II SA/Ka 2783/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący – Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski /spr./ Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska Asesor WSA Krzysztof Targoński Protokolant sekr. sąd. Beata Malcharek po rozpoznaniu w dniu 7 stycznia 2005 r. sprawy ze skargi M.K., J.O., O.O., M.C., R.K.-C., A.L., A.L., B.W., S.W., K.W., A.W., K.P., A.P., H.K., J.K., Z.P., S.P., M.W., W.W., A.C., M.H., L.H., M.M., B.G.-M., G.B., D.B., A.S., A.G., T.M., J.H., M.B., M.C., B.C., M.P., G.P., F.B., H.B., K.B., J.B., M.K., E.L., H. P. i K.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B.-B. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta C. z dnia [...],. nr [...] znak [...] 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Po rozpoznaniu wniosku A Spółki z o.o. w B.-B. z dnia [...] /data wpływu do Urzędu Miejskiego w C./, uzupełnionego pismami z dnia [...], z dnia [...], z dnia [...], z dnia [...] z dnia [...] oraz z dnia [...], Burmistrz Miasta C. decyzją z dnia [...] nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy centrum handlowo-usługowego położonego w rejonie "Węzła B." przy ul. G. i Z. w C., składającego się z: - budynku administracyjnego wraz z zapleczem technicznym o pow. zabudowy 1000 m2 oraz parkingu dla 100 samochodów ciężarowych i 20 samochodów osobowych w całości zlokalizowanych na działkach nr [...],[...],[...], obręb [...] i działkach nr [...],[...],[...],[...],[...], obręb [...], - budynku handlowo-usługowego o pow. zabudowy 1200 m2, budynku handlowo-gastronomicznego o pow. zabudowy 800 m2, budynku usługowego /agencja celna, bank, poczta/ o pow. zabudowy 800 m2, budynku administracyjnego o pow. zabudowy 50 m2 oraz parkingu dla 100 samochodów ciężarowych i 70 samochodów osobowych, w całości zlokalizowanych na działce nr [...], obręb [...], działce nr [...] obręb [...], działkach nr [...],[...],[...], obręb [...], - budynku handlowo-usługowego o pow. zabudowy 800 m2, budynku handlowego o pow. zabudowy 1600 m2, budynku handlowo-usługowego o pow. zabudowy 1200 m2, budynku handlowo-usługowo-gastronomicznego o pow. zabudowy 1500 m2 oraz parkingu dla 150 samochodów osobowych, w całości zlokalizowanych na działkach nr [...],[...],[...],[...], obręb [...] i działce nr [...], obręb [...], - budynku stacji paliw wraz z myjnią samochodów osobowych o pow. zabudowy 350 m2, budynku stacji obsługi samochodów ciężarowych o pow. zabudowy 1000 m2, budynku myjni samochodów ciężarowych wraz z diagnostyką o pow. zabudowy 800 m2, budynku pawilonu serwisowego o pow. 450 m2 oraz parkingu dla 40 samochodów ciężarowych i 50 samochodów osobowych, w całości zlokalizowanych na działkach [...], obręb [...] oraz działkach nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] obręb [...], - budynku motelu na 120 miejsc o pow. zabudowy 1600 m2 wraz z parkingiem dla 5 autokarów i 30 samochodów osobowych, w całości zlokalizowanych na działce nr [...], obręb [...], - węzła drogowego drogi krajowej nr [...] /ul. G./ i drogi gminnej /ul. Z./, zlokalizowanego na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] w obrębie nr [...]. W decyzji stwierdził, że powierzchnia sprzedażowa projektowanych obiektów handlowo-usługowych stanowiących jedną całość techniczno-użytkową zlokalizowanych na działkach nr [...],[...],[...],[...], obręb [...] i działce nr [...], obręb [...] nie może przekraczać 2000 m2. Dalej podał, że zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta C., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w C. nr [...] z dnia [...] objęte zamierzeniem inwestycyjnym obiekty znajdują się na terenie oznaczonym w tym planie symbolami: - [...] – "Tereny przemysłu. Projektowane tereny dla lokalizacji przemysłu. Możliwość adaptacji istniejącego zainwestowania względnie budowa nowych obiektów w ramach wyznaczonego terenu. Zakaz lokalizacji zakładów produkcyjnych o dużej uciążliwości". - [...] – "Tereny koncentracji