II SA/Ke 258/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Zielińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 czerwca 2013 roku sprawy ze skargi B. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] numer [...] w przedmiocie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...]Wojewoda , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 3, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołań Wójta Gminy oraz E. Ż., J. G. i B.G. od decyzji Starosty z dnia [...]., orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz B.G., E. Ż. i J. G. w łącznej wysokości 25.884,00 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy nieruchomości położonej w obrębie 6 K., gmina , oznaczonej jako działki: nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha i nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej pn.: "Przebudowa i budowa drogi gminnej nr 002138 T M. – K. wraz z budową chodnika w miejscowości M. gm. M."- utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...]. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał następujący stan faktyczny i prawny sprawy: Ostateczną decyzją Nr 5/2010 z dnia 30 marca 2010r. Starosta na podstawie art. 11a ust.1, art. 11f ust. 1, art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa i budowa drogi gminnej nr 002138 T M.-K. wraz z budową chodnika w msc. M. gm. M." obejmując nią m.in. działki: nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha i nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha położone w obrębie 6 K., gmina . Powyższa decyzją Starosta zatwierdził także podział nieruchomości położonej w obrębie 6 K., gmina , oznaczonej jako działki: - nr 1235/1 o pow. 0,0400 ha, na działki: nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha, nr 1235/10 o pow. 0,0041 ha i nr 1235/11 o pow. 0,0294 ha; - nr 1235/8 o pow. 0,8325 ha na działki: nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha, nr 1235/13 o pow. 0,0153 ha i nr 1235/14 o pow. 0,7848 ha Zgodnie z aktem własności ziemi z dnia 15 września 1972r. znak: PBG-ON-451/1843/72 właścicielem nieruchomości położonej w N., powiat Kielce, oznaczonej jako działka nr 316 o pow. 0,9600 był J.G.. W wyniku aktualizacji ewidencji gruntów w 1990r. działka nr 316 odpowiada działkom położonym w obrębie K., gmina nr 1235/1 o pow. 0,0400 ha, nr 1235/3 o pow. 0,0800 ha i nr 1235/4 o pow. 0,8400 ha. Działka nr 1235/3 została podzielona na działki nr 1235/5 o pow. 0,0017 ha i nr 1235/6 o pow. 0,0783 ha, a działka nr 1235/4 na działki nr 1235/7 o pow. 0,0075 ha i nr 1235/8 o pow. 0,8325 ha. Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 28 kwietnia 1995r., spadek oraz wchodzące w skład spadku po J.G. gospodarstwo rolne na podstawie ustawy odziedziczyli: żona J.G. oraz córki E.Ż. i B.G., po 1/3 części każda z nich. Starosta wszczął postępowanie administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy przedmiotowej nieruchomości. W dniu 18 grudnia 2010r. dla ww. nieruchomości został sporządzony operat szacunkowy, zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w dacie sporządzenia wyceny, tj. w dniu 18 grudnia 2010r., jednak w związku z nowelizacją rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. należało dokonać ponownej wyceny. W dniu 26 czerwca 2012r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nowy operat szacunkowy, w którym wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 23.788 zł, w tym wartość gruntu 21.358 zł i wartość składników roślinnych 2.430 zł (tj. wartość olchy w wieku 23 lat (lasek) - w kwocie 230 zł oraz wartość 7 drzew olchy w wieku 70 lat - 2200 zł). Starosta pismem z dnia 4 lipca 2012r., na podstawie art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) poinformował strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz zebranym materiałem dowodowym. Z uwagi na liczne zastrzeżenia B.G., dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości (pismo z dnia 18 lipca 2012r.) Starosta przeprowadził postępowanie wyjaśniające w ww. zakresie, przekazując podniesione zarzuty rzeczoznawcy majątkowemu, który udzielił stosownych odpowiedzi w pismach z dnia 16.08.2012r. i z dnia 3 września 2012r. Ponadto w dniu 23 sierpnia 2012r. organ I instancji przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, który udzielił wyjaśnień B.G. jej pełnomocnikowi oraz E. Ż. Ze względu na brak protokołu przekazania - przejęcia nieruchomości B.G. w dniu 20 września 2012r. złożyła oświadczenie, z którego wynika że na nieruchomości położonej w obrębie 6 K., gmina , oznaczonej jako działki nr 1235/9 i nr 1235/12 rosło "7 olch w wieku najprawdopodobniej powyżej 70 lat oraz około 20 ± 1 drzew w wieku około 23-24 lat". Drzewostan ten został wycięty po wydaniu decyzji. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy przedłożyła aneks z dnia 21 września 2012r. do operatu szacunkowego z dnia 26 czerwca 2012r., w którym dokonała korekty wyceny składników roślinnych. Zgodnie z aneksem wartość składników roślinnych wynosi łącznie 4.526 zł (w tym wartość 20 drzew olchy w wieku 23-24 lata - 2.326 zł i wartość 7 drzew olchy w wieku 70 lat - 2.200 zł). Wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości nie uległa zmianie i wynosi 21.358 zł. Zatem łączna wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 25.884 zł. Decyzją z dnia [...]. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz B. G., J. G. i E. Ż. w łącznej wysokości 25.884 zł, czyli po 8.628 zł dla każdej z nich za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy prawa własności nieruchomości położonej w obr. 6 K., gmina , oznaczonej jako działki: nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha i nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha Za pośrednictwem Starosty odwołania od ww. decyzji wnieśli: J.G., E.Ż., B.G. i Wójt Gminy, domagając się uchylenia decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Byłe współwłaścicielki nieruchomości domagały się sporządzenia nowego operatu szacunkowego, w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu m.in. przyjęcie do porównania niewłaściwych nieruchomości. Ponadto podniosły, że działka nie będąca przedmiotem przejęcia - pozostająca poza pasem drogowym straci na wartości. Natomiast w ocenie Wójta Gminy, przedmiotowa decyzja Starosty narusza przepisy postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego (w szczególności ilości i rodzaju składników roślinnych) oraz naruszenie przepisów prawa materialnego w przedmiocie zasad ustalania odszkodowania. Rozpatrując złożone od powyższej decyzji odwołania oraz całość zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego Wojewoda uznał, że decyzja jest zgodna z prawem. Organ ten wskazał treść przepisów, które miały zastosowanie w niniejszej sprawie, rozstrzyganej w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.). W myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, stają się z mocy prawa własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie do art. 12 ust. 4f w/w ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, a zgodnie z art. 12 ust. 4a w/w ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 18 ust. 1 w/w ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. W kwestii wyceny nieruchomości organ wskazał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W myśl art. 152 ust. 2 cytowanej ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z kolei stosownie do przepisu art. 153 ust. 1 tej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości (...) przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast § 36 ust. 3 rozporządzenia stanowi - w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie z § 36 ust. 4 wskazanego rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy prawa własności nieruchomości położonej w obr. 6 K., gmina , oznaczonej jako działki: nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha i nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha, stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 26.06.2012 r. wraz z aneksem z dnia 21.09.2012r., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 25.884,00 zł, w tym: wartość gruntu 21.358 zł i wartość składników roślinnych 4.526 zł. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 26 czerwca 2012r. określiła wartość przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami w przypadku działki nr 1235/12 oraz metodą korygowania ceny średniej w odniesieniu do działki nr 1235/9. Natomiast wartość składników roślinnych oszacowała metodą kosztów odtworzenia. Z załączonego do ww. operatu zaświadczenia z dnia 17 maja 2012r., wydanego przez Wójta Gminy wynika, że zgodnie z obowiązującymi w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 30.03.2010r.: - miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa K. przyjętym Uchwałą z dnia 19.10.2005r. oraz Uchwałą z dnia 15.02.2006r. (Dz.U. Woj. Świętokrzyskiego [....] działka nr 1235/9 położona w K. znajdowała się w terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uchwalonym uchwałą Rady Gminy działka nr 1235/12 położona w K. znajdowała się w terenie drogi gminnej. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy analizą objęła nieruchomości drogowe położone na terenie powiatu kieleckiego oraz nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne położone na terenie gminy, podobne do wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, z okresu 2 lat poprzedzających wycenę. Z uwagi na niewielką ilość transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi położonymi w gminie M., badanie rynku w ww. zakresie biegła rozszerzyła na teren powiatu kieleckiego. Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani z przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie wynika obowiązek rzeczoznawcy majątkowego, aby przy szacowaniu nieruchomości przejętej pod drogę gminną, przyjmowała do porównań jedynie transakcje nieruchomościami pod drogi gminne. Zarówno drogi gminne, jak drogi krajowe to drogi publiczne, a o drogach publicznych jest mowa m.in. w w/w rozporządzeniu. Biegła stwierdziła, że do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi należy zaliczyć: położenie nieruchomości (gdzie wyszczególniła i scharakteryzowała 2 poziomy: bardzo dobre lub dobre), sposób użytkowania (korzystny lub średnio korzystny ), uzbrojenie techniczne (pełne lub niepełne), wielkość powierzchni działki (bardzo dobra, dobra lub średnia), oraz sposób zagospodarowania (bardzo dobry lub dobry), co zostało uwzględnione w przedmiotowym operacie szacunkowym. Następnie dla każdej cechy rynkowej, przy uwzględnieniu ich poziomów, biegła wskazała wartość poprawek. Zestawiła działkę nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha położoną w Kostomłotach Pierwszych z trzema nieruchomościami przyjętymi do porównania i uwzględniając przyjęte poprawki odpowiadające charakterystyce ww. działki obliczyła wartość 1m2 w wysokości 51,29 zł, a wartość szacowanej działki określiła na kwotę 16.618 zł. Natomiast do cech mających wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne biegła zaliczyła: lokalizację nieruchomości (bardzo dobrą, dobrą lub średnią), sąsiedztwo i otoczenie (dobre lub średnie), uzbrojenie techniczne (pełne lub niepełne), wielkość powierzchni działki (bardzo dobra lub średnia) oraz sposób zagospodarowania działki (bardzo dobry, dobry lub średni). Przedstawiła zbiór 18 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele budownictwa jednorodzinnego zawartymi na rynku lokalnym - tj. na terenie gminy. Na podstawie ww. zbioru transakcji biegła obliczyła cenę średnią gruntu na kwotę 79,12 zł/m2. Tak ustaloną cenę średnią skorygowała o współczynnik o wartości 0,9218 odzwierciedlający wpływ ww. cech rynkowych o odpowiednich wagach i określiła wartość 1m2 gruntu nw. działki na kwotę 72.93 zł, a wartość działki nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha oszacowała na kwotę 4.740 zł. Ponadto oszacowała wartość składników roślinnych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości na kwotę 4.526 zł (aneks z dnia 21.09.2012r.). Zatem łączna wartość nieruchomości została określona w wysokości 25.884 zł. W związku z uwagami stron postępowania dotyczącymi operatu szacunkowego Wojewoda pismem z dnia 20 listopada 2012r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniach. Rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do zastrzeżeń stron, w piśmie z dnia 4 grudnia 2012r. oświadczyła, że nie zgadza się z nimi w całości. Jednocześnie nadesłała ujednolicony operat szacunkowy sporządzony w dniu 21 września 2012r. określający wartość nieruchomości położonej w Kostomłotach Pierwszych, oznaczonej jako działki nr 1235/9 o pow. 0,0065 ha i nr 1235/12 o pow. 0,0324 ha na kwotę 25.884 zł Wojewoda nadmienił, że opinia sporządzona na etapie postępowania odwoławczego nie jest nową opinią w tej sprawie, łączy ona w sobie jedynie sporządzone na etapie postępowania przed organem I instancji operat szacunkowy z dnia 26 czerwca 2012r. i aneks do operatu szacunkowego z dnia 21 września 2012r. Następnie organ podał i omówił wyjaśnienia, jakie złożyła rzeczoznawca odnośnie poszczególnych zarzutów. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia transakcji nieruchomościami, nabywanymi pod drogi na terenie gminy N. o cenach jednostkowych, które wynosiły np. 142,35 zł lub 300,00 zł za 1m2 gruntu wyjaśniono, że na ww. terenie występowały również transakcje o cenach jednostkowych np. 4,81 zł i 3,87 zł, które także nie zostały uwzględnione w wycenie, gdyż z przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu kieleckiego w latach 2010-2011, wynikało, że średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych ukształtowała się na poziomie ok. 30,00 zł za 1 m2 gruntu, a rzeczoznawca ma obowiązek odwzorować zachowanie przeciętnego uczestnika rynku nieruchomości i uwzględniać tylko przeciętne ceny transakcyjne uzyskiwane na analizowanym rynku, zatem odrzucać te skrajnie wysokie lub skrajnie niskie. Natomiast co do zakwestionowania przyjęcia do porównań transakcji z dnia 17 maja 2011r. (wyszczególnionej w poz. 2 w tabeli na str. 16 operatu) wskazano, że dobór transakcji drogowych przyjmowanych do wycen powinien uwzględniać: ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych, rozumianych zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniach w dokumentach planistycznych innych niż drogowe, aczkolwiek występujące przy transakcji zawartej w związku z realizacją inwestycji drogowej. Przepisy prawa nie wymagają przedstawienia w operacie szacunkowym