II SA/Gl 110/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 września 2015 r. sprawy ze skargi D. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Uchwałą z dnia [...]. Nr [...]. Rada Gminy P. ( Dz. Urz. Woj. ŚL. z dnia 29 grudnia 2010r. Nr 279, poz.4686) zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w sołectwie [...], zgodnie z którym działki oznaczone nr ewid. 82, 81/2 położone w [...] przeznaczone są na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - symbol planu 20MN. Zgodnie z § 28 w/w uchwały dla nieruchomości lub części nieruchomości położonych w granicach terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem 20MN ustalona została stawka procentowa od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Aktem notarialnym z dnia [...]. Rep. [...].D. T., zbył prawo własności nieruchomości położonej w [...] oznaczonej nr ewid. [...].o łącznej powierzchni [...].m2 poprzez wniesienie aportu do "A" z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.. W dniu [...].. Urząd Gminy P. zawiadomił D. T. o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi pismem z dnia [...].. D. T. wskazał, że nie jest już właścicielem przedmiotowych działek i tym samym stroną postępowania, wobec czego wszelkie pisma w tym zakresie należy kierować do nowego właściciela. Decyzją z dnia [...].. Wójt Gminy P. ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla D. T. na kwotę [...].. W wyniku wniesionego odwołania decyzją z dnia [...].. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, wskazując na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Decyzją z dnia [...].r. znak: [...].Wójt Gminy P. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012r. poz. 647 ze zmianami), w związku z uchwałą Nr [...].Rady Gminy P. z dnia [...].. w sprawie: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w sołectwie [...], która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 29 grudnia 2010r. nr 279 poz. 4686, ustalił wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie [...].zł dla D. T., - zbywcy nieruchomości położonej w [...] oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr ewid. [...].k.m. 3 o łącznej powierzchni [...].ha. W uzasadnieniu wydanej decyzji organ wskazał, że skoro w okresie bezplanowym strona nie dysponowała decyzją o warunkach zabudowy pozbawione podstaw prawnych jest doszukiwanie się innego niż rzeczywisty sposób wykorzystania terenu w potencjalnych możliwościach i wywodzenie z tego innego "faktycznego wykorzystywania terenu" niż rzeczywiste. Nadto ustalenie warunków zabudowy może nastąpić wyłącznie na wniosek strony. Brak inicjatywy strony w uzyskaniu warunków zabudowy wskazuje, że strona nie nosiła się z zamiarem zmiany przeznaczenia nieruchomości. Oceniając sporządzony przez biegłego operat szacunkowy organ stwierdził, że biegły zasadnie przyjął metodę korygowania ceny średniej. Jednocześnie wobec nie stwierdzenia występowania porównywalnych transakcji biegły rozszerzył analizę o teren powiatu będzińskiego, zawierciańskiego i olkuskiego, a następnie z uwagi na fakt, iż nie stwierdzono występowania takich transakcji, zmniejszył przedział poszukiwanych powierzchni nieruchomości transakcyjnych od[...].m2 do [...]. m2 i poszukiwał działek o dłuższych długościach jednego boku od [...].m wzwyż, które dla prawidłowego funkcjonowania i możliwości inwestycyjnych wymagałyby wykonania przyłączy oraz drogi dojazdowej do części nieruchomości położonej w głębi. Wskazał również, że to szerokość działki ma decydujące znaczenie a nie jej długość z uwagi na możliwość jej zabudowy. W ten sposób wybrał do porównań 11 transakcji. W ocenie organu w okresie między [...].. nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z faktycznym sposobem jej wykorzystania. Dlatego bezspornym jest, że przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w sytuacji gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił ważność z dniem [...].. nieruchomość przeznaczona byłą w części na tereny mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy, w części na tereny upraw polowych oraz na tereny ulicy lokalnej, spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji złożył D. T. podnosząc, że poważne wątpliwości budzi przyjęty przez biegłego obszar analizy rynku nieruchomości, poprzez rozszerzenie o bardziej atrakcyjne tereny zlokalizowane w pobliżu głównych tras drogowych oraz miejsc wypoczynkowych. Ponadto wielkości działek przyjętych do porównania znacząco odbiegały od wielkości przedmiotowej nieruchomości, podobnie jak ich ukształtowanie. Nadto rzeczoznawca przyjął zbyt małą liczbę działek do porównania. Odwołujący zakwestionował również wysokość przyjętej w uchwale stawki procentowej oraz wskazał, że wobec zbycia działki za kwotę niższą niż wyliczona przez rzeczoznawcę nie doszło do faktycznego wzrostu jej wartości. Decyzją z dnia [...].. znak: [...].