usług. Projektowane tereny dla lokalizacji usług związanych z ruchem tranzytowym zawierające handel, gastronomię, motele, stacje obsługi, stacje benzynowe itp." - [...] – "Tereny koncentracji usług. Projektowane tereny dla lokalizacji usług związanych z ruchem tranzytowym, zawierające handel, gastronomię, motele, stacje obsługi, stacje benzynowe itp." - [...] – "Tereny koncentracji usług. Projektowane tereny dla lokalizacji usług związanych z ruchem tranzytowym, zawierające handel, gastronomię, motele, stacje obsługi, stacje benzynowe itp." - [...] – "Tereny koncentracji usług. Projektowane tereny dla lokalizacji usług związanych z ruchem tranzytowym, zawierające handel, gastronomię, motele, stacje obsługi, stacje benzynowe itp." - [...] – "Realizacja nowej drogi międzynarodowej o parametrach technicznych ulicy tranzytowej i przekroju dwujezdniowym. Parametry techniczne zgodnie z "Wytycznymi projektowania ulic" z roku 1980. Dwupoziomowe węzły z odcinkami [...], wzdłuż trasy ulicy nie dopuszcza się ruchu pieszego. Szerokość w liniach rozgraniczających 45 m, szerokość strefy ochronnej 100 m od krawędzi jezdni. Na odcinku [...] i [...] przewiduje się lokalizację dwóch stacji benzynowych z zapleczem warsztatowo-usługowym zaprojektowanym łącznie z obwodnicą. Na odcinku pomiędzy węzłami "P." i "K." zaprojektować należy łącznie z obwodnicą 2 platformy widokowe po obu stronach drogi w ramach linii rozgraniczających", - [...] – "Realizacja nowej drogi międzynarodowej o parametrach technicznych ulicy tranzytowej i przekroju dwujezdniowym. Parametry techniczne zgodnie z "Wytycznymi projektowania ulic" z roku 1980. Dwupoziomowe węzły z odcinkami [...], wzdłuż trasy ulicy nie dopuszcza się ruchu pieszego. Szerokość w liniach rozgraniczających 45 m, szerokość strefy ochronnej 100 m od krawędzi jezdni. Na odcinku [...] i [...] przewiduje się lokalizację dwóch stacji benzynowych z zapleczem warsztatowo-usługowym zaprojektowanym łącznie z obwodnicą. Na odcinku pomiędzy węzłami "P." i "K." zaprojektować należy łącznie z obwodnicą 2 platformy widokowe po obu stronach drogi w ramach linii rozgraniczających", - [...] "Projektowany i zatwierdzony do realizacji odcinek ulicy zbiorczej obszarowej /Z./ obsługującej obszary planowanej intensywnej zabudowy mieszkaniowej. Podstawowe parametry techniczne: prędkość projektowa 60 km/h, szerokość jezdni 7,0 m, minimalny promień łuku poziomego 200 m, minimalny promień łuku pionowego wypukłego 2500 m, wklęsłego 1000 m, maksymalne pochylenie niwelety 5 %, wyjątkowo w trudnych warunkach terenowych 8 %, szerokość w liniach rozgraniczających 35 m od krawędzi jezdni. Powiązanie z odcinkiem [...] – [...] węzłem dwupoziomowym, - [...] - "Projektowany i zatwierdzony do realizacji odcinek ulicy zbiorczej obsługującej obszary planowanej intensywnej zabudowy mieszkaniowej. Podstawowe parametry jak w poz. [...]. Szerokość w liniach rozgraniczających 35 m, szerokość strefy ochronnej 15 m. Skrzyżowanie z odcinkiem [...] jednopoziomowe z wydzieleniem relacji lewoskrętnej". Ponadto z rysunku obowiązującego planu wynika, że teren inwestycji zlokalizowany jest w strefach obiektu uciążliwego. Obiektem tym jest droga krajowa – ul. G. oraz linia energetyczna 110 kV. Przytoczył też organ orzekający ustalenia ogólne dotyczące całego obszaru opracowania zgodnie z którymi m.in.: - "Przy realizacji usług w formie pojedynczych obiektów lub kompleksów usługowych należy bezwzględnie zaprojektować odpowiednią ilość miejsc postojowych i parkingów dla użytkowników usług". - "W rejonach przeznaczonych do zainwestowania, gdzie przebiegają gazociągi nisko, średnio i wysokoprężne, sieci energetyczne napowietrzne i kablowe od 15 kV, kable telekomunikacyjne oraz inne uzbrojenie, dopuszczalne odległości nowych obiektów należy uzgadniać indywidualnie z odpowiednimi instytucjami". - W jednostkach obejmujących tereny przemysłu, usług, handlu dopuszcza się stosowanie przemienności funkcji mając na uwadze