II SA/Gl 472/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Dziuk (spr.), Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2025 r. sprawy ze skargi J. M. (M.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 7 lutego 2025 r. nr SKO.UL/41.7/510/2024/20797/AMak w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia 7 lutego 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach po rozpatrzeniu odwołania J. M. (strona, skarżący) utrzymało w mocy decyzję Burmistrza M. z 29 października 2024 r., którą ustalono stronie jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie 2.165,60 zł, dotyczącą działki nr [...] o pow. 0,0276 ha oraz udziału 1/10 części działki nr [...] o pow. 0,0425 ha położonych w gminie M., obręb [...]. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że umową sprzedaży dnia 15 stycznia 2024 r. skarżący przeniósł prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Wskazało też, że na potrzeby ustalenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy Ponadto, że pismem z dnia 6 czerwca 2024 r. organ I instancji zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaś po przeprowadzeniu postępowania organ I instancji decyzją z dnia 29 października 2024 r. ustalił skarżącemu jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dalej Kolegium podało, że od decyzji organu I instancji strona wniosła odwołanie. Jednak w ocenie organu odwoławczego nie zasługiwało ono na uwzględnienie, a decyzję organu I instancji należało utrzymać w mocy. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium najpierw przytoczyło i omówiło regulację prawną stanowiącą podstawę prawną rozstrzygnięcia, w tym przede wszystkim art. 36 ust 3 i ust. 4 oraz art. 37 ust 1, ust. 5 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium stwierdziło przy tym, że w niniejszej sprawie zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w dniu [...] r. weszła w życie uchwała Rady Miejskiej M. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta M. dla obszaru [...] i [...] [...] - etap I (Dz.Urz.Woj. Śl. nr [...] z dnia [...] r.) wraz z rozstrzygnięciem nadzorczym Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] (Dz.Urz.Woj.ŚI. nr [...] z dnia [...] r.). Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła zaś w dniu [...], a wszczęcie postępowania nastąpiło zawiadomieniem z dnia 6 czerwca 2024 r. Według Kolegium w sprawie należało ustalić wartość nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w następujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego: - pierwotnie, przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości regulował miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta M. wprowadzony uchwałą Rady Miejskiej w M. nr [...] z dnia [...] r. (Dz.Urz.Woj.ŚI. z [...] r. nr [...] poz. [...]). Według przepisów tego planu miejscowego nieruchomość znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 79MU (tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowe) oraz 91RP (tereny upraw rolniczych i sadów bez możliwości zabudowy) - następnie, w wyniku wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej w M. z dnia [...] r. nr [...], na przedmiotowym terenie zaczął obowiązywać miejscowy plan, według którego nieruchomość znalazła się na terenie, oznaczonym symbolem 15MN (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej). Na przedmiotowym terenie nie występował okres tzw. luki planistycznej. Kolegium wskazało także, że zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Kolegium wskazało jednocześnie, że w przedmiotowej sprawie wyceny nieruchomości dokonała rzeczoznawca majątkowy I. P. w operacie szacunkowym. Wartość nieruchomości została ustalona na dzień jej sprzedaży zaś stan nieruchomości (stan przedmiotu wyceny) na dzień wejścia w życie planu z 2021 r., to jest [...] r. Przybliżając powyższy operat szacunkowy Kolegium odnotowało m.in. że wyceny dokonano stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Kolegium stwierdziło przy tym, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonała porównania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie zarówno w planie miejscowym z 2004 r., jak i w planie miejscowym z 2021 r. Zmianie