I SA/Gl 968/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Teresa Randak, Sędziowie WSA Dorota Kozłowska, Bożena Suleja-Klimczyk (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 7 lutego 2017 r. sprawy ze skargi Ł. G. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutu do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości 1) uchyla zaskarżone postanowienie, 2) zasądza od Dyrektora Izby Skarbowej w K. na rzecz strony skarżącej kwotę 597 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] Dyrektor Izby Skarbowej w K., działając w oparciu o przepisy art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 dalej K.p.a.) oraz art. 17 § 1, art. 18, art. 23 § 1 i § 4 pkt 1, a także art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U z 2016 r., poz. 599 - dalej u.p.e.a.) - po rozpatrzeniu zażalenia wniesionego przez Ł. G. (dalej strona lub zobowiązany) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w J. z dnia [...] r. nr [...] - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ nadzoru wskazał, iż w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec Ł. G. na podstawie tytułów wykonawczych z dnia [...]r. nr od [...] do [...] oraz nr [...], Naczelnik Urzędu Skarbowego w J. zawiadomieniem z dnia [...]r. nr [...], dokonał zajęcia należącej do zobowiązanego nieruchomości położonej w J. przy ul. [...] o nr KW [...]. Zawiadomienie o zajęciu doręczone zostało zobowiązanemu w dniu 23 lipca 2015 r. W tym samym dniu doręczono mu kopię wniosku z dnia [...]r. o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. W dniu 29 grudnia 2015 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego w osobie P. M. do wyceny ww. nieruchomości i zawiadomił zobowiązanego o wyznaczeniu na dzień 2 lutego 2016 r. terminu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Obwieszczenie powyższe przekazano również Prezydentowi Miasta J., celem wywieszenia na tablicy ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miasta. Powyższe pisma doręczone zostały stronie w dniu 4 stycznia 2016 r. W wyznaczonym terminie tj. 2 lutego 2016 r. rzeczoznawca dokonał oględzin nieruchomości, po czym na podstawie sporządzonego na dzień 9 lutego 2016 r. operatu szacunkowego określił jej wartość na kwotę [...]zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzony został w dniu 12 lutego 2016 r. w siedzibie organu egzekucyjnego w obecności zobowiązanego, który otrzymał jedną kopię protokołu wraz z jednym egzemplarzem operatu szacunkowego. Czynność opisu i oszacowania wartości nieruchomości zakończona została w dniu 12 marca 2016 r. podpisaniem protokołu przez zobowiązanego oraz pracownika organu egzekucyjnego i przedstawiciela wierzyciela. Pismem z dnia 19 lutego 2016 r. zobowiązany reprezentowany przez pełnomocnika, złożył zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości podnosząc, że dokonując ustalenia wartości nieruchomości błędnie przyjęto, że znajdująca się na jej terenie zabudowa nie wpływa na zwiększenie jej wartości. Jak twierdził zobowiązany, budynek ten może być nadal wykorzystywany, a zatem winien być odrębnie wyceniony. Zobowiązany zakwestionował również przyjętą wartość nieruchomości ze względu na przyjętą metodę wyceny. W ocenie zobowiązanego, jeżeli przyjęto metodę porównawczą, to należało podać szerszy opis porównywanych nieruchomości, pozwalający ustalić czy rzeczywiście mamy do czynienia z nieruchomościami o porównywalnych parametrach. Jak twierdziła strona, do porównania należałoby przyjąć co najmniej kilkanaście transakcji nieruchomości. Z tego względu wniosła o ponowne dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Po uzyskania stanowiska rzeczoznawcy, postanowieniem z dnia [...] r. organ egzekucyjny nie uwzględnił wniesionych zarzutów. Strona złożyła zażalenie na powyższe rozstrzygnięcie, wnosząc o jego zmianę poprzez dokonanie ponownego opisu i oszacowania nieruchomości lub jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu zażalenia skarżący powtórzył dotychczasowe zarzuty wskazując jednocześnie, że zaskarżone postanowienie jest niesłuszne, gdyż sam fakt posiadania uprawnień do wyceny nieruchomości nie stwarza domniemania o jego mocy wiążącej. W ocenie skarżącego sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, który stał się podstawą określenia wartości nieruchomości nie został w należyty sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny. Zobowiązany