II SA/Ke 426/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Kuza, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Sylwester Miziołek (spr.), Protokolant Joanna Nowak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 lipca 2012 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa A. w B. S.A. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku. UZSADNIENIE Decyzją z dnia [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty B. z dnia [...] podjętą w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa własności nieruchomości. Rozstrzygnięcie organu odwoławczego zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją z dnia Starosta B., działając na wniosek Burmistrza Miasta i Gminy w B., udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia polegającego na budowie i przebudowie ulicy P. w B. w ramach zadania pn. "Zmiana zagospodarowania terenu przestrzeni publicznej ulicy P. w B. na działkach nr nr 293/2, 293/3, 293/5, 293/6, 293/7, 293/8, 293/9, 293/10, 293/11 obr. ew. 6 w B." oraz czasowe zajęcie terenu pod infrastrukturę: budowa kanalizacji deszczowej, budowa oświetlenia ulicznego, budowa sieci teletechnicznej na działkach nr 247, 141/1, 302 obr. 6 w B.. Decyzją z dnia [...] Wojewoda , po rozpatrzeniu odwołania A. w B. S.A. (zwanego dalej A.), uchylił ww. decyzję z dnia [...] w części dotyczącej pkt XI – orzekając merytorycznie w tym zakresie, zaś w pozostałej części utrzymał zakwestionowane rozstrzygnięcie. Mając na uwadze, że w wyniku wydania opisanych powyżej decyzji m. in. działki nr 293/2, 293/3, 293/6, 293/8, 293/10 i 293/11 o łącznej pow. 0,1794 ha, stały się z mocy prawa własnością Gminy B. pismem z dnia 16.09.2010r. Starosta B. zawiadomił strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia odszkodowania za tą nieruchomość. Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w dniu 31.01.2011r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, należącej do A.. W dniu 24.02.2011r. odbyła się rozprawa administracyjna, podczas której przedstawiciel A. wskazał, że w ww. operacie szacunkowym przyjęto do porównania nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe z obrębów peryferyjnych o odmiennym charakterze i sąsiedztwie. Wskazano ponadto, że w dniu wydania decyzji na przedmiotowej nieruchomości znajdowała się infrastruktura przystankowa dla autobusów z wiatami przystankowymi i obiektem przeznaczonym na kasę biletową oraz urządzony parking dla samochodów osobowych z obiektem kasy parkingowej. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do zgłoszonych przez A. zastrzeżeń, wyjaśnił w piśmie z dnia 11.03.2011r., że przy porównywaniu nieruchomości zostały uwzględnione wszystkie cechy mające wpływ na wartość. Cechy takie jak położenie, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej zostały uwzględnione jako zwiększające wartość szacowanej nieruchomości w stosunku do nieruchomości porównywanych. Dokładne wyliczenia i przyjęte współczynniki mające wpływ na wynik końcowy określone zostały w punkcie 5.3. operatu szacunkowego. Ponadto w wycenie składników budowlanych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości w dniu wydania decyzji Starosty B. z dnia [...] zostały uwzględnione wartości nawierzchni znajdującej się na nieruchomości parkingu dla samochodów osobowych (28.013 zł) – co wykazano w nowym operacie szacunkowym z marca 2011r. Decyzją z dnia [...] Starosta B. orzekł m. in. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 195.104,75 zł na rzecz A. za składniki budowlane i prawo użytkowania wieczystego opisanej powyżej nieruchomości (pkt I). Decyzją z dnia [...] Wojewoda , po rozpatrzeniu odwołania A., orzekł o uchyleniu w całości ww. decyzji z dnia [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że Starosta B. powiększył wysokość odszkodowania o kwotę 5% wartości prawa użytkowania wieczystego, podczas gdy z akt sprawy nie wynikało, czy przedmiotowa nieruchomość została wydana przez A. w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Ponadto z treści zaskarżonej decyzji wynika, że organ I instancji o 5% powiększył jedynie wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, pomijając wartość części składowych gruntu, w związku z czym naruszył brzmienie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Starosta B., ponownie rozpoznając