zmniejszenie uciążliwości lokalizowanych inwestycji". "Oprócz linii rozgraniczających dróg określonych w poszczególnych ustaleniach jednostki "0" plan określa strefy ochronne dróg, które jednocześnie wyznaczają linie zabudowy dla projektowanych obiektów mieszkalnych i użyteczności publicznej". Burmistrz C. określił też warunki wynikające z wydanego dla planowanej inwestycji m.in. na podstawie ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o dostępie do informacji o środowisku i jego ochronie oraz o ocenach oddziaływania na środowisko /Dz.U. Nr 109, poz. 1157/ postanowienia uzgadniającego Starosty C. z dnia [...] nr [...] oraz z postanowienia Dyrektora Okręgowego Zarządu Gospodarki Wodnej w G. z dnia [...] nr [...]. Określił też warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Między innymi uzyskania zgody Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych Oddział Południowy w K. na wykonanie zjazdów z łącznicy węzła drogowego drogi krajowej nr [...] oraz nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia zarządcy drogi publicznej na wykonanie zjazdu z ul. Z. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu sprzeciwił się M.K. oraz mieszkańcy ul. Z., którzy nie wyrazili zgody na realizację inwestycji na ich nieruchomościach oraz Generalna Dyrekcja Dróg Publicznych, która wyraziła negatywne stanowisko w sprawie obsługi komunikacyjnej projektowanego zespołu usługowo-handlowego przy węźle "B.". Zdaniem Burmistrza C. na tym etapie postępowania lokalizacyjnego nie jest jednak wymagana zgoda właścicieli nieruchomości na realizację wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Będzie ona wymagana na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 46 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza praw własności i uprawnień osób trzecich. Planowana inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego miasta C. Dla inwestycji została opracowana ocena oddziaływania na środowisko, która wraz z wnioskiem spółki z o.o. A została przesłana do zaopiniowania do Starostwa Powiatowego /Wydział Ochrony Środowiska, Rolnictwa i Leśnictwa/ oraz Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego. Z treści w/w oceny oraz postanowień w/w organów wynika, iż inwestycja nie pogorszy stanu środowiska przy spełnieniu warunków zawartych w postanowieniach i ocenie oddziaływania na środowisko. Zamierzenie inwestycyjne zostało uzgodnione przez: - Starostę C., zgodnie z art. 40 ust. 4 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, postanowieniem z dnia [...] /znak: [...]/, - Powiatowego Inspektora Sanitarnego, zgodnie z art. 40 ust. 4 pkt 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym /według treści tej ustawy obowiązującej w dniu wszczęcia postępowania/, postanowieniem z dnia [...] /znak: [...]/, - Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w G., zgodnie z art. 40 ust. 4 pkt 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, postanowieniem z dnia [...] /znak: [...]/. Zdaniem organu I instancji z analizy parametrów technicznych inwestycji przedstawionej przez wnioskodawcę wynika, że powierzchnia sprzedażowa obiektów handlowych stanowiących jedną całość techniczno-użytkową odnośnie dwóch obszarów zlokalizowanych w jednostce strukturalnej planu [...], na działkach nr [...] i [...] w obrębie nr [...] i w jednostce strukturalnej planu [...] na działkach nr [...] w obrębie nr [...], nie powinna przekroczyć 2000 m2 i dlatego też projektowane zamierzenie nie wymagało przeprowadzenia szczególnego postępowania, wymaganego dla ustalenia warunków dla obiektów o jakich mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Powierzchnia sprzedażowa stanowi część lokalu sklepowego, w której odbywa się sprzedaż towarów bez tzw. zaplecza, przez które należy rozumieć magazyny, biura, komunikację i inne pomieszczenia pomocnicze. Parametry techniczne określone we wniosku dotyczą powierzchni zabudowy. Na powierzchnię zabudowy składa się