II SA/Ke 217/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Surma, Sędziowie Sędzia WSA Artur Adamiec, Sędzia SO (del.) Janusz Bociąga (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Zielińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 czerwca 2011 roku sprawy ze skargi T. P. K. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odmowy uchylenia ostatecznej decyzji uchylającej warunki zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości. Decyzją z dnia [...] znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się ze skargą Z. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] uchylającą w całości i przekazującą do ponownego rozpoznania decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...]. znak: [...], którą w wyniku wznowienia postępowania Prezydent Miasta K. odmówił uchylenia własnej decyzji ostatecznej z dnia [...] - na podstawie art. 54 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uwzględniło ww. skargę i uchyliło w całości własną decyzję z dnia [...] oraz utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...]. W uzasadnieniu Kolegium ustaliło, że decyzją z dnia [...], po rozpoznaniu odwołania Towarzystwa A. uchyliło w całości decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...]., którą w wyniku wznowienia postępowania Prezydent odmówił uchylenia własnej decyzji ostatecznej z dnia [...] ustalającej, na wniosek Z. N., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 27 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz zjazdu na działkach nr ewid. 691, 692 i 693, obręb 0014, przy ul. G., w K., argumentując, że decyzja ta została wydana z naruszeniem prawa, ale nie podlega uchyleniu, gdyż w wyniku wznowienia zapadłaby decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej. Decyzja z dnia [...] została uchylona wyrokiem WSA z dnia 16 czerwca 2010r. sygn. akt II SA/Ke 281/10. W ocenie Sądu, organ pominął ocenę sprawy z punktu widzenia wszystkich podstaw wznowienia wymienionych w art. 145 § 1 kpa i ograniczył się tylko do zbadania przesłanki określonej w punkcie 6 kpa. Przesłanka ta, w niniejszej sprawie nie wystąpiła, ponieważ zostało uzyskane wymagane przepisami prawa stanowisko właściwego wówczas organu. Sąd uznał, że nie zachodzi również przesłanka, określone w punkcie 4 art. 145 § 1 kpa. Rozstrzygając sprawę ponownie Kolegium decyzją z dnia [...] uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Na tę decyzję skargę do WSA złożył Z. N., po zapoznaniu się z jej treścią SKO stwierdziło konieczność uwzględnienia skargi i uchylenia w całości własnej decyzji z dnia [...] i utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...]. W motywach tego rozstrzygnięcia organ podał, że rozstrzygając ponownie związany było oceną prawną, zawartą w wyroku z dnia 16 czerwca 2010r. Analizując całą sprawę w aspekcie wystąpienia przesłanek wznowienia uznał, że decyzja organu I instancji nie jest dotknięta żadną z wad wymienionych w art. 145 § 1 i 145a kpa. Uzasadniając brak wystąpienia podstaw wznowienia określonych w punkcie 5 Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie pismem z dnia 8 maja 2009r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta K. poinformował, że budynek mieszkalny i gospodarczy na działce nr 831 wybudowane zostały samowolnie i są objęte ostatecznym nakazem administracyjnym rozbiórki z odroczeniem do dnia 31 grudnia 2012r. Znając treść tego pisma Prezydenta Miasta K. zasadnie wydał badaną obecnie decyzję z dnia [...]. W ocenie SKO, wydanie decyzji było możliwe, w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Odnosząc się do podniesionego zarzutu dotyczącego istotnego naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ww. ustawy, a tym samym wadliwie sporządzonej analizy urbanistycznej, w wyniku której ustalono warunki zabudowy Kolegium stwierdziło, że jest on bezzasadny. Podało, że obszar objęty analizą na mapie spełniającej wymagania art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi ograniczony liniami przerywanymi obszar obejmujący ulice: G., B., C., w sposób nie naruszający przepisu § 3 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na obszarze tym znajdują się grunty rolne, leśne oraz zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i gospodarczymi. Organ podkreślił, że sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego jest w pewnej mierze uznaniowy, gdyż § 3 ww. rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną, a skoro kwestia ta jest uznaniowa, to tym samym nie ma podstaw do stwierdzenia rażącego