II SA/Gl 846/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.),, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant specjalista Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 marca 2015 r. sprawy ze skargi T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Uchwałą z dnia [...] r. nr [...] Rada Miasta M. zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta M. określonego dla potrzeb planu jako K. ( Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...] r. Nr [...], poz. [...]) Aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. [...] T. B. zbył działkę oznaczoną nr: [...] o powierzchni [...] m2, położoną w M. obręb K. przy ul. [...]. W dniu [...] r. organ zawiadomił T. B. o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości i określił wzrost jej wartości na kwotę [...] zł. T. B. zapoznał się z operatem szacunkowym w dniu [...] r. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz M. na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. W wyniku wniesionego przez T. B. odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Kierując się wskazaniami zawartymi w decyzji SKO organ pierwszej instancji zlecił biegłemu sporządzenie aneksu do operatu, w którym rzeczoznawca majątkowy wyliczył ponownie wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, tym razem na kwotę: [...] zł. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz M. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości: [...] zł. W dniu [...] r. w imieniu T. B. odwołanie od powyższej decyzji złożył fachowy pełnomocnik. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] stwierdziło uchybienie terminu do wniesienia odwołania, a postanowieniem nr [...] odmówiło przywrócenia terminu do wniesienia odwołania. W wyniku wniesionych skarg Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokami z dnia 14 września 2012r. o sygn. akt: II SA/Gl 279/12 i II SA/Gl 280/12 uchylił zaskarżone postanowienia. Postanowieniem z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. przywróciło termin do wniesienia odwołania, a następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję Burmistrza M. z dnia [...] r. nr [...] w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W toku ponownie prowadzonego postepowania Burmistrz Miasta M. powiadomił pismem z dnia [...] r. T. B. o przystąpieniu do sporządzenia nowej wyceny działki [...], zgodnie z aktualnie obowiązującym stanem prawnym, a następnie pismem z dnia [...] r. powiadomił o sporządzeniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego i możliwości zapoznania się z powyższą wyceną. W dniu [...] r. T. B. zapoznał się z wyceną działki i nie wniósł żadnych uwag. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz M. działając na podstawie: art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Uchwały Rady Miejskiej M. nr [...] z dn. [...] r. ustalił dla T. B. jednorazową opłatę w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr [...] o pow. [...] m2, położonej w M., której wartość wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że przedmiotowa działka w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta M. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w M. Nr [...] z dnia [...] r., którego ważność upłynęła z dniem [...] r. posiadała oznaczenie: [...] - tereny upraw rolniczych. Adaptacja. Przy czym termin "adaptacja" dla terenów rolnych może prowadzić do np. ewolucji modeli upraw, zmiany praktyk prowadzenia gospodarstwa (płodozmiany, wypas bydła) jednak nie może zmienić charakteru rolniczego nieruchomości tym samym jego funkcji. Jeżeli natomiast na przedmiotowym terenie istniał budynek, termin "adaptacja" może dotyczyć przystosowania budynku do nowych wymagań (np. wyposażenie starego budynku w nowoczesne instalacje), jednak również bez zmiany jego dotychczasowej funkcji. Natomiast po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta M. określonego dla potrzeb planu jako K., zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej M. Nr [...] z dn. [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] r. poz. [...]) działka oznaczona została symbolem: [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (brutto). Na dzień wejścia w życie aktualnego planu tj. [...] r. działka faktycznie stanowiła łąkę. Z kolei w planie, który obowiązywał do dnia [...] r. działka położona była na terenach upraw rolniczych. Przy ustalaniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości uwzględniono fakt, że działka [...] stanowiła część nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, posiadała dostęp do drogi i sieci uzbrojenia terenu. Jednocześnie dla tej działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ wskazał również, że zgodnie z §16 Uchwały Rady Miejskiej M., na obszarze planu, określonego jako K., stawkę procentową do określenia wymiaru jednorazowej opłaty wzrostu wartości nieruchomości ustalono w wymiarze 20 %. