II SA/Gl 976/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant specjalista Magdalena Pochopin, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 23 maja 2024 r. nr SKO.UL/41.7/122/2024/6638/RS w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z 23 maja 2024 r., nr SKO.UL/41.7/122/2024/6638/RS Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej "Kolegium" lub "organ odwoławczy"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572) – dalej "k.p.a.", w związku z art. 36 ust. 1-4, art. 37 ust. 1, 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 poz. 977 ze zm.) – dalej "u.p.z.p.", po rozpatrzeniu odwołania A. M. (dalej "Strona" lub "Skarżąca") na decyzję Prezydenta Miasta P. (dalej "organ I instancji") z 29 lutego 2024 r., nr [...] ustalająca Stronie jednorazową opłatę w wysokości 2.946,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta P. dla obszaru [...] (uchwała Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] r. - dalej "Uchwała"), dla działek o numerach 1 i 2, obręb [...], karta mapy 2-2, nr księgi wieczystej [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z 20 stycznia 2023 r. Prezydent Miasta P. ustalił Stronie opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 2.877,00 zł. Strona niezadowolona z powyższej decyzji odwołała się do Kolegium. Decyzją z 23 maja 2023 r. nr [...] Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, podnosząc, że niewłaściwie w ramach operatu szacunkowego zostały dobrane nieruchomości do porównania, ponieważ wyceniana była nieruchomość należąca do strony o pow. 1556 m2. W ocenie Kolegium dobrane przez rzeczoznawcę nieruchomości nie były nieruchomościami o zbliżonych wielkościach do nieruchomości wycenianej. Przyjęcie do porównań nieruchomości o różnych wielkościach nie jest błędem, jeżeli wartość nieruchomości zostanie odpowiednio skorygowana. W operacie szacunkowym przyjętym przez organ I instancji rzeczoznawca majątkowy nie ocenił również w jakim zakresie wielkość gruntu wpływa na jego wartość. Prowadząc ponownie postępowanie wyjaśniające 5 lipca 2023 r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego w osobie przedstawiciela firmy A. - s.c. z siedzibą w G., o czym strona postępowania została zawiadomiona. Następnie do organu wpłynęło pismo strony, w którym podniosła, że nie istnieją przesłanki do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego - operat szacunkowy sporządzony na dzień 7 września 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. M. posiadającą uprawnienia zawodowe nr [...] Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości rzeczoznawca majątkowy poprzedził analizą transakcji na rynku nieruchomości. W wyniku kalkulacji szczegółowej wartość rynkową prawa własności nieruchomości stanowiącej działki nr 1 o pow. 0,1547 ha i 2 o pow. 0,0009 ha określił po zaokrągleniu na:  - wartość nieruchomości według poprzedniego planu miejscowego – 17.334,00 zł, - wartość nieruchomości według nowego planu miejscowego – 27.156,00 zł, Różnica wartości wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego – 9.822,00 zł. Tym samym ustalona opłata planistyczna przy zastosowaniu stawki procentowej 30% wyniosła 2.946,60 zł. W wycenie nieruchomości według poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na ceny nieruchomości gruntowych mają głównie wpływ cechy takie jak; lokalizacja (30%), dojazd i dostępność komunikacyjna (25%), konfiguracja nieruchomości (15%), wielkość gruntu (10%) oraz sąsiedztwo i otoczenie (20%). Badanie wykazało, że wartość nieruchomości ściśle związana jest z możliwością korzystania z nieruchomości, co przede wszystkim związane jest z jej lokalizacją, możliwością dojazdu, uzbrojenia terenu w sieci dostępne na danym terenie czy też konfiguracją gruntu. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wraz z wejściem w życie nowego planu działki uzyskały nowe oznaczenia planistyczne tj.: "15-PU" (nadając im podstawowe przeznaczenie określone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej), w części pod tereny dróg, a także w części granice ewidencyjne działki nr 1 wchodzą w linie rozgraniczające przeznaczenia oznaczonego symbolem "3-R". Zgodnie z powyższym wycenie podlegają: - tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, stanowiąc całą działkę nr 2 oraz część działki nr 1 o łącznej powierzchni 369 m2, - teren rolny, stanowiący część działki nr 1 o powierzchni 912 m2, - teren dróg wewnętrznych, stanowiący część działki nr 1 o powierzchni 275 m2. Jak wynika z tego operatu szacunkowego wartość jednostkowa części