naruszenia ww. § 3 rozporządzenia. W granicach obszaru analizowanego znajdują się działki zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Są to działki nr: 877/3, 879, 880 i 831. W obszarze analizowanym ujęte są również działki, które nie posiadają zabudowy w granicach obszaru analizowanego ale na terenie bezpośrednio sąsiadującym z tym obszarem. Są to działki nr: 878, 877/2, 876, 875 i 874. Na działkach tych znajdują się budynki mieszkalne i gospodarcze. Z części graficznej analizy wynika, że ww. działki przylegają zarówno do ulicy B., jak i do ulicy C.. Ulica C. łączy się bezpośrednio z ulicą G. a następnie z ulicą B.. Ulice te stanowią wspólny ciąg komunikacyjny obsługujący działki zabudowane i niezabudowane na tym obszarze. Bezspornym w sprawie jest, że w wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się trwała zabudowa mieszkalna i gospodarcza. Z kolei odnosząc się do zarzutu, że nielegalna zabudowa nie może stanowić podstawy do ustalenia warunków zabudowy, Kolegium powołało wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia z dnia 20 grudnia 2007r. sygn. P 37/06 i 21 września 2009r. sygn. akt P 46/08 i wskazało, że obecnie prawo budowlane przewiduje alternatywne procedury legalizacji samowoli budowlanej. Konstrukcję postępowania rozbiórkowego sprowadzić można do stwierdzenia, że zasadą jest legalizacja samowoli budowlanej a wydanie nakazu jej rozbiórki stanowi wyjątek. W związku z czym, bez znaczenia pozostaje w niniejszej sprawie fakt objęcia obszarem analizowanym kilku zabudowań powstałych samowolnie. Co do zarzutu podniesionego w nowosporządzonej, dla potrzeb wniosku o stwierdzenie nieważności, analizie urbanistycznej, ustalenia w sposób rażący, wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy organ stwierdził, że ze znajdującej się w aktach analizy (części tekstowej i graficznej) wynika, że wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 0,07 do 0,49. Dla wnioskowanej inwestycji wskaźnik ten został ustalony – do 0,32. Analizując prawidłowość ustalenia powyższego parametru Kolegium wskazało, że wprawdzie organ nie podał w analizie średniej wartości wskaźnika obliczonego dla wyznaczonego obszaru analizowanego, ale dokonał oceny możliwości zastosowania ww. parametru, w wielkości wynikającej z wniosku inwestorskiego i uznał, że jego ustalenie w wysokości 0,32 jest możliwe. W takich okolicznościach brak jest postaw do przyjęcia, że ww. parametr ustalony został z rażącym naruszeniem prawa. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustalone zostały w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, zawierające część graficzną i tekstową stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Zatem decyzja ta nie narusza § 9 ww. rozporządzenia. Nadto, zdaniem Kolegium, oceniana decyzja nie narusza wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto działający z upoważnienia Wojewody Świętokrzyskiego Wojewódzki Konserwator Przyrody uzgodnił pozytywnie wnioskowaną inwestycję w zakresie Chęcińsko-Kieleckiego Parku Krajobrazowego. W skardze na powyższą decyzję do WSA Towarzystwo A., domagając się jej uchylenia, zarzuciło naruszenie: 1. prawa procesowego: art. 145 § 1 pkt 5 kpa, poprzez błędne przyjęcie, że okoliczność polegająca na określeniu wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności zabudowy oparto na zabudowie działki nr 831, która powstała samowolnie, bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, z prawomocnym nakazem rozbiórki, nie ma znaczenia w sprawie. 2. prawa materialnego: art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne ustalenia w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a także § 3, 4 i 5 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nie zakwestionowanie wadliwie określonego przez organ I instancji obszaru analizowanego oraz parametrów i wskaźników obowiązujących dla planowanej inwestycji. W uzasadnieniu skarżące Towarzystwo podało, że we wniosku o wznowienie postępowania wskazywało, że jedyną zabudową jaka mogła być wzięta pod uwagę przy ustalania warunków zabudowy przedmiotowej inwestycji jest zabudowa na działce nr 831, która powstała samowolnie bez wymaganego pozwolenia na budowę. W orzecznictwie i doktrynie dominuje pogląd, że pojęcie działki zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy nie obejmuje działek zabudowanych samowolnie, o ile zostało to potwierdzone ostateczną decyzją o nakazie rozbiórki. Stwierdziło, że w sprawie mamy do czynienia z okolicznością faktyczną i nowymi dowodami, które istniały w