niniejszą sprawę, uzyskał: - pismo z dnia 22.02.2011r., w którym A. poinformowało Burmistrza Miasta i Gminy B., że przedmiotowa nieruchomość została w całości wydana w wymaganym terminie przy jednoczesnym usunięciu elementów infrastruktury przystankowej i budowli, - pismo Gminy B. z dnia 24.09.2010r. wzywające do niezwłocznego wydania nieruchomości, - kserokopie kart drogowych, potwierdzających wykonanie prac polegających na demontażu i usunięciu wszystkich budowli oraz zabudowy na ww. nieruchomości. Decyzją z dnia [...] Starosta B. orzekł o: - ustaleniu odszkodowania w wysokości 196.505,40 zł na rzecz użytkownika wieczystego – A. za składniki budowlane i za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa położonej w B. przy ul. P., oznaczonej w ewidencji gruntów obręb 06 numerami działek 293/2, 293/3, 293/6, 293/8, 293/10, 293/11 o łącznej pow. 0,1794 ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy B. na mocy ww. decyzji Starosty B. z dnia 23.07.2011r. (pkt I), - ustaleniu odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa – Starosty B. dotychczasowego właściciela w/w nieruchomości w wysokości 70.497,00 zł (pkt II), - zobowiązaniu Burmistrza Miasta i Gminy B. do wypłaty ustalonego odszkodowania w wysokości i na rzecz osób wymienionych w pkt I i II, w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna (pkt III). W podstawie prawnej powołano art. 12 ust. 4a, 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1, 1e, 3 oraz art. 23 ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2008r. nr 193, poz. 1194 ze zm.). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że operat szacunkowy z dnia 31.01.2011r. został sporządzony prawidłowo – zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Tym samym operat ten daje podstawę do uznania, że określono w nim wartość rynkową prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek według stanu na dzień [...] i poziomu cen na dzień sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. Na ww. nieruchomości w dniu wydania decyzji z dnia [...] znajdowała się infrastruktura przystankowa w postaci wiaty przystankowej i kasa biletowa, ale zostały one zdemontowane przed wydaniem nieruchomości inwestorowi. Z tego też względu brak było podstaw do podwyższenia wartości należnego odszkodowania. Ponadto za uprawdopodobnione organ I instancji uznał wydanie przedmiotowej nieruchomości w terminie 30 dni od daty uprawomocnienia się decyzji z dnia [...] i w związku z tym powiększył wysokość odszkodowania o kwotę 5 % wartości prawa użytkowania wieczystego oraz części składników budowlanych znajdujących się na gruncie. W odwołaniu od ww. decyzji A. wniosło o jej uchylenie oraz zlecenie ponownego wykonania operatu szacunkowego, albowiem sporządzony w niniejszej sprawie operat został sporządzony w sposób rażąco nierzetelny. Rzeczoznawca zastosował bowiem w sposób wadliwy metodę szacowania nieruchomości, polegającą na metodzie porównywania parami. Przyjęto przy tym nieruchomości znajdujące się w strefie peryferyjnej, które nie przewyższają żadną cechą nieruchomości wycenianej. W dodatku cecha o najwyższej wartości (30%), jaką jest położenie, we wszystkich nieruchomościach porównywalnych ma niższą ocenę niż wyceniane działki. Zdaniem odwołującego w tej sytuacji, należało zastosować regulację § 36 ww. rozporządzenia z dnia 21.09.2004r., dotyczącą wyceny nieruchomości na podstawie ceny m2 gruntów, z których wydzielono te działki. Ponadto strona wskazała, że przedmiotowa nieruchomość, położona w centrum miasta B., wyposażona była w infrastrukturę przystankową, kasy biletowe. Znajdował się tam również parking. Wojewoda , utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, wskazał że jakkolwiek w przedmiotowej sprawie w dniu 31.01.2011r. został sporządzony operat szacunkowy, to w dniu 10.03.2011r. rzeczoznawca majątkowy przedłożył nowy operat szacunkowy, uwzględniający wartość nawierzchni znajdującej się na nieruchomości parkingu dla samochodów osobowych. W związku z tym podstawą do określenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy B. prawa własności przedmiotowej nieruchomości, był operat szacunkowy z dnia 10 03.2011r., a nie – jak niewłaściwie wskazano w zaskarżonej decyzji – operat z dnia 31.01.2011r. Błąd ten nie wpływa jednakże na wysokość ustalonego tym