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł T. B. reprezentowany przez fachowego pełnomocnika, który domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania pierwszej instancji. Zarzucając jednocześnie organowi I instancji naruszenie art. 37 ust. 3, 4 i 6, w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez przekroczenie 5 letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu renty planistycznej. Ponadto zarzucił naruszenie art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez nie wykazanie związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r. poz. 647; ze zm.), oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest zobowiązany do pobrania jednorazowej opłaty planistycznej w razie wystąpienia łącznie dwóch przesłanek wymienionych w tym przepisie, to jest: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Natomiast wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem ( art. 37 ust. 1). Nadto Kolegium wskazało, że aktem notarialnym z dnia [...] r. Repertorium [...], przeniesione zostało prawo własności nieruchomości oznaczonej nr [...] na rzecz innego podmiotu, w toku której to czynności notariusz pouczył sprzedającego o treści art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] r. Operat szacunkowy, będący podstawą do ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty zawierał zarówno określenie rodzaju wartości jak i określenie wyboru podejścia, przyjętej metody wyceny, a także spełniał wymogi formalne i nie zawierał omyłek mających wpływ na treść podjętego rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie przedmiotowa działka przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego była określona - zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta M., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w M. z dnia [...] r. Nr [...] - jako tereny upraw rolniczych. Po upływie okresu obowiązywania tego planu - z dniem [...] r. - przedmiotowy teren pozostawał nadal terenem rolniczym. Po wejściu w życie aktualnie obowiązującego planu ( uchwalonego uchwałą Rady Miasta M., z dnia [...] r. Nr [...], opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] z dnia [...] r. Nr [...], poz. [...]), teren na którym położona jest przedmiotowa działka określony jest jako "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ( brutto)". Organ wskazał również, że jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości, sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wyjaśniło, że aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta M. wszedł w życie z dniem [...] r., natomiast postępowanie administracyjne w tej sprawie zostało wszczęte postanowieniem Burmistrza Miasta M. z dnia [...] r. (doręczonym T. B. w dniu [...] r. ; zwrotne poświadczenie odbioru w aktach sprawy), a zatem organ I instancji wszczął postępowanie w tej sprawie przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odpowiadając na zarzut dotyczący naruszenia art. 7 i art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego Kolegium stwierdziło, że organ I instancji pismem z dnia [...] r. zawiadomił pełnomocnika zobowiązanego o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym i w dniu [...] r. pełnomocnik zobowiązanego zapoznał się z treścią operatu, nie wnosząc żadnych uwag. Jednocześnie Kolegium wskazało jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. Tymczasem odwołujący się nie przedstawił konkretnych zarzutów wobec operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę na zlecenie organu I instancji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach T. B. reprezentowany przez fachowego pełnomocnika zarzucił decyzji SKO obrazę przepisów prawa materialnego tj.: - art. 37 ust. 5 i 6 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji po upływie półtora roku od daty sprzedaży nieruchomości, co skutkowało naruszeniem nakazu bezzwłocznego ustalania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, - art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust.1 poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustającej rentę planistyczną w sytuacji, kiedy przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego istniała możliwość zabudowy. Nadto zarzucił również obrazę przepisów postępowania tj.: - art. 7, art. 11, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie czynności zmierzających do dokładnego i wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz niedostatecznego zbadania przesłanek, którymi kierował się organ wydając zaskarżoną decyzję, - art. 8, art.12 § 1 oraz art. 35 § 1 k.p.a. poprzez zaaprobowanie decyzji wydanej z naruszeniem zasady wnikliwego i szybkiego załatwienia sprawy bez zbędnej zwłoki. Na tej podstawie wniósł o uchylenie decyzji obu instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w całości podtrzymało stanowisko i argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji. Odnosząc się natomiast do treści zarzutów skargi wskazało, że nie trafny jest zarzut naruszenia przepisów postępowania, w sytuacji gdy jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej jest operat szacunkowy. Kolegium nie podzieliło również poglądu, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości należy brać pod uwagę hipotetyczną możliwość zabudowy działki przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. W oparciu o tak uzasadnione stanowisko Kolegium wniosło o oddalenie skargi. W toku postępowania sądowego pełnomocnik skarżącego wnosił i wywodził jak w treści skargi, dodatkowo podnosząc zarzut przedawnienia oraz nie wyjaśnienia okoliczności, czy była możliwa zabudowa działki przed wejściem w życie planu, a co za tym idzie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm., dalej "u.p.z.p.") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Burmistrz ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzającego fakt przeniesienia własności nieruchomości. W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie skarżący T. B. dokonał zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] m2, okoliczność ta została potwierdzona aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. [...]. Nie budzi wątpliwości również fakt, że w planie zagospodarowania przestrzennego który utracił moc z dniem [...] r. przedmiotowa działka znajdowała się na terenie przeznaczonym pod uprawy rolnicze. Po upływie okresu obowiązywania tego planu przedmiotowa działka w dalszym ciągu pozostawała terenem rolniczym. Natomiast po wejściu w życie nowego planu znalazła się na terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną. ( Uchwała Rady Miejskiej w M. nr [...] z dnia [...] r. oraz Uchwała Rady Miejskiej M. z dnia [...] r. nr [...] - w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego fragmentu miasta M. określonego dla potrzeb planu jako K. - Dz. Urzęd. Wojew. [...] z dnia [...]r., Nr [...], poz. [...] ). Ten fakt, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, był podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości został wyliczony w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o powołaną wyżej uchwałę Rady Miejskiej M. ustalono 20% stawkę służącą do naliczania opłaty, co dało kwotę [...] zł wskazaną w decyzji Burmistrza M.. Skarżący nie kwestionuje faktu sprzedaży oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Natomiast kwestionuje ustalenia organu w zakresie dotyczącym wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. W ocenie skarżącego uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w [...] r. nie wpłynęło na zmianę wartości posiadanej przez niego nieruchomości, bowiem wcześniej również istniała możliwość zabudowy przedmiotowej nieruchomości, która to okoliczność nie została przez organ zbadana. Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić, mając na uwadze treść art.37 ust.1 u.p.z.p. zawierającego definicję pojęcia wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z którą jest to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Nie ma wątpliwości, że do zmiany przeznaczenia terenu doszło co wynika wprost z zapisów powołanych wyżej planów miejscowych. W tym miejscu wskazać należy, że ustawą z dnia 26 maja 2011r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U nr 153, poz.901) do art. 87 został dodany ust. 3a zgodnie z którym jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995r. przepisu art. 37 ust.1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. W niniejszej sprawie jak wynika z treści operatu szacunkowego sytuacja taka nie zachodzi, zatem nie znajduje w sprawie zastosowania art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a wzrost wartości nieruchomości należało ustalić zgodnie z treścią art. 37 ust.1 powołanej ustawy. W tym stanie rzeczy mając na uwadze, że nastąpiła faktyczna zmiana przeznaczenia nieruchomości zarówno w stosunku do postanowień planu który utracił moc jak i sposobu użytkowania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie nowego planu, która to zmiana zgodnie z opinią biegłego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości organ zasadnie naliczył opłatę planistyczną. Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdził aby w ramach prowadzonego przez organy postępowania doszło do naruszenia przepisów postępowania wskazanych w skardze, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. Organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, podejmując wszelkie czynności niezbędne do załatwienia sprawy. Sąd nie podzielił również stanowiska skarżącego, że możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi potwierdzenie braku wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Wskazać należy, że w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości" należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Za takim stanowiskiem przemawia nie tylko literalne brzmienie fragmentu cytowanego przepisu, z podkreśleniem słowa "faktyczny", ale także treść art. 63 ust. 3 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio. Powyższe oznacza, że wolą ustawodawcy jest, aby opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobierano zarówno wtedy, gdy jest to spowodowane uchwaleniem