracji publicznej nie ma podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować. Organ odwoławczy wyjaśnił ponadto, że pismami z dnia 5 listopada 2024 r. oraz 29 kwietnia 2025 r., biegła odniosła się do zarzutów dotyczących przedmiotowej wyceny przedstawionych przez strony. W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia te są spójne i logiczne, a zatem brak jest podstaw, aby ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego kwestionować. Następnie, ustosunkowując się pod zarzutu stron dotyczących kwestii zasadniczych różnić pomiędzy pierwszą wyceną sporządzoną w przedmiotowej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 29 kwietnia 2022 r., a drugą wyceną sporządzoną przez biegłą z dnia 5 sierpnia 2024 r., Wojewoda zwrócił uwagę, że operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2022 r. utracił swoją ważność. W piśmie z dnia 1 czerwca 2023 r. biegła wskazała, że nie ma możliwości potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia 29 kwietnia 2022 r. "gdyż wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, w tym w szczególność w zakresie dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych dla wskazanie w operacie procedury wyceny". Z tego względu w decyzji z dnia 26 stycznia 2023 r. Wojewoda uznał, że wycena utraciła swoją ważność. Powyższy fakt biegła podkreśla również w wyjaśnieniach przedstawionych w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. Nadto, rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż "przedmiotowy operat był sporządzony na poziomie cen datowanych na 19 lipca 2024 r., natomiast poprzednio sporządzony operat co do przyjętego poziomu cen był datowany na 23 kwietnia 2022 r." oraz, że "rozbieżność w transakcjach pomiędzy operatami wynika z zupełnie innego czasu analizy ze względu na dzielący je okres ich przeprowadzenia". Odnosząc się do zarzutu dotyczącego kwestii istniejącej infrastruktury technicznej Wojewoda wskazał, że w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła wyczerpująco wyjaśniła, że "po ponownym zweryfikowaniu map podziałowych dostęp do infrastruktury określono jak wskazano w treści operatu, należy mieć jednak na uwadze, że element uzbrojenia nie stanowi kryterium wpływające na poziom ceny, gdyż element ten nie był rozpatrywany jako cecha mogąca wpływ na poziom cena dla gruntów przeznaczonych pod komunikację". W odniesieniu do zarzutu w sprawie nieuzasadnionej zmiany wyboru metody wyceny, Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. W wyjaśnieniach złożonych w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła wskazała, że brak jest podstaw do uznania, ze w sprawie zaszło drastycznie różne podejście do wyceny, gdyż w każdym z operatów zastosowano podejście porównawcze, a po drugie, zgodnie z § 4 pkt 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dlatego w operacie z 2022 roku była możliwość zastosowania tej metody, gdyż zbiór liczył 11 operacji, a w aktualnym operacie szacunki oparto o zbiór 9 transakcji, co zdefiniowało wybór metody według obowiązujących przepisów w tym § 8 rozporządzenia. Za bezpodstawne uznał ponadto Wojewoda zarzuty dotyczące kwestii zmiany analizowanego obszaru polegającego na jego rozszerzeniu w porównaniu do operatu szacunkowego z dnia 29 kwietnia 2022 r. oraz przyjętych przez biegłą innych nieruchomości podobnych. Wojewoda podkreślił, że w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła uzasadniła rozszerzenie analizowanego obszaru wskazując, że "w operacie szeroko opisano zakres obszarowy analizowanego rynku i podstaw prawnych, gdzie obszar powiatu w. i gminy ościenne powiatu k. uznano za rynek lokalny dla badanego rodzaju nieruchomości a rozszerzenie to wynika z mniejszej aktywności rynku, gdzie w poprzednim zanotowano 11 pozycji na obszarze samego powiatu w. a obecnie zanotowano 9 przy szerszym obszarze, wskazuje się jednocześnie, że wszystkie działania w tym zakresie są szeroko opisane w operacie". Dodatkowo, odnosząc się do kwestii przyjętych w wycenie nieruchomości podobnych Wojewoda podkreślił, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Za bezzasadne uznał także Wojewoda zastrzeżenia w kwestii braku opisu, przyjętych przez biegłą, nieruchomości porównawczych, bowiem zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - Nota interpretacyjna nr 1 - "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie" do procedury postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami szczegółowy opis nieruchomości porównawczych dotyczy wytypowanych trzech nieruchomości porównawczych uznanych za najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Powyższe, w ocenie organu odwoławczego, znajduje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym z dnia 5 sierpnia 2024 r. Następnie, odnosząc się do uwag, dotyczących przyjętego w wycenie z dnia 5 sierpnia 2024 r., zestawu cech rynkowych Wojewoda wskazał, że w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła wyjaśniła, że "zestaw cech każdorazowo wynika z zbioru transakcji porównywanych i cech różniących względem podmiotu wyceny, nie jest to zestaw uniwersalny". W dalszej kolejności, ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego kwestii nie zawarcia w wycenie opisu skali ocen dla poszczególnych cech rynkowych nieruchomości porównawczych, Wojewoda wskazał, że piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła wyjaśniła, że każdą cechę opisano wraz z kryteriami jakie brane są pod uwagę przy ich różnicowaniu, zakresy różnic w ramach rozpatrywanych czynników i określono jej skalę ocen, opisaną jako gradacja od 2 do 5 stopni oceny, nadawane rosną wraz ze wzrostem oceny cechy dla poszczególnych obiektów oraz zamieszczono uzupełnienie w formie tabeli. Odnosząc się do zarzutu, dotyczącego źródła danych wykorzystanych w kwestionowanym operacie, organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 155 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy może korzystać z różnych źródeł danych - w tym z prowadzonych przez siebie badań rynku oraz innych dostępnych źródeł informacji. W szczególności wiele z nich może zawierać informacje chronione prawnie, takie jak dane osobowe czy tajemnice handlowe. W odpowiedzi na zarzut, dotyczący braku dokumentów, na których biegła oparła informacje odnośnie przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz załączenia wypisu i wyrysu dokumentujących planistyczne przeznaczenie Wojewoda wskazał, że przedmiotowa wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz standardami zawodowymi. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła przeznaczenie planistyczne nieruchomości, na dzień wydania decyzji zrid, w oparciu o dostępne źródła, co zostało opisane w operacie szacunkowym. Podnoszony brak wypisu i wyrysu nie wpływa zatem na prawidłowość i rzetelność wyceny, gdyż przeznaczenie nieruchomości zostało prawidłowo ustalone i uwzględnione w analizie. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. podstawą wyceny jest stan prawny i faktyczny na dzień wywłaszczenia - i te dane zostały właściwie uwzględnione. Dodatkowo Wojewoda zwrócił uwagę, że piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła wyjaśniła, że "w operacie opisano przeznaczenie przedmiotu wyceny, wskazano treść i sygnaturę uchwały, dołączono załącznik graficzny wraz ze źródłem jego pozyskania, oraz w załącznikach do operatu znajduje się zaświadczenie wydane przez gminę w tym zakresie." Dodatkowo, odnosząc się do kwestii dotyczącej ustalenia kwoty odszkodowania Wojewoda podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Reasumując organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, E. D. posiadającą wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten należy uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania z tytułu utraty prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Końcowo, wskazując na treść przepisu art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Wojewoda wskazał, że decyzji zrid nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działek nr: [...]