II SA/Go 455/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Asesor WSA Joanna Brzezińska Protokolant sekr. sąd. Monika Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lipca 2007 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej K.C. sprawy ze skargi K.W., K.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. W dniu [...] lutego 2003 roku Rada Gminy podjęła uchwałę Nr IV /34/ 2003 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie zmieniającym przeznaczenie terenu - obejmującego między innymi działkę nr [...] - z funkcji rolniczego użytkowania na mieszkaniowe ( mieszkalnictwo jednorodzinne z dopuszczeniem nieuciążliwych usług towarzyszących ), jednocześnie ustalając stawkę procentową opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr 18 poz. 327 z dnia [...] marca 2003 roku. Na wniosek właścicieli nieruchomości ( obejmującej działkę nr [...]) K. i K. małżonków W. w dniu [...] października 2003 roku Wójt Gminy decyzją [...] zatwierdził projekt podziału tej działki zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku podziału powstało 20 działek o numerach od [...]. W dniu [...] listopada 2003 i w dniu [...] grudnia 2003 roku małżonkowie W. sprzedali działki o numerach [...]. Na zlecenie Gminy rzeczoznawca majątkowy Z.K. sporządził w dniu [...] maja 2004 roku operat szacunkowy nieruchomości gruntowej obejmującej działkę Nr [...], jedn. rejestr. [...] w przedmiocie oszacowania wartości tej nieruchomości przed i po zmianie funkcji terenu w planie miejscowym dla określenia wzrostu wartości nieruchomości w celu naliczenia opłaty jednorazowej. Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu na dzień [...] lutego 2003 roku tj. sprzed zmiany planu, zdaniem rzeczoznawcy, wynosiła 80 810 zł ( 2,19 zł za m2 ) wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości ( k - 11 operatu ), a jej wartość wg stanu na [...] lutego 2003 roku tj. po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego określona wg poziomu cen na dzień zbycia nieruchomości wynosiła 219 924 zł ( 5,96 zł za m2 ). Wysokość opłaty planistycznej dla działki nr [...] rzeczoznawca wyliczył na kwotę 39.640 zł, biorąc pod uwagę różnicę wartości 1 m2 wynoszącą 3,77 zł i powierzchnię działki 35 050 m2 , uwzględniając fakt, iż nie zostały sprzedane działki o numerach ewidencyjnych [...] o łącznej powierzchni1850m2 . Decyzją Nr [...] z dnia [...] września 2004 roku ( znak : [...]) Wójt Gminy przedmiocie ustalił K. i K.W. jednorazową opłatę w kwocie 39.640 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą i uchwaleniem planu miejscowego dla działki [...] i sprzedażą wydzielonych z niej działek o numerach [...]. W uzasadnieniu organ podał, że dla działek, stanowiących własność K. i K.W., w dniu [...] lutego 2003 roku został uchwalony przez Radę Gminy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie terenu z funkcji rolniczego użytkowania pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem nieuciążliwych usług towarzyszących, a jednocześnie ustalający stawkę procentową opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. W związku z tym, że sprzedaż działek nastąpiła po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło oszacowanie wartości nieruchomości gruntowej przed i po zmianie funkcji terenu dla określenia wzrostu wartości nieruchomości w celu naliczenia jednorazowej opłaty. Dokonał go uprawniony rzeczoznawca stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie wysokości opłaty jednorazowej nastąpiło stosownie do przepisu art. 37 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2003 roku, Nr 80 , poz. 717 ze zm. ) i przepisami szczególnym określonymi w operacie. Wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego ustalona została według cen z transakcji kupna sprzedaży dokonanych na terenie gminy przed zmianą planu, a wartość nieruchomości po zmianie planu określono wg cen z transakcji kupna sprzedaży z okresie po dokonaniu zmian planu a sprzedażą wskazanych działek. Organ wskazał, iż przyjęta uchwałą rady Gminy 30 % stawka jest prawem miejscowym i stanowi stawkę obowiązującą do ustalenia opłaty. W odwołaniu od tej decyzji małż. W. kwestionowali wysokość ustalonej opłaty. Zarzucali, iż w operacie wartość nieruchomości "przed podziałem i po podziale" została zawyżona. W szczególności w operacie szacunkowym nie wzięto pod uwagę okoliczności, iż w pobliżu usytuowane jest