I SA/Ke 19/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Adamiec (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek Asesor WSA Andrzej Mącznik po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 12 marca 2026 r. sprawy ze skargi V. W. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] listopada 2025 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Postanowieniem z 7 listopada 2025 r., nr [...], Dyrektor Izby Skarbowej (organ) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w J. z 9 września 2025 r. nr [...] w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącej grunt leśny o pow. 0,37 ha, położonej w obrębie B., gm. I., nr ewide[...], dla której Sąd Rejonowy w J. prowadzi księgę wieczystą nr [...] W uzasadnieniu organ wskazał, że na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych 23 listopada 2023 r. przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w K., Naczelnik Urzędu Skarbowego w J. (NUS, organ egzekucyjny) wszczął egzekucję z ww. nieruchomości należącej do V. W. (spółka, skarżąca). 16 kwietnia 2024 r. spółka otrzymała wezwanie z 11 kwietnia 2024 r., do zapłaty należności w kwocie [...]zł, stanowiące jednocześnie dokument zajęcia ww. nieruchomości. Skarżąca nie uregulowała należności wskazanych w wezwaniu i NUS przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości rozpoczął się 16 maja 2025 r. od dokonania przez pracowników organu egzekucyjnego wraz z rzeczoznawcą majątkowym M. B. oględzin zajętej nieruchomości. 29 maja 2025 r., na potrzeby dokonania opisu i oszacowania, rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności do zajętej nieruchomości. Opis i oszacowanie zakończono 30 czerwca 2025 r. sporządzeniem protokołu. We wniesionych zarzutach do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości spółka zakwestionowała rzetelność operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę zarzucając naruszenie przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. oraz rażące zaniżenie wartości nieruchomości. Zdaniem półki rzeczoznawca dokonał wadliwej analizy lokalnego rynku transakcji, ponieważ pominął 3 transakcje nieruchomości leśnych podobnych do wycenianej, co w konsekwencji przełożyło się na nierzetelność dokonanej wyceny. Skarżąca podważyła również metodę wyceny przyjętą przez rzeczoznawcę, co z kolei w jej ocenie wpłynęło na zaniżenie szacunkowej wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącej zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości nastąpiło na skutek pominięcia przez rzeczoznawcę faktu, iż wyceniana nieruchomość położona jest na bogatych złożach piasku o charakterze przemysłowym wykorzystywanym w budownictwie oraz pokładach torfu. Na poparcie tego argumentu załączyła opinię geologiczną, sporządzoną przez uprawnionego geodetę w celu rozpoznania warunków gruntowo-wodnych dla potrzeb budowy na działce nr [...]. Spółka zażądała w związku z powyższym dokonania ponownej wyceny nieruchomości. Postanowieniem z 9 września 2025 r. NUS oddalił zarzuty. W ocenie organu egzekucyjnego zarówno opis i oszacowanie, jak i operat szacunkowy zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami, a przedłożona wraz z zarzutami opinia geologiczna może być wykorzystywana tylko w celu, w którym została sporządzona. NUS stanął ponadto na stanowisku, że zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz orzecznictwem sądów administracyjnych do podważenia operatu szacunkowego potrzebna jest opinia organizacji związkowej rzeczoznawców majątkowych, której spółka nie przedstawiła. Rozpatrując wniesione zażalenie organ wskazał na art. 17 § 1, art. 18, art. 110m § 1, art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 132 ze zm. - dalej u.p.e.a.) i wyjaśnił, że kontrola rzetelności samego operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny, a następnie przez organ nadzoru, sprowadza się do sprawdzenia operatu szacunkowego pod kątem zgodności z regulacjami art. 150 - 156 u.g.n. oraz Rozdziału 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W ocenie organu zarówno przy dokonywaniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości jak i sporządzaniu protokołu, NUS nie naruszył przepisów u.p.e.a., rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia z 5 września 2023 r.. Świadczą o tym następujące fakty: 1. Operat szacunkowy sporządził rzeczoznawca posiadający uprawnienia do wyceny nieruchomości wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, posiadający numer uprawnień [...]. 2. Protokół zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 u.p.e.a. i został sporządzony z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia z dnia 29 maja 2014 r. powołanych powyżej. 3. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z dyspozycjami § 78 - 82 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. Zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego oraz wszystkie elementy wymienione w § 79 ust. 1. Rzeczoznawca prawidłowo wskazał dane identyfikujące wycenianą nieruchomość ustalone na podstawie księgi wieczystej, rodzaje praw rzeczowych i innych praw do nieruchomości oraz rodzaje części składowych gruntu podlegających wycenie, dane charakteryzujące zlecenie na dokonanie wyceny, przepisy prawne, w oparciu o które dokonano wyceny nieruchomości, a w szczególności przepisy regulujące kompetencje i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego, sposób wyboru podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz definiujące rodzaj i treść praw będących przedmiotem wyceny, datę, na którą została określona wartość nieruchomości, datę sporządzenia operatu szacunkowego, datę oględzin nieruchomości oraz datę, na którą przyjęto stan nieruchomości. Określona przez rzeczoznawcę wartość przedmiotowej nieruchomości nie zawiera podatków i opłat (w szczególności podatku od towarów i usług) i jest wyrażona w pełnych złotych. Rzeczoznawca zamieścił w operacie szacunkowym stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości i dołączył istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej wykorzystane przy jego sporządzaniu. Operat szacunkowy zawiera własnoręczny podpis rzeczoznawcy, który go sporządził, oraz naniesione w formie pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. 