przeznaczenia ulegała ta część nieruchomości, która w "starym" planie była przeznaczona pod tereny upraw rolniczych i sadów bez możliwości zabudowy, a obecnie, pod rządami planu z 2021 r., jej przeznaczenie zmieniło się na: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Uwzględniając zatwierdzony w dniu [...] r. podział nieruchomości - działki nr [...], z której to powstała działka będąca przedmiotem wyceny nr ewid. [...] można precyzyjnie wskazać jaka powierzchnia tej działki zmieniła przeznaczenie. Kolegium stwierdziło ponadto, że wyceny nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego z 2021 r. dokonano w oparciu o jej przeznaczenie: pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej. Natomiast wyceny nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia określonego w planie miejscowym z 2004 r, dokonano w oparciu o przeznaczenie: tereny upraw rolniczych i sadów bez możliwości zabudowy oraz tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Kolegium zaakcentowało przy tym, że według dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego oszacowana wartość części nieruchomości przeznaczonej na tereny rolne jest bardzo wysoka jak na grunt rolny bez prawa zabudowy, ponieważ uwzględnia ona jej położenie w pobliżu terenów zabudowanych lub przeznaczonych pod zabudowę. Kolegium wskazało także, że według rzeczoznawcy wartość gruntu przeznaczonego pod tereny rolne pod rządami planu miejscowego z 2004 r., według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu i poziomu cen na dzień zbycia wynosi 136,49 zł/m2. Natomiast wartość gruntu przeznaczonego pod tereny mieszkaniowo-usługowe pod rządami planu miejscowego z 2004 r., według stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu i poziomu cen na dzień zbycia, wyceniono w sposób tożsamy, jak dla przeznaczenia pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej według zapisów planu miejscowego z 2021 r., co oznacza wycenę na poziomie: 214,95 zł/m2. Zarówno w wycenie obejmującej poprzednie, jak i aktualne przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy uwzględniła fakt, że zbyta nieruchomość składała się z działki nr [...] oraz z działki nr [...] (udział 1/10). Zauważalny wzrost wartości nieruchomości dotyczy jedynie 138 m2 powierzchni działki nr [...], której przeznaczenie zmieniło się z terenów rolnych bez prawa zabudowy (w planie miejscowym z 2004 r.) na mieszkaniowe (w planie miejscowym z 2021 r.). Według Kolegium operat szacunkowy został sporządzony w sposób umożliwiający ocenę jego prawidłowości, a jego wartość nie budzi wątpliwości. Jest on spójny, logiczny, zupełny, nie ma w nim nieścisłości oraz nie zostały pominięte istotne dla wyceny elementy. Zwłaszcza, że rzeczoznawca majątkowy szczegółowo opisała cechy rynkowe nieruchomości wraz z ich ocenami, co przy zestawieniu transakcji nieruchomościami w próbce reprezentatywnej pozwoliło na określenie ich podobieństwa. Wartość nieruchomości dla funkcji w planie z 2004 r. w terenach 79MU wynosi 29 663,10 zł (działka nr [...]) oraz 9 135,38 zł (działka nr [...] - udział 1/10), a w terenach 91RP wynosi 18 835,62 zł, co łącznie daje kwotę 57 634,10 zł (w zaokrągleniu 57 634,00 zł). Z kolei wartość nieruchomości dla funkcji w planie z 2021 r. o przeznaczeniu: MN wynosi 68 462 zł. Różnica w ww. wartościach nieruchomości o różnym przeznaczeniu wynosi zatem 10 828,00 zł, co w przeliczeniu na obowiązującą zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na przedmiotowym terenie stawkę 20 % opłaty, wskazuje wielkość jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości 2 165,60 zł. Odnosząc się do odwołania Kolegium wskazało m.in. że plan miejscowy z 2021 r. wprowadził korzystniejsze zapisy względem planu z 2004 r. Nie ma przy tym znaczenia, że dla przedmiotowej nieruchomości jeszcze przed wejściem w życie "nowego" planu z 2021 r. wydano decyzję o pozwoleniu na budowę. Kolegium nie podzieliło zarzutu dotyczącego braku skierowania operatu do organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych. Zaakcentowało przy tym, że organ I instancji przekazał uwagi odwołującego się do operatu szacunkowego, do którego biegła w ramach posiadania wiadomości