II SA/Go 423/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Trzecki Sędziowie Sędzia WSA Marek Szumilas (spr.) Sędzia WSA Sławomir Pauter Protokolant sekr. sąd. Stanisława Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi G.Z., M.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. W dniu [...] lipca 2012 roku Wójt Gminy wszczął postępowanie administracyjne w celu zbadania wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] stanowiącej współwłasność wg prawa małżeńskiego G. i M.Z., w rezultacie jej podziału na mniejsze działki. Decyzją z dnia decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 roku, znak: [...] ustalił dla P. G. i M.Z. (dalej: strona) opłatę adiacencką w wysokości 4.030 zł w związku z wzrostem wartości nieruchomości położonej w miejscowości [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] na skutek dokonania jej podziału na działki oznaczone od nr [...] do nr [...] decyzją Wójta Gminy, znak: [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. W uzasadnieniu swojej decyzji organ wskazał następujący stan faktyczny. W dniu [...] lipca 2012 roku zostało wszczęto z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości na skutek dokonania podziału nieruchomości oznaczonej działką nr [...]. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 roku Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału działki nr [...], stanowiącej współwłasność stron, położonej w m. [...], na działki nr od [...] do [...]. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] maja 2013 roku. Dla działki nr [...] wydana została decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] maja 2008 roku znak: [...], ustalająca rodzaj inwestycji polegającej na budowie trzech budynków jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] listopada 2009 roku. W dniu 9 maja 2012 roku obowiązywała uchwała Rada Gminy Uchwałą Nr VI/65/2007 z dnia 30 marca 2007 roku W sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziały zmieniona uchwałą Nr XII/105/2007 z dnia 31 października 2007 roku określająca wysokość stawki na 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Organ wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku O gospodarce nieruchomościami: jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres tego prawa, wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Następnie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S.B. organ ustalił, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość przed podziałem wynosi - 184.720 zł, zaś jej wartością po podziale - 198.140 zł, co oznacza, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o kwotę 13.420 zł. Wobec powyższego organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką, zgodnie z uchwałami Rady Gminy Nr VI/65/2007 i Nr XII/105/2007 z dnia 31 października 2007 roku W sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem geodezyjnym, w wysokości: 13.420,00 zł x 30% ustalił stawkę opłaty adiacenckiej w kwocie - 4.030 zł. W dalszej części uzasadnienia decyzji organ podał, że strona postępowania została skutecznie poinformowana o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy. Pismem z dnia [...] sierpnia 2012 roku strona została poinformowana, stosownie do art. 10 § 1 k.p.a. o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów w przedmiotowej sprawie, w szczególności o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale oraz wysokość opłaty adiacenckiej. W dniu 24 sierpnia 2012 roku strona przybyła do urzędu i została zapoznana z dokumentami w sprawie i operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości przed i po podziale oraz została poinformowana o możliwości rozłożenia przedmiotowej opłaty na raty roczne stosownie do art. 147 ustawy O gospodarce nieruchomościami. W zawiązku z tym, że poprawność wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego została przez organ zakwestionowana w konsekwencji opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, organ zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego S.B.. W trakcie toczącego się postępowania strona zgłaszała szereg zarzutów i uwag. Odnosząc się do tych uwag i zarzutów organ w uzasadnieniu decyzji wskazał, że: 1) z uwagi na to, że na etapie przejmowania przez Gminę działki oznaczonej numerem [...] nie była dokonywana wycena tej nieruchomości zarzut podnoszony przez stronę, że wartość tej działki wówczas wynosiła 2,77 m2 a teraz wynosi ponad 60 zł/m2 jest niezasadny. Ponadto strona została poinformowana, że zgodnie z art. 98a u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, 2) nie jest prawdziwa teza stawiana przez stronę, że wydzielone działki mają wadę prawną polegającą na braku możliwości dojazdu. Dojazd do działki nr [...] jest i zawsze istniał, gdyż działka nr [...] od zawsze była drogą wewnętrzną stanowiącą dojazd pierwotnie do użytków rolnych, aktualnie do działek budowlanych. Ewentualne podziały sąsiedniej działki [...], stanowiącej własność osoby fizycznej pozostają bez wpływu na oszacowanie przedmiotowej opłaty adiacenckiej. W toku prowadzonego postępowania rzeczoznawca majątkowy potwierdził fakt utrudnionego dojazdu z drogi publicznej, tj. ulicy [...] do ul. [...]. W swoich wyjaśnieniach rzeczoznawca potwierdził, że okoliczność ta była przez niego analizowana i sprawdzana również w ewidencji gruntów i budynków — gdzie nieruchomość (ul. [...]) oznaczona jest, jako działka nr [...]. Rzeczoznawca potwierdził, że z oględzin nieruchomości wynika, iż część pasa drogowego od ul. [...] na odcinku graniczącym z działką nie jest przejezdna. Z tego względu do przejazdu na tym odcinku z konieczności wykorzystywany jest wąski pas gruntu działki nr [...], biegnący równolegle do ul. [...]. Jednak stan taki pomimo swojej uciążliwości nie ma wpływu na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, bowiem dotyczy on stanu nieruchomości zarówno przed jak i po podziale. W opinii organu stanowisko rzeczoznawcy jest słuszne, ponieważ strona składając wniosek o podział nieruchomości oznaczonej nr [...] miała świadomość jakości nawierzchni działki stanowiącej dojazd do dzielonej nieruchomości, a o możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej strona była poinformowana już w decyzji podziałowej. Z tego powodu organ uznał, że kwestia przejezdności drogi i jej nawierzchni jest kwestią techniczną nie mającą wpływu na dokonaną wycenę. 3) odnośnie uwagi poprawności sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca wyjaśnił, że obowiązujące w powyższym zakresie przepisy prawa nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku dokumentowania wyników analizy rynku stosownymi pismami, ankietami, zestawieniami itp. Ocena zjawisk na rynku nieruchomości jest również wynikiem doświadczeń zarówno rzeczoznawcy majątkowego, jak i biur nieruchomości. Różnego rodzaju ankiety dokumentują zjawiska historyczne albo w innych przypadkach są subiektywnymi ocenami zjawisk, które nie są rozstrzygające i w każdym przypadku podlegają ocenie rzeczoznawcy. Ponadto rzeczoznawca wyjaśnił, że w badanym okresie lat 2011 i 2012 zdecydowanie przeważały transakcje nieruchomościami grantowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej). Był to okres gdzie na rynku pojawiła się duża ilość ofert sprzedaży takich nieruchomości. W okresie późniejszym, począwszy od połowy 2012 r., ilość transakcji na tym rynku stopniowo malała, lecz ceny ofertowe nadal były ustalone na podobnym poziomie jak w roku 2011 i 2012. Na potwierdzenie swojego stanowiska rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach przedstawił wiele cen transakcyjnych kupna - sprzedaży nieruchomości na podstawie których widać, że rynek nieruchomości nie wykazuje żadnych istotnych zmian co do poziomu zawieranych cen transakcyjnych, co również potwierdza tezę, że rynek nieruchomości był w tym okresie w miarę zrównoważony. 