rozstrzygnięciem odszkodowania, gdyż jego wysokość została określona w oparciu o właściwy operat, a jedynie pomyłkowo wskazano datę jego sporządzenia. Odnośnie powiększenia odszkodowania należnego użytkownikowi wieczystemu o 5 % organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, dodając że w toku postępowania odwoławczego uzyskano od Gminy B. oświadczenie, potwierdzające, że w ciągu 30 dni od daty wydania decyzji z dnia [...] przedmiotowa nieruchomość została wydana przez A. inwestorowi. Analizując kwestionowany przez A. operat szacunkowy Wojewoda stwierdził, że odpowiada on obowiązującym w tym zakresie przepisom prawa. To samo dotyczy przyjętej metodologii wyceny. W tym zakresie wskazano, że rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości, w wyniku której stwierdził, że na rynku lokalnym (teren miasta B.) w badanym okresie tj. luty 2009r. - luty 2011r., występowało kilka transakcji gruntami nabywanymi przez Gminę B. pod budowę lub na poszerzenie dróg publicznych. W wyniku dokonanej analizy rynku nieruchomości stwierdzono, że istniejący obrót nieruchomościami nabywanymi przez Gminę B. pod drogi kształtuje się na poziomie jednostkowych cen od 66,00 zł/m2 do 150,00 zł/m2. Dla oszacowania wartości nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem niniejszego postępowania, rzeczoznawca majątkowy przyjął do analizy porównawczej trzy zawarte transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, położonych na terenie miasta B. o cechach zbliżonych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Różnicę porównania skorygowano poprawkami wyrażonymi procentowo. Uwzględniając podstawowe atrybuty determinujące wartość rynkową nieruchomości, wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami, autor operatu stwierdził, że szczególne znaczenie cenotwórcze w odniesieniu do przeciętnej ceny 1 m2 gruntu mają cechy takie jak: położenie i lokalizacja działki (określając procentowy udział w całości na 30%), wielkość i kształt (20%), otoczenie i sąsiedztwo (10%), wyposażenie terenu w urządzenia techniczne (30%), dostępność komunikacyjna (10%). W wyniku analizy porównawczej, wartość rynkową 1 m2 gruntu określono średnią arytmetyczną z wartości określonych w trzech parach porównawczych i ostatecznie oszacowano ją na kwotę 128 zł/m2, co w odniesieniu do całości nieruchomości daje kwotę 229.632 zł. Natomiast do określenia prawa użytkowania wieczystego przysługującego wieczystemu użytkownikowi, rzeczoznawca majątkowy zastosował współczynnik korygujący ustalony w tym przypadku na poziomie 0,693, wobec czego wartość tego prawa ustalono na kwotę 159.135,00 zł. Organ podkreślił przy tym, że nie jest uprawniony do wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. W niniejszej sprawie uznano, że pod względem formalnym operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń i nie narusza przepisów prawa regulujących sporządzanie operatu szacunkowego, zatem może stanowić dowód w niniejszej sprawie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach A. zarzuciło decyzji organu odwoławczego naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a przede wszystkim sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w którym przyjęto nieprawidłową metodę wyceny nieruchomości oraz naruszenie art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego w sytuacji, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalały na zastosowanie tegoż podejścia. Zdaniem strony skarżącej, jak wynika z art. 80 k.p.a., to do organu należy ocena wartości dowodowej złożonego operatu szacunkowego i zbadanie czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Natomiast w niniejszej sprawie proces weryfikacji operatu szacunkowego został przeprowadzony niewłaściwie – wobec stwierdzenia przez rzeczoznawcę, że na rynku lokalnym nie istnieje udokumentowany obrót nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości, przeznaczonymi, na drogi publiczne, w związku z czym nie są znane ceny transakcyjne tych nieruchomości. Skoro więc brak jest podstawowej przesłanki, jaką jest istnienie podobnej nieruchomości na rynku lokalnym, należało zmienić metody dokonania wyceny. A. podkreśliła ponadto, że do metody porównawczej wymagane jest określenie cech porównawczych na podstawie których zostanie ona dokonana i ich procentowa wartość. W