II SA/Gl 295/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Broda, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Maria Taniewska - Banacka (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r. nr [...], działając na podstawie art. 145, 146, 147 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015, poz. 782 z późn. zm. zwanej dalej w skrócie: "u.g.n."), w związku z uchwałą Nr XXVII/426/08 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 28 maja 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tyt. wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Śląskiego Nr 130, poz. 2524), Prezydent Miasta D. ustalił wobec A. W. opłatę adiacencką w wysokości 9.450,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem geodezyjnym 1, k.m. 4, obręb L., spowodowanej wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej - kanalizacji sanitarnej. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte z urzędu. Na podstawie wyliczonych przez organ decyzji Gmina D. zrealizowała bowiem, z własnych środków, inwestycję p.n. "Budowa sieci wodnej i kanalizacyjnej dla zlewni Błędów Etap I wraz z układem komunikacyjnym w D.". Datą stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości nr 1 do kanalizacji sanitarnej był dzień [...] r. W dacie stworzenia warunków obowiązywała wskazana wyżej uchwała Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej nr XXVII/426/08 ustalająca stawkę procentową wysokości opłaty adiacenckiej na poziomie 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. B. w dniu [...] r. Zakres wyceny obejmował oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Celem wyceny było określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury. W tym miejscu organ I instancji szczegółowo przedstawił przyjęte w operacie wyliczenia. Strona w myśl art. 10 § 1 k.p.a. została pouczona o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym. W dniu [...] r. wpłynęło pismo strony z uwagami dotyczącymi wyceny, trybu i terminu jej sporządzenia, zakresu terytorialnego uchwały XXVII/426/08 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 28 maja 2008 r., charakteru nieruchomości oraz poniesionych nakładów. Jednocześnie dnia [...] r. wpłynęło zbiorcze pismo mieszkańców ul. [...] (bez konkretnego nadawcy) podpisane m.in. przez A. W., w którym podniesiono, że wzrost wykazany w operatach jest wzrostem wirtualnym, nie implikuje wprost realnego wzrostu wartości nieruchomości dla osób tam zamieszkujących. Na to zbiorcze pismo udzielono jednej wspólnej odpowiedzi z dnia [...] r. informując w niej, że właściciele będący stronami toczących się postępowań dot. opłat adiacenckich mają zapewniony czynny udział w czynnościach organu. Odnosząc się do zarzutów strony rzeczoznawca majątkowy dokonała korekty operatu szacunkowego wskazując m.in., że ze względu na fakt, iż powierzchnia nieruchomości przekracza 3000 m2 i brak jest na lokalnym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem wielkości, zastosowała współczynnik ekspercki w wysokości K=0,85. W pisemnym stanowisku ponadto potwierdziła, iż na dzień stworzenia warunków do podłączenia kanalizacji sanitarnej nieruchomość była zabudowana. Wyjaśniła również, że takie cechy jak lokalizacja oraz stan otoczenia są niezmienne zarówno przed, jak i po stworzeniu warunków do podłączenia kanalizacji. Dodatkowo organ uzupełnił materiał dowodowy otrzymanymi z Wydziału Urbanistyki i Architektury dokumentami jednoznacznie świadczącymi o zabudowanym i mieszkaniowym charakterze nieruchomości. Pismem z dnia [...] r. ponownie zawiadomiono stronę, iż został zgromadzony materiał dowodowy uwzględniający złożone uwagi wraz z pouczeniem o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w trybie art. 10 k.p.a. W dniu [...] r. wpłynęło pismo strony z uwagami do zebranego materiału, w którym podtrzymano zgłaszane uprzednio zarzuty. Ponadto A. W. podniósł, iż nie brał udziału w czynnościach rzeczoznawcy. Strona zakwestionowała także datę stworzenia warunków podłączenia do kanalizacji sanitarnej. Organ wskazał, że wbrew twierdzeniom strony wykorzystanie operatu szacunkowego sporządzonego przed formalnym wszczęciem postępowania jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Przepisy dotyczące sporządzania operatów szacunkowych - to jest ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - nie wymagają w toku wyceny udziału właścicieli szacowanych nieruchomości, czy też innych osób posiadających interes prawny. Opinia rzeczoznawcy sporządzana jest przez niego samodzielnie, zasadniczo na podstawie posiadanych dokumentów urzędowych, ewidencji i innych rejestrów oraz wizji lokalnej. Uwzględniając zaś regulację art. 75 § 1 k.p.a. - w świetle której, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem - przyjąć należy, że dopuszczalne jest wykorzystanie w postępowaniu administracyjnym w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego sporządzonego przed formalnym wszczęciem tego postępowania, o ile tylko został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Działanie takie uzasadnione jest względami ekonomiki procesowej. Gdyby bowiem z operatu szacunkowego wynikało, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania w przedmiotowej sprawie. Z kolei oględziny nieruchomości są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu. W toku prowadzonego postępowania organ ustalił, że datą stworzenia warunków do podłączenia urządzenia infrastruktury technicznej jest [...] r. Potwierdza to zawiadomienie z dnia [...] r. Państwowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, iż nie wnosi zastrzeżeń do przyjętego zgłoszenia zakończenia budowy. Trudno bowiem przyjąć, że dla ustalenia chwili "stworzenia warunków do przyłączenia" nie miałyby znaczenia okoliczności, czy dane urządzenie może być legalnie eksploatowane, zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Odwołanie od ww. decyzji złożył A. W., reprezentowany przez adw. K. G., zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów postępowania polegające na pominięciu powołania biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości strony po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, braku oględzin nieruchomości, jak również pominięciu dowodu z przesłuchania strony na okoliczność powyższego oraz braku należytej oceny dowodu z cyt. "dokumentu prywatnego operatu szacunkowego określającego wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej, sporządzonego przez D. B.", a także niewłaściwe zastosowanie art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie do wyceny porównawczej wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji, nieruchomości o całkowicie odmiennym przeznaczeniu i wykorzystaniu niż nieruchomość strony. Po rozpoznaniu wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r. nr [...] utrzymało zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło przepisy regulujące kwestię opłat adiacenckich, a następnie, odnosząc się do treści odwołania, zaakcentowało, iż zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Oznacza to, iż jedynym dowodem w postępowaniu o ustalenie takiej opłaty jest operat szacunkowy sporządzony przez osobę posiadającą wiadomości specjalne. W przedmiotowej sprawie organ I instancji ustalił rzeczoznawcę majątkowego na podstawie umowy zawartej przez Gminę D., Nr [...] z dnia [...]. Organ I instancji był zobowiązany - na podstawie przepisów odrębnych - dokonać wyboru rzeczoznawcy w trybie zamówień publicznych. Zatem uwagi odwołania dotyczące "dokumentu prywatnego operatu szacunkowego" Kolegium uznaje za całkowicie chybione. Również stanowisko autora odwołania, iż biegły powinien być powołany postanowieniem nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach. Wbrew twierdzeniu autora odwołania w ocenie Kolegium organ I instancji dokonał szczegółowej oceny operatu szacunkowego w zakresie, w jakim mógł tego dokonać oceniając ten dowód (por. wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13), wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13). Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku obowiązku organu w zakresie wszczęcia postępowania i wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej Kolegium stwierdza, że użycie słowa "może" w art. 145 u.g.n., oznacza, że organ ma prawo wyboru czy wszcząć postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, czy też takiego postępowania nie wszczynać. Należy przyjąć, że art. 145 ust. 1 u.g.n. należy odczytywać łącznie z dwoma dalszymi przepisami, to jest art. 144 ust. 1 (nakładającym na właściciela nieruchomości obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej) i art. 146 ust. 1 i 2 (ustalającym przesłanki, od spełnienia których zależy ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej). Zestawienie to prowadzi do konkluzji, że o tym czy dojdzie do ustalenia opłaty adiacenckiej, decyduje organ, jeżeli spełnione zostaną przesłanki wymienione w przywołanych wyżej przepisach oraz gdy rada gminy w drodze uchwały określi wysokość stawki procentowej opłaty. Zarzut niedopuszczenia wniosku dowodowego z protokołów spotkań latach [...]