dniu wydania decyzji ostatecznej z dnia [...] Tę okoliczność stanowi fakt występowania na działce sąsiedniej samowoli budowlanej. Z treści tej decyzji nie wynika, aby okoliczność ta była znana organowi wydającemu decyzję ostateczną. Reasumując strona skarżąca wskazała, że ponieważ zabudowa na działce nr 831 nie może być brana pod uwagę, należy uznać, że nie została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ww. ustawy - ulice B. i C. nie mogą być uznane za "tę samą drogę publiczną". Analiza braku istnienia zabudowanej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej powinna wyczerpywać analizę urbanistyczną. Skutkować to powinno wydaniem decyzji odmownej. W dalszej części autor skargi podniósł zarzuty odnośnie granic i wielkości obszaru analizowanego, który to obszar w decyzji z dnia [...], został wyznaczony większy niż to wynika z rozporządzenia. Podkreślił, że dowolność w wyznaczeniu maksymalnych granic analizowanego terenu pozostawałaby w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa. Wyznaczając odpowiednio duży obszar analizowany w większości przypadków zawsze można doszukać na nim funkcji odpowiadających planowanemu przez inwestora zamierzeniu. Wynik sprawy o ustalenie warunków zabudowy byłby zatem uzależniony wyłącznie od sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. W niniejszej sprawie, obszar ten jest większy niż to określa przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia, tak, aby objąć granicami znacznie oddalone od terenu inwestycji działki intensywnie zabudowane, przy czym ani w treści analizy, ani w treści decyzji nie wskazano powodów wyznaczenia większego obszaru analizowanego niż wynika to z rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Postępowanie zakończone kontrolowaną decyzją zostało przeprowadzone w trybie wznowienia. Postępowanie administracyjne wszczęte na skutek wniosku Z. N. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 27 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz zjazdu na działki nr ewid. 691,692 i 693, obręb 0014 przy ulicy G. w K., zakończyło się wydaniem decyzji ostatecznej w dniu [...] Następnie Prezydent Miasta K. rozstrzygnięciem z dnia [...] wznowił z urzędu postępowanie w sprawie, a w dniu [...]. odmówił uchylenia decyzji z dnia [...] ustalające warunki zabudowy. To rozstrzygnięcie zostało uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] a następnie Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 16 czerwca 2010r., wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Ke 281/10, uchylił przedmiotową decyzję SKO. Rozpoznając ponownie sprawę organ II instancji winien dokonać oceny sytuacji z punktu widzenia wszystkich podstaw wznowienia wymienionych w art. 145 § 1 kpa, za wyjątkiem podstawy o jakiej mowa w art. 145 § 1 pkt 4 kpa oraz art. 145 § 1 pkt 6 kpa, gdyż, co do tej ostatniej przesłanki Sąd przesądził, iż ona nie zachodzi. Obecnie zaskarżona decyzja zapadła po wydaniu ww. wyroku. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w tym orzeczeniu, zgodnie z przepisem art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)- dalej p.p.s.a. wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że ani organ administracji publicznej, ani wojewódzki sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie nie mogą pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu sądu. Rozstrzygając ponownie sprawę Kolegium stanęło na stanowisku, że w niniejszej sprawie nie występuje żadna z podstaw wznowienia określona w art.145 § 1 i 145a kpa. Z takim poglądem nie można się zgodzić. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie wystąpiła przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 5 kpa, zgodnie z którą, w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nie znane organowi, który wydał decyzję. Wskazany artykuł wymaga kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek. Po pierwsze, ujawnione okoliczności faktyczne i dowody muszą być nowe, co oznacza, że zostały one po raz pierwszy zgłoszone przez stronę lub zostały odkryte przez organ administracyjny po wydaniu decyzji, która stała się ostateczna. Po drugie, muszą one istnieć w dniu wydania decyzji ostatecznej, a jednocześnie nie być znane organowi, który wydał decyzję której dotyczy wznowienie. Wreszcie muszą być one istotne dla sprawy czyli takie, które mogłyby mieć wpływ na odmienne rozstrzygnięcie sprawy, co oznacza, że gdyby o nich wiedziano, w sprawie mogłaby zapaść decyzja, co do swej istoty odmienna od rozstrzygnięcia dotychczasowego. W ocenie