niniejszej sprawie rzeczoznawca przyjęła położenie i lokalizacje działki (30%), wielkość i kształt działki (20%), otoczenie i sąsiedztwo (15%), wyposażenie terenu w urządzenia techniczne (20%) i dostępność komunikacyjna (15%). Tymczasem z zawartego w operacie zestawienia wynika, że żadna z działek, które stanowiły materiał porównawczy, nie uzyskała – tak jak to miało miejsce w przypadku wycenianych działek – oceny dobrej, a jedynie przeciętną lub słabą. Taka sama sytuacja ma miejsce co do kształtu i wielkości działki. W rezultacie strona skarżąca podniosła, że skoro obie z ostatnio wymienionych cech w sumie stanowią jedynie 45% ceny, to w żaden sposób przyjęte nieruchomości nie mogą być działkami porównawczymi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie przed tut. Sądem w dniu 26.07.2012r. pełnomocnik skarżącej spółki, popierając skargę, wyjaśnił, że zacytowane na stronie 4 skargi procentowe wielkości dotyczące właściwości działki pochodzą z operatu szacunkowego ze stycznia 2011r., który został doręczony stronie – na dowód czego przedstawił przedmiotowy operat szacunkowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej ustawą p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną. Rozpatrując skargę w ramach tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że w toku postępowania administracyjnego organy administracji obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów prawa procesowego – to jest art. 7, 77 § 1 k.p.a. – w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że działki nr 293/2, 293/3, 293/5, 293/6, 293/7, 293/8, 293/9, 293/10, 293/11 obr. ew. 6 w B. o łącznej pow. 0,1794 ha, stały się z mocy prawa własnością Gminy B. na podstawie decyzji Starosty B. z dnia [...], zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia polegającego na budowie i przebudowie ulicy P. w B. w ramach zadania pn. "Zmiana zagospodarowania terenu przestrzeni publicznej ulicy P. w B. na działkach nr nr 293/2, 293/3, 293/5, 293/6, 293/7, 293/8, 293/9, 293/10, 293/11 obr. ew. 6 w B.". Rozstrzygnięcie to – w przeważającej i istotnej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy części – zostało utrzymane w mocy decyzją z dnia [...] Wojewody , który uchylił jedynie pkt XI decyzji organu I instancji dotyczący nadania rygoru natychmiastowej wykonalności – orzekając merytorycznie w tym zakresie. Podstawą materialnoprawną ww. decyzji organu I instancji był art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, a zgodnie z art. 12 ust. 4a w/w ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Okolicznością budzącą sprzeciw strony skarżącej jest przyjęty w operacie szacunkowym z marca 2011r. sposób wyceny prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wraz z jej składnikiem w postaci nawierzchni parkingu. W tym miejscu należy przytoczyć art. 18 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym wysokość przedmiotowego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z kolei stosownie do art. 18 ust. 1e ustawy, w przypadku w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W tym zakresie niesporne pozostaje podwyższenie należnego odszkodowania o kwotę 5 % wartości prawa użytkowania wieczystego oraz części składników budowlanych znajdujących się na gruncie – wobec wykazania przez organy w toku postępowania, że przedmiotowa nieruchomość została wydana w terminie 30 dni od daty uprawomocnienia się decyzji z dnia [...] udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Jak wynika natomiast z art. 18 ust. 5 w zw. z ust. 4 a i 4 ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości, które stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. nr 102, poz. 651 j.t.), zwanej dalej u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest zatem niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. W szczególności zaś stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają z kolei przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. W zaskarżonej decyzji jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za opisane wyżej działki gruntu przeznaczone pod realizację inwestycji drogowej przyjęto operat szacunkowy sporządzony w dniu 10.03.2011r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Dokonując wyceny nieruchomości biegły zastosował metodę określoną w § 36 ust. 