II SA/Ke 65/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański Sędzia WSA Agnieszka Banach (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2021 r. sprawy ze skargi D. S., M. S. i J. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2020 r. [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody solidarnie na rzecz D. S., M. S. i J. S. kwotę 7417 (siedem tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Sygn. akt II SA/Ke [...] UZASADNIENIE Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2020 r. [...] Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. znak: [...] Organ drugiej instancji ustalił, że na wniosek A. S., Burmistrz ww. decyzją z dnia [...] maja 2016 r. zatwierdził podział działek położonych w miejscowości S. gm. B.- Z., stanowiących zgodnie z księgą wieczystą Nr KII [...] własność A. S., oznaczonych w ewidencji gruntów numerami działek [...] o pow. 0,5290 ha i nr [...] o pow. 0,0543 ha, w wyniku którego wydzielone zostały m.in. działki nr nr [...] o pow. 0,0188 ha, [...] o pow. 0,1542 ha, [...] o pow. 0,1369 ha i [...] o pow. 0,0101 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działki przeznaczone zostały pod planowaną drogę serwisową szerokości 8,00 m - 64aKDW-2 (działka nr [...]), pod planowaną drogę klasy L (działki nr [...] i nr [...]) i pod planowaną drogę klasy D (działka nr [...]). Decyzja Burmistrza z dnia [...] maja 2016 r. znak: [...] 51.2016. stała się ostateczna w dniu [...] czerwca 2016 r. Pismem z dnia [...] kwietnia 2018 r. A. S. złożyła wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania za przejęcie przez G. B. ww. nieruchomości o łącznej pow. 0,3200 ha. Wojewoda wydał powyższą decyzję w związku z odwołaniem wniesionym przez A. S.. Wskazał, że uczestniczący w rokowaniach Burmistrz i A. S. nie doszli do porozumienia w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. Wobec powyższego na zlecenie Starosty [...] został wykonany operat szacunkowy z lipca 2018 r., określający wartość rynkową działek nr nr [...], [...], [...], [...] dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania. Wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 136.811,00 zł, z czego za grunt 136.416,00 zł, za składniki budowlane 257,00 zł, a za składniki roślinne 138,00 zł. Wartość rynkową 1 m2 gruntu określono na kwotę 42,63 zł. Starosta [...] decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. S. w ww. wysokości za przedmiotową nieruchomość, zobowiązując Burmistrza do wypłaty odszkodowania na rzecz dotychczasowej właścicielki. Rozpatrując odwołanie A. S., Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2019r. uchylił w całości powyższą decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu wyjaśnił, że z akt sprawy nie wynika, na jakiej podstawie organ pierwszej instancji uznał, że działka nr [...] została po podziale przejęta pod drogę publiczną. W przekazanych przez Starostę [...] aktach sprawy brak jest wypisu i wyrysu mpzp obejmującego część miasta B. Z. oraz części wsi: Zbludowice, Siesławice, Mikułowice, Chotelek i Radzanów Niwy lub zaświadczenia Burmistrza, z którego wynikałoby jakie jest przeznaczenie tej działki w obowiązującym mpzp. Uwzględniając zapisy zawarte w decyzji Burmistrza z dnia [...] maja 2016 r. i w mpzp dotyczące terenu, na którym znajduje się ww. działka, została ona przeznaczona pod drogę wewnętrzną. Powyższy fakt potwierdza również znajdujące się w materiale dowodowym postanowienie Burmistrza z dnia [...] sierpnia 2015 r. W ocenie Wojewody, Starosta [...] nie powinien zatem ustalać odszkodowania za działkę nr [...]. W kwestii dotyczącej przyznania odszkodowania z tytułu przejścia na własność G. B. działek nr nr [...], [...] i [...], Wojewoda ocenił, że procedowanie organu pierwszej instancji było prawidłowe. Niemniej Wojewoda wskazał, że z uwagi na art. 15 k.p.a. koniecznym jest sporządzenie w postępowaniu pierwszoinstancyjnym nowego operatu szacunkowego określającego wartość działek nr nr [...], [...] i [...]. Powyższą decyzję Wojewody zakwestionowała A. S., zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyrokiem z dnia 13 czerwca 2019 r. sygn. akt II SA/Ke 298/19 oddalił sprzeciw strony, przyznając rację Wojewodzie, że brak jest w aktach administracyjnych sprawy dowodów wskazujących na to, aby działka nr [...] wydzielona została pod drogę publiczną. W toku ponownego rozpoznawania sprawy Starosta [...] ustalił, że ww. działka nie została zaliczona do kategorii dróg gminnych. Zgodnie z planem miejscowym, działka ta jest położona na terenie oznaczonym symbolem 64aKDW-2 - jako planowana droga wewnętrzna. Na zlecenie Starosty [...] sporządzono operat szacunkowy z dnia [...] marca 2020 r., określający wartość rynkową działek nr nr [...], [...], [...] dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za zajęcie ich pod drogi zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. Wartość nieruchomości została określona na kwotę 130.662,00 zł, z czego za grunt 126.750,00 zł, zaś za składniki roślinne - 3.912,00 zł. Wartość rynkowa 1 m2 wycenianego gruntu została określona na kwotę 40,90 zł. Przy piśmie z dnia 4 maja 2020 r. - stanowiącym odpowiedź na zarzuty i argumentację A. S. zawarte w piśmie z dnia [...] kwietnia 2020 r., - rzeczoznawca przedstawił nowy operat szacunkowy z dnia [...] maja 2020 r., w którym skorygowano błędne przyjęcie nazwy oszacowanej wartości. Wobec powyższego Starosta [...] ww. decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. S. za prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr nr [...], [...] i [...] w wysokości 130.662,00 zł, umarzając postępowanie w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności działki nr [...]. Rozpatrując złożone odwołanie, Wojewoda powołał się na treść art. 98 i art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990) dalej "u.g.n." i wyjaśnił, że w niniejszej sprawie koniecznym było w pierwszej kolejności uzupełnienie materiału dowodowego o dokumenty potwierdzające, że działka nr [...] w wyniku podziału została przeznaczona pod drogę publiczną. Organ odwoławczy w tym zakresie wskazał, że wbrew argumentacji zawartej w odwołaniu brak było przesłanek, które dawałyby podstawy do ustalenia odszkodowania w postępowaniu administracyjnym za działkę nr [...]. Odszkodowanie w trybie ustawy gospodarce nieruchomościami przysługuje dotychczasowemu właścicielowi wyłącznie wtedy, gdy działki gruntu z mocy prawa przejdą na własność gminy, a taki skutek ma ich wydzielenie w decyzji pod drogę publiczną. O przejściu z mocy prawa własności gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną na rzecz podmiotu publicznoprawnego decyduje treść decyzji podziałowej, z której musi wynikać, że z nieruchomości zostały wydzielone działki pod drogę publiczną, a nie jedynie pod drogę jako ciągu komunikacyjnego, która nie ma charakteru publicznego. Z decyzji podziałowej Burmistrza z dnia [...] maja 2016 r., nie wynika, aby działka nr [...] została wydzielona pod drogę publiczną, a przeznaczona została pod planowaną drogę serwisową szerokości 8,00 m - droga serwisowa stanowi jezdnię o różnych funkcjach niż droga, której towarzyszy, oddzieloną od niej pasem dzielącym, przejmującą ruch lokalny i umożliwiającą - z założenia - zjazd do przyległych do niej nieruchomości. Faktu tego nie potwierdza również obowiązujący, dla terenu na którym znajduje się ww. działka, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie została także podjęta przez radę gminy uchwała, o której mowa w art. art. 7 ust. 2 ustawy o drogach publicznych. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że w sprawie znajdował zastosowanie art. 98 ust. 1 u.g.n. Z uwagi na powyższe Wojewoda wskazał, że gdyby doszło do ustalenia odszkodowania za działkę nr [...], w sytuacji gdy nie ma przesłanek wskazujących, że została ona przejęta pod drogę publiczną, decyzja taka musiałaby zostać uznana za nieważną, jako wydana z rażącym naruszeniem prawa. Tym samym zarzut dotyczący uchybienia art. 105 ust. 1 k.p.a., poprzez umorzenie postępowania w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności działki numer [...], jest bezzasadny. Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania m.in. za działkę nr [...], jednak z uwagi na fakt, że działka ta nie została wydzielona pod drogę publiczną i nie ziściły się przesłanki, o których mowa w art. 98 u.g.n., warunkujące konieczność ustalenia w postępowaniu administracyjnym odszkodowania Starosta zobligowany był do umorzenia postępowania w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za tą działkę. Fakt, iż działka nr [...] stanowi obecnie własność G. B. nie daje podstaw do ustalenia za nią odszkodowania w oparciu o treść art. 98 u.g.n., zaś nieprzyznanie odszkodowania za działkę nr [...] nie może stanowić przesłanki do uznania, że decyzja Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. jest wadliwa, tym bardziej, że w zaskarżonej decyzji zostały podane powody i przywołane dokumenty, z powodu istnienia których organ odstąpił od ustalenia odszkodowania w tym zakresie. W rezultacie A. S. może dochodzić ustalenia odszkodowania za ww. działkę w postępowaniu przed sądem powszechnym. Tym samym za nieuzasadnione Wojewoda uznał zarzuty dotyczące naruszenia art. 112 ust. 1 - 4 w związku z art. 128 ust. 1 u.g.n. Wojewoda zgodził się także z organem pierwszej instancji, że zasadnym było ustalenie odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr nr [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,3099 ha, która z mocy prawa stała się własnością G. B., z przeznaczeniem pod drogę publiczną gminną. Wojewoda powołał się na treść art. 128-135 u.g.n. oraz § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia z dnia [...] września 2004r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem" i ocenił, że pod względem formalnym operat szacunkowy z dnia [...] maja 2020 r., jest sporządzony prawidłowo i może stanowić dowód umożliwiający ustalenie przez organy orzekające w niniejszej sprawie odszkodowania na rzecz A. S.. Wojewoda wyjaśnił, że objęte wyceną działki nr [...] i nr [...] położone na terenie oznaczonym symbolem [...] przeznaczone są pod drogę klasy L, a działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] i przeznaczona jest pod projektowaną drogę klasy D. Rzeczoznawca majątkowy dokonując charakterystyki ogólnej wycenianej nieruchomości, wskazał, że nie są one ogrodzone, a ich powierzchnia jest płaska. Ponadto są zaniedbane, porośnięte wysokimi krzakami i samosiejkami, nieprzedstawiającymi żadnej wartości, przy czym na działkach tych znajduje się kilka drzew, które zostały w operacie wycenione. Do określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W rezultacie przeprowadzonej analizy rzeczoznawca wyselekcjonował w okresie od dnia [...] kwietnia 2017 r. do [...] września 2019 r. 14 transakcji kupna sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianego gruntu i ustalił, że cena maksymalna za 1 m2 gruntu wynosi 50,36 zł, zaś cena minimalna za 1 m2 wynosi 20,00 zł. Na podstawie uzyskanych informacji i analizy rynku nieruchomości uzyskał informację o wpływie poszczególnych cech na ceny transakcyjne. Powyższe zostało zobrazowane w tabeli nr 4, znajdującej się na str. 11 operatu szacunkowego. Na podstawie analizy nieruchomości niezabudowanych z powiatu [...] i kieleckiego przeznaczonych lub użytkowanych jako drogi oraz na podstawie przeprowadzonych obliczeń uwidocznionych w tabeli nr 5 rzeczoznawca majątkowy ustalił, że jednostkowa wartość rynkowa prawa własności do wycenianej nieruchomości wynosi 40,90 zł/m2. Rzeczoznawca określił wartość wycenianych działek nr nr [...], [...] i [...] na łączną kwotę 126.750,00 zł. Ponadto wycenił znajdujące się na działkach składniki roślinne na kwotę 3.912,00 zł. Tym samym łączna wartość ww. nieruchomości została określona na sumę 130.662,00 zł. Odnosząc się do zarzutów dotyczących zbyt niskiej wysokości odszkodowania, Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i ww. rozporządzenia, zaś ustalenia organu pierwszej instancji zostały oparte na zebranym materiale dowodowym. W ocenie Wojewody wartość określona w operacie szacunkowym nie została zaniżona. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione w operacie rzetelnie i odpowiednio do celu wyceny opisano stan nieruchomości oraz jej przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny i jej zakres. Prawidłowo przyjęto daty istotne dla celu wyceny oraz przedstawiono wybór odpowiedniej metody i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania, a także zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Rzeczoznawca dokonał opisu stanu zagospodarowania. Prawidłowo określił przeznaczenie nieruchomości, wskazał katalog źródeł danych o nieruchomości, powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej, a także dokonał jej charakterystyki w kontekście położenia i otoczenia. Niewątpliwie operat ten jest logiczny, zupełny i spójny. Pozwala także prześledzić i zweryfikować tok rozumowania rzeczoznawcy. Brak jest okoliczności, które pozwalałyby stwierdzić, że ustalenia biegłego w kwestii sposobu zagospodarowania gruntu i przejętej metodologii z uwagi na jego wiedzę i doświadczenia są nieprawidłowe. Wojewoda podkreślił, że organy obu instancji nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłego zawartych w tym operacie, o czym świadczy zobowiązanie biegłego do wyjaśnienia wątpliwości zgłaszanych przez A. S., jak również Wojewodę. Zgodzić należy się z biegłym, że przyjętą do porównania bazę nieruchomości nie można uznać za ubogą. Wyselekcjonowana grupa obejmuje 13 transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych lub użytkowanych jako drogi, które były przedmiotem zbycia prawa własności. Rzeczoznawca objął analizą rynek powiatu [...] i kieleckiego, ustalił katalog transakcji, które umożliwiły mu ustalenie ceny jednostkowej 1 m2. W piśmie z