wysypisko popiołów dla którego ustanowiona była strefa ochronna, co uniemożliwiało w przeszłości sprzedaż działek. Zarzucali też iż ustalona przez Gminę 30 % stawka opłaty jest stawką najwyższą z możliwych i powinna być ustalona na poziomie niższym. Decyzją z dnia [...] listopada 2004r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] września 2004 roku w przedmiocie ustalenia K. i K.W. jednorazowej opłaty w kwocie 39.640 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie organu II instancji decyzja została wydana z uwzględnieniem przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu nieruchomości. Opłata ta jest dochodem gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy stanowi, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Organ wskazał, iż z materiału dowodowego wynika, że ustalenia wartości nieruchomości dokonał uprawiony rzeczoznawca i w oparciu o obowiązujące przepisy. Podniósł, iż skarżący nie wnieśli do materiału dowodowego jakichkolwiek zastrzeżeń kwestionując jedynie wysokość opłaty. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący K. i K. małż. W. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi l instancji. Zdaniem skarżących datą, stanowiącą podstawę wyceny powinna być data, sprzedaży poszczególnych działek i nie powinien nią być, jak przyjął organ , dzień [...] lutego 2003 r., będący pierwszym dniem po zmianie planu. Skarżący podnosili również że nie zgadzali się z przyjętymi przez rzeczoznawcę stawkami za m2, lecz pismo zawierające zgłoszone przez nich w toku postępowania administracyjnego zarzuty pod adresem wyceny zniknęło z akt sprawy. Z tej przyczyny, zdaniem skarżących, Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie miało pełnego materiału dowodowego. Skarżący stwierdzili również, że dokonana przez powołanego na ich koszt rzeczoznawcę, dodatkowa wycena jednej z działek potwierdza, że wcześniejsza wycena dokonana przez rzeczoznawcę Z.K. była błędna. Ponadto podnosili, iż opłata została ustalona w wysokości 30 %, zaś większość innych właścicieli nieruchomości w gminie została zobowiązana do uiszczenia opłaty w wysokości 20% wartości. Organowi zarzucali też nieinformowanie ich o okolicznościach faktycznych i prawnych oraz niezapewnienie im jako stronie czynnego udziału w sprawie oraz możliwości wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Zdaniem skarżących w postępowaniu administracyjnym doszło do naruszenia art. 7, 8, 9, 10 § 1, 11 Kpa oraz art. 36 pkt 4, art. 37 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 155 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co uzasadnia uchylenie decyzji i konieczność ponownego rozpoznania sprawy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło ojej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wyrokiem z dnia 16 listopada 2005 roku w sprawie II SA/Go394/05 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. oddalił skargę. Sąd nie podzielił zarzutów skargi i stwierdził, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 24 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym pobiera się opłatę, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości na dzień sprzedaży tej nieruchomości - zgodnie z unormowaniem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd I instancji przyjął, że wycena została przeprowadzona rzetelnie i nie można uznać zarzutu, że ustalona opłata narusza powyższy przepis. Za niezasadny Sąd uznał zarzut tendencyjnego ustalenia opłaty w stosunku do niektórych właścicieli. Zdaniem Sądu, różnica w wysokości pobieranych opłat wynika z faktu ustalenia wysokości tych opłat dwiema różnymi uchwałami z dnia [...] grudnia 2002 roku i [...] lutego 2003 roku Sąd stwierdził również, że skarżący skorzystali z możliwości czynnego udziału w sprawie, a uchwała Rady Gminy została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa z 2003 roku, Nr 18, poz, 327, dlatego niesłuszny jest zarzut nieznajomości prawa. Zaginięcie pisma z zastrzeżeniami do operatu szacunkowego nie miało w sprawie znaczenia, które wpływałoby na wynik rozstrzygnięcia w sprawie. W skardze kasacyjnej od tego wyroku pełnomocnik skarżących zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy przez błędne zastosowanie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i naruszenie art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy - art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi przez jego niezastosowanie wskutek błędnej wykładni art. 7, 8, 9, 10 § 1, 11 Kpa. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że wycena nieruchomości stanowiąca podstawę wyliczenia opłaty została przeprowadzona nierzetelnie, wartość nieruchomości została zawyżona w stosunku do rzeczywistej wartości, a ponadto data, na którą określono wartość gruntu powinna być zbieżna z datą faktycznej sprzedaży nieruchomości. Skarżący podnieśli ponownie, że z akt sprawy zniknęło pismo zawierające zastrzeżenia skarżących do operatu szacunkowego. Wyrokiem z dnia 20 marca 2007 roku w sprawie II OSK 487/06 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gorzowie Wlkp. zasądzając na rzecz skarżących koszty postępowania kasacyjnego. W uzasadnieniu NSA wskazał, iż skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie choć nie wszystkie jej zarzuty można było uznać za słuszne. W ocenie tego Sądu nie zostały przez sąd I instancji naruszone przepisy art. 36 ust.1 i 4 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd ten rozważył związane z nimi zarzuty uznając je za niezasadne w sytuacji gdy rzeczoznawca wartość nieruchomości liczył dla całej nieruchomości przed i po zmianie planu, natomiast wartość zbywanej lub zbytej działki liczył proporcjonalnie do wyliczonej wartości dla całej działki, kierując się przy określaniu wartości stanem działki z daty uchwalenia planu, a poziomem cen z daty zbycia działki. Zarzuty dotyczące naruszenia wskazanych przepisów nie mogą być zatem uznane za zasadne. Za zasadny, i skutkujący uchyleniem zaskarżonego wyroku, uznał natomiast NSA zarzut naruszenia art. 155 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 roku, Nr 261,poz. 2603 ze zm.). Przepis ten nakazuje wykorzystywanie przy szacowaniu nieruchomości wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach, przykładowo jedynie wyliczonych w powołanym przepisie. NSA podniósł iż skarżący już w odwołaniu od decyzji l instancji podnosili, że z uwagi na wysypisko popiołów, zlokalizowane na granicy wsi [...], którego istnienia nie uwzględniono przy wycenie, wartość ich działki została zawyżona. Do kwestii tej nie odniesiono się w uzasadnieniu decyzji odwoławczej, pominął rozważenie jej także sąd I instancji, ogólnie tylko ustosunkowując się do zarzutów odnoszących się do operatu szacunkowego i uznając przyjętą metodę wyliczenia wysokości opłaty za prawidłową, zgodną z prawem. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd stwierdził, że rzeczoznawca kierował się kryteriami położenia i lokalizacji przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, powierzchnią działki, dojazdem i uzbrojeniem. Nie wynika to jednak z kwestionowanego operatu, w żadnym jego fragmencie nie odniesiono się do kwestii istnienia wysypiska popiołów i jego ewentualnego wpływu na wartość nieruchomości, przeciwnie - z operatu może wynikać że położenie działek jest korzystne i nie ma żadnych okoliczności, które mogłyby wpływać niekorzystnie na ich wartość. Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów postępowania- art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 roku, Nr 153,poz. 1270 ze zm.), które miało istotny wpływ na wynik sprawy NSA stwierdził, iż został on sformułowany wadliwie. Wskazał, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stosował przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ani nie dokonywał ich wykładni, a jedynie, w ramach kontroli legalności decyzji, odnosząc się do zarzutów skargi nie stwierdził naruszenia w toku postępowania zasad Kpa. W toku ponownego rozpoznania sprawy strony podtrzymywały dotychczasowe stanowiska. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył , co następuje : W pierwszej kolejności wskazać należy, iż stosownie do przepisu art. 190 zd. 1 ppsa wojewódzki sąd administracyjny rozpatrując ponownie sprawę, w której Naczelny Sąd Administracyjny na skutek rozpoznania skargi kasacyjnej uchylił wyrok sądu I instancji, jest związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Mając na uwadze stanowisko tego Sądu wyrażone w uzasadnieniu wyroku w sprawie II OSK 487/06 uznać należało, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty okazały się uzasadnione. W myśl przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm) - "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast w art. 37 ust. 1 tej ustawy ustawodawca