4) ustosunkowując się do uwagi dotyczącej tego, że rzeczoznawca wyłącznie na podstawie jednego kryterium (wielkości nieruchomości) stawia tezę, że na skutek podziału nieruchomości wzrosła jej wartość oraz tego, że w operacie nie wykazano w należyty sposób wzrostu wartości nieruchomości organ stwierdza, iż strona została poinformowana, że wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału generowany jest również faktem, że nieruchomości o większych powierzchniach są trudniej zbywalne, dlatego wartość metra kwadratowego tych nieruchomości jest mniejsza niż wartość metra kwadratowego o mniejszych powierzchniach, na które ze względu na ich finansową dostępność istnieje większy popyt. Wyceniana nieruchomość przed podziałem i po podziale różniła się wielkością pola powierzchni, pozostałe cechy nieruchomości takie jak: lokalizacja, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie itp. są tożsame dla stanu nieruchomości przed i po podziale dlatego różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a sumą wartości działek gruntowych po podziale, wynika tylko z podziału nieruchomości. Następnie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ustawa nie określaj a sposobów ustalania cech rynkowych i ich wag, nie muszą więc być dokumentowane różnymi ankietami. Ustawodawca pozostawił rzeczoznawcy sposób dochodzenie określenia cech rynkowych oraz wartości wag. Stosownie do art. 10 § 1 k.p.a. strona została poinformowana o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów w przedmiotowej sprawie przed wydaniem decyzji. Uwagi strony zostały przekazane rzeczoznawcy majątkowemu, który pismem z dnia [...] czerwca 2013 roku udzielił wyjaśnień na wszystkie zgłaszane przez stronę zarzuty. Strona była poinformowana, że jeśli operat szacunkowy budzi ich wątpliwości możliwe jest spotkanie z rzeczoznawcą majątkowym w celu wyjaśnienia wątpliwości. Strona nie skorzystała z tej możliwości przekładając wielokrotnie termin spotkań. Strona została poinformowana o możliwości rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Strona odwołała się od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnosząc o uchylenie decyzji. Strona podniosła, że opłata adiacencka miała być naliczona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.C.. Operat ten został negatywnie oceniony gdyż wyrażał tendencję rzeczoznawcy do wykazania wzrostu. Zdaniem strony nowy operat, mógł być sporządzony również przy zastosowaniu tej metody. Nadto rzeczoznawca nie dokonał żadnych ustaleń przyjmując, że brak przejezdności drogi dotyczy sytuacji zarówno przed podziałem jak i po podziale więc nie może ona mieć wpływu na wysokość opłaty adiacenckiej. Zdaniem strony jest to błędna teza. Tymczasem organ pierwszej instancji stwierdził, że wycena wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego S.B. wykonana jest w sposób prawidłowy. Zdaniem strony każdy operat dotyczy bowiem indywidualnej sprawy. Organem kompetentnym merytorycznie jest natomiast Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] września 2013 roku, nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu własnej decyzji organ odwoławczy na wstępie rozważań przywołał treść obowiązujących przepisów. Organ stwierdził, że istota obowiązku ustanowionego w art. 98a ustawy O gospodarce Nieruchomościami sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej, w sytuacji łącznego wystąpienia czterech przesłanek:1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, z zastrzeżeniem art. 98a ust. 2; 2)ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości; udokumentowany i udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Organ stwierdził spełnienie się w sprawie spełnienie wszystkich wymienionych przesłanek. Organ wskazał, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Stosownie do treści art. 7 ustawy, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, w tym wykazania przed organ administracji przesłanki wzrostu wartości nieruchomości, w związku z przeprowadzonym przez stronę podziałem nieruchomości należy sporządzić operat szacunkowy, który stanowi podstawę określenia wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego. Przy ocenie dowodu z opinii rzeczoznawcy organ administracji publicznej obowiązany skontrolować prawidłowość przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, metod i techniki szacowania nieruchomości, wyliczeń rachunkowych oraz sposobu rozumowania rzeczoznawcy majątkowego. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV ustawy O gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie z 2004 roku. Zgodnie z art. 150 ust. 1 ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przez określenie jej wartości rynkowej. Ponadto zgodnie z treścią art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W ocenie Kolegium, operat szacunkowy, który jest podstawowym dowodem w sprawie odpowiada przepisom art. 7, art. 150 - 158 u.g.n. oraz rozporządzenia, został on sporządzony w sposób prawidłowy, zgodnie z obowiązującymi przepisami, zawiera nadto w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Przy zastosowaniu przyjętego w sprawie podejścia porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ). Pod pojęciem "nieruchomości podobnej" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16.). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy dokonał przeglądu i analizy nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, walorach użytkowych, będących przedmiotem sprzedaży - obrotu rynkowego na terenie analizowanym w okresie ostatnich 24 miesięcy, a także uwzględnił jej indywidualne cechy w odniesieniu do nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy wycenę wartości nieruchomości dokonał podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Na tej podstawie dokonano podziału rynku wskazując cechy rynkowe przyjęte do porównań: Lokalizacja szczegółowa atrakcyjność lokalizacji, stan techniczno - użytkowy nieruchomości, stan zagospodarowania i stan otoczenia nieruchomości, stopień wyposażenia terenu w urządzenia infrastruktury, wielkość powierzchni działki. Na podstawie przeprowadzonej analizy porównawczej cech rynkowych nieruchomości sprzed podziału rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość rynkową 1 m2 w wysokości 52,17 m2 x 3.487 m2 = 181.917 zł + koszt sporządzenia operatu: 2.800 zł = 184.717 zł - końcowa wartość nieruchomości według stanu przed podziałem (s. 21 - 22 operatu). Dla określenia wartości działek po podziale nr [...] rzeczoznawca majątkowy na podstawie przeprowadzonej analizy porównawczej cech rynkowych ustalił wartość rynkową lm2 w wysokości 55,8 zł/m2 - działka nr [...] i 59,1 zł/m2 - działka nr [...] (por. s. 27 - 28 operatu) co dało wartość sumaryczną działek po podziale w wysokości 61.770,00 + 61.770,00 + 74.600,00 zł, łącznie = 198.140,00 zł. Operat szacunkowy zawiera także pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego, a tym samym skład orzekający kolegium przyjmuje, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S.B. stanowi właściwą podstawę do ustalenia przez organ I instancji opłaty adiacenckiej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości. Należy także podkreślić, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane przepisami prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Wobec czego organ samodzielnie, bez przeciwdowodu, nie może kwestionować operatu szacunkowego. Ostatecznie Kolegium ustaliło, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 13.420 zł jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem - 184.720,00 zł a jej wartością po podziale - 198.140,00 zł. Tym samym organ odwoławczy przyjął, że opłata adiacencką, zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 30 marca 2007 roku W sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem, zmienione następnie uchwałą z dnia 31 października 2007 roku ustalającą stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30%, wynosi 4.026, zł. Kolegium odnosząc się do zarzutów strony sformułowanych w odwołaniu wskazuje, że nie dotyczą one bezpośrednio merytorycznych błędów w sporządzonym operacie szacunkowym lub też uchybień prowadzonego przez organ I instancji postępowania. Natomiast w ocenie składu orzekającego bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie pozostają kwestie przejezdności drogi. W tym przypadku organ odwoławczy podziela stanowisko organu I instancji przedstawione w uzasadnieniu decyzji. Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie stanowi bowiem sam fakt wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w wyniku dokonanego podziału i tylko ta okoliczność podlega badaniu w wyniku postępowania organu odwoławczego, w celu należytego jej rozstrzygnięcia. Ocenie organu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej, nie może podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawy orzekania. Pobocznie Kolegium wskazało, że strona, która występuje z wnioskiem o podział nieruchomości, mając na uwadze uregulowania prawne odnoszące się do opłaty adiacenckiej powinna przeprowadzić analizę finansową odnoszącą się z jednej strony do zysków jakich może się spodziewać w następstwie podziału nieruchomości, ale również i do kosztów takiej operacji, w tym również i do wysokości ewentualnej opłaty adiacenckiej, stanowiącej według zamysłu ustawodawcy, konieczność podzielenia się z gminą zyskami płynącymi ze wzrostu wartości własnego majątku jako konsekwencji podjęcia określonych działań administracyjnych. Kolegium uznało, że w rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie dowodowe w kierunku przesłanek materialnoprawnych wynikających z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku O gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21września 2004 roku W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz Kodeksu postępowania administracyjnego, w sposób wystarczający i nie budzący wątpliwości, by przyjąć za prawidłowe wszystkie istotne w sprawie ustalenia faktyczne. Organ ten prawidłowo ustalił, że w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość co uzasadniało wymierzenie opłaty adiacenckiej w wyliczonej kwocie. Kolegium wskazało nadto, że pismem z dnia [...] czerwca 2013 roku organ pierwszej instancji powiadomił stronę o zebraniu wszystkich materiałów niezbędnych do wydania decyzji, możliwości zapoznania się w terminie 7 dni - z aktami sprawy, składania uwag, wniosków oraz uzyskiwania wyjaśnień. Równocześnie organ poinformował stronę, że opłata adiacencka na wniosek właściciela nieruchomości, może być rozłożona na raty roczne płatne w okresie 10 lat. Pismo to stanowiło także odpowiedź organu na zgłaszane przez stronę w trakcie postępowania uwagi i zarzuty. Wskazał nadto, że w sytuacji gdy strona uważa, iż sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna zgłosić swoje zastrzeżenia do organu I instancji po to, by organ I instancji mógł podjąć dodatkowe czynności usuwające ewentualne zaistniałe wątpliwości. Ponadto, jeżeli pomimo wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego strona nadal uważa, że operat budzi wątpliwości, to może skorzystać z możliwości przedstawienia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie łub wykonanej na jej zlecenie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Na powyższą decyzję G. i M.Z. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. zarzucając jej naruszenie przepisów w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy w szczególności art. 6, 7, 8, 9, 75, 77 §1 oraz 107 §2 i 3 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy O gospodarce nieruchomościami, polegającymi na:  1. niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej, 2. niedochowaniu należytej staranności w weryfikacji dowodów i tez stawianych przez Organ I instancji, 3. niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy skupiając się na jednym dowodzie w postaci operatu szacunkowego pomijając przedstawione przez nas inne dowody mające istotne znaczenie dla sprawy w szczególności, że: a) podział działki nr [...] dokonano po przekazaniu nieodpłatnie na rzecz Gminy działki nr [...] o powierzchni 280m2 w zamian za odstąpienie od naliczenia opłat adiacenckich, b) skarżących błędnie pouczono przez Wójta o tym, że Wójt może naliczyć opłatę adiacencką, jeśli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, c) pominięta została kwestia podziału przedmiotowej nieruchomości w roku 2007 oraz niewszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości, mimo pouczenia nas o tym, ze takowe postępowanie zostanie wszczęte aby zbadać ewentualny wzrost wartości nieruchomości przed i po podziale, d) Organ w zawiadomieniu z dnia [...] lipca 2012 o wszczęciu postępowania oraz o przeprowadzeniu dowodu przed wykonaniem operatu (czyli przed przeprowadzeniem dowodu) jednoznacznie stwierdził, że w wyniku podziału wzrost wartości nieruchomości nastąpił, co stanowiło sugestię dia Rzeczoznawcy sporządzającego operat, e) nie wyjaśniono fundamentalnej dla sprawy kwestii braku dojazdu do przedmiotowej nieruchomości, f) nie wyjaśniona została podnoszona przez nas kwestia dotycząca tego, że decyzja o podziale nieruchomości oraz pozwolenie na budowę zostały wydane z naruszeniem prawa, ponieważ nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej (na żadnym etapie postępowania nie wyjaśniona została kwestia ustalenia czy ul. [...] jest drogą publiczną czy wewnętrzną ogólnodostępną), W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze potraktowało sprawę w sposób pobieżny bez skrupulatnego zapoznania się z przytaczanymi faktami, skupiając się wyłączenie na opinii, faktach i wyjaśnieniach przesłanych przez Organ I instancji. Nie wzięło pod uwagę związku przyczynowo - skutkowego między podziałem nieruchomości dokonanym w roku 2007 gdzie mimo pouczenia nas o możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej oraz o tym, że wartość przed podziałem i po podziale określi rzeczoznawca majątkowy opłaty nie naliczono, co więcej nigdy nie wszczęto zostało postępowanie administracyjne a tym samym nigdy rzeczoznawca nie sporządził operatu w przedmiotowym zakresie a podziałem dokonanym w roku 2013 gdzie pouczono nas o możliwości naliczenia opłaty oraz o tym, że wartość przed podziałem i po podziale określi rzeczoznawca majątkowy gdzie z kolei postępowanie zostało wszczęte z urzędu. Kolegium skupiło się wyłącznie na jednym dowodzie w postaci operatu szacunkowego, gdzie wielokrotnie zaznaczaliśmy, ze nasze uwagi do niego wnoszone nie stanowiły uznania zasadności naliczenia opłaty adiacenckiej. W rozstrzygnięciu Kolegium zastosowało szablon, z góry przyjmując błędne założenie, że podział nieruchomości musi wiązać się z obowiązkiem uiszczenia przez stronę opłaty adiacenckiej. Całkowicie pominięte zostały naruszenia prze Organ I instancji przepisów prawa w szczególności Kodeksu postępowania administracyjnego, czy też zasad współżycia społecznego. Skarżący podnieśli, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wzięło pod uwagę między innymi faktu, że podziału działki nr [...] dokonano po przekazaniu nieodpłatnie na rzecz Gminy działki nr [...] o powierzchni 280m2 w zamian za odstąpienie od naliczenia opłat adiacenckich. Skarżący oświadczyli, iż gdyby przewidzieli, że Gmina zachowa się w sposób nieuczciwy nie przekazaliby swojej