dnia 21 września 2020 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że analiza cen nieruchomości zlokalizowanych na terenie powiatu kieleckiego i objętych transakcjami kupna sprzedaży daje możliwość uzyskania obrazu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi z terenu wielu gmin, które pozwalają na wychwycenie cech wpływających na wartość tych nieruchomości. Dodatkowym argumentem jest fakt, że ceny transakcyjne osiągane za nieruchomości drogowe na terenie powiatu kieleckiego i [...] są na podobnym poziomie, a więc są to rynki porównywalne. Nadto wskazał, że w trakcie przeprowadzanej na potrzeby wyceny analizy był brany pod uwagę rynek jędrzejowski, natomiast na rynku tym w okresie ostatnich 2-3 lat odnotowano 2 transakcje nieruchomościami drogowymi, w związku z tym uznał, że jest to rynek zbyt mały i niedający pełnej możliwości określenia obiektywnej wartości nieruchomości. Podobne wnioski uzyskano po analizie cen nieruchomości drogowych z terenu powiatu pińczowskiego. Powiat kielecki daje możliwość uzyskania obrazu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi z terenu wielu gmin, które pozwalają na wychwycenie cech wpływających na wartość tych nieruchomości. Dodatkowym argumentem jest fakt, że ceny transakcyjne osiągane za nieruchomości drogowe na terenie powiatu kieleckiego i [...] są na podobnym poziomie, a więc są to rynki porównywalne. Jak już zostało wyjaśnione, rzeczoznawca w wyniku przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości ustalił wystraczającą liczbę transakcji umożliwiających określenie wartości 1 m2 gruntu. Taka baza nieruchomości stanowi solidną podstawę do określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Ponadto przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dopuszczają określenie wartości rynkowej w podejściu porównawczym w metodzie porównywania parami przy użyciu 4 transakcji. W kwestii stanu zagospodarowania wycenianych działek organ odwoławczy stwierdził, że został on ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego podczas oględzin, na okoliczność tę sporządzony został protokół, który załączono do operatu szacunkowego. Ponadto sposób zagospodarowania uwidoczniono na załączonych do operatu szacunkowego zdjęciach. Stan zagospodarowania nieruchomości opisano, w sposób prawidłowy i nie odbiegający od rzeczywistości. Wojewoda dodał, że rozumie argumentację skarżącej dotyczącą braku możliwości dbania o stan zagospodarowania wycenianych działek. Jednakże okoliczność ta nie może mieć wpływu na ustalenia w kwestii wartości określonej w operacie szacunkowym. Skoro skarżąca miała zastrzeżenia, co do składników roślinnych i pominięcia niektórych drzew znajdujących się na gruncie, winna była przedłożyć w tej kwestii dokumenty potwierdzające prawdziwość swoich zarzutów dotyczących ustaleń poczynionych przez autora operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy w związku z zarzutami dotyczącymi błędnych ustaleń w zakresie nasadzeń roślinnych na wycenianych działkach, zwrócił się w piśmie z dnia 4 maja 2020 r. o podanie ilości, wieku i rodzaju pominiętych nasadzeń, informując jednocześnie, że w przypadku wskazania składników roślinnych, których nie uwzględnił, dokona korekty wyceny. Skarżąca nie udzieliła odpowiedzi na ww. pismo W ocenie Wojewody, biorąc pod uwagę ustalenia i opis działek nr nr [...], [...] i [...] zamieszczony w operacie oraz załączone do niego dokumenty tj. zdjęcia i protokół z oględzin w sposób rzetelny można ustalić, jaki był stan ich zagospodarowania. Dlatego nie było też potrzeby przesłuchiwania innych osób lub przeprowadzenia oględzin przez Starostę B. . Zdaniem Wojewody, do ustalenia stanu zagospodarowania działek wystarczyły oględziny, jakie na potrzeby wyceny przeprowadził autor operatu szacunkowego, bowiem gdyby faktycznie rzeczoznawca pominął podczas wyceny składniki roślinne lub elementy znajdujące się na wycenianej nieruchomości, które rzeczywiście znajdują się na niej i które co istotne przedstawiają wartość, wówczas skarżąca powinna je wyszczególnić w korespondencji. Do dnia wydania decyzji przez Wojewodę z tej możliwości nie skorzystała, choć została poinstruowana o przysługującym jej w tej kwestii prawie wynikającym m.in. z art. 10 k.p.a. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ww. ustawy, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Operat szacunkowy ma charakter dowodu kwalifikowanego ze względu na jego specjalistyczny charakter oraz okoliczność, że jest on sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, którego status zbliżony jest do statusu zawodów zaufania publicznego. Brak jest przesłanek i dowodów (których skarżąca na potwierdzenie zarzutów nie przedłożyła), do wydania odmiennej oceny operatu szacunkowego. Wojewoda uznał, że brak było podstaw do poszerzenia rynku o transakcje kupna sprzedaży nieruchomościami z rynku regionalnego, czego oczekuje skarżąca. Kwestia doboru nieruchomości porównawczych oraz analiza rynku stanowią część warsztatu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego i wymaga to posiadania wiedzy specjalistycznej, stąd w omawianym zakresie organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną ocenę biegłego, chyba że narusza ona przepisy powszechnie obowiązującego prawa. Tym samym to autor operatu, a nie organ, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W konsekwencji weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organy administracji publicznej orzekające w sprawie, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Samo subiektywne przekonanie o nieprawidłowym doborze transakcji, czy też o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami np. kontroperatem, czy też opinią organizacji, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności, bądź jej wyników. Odnosząc się do argumentacji dotyczącej sposobu określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości wycenianych działek i posiłkowaniem się podczas tego procesu kwotami uzyskanymi w postępowaniach wywłaszczeniowych na rynku lokalnym stwierdzić należy, że jest ona błędna. Biegły samodzielnie decyduje o tym, które transakcje bierze do porównań. Wojewoda dodał, że wstępnym warunkiem przyjęcia danej nieruchomości do porównania jest wymóg, aby była ona przedmiotem "obrotu rynkowego" (art. 153 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 4 rozporządzenia), czyli, innymi słowy, "transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych", w drodze "umowy" (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Nie sposób uznać, żeby przymusowe przejęcie nieruchomości i ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej spełniało warunek bycia przedmiotem obrotu rynkowego oraz warunków rynkowych w rozumieniu ww. przepisów. Wysokość odszkodowania określona w decyzji administracyjnej nie jest ceną transakcyjną. Tym bardziej, że w sytuacji określonej w art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.) sam