określił, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży. Zgodnie natomiast z przepisem art. 37 ust. 11 tej ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie zatem do wskazanego przepisu wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy dokonuje się zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2004 roku, Nr 261,poz. 2603 ze zm.), której dział IV reguluje kwestie wyceny nieruchomości. W myśl art. 155 ust. 1 tej ustawy przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. W świetle tego przepisu szacowanie nieruchomości następuje w oparciu o wszelkie niezbędne i dostępne dane przy czym jedynie przykładowo wskazane zastały źródła ich pozyskiwania przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednym z najważniejszych czynników mających wpływ na wartość nieruchomości jest niewątpliwie miejsce jej położenia. W operacie szacunkowym sporządzonym w sprawie rzeczoznawca charakteryzując i analizując rynek nieruchomości w gminie w latach 2002-2004 wskazał, iż położenie nieruchomości jest czynnikiem, który w zasadniczy sposób ( 70 %) wpływa na kształtowanie się cen nieruchomości na analizowanym rynku ( pkt VII operatu ). Określając wartość nieruchomości skarżących rzeczoznawca powołując się na ceny i cechy nieruchomości będących przedmiotem obrotu dokonał określenia wagi poszczególnych cech rynkowych mających wpływ na cenę ( położenie i lokalizacja -30 % , przeznaczenie terenu w pzp – 10 %, powierzchnia działki – 20 % , dojazd – 10 %, uzbrojenie w sieci - 30 %. Taki rozkład cech wpływających na cenę nieruchomości zastosował przy wyliczaniu wartości nieruchomości wg stanu sprzed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjął jednocześnie w opisie wycenianej działki, że jej cecha rynkowa określona jako "lokalizacja i położenie" jest bardzo dobra. Przedstawiając opis i stan nieruchomości sporządzający operat wskazał, iż wokół działki [...] znajdują się tereny zabudowane. W operacie w żadnym miejscu nie ma wzmianki, że na granicy wsi w pobliżu szacowanej działki usytuowane jest składowisko popiołów. Taki zarzut podnieśli skarżący w odwołaniu wywodząc, iż ta okoliczność ma decydujący wpływ na ustalenie rzeczywistej wartości ich nieruchomości. Do tego zarzutu w żaden sposób nie odniósł się organ odwoławczy , którego obowiązkiem było nie tylko ponowne merytoryczne rozpoznanie sprawy ale i odniesienie się do wszystkich zgłoszonych zastrzeżeń strony odwołującej się. Zresztą kwestię istnienia w pobliżu działki wysypiska popiołów, wokół którego przez 20 lat utworzona był strefa ochronna, zlikwidowana w ostatnim okresie skarżący podnosili już w piśmie dnia [...] lipca 2004 roku, skierowanym do organu I instancji. Tym samym uznać należało, iż nieodniesienie się przez organy obu instancji do wskazanej okoliczność, związanej z miejscem położenia nieruchomości, oraz nierozważnie czy i na ile może ona mieć wpływ na wycenę nieruchomości, mogło mieć wpływ na wynik sprawy tj. na ustalenie wysokości jednorazowej opłaty. Natomiast wbrew twierdzeniom skargi, uznać należało, iż rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości zastosował prawidłowe zasady wyceny. Wartość nieruchomości szacował według stanu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i według stanu po uchwaleniu zmiany planu. Przy czym w obydwu przypadkach wartość nieruchomości obejmującej działkę [...] ustalona została według cen na dzień zbycia nieruchomości. Jak wynika z operatu podstawą do ustalenia ceny nieruchomości wg stanu na [...] lutego 2003 tj. sprzed zmiany planu były ceny działek położonych na terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy jako grunty orne ( transakcje kupna sprzedaży z okresu od października 2002 do [...] października 2003 roku ). Natomiast podstawą do ustalenia ceny nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego były transakcje kupna-sprzedaży działek przeznaczonych w planie pod mieszkalnictwo jednorodzinne ( ceny z transakcji z okresu od [...] lutego 1 2003 roku do [...] listopada 2003 roku ). Wartość nieruchomości wyliczona została dla całej nieruchomości przed i po zmianie planu, natomiast wartość zbytych przez skarżących działek ustalona proporcjonalnie do wyliczonej wartości całej działki [...]. Rzeczoznawca określał zatem wartość nieruchomości według stanu sprzed i po uchwaleniu planu przy przyjęciu poziomu cen z daty zbycia działek wydzielonych z działki [...]