planu, jak i wtedy, gdy wzrost taki następuje w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zatem konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie, decyzji) na cele bardziej korzystne rynkowo. Zysk ten wyraża się w różnicy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę dla nieruchomości z uwzględnieniem nowo nadanego administracyjnego przeznaczenia oraz wartości ustalonej dla dotychczasowego administracyjnego przeznaczenia (tj. według poprzednio obowiązującego planu, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy), a w braku takiego przeznaczenia - według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, względnie z zastosowaniem art. 87 ust. 3a u.p.z.p. – według przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przez dniem 1 stycznia 1995r. Prezentowany przez skarżącego sposób rozumienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. prowadziłby zatem do obejścia, a w każdym razie wypaczenia, istoty opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący zmierza bowiem do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała. Oznacza to, że w wielu przypadkach właściciele nieruchomości, które znalazły się na obszarze planów ustalających korzystne warunki inwestowania, uniknęliby obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wykazując, że takie warunki inwestowania i tak byłyby osiągalne w drodze decyzji o warunkach zabudowy, chociażby o wydanie takiej decyzji wcale nie występowali. Byliby oni zatem w znacznie lepszej sytuacji od osób, które uzyskały warunki zabudowy i w stosunku do których znalazł zastosowanie art. 63 ust. 3 u.p.z.p. ( por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2012r. sygn. akt II OSK 1496/11 oraz wyrok z dnia 7 maja 2013r., sygn. akt II OSK 2688/11, dostępnych na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Chybione zdaniem Sądu są również zarzuty dotyczące naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji ( tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast z treści art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076). Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność. Dokonując analizy zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organ II instancji dokonał takiej oceny i ocena ta była prawidłowa, na co wskazuje treść uzasadnienia decyzji. Zasadniczą kwestią było również ustalenie czy pomiędzy nowym przeznaczeniem w planie przedmiotowej działki a wzrostem jej wartości istnieje związek przyczynowo-skutkowy na brak którego zwracał uwagę skarżący. Związek ten ma miejsce, jeżeli nowa funkcja terenu staje się przyczyną wzrostu atrakcyjności terenu dla potencjalnego nabywcy co przekłada się na wartość nieruchomości – a na to wykazuje operat szacunkowy. Zdaniem Sądu wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo. Należy wskazać, że dopiero po zmianie przeznaczenia terenu w przyjętym miejscowym planie zagospodarowani przestrzennego skarżący wydzielił przedmiotową działkę z posiadanej nieruchomości i dokonał jej zbycia. Niewątpliwie przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta - będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Określając zatem wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tę nieruchomość, która była przedmiotem transakcji - sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Brak jest ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość tj. nieruchomość przed dokonaniem podziału, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. W takiej sytuacji bowiem zmieniają się jej cechy rynkowe. Dlatego też bezprzedmiotowe pozostają argumenty, że zbyta działka była wcześniej częścią zabudowanej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczenia z tytułu renty planistycznej wskazać należy, że wobec jednoznacznego określenia - użytego w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. - iż roszczenie to "można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące" dla zachowania wymaganego terminu wystarczy jeśli organ właściwy przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zgłosi roszczenie z tytułu jednorazowej opłaty wymaganej od właściciela lub użytkownika nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, co następuje przez wszczęcie postępowania. Nadto, ponieważ ustawodawca posłużył się zwrotem "zgłaszać" należy przyjąć, że 5-letni termin jest zachowany, gdy w tym terminie zobowiązany właściciel lub użytkownik wieczysty odebrał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 3 września 2008 r. sygn. akt II OSK 984/07 oraz wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2012r., sygn. akt II OSK 1400/11, LEX nr 1367252). Należy podkreślić, że ww. przepisy ustalające zawity termin 5 lat dla realizacji roszczenia z tytułu opłaty planistycznej mają charakterze lex specialis w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej i jako takie powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Należy mieć na uwadze, że przepis art. 67 ust. 1 ustawy o finansach publicznych nakazuje jedynie