[...].Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. a podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity; Dz. U. z 2012 r. poz. 647; ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawa z dnia 14 czerwca 1960 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał, że jest to subiektywna ocena odwołującego się nie poparta opinią organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem organu rzeczoznawca prawidłowo ustalił wartość nieruchomości przy użyciu współczynników korygujących i na tej podstawie ustalił wzrost wartości nieruchomości. Jako niezasadne organ uznał zarzuty kwestionujące wysokości stawki procentowej oraz skierowanie decyzji do niewłaściwego adresata. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wniósł D. T. reprezentowany przez fachowego pełnomocnika. Zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa procesowego powodujące nieważność decyzji, wobec skierowania jej do osoby nie będącej stroną postępowania. Nadto nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz nie wyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności. Wskazując również, że SKO nie odniosło się do zarzutów odwołania i dokonało błędnych ustaleń faktycznych w oparciu o operat szacunkowy, w którym przyjęto do porównania zbyt małą ilość porównywalnych nieruchomości. Zdaniem skarżącego w operacie do porównania rzeczoznawca wskazał nieruchomości, które znacznie różniły się od nieruchomości skarżącego, zarówno powierzchnią jak i ukształtowaniem. Podniósł również zarzut naruszenia art.139 k.p.a. poprzez wydanie decyzji na niekorzyść skarżącego. W uzasadnieniu skargi wskazał, że w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie był już właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Nadto od momentu zakupu nieruchomości do czasu jej zbycia, wartość przedmiotowej nieruchomości nie wzrosła. Wskazał również, że rzeczoznawca w sporządzonym operacie nie uzasadnił sposobu doboru nieruchomości do porównania, a obszar do poszukiwań objął tereny znacznie bardziej atrakcyjne z uwagi na ich położenie. W odpowiedzi na skargę SKO w K. w całości podtrzymało dotychczasowe stanowisko oraz argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi. W toku postępowania sądowego pełnomocnik skarżącego wnosił i wywodził jak w treści skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm., dalej "u.p.z.p.") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Burmistrz ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzającego fakt przeniesienia własności nieruchomości. W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie skarżący D. T. dokonał zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...]., o łącznej powierzchni [...].ha, okoliczność ta została potwierdzona aktem notarialnym z dnia [...].Rep. A. Nr [...].Nie budzi wątpliwości również fakt, że w planie zagospodarowania przestrzennego który utracił moc z dniem [...].. działka oznaczona nr [...]. przeznaczona była w części na tereny mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy i znajdowała się w obszarze oznaczonym symbolem 18 MJ, a w części była przeznaczona na tereny upraw polowych i oznaczonea symbolem 13 L. Natomiast działka o nr [...].przeznaczona była w całości na tereny upraw polowych, oznaczone symbolem 6 RP. Po upływie okresu obowiązywania tego planu przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była częściowo jako sad, częściowo jako tereny łąk, nieużytków, które można zakwalifikować pod względem planistycznym jako tereny rolne. Natomiast po wejściu w życie nowego planu znalazła się na terenie oznaczonym symbolem 20 MN, przeznaczonym pod realizację nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z infrastrukturą techniczną, pod lokalizację usług rzemiosła jako usług wbudowanych w budynek mieszkalny, których uciążliwość ograniczy się do granicy lokalu użytkowego, a nadto dopuszczając możliwość przebudowy, rozbudowy, odbudowy i nadbudowy istniejącej zabudowy mieszkaniowej, usługowej i gospodarczej. (Uchwała Rady Gminy P. nr [...].z dnia [...].. wraz ze zmianami zatwierdzonymi uchwałą Rady Gminy P. nr [...].z dnia [...].oraz Uchwała Rady Gminy P. nr [...].z dnia [...]..). Ten fakt, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, był podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości został wyliczony w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o powołaną wyżej uchwałę Rady Gminy P. ustalono 30% stawkę służącą do naliczania opłaty, co dało kwotę [...].wskazaną w decyzji Wójta Gminy P.. Skarżący nie kwestionuje faktu zbycia nieruchomości poprzez wniesienie jej aportem do spółki prawa handlowego oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Natomiast kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego oraz skierowanie decyzji do właściwego adresata. W ocenie skarżącego z uwagi na fakt, że nie był właścicielem nieruchomości w chwili wejścia w życie postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie może być również adresatem decyzji ustalającej rentę planistyczną. Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić, mając na uwadze treść art. 36 ust.4 u.p.z.p. zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Warunkiem naliczenia opłaty jest zatem wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu oraz jej zbycie przez właściciela. Z treści tego przepisu nie wynika, że zbywający nieruchomość właściciel lub użytkownik wieczysty musi również być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od obowiązku uiszczenia przedmiotowej opłaty zwolniony jest ten kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokonała zbycia nieruchomości. Jeżeli tak, to ustawodawca akceptuje nie obciążanie opłatą planistyczną właściciela nieruchomości, którego udziałem jest przysporzenie majątkowe polegające na wzroście wartości jego nieruchomości, w sytuacji gdy nieruchomość ta nie stała się przedmiotem obrotu. To zaś oznacza, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy to przysporzenie się materializuje. Tak rozumiana funkcja opłaty planistycznej odpowiada celom dla jakich została ustanowiona tj. podzielenia się przez właściciela nieruchomości zyskiem jaki osiąga oraz przeciwdziałaniu spekulacyjnemu obrotowi nieruchomości bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu ( por. uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009r. sygn. akt II OPS 3/09). Składowi orzekającemu znany jest pogląd wyrażony w Komentarzu do art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym autorstwa Igora Zachariasza LEX 2013, zgodnie z którym w art. 36 ust. 1 chodzi wyłącznie o takiego właściciela (użytkownika wieczystego), który był właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dacie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Jednakże należy zwrócić uwagę, że autor komentarza odnosi się do zupełnie innego stanu faktycznego dotyczącego możliwości dochodzenia odszkodowania lub wykupienia nieruchomości w sytuacji, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Natomiast w niniejszej sprawie, która dotyczy opłaty planistycznej, należy wziąć pod uwagę stanowisko zawarte w powołanej już uchwale z dnia 10 grudnia 2009r. sygn. akt II OPS 3/09, w której Naczelny Sąd Administracyjny przyjmując, że pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie obejmuje sytuacji gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej, jednocześnie wskazał, że do uiszczenia opłaty planistycznej jest zobowiązany zarówno ten kto jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dacie uchwalenia planu, jak i ten kto taką nieruchomość dziedziczy. Jeżeli tak to nic nie stoi na przeszkodzie, aby przyjąć, że przedmiotowa opłata obciąża też tego, który otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu. W takim przypadku to obdarowany zbywca a nie darczyńca jest beneficjentem przysporzenia, a jeżeli tak to względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby danina, o której mowa, obciążyła obdarowanego zbywcę a nie darczyńcę tym bardziej, że nie cierpi na tym interes publiczny, jako że gmina w każdym z tych przypadków otrzyma należną jej opłatę planistyczną. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela to stanowisko. Niewątpliwie w chwili uchwalenia planu miejscowego ( 28 [...]..) właścicielami przedmiotowej nieruchomości byli rodzice skarżącego Z. i W.T., to jednak mając na uwadze, że nieruchomość została darowana osobie bliskiej nie było podstaw do nałożenia na nich opłaty planistycznej. Jednocześnie skarżący, który został obdarowany, zbywając przedmiotową nieruchomość przed upływem pięciu lat, stał się beneficjentem przysporzenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to on powinien wnieść stosowną opłatę planistyczną. Dlatego też Sąd uznał za niezasadny zarzut dotyczący skierowania decyzji do niewłaściwego adresata. Mając na uwadze treść art. 37 ust.1 u.p.z.p. zawierającego definicję pojęcia wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z którą jest to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Nie ma wątpliwości, że do zmiany przeznaczenia terenu doszło co wynika wprost z zapisów powołanych wyżej planów miejscowych. W tym miejscu wskazać należy, że ustawą z dnia 26 maja 2011r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U nr 153, poz.901) do art. 87 został dodany ust. 3a zgodnie z którym jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995r. przepisu