ustawodawca dopuszcza możliwość powiększania orzekanego odszkodowania w stosunku do wartości nieruchomości zajmowanej pod inwestycję drogową, co oznacza, że odszkodowania ustalone przynajmniej w części decyzji administracyjnych, niejako z założenia mogą nie odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczanych nieruchomości. W konsekwencji Wojewoda podzielił stanowisko rzeczoznawcy, że do wyceny przyjmuje się zasadniczo informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów cywilnoprawnych. Zdaniem Wojewody, samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że w decyzjach administracyjnych wydawanych w 2014 r. odszkodowania były wypłacane w oparciu o wyższe stawki za 1 m2, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii organizacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie. Ubocznie Wojewoda wyjaśnił, że operat szacunkowy, którym w ocenie skarżącej w przedmiotowym postępowaniu powinien posiłkować się rzeczoznawca majątkowy stracił ważność. Zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany dla celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Ponadto zgodnie z pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej, Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości, [...] Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych zgodnie z którym do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W rezultacie w ocenie Wojewody nie było uzasadnionych podstaw do skorzystania przez rzeczoznawcę majątkowego przy wycenie przedmiotowej nieruchomości z transakcji, jakimi posiłkował się rzeczoznawca w 2014 r. przy określeniu nieruchomości. W oparciu o wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 21 września 2020 r., Wojewoda stwierdził, że przy sporządzeniu operatu została uwzględniona zasada korzyści. Autor operatu wziął pod uwagę przeznaczenie nieruchomości według zapisów mpzp terenu obejmującego część miasta B. Z. oraz część wsi: Zbludowice, Siesławice, Mikułowice, Chotelek i Radzanów oraz uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. Z. z dnia [...] września 2007 r. zmieniającą uchwałę Nr [...] Rady Miejskiej w B. Z. z dnia [...] czerwca 2007r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu obejmującego część miasta B. Z. oraz część wsi: Zbludowice, Siesławice, Mikułowice, Chotelek i Radzanów. W myśl zapisów planu przedmiotowa nieruchomość położona była w większej części obejmującej powierzchnię 0,3099 ha na terenach przeznaczonych pod drogi oraz w mniejszej części 0,2191 ha pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę związaną z usługami lub inną nieuciążliwą działalnością. Jednakże zgodnie z zapisami planu minimalna szerokość działki pod zabudowę mieszkaniową wynosi: 20 metrów przy zabudowie budynkiem mieszkalnym wolnostojącym, 24 metry przy zabudowie budynkiem mieszkalno-usługowym - 16 metrów przy zabudowie bliźniaczej. Przedmiotowa nieruchomość posiada szerokość ok. 12,8 metra, więc trudno na podstawie miejscowego planu zagospodarowania traktować ją jako pełnowartościową, przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową. Z uwagi na ten fakt do porównań wybrano tylko i wyłącznie nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o małej szerokości z uwagi na czynnik cechy geometryczny, który ma decydujący wpływ w tym przypadku na wartość nieruchomości. Dodatkowo nie znaleziono nieruchomości o podobnym przeznaczeniu tzw. w większej części przeznaczonej pod tereny dróg w mniejszej pod zabudowę jednorodzinną. W związku z tym faktem 2 koncepcja określenia wartości nieruchomości miała polegać, co jest zgodne z przepisami prawa oraz dobrą praktyką wśród rzeczoznawców majątkowych, aby określić osobno wartość części przeznaczoną pod drogi, wartość części przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wartości zsumować i określić wartość jednostkową i na jej podstawie określić wartość przejętych działek wedle ich powierzchni. Pierwotnie badany rynek objął teren G. B., obszar wiejski, okres ostatnich dwóch lat od sporządzenia niniejszej wyceny. Niestety na przedmiotowym rynku odnotowano tylko jedną transakcję nieruchomością przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową o małej szerokości. W związku z powyższym rozszerzono badany rynek o powiat kielecki, jędrzejowski oraz konecki, z uwagi na fakt, iż są to rynki zbliżone wielkościowo oraz rodzajowo do powiatu [...]. Na terenie powiatu jędrzejowskiego nie udało się znaleźć transakcji o zbliżonej szerokości. Ceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną o szerokości nie pozwalającej na jej pełne wykorzystanie kształtują się na dużo niższym poziomie niż wartości nieruchomości drogowych oraz określona jednostkowa wartość przedmiotowych działek ewidencyjnych, która została ustalona na poziomie 40,90 zł/m2. Tym samym w ocenie Wojewody nie doszło do naruszenia art. 134 ust. 4 u.g.n. W kwestii zarzutu naruszenia art. 150 ust. 3 u.g.n. Wojewoda wyjaśnił, że uwzględniając stan zagospodarowania działek i brak możliwości znalezienia nieruchomości podobnych do wycenianych rzeczoznawca nie miał możliwości zastosowania innej metody niż odtworzeniowa, bowiem jeżeli na rynku brak jest nieruchomości podobnych (chodzi o nasadzenia czyli części składowe) osobno określa się wartość gruntu oraz wartość nasadzeń (części składowych), zgodnie z art. 135 u.g.n. Reasumując, Wojewoda nie dopatrzył się uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2020 r. dla celu ustalenia odszkodowania, jak również nie stwierdził naruszenia przepisów prawa w przedmiocie zasad ustalania odszkodowania przez organ pierwszej instancji. A. S. wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na powyższą decyzję Wojewody, zaskarżając ten akt w całości i zarzucając: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a to: - art. 112 ust. 1, 2, 3 i 4 w zw. z art. 128 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie w zakresie ustalenia i przyznania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oznaczoną jako działka numer [...] w sytuacji, kiedy zaktualizowały się wszelkie przesłanki do zastosowania ww. przepisów, tj. skarżąca została pozbawiona prawa własności nieruchomości, nieruchomość przejęta została pod realizację celu publicznego, zaś skarżąca w dalszym ciągu nie uzyskała za dokonane pozbawienie jej własności nieruchomości słusznego odszkodowania; - art. 130 ust. 1 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n. poprzez dokonanie przez rzeczoznawcę opisu stanu zagospodarowania przejętych działek istniejącego w dniu dokonywania oględzin tej nieruchomości tj. w dniu 2 marca 2020 r., w sytuacji kiedy stan nieruchomości winien być odnoszony do chwili kiedy wydana została wobec tych działek decyzja o podziale nieruchomości, co wpłynęło znacząco na przyznanie na rzecz skarżącej zniżonego odszkodowania; - art. 135 ust. 1 i 5 u.g.n. poprzez zaniechanie ustalenia wartości wszystkich składników naturalnych znajdujących