specjalnych odniosła się w piśmie z 19 września 2024 r. Ponadto strona podważająca wiarygodność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego (jego rzetelność) również ma możliwość skierowania go do oceny przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Takiego zaś działania, wnoszący odwołanie nie podjął. Strona wniosła skargę na powyższą decyzję. Zarzuciła w niej naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 1-4, w zw. z art. 37 ust. 1,6 i 7 u.p.z.p. poprzez: - ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że w sprawie wystąpiły łącznie wszystkie ustawowe przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej w tym przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wynikająca ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która weszła w życie w dniu [...] r. - nieuwzględnienie przy badaniu przesłanki wzrostu wartości nieruchomości konieczności występowania bezpośredniego związku między tymże wzrostem a zmianą miejscowego planu przeznaczenia nieruchomości świadczącego o obiektywnym wzroście wartości nieruchomości związanym z przekwalifikowaniem nieruchomości przez zmianę planu, co spowodowało pominięcie przy badaniu sprawy okoliczności zaistnienia w obrocie jeszcze przed zmianą planu decyzji Starosty [...] z dnia 4 listopada 2020 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wewnętrzną instalacją gazową w M. przy ul. [...] na działkach nr [...], [...], [...], na podstawie której skarżący uzyskał prawo zabudowy działki gruntu stanowiącej przedmiot badania w sprawie — co faktycznie doprowadziło do wzrostu wartości nieruchomości. W skardze zarzucono również mające istotny wpływ na wynik postępowania naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niedostateczne zbadanie okoliczności rzutujących na wartość nieruchomości i jej wzrost (w ramach szacowania wartości nieruchomości na gruncie operatu szacunkowego sporządzonego do sprawy) i w konsekwencji błędne przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości ustalonej na dzień [...] r. miał związek z wejściem w życie w dniu [...] r. nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; natomiast wzrost ten związany był z pozyskaniem przez skarżącego jeszcze przed wejściem w życie nowego planu decyzji o pozwoleniu na budowę sześciu domów jednorodzinnych z wewnętrzną instalacją gazową w M. przy ul. [...]. Ponadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1, art. 78 § 1 k.p.a., 80 k.p.a. mające istotny wpływ na wynik postępowania poprzez uznanie przez Kolegium, że w postępowaniu nie istniały podstawy do dokonania przez organ pierwszej instancji następujących czynności dowodowych: a) dopuszczenie na wstępie dowodu z opinii uzupełniającej pisemnej tego samego biegłego — celem uzupełnienia istotnych danych, które nie zostały w operacie ujęte, a ich zbadanie jest konieczne aby dokonać pełnej, rzetelnej wyceny nieruchomości z uwzględnieniem celu wyceny; b) ewentualnie zwrócenie się do właściwej organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych (jak w art. 157 ust. 1 u.g.n.) w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; c) ewentualnie dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego — celem uzyskania drugiej wyceny nieruchomości; a to wobec zgłaszanych przez stronę merytorycznych uwag do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę, w tym pominięcia w treści operatu istotnych danych dotyczących badanej nieruchomości (brak odniesienia się do istniejącej w dniu wejścia w życie nowego planu decyzji o pozwoleniu na budowę dającej podstawę do zabudowania działki gruntu domem jednorodzinnym oceny zasięgu możliwości zagospodarowania działki gruntu poprzez zabudowę w czasie obowiązywania dotychczasowego oraz oceny w jaki sposób istnienie tej decyzji oraz następnie wybudowanie na jej podstawie domu wpłynęło na określenie wartości nieruchomości w okresie przed wejściem w życie nowego planu) — wg strony opinia była niekompletna. Strona zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. mające istotny wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia, poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji na skutek dopuszczenia się tych samych błędów dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego, które popełnił organ I instancji w zakresie regulacji art. 36 ust. 1-4, w zw. z art. 37 ust. 1, 6 i 7 u.p.z.p. oraz przepisów procesowych wskazanych w powyższych zarzutach. W związku z podniesionymi zarzutami skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego W skardze (w pkt II.4 petitum skargi) zawarto wniosek o zwrócenie się do Starosty [...] o nadesłanie akt postępowania dotyczącej decyzji z 4 listopada 2020 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wewnętrzną instalacją gazową na okoliczność: braku związku wzrostu wartości z wejściem w życie z dniem [...] r. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja ta bowiem dała możliwość zagospodarowania tej nieruchomości przez zabudowę jednorodzinną jeszcze przed wejściem w życie planu, co skutkowało wzrostem wartości tej nieruchomości z tego tytułu. W uzasadnieniu skargi przedstawiona została argumentacja zmierzająca do wykazania wadliwości zaskarżonej decyzji Kolegium oraz utrzymanej przez ten organ decyzji organu I instancji. Skarżący podał argumenty mające świadczyć o tym, że operat szacunkowy, w oparciu o który ustalono wysokość opłaty planistycznej, jest wadliwy. Ponadto rozwinięte zostały zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, którego według skarżącego miały dopuścić się organy administracji orzekające w sprawie. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 11 września 2025 r. skarżący podtrzymał skargę. Sąd zaś postanowił o oddaleniu wniosku dowodowego zawartego w pkt II.4 petitum skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza bowiem ani prawa materialnego, ani też organ odwoławczy nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem, zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., w skrócie p.p.s.a.), dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi. Podstawę materialnoprawną wydanego w sprawie rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie: t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej w skrócie u.p.z.p.). Stosownie do treści art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (art. 37 ust. 7 u.p.z.p.). Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Ponadto ze względu na odesłanie zawarte w art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w sprawie zastosowanie mają: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). Zważywszy na powyższe wskazać należy, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: 1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, 2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, 3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny, od którego gmina nie może odstąpić (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r. sygn. II OSK 921/06). W rozpoznawanej sprawie w ocenie Sądu zaistniały łącznie wszystkie wymienione wyżej cztery przesłanki. Spór dotyczy przy tym wyłącznie przesłanki wymienionej powyżej jako trzecia tj. wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Według poprzednio obowiązującego planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w M. nr [...] z dnia [...] r. (Dz.Urz.Woj.ŚI. z [...] r. nr [...] poz. [...], dalej w skrócie m.p.z.p. z 2004 r.) nieruchomość skarżącego znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem 79MU (tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowe) oraz 91RP (tereny upraw rolniczych i sadów bez możliwości zabudowy). W wyniku zaś wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej w M. nr [...] z dnia [...] r. na przedmiotowym terenie zaczął obowiązywać miejscowy plan (dalej w skrócie m.p.z.p. z 2021 r.), według którego nieruchomość ta znalazła się w całości na terenie, oznaczonym symbolem 15 MN (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej). W sprawie nie występował przy tym okres tzw. luki planistycznej. Działka nr [...] według m.p.z.p. z 2004 r. miała przeznaczenie mieszane tj. 138 m2 stanowiło tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (oznaczone symbolem 79MU), a drugie 138 m2 stanowiło tereny upraw rolniczych i sadów bez możliwości zabudowy (oznaczone symbolem 91RP). Według m.p.z.p. z 2021 r. cała ta działka stanowiła tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (oznaczone symbolem15MN), przy czym wzrost wartości według sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego dotyczył wyłącznie tej części działki, której przeznaczenie z 91RP zmieniło się na 15MN. Według operatu wartość 1 m2 tej części działki wzrosła z 136,49 zł na 214,95 zł. Wartość zaś tej części działki, której oznaczenie 79MU przemianowano w m.p.z.p. z 2021 r. na 15MN nie zmieniła się. Podobnie nie zmieniła się wartość udziału w działce nr [...], której oznaczenie 79MU przemianowano w m.p.z.p. z 2021 r. w całości na 15MN. Strona skarżąca kwestionuje wzrost wartości wynikający ze zmiany przeznaczenia jej nieruchomości wynikającej z m.p.z.p. 2021 r. Według niej zmiana przeznaczenia nie wpłynęła w żaden sposób na faktyczną możliwość zagospodarowania jej nieruchomości, a tym samym nie miała znaczenia dla jej wyceny. Przyczyn takiego stanu rzeczy skarżący upatruje w decyzji Starosty [...] z dnia 4 listopada 2020 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wewnętrzną instalacją gazową w M. przy ul. [...] na działkach nr [...], [...], [...], na podstawie której skarżący uzyskał prawo zabudowy działki nr [...] Ta ostatnia działka powstała w wyniku najpierw podziału działek gruntu nr: [...],[...],[...] na działki gruntu nr [...], [...], [...] (decyzja Burmistrza M. z dnia 2 sierpnia 2021 r. o zatwierdzeniu podziału), a następnie na skutek dalszego podziału działki nr [...] na działki gruntu nr: [...], [...], [...], [...], [...] (decyzja Burmistrza M. z dnia 31 marca 2022 r. o zatwierdzeniu podziału). Sąd nie kwestionuje twierdzeń skarżącego, że w związku z wydaniem wskazanej powyżej decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 4 listopada 2020 r. w połączeniu z podziałami działek, w wyniku których powstała m.in. działka nr [...] uchwalenie m.p.z.p. z 2021 r. nie zmieniło już w praktyce możliwości zagospodarowania tej ostatniej działki. Sąd nie ma przy tym podstaw, aby nie dać wiary twierdzeniom, że realizacja budynku, objętego tym pozwoleniem na budowę mogła się odbyć w tym samym przewidzianym w tym pozwoleniu kształcie zarówno podczas obowiązywania dotychczasowego m.p.z.p. z 2004 r., jak i po uchwaleniu m.p.z.p. z 2021 r. Z tych względów nic nie wniosłoby do sprawy przeprowadzenie dowodu, czy to z decyzji o pozwoleniu na budowę, czy to z akt sprawy dotyczącej jego wydania. Sąd nie zamierza także podważać stanowiska strony skarżącej, że działania związane, a to z uzyskanym pozwoleniem na budowę, a to z podziałem działek, a wreszcie związane już z realizacją inwestycji budowlanej doprowadziły do wzrostu wartości rynkowej działki nr [...] Jednak, w ocenie Sądu, ani przywoływane przez skarżącego pozwolenie na budowę z dnia 4 listopada 2020 r., ani podział działek, ani realizacja inwestycji, ani wreszcie wygenerowany na skutek tych wszystkich działań wzrost wartości nieruchomości nie mógł wpłynąć na ustalenie wielkości wzrostu wartości działki nr [...] spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. z 2021 r. i zmianą przeznaczenia ww. działki, wynikającą z tego planu miejscowego. Istota opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego sprowadza się bowiem do pominięcia (przy wycenie wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego) tych wszystkich okoliczności dotyczących zagospodarowania danej nieruchomości, które występują równolegle ze zmianą przeznaczenia spowodowaną uchwaleniem planu miejscowego, i które - gdyby nawet tego planu nie uchwalono - i tak generowałyby wzrost wartości tej nieruchomości. W realiach rozpoznawanej sprawy część działki przeznaczona według dotychczasowego planu miejscowego pod zabudowę mieszkaniową była na tyle duża, że można było na niej posadowić budynek mieszkalny. Tym samym fakt, że na drugiej połowie działki dotychczasowy plan miejscowy wykluczał zabudowę nie miał istotnego znaczenia dla możliwości zagospodarowania tak ukształtowanej (w wyniku podziałów) działki. Zarówno przy uwzględnieniu dotychczasowego, jak i nowego planu miejscowego, w wyniku działań skarżącego powstała działka o powierzchni nieco mniejszej niż 300 m2, pozwalająca na wybudowanie na niej budynku