-[...] z udziałem przedstawicieli Urzędu Miasta w D. w sprawie powołanej inwestycji na okoliczność zwolnienia mieszkańców z opłaty adiacenckiej jest także chybiony. Prezydent Miasta jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej i to uprawnienie nie może być zniesione ani przez umowę, ani przez przyrzeczenie publiczne prezydenta, ani przez uchwałę rady gminy (por. wyrok WSA w Gdańsku, z dnia 25 lutego 2009 r. sygn. akt II SA/Gd 634/08). Argument odwołania dotyczący braku ustalenia przeznaczenia nieruchomości także, zdaniem Kolegium, jest nietrafny. W operacie szacunkowym - strona 7, pkt 11.1.2. - zawarta jest informacja, iż dla obszaru, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a faktyczny sposób użytkowania nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa. Kolegium nie może także podzielić stanowiska autora odwołania co do przeprowadzenia dowodu z oględzin. Oględziny nieruchomości są czynnością, jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadomienia o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 k.p.a. Również zarzut odwołania dotyczący doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego Kolegium uznaje za nietrafny. Rzeczoznawca uzasadniła dobór nieruchomości przyjętych do porównania (strona 14 operatu), a zaskarżona decyzja zawiera uzasadnienie tego wyboru i wskazuje na zastosowany przez rzeczoznawcę współczynnik ekspercki. Pismem z dnia 10 marca 2016 r. A. W. reprezentowany przez adw. K. G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na ww. decyzję Kolegium domagając się jej uchylenia, a także uchylenia poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej. Zaskarżonej decyzji, podobnie jak w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, pełnomocnik zarzucił, zarzuty te rozwijając w uzasadnieniu, błąd w ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego albowiem takowego zdaniem pełnomocnika nie powołano,, braku oględzin nieruchomości, pominięciu dowodów z dokumentów urzędowych celem ustalenia jej przeznaczenia oraz rzeczywistych wymiarów (powierzchni), jak również pominięciu dowodu z przesłuchania strony na okoliczność powyższego oraz brak należytej oceny dowodu cyt. "z dokumentu prywatnego operatu szacunkowego" sporządzonego przez D. B. Zdaniem pełnomocnika, powyższe zarzuty są następstwem naruszenia przez organ pierwszej, jak i drugiej instancji przepisów art. 7, 8, 75, 77, 78, 84 k.p.a. Zarzucił także niewłaściwe zastosowanie art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. przy ustaleniu wysokości wzrostu wartości nieruchomości strony poprzez przyjęcie do wyceny porównawczej przy wycenie wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, nieruchomości o przeznaczeniu i wykorzystaniu niż nieruchomość strony. Zdaniem bowiem pełnomocnika cyt. "z treści opinii rzeczoznawcy wynika, że nieruchomość strony w całości jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, co pozostaje w sprzeczności z dokumentami urzędowymi, w szczególności z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, wypisem z rejestru gruntów, jak również z ustaleniami studium dla tego obszaru ale również z istniejącym na nim stanem faktycznym nieruchomość w ponad 90 % stanowi łąka porośnięta trawą, nie wykorzystywana na cele mieszkaniowe". W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz. U. 2014, poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Stosownie zaś do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2016, poz. 718 z późn. zm. zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, nie może zostać uwzględniona. Wskazać w pierwszej kolejności należy, że stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis art. 145 ust. 2 stanowi natomiast, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Z kolei art. 146 ust. 1 - 3 ustawy stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej ustala rada gminy w drodze uchwały. Przenosząc powyższe unormowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podzielić stanowisko Kolegium, iż o ile po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej i stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do tego urządzenia, wzrosła wartość nieruchomości to Prezydent Miasta miał formalne uprawnienie do ustalenia z tego tytułu opłaty adiacenckiej. Bezspornym jest bowiem w sprawie wykonanie przez Gminę D. z własnych środków inwestycji p.n. "Budowa sieci wodnej i kanalizacyjnej dla zlewni Błędów Etap I wraz z układem komunikacyjnym w D.". Jako datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości nr 1 k.m. [...], obręb L. do kanalizacji sanitarnej ustalono dzień [...] r. Datę tę, zdaniem Sądu, uznać należy za wskazaną prawidłowo, dopiero od tego dnia stworzone zostały bowiem warunki do legalnego, a nie li tylko faktycznego, podłączenia nieruchomości. W konsekwencji wydając w dniu [...] r. decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej organ I instancji dochował terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. W dacie stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości obowiązywała Uchwała Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej nr XXVII/426/08 z dnia 28 maja 2008 r., ustalająca stawkę procentową wysokości opłaty adiacenckiej na poziomie 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Uchwała ta jako akt prawa miejscowego obowiązuje na terenie miasta D., w granicach administracyjnych którego znajduje się obręb geodezyjny L. Bezspornym jest także, iż dla przedmiotowej nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Dla wykazania, że zrealizowanie przedmiotowej inwestycji wpłynęło na wzrost wartości ww. nieruchomości koniecznym było zlecenie wykonania operatu szacunkowego. Operat ten organ I instancji, po analizie, z której wnioski zawarł w uzasadnieniu decyzji, ocenił jako sporządzony zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przywołanym wyżej Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat wskazuje podstawy metodologiczne oraz sposób wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zawiera określenie wartości nieruchomości po budowie kanalizacji sanitarnej oraz przed jej wybudowaniem. Odzwierciedla sytuację rynkową na podstawie transakcji przyjętych do porównań oraz badania rynku wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Pozytywną ocenę operatu w ślad za organem I instancji, przyjęło także Kolegium. W konsekwencji organ I instancji, stosując ustaloną w uchwale stawkę opłaty 50%, wymierzył opłatę adiacencką w łącznej kwocie 9.450,00 zł, a organ odwoławczy decyzję tę utrzymał w mocy. Przeprowadzona analiza przedłożonych Sądowi akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja w zakresie oceny, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości uprawniający organ do nałożenia opłaty adiacenckiej pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego, a przedłożony w sprawie operat szacunkowy odpowiada formalnym wymogom. W ocenie Sądu niezrozumiałe, nie znajdujące odzwierciedlenia w materiale dowodowym sprawy, są ponowione w skardze zarzuty odnoszące się do charakteru operatu. Zdaniem bowiem pełnomocnika skarżącego skoro organ nie wydał stosownego postanowienia to w rzeczywistości nie powołano w sprawie biegłego, a operat ma charakter jedynie dokumentu prywatnego (s. 2 skargi). Sąd wskazuje w tej mierze, że organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego na podstawie umowy zawartej przez Gminę D., Nr [...] z dnia [...] z Konsorcjum: E. D., Rzeczoznawcą Majątkowym - uprawnienia nr [...] i D. B., Rzeczoznawcą Majątkowym - uprawnienia nr [...], zwanym Zleceniobiorcą (operat szacunkowy - strona 4). W konsekwencji określanie operatu mianem dokumentu prywatnego i twierdzenie, iż w sprawie nie powołano biegłego stoi w rażącej sprzeczności z rzeczywistym przebiegiem postępowania administracyjnego. Słusznie także Kolegium podkreśla, że stanowisko pełnomocnika, iż biegły powinien być powołany postanowieniem (s. 6 skargi) nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach. Przepisy prawa nie dają bowiem podstawy do powołania rzeczoznawcy majątkowego postanowieniem (odmiennie