gruntu o przeznaczeniu rolnym pozostanie taka sama jak ta obliczona według poprzednio obowiązującego planu. W przypadku części gruntu o przeznaczeniu drogowym oparto się na zapisach § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 555) - dalej "rozporządzenie", w którym ust. 3 pkt 2 ma brzmienie: "wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości nie więcej niż o 50%". Przyjęto zatem cenę jednostkową gruntu przeznaczonego pod drogę jako wartość gruntu przeznaczonego pod tereny rolne powiększoną o 50%. Dla potrzeb wyceny poddano analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny produkcyjno-usługowe. Rzeczoznawca majątkowy dokonał szczegółowej analizy wpływu cech nieruchomości na ich wartość oraz analizował preferencje potencjalnych nabywców. Badanie wykazało, że wartość gruntów jest ściśle związana z możliwością korzystania z nieruchomości, co przede wszystkim związane jest z lokalizacją. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość nieruchomości mają wpływ takie cechy jak: lokalizacja (30%), dojazd i dostępność komunikacyjna (20%), konfiguracja nieruchomości (10%), wielkość gruntu (10%), uzbrojenie (15%), utrudnienia inwestycyjne (15%). Dla potrzeb dodatkowego uwzględnienia wielkości powierzchni jaka uległa zmianie z terenów rolnych na tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej - wyodrębniono cechę o nazwie "wielkość gruntu", której przyznano ocenę słabą "3".  W dniu 19 października 2023 r. Strona zwróciła się do organu o przesłanie operatu szacunkowego na adres e-mail. Operat został jej przesłany 27 października 2023 r. W dniu 7 listopada 2023 r. wpłynęło do organu pismo Strony, w którym podniosła, że w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia ze wzrostem ceny sprzedaży nieruchomości i nie ma podstawy do naliczenia renty pianistycznej. Pismem z 21 listopada 2023 r. organ przekazał powyższe uwagi rzeczoznawcy majątkowemu z prośbą o ustosunkowanie się do treści ww. pisma. Następie pismem z 1 grudnia 2023 r. organ przekazał stronie wyrażone na piśmie stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, z którego wynika, iż uwagi dotyczące cech przedmiotowej nieruchomości gruntowej zostały uwzględnione w procesie wyceny i miały one zasadniczy wpływ na określoną w operacie szacunkowym wartość rynkową. W ocenie organu I instancji uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta P. dla obszaru [...] wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości z uwagi na fakt, iż rzeczona nieruchomość przed uchwaleniem planu przeznaczona była pod tereny rolne bez prawa zabudowy rolniczej, natomiast w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny rolne, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej oraz pod tereny dróg wewnętrznych, natomiast działka nr 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej. Wzrost wartości powyższej nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniósł 9.822,00 zł (słownie: dziewięć tysięcy osiemset dwadzieścia dwa złote 00/100), co przy stosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę opłaty w wysokości 2.946,60 zł (słownie: dwa tysiące dziewięćset czterdzieści sześć złotych 60/100). Organ I instancji wskazał, że w postępowaniu udowodniono spełnienie przesłanek określonych przez ustawodawcę w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. tj.: 1. fakt ustalenia w § 53 Uchwały, stawki procentowej w wysokości 30% z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, 2. fakt zbycia prawa własności działek nr 1 oraz 2 przez stronę -umowa sprzedaży akt notarialny Rep. A numer [...] z dnia [...] r., 3. fakt wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami 1 oraz nr 2 w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta P. dla obszaru [...] (operat szacunkowy z dnia 7 września 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. M.). W konsekwencji przeprowadzonego ponownie postępowania organ I instancji decyzją z 29 lutego 2024 r. ustalił stronie jednorazową opłatę w wysokości 2.946,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W odwołaniu od przedmiotowej decyzji skarżąca podniosła, że nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości w kwocie 27.156 zł. W jej ocenie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie wpłynęła w całości na dany teren i w żaden sposób nie spowodowała wzrostu wartości nieruchomości. Grunt nie posiada dostępu do drogi publicznej, co potwierdza zapis w pkt 3.5 przedmiotowego operatu szacunkowego ani dojazdu żadną drogą polną. Wskazała, że błędem w