się na wywłaszczonych nieruchomościach, względnie ustalenia wartości drewna znajdującego się na nieruchomości, co miało znaczący wpływ na przyjętą wartość odszkodowania; - art. 134 ust. 4 u.g.n. poprzez zaniechanie przyjęcia w trakcie szacowania należnego odszkodowania tzw. "zasady korzyści" w sytuacji, kiedy po wywłaszczeniu zmienił się dotychczasowy sposób użytkowania nieruchomości, co też znacząco wpłynęło na jej wartość oraz wartość należnego skarżącej odszkodowania; - art. 134 ust 4 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 - 3 rozporządzenia poprzez dokonanie wyceny w operacie szacunkowym w sposób nieprawidłowy i tym samym zaniżenie wartości odszkodowania; - art. 150 ust. 3 u.g.n. poprzez przyjęcie odtworzeniowej metody szacowania wartości wywłaszczonych nieruchomości, podczas gdy brak jest powodów do przyjęcia, że nieruchomości te nie mogą być przedmiotem obrotu, a zatem oszacowania ich wartości rynkowej; 2. naruszenie przepisów postępowania, co miało znaczący wpływ na treść wydanego rozstrzygnięcia: - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy polegające na uznaniu, iż oszacowana przez biegłego wartość wywłaszczonych nieruchomości jest prawidłowa i odpowiadająca wartości należnego skarżącej odszkodowania za dokonane wywłaszczenie, podczas gdy zawarte w treści opinii dane dotyczące wartości nieruchomości przyjętych za podstawę porównawczą wartości nieruchomości wywłaszczonych, są lakoniczne i ubogie, a zatem nie mogły stanowić podstawy rzetelnego oszacowania wartości nieruchomości wywłaszczonych, a także poprzez zaniechanie rzetelnego oszacowania składników roślinnych występujących na nieruchomościach wywłaszczanych, co doprowadziło do zaniżenia przyjętego odszkodowania; - art. 86 k.p.a. poprzez zaniechanie przesłuchania odwołującej, mimo, że w sprawie pozostały niewyjaśnione okoliczności mogące mieć wpływ na ustalenie wartości należnego jej odszkodowania, w szczególności dotyczące stanu składników naturalnych znajdujących się na nieruchomości, których rzeczoznawca nie był w stanie samodzielnie i rzetelnie oszacować; - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 85 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie dokonania oględzin nieruchomości wywłaszczanych w sytuacji, kiedy stan jej składników naturalnych był w sprawie sporny i nie został jednoznacznie wyjaśniony; a także poprzez brak przeprowadzenia dowodów z przesłuchania ewentualnych świadków na okoliczność stanu składników naturalnych na nieruchomości oraz stanu nieruchomości na chwilę, kiedy własność działek przeszła na własność Gminy, podczas gdy okoliczność ta w postępowaniu była sporna i nie została wyjaśniona przez rzeczoznawcę, co miało wpływ na wartość ustalonego w sprawie odszkodowania i doprowadziło do jego niezasadnego zaniżenia; - art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 98a u.g.n. poprzez pominięcie w postępowaniu wniosków płynących z decyzji Burmistrza [...] i G. B. z [...] października 2017 r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wobec działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], w której ustalono, iż cena jednostkowej (lm2) działki ewidencyjnej nr [...] przed podziałem wynosi 80,18 zł za 1 m2 , podczas gdy są to wiadomości i fakty, jakie organy winny znać z urzędu; - art. 105 ust. 1 k.p.a. poprzez umorzenie postępowania w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności działki numer [...] o pow. 0,0101 ha położonej w obrębie S., gmina B. - Z., jako bezprzedmiotowego, w sytuacji kiedy własność tej działki przeszła ze skarżącej na Gminę w trybie administracyjnym, przeznaczona ona została pod budowę drogi serwisowej, zaś skarżącej nie przyznano i nie wypłacono za dokonane wywłaszczenie należnego jej odszkodowania, przez co przyjąć należy, że postępowanie w tej części nie mogło stać się bezprzedmiotowe, a co najwyżej zmienić mogła się podstawa prawna ustalenia i wypłacenia należnego skarżącej odszkodowania; - art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. poprzez utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy, w sytuacji gdy obarczona ona była błędami, a nadto oparta ona została o operat szacunkowy sporządzony błędnie, co tym samym doprowadziło to zaniżenia przyznanego na rzecz skarżącej odszkodowania. W obszernym uzasadnieniu skargi jej autorka szczegółowo odniosła się do postawionych zarzutów, przedstawiając argumentacje na ich poparcie i wniosła o: 1) zwrócenie się z odezwą do Burmistrza [...] i Gminy B. - Z. o przesłanie akt sprawy o znaku: [...] wszczętej z urzędu w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, w szczególności w zakresie decyzji Burmistrza [...] i Gminy B. Z. z dnia [...] października 2017 r. oraz sporządzonego do tego postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2017 r. i dołączenie tychże akt do niniejszego postępowania; 2) uchylenie obu zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji; 3) zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm prawem przepisanych; 4) rozpoznanie sprawy na rozprawie. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy dodał, że pozbawione są słuszności twierdzenia skarżącej, że zasadnym byłoby uznanie za dowód w sprawie operatu sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłat adiacenckiej. Zdaniem Wojewody, operat ten został bowiem sporządzony do innego postępowania i inny był cel wyceny, a zatem nie może stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Postanowieniem z dnia [...] marca 2021 r. Sąd zawiesił postępowanie sądowoadministracyjne mając na uwadze, że skarżąca zmarła dnia [...] lutego 2021 r. Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2021 r. Sąd z urzędu podjął zawieszone postępowanie sądowoadministracyjne z udziałem następców prawnych zmarłej A. S.: D. S., M. S. i J. S., którzy podtrzymali skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Skarga zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), dalej zwanej "u.g.n.". W niniejszej sprawie odszkodowanie za przejęte prawo własności na rzecz A. S. ustalane było w odniesieniu do nieruchomości położonych w Siesławicach, gm. B.-Z. (działki gruntu nr [...], [...] i [...]) objętych decyzją Burmistrza [...] i G. B. z dnia [...] maja 2016 r. znak: [...] zatwierdzającą podział działek położonych w miejscowości S. gm. B.-Z., stanowiących zgodnie z księgą wieczystą nr [...] własność A. S., oznaczonych w ewidencji gruntów numerami działek 178 o pow. 0,5290 ha i [...] o pow. 0,0543 ha. W wyniku przeprowadzonego podziału wydzielone zostały m.in. działki nr [...] o pow. 0,0188 ha, [...] o pow. 0,1542 ha, [...] o pow. 0,1369 ha i [...] o pow. 0,0101 ha, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały pod planowaną drogę serwisową szerokości 8,00 m - 64aKDW-2 (działka nr [...]), pod planowaną drogę klasy L (działki nr [...] i nr [...]) i pod planowaną drogę klasy D (działka nr [...]). Decyzja Burmistrza [...] i G. B. z dnia [...] maja 2016 r. stała się ostateczna w dniu [...] czerwca 2016 r. Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n., działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 93 ust. 3 u.g.n.). Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw (art. 128 ust. 1 u.g.n.). W myśl art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się odpowiednimi uprawnieniami, stanowi zatem zasadniczy dowód tego, jaką wartość ma wywłaszczona nieruchomość. Operat taki, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości, jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną (przejętą pod drogę publiczną). W związku z tym organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową stosownie do art. 80 k.p.a., a więc sprawdzić, czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym, przy czym ocena w tym zakresie musi być dokonana z dużą ostrożnością. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Okoliczności te podlegają weryfikacji przez organy orzekające w postępowaniu o ustalenie odszkodowania za przejętą nieruchomość (zob. wyrok WSA w Kielcach z dnia 10 lipca 2019r., sygn. akt II SA/Ke 175/19, dost. na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ administracji publicznej nie jest zatem związany ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia. Obowiązkiem zarówno organu, jak i Sądu, jest zatem zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Rzeczoznawca nie może przy tym ograniczyć się do stwierdzenia, że zastosował daną metodę, czy oparł się na danych przepisach, lecz powinien wyjaśnić, na czym konkretnie w sprawie polegało zastosowanie danej metody czy wskazanych przepisów. Organ nie może zaakceptować i oprzeć swojej decyzji na operacie szacunkowym, stanowiącym podstawowy dowód w sprawie, jeżeli ustalenia w nim zawarte zawierają luki, w tym logiczne lub braki pozostawiające obiektywnie niemożliwe do usunięcia przez organ innym sposobem wątpliwości (por. m.in. por. m.in. wyrok WSA w Kielcach z dnia 12 września 2018 r., II SA/Ke 425/18, lex nr 2557990 i tam: wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. I OSK 2665/15; wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 r., sygn. II SA/Łd 705/15, wyrok NSA z dnia 20 maja 2015 r., sygn. I OSK 2329/13; wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. II SA/Sz 1294/17). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, należy podnieść, że organy obu instancji swoje ustalenie odnośnie wysokości odszkodowania za przejęte pod drogi publiczne nieruchomości A. S. ustaliły w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez M. S.. Organy administracji zaakceptowały operat szacunkowy i w oparciu o ten dowód orzekły o ustaleniu na rzecz skarżącej odszkodowania w wysokości określonej w tym operacie. Ocena tego dowodu dokonana w tej sprawie przez organy nosi jednak, zdaniem Sądu, cechy dowolności, co skutkuje wydaniem decyzji w pierwszej i drugiej instancji z naruszeniem zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Operat powyższy nie mógł stanowić bowiem miarodajnej podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte na własność Gminy działki, albowiem zawiera istotne braki i niespójności. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Przy określaniu wartości prawa własności gruntu w tej sprawie biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy czym nieruchomością podobną, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Niewątpliwie więc metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu administracyjnego. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (zob. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, lex nr 2461046). Prosta analiza operatu zaakceptowanego przez organy w niniejszej sprawie budzi wątpliwości Sądu co do jego zupełności i spójności. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na lakoniczny -bo utrudniający weryfikację poprawności doboru do porównania - opis nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny wyselekcjonowanych przez rzeczoznawcę. Brakuje informacji o dokładnym położeniu wybranych nieruchomości (powiat, gmina lub obręb), nie sposób stwierdzić, które z zestawionych w tabeli na str. 10 operatu nieruchomości położone są w powiecie [...], a które w powiecie kieleckim. Oczywiście wysoce prawdopodobne jest, że istnieje możliwość ustalenia tych danych, uwzględniając aktualny szeroki dostępu do informacji np. przez Internet, ale w tym przypadku operat winien zawierać możliwie jak najszerszą bazę informacji o każdej z wybranych przez rzeczoznawcę nieruchomości. Dodatkowo brak jest podania przez wykonawcę operatu powierzchni, stanu prawnego, przeznaczenia, czy sposobu korzystania z nieruchomości podobnych. Jeżeli informacje takie były w ocenie rzeczoznawcy nieistotne dla celu wyceny, a z treści operatu wynika, że poszukiwania nieruchomości podobnych jego autor przeprowadził wśród nieruchomości gruntowych, niezabudowanych z przeznaczeniem pod drogę lub użytkowanych jako drogi, to jednak w operacie powinno znaleźć się wyjaśnienie powodów takiego ograniczenia informacji na temat nieruchomości podobnych, zwłaszcza, że wybór konkretnych nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych do porównania z wycenianą nieruchomością nie może budzić żadnych wątpliwości i musi zostać w operacie wyjaśniony w sposób umożliwiający weryfikację tego etapu przez organ, stronę postępowania i sąd. W piśmie odpowiadającym na zarzuty do operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2020 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że przy wyborze nieruchomości do porównania kierował się ilością poprawek. Precyzyjny opis cech nieruchomości podobnych wpływających na wartość tych nieruchomości, a następnie dokładne wyjaśnienie procesu wybierania nieruchomości do porównań jest zadaniem autora operatu szacunkowego i ma niebagatelne znaczenie dla wyników wyceny. Dlatego wymagane było wyjaśnienie w operacie, z jakich powodów rzeczoznawca wybrał te a nie inne nieruchomości podobne. Kontrolowany operat szacunkowy posiada jednak dalej idące niejasności i luki, a to związane z współczynnikami korygującymi. W tym zakresie operat zawiera istotne braki, nieuzupełnione i niewyjaśnione także w pismach rzeczoznawcy złożonych w toku postępowania. Po pierwsze, nie zostało wyjaśnione, w jaki sposób wykonawca ustalił zakres cen transakcyjnych (str. 10 operatu), która to następnie wielkość wykorzystana została przy obliczeniu szacowanej wartości jednostkowej nieruchomości. Po drugie, rzeczoznawca nie opisał sposobu obliczenia współczynników korygujących i metodologii ich wykorzystania przy obliczeniu jednostkowej wartości nieruchomości. W piśmie wyjaśniającym rzeczoznawca posłużył się pewnym przykładem celem odpowiedzi na zgłoszone przez stronę niejasności, ale bez odniesienia się do konkretnych informacji (współczynników) wskazanych w tabeli nr 5 na str. 13 operatu. Powyższe braki - niedostrzeżone jednak przez