własności za darmo. Tymczasem na mocy umowy ustnej zawartej w roku 2007 z przedstawicielami Gminy, otrzymali obietnicę zwolnienia z opłat adiacenckich w zamian za przekazanie nieodpłatnie na rzecz Gminy działki nr [...] o powierzchni 280m2 z przeznaczeniem na poszerzenie gminnej drogi nr [...] z uwagi na fakt, iż wchodzi ona w konflikt z rowem melioracyjnym, miało to być korzystne, ponieważ po pierwsze: przekazane działki wykorzystane zostaną między innymi do tego, aby w jej granicach doprowadzić do naszej oraz sąsiednich posesji sieć wodociągową oraz kanalizacyjną, po drugie: zwolnieni zostaniemy z opłat adiacenckich w związku z późniejszym podziałem działek oraz ewentualną dalszą sprzedażą, ponieważ jest to opłata fakultatywna i Gmina może od niej odstąpić. Na dzień dzisiejszy skarżący jako jedyni oddali ziemię. W momencie przekazania działki nr [...] w roku 2008 Gmina wyceniała ją na kwotę 2,77 zł za m2 natomiast w roku 2012 w momencie kolejnego podziału, cena skoczyła do około 62 zł za m2. Skarżący zaznaczyli, że potwierdzeniem umowy była decyzja Wójta z dnia [...] sierpnia 2007 roku zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości. W decyzji tej stwierdzono, że Wójt Gminy może naliczyć opłatę adiacencką jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Oraz, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, Użyte w pouczeniu stwierdzenie "może naliczyć opłatę adiacencką", rozumieliśmy i nadal rozumiemy w taki sposób, że Wójt opłatę naliczy jeżeli nie przekażemy zgodnie z ustaleniami z 2007 roku działki na poszerzenie drogi nr [...]. Zdaniem skarżących naruszone zostały zasady współżycia społecznego, które wymagają określonej lojalności wobec kontrahentów oraz w naszym przekonaniu nakłonieni zostaliśmy do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości poprzez nieodpłatne jego przekazanie na rzecz Gminy, Naruszony został również art. 416 kodeksu cywilnego, który mówi, że na osobie prowadzącej pertraktacje, która doprowadzi swoim zachowaniem do tego, że druga strona w czasie ich trwania poniesie szkodę ciąży obowiązek jej naprawienia. W związku z faktem, że decyzja z 2012 roku dotycząca podziału była nieprawomocna skarżący mogli wówczas odstąpić od podziału a tym samym uniknąć naliczenia opłaty adiacenckiej. Dlatego też uznać należy, że w sposób rażący naruszony został art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego. Dalej skarżący podnieśli, że w zawiadomieniu z dnia [...] lipca 2012 r. o wszczęciu postępowania Organ jednoznacznie stwierdza, przed wykonaniem operatu szacunkowego, że "(.,.) w celu zbadania wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału został zlecony do wykonania operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie". Innymi słowy przed przeprowadzeniem dowodu Organ stwierdza w sposób jednoznaczny, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił. Ustawodawca w art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dopuszcza sytuację, że w wyniku podziału nie nastąpi wzrost wartości nieruchomości-dlatego zastosował tryb warunkowy: Twierdzenie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił, a co za tym idzie, że naliczona zostanie opłata adiacencka .przed zebraniem wszystkich dowodów w sprawie, stanowi rażące naruszenie prawa oraz nadużycie kompetencji Wójta. Co więcej sugeruje Rzeczoznawcy, który wykonywał będzie operat, że musi sporządzić operat szacunkowy w taki sposób aby wykazać wzrost wartości nieruchomości. Wyrok NSA z 30 marca 2007 roku (IOSK729/06) stanowi, że "podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony". Stanowisko podzieliło również Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, które w dokumencie z dnia [...] stycznia 2013r: Ocena operatu szacunkowego opracowanego przez Rzeczoznawcę Majątkowego A.C. (...) stwierdza jednoznacznie, że z przedstawionych w operacie zestawień wynika "wyraźna tendencja rzeczoznawcy do wykazania wzrostu". Pomimo tego faktu, Organ ponownie w piśmie nr [...] z dnia [...] marca 2013 roku informuje nas, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego "w związku z prowadzonym postępowaniem dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału (...)". Jest to ewidentna sugestia dla nowego rzeczoznawcy aby również i on sporządził operat szacunkowy w taki sposób aby wykazać wzrost wartości nieruchomości. Skarżący zakwestionowali pozytywną pierwotnie ocenę operatu sporządzonego przez A.C.. Organ zmienił swoje stanowisko w wyniku negatywnej opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Jest to w przekonaniu skarżących naruszenie art. 7, 8 oraz 9 kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie skarżących Kolegium nie pochyliło się nad kwestią braku dojazdu do przedmiotowej nieruchomości. W przekonaniu skarżących nie posiadają dojazdu do własności mimo, że w dniu [...] czerwca 2008 roku przekazali nieodpłatnie na rzecz Gminy działkę nr [...]. W roku 2007, kiedy ubiegali się o wydanie pozwolenia na budowę, Organ odmówił wydania pozwolenia na zjazd z drogi nr [...] ze względu na brak jej przejezdności. Warunkiem uzyskania przedmiotowego pozwolenia było przekazanie nieodpłatnie na rzecz Gminy części wydzielonego gruntu na drogę - pismo nr [...] z dnia [...] lipca 2007r. Pamiętać należy, że przekazanie przez nas części naszej własności nie wniosło nic do sprawy, zatem w roku 2007 odmówiono skarżącym wydania pozwolenia na zjazd ponieważ droga nr [...] była nieprzejezdna, natomiast w roku 2012 mimo tego, że formalnie nic się nie zmieniło droga stała się przejezdna. Uznać należy, że o przejezdności drogi nie decydują fakty lecz korzyści jakie może osiągnąć Organ, tzn. opłata adiacencka czy też przejęcie własności. Skarżący podnieśli zarzut braku odniesienia się organów do pytań tym samym braku wyjaśnienia okoliczności sprawy. Wątpliwość budzi stanowisko rzeczoznawcy, przed określeniem wartości nieruchomości, który mając uzasadnione zastrzeżenia co do tego, że ul, [...] jest nieprzejezdna, nie zwrócił się do właściciela drogi o wydanie opinii co do faktu jej przejezdności, lecz sam wyraził opinię którą Organ w sposób błędny uznaje jako wiążącą i wydaną przez uprawniony do tego podmiot. W związku z powyższym uznać należy, że Organ naruszył artykuł 7 Kodeksu postępowania administracyjnego. Wymagało także ustalenia ile metrów w najwęższym miejscu liczy sobie ul. [...]. Jest to niezbędne dla ustalenia przejezdności. Dodatkowo kwestia ta ma zasadnicze znaczenie dla stwierdzenia wartości naszej nieruchomości. Organ naruszył artykuł 7 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ustalenia wymagało że ul. [...] na całej swojej długości spełnia kryteria bezpieczeństwa oraz przeciwpożarowe co jest niezbędne i kluczowe dla ustalenia statusu ul. [...]. Obowiązek udzielenia informacji nakłada na Organ art. 9 oraz. 75 Kodeksu postępowania administracyjnego. Nadto Organ jako właściciel drogi nie przedstawił nam żadnego dokumentu z przeprowadzenia analizy przejezdności ul. [...]. Wątpliwość skarżących budzi brak ustalenia czy wada w postaci braku dojazdu nie obniża jej wartości. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, przeprowadzając wycenę nieruchomości rzeczoznawca powinien brać pod uwagę nieruchomości porównywalne ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z powyższym na tej podstawie zbadany powinien zostać również fakt braku dojazdu do nieruchomości. Zdaniem skarżących błędna jest to teza rzeczoznawcy, że stan braku przejezdności dotyczy sytuacji zarówno przed podziałem jak i po podziale, co nie może on mieć wpływu na wysokość opłaty adiacenckiej. Oczywistym jest, że im wyższa wartość nieruchomości tym wyższy podatek. Dlatego też niezmiernie ważne jest aby w sposób nie budzący żadnych wątpliwości sporządzony został operat szacunkowy na podstawie, którego wymierzana jest opłata adiacencka. Skarżący wyrazili wątpliwość na jakiej podstawie z treści art. 93 ust 3, Rzeczoznawca, wysnuł wniosek, że przepisy te nie określają uwarunkowań co do stanu przejezdności tych dróg bowiem stan taki może być stanem przejściowym. Z wyjaśnień Organu wynika, że nowopowstałe działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Jednakże droga ta z kolei nie musi mieć dostępu do innych dróg. Co więcej, może być ona nieprzejezdna. Nie musi być do niej dojazdu. Zaznaczyć należy, że podział przedmiotowej nieruchomości nie spowodował, że droga stała się przejezdna a przeszkoda w postaci rowu zniknęła. Podobnie niewyjaśnioną wątpliwość budzi fakt czy ul. [...] jest drogą publiczną czy też jest drogą wewnętrzną ogólnodostępną. Nie wyjaśniono jakie kryteria powinna spełniać droga publiczna a jakie droga wewnętrzna ogólnodostępna na którą powołuje się Rzeczoznawca w sowim operacie. Wyjaśnienie tych kwestii jest niezmiernie ważne dla wyceny wartości nieruchomości. Organ wydający decyzję miał obowiązek wyczerpująco zbadać kwestię dostępności do drogi publicznej rozumianej jako dojazd do nieruchomości. Wójt obowiązek ten zaniedbał, ponieważ nie sprawdził, czy właściciel działki [...] zgodzi się przekazać część swojej własności Gminie. Skarżący podnieśli, że przeszkodą do uznania drogi za przejezdną w przedmiotowym przypadku jest trwała przeszkoda w postaci rowu melioracyjnego a nie nawierzchnia drogi, czy też jej standard. Podniesiony został przez skarżących zarzut naruszenia 10 7§ 3 Kodeksu postępowania administracyjnego skoro w uzasadnieniu decyzji z dnia [...]-08-2013r organ stwierdza, że przeprowadził analizę wycen dokonanych przez innych rzeczoznawców i na tej podstawie uznał, że wycena wykonana przez Rzeczoznawcę S.B. wykonana jest w sposób prawidłowy. Zaznaczyć należy, że nie jest zadaniem Organu porównywanie operatów szacunkowych a tym bardziej Organ nie posiada kompetencji do wyciągania wniosków na podstawie ich porównywania. Każdy operat dotyczy indywidualnej sprawy, indywidualnych nieruchomości o indywidualnych cechach. Dlatego stwierdzenie, że operat jest prawidłowy, bo jest jak rozumiemy podobny do innych, nie może być podstawą do uzasadnienia decyzji a tym samym do odmowy przeprowadzenia kolejnych dowodów w sprawie. Organem kompetentnym merytorycznie jest Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Brak odpowiedzi na pismo z dnia [...] lipca 2013r skarżący uznali jako pozbawienie możliwości przeprowadzenia kolejnych dowodów w sprawie. Zarzucili, że uniemożliwiono pełne zapoznanie się z materiałem dowodowym. Chodzi między innymi o udostępnienie kserokopii opracowań na podstawie, których Rzeczoznawca określił wartość wag wybranych cech rynkowych. Również organ uniemożliwił spotkanie z rzeczoznawcą celem omówienia zastrzeżeń. W ocenie skarżących uchybieniem proceduralnym był brak odpowiedzi na pytania: a) dlaczego ustalany jest 7 dniowy termin do wypowiedzenia się, b) czy nieruchomość ma możliwość podłączenia do sieci wodociągowej, c) czy potencjalni Klienci zgłaszali chęć nabycia działek bez dojazdu. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, a więc nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270, powoływana dalej jako "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla je w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji w jej całokształcie, rozstrzygając w granicach sprawy bez związania zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd badając sprawę, w zakresie swoich kompetencji, nie dostrzegł naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, natomiast stwierdził bezzasadność skargi. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2013 roku nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy, z dnia [...] sierpnia 2013 roku nr [...] ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 4.030 zł, do której uiszczenia zobowiązał G. i M.Z..  Sąd podziela pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny, że istotą opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości jest to, że sam fakt podziału powoduje wzrost wartości nieruchomości, tym samym nie ma żadnej przeszkody, aby, gdy tylko decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, wszcząć postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje ten sam organ - wójt, burmistrz, prezydent miasta (art. 96 ust. 1, art. 98a ust. 1). Organ ten zatem posiada wszelką dokumentację, konieczną do wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty, a w postępowaniu tym ma uzyskać tylko ocenę rzeczoznawcy co do wzrostu wartości nieruchomości związanej z jej podziałem ( uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 roku, w spr. I OPS 5/09 ). W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo wskazały, że podstawą prawną zaskarżonego rozstrzygnięcia jest przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku O gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 roku, nr 102, poz. 651 ze zm.), stanowiący, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 ustawy stosuje się odpowiednio. Ponadto ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, nadto obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Analiza uregulowań zawartych w omawianej ustawie pozwala wyprowadzić wniosek, iż przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 ustawy). W literaturze zauważa się, że są to opłaty o charakterze publicznoprawnym, uwarunkowane zaistnieniem określonych warunków, np. podziałem nieruchomości; które w całości lub części mają pokryć koszty, jakie poniósł Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego w związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych. Chodzi przy tym, o takie zadania i działania Skarbu Państwa lub gminy, które wywołują wzrost wartości nieruchomości i które wymienia ustawa (vide: Z. Cymmerman, Opłaty adiacenckie, Olsztyn 2010, s. 11). Również w orzecznictwie wskazuje się, że istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści na rzecz gminy (vide: uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 roku, w sprawie OPK 8/00 ). W kontrolowanej sprawie, jak ustaliły organy obydwu instancji, wójt Gminy, decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 roku znak [...], zatwierdził złożony przez G. i M.Z. projekt podziału działki nr [...] położonej w [...]. Powyższą działkę podzielono na działki [...]. Decyzja korzysta z przymiotu ostateczności. Termin trzyletni dla wydania decyzji wymierzającą opłatę adiacencką obowiązuje wyłącznie organ pierwszej instancji ( zobacz uchwała Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2009 roku, w spr. I OPS 4/09 ). Wójt Gminy Jako organ pierwszej instancji w dniu [...] sierpnia 2013 roku wydał decyzję o wymierzeniu opłaty adiacenckiej, której dotyczy postępowanie. Zatem decyzja została wydana przed upływem okresu trzyletniego. W chwili wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, obowiązywała uchwała Rady Gminy z dnia 30 marca 2007 roku Nr VI/65/2007- W sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, zmienionej uchwałą z dnia 31 października 2007 roku Nr XII/105/07z dnia 31 października 2007 roku nr XII/105/07 ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 30%. Z przepisu art. 98a ust. 1 ustawy O gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę, jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. W toku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej organ administracyjny winien dokonać oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a ocena ta powinna być przeprowadzona według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Operat szacunkowy ma spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 roku, W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwane dalej rozporządzeniem. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty. Przepis § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 207, poz. 2109 ze zm.) stanowi z kolei, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenia przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny z uzasadnieniem. Ponadto do operatu dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Z treści wskazanego przepisu wynika, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca powinien dostatecznie wyjaśnić, przedstawić i uzasadnić sposób dokonania wyceny, tak aby umożliwić ocenę jego prawidłowości i tym samym przydatności dowodowej (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 13 listopada 2013 roku, w spr. II SA/Łd 491/13 ). Tak zatem operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Jak każdy dowód w sprawie, podlega on ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami k.p.a. (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 5 lutego 2014 roku, w spr. II SA/Go 1048/13). Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 roku, w spr. II SA/Łd 802/07). W kontrolowanej sprawie operat szacunkowy z dnia [...] marca 2013 roku, został opracowany przez rzeczoznawcę posiadającego uprawnienia zawodowe nr [...] w osobie S.B.. W ocenie Sądu operat ten w sposób jednoznaczny wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości na mniejsze działki nastąpił wzrost wartości o wskazane wartości. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy O gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W kontrolowanej sprawie dla dokonania wyceny nieruchomości, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 przywołanej ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie takie okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W myśl rozporządzenia - W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W szczególności przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).Sąd stwierdza, że rzeczoznawca takie nieruchomości wziął pod uwagę. Przede wszystkim rzeczoznawca wskazał, że działka [...] przed podziałem miała powierzchnię 0,3497 ha, w wyniku podziału powstały trzy działki o powierzchni 0,1273 ha - [...], 0, 1107 ha [...] oraz o,1107 ha – [...]. Jako materiał porównawczy rzeczoznawca przyjął ceny transakcji nieruchomości usytuowanych na terenie tej samej gminy, gdzie znajduje się podzielona działka. Dla określenia wartości działki przed podziałem rzeczoznawca uwzględnił 12 transakcji nieruchomościami o powierzchni od 0, 4129 ha do 0,2000 ha, natomiast dla określenia wartości działek po podziale uwzględnił 46 transakcji działek o powierzchni od 0, 0615 ha do 0, 1812 ha. Nieruchomość położona jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla terenu wycenianej nieruchomości Wójt Gminy wydał decyzję nr [...], znak [...] z dnia [...] maja 2008 roku w sprawie ustalenia warunków inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W ocenie Sądu operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy O gospodarce nieruchomościami. Nadto zawiera wszystkie dane o jakich mowa w § 56 ust. 1 pkt 1 – 9 powołanego wyżej rozporządzenia, łącznie z opisem nieruchomości i wskazaniem przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed podziałem oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania S.B. w dniu [...] marca 2013 roku dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: położenie-lokalizację, stan techniczno-użytkowy, powierzchnię działki, jej kształt, konfigurację terenu, stan zagospodarowania, infrastrukturę. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, następnie dla tak ustalonych atrybutów określił wagi procentowe, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki, przy czym ceny porównawcze korygował zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyjaśnił, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonując zestawienia par porównawczych wyczerpująco wyliczył cechy badanych nieruchomości, biorąc pod uwagę m. in. ich lokalizację, warunki przyrodniczo-geotechniczne oraz otoczenie. Dobór nieruchomości nie nosił cech arbitralności, tylko poparty został rzetelną charakterystyką ich cech podobieństwa. Rzeczoznawca starannie dobrał transakcje, służące jako materiał porównawczy i sporządził operat w taki sposób, że jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. W operacie zostały omówione i uwzględnione tendencje na rynku sprzedaży nieruchomości. Rzeczoznawca wykazał jednoznacznie, że wyższe są ceny działek o powierzchniach mniejszych odpowiadających nowopowstałym nieruchomościom po podziale w stosunku do cen nieruchomości dużych, jak nieruchomość skarżących przed podziałem. Ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji dokonanych obliczeń. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, 77 § 1, 80 kpa (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2010 roku, w spr. II OSK 481/09). Wprawdzie dla jego sporządzenia wymagana jest wiedza specjalistyczna, jednakże operat szacunkowy, w oparciu o który została ustalona opłata adiacencka, został sporządzony w ocenie Sądu, w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla tych, których praw on dotyczy. W kontrolowanej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy trafnie został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy administracji publicznej obu instancji, rozstrzygające w sprawie. Ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego, dokonana przez organy obu instancji, była prawidłowa. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest w istocie do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). Omawiany operat jest należycie uzasadniony i w koniecznym zakresie uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy zawartymi w piśmie z dnia [...] maja 2013 roku odnoszącymi się do uwag właścicieli nieruchomości zawartymi w odwołaniu. Operat, zdaniem Sądu, trafnie został przez organy obu instancji uznany jako spełniający wszelkie wymagania Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji. Rzeczoznawca na str. 22 operatu wskazał sposób obliczenia wartości nieruchomości przed podziałem. Wartość nieruchomości według stanu przed podziałem ostatecznie określono w kwocie 184.720 zł. Rzeczoznawca wskazał procedurę obliczeniową wartości nieruchomości po podziale na str. 28 operatu. Wartość końcowa nieruchomości jest sumą oszacowanych wartości poszczególnych działek. W operacie wyliczono, iż wartość trzech nieruchomości po podziale wynosiła 198.140 zł. Różnica wartości nieruchomości przed podziałem w stosunku do wartości nieruchomości po podziale wyniosła zatem 13.420 zł, tym samym wskazując na wzrost wartości tej nieruchomości. Rzeczoznawca na stronie 29 operatu w konkluzji stwierdził kategorycznie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił na skutek jej podziału Ustalając opłatę adiacencką w przedmiotowej sprawie, organ pierwszej instancji bazował na obowiązujących, w chwili podziału wyżej opisanej nieruchomości, wskazanych wyżej przepisach uchwały Rady Gminy z dnia 30 marca 2007 roku Nr VI/65/2007 W sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, zmienionej uchwałą z dnia 31 października 2007 roku Nr XII/105/07. Zgodnie z § 1 tej uchwały ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem a wartością, jaką nieruchomość ma po jej podziale. Organ stwierdzając wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału na mniejsze działki, ustalił wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie 4.030 zł, stosując 30% stawkę opłaty do wzrostu wartości działki po podziale. Organ drugiej instancji dokonując własnej