mieszkalnego o atrakcyjnej, dla potencjalnych nabywców, powierzchni zabudowy przy jednoczesnym dostępie do powierzchni działki pozwalającej na urządzenie niewielkiego przydomowego terenu zielonego czy ogródka. Taki sam model zabudowy może być bez wątpienia stosowany zarówno na niewielkich około trzystu metrowych działkach w całości przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową (w tym w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej) jak też na działkach o przeznaczeniu (wg. planu miejscowego) mieszanym – jedynie w części przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Wszystkie te względy dotyczą jednak sfery zagospodarowania danej działki. Tymczasem przy ustaleniu wartości rynkowej działki, adekwatnej do obowiązującego w danym momencie planu miejscowego i wynikającego z tego planu przeznaczenia tej działki nie bierze się pod uwagę stanu jej zagospodarowania. Udzielenie pozwolenia na budowę, a także późniejsza realizacja zamierzenia inwestycyjnego, którego to pozwolenie dotyczy należą bez wątpienia do sfery związanej z przywołanym tutaj stanem zagospodarowania nieruchomości. Z tych względów okoliczności te w realiach rozpoznawanej sprawy nie mogły wpłynąć na wycenę działki według stanu sprzed i po podziale. Zatem rolą biegłego było uchwycenie zmiany wartość działki spowodowanej wyłącznie zmianą przeznaczenia, tak jak gdyby czynniki wskazywane przez skarżącego, a dotyczące jego działań inwestycyjnych, nie miały miejsca. Należy przy tym zaakcentować, że przeznaczenie nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. to ogół parametrów ustalających możliwy sposób zagospodarowania nieruchomości i ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości (wyrok NSA z 10 lipca 2019 r., sygn. akt II OSK 2241/17). Tym samym zmiana obszaru możliwej zabudowy powierzchni działki z 50% do 100% oznacza, że doszło do zmodyfikowania statusu planistycznego nieruchomości (por. wyrok NSA z 5 listopada 2024 r. sygn. akt II OSK 25/24). Co istotne opłata planistyczna jest pobierana nie tyle ze względu na "zmianę przeznaczenia" nieruchomości, lecz w przypadku, gdy "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła". W realiach rozpoznawanej sprawy w operacie szacunkowym został wykazany wpływ uwarunkowań planistycznych dotyczących powiększenia z 50% do 100% powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę na jej wartość. Na podstawie analizy rynku nieruchomości biegły wykazał, że powiększenie powierzchni działki, na której możliwa jest zabudowa wpływa na wycenę działki. Co istotne przy wycenie działki według dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z m.p.z.p. z 2004 r. do porównania biegły przyjął jako podobne te nieruchomości, które choć mają przeznaczenie rolne, to ze względu na sąsiedztwo działek budowlanych są wyceniane wyżej. Zdaniem Sądu uwzględnia to ich potencjał stworzenia wraz z działką stricte budowlaną jednej całości, w ramach której na terenie przeznaczonym pod zabudowę posadowiony będzie budynek mieszkalny. Dalej zaś biegły wykazał, że po zmianie przeznaczenia takich dotychczasowych terenów rolnych na tereny przeznaczone już bezpośrednio pod zabudowę mieszkaniową ich wartość wzrośnie oraz w oparciu o wiadomości specjalne oszacował wielkość tego wzrostu w odniesieniu do spornych nieruchomości. To, że równolegle wystąpiły inne, niezwiązane ze zmianą przeznaczenia w planie miejscowym, czynniki wzrostu wartości nieruchomości (pozwolenie na budowę oraz podział) nie skutkuje brakiem podstaw do naliczenia opłaty planistycznej. Mając na względzie dotychczasowe rozważania brak było zatem podstaw do podzielenia zarzutów skargi. Postępowanie przeprowadzono prawidłowo. Zgromadzony materiał dowodowy pozwalał na wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz nie wymagał w ocenie Sądu uzupełnienia. Ponadto dokonując kontroli zaskarżonej decyzji, Sąd, nie będąc związany zarzutami skargi nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa skutkujących koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego. Skarga nie mogła zatem odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu. Z tego względu Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.