art. 37 ust.1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. W niniejszej sprawie jak wynika z treści operatu szacunkowego sytuacja taka nie zachodzi, zatem nie znajduje w sprawie zastosowania art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wzrost wartości nieruchomości należało ustalić zgodnie z treścią art. 37 ust.1 powołanej ustawy. W tym stanie rzeczy mając na uwadze, że nastąpiła faktyczna zmiana przeznaczenia nieruchomości zarówno w stosunku do postanowień planu który utracił moc jak i sposobu użytkowania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie nowego planu, która to zmiana zgodnie z opinią biegłego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, organ zasadnie naliczył opłatę planistyczną. Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdził aby w ramach prowadzonego przez organy postępowania doszło do naruszenia przepisów postępowania wskazanych w skardze, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. Organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, podejmując wszelkie czynności niezbędne do załatwienia sprawy. Chybione zdaniem Sądu są również zarzuty dotyczące błędnej oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organy. W myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji ( tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast z treści art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076). Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność. Dokonując analizy zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organ II instancji dokonał takiej oceny i ocena ta była prawidłowa, na co wskazuje treść uzasadnienia decyzji. Nietrafne są również zarzuty dotyczące samego operatu szacunkowego, bowiem wbrew twierdzeniom skargi rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę ukształtowanie nieruchomości skarżącego w pkt 5.5. operatu w charakterystyce nieruchomości i stanu zagospodarowania na dzień sprzedaży ( k.12). Jednocześnie wskazał, że wyceny nieruchomości dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, wyjaśniając, że podejście to stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, warunki dokonania transakcji oraz cechy nieruchomości wpływające na ceny (k.18). Wyjaśnił również dlaczego zwiększył obszar analizy oraz jakie przyjął współczynniki korygujące z uwagi na różnice w poszczególnych cechach nieruchomości przyjętych do oszacowania wartości nieruchomości. Przyjął również do porównania wystarczającą ilość transakcji porównywalnych, albowiem zgodnie z § 4 pkt 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W niniejszym operacie biegły przyjął do porównania kolejno 11, 10 i 13 nieruchomości podobnych. W tym stanie faktycznym zdaniem Sądu wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo. Chybiony jest również zarzut dotyczący naruszenia art.139 k.p.a., bowiem sam fakt wniesienia przez stronę odwołania nie może wywoływać konieczności wydania przez organ II instancji korzystniejszego orzeczenia. Należy wskazać, że orzeczeniem na niekorzyść strony skarżącej w rozumieniu art.139 k.p.a., będzie każde rozstrzygnięcie, które pogarsza sytuację odwołującego się w stosunku do tej jaką miał przed wniesieniem odwołania, co oznacza, że organ odwoławczy nie może orzec w sposób , który pogarsza sytuację strony odwołującej się, to jest sytuację, którą ukształtowała decyzja organu I instancji ( por. wyrok NSA z dnia 7 lutego 2014r. sygn. akt I OSK 1851/12 LEX nr 1497287). W niniejszej sprawie z taką sytuacją nie mamy doczynienia. Co się tyczy zarzutów, zgodnie z którymi w sprawie doszło do naruszenia zasady pogłębione zaufania obywateli do organów Państwa sformułowanej w art. 8 k.p.a. oraz zasady przekonywania z art. 11 k.p.a., a nadto zasady informowania stron o okolicznościach sprawy z art. 9 k.p.a., należy wskazać, że nie zasługują one na uwzględnienie. Zarzut uchybienia ww. przepisom uzasadniony został zbyt ogólnym uzasadnienie zaskarżonej decyzji i nie odniesieniem się do zarzutów odwołania. Tymczasem organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu wydanej decyzji motywy którymi kierował się przy jej wydaniu, w szczególności powołując fakty, które uznał za udowodnione, dowody na których się oparł oraz wyjaśnił przyjętą podstawę prawną decyzji. Nie można również zgodzić się z zarzutem, że nie odniósł się do treści odwołania, na co wprost wskazuje treść uzasadnienia decyzji. Organy zebrały kompletny materiał dowodowy i dokonały należytej jego oceny, nie przekraczając przy tym zasady swobodnej oceny dowodów, a kwestionowane decyzje wydały w oparciu o sporządzony na potrzeby tego postępowania operat szacunkowy, który jest głównym dowodem w sprawie. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późń. zm.) oddalił skargę.