-[...] biegł od dnia ostateczności ww. decyzji, tj. od dnia 15 stycznia 2022 r. Rozpoczęcie prac budowlanych na przedmiocie wyceny, zgodnie z pismem inwestora z dnia 27 marca 2023 r. nie nastąpiło do dnia wystosowania tego pisma. Tym samym, z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie została wydana w ustawowym terminie, stronom nie przysługuje uprawnienie do powiększenia wartości odszkodowania za wydanie przedmiotowych działek o 5 % wartości nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika zawodowego, wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 7 oraz art. 8 § 1 w zw. z art. 24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 zdanie 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.; dalej jako: "k.p.a.") poprzez nierozpoznanie przez organy zarówno I jak i II instancji wniosku skarżących o wyłączenie od udziału w postępowaniu biegłej E. D. Dodatkowo wskazali na naruszenie art. 24 § 3 w zw. z art. 84 § 2 zdanie 1 k.p.a. poprzez niewyłączenie od udziału w postępowaniu biegłej E. D. i oparcie rozstrzygnięcia sprawy na operacie biegłej z dnia 5 sierpnia 2024 r., mimo złożenia takiego żądania przez pełnomocnika skarżących oraz pomimo uprawdopodobnienia istnienia okoliczności które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności biegłej, a które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem w ich efekcie organ oparł swoje ustalenia co do wysokości należnego skarżącym odszkodowania na operacie biegłej z dnia 5 sierpnia 2024 r. Skarżący podnieśli także zarzut naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 w zw. art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej z dnia 5 sierpnia 2024 roku, za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła sporządziła na potrzeby niniejszego postępowania dwie zasadniczo różne wyceny, których treść jest wzajemnie sprzeczna. Wskazali także na naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 155 ust. 1 u.g.n. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r., za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że dokonując doboru transakcji porównawczych na potrzeby wyceny biegła: korzystała wyłącznie z danych "uzyskanych w bazie danych Walor Pomorskiego Konsorcjum Rzeczoznawców Majątkowych", które to źródło danych merytorycznych o zasadniczym znaczenia dla weryfikacji prawidłowości dokonanej wyceny jest całkowicie nieweryfikowalne dla stron postępowania oraz organu rozpatrującego sprawę, a nadto nie dostarcza pełnych informacji na temat badanego przez biegłą rynku nieruchomości a ponadto pominęła transakcję z dnia 24 listopada 2022 r., obejmującą działkę położoną w K., gmina L., o powierzchni 2341 m2, sprzedaną za cenę 42,72 zł/m2, która została wykorzystana przez tą samą biegłą w innych operatach dotyczących tego samego rynku oraz tego samego okresu. Niezależnie od powyższego wskazali na naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. § 79 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r., za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie uzasadniła dokonanego wyboru metody wyceny. W ocenie skarżących kwestionowana decyzja narusza także przepisy art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art.154 ust. 3 u.g.n. oraz art. 64 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) i § 79 ust. 4 rozporządzenia poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie załączyła do operatu wypisu i wyrysu z SUiKZP dokumentujących planistyczne przeznaczenie nieruchomości wycenianej. Zarzucili również naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie przedstawiła zestawienia wszystkich transakcji, które brała pod uwagę, dokonując wyboru transakcji wymienionych w tabeli na stronie 17 operatu, jednocześnie nie przedstawiając precyzyjnego opisu okoliczności zawarcia transakcji tam wymienionych oraz precyzyjnego opisu nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji, co uniemożliwia ustalenie czy faktycznie ich przedmiotem były nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianych, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., czy transakcje te zostały dokonane w warunkach wolnorynkowych, w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n. Skarżący podnieśli także zarzut naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. § 6 pkt 2 rozporządzenia, poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r. za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie zawarła w operacie opisu skali ocen dla poszczególnych cech rynkowych. Zarzucili także naruszenie art. 78 § 1 oraz art. 89 § 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Wojewodę rozprawy administracyjnej celem przesłuchania biegłej E. D., pomimo złożenia przez stronę wniosku o przeprowadzenie rozprawy, a także pomimo, że mogłoby to przysłużyć się wyjaśnieniu sprawy przy udziale biegłej. Wskazali także na naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez zaniechanie przez Wojewodę zlecenia przygotowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r. przygotowanego w niniejszej sprawie przez biegłą E.D. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, mimo istnienia ku temu prawem przewidzianych przesłanek związanych z brakiem możliwości pełnej weryfikacji operatu oraz uznania przez organ, iż nie ma on kompetencji do badania w/w dowodu, a także mimo złożenia przez stronę wniosku dowodowego w tym zakresie. Końcowo podnieśli zarzut naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie przez Wojewodę samodzielnej, wyczerpującej analizy kluczowego dla sprawy dowodu w postaci operatu szacunkowego biegłej E. D. z dnia 5 sierpnia 2024 r., zamiast której organ przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jedynie abstrakcyjne, oderwane od stanu faktycznego sprawy ogólnikowe twierdzenia, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem mogły prowadzić do istotnego zaniżenia wysokości odszkodowania należnego skarżącym. Wojewoda Pomorski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozpoznając skargę rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a., zatem uwzględnia w granicach danej sprawy wszelkie naruszenia prawa, a także przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozważanym wypadku. Jeżeli zaś podczas tej kontroli sąd nie dopatrzy się naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c), oddala skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a. Należy również wskazać, że w myśl art. 119 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Sądowej kontroli poddano decyzję Wojewody, którą utrzymano w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za udział 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w D., oznaczonej ewidencyjnie jako działki: [...]-[...], która na skutek decyzji zrid stała się własnością Gminy S. Zdaniem Sądu zarówno zaskarżona do Sądu decyzja organu II instancji, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały zgodnie z prawem i nie zaistniała żadna podstawa do ich uchylenia. Materialnoprawną podstawą zakwestionowanych rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 311; dalej jako: "specustawa drogowa") oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.; dalej jako: "u.g.n."). Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Jak stanowi art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej, odszkodowanie za nieruchomość przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832; dalej jako: "rozporządzenie MRiT"). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny sprawy i zastosować prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu MRiT. W sprawie poddanej kontroli Sądu rzeczoznawca majątkowa E. D. sporządziła dwa operaty szacunkowe – pierwszy w dniu 29 kwietnia 2022 r., a drugi – 5 sierpnia 2024 r. Ten drugi operat szacunkowy stanowił podstawę rozstrzygnięcia. Został on przez organy administracji orzekające w sprawie oceniony jako odpowiadający wymogom formalnym określonym w przepisach u.g.n. i rozporządzenia, kompletny i logiczny. Strona skarżąca oceny tej nie zdołała podważyć mimo podnoszonych zarzutów na etapie postępowania administracyjnego oraz sądowego. W skardze podniesiono zarzut naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 w zw. art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego biegłej z dnia 5 sierpnia 2024 roku, za wiarygodny dowód w sprawie, mimo iż biegła sporządziła na potrzeby niniejszego postępowania dwie zasadniczo różne wyceny, których treść jest wzajemnie sprzeczna. Jak wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pierwszy operat szacunkowy sporządzony w dniu 29 kwietnia 2022 r. utracił swoją ważność, a według stanowiska biegłej (pismo z 1 czerwca 2023 r.) nie było możliwości potwierdzenia jego aktualności wobec czego zaistniała konieczność sporządzenia ponownej wyceny. W wyjaśnieniach przedstawionych w piśmie z dnia 29 kwietnia 2025 r. biegła wskazała, że "przedmiotowy operat [chodzi o operat z 5 sierpnia 2024 r.] był sporządzony na poziomie cen datowanych na 19 lipca 2024 r., natomiast poprzednio sporządzony operat co do przyjętego poziomu cen był datowany na 23 kwietnia 2022 r." oraz, że "rozbieżność w transakcjach pomiędzy operatami wynika z zupełnie innego czasu analizy ze względu na dzielący je okres ich przeprowadzenia". Te okoliczności oraz przyjęta inna metoda wyceny zadecydowały o tym, że oba operaty różniły co do treści. Stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W ustawie przewidziano także możliwość potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego pod warunkiem, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Oznacza to, że o możliwości potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego decyduje rzeczoznawca majątkowy, który go sporządził, kierując się przesłankami określonymi w ustawie. Jeżeli uzna on, że nie ma takiej możliwości operat staje się bezwartościowy pod względem dowodowym. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że taka właśnie sytuacja miała miejsce w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją. Oznacza to, że warunkiem jej rozstrzygnięcia było sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego. Bezspornym pozostaje, że różni się on wynikami od poprzedniego, ale – jak wyjaśniła rzeczoznawca majątkowa - zadecydowały o tym inna metody wyceny oraz inne transakcje przyjęte do wyceny. W ocenie Sądu orzekające w sprawie organy przekonywująco wyjaśniły konieczność dwukrotnego sporządzenia operatu szacunkowego oraz różnic występujących między wynikami tych dowodów. Nie można zatem podzielić zarzutu skargi, że sporządzono w sprawie zasadniczo różne wyceny, których treść jest wzajemnie sprzeczna. Tym bardziej, że różnica w wartości nieruchomości w obu operatach ustalona została na niewiele ponad 6 tysięcy złotych, to jest ok. 15%. Trudno zatem podzielić stanowisko, że są to "zasadniczo różne" operaty szacunkowe. Strona skarżąca zarzuciła także naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. w zw. art. 155 ust. 1 u.g.n. poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego jako wiarygodnego dowodu w sprawie mimo wadliwego jej zdaniem doboru transakcji i nieuzasadnienia przyjętej metody wyceny. Zarzuty powyższe Sąd uznał za nieuzasadnione. Z przepisów u.g.n. (zob. art. 154) jednoznacznie wynika, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy. Wybór ten nie ma charakteru dowolnego albowiem rzeczoznawca majątkowy związany jest w tym zakresie przepisami prawa powszechnie obowiązującego, to jest: u.g.n. oraz rozporządzenia MRiT. Ze względu na to, że operat szacunkowy stanowi swojego rodzaju opinię biegłego ocena jego prawidłowości zarówno w postępowaniu administracyjnym jak i sądowym jest ograniczona. Bezsprzecznie bowiem poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15). Z uwagi na charakter tego dowodu w przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu szacunkowego i uznania, że wnioski są logiczne, spójne i kompletne, organ administracji ani sąd administracyjny nie mają podstaw do zakwestionowania ustaleń w nim zawartych. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok WSA w Łodzi z 9 stycznia 2026 r., II SA/Łd 609/25). Sąd nie stwierdził by w sprawie miała miejsce którakolwiek z okoliczności uzasadniających zakwestionowanie przedstawionego operatu szacunkowego. Kolejny zarzut skargi dotyczył naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, w tym § 79 ust. 4 rozporządzenia MRiT poprzez zaaprobowanie uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie załączyła do operatu wypisu i wyrysu z Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy dokumentujących planistyczne przeznaczenie nieruchomości wycenianej. Przywołany przepis rozporządzenia MRiT stanowi, że do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne. W operacie szacunkowym opisano przeznaczenie wycenianej nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid (s. 12), potwierdzone przez zaświadczenie Wójta Gminy Szemud znajdujące się w aktach sprawy. W ocenie Sądu, Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zawiera dane powszechnie dostępne wobec czego wypis i wyrys z niego nie stanowią dokumentów, o których mowa w § 79 ust. 4 rozporządzenia MRiT. Nawet gdyby przyjąć odmienną interpretację przywołanego przepisu wymóg dołączania do operatu szacunkowego dokumentu zawierającego dane możliwe do ustalenia na podstawie innych dokumentów znajdujących się w aktach sprawy (vide: wskazane zaświadczenia Wójta Gminy Szemud) jawi się jako nadmierny formalizm. Tym bardziej, że przeznaczenie nieruchomości nie było na żadnym etapie postępowania kwestionowane, a strona skarżąca