powierzchnia elementów konstrukcyjnych i powierzchnia użytkowa. Udział powierzchni konstrukcji do powierzchni użytkowej średnio wynosi ok. 10 %. Można zatem określić, iż powierzchnia użytkowa obiektów wyniesie ok. 2000 m2. W związku z tym powierzchnia sprzedażowa będzie się mieściła zdaniem organu orzekającego w dopuszczonej ustawą powierzchni mniejszej niż 2000 m2, co też zostało zapisane jako warunek w sentencji decyzji. W odwołaniu od tej decyzji Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w K. wniosła o jej uchylenie w zakresie projektowanego sposobu obsługi komunikacyjnej projektowanej inwestycji w obrębie drogi ekspresowej [...] na odcinku przez miasto C. Zdaniem Dyrekcji decyzja została wydana z naruszeniem art. 35 ust. 4 ustawy o drogach publicznych oraz § 82 ust. 3 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie /Dz.U. Nr 43 poz. 430/. Swój sprzeciw co do projektowanej inwestycji podtrzymali także mieszkańcy i właściciele nieruchomości położonych przy ul. G. i Z. w C. Podali, że inwestycja jest sprzeczna z planem zagospodarowania przestrzennego, a nadto przyczyni się do degradacji walorów krajobrazowych terenu, naruszy ład przestrzenny i środowisko. Ich zdaniem tereny te powinny być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, usługi i handel. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B.-B. odwołań tych nie uwzględniło i po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] ([...]) utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji z powołaniem się na treść art. 1, 2, 17, 18, 21 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /t.j. Dz.U. Nr 79, poz. 856 z 2001 r./, art. 2 ust. 1, art. 40 ust. 1, art. 43 ustawy z dnia 7.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /tekst jednolity – Dz.U. Nr 15, poz. 139 z 1999 r. z późn. zm. – zwanej dalej ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym/, art. 3, ust. 1 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o dostępie do informacji o środowisku i jego ochronie oraz ocenach oddziaływania na środowisko /Dz.U. z 2000 r. Nr 109, poz. 1157/ w związku z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27.07.2001 r. o wprowadzeniu ustawy – Prawo o ochronie środowiska, ustawy o odpadach oraz zmianie niektórych ustaw /Dz.U. Nr 100, poz. 1085 z 2001 r./ oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa. Odnosząc się do treści odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest decyzją szczególnego rodzaju, która ma charakter promesy, uprawniającej do uzyskania pozwolenia na budowę na określonych w niej warunkach. Podstawowym celem tej decyzji jest stwierdzenie czy zamierzona inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami szczególnymi. Decyzja taka konkretyzuje bowiem postanowienia planu przestrzennego. Natomiast kwestia warunków technicznych dotyczących planowanej budowy, jej dokładna lokalizacja, jak również konieczność przedłożenia przez inwestora ewentualnych oświadczeń właścicieli nieruchomości sąsiednich dotyczących zgody na realizację przedmiotowego zamierzenia stanowić będzie przedmiot rozważań na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Zgodnie bowiem z art. 46 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza praw własności i uprawnień osób trzecich. Stosownie do treści art. 42 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym organ I instancji wskazał, jakie warunki musi spełniać planowana inwestycja w świetle obowiązującego planu i jakie muszą być spełnione rygory dla zachowania uzasadnionych interesów osób trzecich. Czy działalność, o której mowa w decyzji wpłynie i w jakim stopniu na sąsiednie nieruchomości, oceni organ nadzoru budowlanego, któremu inwestor przy wniosku o pozwolenie na budowę zobowiązany będzie przedłożyć projekt budowlany. Również na etapie postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę badana będzie zgodność inwestycji z treścią obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak również powinny być wzięte pod uwagę uzasadnione interesy osób trzecich /art. 5 ust. 1 pkt 9 i ust. 2 ustawy z dnia 7.07.1994 – Prawo budowlane/. Zdaniem SKO w decyzji organu I instancji uwzględniono również wymagania w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji przez nałożenie określonych w tej decyzji, w tym zakresie obowiązków, uwzględniających m.in. stanowisko odwołującej się Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. W konsekwencji SKO uznało, że odwołania nie zasługują na uwzględnienie. W skardze na powyższą decyzję SKO skierowaną do Naczelnego Sądu Administracyjnego M.K. wniósł o jej uchylenie jako wydanej jego zdaniem z naruszeniem obowiązującego prawa. Zarzucił, że w następstwie zrealizowania spornej inwestycji dojdzie do zanieczyszczenia środowiska spalinami pojazdów co spowoduje /również w następstwie emisji nadmiernego hałasu/ degradację przyległych terenów mieszkaniowych. Jego zdaniem przy wydawaniu decyzji przedłożono interes inwestora nad interes obywateli tj. mieszkańców sąsiednich terenów, którzy nie wyrażają zgody na realizację inwestycji na ich działkach oraz w pobliżu ich działek. Stwierdził, że uchwałą Rady Miasta C. z dnia [...] przystąpiono do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego m.in. jego działkę nr [...] /objętej zamierzeniem inwestycyjnym/. Skarga do sądu została też wniesiona przez 42 inne osoby posiadające nieruchomości w rejonie projektowanej inwestycji, głównie mieszkańców ul. Z. w C., którzy również domagali się uchylenia decyzji SKO jako wydanej ich zdaniem z naruszeniem przepisów postępowania /art. 9 i 10 Kpa/ oraz z naruszeniem art. 10, art. 42 ust. 1 pkt 1 i 5 i art. 45 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zarzucili, iż warunki zabudowy i zagospodarowania trenu zostały ustalone bez należytego rozważenia wpływu inwestycji na środowisko oraz bez uwzględnienia zagrożenia dla pobliskich "ujęć wody i gazu". Ich zdaniem nie przeprowadzono też "analizy" wymaganej dla obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 1000 m2. Podnieśli także, iż zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego sporządzonym dla miasta C. w [...] r., teren inwestycji został przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i zieleń, co wyklucza jej realizację. Zdaniem tych skarżących decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna mieć charakter ogólny i nie powinna zawierać elementów charakterystycznych dla pozwolenia na budowę. W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B.-B. wniosło o ich oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko i akcentując zgodność zamierzenia inwestycyjnego z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zwrócono też uwagę, że Gmina C. liczy około [...] mieszkańców i dlatego przy ustaleniu, że powierzchnia sprzedaży projektowanych pawilonów handlowo-usługowych nie będzie przekraczać 2000 m2, treść art. 10 ust. 1 pkt 1 i art. 13 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie ma do nich zastosowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargi zasługują na uwzględnienie, jakkolwiek zasadniczo z innych powodów niż w nich wyartykułowane, które Sąd nie będąc związany ich zarzutami wziął pod rozwagę z urzędu /art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej ustawą P.p.s.a./. Zgodnie z treścią art. 40 ust. 1 obowiązującej w dacie orzekania przez organy obu instancji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu orzeka się na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 43 tej ustawy organy orzekające nie mogłyby odmówić ustalenia takich warunków, jeżeli zamierzenie było zgodne z przepisami prawa i ustaleniami obowiązującego planu zagospodarowania. Sprzeczność takiej decyzji z ustaleniami planu powodowała przy tym jej nieważność /art. 46a ust. 1 pkt 1 ustawy/. Z powyższych przepisów wynika zatem, że wyjaśnienie i przesądzenie przedmiotowej zgodności było warunkiem