4. Opinia geologiczna sporządzona w grudniu 2023 r. przez uprawnionego geologa W. D. (nr upr. 1551) w celu rozpoznania warunków gruntowo - wodnych dla potrzeb budowy na działce nr [...] w miejscowości B. w gminie I., pow. jędrzejowski, którą spółka przedstawiła na etapie złożenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie jest oceną organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust 1 u.g.n. i jako taka nie może stanowić podstawy do kwestionowania rzetelności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę. 5. Przed złożeniem zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości spółka na żadnym etapie postępowania nie zgłaszała kwestii kopalin rzekomo znajdujących się w granicach zajętej nieruchomości. W pełni świadome użycie przez organ II instancji partykuły "rzekomo" wynika z faktu, że akta postępowania nie potwierdzają istnienia ekspertyzy w tym zakresie. Za taką nie można uznać wspomnianej wcześniej opinii geologicznej z grudnia 2023 r., gdyż ta po pierwsze została sporządzona w innym celu, a po drugie nie zawiera precyzyjnych danych, a jedynie hipotetyczne ustalenia. 6. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy I. uchwalonym Uchwałą nr [...] Rady Gminy w Imielnie z dnia 28 stycznia 2022 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium Uwarunkowań i K. Zagospodarowania Przestrzennego gminy I., działka nr [...] predysponowana jest jako "Tereny lasów i gruntów leśnych" i nie znajduje się na udokumentowanych złożach piasku. 7. Wszyscy uczestnicy postępowania zostali powiadomieni o terminie i miejscu dokonania tej czynności. V. M. nie była pozbawiona czynnego udziału w procesie opisu i oszacowania - w tym zgłaszania uwag i wniosków dowodowych - jednak z możliwości tych nie skorzystała. Żaden przedstawiciel spółki nie uczestniczył w czynnościach podejmowanych w związku ze sporządzeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, pomimo że NUS skutecznie powiadamiał ją o terminach i miejscu tych czynności. Dokonując opisu i oszacowania wartości nieruchomości Organ egzekucyjny oparł się na zatem dokumentacji zgromadzonej w sprawie zgodnie z dyspozycją odpowiednich przepisów u.p.e.a. Reasumując, organ II instancji nie dopatrzył się uchybień w sporządzeniu przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, a operat szacunkowy opracowany na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przepisach. Spółka nie przedstawiła wymaganej prawem opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która podważałaby szacunki rzeczoznawcy. Zarzuty spółki co do wadliwości operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę oraz wniosek o ponowne sporządzenie operatu szacunkowego, a co za tym idzie opisu i szacowania wartości nieruchomości, nie zasługują na uwzględnienie. W złożonej skardze spółka zaskarżyła postanowienie z 7 listopada 2025 r. wnosząc o uchylenie jego oraz postanowienia organu I instancji i ponowną wycenę nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej działką gruntu nr [...] z uwzględnieniem zarzutów jakie zostały złożone do sporządzonej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności uwzględnienie wniosków wynikających z przedłożonej do akt sprawy opinii geologicznej dotyczącej warunków gruntowych na działce nr [...]. W uzasadnieniu skarżąca wskazała na uchybienia, które skutkowały wykonaniem błędnej i nierzetelnej wyceny nieruchomości, których określenie i wskazanie nie wymaga wiadomości specjalnych. 1. Rzeczoznawca nie zawiadomił strony skarżącej o terminie przeprowadzonych oględzin, przez co pozbawił stronę możliwości uczestniczenia w oględzinach nieruchomości, a także pozbawił możliwości złożenia opinii geologicznej na etapie opracowywania operatu. 2. Procedura wyceny nieruchomości zawiera błędy, które skutkują błędnym wynikiem obliczeniowym, co w konsekwencji prowadzi do nierzetelnej wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przy określaniu współczynników korygujących przyjął dla wycenianej nieruchomości jakość drogi dojazdowej – niska, natomiast, jak wynika z opisu nieruchomości jak również z jego wyjaśnień, nieruchomość nie posiada dostępu do drogi. 3. Zignorowanie dowodów przedłożonych w toku złożonego odwołania od wyceny nieruchomości w postaci wydruków transakcji sprzedaży nieruchomości leśnych na terenie gminy I. oraz gmin sąsiednich, co skutkowało przyjęciem błędnej metodologii wyceny nieruchomości. 