organy administracji orzekające w sprawie - spowodowały, że przedmiotowy operat nie spełnia wymogów zupełności i spójności. Już z tych powodów decyzje w pierwszej i drugiej instancji wydane zostały z naruszeniem wymienionych na wstępie przepisów prawa procesowego, ponieważ przymiotem wiarygodności organy te obdarzyły dowód z operatu szacunkowego pomimo jego istotnych wadliwości. Nie sposób zatem uznać, jak czynią to organy, że operat jest zupełny i pozwala także prześledzić i zweryfikować tok rozumowania rzeczoznawcy Niemniej kontrolowane obecnie decyzje wymagają wyeliminowania z obrotu prawnego także z innych powodów. Otóż, o ile nie budzi wątpliwości sposób obliczenia przez rzeczoznawcę wartości zadrzewień znajdujących się na nieruchomościach wycenianych przedstawiony w operacie, to jednak nie można zaakceptować poprawności ustalenia tej wartości w niniejszym przypadku. Wątpliwości – zasadnie wyartykułowane w skardze a wcześniej w odwołaniu przez stronę – budzą ustalenia faktyczne dotyczące stanu zagospodarowania nieruchomości wycenianej przyjętego przez rzeczoznawcę. Zgodnie z przepisami prawa powinien być to stan nieruchomości z daty pozbawienia A. S. prawa własności. Jak stanowi art. 130 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale. Organy orzekające w sprawie nie powinny – aby nie narazić się na zarzut naruszenia przepisów postępowania - zaakceptować wyjaśnienia biegłego, że stan zagospodarowania wycenianej nieruchomości nie pozwala na ustalenie wszystkich istniejących na tej nieruchomości zadrzewień, dlatego wycenie poddano wyłącznie te drzewa, które w trakcie oględzin nieruchomości rzeczoznawca miał możliwość ustalenia. Niekwestionowane były w sprawie okoliczności podnoszone przez rzeczoznawcę odnośnie gęsto porośniętych samosiejkami nieruchomości wycenianej i trudności z wejściem na teren nieruchomości, a przez to ustaleniem rozmiaru i rodzaju nasadzeń drzewnych. Niemniej to nie uzasadnia odstąpienia przez organy od podjęcia aktywności procesowej dopuszczalnej w świetle przepisów prawa procesowego celem wyjaśnienia zaistniałych wątpliwości i rzetelnego ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości wycenianej. Organ administracji może przeprowadzić oględziny nieruchomości z udziałem odpowiednio wykwalifikowanych pracowników tego organu, czy innych wyspecjalizowanych służb czy jednostek (np. leśnych, czy zajmujących się sadownictwem) i przy użyciu fachowego sprzętu ustalić stan zadrzewień na nieruchomości. Organ może przesłuchiwać świadków, żądać wyjaśnień od stron postępowania, a w ostateczności także zasięgnąć opinii biegłych z zakresu leśnictwa czy rolnictwa celem dokładnego ustalenia, jakiego rodzaju nasadzenia znajdują się na nieruchomości, których we własnym zakresie, przy użyciu dostępnych mu środków, rzeczoznawca majątkowy nie był w stanie ustalić. Nie uzasadnia takiego postępowania organów to, że wnioskodawczyni nie przedstawiła na piśmie spisu wszystkich nasadzeń znajdujących się na nieruchomościach, zważywszy na to, że nie została przez organ prowadzący postępowanie do tego wezwana, ale też nie jest ona przecież właścicielem wywłaszczonych nieruchomości. Dlatego bez wykorzystania przez organy wszelkich możliwych środków dowodowych nie sposób skutecznie zwalczać zarzutu skarżących dotyczącego nieprawidłowego ustalenia wartości wszystkich składników naturalnych znajdujących się na wywłaszczonych nieruchomościach. Niewyjaśnienie istotnych dla wyniku sprawy okoliczności faktycznych musi w każdym wypadku skutkować uchyleniem decyzji, gdy - jak w tym przypadku – wysokość ustalonego na rzecz A. S. odszkodowania odpowiada co prawda wartości odtworzeniowej nieruchomości określonej w skontrolowanym operacie szacunkowym, ale wartość ta została ustalona pomimo zgłaszanych przez rzeczoznawcę wątpliwości związanych z brakiem jego wiedzy co do rzeczywistego stanu zadrzewień znajdujących się na wycenianej nieruchomości. Organy administracji zignorowały podnoszone w tym zakresie zarzuty strony, nie podejmując żadnej aktywności dowodowej w kierunku wyjaśnienia wskazanych także przez biegłego wątpliwości w omawianym zakresie, czym doprowadziły do wydania decyzji w sprawie z naruszeniem prawa procesowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). Ustalenie stanu zagospodarowania wycenianych nieruchomości pozwoli na prawidłowe przeprowadzenie procesu wyceny ich wartości. Niezbędne stanie się wówczas również wyjaśnienie w operacie szacunkowym powodów określenia wartości tych nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jako wartość odtworzeniowa, nie zaś wartość rynkowa – jeśli oczywiście w wyniku wyceny określona zostanie wartość nieruchomości równa wartości odtworzeniowej. W operacie szacunkowym, który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w obecnie kontrolowanym postępowaniu, brakuje wyczerpujących wyjaśnień podstaw prawnych i faktycznych dokonanej wyceny w części dotyczącej powodów określenia wartości odtworzeniowej, a nie – jak chce strona skarżąca - wartości rynkowej. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji podejmuje starania wyjaśnienia tego etapu wyceny, ale powinien to czynić sam rzeczoznawca. Ujawnione braki operatu w analizowanej kwestii nie pozwalają więc aktualnie Sądowi na weryfikację zarzutu skargi odnośnie zasadności wyceny nieruchomości z określeniem wartości odtworzeniowej. Podobnie w przypadku dopuszczalności zastosowania w procesie wyceny tzw. "zasady korzyści" niemożliwa jest ocena słuszności zarzutów skargi, skoro również w tym zakresie zabrakło w analizowanym operacie szacunkowym wyjaśnień. Autor operatu w piśmie z dnia 21 września 2020 r. odniósł się do zarzutów strony w tym zakresie, podnosząc, że w przedmiotowym operacie została uwzględniona "zasada korzystności". Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy rzeczoznawca majątkowy zamiennie użył określenia "zasady korzystności" w miejsce "zasady korzyści" (którym to pojęciem przy wycenie nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi posługują się zazwyczaj), ponieważ w przywołanym piśmie autor operatu nie odwołał się do przepisów prawa regulujących tę zasadę (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.), niemniej przy ponownym sporządzeniu operatu szacunkowego w sprawie organy powinny dopilnować tego, aby wyjaśnienia związane z możliwością zastosowania przy wycenie nieruchomości zasady uregulowanej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. znalazły się w operacie szacunkowym. Z powodu dostrzeżonych przez Sąd niejasności w omawianym zakresie, przedwczesna jest ocena słuszności zarzutu skargi dotycząca powinności zastosowania "zasady korzyści" przy wycenie przedmiotowych nieruchomości. Zasadne okazały się także te zarzuty skargi, które dotyczą braku w aktach sprawy dokumentacji związanej z ustaleniem opłaty adiacenckiej. Niewątpliwie, ustalając wysokość należnego skarżącym odszkodowania, organ nie może