odpowiednie stosowanie działu III ustawy Ordynacja podatkowa, co w każdej sprawie oznacza konieczność uwzględnienia kontekstu systemowego oraz aksjologicznego. Jak wskazano w wyroku WSA w Lublinie z 21 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Lu 242/12 "odpowiednie stosowanie" to szeroki wachlarz możliwości, poczynając od stosowania wprost przepisów, których dotyczy odesłanie, do całkowitego wykluczenia stosowania regulacji objętych odesłaniem". W sytuacji gdy kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odesłanie do przepisów działu III Ordynacji podatkowej nie znajduje zastosowania, co nie wyklucza jej "odpowiedniego stosowania" w odniesieniu do innych kwestii nieuregulowanych w u.p.z.p. lub w k.p.a. jak np. w kwestii terminu płatności, zaległości lub odsetek za zwłokę (por. wyrok WSA w Krakowie z 11 września 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 761/13, wyrok WSA w Krakowie z 6 grudnia 2012, sygn. akt II SA/Kr 496/12 dostępne na: orzeczenia nsa.gov.pl). Istotną do rozstrzygnięcia pozostała również kwestia ustalenia terminu wejścia w życie uchwały z dnia 30 listopada 2004r. w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Artykuł 88 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 2009r., nr 114, poz. 946 ze zm.) uzależnia wejście w życie przepisów powszechnie obowiązujących, w tym aktów prawa miejscowego, a takim niewątpliwie jest uchwała Rady Miasta w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, od ich ogłoszenia, odsyłając w tym zakresie do ustawodawstwa zwykłego. Głównym aktem ustawowym w tym zakresie jest ustawa z dnia 20 lipca 2000r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych. (Dz. U. nr 62, poz.718 ze zm.). Szczególną regulację wobec przepisów wymienionej wyżej ustawy zawiera art. 29 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z brzmieniem którego na dzień podjęcia i publikacji uchwały (Dz. U. z 2003r., Nr 80 , poz.717), uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. W przedmiotowej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miasta M. Nr [...] z dnia [...] r. został opublikowany w dniu [...] r., zatem wszedł życie w dniu [...]r., natomiast postępowanie w sprawie zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia [...] r. doręczonym skarżącemu w dniu [...] r., czyli przed upływem pięcioletniego terminu do jego wszczęcia. Bez znaczenia pozostaje fakt wcześniejszego uchylania zaskarżanych decyzji organu I instancji, bowiem decyzje organu odwoławczego za każdym razem wydawane były na podstawie art. 138 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego, a tym samym nie kończyły one postępowania administracyjnego wszczętego w [...] r., a jedynie z uwagi na stwierdzone uchybienia w toku prowadzonego postępowania usuwały z obrotu prawnego zaskarżone w trybie odwoławczym decyzje i obligowały organ pierwszej instancji do uzupełnienia postępowania dowodowego. Reasumując zarzut przedawnienia roszczenia dotyczącego ustalenia opłaty planistycznej w tej sytuacji jest niezasadny. W ocenie Sądu nie może również odnieść skutku zarzut naruszenia art. 37 ust. 6 u.p.z.p., zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5, a to ze względu na fakt, iż termin bezzwłocznego ustalenia opłaty planistycznej nie jest terminem prawa materialnego. W związku z powyższym, wydanie w rozpatrywanej sprawie decyzji pierwszoinstancyjnej w dniu [...] r., w sytuacji gdy umowa sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] miała miejsce w dniu [...] r. (akt notarialny Rep. [...]), wiązało się z naruszeniem ww. przepisu, który ma na celu dyscyplinowanie organów w dochodzeniu należności budżetowych gminy, nie uzasadnia to jednak uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 4 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Lu 483/10). Organ uchybił także normie z art. 12 ust. 1 k.p.a., jakkolwiek należy wskazać, że naruszenie to nie może skutkować uchyleniem skarżonej decyzji ponieważ nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). Co się tyczy zarzutu, zgodnie z którym w sprawie doszło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej sformułowanej w przepisie art. 7 k.p.a., której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązujący organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także normy zawartej w art. 80 k.p.a., zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego, należy wskazać, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Zarzut uchybienia ww. przepisom uzasadniony został niepodjęciem czynności zmierzających do dokładnego i wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego. Tymczasem jak już wyżej wykazano organy zebrały kompletny materiał dowodowy i dokonały należytej jego oceny, nie przekraczając przy tym zasady swobodnej oceny dowodów, a kwestionowane decyzje wydały w oparciu o sporządzony na potrzeby tego postępowania operat szacunkowy, który jest głównym dowodem w sprawie. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późń. zm.) oddalił skargę.