Sądu nową okolicznością faktyczną jest istnienie decyzji nakazującej rozbiórkę budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego położonych na działce nr ewid. 831 przy ul. G. w K. Decyzja ta dotyczy istniejącej w chwili wydawania decyzji z dnia 3 grudnia 2008 r. zabudowy, w oparciu o którą określono wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wbrew temu, co twierdzi SKO, jest to nowa okoliczność faktyczna, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 5 kpa. Jak wskazują akta administracyjne niniejszej sprawy, decyzje nakazujące rozbiórkę ww. samowolnie wybudowanych budynków zostały wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta K. w dniu [...], a następnie decyzjami z dnia [...], odroczono termin ich wykonania do dnia 31 grudnia 2012r. Zatem nie ulega wątpliwości, że decyzja nakazująca rozbiórkę istniała w dniu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy tj. dnia [...] Bezspornym jest również, że Prezydent Miasta K. nie wiedział o jej istnieniu w dniu wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Z akt administracyjnych wynika bowiem, że korespondencja pomiędzy Dyrektorem Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta, a Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego dotycząca kwestii, czy przed tym organem toczy się jakieś postępowanie dotyczące nieruchomości nr 831 położonej przy ul. G. rozpoczęła się dopiero pismem z dnia 8 kwietnia 2009r. (k-124 akt administracyjnych). Natomiast, w odpowiedzi na to pismo, w dniu 15 maja 2009r. do Urzędu Miasta wpłynęła informacja PINB o wydanych decyzjach rozbiórkowych w stosunku do ww. nieruchomości (k- 151). Z powyższego wynika więc, że w dniu 8 kwietnia 2009r., Prezydent nie wiedział o tej okoliczności, a najwcześniej w dacie 15 maja 2009r., a więc około 5 miesięcy po wydaniu rozstrzygnięcia ustalającego warunki zabudowy dowiedział się o niej. W tym miejscu wskazać należy, że nie ma racji SKO twierdząc, że powyższa okoliczność nie była dla Prezydenta Miasta K. nowa, skoro posiadał o niej wiedzę wydając decyzję z dnia [...]., którą odmówił w wyniku wznowienia postępowania uchylenia decyzji ostatecznej z dnia [...] Kolegium mylnie interpretuje przesłankę określoną w art. 145 § 1 pkt 5 kpa, który wyraźnie wskazuje, że ta nowa okoliczność ma być nieznana organowi, w chwili wydawania decyzji ostatecznej, objętej wnioskiem o wznowienie postępowania, czyli w niniejszej sprawie decyzji z dnia [...], a nie, jak chce tego Kolegium w chwili wydawania rozstrzygnięcia we wznowionym postępowaniu. Ujawnienie decyzji rozbiórkowych jest również okolicznością istotną dla sprawy. Zgodnie bowiem z art. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe m.in. jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W swoim uzasadnieniu Kolegium podało, że w granicach wyznaczonego dla potrzeb sprawy obszaru analizowanego, znalazły się działki nr 879, 877/3 i 880 położone na ul. B. oraz działka nr 831 położona na ul. G.. Z powyższego wynika więc, że na tej samej drodze publicznej na której znajduje się planowana inwestycja tj. ul. G., znajduje się tylko jedna nieruchomość zabudowana i tylko w oparciu o tę zabudowę można było dokonać ustalenia warunków zabudowy. Jednakże, zabudowa na tej działce stanowi samowolę budowlaną, bez możliwości legalizacji, a jedynie z przedłużonym termin jej rozbiórki do dnia 31 grudnia 2012r. Podkreślić należy, że działki zabudowane w warunkach samowoli budowlanej nie mogą być brane pod uwagę przy ustaleniu tak zwanej zasady dobrego sąsiedztwa, od której uzależniona jest możliwość ustalenia warunków zabudowy. Aczkolwiek zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, niemniej interpretacja taka wynika z celu tego uregulowania tj. zapewnienia ładu przestrzennego. Konieczność dostosowania funkcji nowoprojektowanego obiektu do funkcji obiektów już istniejących, winna stanowić kontynuację nie tylko zastanego stanu zabudowy, lecz także kontynuację uprzedniej woli organów gminy odnośnie przeznaczenia danych terenów na określone cele. Sam fakt wybudowania obiektu na danym terenie nie oznacza automatycznej możliwości jego uwzględnienia w analizie. Ponadto ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawo budowlane stanowią pewną normatywną całość regulującą proces inwestycyjny. Skoro ustawa Prawo budowlane określa środki prawne służące zwalczaniu samowoli budowlanej, to przyjąć należy, że celem racjonalnego ustawodawcy nie było ustalenie - w innym akcie prawnym skorelowany z Prawem budowlanym - warunków zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji w oparciu o samowolnie wykonaną zabudowę (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 20.04.11r. syn. akt II SA/Gd 184/11 oraz wyrok WSA w Olsztynie z dnia 05.07.06r. sygn. akt II SA/Ol 517/06 dostępne w Internecie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W świetle powyższego, powołanie się przez Kolegium w realiach niniejszej sprawy na orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego samowoli budowlanych i stwierdzenie, że skoro zasadą jest stworzenie możliwości legalizacji, to nie ma znaczenia fakt, że zabudowa na działce nr ewid. 831 jest nielegalna, należy uznać za całkowicie chybione. Skoro zatem na tej samej drodze publicznej tj. ul. G., znajduje się tylko jedna zabudowana działka, lecz jest to samowola budowlana, to nie jest możliwe w oparciu o nią ustalenie wymagań dotyczących warunków nowej zabudowy, gdyż do ustalenia tych warunków konieczne jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przy braku takiej działki, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe. Przy czym, nie można zgodzić się z organem, że ul. G. stanowi wspólny ciąg komunikacyjny z ul. C. i B.. W aktach sprawy znajduje się bowiem pismo z Miejskiego Zarządu Dróg informujące, że ul. G. nie jest przedłużeniem ul. B.. Obie te ulice znajdują się w sieci dróg, w której odcinek ul. G. łączy się z dwoma odcinkami ul. B. (k-256 akt administracyjnych). Reasumując stwierdzić należy, że gdyby Prezydent Miasta K. wiedział o tym, że w stosunku do zabudowy położonej przy ul. G. na działce nr ewid. 831 wydano decyzję o nakazie rozbiórki, to okoliczność ta mogłaby mieć wpływ na wydane w sprawie rozstrzygnięcie, a zatem jest to okoliczność istotna spełniająca przesłanki wznowienia określone w art. 145 § 1 pkt 5 kpa. W związku z niespełnieniem przesłanki z 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mają znaczenia dla sprawy rozważania SKO dotyczące swobody organu przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego. Podobnie, za bezskuteczny należy uznać zarzut skargi dotyczący granic i wielkości obszaru analizowanego, gdyż kwestia ta nie może być podstawą do wznowienia postępowania. Błędne uznanie, że istnienie decyzji rozbiórkowych z dnia [...], nie wyczerpuje przesłanki określonej w art. 145 § 1 pkt 5 kpa powoduje wadliwość zaskarżonej decyzji jako naruszającej ten przepis. Naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, doprowadziło bowiem do stwierdzenia nieistnienia przesłanki wznowienia postępowania, określonej w przepisie art. 145 § 1 pkt 5 kpa. Z tego powodu zachodzi konieczność uchylenia decyzji na podstawie art.145 §1 pkt 1 c p.p.s.a. Jednocześnie Sąd uchylił na podstawie art.135 p.p.s.a. także decyzję organu I instancji mając na uwadze naruszenie przepisów postępowania przez ten organ. Uchylenie decyzji organu I instancji jest niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy przez organy administracji, a także zasadne ze względu na zachowanie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, aby organ I instancji przede wszystkim rozstrzygnął, czy w sprawie zachodzi przesłanka wznowienia określona w art. 145 § 1 pkt 5 kpa. Orzeczenie zawarte w pkt. II wyroku wydane zostało na podstawie art. 152 p.p.s.a. Rozpatrując sprawę ponownie organy będą zobowiązane uwzględnić przedstawione powyżej stanowisko Sądu. Organy zwrócą również uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010r., II SA/Bk 637/09, (dostępne LEX nr 559708), w którym Sąd ten wskazał, że skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa", interpretacja sposobu wyznaczenia granic tego obszaru przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Logiczna interpretacja tego przepisu, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Z kolei WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 października 2009r. sygn. akt IV SA/Wa 972/09 (dostępny LEX nr 574191) uznał, że 1. Pojęcie ładu przestrzennego (jakkolwiek niedookreślone, nieostre), stanowi samoistną podstawę do rekonstrukcji norm prawnych i ma charakter bezpośrednio obowiązujący organy w procesie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej. Pojęcie ładu przestrzennego, obok pozostałych zasad kształtowania polityki przestrzennej, posiada nie tylko znaczenie faktyczne, ale również znaczenie prawne. 2. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary, organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Obie przywołane wyżej tezy Sąd orzekający w niniejszej sprawie w całości podziela.