II SA/Go 394/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzenna Linska - Wawrzon, Sędziowie Sędzia WSA Maria Bohdanowicz (spr.),, Asesor WSA Anna Juszczyk - Wiśniewska, Protokolant Paweł Majka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2005 r. sprawy ze skargi K. i K.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2004r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] września 2004r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia K.P. i K.W. jednorazowej opłaty w kwocie 39.640 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą i uchwaleniem planu miejscowego dla działki [...]. W uzasadnieniu organ podał, że dla działek, stanowiących własność K. i K.W., w dniu [...] lutego 2003r. został uchwalony przez Radę Gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie terenu z funkcji rolniczego użytkowania pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem nieuciążliwych usług towarzyszących, a jednocześnie ustalający stawkę procentową opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Uchwała ta Nr [...] została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr [...] poz. 327. Na wniosek właścicieli nieruchomości w dniu [...].X.2003r. Wójt Gminy decyzją [...] zatwierdził projekt podziału działki Nr [...] powstałej z połączenia na podstawie decyzji Starosty Powiatowego z dnia [...] lipca 2003r. Nr [...] zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku podziału powstało 20 działek o numerach od [...]. W dniu [...] listopada 2003r. małżonkowie W. sprzedali działki [...] z prawem współwłasności w działce nr [...], a w dniu [...] grudnia 2003r. działki [...] z prawem współwłasności w działce nr [...]. Oszacowanie wartości nieruchomości gruntowej przed i po zmianie funkcji terenu w planie miejscowym dla określenia wzrostu wartości nieruchomości w celu naliczenia opłaty jednorazowej nastąpiło przez rzeczoznawcę majątkowego Z.K.. I tak datę, na którą określono wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmian w planie organ przyjął [...] lutego 2003r., a datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stanu nieruchomości po uchwaleniu zmian w planie zagospodarowania przestrzennego to [...] lutego 2003r. I tak wartość nieruchomości sprzed zmiany planu zdaniem biegłego wynosiła 80.810zł wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości i 219.924 zł po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego określona wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości. Stąd też wysokość opłaty planistycznej dla działki [...] wg wyżej wymienionego przepisu wynosi 39.640 zł. Biorąc pod uwagę wartość 1 m kwadratowego o różnicy ceny 3,77 zł i powierzchni działki 35.050 m kwadratowego. W ocenie organu II instancji decyzja została wydana z uwzględnieniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu nieruchomości. Opłata ta jest dochodem gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości. Przepis art. 37 ust. 1 w/w ustawy stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży. W skardze do Sądu małżonkowie W. zaskarżając przedmiotową decyzję wnieśli o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Decyzji zarzucili naruszenie art. 7, 8, 9, 10 § 1 i 11 kpa oraz art. 36 pkt 4, art. 37 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 155 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że rzeczoznawca majątkowy błędnie oraz niezgodnie z zasadami sztuki dokonał wyceny spornego gruntu. Data, na którą określono wartość gruntu przed uchwaleniem zmian w planie to [...] luty 2003r., natomiast data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości po uchwaleniu zmian w planie to [...] luty 2003r. W ocenie skarżących wycena gruntu winna być dokonana zgodnie w wyżej wymienionymi przepisami na dzień sprzedaży poszczególnych działek, a nie na dzień następny po dacie zmiany planu. Jednocześnie skarżący nie godzili się z wyliczeniem rzeczoznawcy, bowiem cena przyjęta przez niego jako wartość jednego metra kwadratowego gruntu po zmianach w planie została oparta na cenach transakcyjnych z Janczewa, ale i z innych miejscowości, gdzie ziemia ma wyższą wartość, a poza tym nie wzięto pod uwagę faktu, iż sporne działki położone są w sąsiedztwie wysypiska odpadów z energociepłowni co ma bardzo duży wpływ na wartość rynkową działek. Skarżący wywodzą, że ceny uzyskane przez nich od poszczególnych kupujących są cenami rynkowymi i realnymi. W związku z tym, że skarżący nie zgodzili się z przyjętymi przez rzeczoznawcę cenami metra kwadratowego zgłosili swoje zastrzeżenia niezwłocznie po otrzymaniu operatu szacunkowego pismem złożonym kierownikowi referatu budownictwa, lecz pismo to zginęło. W tej mierze zlecili biegłemu K.M. dokonanie stosownego operatu ze względu na koszty tylko jednej z działek [...], gdzie wycena biegłego odpowiada cenom przyjętym w aktach notarialnych. Nadto podnieśli, że opłata w wysokości 30 % ustanowiona została wyłącznie w 4 przypadkach, a inni właściciele mieszkający na terenie gminy zobowiązani zostali do uiszczenia opłaty w wysokości 20 %. Zarzucili także organowi nie informowanie strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które miały wpływ na ustalenie ich praw co jest niezgodne z art. 9 kpa oraz nie zapewniły stronie czynnego udziału, a przed wydaniem decyzji nie umożliwiły im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań o czym mówi art. 10 kpa. A przecież organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa oraz świadomość i kulturę prawną obywateli (art. 8 kpa). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny po zapoznaniu się ze stanem faktycznym i prawnym sprawy zważył co następuje: Główny zarzut skargi sprowadza się do kwestionowania operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej, na podstawie którego organy ustaliły jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą i uchwaleniem miejscowego planu dla działki Nr [...] i sprzedażą wydzielonych geodezyjnie z niej działek. W ocenie Sądu zarzuty te są bezpodstawne. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm) - "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość wójt ... pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast w art. 37 ust. 1 tej ustawy ustawodawca określił, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). Operat opracował Z.K. rzeczoznawca majątkowy zgodnie z rozdziałem I Określenie wartości nieruchomości działu IV Wycena nieruchomości ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2004r. Dz. U. Nr 261 poz. 2603). Wbrew twierdzeniom skargi rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości określił jej wartość to jest – wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu lub jego zmianą i – wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu planu z tym, że w obydwu przypadkach wartość biegły ustalił według cen na dzień zbycia nieruchomości. Wartość nieruchomości liczył dla całej nieruchomości przed i po zmianie planu, natomiast wartość zbywanej lub zbytej działki liczył proporcjonalnie do wyliczonej wartości dla całej działki. Rzeczoznawca kierował się tym, że określał wartość nieruchomości w/g stanu z daty uchwalenia planu a poziomem cen z daty zbycia działki. Stosując metodę porównawczą art. 153 wyżej cytowanej ustawy (biorąc pod uwagę nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, które były w obrocie na terenie gminy w okresie od [...] czerwca 2003r. do [...] listopada 2003r.) kierował się kryteriami położenia i lokalizacji, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, powierzchnią działki, dojazdem i uzbrojeniem (art. 152 wyżej cytowanej ustawy). Skarżący nie godząc się z szacunkiem wartości nieruchomości, który był podstawą wydanej decyzji, przedłożyli operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K.M., który ich zdaniem wskazuje na zawyżenie wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie przyjętym przez organy. Tego stanowiska Sąd nie podzielił i to z dwóch powodów. Operat skarżących zawiera wycenę tylko jednej z 20 działek, które powstały w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni 3,69 ha, gdy tymczasem szacowana działka to 0,2113 ha, stąd wybiorcze porównanie wyceny tylko jednej działki w stosunku do całości nie może prowadzić do wniosku, iż operat organu jest sporządzony wadliwie. Tym bardziej nie można podzielić stanowiska skargi, iż wycena rzeczoznawcy przedłożona przez skarżących wskazuje na zbliżenie tej wyceny do ceny za jaką działka gruntu została sprzedana – skoro jest to różnica wynosząca 100 % (12.032 zł wycena rzeczoznawcy, a 6500 zł cena sprzedaży). Również za niezasadny należy uznać zarzut skargi tendencyjnego stosowania wysokości opłaty w stosunku do niektórych właścicieli w wysokości 20 %, a w stosunku do skarżących 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Różnica bowiem tych wysokości wynika z dwóch różnych uchwał Rady Gminy dotyczących dwóch różnych obszarów granic terenów objętych zmianą planu - to jest : - uchwały Rady Gminy z [...] grudnia 2002r. Nr [...] w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, która w § 4 ust. 2 zawiera opłatę za wzrost wartości nieruchomości 20 % i uchwały Rady Gminy z dnia [...] lutego 2003r. Nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, która w § 3 opłatę tą określiła w wysokości 30 %. W ocenie Sądu nie można w niniejszej sprawie mówić także o naruszeniu w toku postępowania administracyjnego zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 8, 9 i 10 kpa. Nie mogą skarżący powoływać się na nieznajomość prawa i brak informacji w tym zakresie ze strony organu skoro uchwała Rady Gminy w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego stanowiąca prawo miejscowe z dnia [...] lutego 2003r. (cytowana wyżej) została opublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa z 2003r. Nr [...] poz. [...]. Nie mogą także skarżący powoływać się na nie zapewnienie im czynnego udziału w sprawie skoro zostali zawiadomieni o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie (karta 5 akt adm.) w dniu [...] lipca 2004r. Umożliwiono skarżącym zapoznanie się z dowodem, który w niniejszej sprawie miał podstawowe znaczenie to jest z operatem szacunkowym, wreszcie zawiadomiono o zakończeniu postępowania dowodowego. Zaginięcie pisma z zastrzeżeniami do operatu szacunkowego, o którym skarżący podnoszą w skardze nie miało w sprawie znaczenia, które wpływałoby na wynik rozstrzygnięcia w sprawie. Wreszcie należy stwierdzić, iż wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka J.S. Sąd oddalił wobec treści art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Wobec braku podstaw dla uwzględnienia skargi w świetle wyżej przytoczonych argumentów z mocy art. 151 wyżej cytowanej ustawy skargę należało oddalić.