zarzucił organowi egzekucyjnemu naruszenie przepisów postępowania (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.), które miało istotny wpływ na wynik postępowania, gdyż organ zaniechał dokładnego wyjaśnienia w oparciu o jakie przesłanki uznano, że wartość ogrodzenia i budynku określonego jako szopa, nie ma znaczenia dla wartości nieruchomości oraz wyjaśnienia w oparciu o jakie dane przyjęto podaną metodę wyceny nieruchomości. Rozpoznając zarzuty organ nadzoru wskazał na wstępie, iż zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. W myśl § 2 tego przepisu, jeżeli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości. Odwołując się do wyroku WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 16 lutego 2016 r. sygn. akt I SA/Gl 988/15 organ wskazał, iż zgodnie z przepisami ustawy egzekucyjnej opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 110m § 1 ustawy egzekucyjnej po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W myśl art. 110s § 1 cyt. ustawy do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 - dalej u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. u z 2014 r., poz. 742). W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 cyt. ustawy). Zgodnie z art. 152 ust. 3 tej ustawy wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego, co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 ww. ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (art. 156 ust. 1 i 1a cyt. ustawy). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Zgodnie z art. 156 ust. 3 powołanej ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Jak podkreślił organ nadzoru w niniejszej sprawie wskazane wyżej zasady określone przepisami ustawy egzekucyjnej zostały zachowane, gdyż: 1. pomimo upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a. dochodzone należności nie zostały uiszczone, 2. wyznaczony rzeczoznawca majątkowy jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych jako osoba, której nadano stosowne uprawnienia zawodowe, 3. wycena dokonana została poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, tj. porównania wartości nieruchomości z cenami transakcyjnymi podobnych nieruchomości przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, 4. w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym zawarty został dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań lokalizacyjnych, urbanistycznych, a ponadto wskazano podstawy prawne wyceny, dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono sposób dokonania obliczeń oraz wynik końcowy wyceny, 5. od sporządzenia w dniu 9 lutego 2016 r. operatu do dokonania czynności egzekucyjnych w postaci opisu i oszacowania nieruchomości nie minęło 12 miesięcy, Dalej organ nadzoru podniósł, iż przyjęcie do porównania i ustalenia wartości zajętej nieruchomości cen transakcyjnych trzech nieruchomości podobnych powoduje, że ustalenie wartości uwzględnia zarówno fakt określonej lokalizacji nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania, jak i uwarunkowania cenowe wynikające z popytu i podaży na danym terenie. Stąd za nieusprawiedliwione uznać twierdzenia strony, iż przyjęta u podstaw oszacowania wycena nie wskazuje precyzyjnie porównywalnych nieruchomości wybranych do wyceny oraz, że do porównania należałoby przyjąć większą ilość nieruchomości. Z treści operatu szacunkowego wynika także, że rzeczoznawca majątkowy wnikliwe przeanalizował stan wycenianej nieruchomości, a w szczególności jej powierzchnię, kształt, lokalizację i dostęp do drogi. Ww. cechy przedmiotowej nieruchomości oraz analiza rynku lokalnego pozwoliła na określenie wartości nieruchomości zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie uregulowaniami. Natomiast analiza treści protokołu sporządzonego w dniu 12 lutego 2016 r. wskazuje, iż w pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. i nie uchybia również regulacjom zawartym w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz 742). Organ odwoławczy nie stwierdził również naruszenia innych przepisów regulujących dokonanie czynności opisu i oszacowania nieruchomości. Jak wskazał, problematyka opisu i oszacowania nieruchomości w trakcie prowadzonego postępowania egzekucyjnego została uregulowana w przepisach art. 110m do 110u ustawy egzekucyjnej. Przepisy te określają sposób przeprowadzenia tych czynności i wskazują, że