1 rozporządzenia – w brzmieniu obowiązującym przed zmianą, dokonaną § 1 pkt 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14.07.2011r. (Dz. U. nr 165, poz. 985) z dniem 26.08.2011r. – podejście porównawcze, metodę porównywania parami (k. 85, 86 akt administracyjnych). Zgodnie z treścią ówcześnie obowiązującego § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wskazania przy tym wymaga, że w odpowiedzi na wezwanie Wojewody rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z dnia 3.04.2012r., iż operat szacunkowy sporządzony w dniu 10.03.2011r. odpowiada wymogom, wprowadzonym z dniem 26.08.2011r. przez ww. rozporządzenie z dnia 21.09.2004r. Ponadto rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego poprzez umieszczenie na nim stosownej klauzuli. W odniesieniu do przyjętej w powołanym operacie metody wyceny należy przytoczyć dyspozycję § 4 rozporządzenia, który stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami (przyjętej w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie) porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Z kolei, jak wynika z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając na uwadze treść cyt. powyżej przepisów podkreślić trzeba, że na str. 9 operatu z marca 2011r. (k. 85 akt administracyjnych) pod pozycją 3. "Określenie sposobu wyceny" znalazło się stwierdzenie, "że z analizy lokalnego rynku nieruchomości wynika, że nie istnieje udokumentowany obrót nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości, przeznaczonymi, na drogi publiczne, w związku z czym nie są znane ceny transakcyjne tych nieruchomości". Z kolei na str. 11 operatu (k. 83 akt administracyjnych) pod pozycją 4 "Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości" wskazano, że "dla oszacowania wartości nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem niniejszego opracowania do analizy porównawczej, rzeczoznawca przyjęła trzy zawarte transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych, położonych na terenie m. B. o cechach zbliżonych do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego opracowania, nabywanych na cele dróg kategorii gminnej. Różnica pomiędzy nieruchomością szacowaną a nieruchomościami przyjętymi do porównania została skorygowana poprawkami wyrażonymi procentowo." W tym miejscu należy podnieść, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, mający charakter opinii biegłego, określonej w art. 84 § 1 k.p.a., winien być spójny i wskazywać na przeprowadzony proces wyciągania wniosków (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30.11.2005r., sygn. akt: I SA/Wa 2084/04, LEX nr 19264). Omawiany środek dowodowy nie może zawierać niejasności, pomyłek, braków, a w tym zakresie organ ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadania, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia przez biegłego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007r., sygn. akt: II SA/Łd 802/07, LEX nr 385389, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 7 września 2007 r., sygn. akt: II SA/Ke 345/07, LEX nr 418279). Nie budzi wątpliwości Sądu, że kwestionowany przez A. operat z marca 2011r., w którym zostały zawarte obliczenia, stanowiące podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa własności nieruchomości, nie spełnia powyższych wymogów. Pomimo przyjęcia przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, określonego w § 36 ust. 1 (w poprzednio obowiązującym brzmieniu) oraz § 4 ust. 2 rozporządzenia w przedmiotowym operacie, przy zastosowaniu metody porównywania parami biegły nie odniósł się do nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości, co stanowi warunek sine gua non zastosowania powyższego sposobu wyceny. Z treści tego operatu wynika bowiem jednoznacznie, że na lokalnym rynku nieruchomości nie istnieje udokumentowany obrót nieruchomościami podobnymi do wycenianej nieruchomości. Tymczasem, jak wynika ze zdania trzeciego przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W rezultacie do analizy porównawczej rzeczoznawca przyjęła trzy zawarte transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych na terenie Gminy B., wskazując że mają one jedynie "cechy zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego opracowania". Tym samym, zdaniem Sądu, doszło również do naruszenia przepisów § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia oraz art. 154 ust. 1 u.g.n. Nie ma przy tym znaczenia, że biegła skorygowała różnicę pomiędzy nieruchomością szacowaną a nieruchomościami przyjętymi do porównania poprawkami wyrażonymi procentowo, jako że zastosowanie tego trybu jest możliwe wyłącznie do nieruchomości podobnych (zdanie drugie art. 153 ust. 1 u.g.n.), których to transakcji – jak wynika z ustaleń rzeczoznawcy – brak jest na lokalnym rynku nieruchomości. Dodatkowo wskazać trzeba, że zarówno na str. 14 operatu ze stycznia 2011r., jak i z marca 2011r. – (k. 52 i 82 akt administracyjnych) rzeczoznawca, określając cechy porównawcze na podstawie których zastosowano metodę porównawczą, jak również ich procentową wartość, wskazał m. in. na wielkość i kształt działki (10 %), wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej (20 % dla pary porównawczej X-C i 30 % dla pary porównawczej X-A i X-B) oraz dostępność komunikacyjną (10 %). Tymczasem z egzemplarza tego samego operatu szacunkowego ze stycznia 2011r., przedstawionego przez pełnomocnika skarżącej spółki na rozprawie przed tut. Sądem w dniu 26.07.2012r. (k. 33, 34 akt administracyjnych), wynikają odmienne wartości, mianowicie wielkość i kształt działki – 15 %, wyposażenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej – 20 % oraz dostępność komunikacyjna – 15 %. Różnice występują również w szczegółowych zapisach przedstawionej na tej samej stronie tabeli "Zestawienie wycenianych działek i nieruchomości przyjętych do porównania wraz z ich ocenami" oraz w obliczeniach dotyczących działki A. Powyższe różnice co do danych mających istotne znaczenie dla wysokości przyjętego odszkodowania uzasadniają kolejne wątpliwości co do rzetelności przeprowadzonej wyceny. Reasumując stwierdzić trzeba, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy z marca 2011r. jest niespójny i zawiera sprzeczne ustalenia, co dyskwalifikuje jego wiarygodność jako środka dowodowego. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii, przy czym zobligowany jest do oceny wartości operatu szacunkowego w zakresie podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczność, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza bowiem, że może on działać w sposób dowolny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31.01.2012r., sygn. akt I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). Odnosząc powyższe uwagi do stanu sprawy, w jakim rozstrzygnięto w oparciu o art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10.04.2003r. o odszkodowaniu z tytułu przejęcia z mocy prawa własności nieruchomości, stwierdzić należy, że organy obydwu instancji nie dochowały wymogów proceduralnych. Zdaniem Sądu na ustalenia co do wysokości przedmiotowego odszkodowania zawarte w wydanych decyzjach nie pozwalał nieprawidłowo sporządzony materiał dowodowy. Tymczasem jak wynika z zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 k.p.a., organy administracji publicznej w toku postępowania stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na uwadze interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten ustanawia zarazem dla organów obowiązek ustalenia stanu faktycznego zgodnie ze stanem rzeczywistym. Natomiast zabezpieczeniem realizacji opisanej powyżej zasady jest szereg przepisów o postępowaniu dowodowym, spośród których zasadnicze znaczenie ma art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a., ustanawiające dla organów administracji publicznej obowiązek zebrania i rozpatrzenia w wyczerpujący sposób całego materiału dowodowego oraz właściwej jego oceny. W świetle przytoczonych rozważań nie budzi wątpliwości Sądu naruszenie przez organy obu instancji powyższych przepisów. Orzekając w niniejszej sprawie ponownie organy administracji publicznej, mając na względzie poczynione wyżej uwagi, przeprowadzą postępowanie zgodnie z wymogami procedury administracyjnej i wydadzą stosowne rozstrzygnięcie, eliminując tym samym dotychczasowe naruszenia prawa. W powyższym zakresie zostanie przeprowadzony dowód z operatu szacunkowego, co nie zwolni jednakże organów od analizy sporządzonej opinii pod kątem zupełności, logiki wnioskowania i rzetelności. Ze względu na powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku znajduje oparcie w art. 152 ustawy p.p.s.a.