4. Pominięcie dowodów przedłożonych w toku złożonego odwołania od wyceny nieruchomości w postaci opinii geologicznej sporządzonej przez uprawnionego geologa. W odpowiedzi na powyższą skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu. Zakreślając ramy prawne rozpoznania niniejszej sprawy, wskazać należy, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości dochodzi po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności. W niniejszej do skarżącej zostało skierowane wezwanie z 11 kwietnia 2024 r. Zgodnie ze wskazanym przepisem i niespornie nie wykonała nałożonego na nią obowiązku. W tych warunkach organ egzekucyjny przystąpił do czynności opisu i oszacowania nieruchomości, zgodnie z art. 110o u.p.e.a. Opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości dokonano, zgodnie z brzmieniem art. 110r u.p.e.a., w oparciu o ustalenia poczynione przez organ egzekucyjny oraz o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W myśl art. 110r § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Zarzuty, o których wyżej mowa są odrębnym od wskazanego w art. 33 § 1 i 2 środkiem zaskarżenia w egzekucji. Spośród przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2025 r., poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., należy przywołać art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W myśl zaś art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W myśl art. 174 ust. 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n., zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy powołany przez organ egzekucyjny do sporządzenia operatu szacunkowego ma status biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Niewątpliwie bowiem rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą wiadomości specjalne wymagane do dokonania wyceny nieruchomości. Dlatego też powszechnie przyjmuje się, że niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów u.p.e.a. lub k.p.a., lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lipca 2020 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 3284/19, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl/). Organ administracji nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu, ale nie może to uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatności i wiarygodności dowodowej, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, dostępny jak wyżej). Gdy spór co do wyniku wyceny nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych i błędów rachunkowych, ale odnosi się do sfery specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy (np. zastosowanego podejścia, ustalenia i doboru zestawu transakcji do obliczeń), to operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym podważyć wręcz nie można. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 746/17, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1604/17). Mając na uwadze powyższe, Sąd rozpoznający skargę stwierdził, że podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty wobec dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości w części dotyczącej wyceny nieruchomości miały charakter zarzutów o charakterze zmierzającym do podważenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 29 maja 2025 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego M. B.. Sąd podziela w tym zakresie ocenę organu odwoławczego, że operat ten został sporządzony przez rzeczoznawcę posiadającego uprawnienia do wyceny nieruchomości wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (numer uprawnień [...]). Protokół zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 u.p.e.a. i został sporządzony z uwzględnieniem przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742) oraz Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz 1832), zwanego dalej rozporządzeniem. Zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości, prawidłowo wskazane dane identyfikujące wycenianą nieruchomość (§ 80 ust. 1 rozporządzenia), dane charakteryzujące zlecenie do dokonania wyceny (§80 ust. 2), stosowne przepisy prawne regulujące wycenę nieruchomości, a w szczególności przepisy regulujące kompetencje i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego, sposób wyboru podejść, metod i technik wyceny nieruchomości oraz definiujące rodzaj i treść praw będących przedmiotem wyceny (§ 80 ust. 4), datę, na którą została określona wartość nieruchomości, datę sporządzenia operatu, datę oględzin nieruchomości i datę, na którą przyjęto jej stan (§ 80 ust. 5). Określona wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat (w szczególności podatku od towarów i usług - § 13 rozporządzenia) i jest wyrażona w pełnych złotych (§ 79 ust. 2). Operat został też własnoręcznie podpisany (§ 81 rozporządzenia). Zaznaczyć również należy, że operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., przy czym organ egzekucyjny nie może samodzielnie zmienić danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie. To autor operatu, nie zaś organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest bowiem zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Raz jeszcze podkreślić należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, gdyż naruszyłyby wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane. Podzielić jednocześnie należy ocenę organu, że skarżąca nie przedstawiła oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. W szczególności nie może być za taką uznana przedstawiona przez skarżącą opinia geologiczna sporządzona w grudniu 2023 r. przez uprawnionego geologa W. D. w celu rozpoznania warunków gruntowo - wodnych dla potrzeb budowy na działce nr [...] w miejscowości B. w gminie I., pow. jędrzejowski. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut wskazujący na to, że skarżąca nie została zawiadomiona o terminie przeprowadzonych oględzin. W aktach sprawy znajduje się obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania nieruchomości z 16 kwietnia 2025 r. oraz zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania nieruchomości z tej samej daty wskazujące na datę i godzinę rozpoczęcia opisu i oszacowania tj. 16 maja 2025 r. godz. 9.00, doręczone A. P. – pełnomocnikowi skarżącej – 22 kwietnia 2025 r. Protokół z oględzin nieruchomości (k. 69 akt adm.) potwierdza, że czynność ta miała miejsce we wskazanym wyżej terminie. W tym stanie rzeczy, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.