nie wykazała w jaki sposób brak tego dokumentu w operacie mógłby mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd nie podzielił także zarzutu błędnego zaaprobowania uznania przez organ I instancji operatu szacunkowego za wiarygodny dowód w sprawie, mimo że biegła nie przedstawiła zestawienia wszystkich transakcji, które brała pod uwagę, jednocześnie nie przedstawiając precyzyjnego opisu okoliczności zawarcia transakcji tam wymienionych oraz precyzyjnego opisu nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji ani nie zawarła w operacie opisu skali ocen dla poszczególnych cech rynkowych. Należy podkreślić, na co już Sąd wskazywał w niniejszym uzasadnieniu, że to rzeczoznawca majątkowy decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z akt sprawy nie wynika, aby przepis ten został naruszony. Jak wyjaśniono w toku postępowania z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny – Noty interpretacyjnej nr 1 "Zastosowanie odejścia porównawczego w wycenie" wynika, że do procedury postępowania przy metodzie porównania parami szczegółowy opis nieruchomości porównawczych dotyczy wytypowanych trzech nieruchomości porównawczych uznanych za najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Ponadto, jak zasadnie wskazał organ odwoławczy w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 10 października 2018 r., II OSK 2494/16; wyrok NSA z 19 marca 2019 r., II OSK 959/18). Co istotne, żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka położona w tej samej miejscowości lub w tym samym powiecie, co nieruchomość wyceniana. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu przywołanego przepisu u.g.n., nie oznacza więc identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem związek polegający na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie natomiast, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale również posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 kwietnia 2024 r., I OSK 370/21). Skoro to biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu, czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez niego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej, i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 78 § 1 oraz art. 89 § 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Wojewodę rozprawy administracyjnej celem przesłuchania biegłej E. D., pomimo złożenia przez stronę wniosku o przeprowadzenie rozprawy, a także pomimo, że mogłoby to przysłużyć się wyjaśnieniu sprawy przy udziale biegłej należy wskazać, że wniosek o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej nie jest dla organu prowadzącego postępowanie wiążący. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowa złożyła pisemne wyjaśnienia ustosunkowując się do zarzutów odwołania. Przy tak zgromadzonym materiale dowodowy organ odwoławczy uznał, że nie zachodziła konieczność przeprowadzenia rozprawy. W ocenie Sądu ocena ta jest trafna. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej nie zachodziła konieczność wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłej. Stan faktyczny sprawy został należycie wyjaśniony i zasadnie przyjęto, że może stanowić podstawę wydania decyzji. Należy też podkreślić, że nawet na etapie skargi strona skarżąca nie wskazała jakie okoliczności jej zdaniem wymagały wyjaśnienia przy udziale biegłej na rozprawie. Jeżeli zarzut nieprzeprowadzenia rozprawy miałby być skuteczny, to należałoby wykazać jakie okoliczności stanu faktycznego nie zostały wyjaśnione i dlaczego ich wyjaśnienie mogłoby nastąpić wyłącznie w tym trybie. Sama sprzeczność między interesami stron czy kwestionowanie operatu szacunkowego nie uzasadniają same w sobie przeprowadzenia rozprawy. Kolejny z zarzutów skargi dotyczył zaniechania przez Wojewodę zlecenia przygotowania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2024 r. przygotowanego w niniejszej sprawie przez biegłą E. D. organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Sądu nie sposób zarzucać organowi administracji, że sam nie wystąpił do właściwej organizacji zawodowej o przeprowadzenie kontroli operatu, skoro organ nie powziął wątpliwości w tym zakresie. Sam fakt kwestionowania operatu przez stronę postępowania czy też złożenie wniosku dowodowego w tym zakresie nie wiążą organu administracji. Sąd w składzie