kolejnym operacie szacunkowym przedmiotowej nieruchomości jest podejście porównawcze do podobnych nieruchomości. Nieruchomości te w żaden sposób nie są porównywalne do przedmiotowych działek 1 i 2, ponieważ posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz posiadają większą powierzchnię. Kolegium po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, decyzją z 23 maja 2024 r. utrzymało decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przedstawiło przebieg postępowania, ustalony stan faktyczny sprawy oraz przytoczyło przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Kolegium odniosło się do treści swojej pierwszej decyzji w sprawie z 23 maja 2023 r. i przypomniało swoje zastrzeżenia do treści operatu z 4 lipca 2022 r. Stwierdziło, że w operacie szacunkowym z 7 września 2023 r. do porównań wzięte zostały te same nieruchomości, co w operacie z 4 lipca 2022 r. W ocenianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wskazania Kolegium i dodał cechę "wielkość gruntu". Organ odwoławczy stwierdził, że analiza wpływu tej cechy na wartość nieruchomości ma miejsce zarówno w przypadku wyceny nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w poprzednim planie miejscowym, jak i w planie miejscowym obecnie obowiązującym. Obecnie dokonując wyceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym rzeczoznawca majątkowy badał następujące cechy: lokalizacja, dojazd i dostępność komunikacyjna, konfiguracja nieruchomości, wielkość gruntu oraz sąsiedztwo i otoczenie. Natomiast dokonując wyceny części nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym badał następujące cechy: lokalizacja, dojazd i dostępność komunikacyjna, konfiguracja nieruchomości, wielkość gruntu, uzbrojenie oraz utrudnienia inwestycyjne. W przypadku każdej z cech rzeczoznawca podał 3 oceny oraz zawarł opisy cech w przypadku każdej z ocen. Kolegium zauważyło, że wyceny dokonano metodą porównywania parami i oceny poszczególnych cech zostały "zestawione" z ocenami analogicznych cech nieruchomości podobnych. Po dokonaniu oceny operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy jest wiarygodny. Jednocześnie Kolegium nie stwierdziło błędów, omyłek pisarskich lub rachunkowych lub powoływania się przez rzeczoznawcę majątkowego na nieobowiązujące przepisy prawa. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wyjaśniło, że wycena zgodnie z przepisami prawa ma uwzględniać przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, a nie jej faktyczny sposób wykorzystania przez aktualnego właściciela. W ocenie Kolegium nie ma znaczenia dla procesu wyceny to, że obecny właściciel nieruchomości wykorzystuje ją rolniczo. Za niezasadny organ odwoławczy uznał zarzut, że wartość nieruchomości nie uległa zmianie, ponieważ nie ma ona dostępu do drogi publicznej. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił cechę "dojazd i dostępność komunikacyjna". Następnie w każdym przypadku wskazał, że cecha ta ma najniższą możliwą ocenę z uwagi na brak dostępu do drogi publicznej. Rzeczoznawca majątkowy dokonał też korekty wartości nieruchomości z uwagi na brak uzbrojenia. Niezadowolona z treści rozstrzygnięcia Kolegium Skarżąca zaskarżyła je do tut. Sądu. W uzasadnieniu skargi skarżąca ponowiła argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Pismem z dnia 18 grudnia 2021 r. Skarżąca wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 7 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Gl 976/24 Sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) – dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art.151 p.p.s.a.). Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest decyzja ustalająca wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przesądza natomiast, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przytoczonych unormowań wynika, że możliwość pobrania przez organ wykonawczy gminy opłaty planistycznej w okolicznościach przedmiotowej sprawy została uzależniona od łącznego ziszczenia się następujących przesłanek: 1) uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "m.p.z.p.") obejmującego swymi granicami teren danej nieruchomości; 2) wzrostu jej wartości wywołanego owym uchwaleniem lub zmianą m.p.z.p.; 3) zawarcia w uchwalonym lub zmienionym m.p.z.p. ustalenia w kwestii opłaty planistycznej. Ponadto, w świetle art. 36 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne, aby: 4) do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. Nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11; z 27 września 2016 r., II OSK 3161/14; z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17, CBOSA). W ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie wystąpiły wszystkie opisane wyżej przesłanki. W zmienionym planie miejscowym przedmiotowe działki zmieniły swoje przeznaczenie. Nieruchomość należąca do Skarżącej przed uchwaleniem planu przeznaczona była pod tereny rolne bez prawa zabudowy rolniczej, natomiast w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr 1 przeznaczona jest pod tereny rolne, tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej oraz pod tereny dróg wewnętrznych, natomiast działka nr 2 przeznaczona jest pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej. Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest ponownie wykonany operat operat szacunkowy sporządzony na dzień 7 września 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. M., w którym zostały uwzględnione wytyczne zawarte w decyzji Kolegium z dnia 23 maja 2023 r. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) - dalej "u.g.n.". Ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV u.g.n. Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uregulowane zostały w przywołanym wcześniej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (z uwagi na datę sporządzenia operatu). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do porównania nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia. Sąd zauważa, że zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, jednakże jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wobec tego, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jednakże nie można pominąć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Wobec powyższego należy uznać, że wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. NSA w wyroku z 20 maja 2021 r., I OSK 186/21, LEX nr 3192421). W niniejszej sprawie skarżąca zarzuca, że na skutek uchwalenia planu miejscowego nie było podstaw do nałożenia opłaty planistycznej a operat szacunkowy jest wadliwy. Sąd zauważa, że rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze metodą porównywania parami oraz uwzględnił stanowisko Kolegium zawarte w decyzji z 23 maja 2023 r. dotyczące przyjęcie do porównań nieruchomości o różnych wielkościach jak również wpływu wielkości gruntu na jego wartość. Prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Wyceny dokonał według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Głównym kryterium analizy była lokalizacja i sąsiedztwo, wielkość nieruchomości, możliwość i stan zagospodarowania, przeznaczenie w m.p.z.p. i dostępność komunikacyjna - wpływające w znacznym stopniu na wartość końcową wycenianej działki. Określając wartość nieruchomości przyjął do analizy nieruchomości z obszaru miast Aglomeracji Górnośląskiej. Rzeczoznawca stwierdził, że na rynku lokalnym (obszarze P.) nie odnotowano żadnej transakcji gruntami o przeznaczeniu rolnym, które mogłyby stanowić element porównawczy (§ 26 ust. 1 rozporządzenia). Transakcje wybrane do porównań obejmowały okres od 11 września 2020 r. do 15 listopada 2023 r., co jest zgodne z zasadami wyceny. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Skład orzekający w sprawie podkreśla, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Operat szacunkowy w rozpoznawanej sprawie podlegał ocenie organu prowadzącego postępowanie. Kolegium nie miało wątpliwości dotyczących prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym i zawierał wystarczające wyjaśnienia, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, oraz wynikało z niego, że ustaloną wartość nieruchomości można było przyjąć do ustalenia opłaty. Kolegium nie miało także podstaw, żeby zwracać się o jego weryfikację w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Natomiast skarżąca sama nie występowała do organizacji zawodowej rzeczoznawców o weryfikację operatu szacunkowego we wspomnianym trybie i nie złożyła dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. Organ I instancji sprawdził, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymaganą przepisami prawa treść i nie zawiera braków. Zdaniem Sądu Kolegium zasadnie przyjęło, że operat powyższy sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia. Sąd zauważa, że w kontrolowanej sprawie wszystkie konieczne warunki do wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostały spełnione. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że nie ma podstaw do wzruszenia zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i dlatego na podstawie art. 151 p.p.s.a orzekł jak w sentencji.