opierać się na wycenie nieruchomości sporządzonej w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej, ale ma obowiązek zlecić wykonanie odrębnego operatu szacunkowego na potrzeby prowadzonego postępowania o ustalenie odszkodowania za przejęcie nieruchomości na własność gminy pod drogi publiczne. Organ ten w niniejszym postępowaniu nie jest również uprawniony do formułowania ocen co do prawidłowości dokonanej w odrębnym postępowaniu wyceny wartości nieruchomości. Niemniej słuszny jest zarzut naruszenia przez organy art. 7 i art. 9 k.p.a., albowiem postępowanie organów nie zmierzało do wszechstronnego wyjaśnienia okoliczności sprawy - zważywszy na wskazywaną przez stronę znaczną różnicę w wycenie tych samych nieruchomości w obu tych postępowaniach administracyjnych. Opieszałość organów w tym względzie mogła spowodować uzasadnione podejrzenia o celowe ograniczenie aktywności dowodowej w tym kierunku w obawie przed ujawnieniem okoliczności, które skutecznie podważyłyby wykonaną w tej sprawie opinię. Właściwym z punktu widzenia zasady budowania zaufania obywateli do działalności organów administracji publicznej było więc uzupełnienie materiału dowodowego o wykonany operat szacunkowy w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej dla zweryfikowania zarzutów strony zgłoszonych do przedmiotowego operatu szacunkowego i umożliwienia tym samym wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości dotyczących wykonanej w tej sprawie wyceny. Czynności dowodowych w tym kierunku organy obu instancji nie podjęły, co czyni zasadnym zarzuty strony skarżącej dotyczące naruszenia zasad postępowania administracyjnego. Dodatkowo w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie odniósł się wyczerpująco do związanego z analizowaną kwestią zarzutu odwołania, co stanowi o naruszeniu dyspozycji art. 107 § 3 k.p.a. W odpowiedzi na skargę organ polemizuje z tym zarzutem strony, choć – w świetle powyższych rozważań – nieskutecznie. Podsumowując, skuteczne okazały się zarzuty skargi zarówno natury procesowej jak i materialnej w części odpowiadającej wskazanym wyżej kwestiom. Nie zasługiwały jednak na uwzględnienie te zarzuty skargi, które dotyczą nieustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia na własność G. B. nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...]. Jak wskazał WSA w Kielcach w wyroku wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Ke 298/19, odszkodowanie na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy przysługuje wyłącznie za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne o ściśle określonych kategoriach, ewentualnie pod poszerzenie takich dróg, oraz że to z decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości musi wynikać, że wydzielona działka gruntu została wydzielona pod drogę publiczną, a nie jedynie pod drogę wewnętrzną, która choć jest ciągiem komunikacyjnym, to jednak nie ma charakteru publicznego. Zatem wobec ustalenia przez organy administracji orzekające w tej sprawie, że działka nr [...] nie została zaliczona do kategorii dróg gminnych, ocena prawnomaterialna organów o braku podstaw faktycznych i prawnych do ustalenia odszkodowania za przejęcie tej nieruchomości na własność Gminy jest prawidłowa. Oceny tej nie może zmienić okoliczność, że G. B. na skutek decyzji zatwierdzającej podział stała się właścicielem omawianej działki, która to kwestia była już podnoszona w postępowaniu sygn. akt II SA/Ke 298/19. Sąd i organy administracji związane są oceną prawną zawartą w powyższym wyroku (art. 153 p.p.s.a.). Sąd nie uwzględnił wniosku skargi o dopuszczenie dowodu z dokumentacji związanej z ustaleniem opłaty adiacenckiej. Na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym dopuszczalne jest przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentów, ale tylko w sytuacji, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania sądowego. Z regulacji tej wynika więc, że dopuszczenie dowodu z dokumentu jest jedynie uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu. Przepis ten nie jest również instrumentem służącym do zwalczenia ustaleń faktycznych, z którymi strona skarżąca się nie zgadza (por. wyrok WSA w Kielcach z dnia 24 maja 2018 r., II SA/Ke 249/18, Lex nr 2510570 i tam pow. wyrok NSA z dnia 20 stycznia 2010 r., II FSK 1306/08, Lex 558886). W postępowaniu przed sądami administracyjnymi nie dokonuje się bowiem ponownego ustalenia stanu faktycznego sprawy administracyjnej, lecz jedynie ocenia, czy organy administracji publicznej ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w postępowaniu administracyjnym i następnie, czy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego odpowiadające poczynionym ustaleniom. Dlatego też, wobec konieczności ponownego rozpoznania sprawy przez organ pierwszej instancji, który będzie związany wytycznymi Sądu, uzupełnienie materiału dowodowego postępowania o wnioskowane przez skarżących dokumenty nie było celowe w świetle art. 106 § 3 p.p.s.a. Z tych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w punkcie I wyroku. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II wyroku w oparciu o art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Na koszty te złożyły się: wpis od skargi w wysokości 2000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika – 5400 zł oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł. Wynagrodzenie z tytułu reprezentowania skarżących przez adwokata w postępowaniu sądowym ustalone zostało w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.; dalej jako: "rozporządzenie"). Zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia, stawki minimalne wynoszą w postępowaniu przed sądami administracyjnymi w pierwszej instancji w sprawie, której przedmiotem zaskarżenia jest należność pieniężna - stawkę obliczoną na podstawie § 2. Stosownie zaś do § 2 pkt 6 rozporządzenia, stawki minimalne przy wartości przedmiotu sporu powyżej 50 000 zł do 200 000 zł wynoszą 5400 zł. Odnośnie opłaty skarbowej od pełnomocnictwa Sąd uznał, że do niezbędnych kosztów postępowania należało zakwalifikować wyłącznie jedną z poniesionych opłat z tego tytułu przez stronę skarżącą, skoro umocowania do działania w sprawie dla pełnomocnika skarżący mogli udzielić w jednym dokumencie pełnomocnictwa. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy uwzględnią powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania, w szczególności organ pierwszej instancji podejmie czynności procesowe zmierzające do ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości wycenianych, zleci wykonanie w sprawie operatu szacunkowego spełniającego opisane wyżej wymogi prawne, uzupełni materiał dowodowy o dokumentację dotyczącą ustalenia opłaty adiacenckiej, którą oceni wespół z pozostałym materiałem dowodowym z zachowaniem zasad postępowania administracyjnego, przedstawiając motywację podjętego rozstrzygnięcia w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a.