analizy zasadności i wysokości omawianej opłaty, potwierdził prawidłowość wyliczenia organu pierwszej instancji. Podniesiony przez skarżących zarzut niedostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, natomiast skupienie się przez organ odwoławczy ma jedynym dowodzie w postaci operatu szacunkowego pomijając przedstawione przez skarżących dowody mające istotne znaczenie dla sprawy, jest bezzasadny. W pierwszej kolejności wskazać należy, że w sprawie o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale, w myśl powołanego wyżej art. 7 ustawy O gospodarce nieruchomościami istotne znaczenie ma wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawców majątkowych jako biegłych z dziedziny znajomości rynku nieruchomości, zmian zachodzących w tym obszarze na skutek wzrostu lub spadku koniunktury i popytu na nieruchomości o określonej powierzchni. A zatem inne dowody są w ocenie Sądu drugorzędne jeśli nie wnoszą do sprawy nic nowego. A zatem skoro organ uznał, że operat jako opinia biegłych jest wiarygodna, logiczna i odpowiada na zadane przez organ pytanie, iż wzrosła wartość nieruchomości, wyłącznie z tego powodu, że została podzielona na mniejsze działki, to nie było potrzeby prowadzenia dalszego postępowania dowodowego za pomocą innych środków dowodowych, zmierzającego wyłącznie do przedłużenia tego postępowania . Gołosłowne są zarzuty naruszenia przepisów postępowania, zwłaszcza, że skarżący nie wskazali jakiego materiału dowodowego nie zebrano i w efekcie nie uwzględniono oraz jaki miało to pominięcie miało wpływ na wydane decyzje. W skardze zarzuca się też dokonanie w sprawie ustaleń sprzecznych ze stanem faktycznym, przy braku wskazania, na czym ta sprzeczność polega. Wskazane w skardze dokumenty, jako jej załączniki, dotyczą orzeczeń zapadłych w innych postępowaniach administracyjnych, których wzruszenie przez orzekające w kontrolowanym postępowaniu nie było możliwe, bądź korespondencji pomiędzy organem i skarżącymi. Wszystkie te dokumenty zostały wskazane w decyzjach organów obydwu instancji jako materiał dowodowy albo kształtowały przebieg postępowania administracyjnego. Z treści skargi wynika brak akceptacji skarżących dla wyniku opracowania operatu szacunkowego. Jednak podważenie operatu szacunkowego jest możliwe przez sformułowanie racjonalnych i uzasadnionych merytorycznie zasad wiedzy. Argumentacji takiej skarżący nie przedstawili. Pismem z dnia [...] marca 2013 roku, doręczonym 21 marca 2013 roku, Wójt Gminy, stosownie do art. 10§ 1 k.p.a., zawiadomił G. i M.Z. o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zebranych materiałów w sprawie, w szczególności operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę S.B.. W dalszej korespondencji, na wniosek stron termin zapoznania ze sprawą przedłużani, wreszcie na propozycję G. i M.Z. uzgodniono termin spotkania z rzeczoznawcą na wskazany przez nich termin [...] czerwca 2013 roku. Zaproponowanego przez siebie terminu skarżący nie dotrzymali, żądając jego dalszego przesunięcia. Skarżący mieli zatem realną możliwość nie tylko wpływu na dalszy przebieg postępowania, ale także na bezpośredni w nim udział, w tym także możliwość zapoznania się ze sporządzonym operatem, z której to możliwości jednak nie skorzystali, choćby w późniejszym terminie, biorąc pod uwagę, że decyzja organu I instancji pochodzi z dnia [...] sierpnia 2013 roku. Skarżący złożyli w sprawie pismo z dnia [...] czerwca 2013 roku zawierające uwagi do sporządzonego operatu, do których S.B. odniósł się w piśmie z dnia [...] czerwca 2013 roku. W ocenie Sądu, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu. Możliwość kwestionowania operatu szacunkowego przewiduje art. 157 ustawy O gospodarce nieruchomościami. Skarżący zatem mogli skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ( vide wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 roku, w spr. I SA/Wa 1833/07 oraz w Łodzi z dnia 25 października 2011 roku, w spr. II SA/Łd 767/11 ). Rozbieżność operatów szacunkowych sporządzonych przez różnych rzeczoznawców, dotyczących wartości tej samej nieruchomości, także może stanowić przesłankę do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem oceny ich prawidłowości ( vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 roku, w spr. I OSK 322/06 ). Skarżący nie przedłożyli własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożyli także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej poprawność operatu sporządzonego przez S.B.. Subiektywne przekonanie skarżących o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Zdaniem Sądu, w rozpatrywanej sprawie organy obu instancji dokonały wnikliwej analizy wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, i w sposób przekonywujący ustaliły, że podział przedmiotowej nieruchomości wpłynął na wzrost wartości nieruchomości. Organy wykazały, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z [...] grudnia 2012r., spełnia wymogi wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z ww. rozporządzenia. Sad podziela taką ocenę. Odnośnie stanowiska stron wobec operatu rzeczoznawcy A.C., Sąd wskazuje, że odstawą wyrokowania dla sądu administracyjnego są akta sprawy ( art. 133 § 1 p.p.s.a.). W aktach sprawy brak operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę A.C. dlatego Sąd nie może odnieść się do tamtego operatu. Z uzasadnienia decyzji wynika, że operat ten, sporządzony dla rozstrzygnięcia w kontrolowanym postępowaniu, został negatywnie oceniony przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w znajdującym się w aktach dokumencie z dnia [...] stycznia 2013 roku. Z tej przyczyny operat rzeczoznawcy A.c. został pominięty przez organy obydwu instancji jako materiał dowodowy w sprawie. Skarżący podnieśli zarzut bezpodstawnego nałożenia opłaty adiacenckiej w świetle wcześniejszych uzgodnień, a to na mocy umowy ustnej zawartej w roku 2007 z przedstawicielami Gminy, którzy złożyli obietnicę zwolnienia z opłat adiacenckich w zamian za przekazanie nieodpłatnie na rzecz Gminy działki nr [...] o powierzchni 280 m2 z przeznaczeniem na poszerzenie gminnej drogi nr [...]. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że zarzuty nie dotyczące operatu bądź uchybień postępowania prowadzonego przez organ pierwszej instancji nie mają znaczenia w sprawie. Takie stanowisko organu Sad uznał jako zasadne. Skarżący żadnymi dowodami nie wykazali aby doszło do zawarcia umowy w której organ zobowiązał się do odstąpienia od wymierzenia opłaty adiacenckiej w zamian za darowiznę działki [...] na jego rzecz. Gdyby skarżący wykazali istnienie takiej umowy, wtedy jej moc obowiązywania nie dotyczyłaby postępowania administracyjnego jako umowa o charakterze cywilnoprawnym. Wykonania umowy cywilnoprawnej skarżący mogą dochodzić przed sądem powszechnym. Z tej racji ocena zgodności z prawem wydanej decyzji administracyjnej, w aspekcie ewentualnej umowy cywilnoprawnej zawartej przez skarżących i organ, wykraczała poza granice wyznaczone treścią zaskarżonej decyzji. Kwestionując zasadność wymierzenia opłaty adiacenckiej, skarżący podnieśli zarzut jej uznaniowości. Rozważając zasadność tego zarzutu zdaniem Sądu wskazać w pierwszej kolejności należy, że opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 ustawy). W literaturze zauważa się, że są to opłaty o charakterze publicznoprawnym, uwarunkowane zaistnieniem określonych warunków, np. podziałem nieruchomości; które w całości lub części mają pokryć koszty, jakie poniósł Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego w związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych. Chodzi przy tym, o takie zadania i działania Skarbu Państwa lub gminy, które wywołują wzrost wartości nieruchomości i które