część z nich jest dokonywana przez organ egzekucyjny, lecz do dokonania wyceny nieruchomości konieczne jest powołanie biegłego rzeczoznawcy. Następnie organ odniósł się do zawartego w zażaleniu twierdzenia, jakoby sam fakt posiadania przez rzeczoznawcę uprawnień do wyceny nieruchomości nie stwarza domniemania o jego mocy wiążącej, a także zarzutu, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, który stał się podstawą określenia wartości nieruchomości nie został w należyty sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny, a co za tym idzie zarzutu naruszenia przepisów postępowania (art. 7 i 77 § 1 Kpa), które miało istotny wpływ na wynik postępowania, poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia w oparciu o jakie przesłanki uznano, iż wartość ogrodzenia i budynku określonego jako szopa, nie ma znaczenia dla wartości nieruchomości oraz wyjaśnienia w oparciu o jakie dane przyjęto podaną metodę wyceny nieruchomości. Wskazał w tym zakresie, iż na mocy art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku zlecenia wykonania operatu przez sąd tylko ten organ może wystąpić o ocenę prawidłowości jego sporządzenia (nie dotyczy to sytuacji, gdy wycenę zleciły inne organy - art. 157 ust. 3 tej ustawy). Powyżej przedstawione normy zakreślają obszar oceny prawidłowości procedowania przez organy w trakcie toczącego się postępowania egzekucyjnego, najpierw w zakresie przeprowadzonej czynności opisu nieruchomości, jak również uzyskanego, w drodze stosownego operatu szacunkowego, oszacowania tejże nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę. Oceniając prawidłowość postępowania organu I instancji rozpatrującego zarzuty wniesione przez zobowiązanego należy wskazać zakres kontroli, jaki musi być przez organ w tego typu postępowaniu przeprowadzony. Niewątpliwie organ musi dokonać oceny prawidłowości postępowania rzeczoznawcy w trakcie wydawanego operatu szacunkowego, w zakresie przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, jak również przepisów regulujących wydawanie operatów szacunkowych, a to ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktów wykonawczych wydanych na podstawie art. 159 tej ustawy, określających rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej, organ administracji musi przede wszystkim dokonać oceny prawidłowości sporządzenia operatu pod kątem wyboru metody wyceny, czy jest ona dopuszczalna w danym przypadku, czy posługując się daną metodą wyceny rzeczoznawca wypełnił wszystkie ustawowe wymogi, jakie są przewidziane przez powyżej wskazane przepisy, uwzględnił całość okoliczności mogących mieć wpływ na wartość oszacowania nieruchomości, czy operat jest kompletny w aspekcie wymagań mu stawianych przez przepisy prawa i czy w końcu przedstawia on proces myślowy, jaki doprowadził rzeczoznawcę do dokonania takiej, a nie innej wyceny. W szczególności, czy wskazuje on podstawy dokonania wyceny, dane jakie do tej wyceny zgromadzono, w jaki sposób zostały one przetworzone i w końcu, dlaczego otrzymano taką a nie inną wartość nieruchomości W ocenie organu nadzoru, tym zakresie organ egzekucyjny wydając zaskarżone postanowienie dokonał oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których co oczywiste organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. też wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11, czy wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09). Tak więc nie podlega ocenie organu egzekucyjnego, ani też organu nadzoru zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc odnośnie koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części. w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2016r. sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Jak wskazano wyżej ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców. Jest to jedyny sposób do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a skuteczne zakwestionowanie go w tym trybie rodziło by również skutki procesowe dla niniejszej sprawy (por. ww. wyrok WSA w Rzeszowie). W ocenie organu nadzoru, organ egzekucyjny dokonał kontroli działania rzeczoznawcy i prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego w takim zakresie, w jakim posiadał do tego kompetencje i wydając zaskarżone rozstrzygnięcie nie naruszył obowiązujących przepisów prawa. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący, reprezentowany przez pełnomocnika, zarzucił: 1. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik postępowania, a w szczególności: - art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a..poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, a w konsekwencji zaniechanie dokładnego wyjaśnienia, w oparciu o jakie przesłanki uznano, że wartość ogrodzenia i budynku określonego jako szopa, nie ma znaczenia dla wartości nieruchomości oraz wyjaśnienia w oparciu o jakie dane przyjęto podaną metodę wyceny nieruchomości; 2. art. 110r u.p.e.a. poprzez wskazanie, iż opis i oszacowanie dokonane zostały zgodnie z wytycznymi, podczas gdy w postanowieniu organu administracyjnego brak dokładnego wyjaśnienia w oparciu, o jakie dane przyjęto metodę wyceny nieruchomości dłużnika. Mając powyższe na uwadze pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o wstrzymanie wykonania postanowienia do czasu rozstrzygnięcia sprawy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca wskazała, iż obowiązek sporządzenia wyceny wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym przez rzeczoznawcę majątkowego wynika jednoznacznie z art. 110s § 1 u.p.e.a. Nie zwalnia to organu egzekucyjnego z obowiązku jego oceny. Operat szacunkowy jest bowiem dowodem. i jak każdy inny podlega ocenie. Sam fakt posiadania odpowiednich uprawnień, choć jest warunkiem koniecznym do zlecenia sporządzenia operatu, nie stwarza jednak domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej, gdyż w istocie oznaczałoby to przyjęcie koncepcji legalnej teorii dowodów. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że operat ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu. Przyjąć, zatem należy, iż złożenie operatu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe nie zwalnia organu od obowiązku oceny jego kompletności, podstawy prawnej i poprawności dokonanych obliczeń oraz spójności i logiczności wywodów. Wnioski operatu powinny być w związku z tym możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane współczynniki i korekty szczegółowo wyjaśnione (vide: wyrok WSA W Gdańsku w wyroku z dnia 12 maja 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 44/10). Zdaniem skarżącego złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, który w myśl art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. stał się podstawą określenia wartości nieruchomości, stanowiąc jego integralną część, nie został w ostatecznym wyniku w należyty sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny. Ponownie wskazać należy, że dokonując ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości w sposób błędny przyjęto, że znajdująca się na jej terenie zabudowa nie wpływa na zwiększenie wartości nieruchomości. W treści opinii nie wskazano w oparciu, o jakie przesłanki uznano, że wartość ogrodzenia i budynku, określonego, jako szopa, nie ma znaczenia dla wartości nieruchomości. Dłużnik podnosi, że budynek ten może być nadal wykorzystywany, a co na tym idzie winien zostać odrębnie wyceniony. Oczywistym jest, że wartość nieruchomości zabudowanej jest wyższa niż niezabudowanej. Zatem pominięcie w zakresie wyceny budynku, znajdującego się na terenie nieruchomości, powoduje nieuzasadnione obniżenie jej wartości. Również niektóre inne dane i wskaźniki przyjęte przez rzeczoznawcę nie zostały opisane i wyjaśnione, co uniemożliwiało merytoryczną ocenę rzetelności zastosowanych wyliczeń. Niedostrzeżenie przez organ egzekucyjny tych braków, jak też w niektórych przypadkach podniesionych przez skarżącego sprzeczności w ustaleniach biegłego, powoduje, że materiał dowodowy, na którym oparto rozstrzygnięcie, był wadliwy i nie mógł stać się przez to podstawą poprawnego merytorycznie rozstrzygnięcia. Dłużnik kwestionuje przyjętą wartość nieruchomości także ze względu na przyjętą metodę wyceny. W odpowiedzi na skargę organ nadzoru wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.), sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Stwierdzenie zatem, iż zaskarżona decyzja lub postanowienie zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy obliguje Sąd do uchylenia zaskarżonego orzeczenia - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 - dalej p.p.s.a.). Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w granicach kompetencji przysługujących sądowi administracyjnemu Sąd uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie organu nadzoru utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego o nieuwzględnieniu zarzutów zobowiązanego na opis i oszacowanie. Zarzuty strony skarżącej koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości operatu szacunkowego. W szczególności strona zarzuca, że biegły dokonując wyceny nie wziął pod uwagę faktu, iż działka jest zabudowana i ogrodzona, co mogło skutkować zaniżeniem jej wartości. Podnosi również, że w wybranej w operacie szacunkowym metodzie wyceny winno się przyjąć do porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości. Ponadto wskazuje, że z opisu nieruchomości przyjętych do porównania nie wynika czy są to w istocie nieruchomości o porównywalnych paramentach. Zdaniem organu nadzoru natomiast zarzuty te są niezasadne albowiem operat szacunkowy jest prawidłowy i został sporządzony w sposób zgodny z przepisami prawa. Odnosząc się do istoty zaistniałego w sprawie problemu wskazać należy, iż szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane już wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa (§ 1) rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 tego aktu obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. Obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" jest akcentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06). Zgodnie z treścią art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z kolei przepis § 56 rozporządzenia stanowi, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przestawiać i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej. Kontrolując legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że organ nadzoru oceniając operat szacunkowy odniósł się do niewłaściwej metody wyceny. W sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy operacie szacunkowym określając wartość nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Wbrew jednak twierdzeniu organu nadzoru zawartym na stronie 4 zaskarżonego postanowienia biegły nie zastosował metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (podkreślenie Sądu), które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Natomiast w kwestionowanym operacie szacunkowym biegły przyjął do porównania tylko 3 nieruchomości, jednoznacznie wskazując w rozdziale X zatytułowanym "Sposób Wyceny" (str. 9), że wartość gruntu zostanie oceniona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Sąd w składzie orzekającym w sprawie w pełni podziela pogląd, że organ rozpoznający sprawę ma obowiązek dokonania wnikliwego sprawdzenia sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, a opinia taka podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, choć prawdą jest, że materialna ocena nie może dotyczyć wszystkich aspektów opracowanego operatu. Inaczej rzecz ujmując, organ administracyjny ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2011 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 461/10, wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W ocenie Sądu, odniesienie się w zaskarżonym postanowieniu do metody wyceny, która nie została zastosowana przez biegłego świadczy jednoznacznie o braku dokładnej analizy przez organ operatu szacunkowego, który był podstawą określenia wartości nieruchomości przyjętej w protokole opisu i oszacowania. Trudno w tej sytuacji zaakceptować twierdzenie organu nadzoru, że w sprawie należycie oceniono prawidłowość operatu pod kątem wyboru metody wyceny, spełnienia wszystkich ustawowych wymogów przy posłużeniu się daną metodą wyceny. Na marginesie można jedynie zwrócić uwagę, że metodę korygowania ceny średniej biegły zaprezentował (tytułem porównania) dopiero w piśmie z dnia 11 marca 2016 r. ustosunkowując się do zarzutów zobowiązanego. W dalszej kolejności wskazać trzeba, że skoro w niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami, powinien był porównać nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny - jakie uzyskano za nie w obrocie - są znane (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Nie ulega wątpliwości, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywanych. Istotą podejścia porównawczego (metody porównywania parami) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest więc wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 października 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 623/13). Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wytłumaczenie w sporządzanym operacie i nie chodzi tu - wbrew twierdzeniom organu - o dane identyfikacyjne stanowiące tajemnicę zawodową (vide: art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Bez tego brak jest, bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Zdaniem Sądu przedstawiony operat szacunkowy wymogów tych nie spełnia. Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że w ocenianym operacie zabrakło wymaganej przepisami analizy i charakterystyki rynku nieruchomości. Analiza rynku ma na celu ustalenie cech rynkowych nieruchomości. W niniejszej sprawie analiza rynku sprowadza się wyłącznie do stwierdzenia, że objętą nią transakcje kupna sprzedaży gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, na terenie J., w okresie od stycznia 2015 do dnia wyceny. Nie można także uznać za wystarczające twierdzenie biegłego, że wartość budynku gospodarczego ("betonowo- murowano- drewniana szopa") oraz ogrodzenia jako "nisko cenne" mieści się wartości gruntu. Teza ta nie została poparta żadnymi argumentami, podczas gdy biegły powinien w sposób wyczerpujący wyjaśnić swoje stanowisko w tej kwestii. Zdaniem Sądu biegły powinien jasno napisać czy biorąc pod uwagę cel wyceny szopa i ogrodzenie ma wpływ na wartość nieruchomości a jeśli tak to czy ją podwyższa czy obniża i czy ma to oparcie w analizie rynku. Wskazać nadto trzeba, że przyjmując wskazane w tabeli nieruchomości do porównania autor operatu w żaden sposób nie uzasadnił przyjęcia do porównania tych 3 konkretnych nieruchomości, nie wskazał na te ich cechy, które następnie zostają przyjęte jako zasadnicze kryteria do określenia ceny. W szczególności zabrakło wskazania czy porównywane działki również są ogrodzone i zabudowane. Biegły nie wyjaśnił też - dlaczego konkretnym cechom przypisuje wskazane w tabeli wartości. Nie znajduje to wytłumaczenia w treści operatu, ani w żadnym załączonym do niego dokumencie. Wątpliwości tych organ nie wyjaśnił także w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Zgodzić się należy z zarzutem skargi, iż przedstawiona baza danych nieruchomości podobnych nie zawiera cech, które pozwoliłyby na weryfikację prawidłowości przyjętych do porównań nieruchomości, z powodu skąpego ich opisu. Rzeczoznawca dla wytypowanych cech rynkowych określił wagi i zakresy kwotowe, ale ten zabieg również nie poddaje się ocenie, ze względu na brak odniesienia tych cech do wycenianych nieruchomości. To natomiast, że operat szacunkowy jest opracowaniem specjalistycznym nie może pozbawiać go możliwości oceny przy wykorzystaniu zgodnie z celem, dla którego został sporządzony. Dane przyjęte przez biegłego i sposób ich analizy oraz wykorzystania, a także przeprowadzone działania matematyczne i otrzymane wyniki winny poddawać się sprawdzeniu, zarówno przez stronę, tak i organy administracji, jak i sąd kontrolujący (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 335/15). W ocenie Sądu brak analizy rynku oraz wskazania cech umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości powoduje, że weryfikacja operatu szacunkowego będącego podstawą określenia wartości nieruchomości jest w zasadzie niemożliwa. Nie sposób w tej sytuacji zaaprobować wniosku organu nadzoru, że operat jest rzetelny i kompletny. Odwołując się raz jeszcze do przepisu § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia o stwierdzić należy, że uzasadnienie wyceny winno zostać tak skonstruowane, żeby każdy mógł z niego dowiedzieć się, jakimi kryteriami kierował się rzeczoznawca majątkowy sporządzając wyliczenia odnośnie rozpoznawanej nieruchomości. Należy bowiem mieć na względzie, że skoro posiada on tzw. wiadomości specjalne wymagające wiedzy specjalistycznej to tok rozumowania winien zostać tak przedstawiony, żeby był on nie tylko zrozumiały dla organów orzekających w sprawie, w celu oceny rzetelności i prawidłowości sporządzenia tego operatu, ale również i obywateli. Dostrzeżone uchybienia operatu szacunkowego wskazują na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.) i obligowały Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane podjąć czynności procesowe zmierzające do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym powyżej przez Sąd. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 145 § pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na mocy art. 200 i 205 p.p.s.a.