II SA/Ke 268/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2025 r. sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia 20 marca 2025 r. znak: SKO.PZ-71/1162/132/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z 20.03.2025 r. znak: SKO.PZ-71/1162/132/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach (zwane dalej "SKO"), utrzymało w mocy decyzję nr 311/2024 Prezydenta Miasta Kielce z 13.02.2024 r. znak: IA- IV.6730.1.114.2024.ASU /UA.III.6730.1.249.2023.ASU/ w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. A Sp. z o.o. w [...] (zwana dalej "inwestorem"), wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na część mieszkalną w budynku mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonym symbolem nr ewid. 1229m2 na działce nr ewid. [...], w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCDE-A, przy ul. [...]. Decyzją z 27.05.2024 r. SKO, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] ul. [...], uchyliło w całości uprzednią decyzję Prezydenta Miasta Kielce z 12.02.2024 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie wskazano, że w części tekstowej wniosku nie podano ani liczby istniejących lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku, ani projektowanych, nie doprecyzowano i nie wskazano istniejących parametrów wysokościowych przedmiotowej kondygnacji poddasza nieużytkowego, objętej wnioskowaną zmianą sposobu użytkowania, nie przedstawiono np. rzutu pionowego budynku, nie podano powierzchni podlegającej przekształceniu, ani granic obszaru, na który inwestycja może oddziaływać. Ponadto, wskazano, że w ponownie prowadzonym postępowaniu należy zbadać szczegółowo kwestię dostępu do drogi publicznej – z uwagi na brak zgody zarządu ww. Wspólnoty Mieszkaniowej. Organ I instancji, w toku ponownie prowadzonego postępowania, uzyskał od inwestora – w odpowiedzi na wezwanie z 16.07.2024 r. – uzupełnienie złożonego wniosku we wskazanym zakresie, tj. określenie dokładnych parametrów budynku objętego wnioskiem oraz powierzchni zabudowy terenu inwestycji, zaznaczenie na kopii mapy zasadniczej granic obszaru, na który inwestycja może oddziaływać, wyjaśnienie, że przedmiotowa zmiana sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na część mieszkalną nie generuje powierzchni podlegającej przekształceniu, określenie wysokości poddasza, załączony przekrój budynku objętego wnioskiem i wyjaśnienie, iż planowana zmiana sposobu użytkowania polega na powiększeniu części mieszkalnej lokalu mieszkalnego usytuowanego na 2 kondygnacji i nie będzie to odrębny lokal mieszkalny. Odnosząc się do kwestii dostępu do drogi publicznej wskazano, że teren objęty wnioskiem ma zapewniony dostęp do drogi publicznej bezpośrednio z ul. [...]. Mając na uwadze powyższe decyzją z 13.02.2024 r. Prezydent Miasta Kielce ustalił, na wniosek inwestora, warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na część mieszkalną w budynku mieszkalnym jednorodzinnym o nr ewid. 1229 m2 na działce nr ewid. [...], w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCDE-A, przy ul. [...]. Odwołanie od ww. decyzji wniosła D. M. SKO, utrzymując w mocy zakwestionowaną decyzję, wskazało że aktualnie uzupełniony wniosek, sporządzony w formie tekstowej i graficznej, jest wewnętrznie spójny oraz kompletny, ponieważ spełnia wszystkie wymogi wynikające z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130), zwanej dalej "u.p.z.p.". W podjętej decyzji przytoczono art. 61 ust. 1 u.p.z.p., podkreślając że wobec zmiany wyłącznie funkcji części istniejącego budynku, ustalenie parametrów przedsięwzięcia wynika z zastanego stanu faktycznego terenu inwestycji. SKO, odnosząc się do wymogów art. 61 ust. 5a u.p.z.p., wskazało że: - szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 21,00 m; za front terenu uznano jego część oznaczoną na załączniku graficznym literami A-B, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd i wejście na działkę - to jest z ulicy [...]; - granice obszaru analizowanego wyznaczono wokół terenu inwestycji oznaczonego literami ABCDE-A w odległości od 63,00 m do 75,00 m; - wyznaczony w niniejszej sprawie obszar analizowany w kierunku wschodnim, zachodnim, północnym i południowym w odległości 63,00 m od tych stron, tj. w minimalnej odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu obejmowałby jedynie część nieruchomości bez istniejących na niej budynków lub części tych budynków - zatem organ w tych kierunkach objął analizą działki po granicach ich własności; - zabudowa na tych działkach została uwzględniona przy sporządzaniu analizy urbanistyczno-architektonicznej, wyjątek stanowią działki niezabudowane, gdzie obszar analizowany wyznaczony został w odległości 63,00 m, tj. trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji; takie wyznaczenie obszaru analizowanego w rozpatrywanej sprawie spełnia warunek art. 61 ust. 5a u.p.z.p.; - charakterystyka poszczególnych budynków położonych w obszarze analizowanym znajduje się na załączonej analizie urbanistyczno-architektonicznej; - sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenia analizy jest prawidłowy; - wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczy nowej zabudowy, zatem w przedmiotowej sprawie przeprowadzono analizę wyłącznie w kontekście kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz warunków zawartych art. 61 ust. 1 pkt 2-6 tej ustawy – wobec czego zasadnie odstąpiono od analizy, w zakresie parametrów, cech, wskaźników kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organ odwoławczy zaznaczył, że uzupełnieniem regulacji ustawowej są przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Skoro jednak z wniosku inwestorskiego wynika, że żaden z parametrów istniejącej zabudowy nie ulegnie żadnej zmianie, to podanie w decyzji ww. parametrów nie ma wpływu na samo rozstrzygnięcie sprawy. Dalej SKO wskazało, że z ustaleń prawidłowo sporządzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne z towarzyszącymi budynkami gospodarczo-garażowymi. Skoro inwestycja będąca przedmiotem wniosku polega na zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym przy ul. [...] 95A, to kontynuacja funkcji nie budzi zastrzeżeń i nie jest sporna. W efekcie w rozstrzygnięciu badanej decyzji organu I instancji w pkt 3 ustalono warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego następująco: 1) nieprzekraczalna linia zabudowy - nie ulegnie zmianie, tj. w odległości 32,00m od granicy z pasem drogowym ul. [...]; 2) intensywność zabudowy oraz nadziemna intensywność zabudowy - nie ulegnie zmianie, tj. 0,46; 3) udział powierzchni zabudowy - nie ulegnie zmianie, tj. 0,23; 4) szerokość elewacji frontowej budynku - nie ulegnie zmianie tj. 9,92m; 5) wysokość zabudowy - nie ulegnie zmianie tj. 9,875m; 6) geometria dachu budynku - nie ulegnie zmianie, tj. dach dwuspadowy symetryczny, o kącie nachylenia 39°; położenie głównej kalenicy dachu w układzie szczytowym w stosunku do frontu działki; 7) udział powierzchni biologicznie czynnej - nie ulegnie zmianie, tj. 0,63 8) liczba miejsc do parkowania - nie ulegnie zmianie, tj. 1 stanowisko postojowe na 1 lokal mieszkalny. W trakcie postępowania projekt decyzji o warunkach zabudowy był uzgadniany z: Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Kielcach w Kielcach, który nie wyraził stanowiska w terminie 21 dni od dnia otrzymania projektu decyzji (16.10.2024r.), co zgodnie z art. 53 ust. 5c u.p.z.p. uznaje się za uzgodnienie decyzji. Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Kielcach - bez zajęcia stanowiska, zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p., w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie (1.10.2024r.) uzgodnienie uważa się za dokonane. Marszałkiem Województwa Świętokrzyskiego - bez zajęcia stanowiska, zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p., w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie (16.10.2024r.) uzgodnienie uważa się za dokonane; Miejskim Zarządem Dróg w Kielcach, który w piśmie z 23.10.2024 r. zaopiniował pozytywnie ww. projekt decyzji. SKO, analizując przedłożone akta sprawy w aspekcie zarzutów odwołania, w tym co do tego, że istniejące wymiary wysokości poddasza nie spełniają wymogów technicznych określonych w przepisach wykonawczych do Prawa budowlanego, wyjaśniło że: - decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych związanych z realizacją planowanej inwestycji; - kwestia wysokości poddasza mniejszej niż 2,5 m będzie mogła mieć istotne znaczenie na następnym etapie postępowania inwestycyjnego, kiedy zostanie sporządzony projekt techniczno-budowlany; to