wymienia ustawa (np. Z. Cymmerman, Opłaty adiacenckie, Olsztyn 2010, s. 11). Również w orzecznictwie wskazuje się, że istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten kto uzyskuje korzyść na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści na rzecz gminy ( vide uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 roku, w sprawie OPK 8/00 ). Z treści przepisu art. 98a ust. 1 ustawy O gospodarce nieruchomościami wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji, gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Omawiany przepis zawiera uprawnienie organu wykonawczego gminy do podjęcia rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia należnej opłaty adiacenckiej. Przepis ten nie zawiera natomiast upoważnienia do określania zasad odstępowania od naliczania opłat adiacenckich i wskazywania podmiotów zwolnionych z obowiązku ponoszenia tej opłaty. Powołany przepis nie wyposaża również organu wykonawczego gminy w uprawnienie do indywidualnego określania wysokości stawki tej opłaty, innej aniżeli ustalona stosowną uchwałą rady gminy. Gdyby intencją ustawodawcy było wprowadzenie przedmiotowych czy też podmiotowych zwolnień w obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, zostałoby to uregulowane poprzez konkretyzację tych zwolnień, albo poprzez zawarcie stosownego upoważnienia do ich określenia. Dlatego zdaniem Sądu gdy zostaną spełnione przesłanki wskazane w art. 98a, w szczególności nastąpi wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, organ posiada uprawnienie do tego, aby ustalić taką opłatę. Sąd podziela pogląd, że organ administracji publicznej, jeżeli przepis prawa przyznaje mu kompetencję do wydania decyzji, jakkolwiek powinien ocenić i rozważyć okoliczności konkretnej sprawy, to nie jest zobowiązany wyjaśniać dlaczego korzysta z tej kompetencji ( vide wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 25 października 2005 roku, w spr. I OSK 351/05; z dnia 24 stycznia 2006 roku, w spr. I OSK 351/05 ). Wobec tego, gdy warunki, o których mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., zostaną spełnione a to: w dacie podziału obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej, wartość nieruchomości wzrosła, nie upłynął termin do ustalenia opłaty, organ może, a nawet powinien – z punktu widzenia interesu fiskalnego gminy – skorzystać z kompetencji do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału i zazwyczaj nie wymaga to dodatkowego uzasadnienia w decyzji ustalającej przedmiotową opłatę. Resumując powyższe Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku siedmiu sędziów Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 201o roku, w spr I OPS 5/09 stwierdzającym" mimo, że w art. 98a użyto określenia, iż organ może ustalić opłatę, to jednak w istocie oznacza to, że jest on zobowiązany do jej wymierzenia, chyba że istnieją uzasadnione powody odstąpienia od jej nałożenia (np. gdy wzrost wartości nieruchomości jest tak niewielki, że koszty postępowania mogą być wyższe niż należna opłata)". Podzielając to stanowisko Sad stwierdza, że w sprawie nie wykazano wystąpienia nadzwyczajnych okoliczności uzasadniających odstąpienie od wymierzenia opłaty adiacenckiej, dlatego również w tym zakresie skarga nie mogła odnieść zamierzonego skutku. Innym zarzutem podniesionym w skardze jest wpływ na wynik sprawy, braku dojazdu do działek. Także w tym zakresie skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podział nieruchomości [...] na trzy działki nastąpił w wyniku akceptacji przez organ, wyżej wskazaną decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 roku, propozycji G. i M.Z.. Zdaniem Sądu stanowisko skarżących jest niekonsekwentne, skoro akceptowali decyzję wydaną zgodnie z ich wnioskiem, zaś obecnie kwestionują jej prawidłowość. Niezależnie od tego wskazać należy, że decyzja jest ostateczna. Jej wzruszenie w kontrolowanym postępowaniu nie jest możliwe. Do chwili obecnej skarżący nie zaskarżyli omawianej decyzji w postępowaniu nadzwyczajnym wskazując jej nieprawidłowość. Prawidłowość decyzji o podziale nieruchomości, w aspekcie akceptacji przez jej właścicieli nie ma istotnego znaczenia w sprawie. Przepis art. 98 a jako jedną z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej wymienia podział nieruchomości na wniosek właściciela. Przesłanka taka została w sprawie spełniona. Istnienie dojazdu albo jego brak do działek powstałych w wyniku podziału, nie ma znaczenia dla oceny wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, w piśmie stanowiącym jego odpowiedź na zarzuty skarżących podniesione wobec operatu, kwestia stanu nieruchomości przed i po podziale jest taka sama. W operacie wyjaśnił (str. 30), że do nieruchomości istnieje dostęp z drogi publicznej, którą stanowi ulica [...], kwestia przejezdności tej drogi stanowi aspekt techniczny i nie ma wpływu na procedurę wyceny nieruchomości. Jako bezpodstawny także uznał Sąd zarzut naruszenia przepisu art. 107 § 3 k.p.a.. Przepis ten wymaga aby uzasadnienie faktyczne decyzji zawierało w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów. W przedmiotowej sprawie uzasadnienie wydanych przez organ decyzji spełnia wszystkie wymogi określone powyższym przepisem. W ocenie Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo wskazało na zgromadzony materiał dowodowy w tym omawianą wyżej opinię rzeczoznawcy. Organ odniósł się do zebranego materiału dowodowego a następnie go ocenił wskazując jakie wyprowadził z tych dowodów wnioski. Uzasadnienie zawiera pełną ocenę operatu szacunkowego. W uzasadnieniu organ odniósł się do zarzutów odwołania. Jako nietrafny uznać należy zarzut braku odpowiedzi na pismo skarżących z dnia [...] lipca 2013 roku. Wskazać należy, że postępowanie administracyjne nie ma charakteru kontradyktoryjnego. Zasady postępowania wyznaczają przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Obowiązkiem organu jest zebrać materiał dowodowy, odnosząc się do wniosków strony a następnie wydać decyzję. Postępowaniu administracyjnemu ustawa zakreśla określony czas trwania dlatego wymiana poglądów w pismach może uniemożliwić dochowanie takiemu terminowi. Odniesienie się do wyrażanego podczas postępowania istotnego stanowiska strony powinno znaleźć odzwierciedlenie w decyzji. Z treści wskazanego pisma wynika, że stanowi ono zebranie wcześniejszych twierdzeń i zapytań. Niezależnie od powyższych uwag Sąd stwierdza, że brak odpowiedzi na omawiane pismo nie jest uchybieniem proceduralnym, które mogło mieć wpływ na wynik postępowania. Bezpodstawny jest zarzut, że wszczynając postępowanie przed przeprowadzeniem dowodu z operatu, organ stwierdził jednoznacznie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił. Jak wynika z treści pisma, postępowanie administracyjne wszczęto w celu zbadania wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania podziału. Dla oceny czy taki wzrost nastąpił zlecono wykonanie operatu szacunkowego. Treść pisma zatem nie uzasadnia słuszności podniesionego zarzutu. Resumując powyższe rozważania Sąd stwierdza, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia w kontrolowanym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej, sporządzony został zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy O gospodarce nieruchomościami i przepisami cytowanego rozporządzenia, natomiast postępowania administracyjne wolne było od wad zaś decyzje odpowiadają prawu. Sąd nie dopatrzył się naruszeń przepisów prawa materialnego lub procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Z powyższych przyczyn zarzuty skargi okazały się chybione. Mając na uwadze powyższe rezultaty postępowania, Sąd, powołując się na przepis art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.