niż w postępowaniach przed sądami powszechnymi), a pełnomocnik nie wskazał podstawy prawnej, która w jego ocenie nakazuje wydanie takiego postanowienia. Trafnie także Kolegium uznało za nieuzasadniony, ponowiony w skardze zarzut braku oględzin działki, wskazując, iż podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego będącego opinią i tylko ta opinia podlega ocenie według norm jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Natomiast oględziny nieruchomości są czynnością, jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadomienia o ich przeprowadzeniu. Zaakcentować w tym miejscu należy, że jedyny zarzut sformułowany w skardze wobec merytorycznych ustaleń i wyliczeń operatu sprowadza się do twierdzenia, iż rzeczoznawca wadliwie określiła przeznaczenie nieruchomości skarżącego, błędnie uznając ją za przeznaczoną na cele mieszkaniowe, podczas gdy, jak podniósł pełnomocnik skarżącego już na etapie odwołania od decyzji pierwszoinstancyjnej, a następnie ponowił w skardze, w istocie ma ona charakter rolny. W konsekwencji rzeczoznawca także do porównań przyjęła ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, co zdaniem pełnomocnika skarżącego powoduje, że dokonano błędnego doboru nieruchomości służących porównaniu. Także zarzutów skargi o wadliwym ustaleniu przeznaczenia nieruchomości jako zabudowanej na cele mieszkaniowe nie można podzielić. Już bowiem w operacie szacunkowym zawarta jest informacja, iż dla obszaru, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź innych aktów świadczących o przeznaczeniu nieruchomości, a faktyczny sposób użytkowania nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa. Nadto podkreślić w tym miejscu należy, że ustalając przeznaczenie nieruchomości jako mieszkaniowe organ I instancji dodatkowo uzupełnił materiał dowodowy otrzymanymi z Wydziału Urbanistyki i Architektury dokumentami jednoznacznie świadczącymi o zabudowanym i mieszkaniowym charakterze nieruchomości (pozwolenie na budowę nr [...] z [...] r., wniosek o nadanie numeru porządkowego z [...] r., zawiadomienie o nadaniu numeru porządkowego z [...] r, decyzja nr [...] z [...] r. - przebudowa budynku mieszkalnego oraz projekt budowlany). Mieszkaniowy charakter nieruchomości nie budzi tym samym wątpliwości, a fakt, podnoszony przez pełnomocnika w skardze, że znaczna część nieruchomości nie została zabudowana i pokryta jest trawą oceny tej nie podważa. Nigdy bowiem działka budowlana nie jest zabudowana w całości, a fakt istnienia na działce budowlanej nie tylko budynku mieszkalnego ale i upraw roślin nie zmienia charakteru nieruchomości i nie przekształca jej z działki budowlanej na rolną. Notabene Sąd zauważa w tym miejscu, że fakt zabudowy nieruchomości budynkiem mieszkalnym i gospodarczym ma wpływ jedynie na ocenę przeznaczenia nieruchomości, nie zaś na jej wartość. Stosownie bowiem do § 40 ust. 1 przywołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu, dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. W konsekwencji, w ocenie Sądu, poza ogólnymi stwierdzeniami skarżący nie podważył skutecznie zaakceptowanych przez organy ustaleń merytorycznych operatu, w toku postępowania nie przedstawiając w tej mierze żadnego przeciwdowodu. Jak bowiem wynika z akt sprawy, a także wyjaśnienia pełnomocnika skarżącego złożonego w trakcie rozprawy przed tut. Sądem w dniu 29 czerwca 2016 r., skarżący nie wystąpił o opinię co do operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, nie przedstawił też żadnej innej opinii dowodzącej odmiennych ustaleń bądź wyliczeń niż wskazane w operacie. W konsekwencji, Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji sformułowanego w skardze zarzutu naruszenia art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie dopatrzył się też w postępowaniu odwoławczym zarzucanego w skardze naruszenia przepisów prawa procesowego, w tym art. 7, 8, 75, 77 oraz art. 84 k.p.a. Prowadzone przez organ II instancji postępowanie wbrew twierdzeniom skargi prowadzone było wnikliwie, wykazało wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, a wydana przez organ decyzja, klarownie uzasadniona, zawiera wszystkie wymagane prawem elementy. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi uznając ją za niezasadną i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.