wówczas zostanie przesądzone, czy wnioskowane przedsięwzięcie będzie mogło powstać w aspekcie wymogów technicznych Prawa budowlanego; - nie jest organem właściwym do badania zgodności zamierzenia inwestycyjnego z warunkami technicznymi, ponieważ w tym zakresie właściwym jest organ administracji architektoniczno-budowlanej; - to w postępowaniu o pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie robót budowlanych ochrona uzasadnionych interesów skarżących będzie badana z uwzględnieniem przepisów ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), SKO, ustosunkowując się do zarzutów odwołania w zakresie braku celowości wydanej obecnie decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na niewielki zakres robót budowlanych niezbędnych do realizacji planowanego przedsięwzięcia, wyjaśniło że wniosek inwestora wyznacza ramy dokonywanej przez organ właściwy oceny, czy dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie warunków jej zabudowy oraz jakie parametry musi przyszła inwestycja spełniać. Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu SKO wskazało, że nie jest organem właściwym w zakresie dotyczącym spornych warunków umowy deweloperskiej. Z kolei przepisami odrębnymi, do których ustawodawca odsyła w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., nie są przepisy należące do systemu prawa budowlanego, bowiem przepisy te normują zupełnie inny etap postępowania inwestycyjnego, jakim jest etap realizacji inwestycji w postaci wykonania zaplanowanych robót budowlanych (por. wyrok NSA z 7.02.2014 r., sygn. akt II OSK 2151/12; wyrok NSA z 14.07.2016 r., sygn. akt II OSK 2797/14; wyrok NSA z dnia 27.04.2021 r., sygn. akt II OSK 2138/18). Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę – do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie, w tym warunki techniczne. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki (por. wyrok NSA z 8.11.2017 r., II OSK 2868/16). Innymi słowy, zgodność z wymogami określonymi w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie jest wymagana na etapie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobów zagospodarowania i warunków planowanej zabudowy (por. wyrok NSA z 23.06.2016r., II OSK 2622/14; wyrok NSA z 8.11.2013 r., II OSK 1302/12; wyrok NSA z 27.04.2012r., II OSK 267/11). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach D. M. zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.: 1. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w konsekwencji niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego sprawy, skutkujące utrzymaniem w mocy wydanej decyzji o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy oraz uznanie, że celowa i zgodna ze stanem faktycznym jest zmiana sposobu użytkowania ww. poddasza nieużytkowanego na część mieszkalną, podczas gdy do zaaranżowania poddasza pod część mieszkalną niezbędne są prace inwazyjne, tj. skucie posadzki, poprowadzenie hydrauliki, zakładanie elektryki od podstaw; 2. art. 80 K.p.a., polegające na przekroczeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonanie tej oceny w sposób dowolny i wadliwy z punktu widzenia logiki i doświadczenia życiowego, przedmiotowa decyzja wywołuje skutki sprzeczne ze stanem faktycznym zakupionej przez skarżącą nieruchomości oraz ustaleniami wynikającymi z zawartej przez strony umowy deweloperskiej; 3. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez SKO zakresu i okoliczności stanowiących przedmiot ponownego rozpatrzenia sprawy oraz wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji, podczas gdy w niniejszej sprawie stan faktyczny przedmiotowego poddasza nie spełnia wymogów niezbędnych do zmiany sposobu użytkowania, ponadto sprzeczny jest ze stanem przedstawionym przez wnioskodawcę w dacie kompletowania dokumentów pozwalających na budowę, co doprowadziło do wprowadzenia organu w błąd. Mając na uwadze powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. W piśmie z 16.09.2025 r. inwestor wniósł o oddalenie skargi we całości, domagając się dopuszczenia dowodu z opinii biegłego sporządzonej 12.08.2025 r. w sprawie Sądu Okręgowego w Kielcach o sygn. I C 533/22 na okoliczność prawidłowości ustaleń oraz rozstrzygnięcia zawartego w treści zaskarżonej przez D. M. decyzji, w tym na okoliczność wyliczonej przez biegłego powierzchni użytkowej spornego lokalu, obejmującej także sporne poddasze, wskazując w konsekwencji na niezasadność argumentacji skarżącej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Rozpatrując skargę w ramach powyżej zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia zakwestionowanego rozstrzygnięcia. Na wstępie należy wyjaśnić, że celem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzone przez inwestora zmiany w zagospodarowaniu terenu, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są dopuszczalne. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze o prawie do realizacji konkretnej inwestycji w określonym miejscu, a jedynie wskazuje, czy taka inwestycja w danym miejscu jest możliwa. Zastępuje ona co do zasady miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na danym terenie, nie tworzy jeszcze żadnych praw do danego terenu ani nie upoważnia do rozpoczęcia prac budowlanych. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ odpowiedzialny za jej wydanie musi wydać pozytywną decyzję, jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie wymogi wynikające z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wtedy, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia choćby jednego ustawowego wymogu wynikającego z konkretnych norm prawnych (por np. wyrok NSA z 24.04.2012 r., II OSK 229/11, wyrok WSA w Łodzi z 8.05.2025 r., sygn. II SA/Łd 120/25). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a warunki jakie winna spełniać inwestycja określa szczegółowo akt wykonawczy – w tym przypadku rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Wskazując te warunki organ obowiązany jest mieć oczywiście na uwadze wymagania istniejącego ładu przestrzennego, a więc takiego ukształtowania przestrzeni, która tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe i kompozycyjno-estetyczne, tak jak regulują to przepisy art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W myśl art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy w niniejszym przypadku dotyczył inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na część mieszkalną w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Tak ustalony przedmiot inwestycji determinował w istotnym stopniu sposób przeprowadzenia postępowania oraz jego wynik. Ustalenie warunków zabudowy miało bowiem charakter nieco "uproszczony" niż w stosunku do "nowej" zabudowy – nie było potrzeby szczegółowego uzasadniania wszelkich parametrów projektowanej zabudowy, skoro część z nich w ogóle nie ulegnie jakiejkolwiek zmianie w stosunku do zabudowy już istniejącej na działce będącej terenem inwestycji. Nie było w związku z tym żadnych przeszkód, żeby ocenić spełnienie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przez bezpośrednie odniesienie się do zainwestowanej już części działki w celu oceny kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Słusznie zatem podniósł organ odwoławczy, że biorąc pod uwagę fakt, iż budynek objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy został już wybudowany i pełni funkcję mieszkalną, planowana przez inwestora inwestycja doprowadzi do zmiany wyłącznie funkcji jego poddasza z nieużytkowanego na użytkowe mieszkalne, natomiast wszystkie dotychczasowe parametry istniejącej bryły budynku oraz sposób zagospodarowania terenu inwestycji nie ulegną żadnej zmianie. Zasadnie Kolegium uznało sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej za prawidłowy. Z ustaleń tej analizy wynikało, że w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne jednorodzinne z towarzyszącymi budynkami gospodarczo-garażowymi, a zatem w przypadku inwestycji będącej przedmiotem wniosku, polegającej na zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na cele mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, kontynuacja funkcji nie budziła zastrzeżeń. Jednocześnie niekwestionowanym był fakt, że ww. inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, a organ I instancji dokonał wszelkich niezbędnych uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Nie mogły odnieść zamierzonego skutku podniesione w skardze zarzuty. Dotyczy to w pierwszej kolejności zarzutu odnoszącego się do niecelowości i niezgodności ze stanem faktycznym planowanej zmiany sposobu użytkowania skoro – jak podnosi skarżąca – do zaaranżowania poddasza pod część mieszkalną niezbędne są inwazyjne prace takie jak skucie posadzki, poprowadzenie hydrauliki czy zakładanie elektryki od podstaw. Okoliczności te nie stoją na przeszkodzie wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza w sytuacji gdy – jak wynika z przedłożonej przez uczestnika przy piśmie z dnia 16 września 2025 r. opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa – powierzchnię poddasza zaliczono do powierzchni użytkowej lokalu, przede wszystkim ze względu na zainstalowanie w połaciach dachowych stolarki okiennej (5 sztuk okien dachowych), wykonanie wylewki cementowej pod podłogi i posadzki oraz doprowadzenie wszystkich instalacji zewnętrznych – elektryczności, wody, kanalizacji i gazu. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, obszernie uzasadniony w treści skargi, związany z relacją pomiędzy skarżącą a inwestorem wynikającą z zawartej pomiędzy nimi umowy deweloperskiej. Skarżąca odwołała się w tym zakresie m.in. do § 5 ust. 2 pkt 1 tej umowy, zgodnie z którym cena za lokal mieszkalny może ulec zmianie w przypadku różnicy między powierzchnią lokalu mieszkalnego określoną w dokumentacji projektowej a rzeczywistą powierzchnią lokalu mieszkalnego i wówczas strony rozliczą ewentualną różnicę powierzchni według obmiaru powykonawczego przy zastosowaniu przelicznika w postaci ceny za 1.00 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wskazanej w prospekcie informacyjnym, przy czym cena za lokal mieszkaniowy nie ulegnie zmianie jeżeli różnica powierzchni użytkowej lokalu mieszkaniowego powstanie w następstwie zmian aranżacyjnych w jego układzie, które zostaną wprowadzone na żądanie nabywców po zawarciu umowy. Jak podniosła skarżąca, pomimo dopełnienia przez nią ciążących na niej zobowiązań umownych, deweloper bezpodstawnie uchyla się od obowiązku przeniesienia własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Pierwotna propozycja dewelopera polegała na zakupie jednej kondygnacji – piętra budynku jednorodzinnego, zaś poddasze miało być bezpłatnym dodatkiem. Tymczasem obecnie wnioskodawca oczekuje wyrównania strat jakie powstały na skutek wzrostu cen wynikających z pandemii covid-19. W ocenie Sądu trafne jest w tej sytuacji stanowisko organu odwoławczego, że powyższe kwestie mają charakter cywilnoprawny i nie są przedmiotem rozpatrywania przez organy wydające decyzję o warunkach zabudowy, których zakres orzekania określają wskazane wyżej przepisy u.p.z.p. i wydanego na jej podstawie rozporządzenia. Właściwym w tym zakresie jest natomiast sąd powszechny. Zaznaczyć jedynie w tym miejscu jeszcze wypada, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, niezależnie od przysługujących mu uprawnień do nieruchomości. Zgodnie z art. 63 ust. 1 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Wreszcie nie można uznać za skuteczny zarzutu skargi dotyczącego niespełnienia przez przedmiotowe poddasze warunków technicznych. Rację ma organ, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko pierwszy etap procesu inwestycyjnego. Organ gminy wydając tę decyzję bada, czy spełnione są przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jeżeli chodzi o warunek zgodności tej decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.), to nie chodzi tu o zgodność planowanego przedsięwzięcia z wszelkimi przepisami prawa regulującymi dany rodzaj działalności, ale o zgodność z przepisami, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym ograniczenia w zabudowie, na danym terenie. Na etapie ustalania warunków zabudowy, w tym w ramach weryfikacji spełnienia warunków tzw. dobrego sąsiedztwa oraz warunku zgodności z przepisami odrębnymi, nie bada się w szczególności kwestii związanych z potrzebą projektowania budynków oraz prowadzenia robót budowlanych w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej. Kwestie te są badane na dalszym etapie procesu inwestycyjnego (por. wyrok NSA z 9.06.2025 r., sygn. II OSK 948/24). Trzeba zaś zauważyć, że jak wynika z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. A zatem spełnienie m.in. warunków technicznych przez planowaną inwestycję będzie przedmiotem analizy właściwego organu na etapie rozpatrywania zgłoszenia. Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.