koniecznym wydania pozytywnej decyzji w kwestii tych warunków. Warunku tego decyzje organów obu instancji zdaniem Sądu nie spełniają gdyż zostały wydane bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia w tym zakresie sprawy. Ustalając, że objęte postępowaniem zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z ustaleniami Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta C. z dnia [...] nie dokonały organy orzekające bliższej analizy tego stwierdzenia w odniesieniu do lokalizacji poszczególnych, objętych rozstrzygnięciem obiektów budowlanych, których rozmieszczenie zostało uwidocznione na stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji mapie sytuacyjnej. Gdyby zaś przyjąć, że na mapie tej prawidłowo naniesiono oznaczone kolorem żółtym linie rozgraniczające stref tego planu oznaczonych symbolami "[...]", "[...]" i [...]", tj. terenów przeznaczonych pod realizację nowej drogi międzynarodowej i tranzytowej oraz ulicy zbiorczej obszarowej /Z./, to niewątpliwie na terenie tych stref niedopuszczalne byłoby lokowanie obiektów kubaturowych handlowo-usługowych, w treści tych jednostek strukturalnych planu nie uwzględnionych. Z przedmiotowej mapy wynika zaś, że w liniach rozgraniczających strefy "[...]" miałby zostać zlokalizowany częściowo budynek przeznaczony pod handel i usługi – oznaczony symbolem III, budynek pod gastronomię i handel – oznaczony symbolem nr IV, budynek przeznaczony dla agencji celnych, banku i poczty – oznaczony symbolem V oraz budynek przeznaczony pod usługi, gastronomię i handel – oznaczony symbolem X. Obiekt /budynek/ oznaczony symbolem V byłby przy tym zlokalizowany również częściowo w strefie planu oznaczonej symbolem "[...]". Ta zasadnicza dla ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu kwestia uszła uwadze organów orzekających, a w szczególności nie została w wydanych przez nie decyzjach rozważona. Nie została też wyjaśniona i omówiona budząca zdaniem Sądu zasadnicze wątpliwości dopuszczalność realizacji motelu na 120 miejsc, oznaczonego na w/w mapie symbolem II, na terenie jednostki strukturalnej planu oznaczonej symbolem "[...]", przeznaczonej pod lokalizację przemysłu. Już tylko dla wyjaśnienia tych kwestii, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, decyzje organów obu instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c i art. 135 ustawy P.p.s.a. w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153 poz. 1271 ze zm./. Zdaniem Sądu nie została też wyjaśniona należycie kwestia powierzchni sprzedażowej obiektów handlowych oznaczonych na mapie stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji symbolami VII – X, a to w związku z zachowaniem wymogów wynikających z art. 31a ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W świetle treści pisma Pracowni Projektowej B z dnia [...] /karta [...] akt organu I instancji/ stwierdzenie zawarte w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, że powierzchnia sprzedażowa w tych obiektach nie przekroczy 2000 m2, nie zostało zdaniem Sądu należycie umotywowane, a zwłaszcza gdy zważy się, że łączna powierzchnia użytkowa tych obiektów miałaby wynosić 5100 m2. Nie wiadomo też dokładnie jakie elementy konstrukcyjne organ I instancji wziął pod uwagę i w oparciu o jakie przesłanki ustalił, że miałyby one zajmować aż 10 % powierzchni użytkowej tych obiektów. Również zatem w tym względzie należałoby poszerzyć zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, gdyby inwestor podtrzymał wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględni organ orzekający w pierwszej kolejności zmianę stanu prawnego a to w związku z wejściem z dniem 11 lipca 2003 r. w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 80 poz. 717 ze zm./ i utratą mocy z dniem 1 stycznia 2004 r. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r. /art. 85 ust. 1 w zw. z art. 87 ust. 3 tej ustawy/. O niewykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 ustawy P.p.s.a.