wyliczeń wag cech rynkowych i doboru tych cech, a zalecenia sprecyzowane w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały w operacie szacunkowym uwzględnione i spełnione. Ponadto rzeczoznawca majątkowy podała, iż opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównań jest wystarczający i zgodny z orzecznictwem w tym zakresie, bowiem do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego wystarczy wyszczególnienie powierzchni nieruchomości, przeznaczenia, stanu prawnego, itp. Wymagane dane zawarte są w tabelach na str. 16-17 operatu. Odnosząc się do zarzutu rozbieżności informacji zamieszczonych w operacie szacunkowym organ wskazał na stwierdzenie rzeczoznawcy, że błędnie zostały one uznane za sprzeczne z powodu niewłaściwej interpretacji, gdyż ze zdania "można zaobserwować wzrost zainteresowania działkami gruntu..." nie wynika, że zawarto znaczną ilość transakcji. Wojewoda podał, że badając operat przyjęty jako dowód w niniejszej sprawie nie dopatrzył się uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania oraz uznał, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się merytorycznie do kwestii podniesionych w odwołaniach. Zawarte w piśmie z dnia 4 grudnia 2012r. wyjaśnienia, zdaniem organu nie budzą wątpliwości i są wyczerpujące, w twierdzenie B.G., J. G. i E. Ż., że wycena nie odzwierciedla realnej wartości nieruchomości, nie poparte dowodami, nie może świadczyć o wadliwości wyceny przedmiotowej nieruchomości, jak również nie może stanowić podstawy do jej zmiany. W ocenie Wojewody, strona mogła przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która upoważniona jest na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami do oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, jeżeli uważała, że sporządzony przez konkretnego rzeczoznawcę majątkowego, na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05). Jednocześnie w odniesieniu do zarzutu współwłaścicielek dotyczącego utraty wartości nieruchomości nie będącej przedmiotem przejęcia i pozostającej poza pasem drogowym Wojewoda wyjaśnił, że przepisy prawa dotyczące ustalania odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa pod budowę drogi nie przewidują ustalania odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości pozostającej po podziale i znajdującej się poza pasem drogowym. Ewentualnych roszczeń z tego tytułu strona może dochodzić na drodze cywilno-prawnej. Odnośnie uwag Wójta Gminy dotyczącego naruszenia przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 k.p.a. przez organ I instancji, Wojewoda wskazał, że "organ administracji publicznej winien z własnej inicjatywy gromadzić w aktach dowody, które jego zdaniem będą konieczne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy oraz winien gromadzić w aktach sprawy także dowody wskazane lub dostarczone przez strony, jeżeli mają one znaczenie dla sprawy" (wyrok NSA z dnia 04.07.2001 r., I SA 301/00), co też Starosta w sprawie uczynił. Wojewoda w całości podzielił stanowisko organu I instancji dotyczące ustalenia odszkodowania za składniki roślinne. Skargę na decyzję Wojewody z dnia [...] w części dotyczącej wyceny gruntu, tj. działek o nr 1235/9 i 1235/12 (wyłączając wycenę składników roślinnych, które rosły na tym gruncie), wniosła B.G., która zarzuciła naruszenie: - przepisów art. 7 k.p.a, art. 8 k.p.a., art. 10 § 1 k.p.a., art. 12 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz przepisów § 5.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) stanowiącego, że: "Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości", w zakresie w jakim operat szacunkowy z 26 czerwca 2012r. zawiera transakcje ustalające ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, - przepisu § 5.3 powyższego rozporządzenia w zakresie, w jakim operat szacunkowy z 26 czerwca 2012r. pomija jako szczególny warunek transakcji sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy, oraz - art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. Nr 80, poz. 721) w zakresie zamieszczenia transakcji branej pod uwagę w procesie wyceny, jako nieruchomość porównawczą w przypadku nabycia przez właściwego zarządcę drogi (w tym przypadku GDDKiA) pozostałej części działki, która nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele przez właściciela, położonej poza pasem drogowym i umieszczenie jej w operacie szacunkowym z dnia 26 czerwca 2012r. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi drugiej instancji w tym zakresie i zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. W ocenie skarżącej decyzja Wojewody jest wadliwa i powinna zostać uchylona, gdyż została wydana w oparciu o założenie, że operat szacunkowy z dnia 26 czerwca 2012r., sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy, został sporządzony prawidłowo, a w sprawie konieczne jest ponowne sporządzenie operatu szacunkowego oraz ustalenie wysokości odszkodowania za grunt w kwocie odpowiadającej cenom wolnorynkowym uzyskiwanym ze sprzedaży działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oraz przeznaczonych na drogi, które obowiązują na terenie miejscowości K. Skarżąca zarzuciła, że odszkodowanie za nieruchomość w zakresie szacowania ceny gruntu zostało określone w oparciu o nieprawidłowo obliczoną wartość przedmiotu wyceny, której podstawą określenia były błędnie dobrane do porównania transakcje. Operat szacunkowy w pkt 5 "Opis i określenie stanu nieruchomości", w podpunkcie 5.1. "Lokalizacja, otoczenie i opis nieruchomości" (str. 7 operatu szacunkowego) wskazuje, iż miejscowość Kostomłoty I, w której znajdują się działki o nr 1235/9 i o nr 1235/12 jest położona w gminie M., która to bezpośrednio graniczy z miastem wojewódzkim Kielce. Według ustaleń operatu w gminie jest dodatnie saldo migracji, na które wpływ ma m. in. bliskie położenie od miasta K. Widoczna jest tendencja migracji osób z centrum miasta do niedalekich miejscowości, do których w szczególności zaliczyć trzeba miejscowość K. Gmina posiada również dobre połączenie komunikacyjne ze stolicą województwa. Nieco dalej w tym samym podpunkcie 5.1. operatu szacunkowego (str. 8 operatu szacunkowego) rzeczoznawca pisze: "W ostatnim okresie czasu można zauważyć wzrost zainteresowania działkami gruntu na tym terenie". Natomiast operat szacunkowy dla potrzeb wyceny bierze pod uwagę rynek nieruchomości drogowych na terenie powiatu kieleckiego, zauważając w pkt. 7.1. "Analiza rynku nieruchomości przeznaczonych na drogi, (str. 10 operatu szacunkowego) że: "ze względu na zanotowanie niewielkiej ilości transakcji rozszerzono badanie rynku na teren powiatu" gdzie ceny transakcyjne takich nieruchomości są zgodnie z treścią operatu szacunkowego bardzo zróżnicowane. W ocenie skarżącej w operacie pomija się transakcje zawierane w miejscowości Kostomłoty I, które w tej sytuacji, naturalnie w sposób najbardziej zbliżony oddawałyby rzeczywistą wartość wywłaszczonych na cele publiczne działek. Powyższa analiza wskazuje, iż już na samym wstępie operat szacunkowy z dnia 26 czerwca 2012r. zawiera sprzeczności w treści, które niewątpliwie mają wpływ na jego rzetelność w dalszej części. Rzeczoznawca wskazuje, że "można zaobserwować wzrost zainteresowania działkami gruntu", a następnie w dalszej części: "ze względu na zanotowanie niewielkiej ilości transakcji rozszerzono badanie rynku...". Wyrażam przekonanie, iż rzeczoznawca, pisząc w operacie szacunkowym, iż "można zaobserwować wzrost zainteresowania działkami na tym terenie" czerpał wiedzę ze źródeł faktycznych, istniejących w rzeczywistości, tj. zawieranych transakcji nabywania nieruchomości, a nie ze słyszenia bądź z ogólnie przyjętych założeń podyktowanych wiedzą powszechnie znaną. Stąd kolejny dowód na wzajemnie wykluczające się twierdzenia, które mają miejsce w treści operatu szacunkowego. W dalszej części operatu szacunkowego napisane jest, że dla potrzeb wyceny z całej bazy wybrano transakcje najbardziej zbliżone do przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku odrzucając ceny skrajnie niskie. Tymczasem ceny skrajnie niskie są brane pod uwagę do ustalenia zakresu cen na podstawie bazy. Operat szacunkowy na potrzeby analizy transakcji nieruchomościami podobnymi (str. 16 operatu szacunkowego) wskazuje na położenie nieruchomości gruntowych w miejscowości P. gmina M. oraz w miejscowości B. gmina N. dodając, iż aktualnie ceny nieruchomości drogowych są niższe niż kilka lat wcześniej. Posłużenie się takimi miejscowościami do analizy znacznie zaniża wartość działek wywłaszczonych. Miejscowość P. znajduje się w odległości 25 km od centrum K. i jest położona w gminie M., która nie graniczy bezpośrednio z miastem K., jak to jest w przypadku gminy, w której położone są K.. Tym bardziej dotyczy to miejscowości B. w gminie N., miejscowość ta położona jest w odległości 31,6 km od centrum K. Dla porównania miejscowość K., w której leżą działki nr 1235/9 i nr 1235/12 jest oddalona od centrum jedynie 8,4 km. Powyższa analiza wskazuje, że cecha jaką jest lokalizacja powyższych miejscowości ma duży wpływ na cenę znajdujących się tam nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym cecha ta wpływa w 40 % na cenę (str. 13, tabela - pozycja 1 operatu szacunkowego). Wobec tego zamieszczanie transakcji działkami znajdującymi się w miejscowościach P. i B. w bazie, na podstawie której ustalany jest zakres cen znacząco wpływa na obniżenie końcowej wartości odtworzeniowej działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1235/12 i 1235/9, a sam w sobie, tj. w sposobie jego wykonania narusza przepisy prawa, które ściśle określają zasady, w oparciu o które należy dokonywać wyceny. Skarżąca odnosząc się do treści operatu majątkowego wskazała, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym w podpunkcie 5.1. "Lokalizacja, otoczenie i opis nieruchomości" (str. 8 operatu szacunkowego) pisze: "Wśród luźnej starej zabudowy, powstało wiele nowych i nowoczesnych domów mieszkalnych, również aktualnie kilka jest trakcie realizacji, natomiast w punkcie 7.2. "Analiza rynku nieruchomości przeznaczonych na budownictwo jednorodzinne" (str. 11 operatu szacunkowego) wskazano: ".... dla potrzeb wyceny przeanalizowany został rynek nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do szacowanej działki gruntu tj. przeznaczonej na cele budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego, a badaniem objęte zostały tereny gminy" i dalej: "w wyniku analizy stwierdzono, że ten segment rynku jest słabo rozwinięty, biorąc pod uwagę charakter i wielkość gminy - rocznie zawieranych jest kilkanaście transakcji, których przedmiotem są nieruchomości niezabudowane, jako przedmiot prawa własności. Powyższe wskazuje, że w tym miejscu operat również zawiera sprzeczności, Kolejny zarzut dotyczy naruszeniu przepisów prawa materialnego - § 5.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) . Akty notarialne dotyczące nieruchomości położonych na terenie gminy Nowa Słupia opisane pod pozycją 3, 4 i 5 w tabeli stanowiącej bazę transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi (str. 16 operatu szacunkowego) zostały zawarte w 2011 r., lecz zapłata nastąpiła w roku 2003. Dla ruchomości tych zaistniały więc szczególne warunki zawarcia transakcji, o których mowa w § 5.3 i nie powinny być one brane pod uwagę w procesie wyceny. Ponadto na stronie 16 operatu w tabeli dotyczącej transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi pod pozycją nr 2 została umieszczona transakcja działki zlokalizowanej K., w gminie dokonana w dniu 17 maja 2011 r. Nabywcą działki jest GDDKiA, zaś podstawą nabycia był w tym przypadku art. 13 ust. 3 wy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2003, Nr 80, poz. 721). Powyższy przepis wskazuje na przypadki nabycia przez właściwego zarządcę drogi (w tym przypadku GDDKiA,) pozostałej części działki, która nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele przez właściciela. Nabycie powyższej nieruchomości miało taki charakter Nieruchomość z pozycji nr 2 położona była poza pasem drogowym. Wobec powyższego niezrozumiałym jest, dlaczego taka nieruchomość była brana pod uwagę w procesie wyceny jako nieruchomość porównawcza. Operat szacunkowy nie zawiera wyliczeń wag poszczególnych nieruchomości uwzględnionych w procesie wyceny oraz szczegółowego uzasadnienia procentowego wpływu cech na cenę. Analiza rynkowych cech nieruchomości i cen transakcyjnych nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym (str. 12 operatu szacunkowego) będących wcześniej przedmiotem obrotu na rynku, oraz analiza preferencji potencjalnych nabywców pozwoliła stwierdzić, że najistotniejszymi cechami nieruchomości gruntowych niezabudowanych, mającymi wpływ na ich wartość są: lokalizacja nieruchomości, sąsiedztwo i otoczenie, uzbrojenie techniczne, wielkość powierzchni działki oraz sposób zagospodarowania. Po analizie powyższych cech w operacie szacunkowym stwierdzono, że żadna z wymienionych cech nie ma decydującego wpływu na wartość działki. Niemniej, w tabeli przedstawiającej udział poszczególnych cech w cenie nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele drogowe przedstawiony został procentowy wpływ cechy Zauważyć tu można, iż wielkość powierzchni działki (pozycja 4 z tabeli na str. 13 szacunkowego) wpływa na cenę w 15%. Wobec powyższego z przytoczonych w operacie szacunkowym transakcji (str. 16 operatu szacunkowego, pierwsza tabela od góry, w szczególności pozycja 2 i 8) nie wynika, aby wielkość powierzchni działki miała wpływ na uzyskiwaną cenę jednostkową nieruchomości. Pomimo skrajnie różnych powierzchni zamieszczonych tam działek 274 m2 i 2960 m2 obie działki będące przedmiotem transakcji uzyskały bardzo zbliżoną cenę za 1 m2, odpowiednio 34,81 zł i 35,05 zł. Skarżąca stwierdza, że w oparciu o powyższą analizę z uwagi na występujące sprzeczności należy stwierdzić, że operat szacunkowy z 26 czerwca 2012r. na podstawie, którego ustalono zaniżone odszkodowanie, narusza przepisy prawa materialnego stanowiące o zasadach jego sporządzania. Ponadto Wojewoda wydając decyzję naruszył art. 77 § 1 k.p.a. nie rozpatrując w sposób wyczerpujący materiału dowodowego zebranego w postępowaniu. W sposób bezkrytyczny odniósł się do operatu szacunkowego z dnia 26 czerwca 2012r., nie zauważając ewidentnych uchybień i nieprawidłowości, które były sygnalizowane w czasie toczącego się postępowania. W uzasadnieniu swojej decyzji nie odniósł się również bezpośrednio do zarzutów zawartych w odwołaniu skarżącej, bowiem nie zajął w tej części żadnego stanowiska. Wojewoda wydając decyzję powołał się jedynie na przepisy prawa, wskazujące jak operat szacunkowy powinien zostać sporządzony, jednocześnie błędnie przyjmując, że przedmiotowy operat tym przepisom sprostał. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji podnieść należy, że w toku rozpoznania sprawy organ II instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy stwierdzić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Dlatego ustalenia te Sąd w całości podziela, uznając je za niewadliwe. Stwierdzenia takiego nie mógł podważyć sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 7 i 77 k.p.a., skoro wbrew twierdzeniom skarżącej, cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został rozpatrzony, skarżąca nie zaoferowała dowodów innych niż przeprowadzone, a stan faktyczny sprawy został wszechstronnie wyjaśniony. Zarzuty dotyczące operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w ocenie Sądu nie są zasadne. Podstawą prawną zaskarżonej decyzji były przepisy: ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przytaczanej dalej jako ustawa drogowa (t.j. Dz.U.2008.193.1194 ze zm.), ustawy 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n. (Dz.U.2010.102.651 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zmianami, dokonanymi w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. Dz.U.2011.165.985), dalej rozporządzenie, dotyczące przysługiwania, a także zasad ustalania i wysokości odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa, własnością Gminy. Wojewoda w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dokładnie i prawidłowo wskazał i zacytował przepisy powyższych aktów prawnych, które mają zastosowanie w sprawie niniejszej, wobec czego nie zachodzi potrzeba ich ponownego przytoczenia. Organ prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość, o której mowa w art. 12 ust. 4 ustawy drogowej, na rzecz dotychczasowych właścicieli (art. 12 ust. 4f), przyjmując odszkodowanie, o którym mowa w art. 12 ust. 4a według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji (decyzja z dnia 30 marca 2010r, sprostowana postanowieniem z dnia 30 września 2010r.) oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania – tj. 26 czerwiec 2012r. (art. 18 ust. 1 ustawy drogowej). Podstawę wysokości ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Wojewoda słusznie podkreślił, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji). W przypadku zaś, gdy brak jest planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2). Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Jak już wspomniano powyżej w sprawie niniejszej przejęte zostały z mocy prawa dwie działki: nr 1235/9 i nr 1235/12. Mając na uwadze treść wyżej powołanych przepisów należy przy ustalania odszkodowania mieć na uwadze ich odmienne przeznaczenie. Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego objęta była jedynie działka nr 1235/9 położona w Kostomłotach I, która znajdowała się na terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, natomiast działka nr 1235/12 nie była objęta tym planem, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego znajdowała się na terenie drogi gminnej. Zatem cel wywłaszczenia działki nr 1235/12 był tożsamy z jej przeznaczeniem w studium. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w takiej sytuacji wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cech transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca majątkowy, do którego, jak wspomniano, należy wybór metody wyceny przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, zastosował w operacie szacunkowym z dnia 26 czerwca 2012r. podejście porównawcze: metodą porównania parami dla określenia wartości rynkowej działki nr 1235/12, przeznaczonej pod drogę; metodą korygowania ceny średniej dla określenia wartości rynkowej działki nr 1235/9, przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne. Wartość składników roślinnych oszacowano metodą kosztów odtworzenia. Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 2 rozp.). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia od 26 sierpnia 2011r.). Obliczając wartość rynkową nieruchomości nr 1235/12 (przeznaczonej pod drogę w studium) rzeczoznawca wskazała, że z uwagi na małą ilość transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi na terenie gminy, badanie rynku rozszerzyła na teren powiatu kieleckiego. Do bezpośrednich porównań rzeczoznawca przyjęła trzy nieruchomości najbardziej zbliżone pod względem lokalizacji oraz daty zawarcia transakcji (z dnia 12 grudnia 2011r. we wsi B., gmina P. oraz z dnia 17 maja 2011r. i 8 grudnia 2010r. w K.). Nie można zatem podzielić zarzutu skargi, że w operacie pominięto transakcje zawarte w Kostomłotach I, które w sposób najbardziej zbliżony oddawałyby rzeczywistą wartość wywłaszczonych na cele publiczne działek. Na str. 16 operatu wskazano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, dokonane na badanym rynku lokalnym, zbliżone datami ich zawarcia. Wśród nich są trzy transakcje zawarte w K., z których rzeczoznawca przyjęła dwie, o podobnej powierzchni, odrzuciła trzecią, o kilkakrotnie większej powierzchni. Wbrew temu, co stwierdzono w skardze rzeczoznawca nie przyjęła do bezpośrednich porównań nieruchomości położonej w miejscowości Przełom gmina M., która miała najniższą cenę jednostkową (ok. 20 zł/m²), jak również w miejscowości B. gmina N., gdzie występuje cena maksymalna (64,11zł/m²). Do bezpośrednich porównań przyjęto dwie nieruchomości w Kostomłotach I gm. oraz w B. gmina P. Rzeczoznawca istotnie wskazała, że ceny nieruchomości drogowych są aktualnie niższe niż kilka lat wcześniej, jednak występujące różnice w cenach nieruchomości podobnych w sprawie niniejszej nie wynikają ze zmian cen w czasie, a jedynie ze zróżnicowania atrybutów nieruchomości, zdolności negocjacyjnych stron transakcji, w związku z czym nie wprowadzono poprawek z tytułu zmian cen w czasie. Należy wziąć pod uwagę, że rzeczoznawca uwzględniała cechy rynkowe dla działki nr 1235/12, takie jak: lokalizacja nieruchomości: bardzo dobra – działka położona w odległości ok. 8 km od centrum K., sposób użytkowania: korzystny – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, uzbrojenie techniczne: pełne, wielkość powierzchni: dobra – 0.0324ha, stan zagospodarowania: dobry – teren płaski, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz działki niezabudowane, w pobliżu węzeł drogowy, dostęp do podstawowych usług – średni. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań uwzględnione zostały przez rzeczoznawcę właśnie poprzez korektę ich atrybutów. Podniesiona w skardze okoliczność, że nieruchomości położone w gminie N. przeznaczone pod drogi zostały zawarte w 2011r., ale zapłata nastąpiła w 2003r. nie można uznać za "szczególne warunki zawarcia transakcji", o których mowa w § 5.3. rozporządzenia. Poza tym, jak wspomniano nie brały one udziału w bezpośrednich porównaniach. Skoro zatem możliwe było określenie wartości nieruchomości nr 1235/12 przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, to jej wartość rynkowa nie mogła być określona poprzez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, co wynika wprost z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi należy wskazać, że z operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości nr 1235/9 została określona podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, ponieważ rzeczoznawca przyjęła z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości 18 nieruchomości podobnych, tj. przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość szacowanej nieruchomości określono korygując średnie ceny ze zbioru nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Uzasadnienie dla zastosowania opisanej metody, a także szczegółowy sposób jej stosowania wynika z treści § 4 ust. 2 - 5 rozporządzenia. Poza tym ma rację organ II instancji, że kwestionowanie przez skarżącą doboru przez rzeczoznawcę transakcji przyjętych do analizy jest gołosłowne, skoro nie przedstawiła ona dowodów występowania na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości innych transakcji. W prowadzonym postępowaniu skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu, który podważałby operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości nieruchomości. Samo zaś subiektywne przekonanie o tym, że wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu. Jak wskazał NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 września 2009r. sygn. akt I OSK 1423/08 (LEX nr 595135) operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy, kierując się obowiązującymi go zasadami określa, które nieruchomości są porównywalne do nieruchomości szacowanej. Oznacza to, że lista transakcji zamieszczona w treści operatu nie musi, jak chce tego autor skargi, odnosić się do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem transakcji, lecz do wybranych przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomości porównywalnych. Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 k.p.a.), w odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, organ orzekający nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu (p. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009r., sygn. akt I OSK 695/08, LEX nr 574439). Ponieważ w niniejszej sprawie Wojewoda nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. Z., odniósł się do zarzutów pod adresem tego operatu zgłoszonych przez stronę, a ocena organu nie budzi wątpliwości Sądu, nie było w sprawie podstaw do uwzględnienia omawianego zarzutu skargi i do kwestionowania wysokości odszkodowania ustalonego przez organy administracji. Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.