. Stosował metodę porównawczą z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, biorąc pod uwagę nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, które były w obrocie na terenie gminy. Zatem zarzut naruszenia przepisów art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym okazał się okazał się nieuzasadniony. Skarżący nie godząc się z szacunkiem wartości nieruchomości, który był podstawą wydanej decyzji, przedłożyli operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K.M., który ich zdaniem wskazuje na zawyżenie wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie przyjętym przez organy. Odnosząc się do operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżących wskazać należy, iż sporządzony on został już po wydaniu decyzji przez organ II instancji, a sąd bada legalność decyzji wg stanu na dzień orzekania przez organ II instancji. Nadto przedstawiony operat szacunkowy dotyczy działki [...] o powierzchni 0,2113 ha, a więc tylko jednej z 20 działek, które powstały w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni 3,69 ha. zatem porównanie wyceny tylko jednej działki w stosunku do całości nieruchomości obejmującej działkę [...] nie może prowadzić do wniosku, iż operat wykonany na zlecenie organu I instancji zastał sporządzony wadliwie. Pozbawiony uzasadnionych podstaw okazał się zarzut skargi tendencyjnego stosowania wysokości opłaty w stosunku do niektórych właścicieli w wysokości 20 %, a w stosunku do skarżących 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Różnica bowiem tych wysokości wynika z dwóch różnych uchwał Rady Gminy dotyczących dwóch różnych obszarów granic terenów objętych zmianą planu - to jest uchwały Rady Gminy z [...] grudnia 2002r. Nr III/22/2002 w sprawie zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, która w § 4 ust. 2 zawiera opłatę za wzrost wartości nieruchomości w wysokości 20 % i uchwały Rady Gminy z dnia [...] lutego 2003r. Nr IV/34/2003 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy w miejscowości [...], która w § 3 opłatę tą określiła w wysokości 30 %. Zdaniem Sądu, nie można w rozpoznawanej sprawie uznać, iż doszło w toku postępowania administracyjnego do naruszenia zasad określonych w art. 8, 9 i 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Skarżący nie mogą powoływać się na brak informacji od organu w kwestii opłaty jednorazowej skoro uchwała Rady Gminy z dnia [...] lutego 2003 roku w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, będąca prawem miejscowym została opublikowania w Dzienniku Urzędowym Województwa z 2003r. Nr 18 poz. 327. Nie mogą Skarżącym zapewniony został czynny udział w postępowaniu administracyjnym bowiem zostali zawiadomieni o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie w dniu [...] lipca 2004r. Umożliwiono skarżącym zapoznanie się z podstawowym i decydującym dowodem to jest z operatem szacunkowym, wreszcie zawiadomiono ich o zakończeniu postępowania dowodowego. Kwestia zaginięcia pisma skarżących, które- według ich twierdzeń - miało być złożone niezwłocznie po zapoznaniu się z operatem i zawierać ich zarzuty do niego nie została uprawdopodobniona. Skarżący wskazali jedynie, iż jego brak w aktach zauważyli w dniu [...] grudnia 2004 roku tj. na dzień przed datą sporządzenia skargi. Skoro pismo to zostało złożone już w organie I instancji to skarżący powinni się do niego zarzucać brak ustosunkowania się do zarzutów w nim podniesionych już w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Natomiast za uzasadniony uznać należało zarzut naruszenia przepisu art. 7 Kpa. Zgodnie z tym przepisem organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Zgodnie natomiast z przepisem art. 77 Kpa organ administracji publicznej obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzeć cały materiał dowodowy. Jak już wyżej wskazano organy obu instancji nie odniosły się w swych rozstrzygnięciach do podnoszonej przez skarżących kwestii lokalizacji wycenianej nieruchomości skarżących w sąsiedztwie składowiska popiołu czym naruszyły wskazane przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego w stopniu , który mógł mieć istotny wpływ na wynik. Mając na uwadze to naruszenie jak i wskazane wyżej naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji ( art. 135 ppsa ) . O kosztach postępowania Sąd nie orzekał wobec braku w tym przedmiocie wniosku pełnomocnika procesowego skarżących.