orzekającym podziela wyrażone w orzecznictwie sądowym stanowisko przyjmujące, że w takiej sytuacji inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie zastosowania tego trybu weryfikacji operatu nie decyduje żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych co do tego, kto ma wystąpić o ocenę operatu szacunkowego (zob. m. in. wyrok NSA z 5 grudnia 2024 r., I OSK 1908/21). W orzecznictwie podkreśla się też, że samo żądanie strony dokonania weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z 21 lipca 2023 r., I OSK 1008/20). Skoro działania takie nie zostały podjęte, to strona skarżąca nie może zarzucać organowi administracji naruszenia przepisów postępowania. Sąd orzekający w sprawie podziela także przyjmowane w orzecznictwie sądowym stanowisko, że skuteczne zakwestionowanie wartości dowodowej operatu szacunkowego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, w tym weryfikacji prawidłowości doboru współczynników korygujących oraz metodyki wyceny, wymaga przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (wyrok NSA z 10 grudnia 2025 r., I OSK 319/24). Tym samym, twierdzenia kwestionujące treść merytoryczną operatu szacunkowego podnoszone na etapie postępowania administracyjnego oraz postępowania sądowego nie mogły doprowadzić do podważenia wniosków i ustaleń z niego wynikających. Organy administracji uznały, że nie doszło do naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdziły, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne. Brak zatem było podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Ocena ta w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego jest trafne, a argumentacja strony skarżącej jej nie podważa. Sąd podzielił zarzut skargi dotyczący nierozpoznania w toku postępowania administracyjnego wniosku o wyłączenie od udziału w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego E. D. Wniosek taki oparty został o przesłankę wskazaną w art. 24 § 1 pkt 4 k.p.a. przewidującą konieczność wyłączenia pracownika od udziału w postępowaniu w sprawie w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w punktach 2 i 3 (chodzi o osoby powiązane stosunkami rodzinnoprawnymi). W ocenie Sądu powyższe naruszenie przepisów postępowania, polegające na nierozpoznaniu wniosku strony, nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, że przesłanka wyłączenia biegłego, o której mowa w art. 24 § 1 pkt 4 k.p.a. nie obejmuje tego samego, jednego postępowania. W przywołanym przepisie chodzi o sytuację, w której biegły biorący udział w postępowaniu zakończonym decyzją miałby brać udział np. w postępowaniu toczącym się w ramach kontroli instancyjnej. Jeżeli w ramach tego samego postępowania zachodzi konieczność sporządzenia kolejnej opinii (np. z powodu utraty ważności opinii wcześniejszej z uwagi na upływ czasu) lub konieczność jej uzupełnienia to nie może budzić wątpliwości, że kolejna (nowa) opinia może być sporządzona przez tę sama osobę. Tym bardziej dotyczy to uzupełnienia opinii dotychczasowej. W ocenie Sądu nie zaistniała także przesłanka wyłączenia biegłego, o której mowa w art. 24 § 3 k.p.a. Strona skarżąca nie wskazała na żadną okoliczność faktyczną, która mogłaby prowadzić do powstania uzasadnionych wątpliwości co do bezstronności. Sam fakt sporządzenia w tym samym postępowaniu dwóch operatów szacunkowych (opinii biegłego) przez tę samą osobę nie może stanowić podstawy do przyjęcia, że w sprawie wystąpiły "uzasadnione wątpliwości co do bezstronności" w rozumieniu art. 24 § 3 k.p.a. Nawet wtedy, gdy operaty te nie są zgodne z oczekiwaniami strony bądź kwestionuje ona wnioski z nich wynikające. Oznacza to, że wniosek o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowej E. D. nie mógł doprowadzić do skutku w postaci wyłączenia jej od udziału w postępowaniu. Jego nierozpoznanie nie mogło zatem mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę jako niezasadną. Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 119 P.p.s.a., bowiem wniosek w tej sprawie złożył organ administracji publicznej w odpowiedzi na skargę (k. 30 akt sądowych), a strona skarżąca w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu tego wniosku nie zażądała przeprowadzenia rozprawy. Orzeczenia powołane w niniejszym uzasadnieniu są dostępne na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl.