I SA/Kr 196/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Niedźwiedź Sędziowie WSA Grzegorz Karcz WSA Grzegorz Klimek (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 23 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi Wójta Gminy T. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 16 stycznia 2025 r. nr 1201-IEE.7113.2.243.2024.3.KN w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości skargę oddala. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 16 stycznia 2025 r. nr 1201-IEE.7113.2.243.2024.3.K Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie (dalej również jako: Organ, Dyrektor, DIAS), po rozpoznaniu zażalenia Wójta Gminy T. (dalej: Strona, Skarżący, Wójt), utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Limanowej z dnia 26 listopada 2024 r. UNP: 1214-24- 074423, 1214-24-074430, w sprawie uznania zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym. 1. Naczelnik Urzędu w Limanowej, jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego M.N. na podstawie m.in. własnych tytułów wykonawczych i tytułów wykonawczych Wójta Gminy T. (dalej: Wójt). W toku egzekucji, zawiadomieniami z dnia 3 marca 2021 r. i z dnia 29 stycznia 2024r., organ egzekucyjny zajął nieruchomości zobowiązanego (wieczyste użytkowanie) o nr ksiąg wieczystych [...] (nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalno-biurowym położona na działce ewid. nr [...] oraz niezabudowana działka ewid. o nr [...]). Zawiadomienia doręczono zobowiązanemu odpowiednio w dniach: 8 czerwca 2021 i 5 lutego 2024 r. Pismami z dnia 27 sierpnia 2024r. poinformowano uczestników postępowania o terminie ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wyznaczając ten dzień na 19 września 2024 r. W toku egzekucji z nieruchomości Wójt, pismem z dnia 9 września 2024 r., poinformował organ egzekucyjny o przeznaczeniu działek w planie zagospodarowania przestrzennego oraz "że bierze pod uwagę możliwość skorzystania z prawa pierwokupu ww. działek oraz udział w czynnościach opisu i oszacowania nieruchomości". Następnie w dniu 19 września 2024 r. organ egzekucyjny sporządził dwa protokoły z opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Wartość nieruchomości wyceniono łącznie na kwotę 2.907.836,11 zł. Pomimo poinformowania o takiej możliwości – w opisie nie wziął udziału żaden uczestnik postępowania. Protokoły doręczono Wójtowi w dniu 24 września 2024 r. 2. Wójt – pismem z dnia 3 października 2024 r. – wniósł w ustawowym terminie zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W piśmie tym zarzucił: znaczne zawyżenie wartości nieruchomości, nieprawidłowy dobór transakcji porównawczych, pominięcie przy szacowaniu kwestii stanu technicznego (potrzebny pilny remont, a tym samym wysokie nakłady finansowe), co pominął rzeczoznawca majątkowy w opisie i oszacowaniu nieruchomości. Zdaniem Strony wycena winna być ponownie zweryfikowana i w znaczący sposób obniżona. 3. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Limanowej, postanowieniem z dnia 26 listopada 2024 r. UNP: 1214-24-074423, 1214-24-074430, uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania za niezasadne. 4.1. Pismem z dnia 27 listopada 2024 r. Wójt poinformował organ egzekucyjny, że wykonuje prawo pierwokupu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości wraz z prawem własności budynku na nim posadowionym, a środki finansowe na nabycie tej nieruchomości zostały zaplanowane w budżecie Gminy na 2025 r. 4.2. Pismem z dnia 3 grudnia 2024 r. Wójt, działając jako wierzyciel egzekwujący, a zarazem podmiot zainteresowany nabyciem przedmiotowych nieruchomości, złożył zażalenie na ww. postanowienie, domagając się uchylenia ww. postanowienia, uwzględnienia zarzutów i wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 15 maja 2024 r. W uzasadnieniu podtrzymał w całości argumenty wniesione w zarzutach. Wskazał, iż nie kwestionuje wycenionej wartości użytkowania wieczystego gruntów ustalonej przez rzeczoznawcę, a wartość budynku. Wskazał również, że dobór do porównania niniejszej nieruchomości biurowo-mieszkalnej z wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi przeznaczonymi na cele komercyjne w byłych miastach wojewódzkich jest nieprawidłowy. 5. W wyniku przeprowadzonego postępowania zażaleniowego Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie wydał opisane na wstępie postanowienie z dnia 16 stycznia 2025 r. W uzasadnieniu postanowienia Organ streścił przebieg dotychczasowego postępowania oraz powołał przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie. W motywach rozstrzygnięcia Dyrektor podkreślił, że główny zarzut Skarżącego sprowadza się do tego, że nieprawidłowo wyceniono nieruchomość (budynek), bowiem nie wzięto pod uwagę złego stanu technicznego budynku, jak również nieprawidłowo dobrano transakcje porównawcze jako niepodobne pod względem użytkowym, powierzchni gruntu i budynków. Odnosząc się do powyższych zarzutów, Dyrektor wskazał, że organy nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu szacunkowego, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Poza zakresem analizy i oceny organu egzekucyjnego, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Możliwa jest tylko ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadanie czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami u.p.e.a. elementy treści, jak również czy zawiera niejasności, pomyłki czy sprzeczności. Zdaniem Dyrektora protokoły opisu i oszacowania zostały poprzedzone uzyskanym na wniosek organu egzekucyjnego operatem szacunkowym. Operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołów opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę tj. rzeczoznawcę majątkowego X.Y. (uprawnienia nr [...]). Czynności opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone, a następnie zakończone w dniu 19 września 2024 r. w siedzibie Organu egzekucyjnego. Wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokołach opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę. Analiza treści protokołów jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiadają one wymogom określonym w art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 z późn. zm.; dalej u.p.e.a.). Protokoły zawierają wszystkie niezbędne ww. elementy, tj.: - oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; - obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; - stwierdzone prawa i obciążenia; - umowy ubezpieczenia; - osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; - sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; - określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; - zgłoszone prawa do nieruchomości; - inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Ponadto w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołów, zawarty został dokładny opis wymiennych nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie jak również w protokole opisano budynek znajdujący się na działce, a w operacie również wskazano na jego stan techniczny, co znajduje odzwierciedlenie w opisie jak również w dokumentacji fotograficznej. Kontrola operatu szacunkowego została przeprowadzona przez organ egzekucyjny w sposób prawidłowy. Kontrola ta obejmowała badanie zgodności z prawem tego dowodu, weryfikację czy zawiera on elementy przewidziane prawem, sprawdzenie jego przydatności i wiarygodności dowodowej poprzez ocenę operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. W treści opisów wyszczególniono również podział na wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość rynkową części składowych nieruchomości. Organ egzekucyjny nie pozostał natomiast obojętny na podnoszone przez Skarżącego wątpliwości i po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego do zarzutów, uzyskaną opinię z dnia 18.11.2024r. (kopia) dołączył do zaskarżonego postanowienia i doręczył Wójtowi. Rzeczoznawca majątkowy w wydanej opinii z dnia 18 listopada 2024 r. podtrzymał w całości operat szacunkowy z dnia 15 maja 2024 r., gdyż jak stwierdził, żaden z zarzutów nie zasługuje na uwzględnienie. W ocenie Dyrektora brak było podstaw prawnych o wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o co wniósł w zażaleniu Skarżący. Z takim wystąpieniem, uczestnik postępowania może z własnej inicjatywy i na własny rachunek wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Odnosząc się do zażalenia, Dyrektor zwrócił uwagę, że stanowi ono powtórzenie zarzutów do opisu i oszacowania nie wnosząc w istocie nowej argumentacji w sprawie, ani wskazania naruszenia konkretnych przepisów których miałby się dopuścić organ egzekucyjny. Reasumując, w ocenie Organu, protokół opisu i oszacowania z dnia 19 września 2024 r. zawiera wymienione w art. 110r u.p.e.a. elementy, został poprzedzony uzyskanym na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, jak również po wniesieniu zarzutów organ uzyskał opinię rzeczoznawcy majątkowego i odniesienie się przez niego do stawianych zarzutów. W związku z powyższym, dokonana wycena nie narusza wymogów formalnych. 6.1. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Spółka zaskarżyła ww. postanowienie w całości, zarzucając mu: 1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy tj. art. 7, art, 77, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.; dalej k.p.a.) poprzez nierozpoznanie jej istoty i niepodjęcie niezbędnych czynności służących dokładnemu wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy i utrzymanie w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Limanowej, w sytuacji gdy żaden z organów administracyjnych nie posiada specjalistycznej wiedzy pozwalającej ocenić prawidłowość wykonanego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego, 2. naruszenie przepisów prawa materialnego mającego istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy tj. art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.; dalej u.g.n.) poprzez jego wadliwą interpretację, a przez to niezastosowanie skutkujące brakiem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i stwierdzenie, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącego poniesionych kosztów procesu. W uzasadnieniu skargi Strona wskazała m.in. że we własnym zakresie i na swój koszt zawrze umowę z Polskim Towarzystwem Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia spornego operatu szacunkowego (po jego otrzymaniu zostanie przesłany do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego). W konsekwencji wniesiono również o nierozpoznawanie niniejszej sprawy przed terminem dokonania oceny operatu szacunkowego. 6.2. W odpowiedzi na skargę DIAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. 6.3. Pismem z dnia 9 kwietnia 2025 r. Wójt poinformował o zawarciu w dniu 31 marca 2025 r. ww. umowy z Polskim Towarzystwem Rzeczoznawców Majątkowych (dołączając do pisma jej kopię) oraz wniósł o zmianę terminu posiedzenia Sadu, gdyż termin wykonania umowy przypada później niż wyznaczony przez Sąd termin posiedzenia niejawnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje 7.1. W pierwszej kolejności zaznaczenia wymaga, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.; dalej jako p.p.s.a.), zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z brzmieniem art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Jak zaś zgodnie podnosi się w orzecznictwie (wyroki NSA: z dnia 16 lutego 2021 r., III FSK 2430/21; z dnia 8 grudnia 2020 r., I FSK 1110/20, I FSK 1121/20, I FSK 1122/20, z dnia 11 czerwca 2019 r., II OSK 1867/17; wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. (w przeciwieństwie do przypadków określonych wart. 119 pkt 2 p.p.s.a.) jest niezależne od woli stron. W ocenie Sądu, skierowanie niniejszej sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym umożliwiło rozstrzygnięcie sprawy bez szkody dla jej wyjaśnienia, przeciwdziałając jednocześnie stanowi przewlekłości postępowania. Wyjaśnić należy przy tym, że rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nie prowadzi do pominięcia argumentacji Skarżącego, bowiem podnoszone przez niego argumenty, podobnie jak i argumenty Organu, były wnikliwie rozważane przez Sąd w oparciu o akta sprawy oraz złożoną skargę wraz z odpowiedzią Organu na skargę. 7.2. Odnosząc się zaś do kwestii kognicji Sądu, należy wpierw przywołać art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267), stosownie do którego sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Normatywnym potwierdzeniem sprawowania przez sądy administracyjne kontroli działalności administracji publicznej jest również art. 3 § 1 p.p.s.a. stanowiący ponadto, że sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie. Zaznaczenia wymaga, że stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.). W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeśli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Z kolei stosownie do art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a., sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Natomiast zgodnie z art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. 7.3. Dokonując kontroli zaskarżonego orzeczenia zgodnie z zakreślonymi powyżej regułami, Sąd stwierdził, że skarga jest niezasadna. 7.4. Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Natomiast zgodnie z brzmieniem – mającego kluczowe znaczenie dla niniejszej sprawy – art. 157 u.g.n.: 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. 1a. (uchylony) 2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. 3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. 4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. 7.5. W niniejszej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołów opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 15 maja 2024 r., został wykonany przez – powołaną przez organ egzekucyjny - uprawnioną do tego osobę (rzeczoznawca majątkowy X.Y., uprawnienia nr [...]). Czynności opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone, a następnie zakończone w dniu 19.09.2024r. w siedzibie organu egzekucyjnego. Pomimo poinformowania o takiej możliwości – w opisie nie wziął udziału żaden uczestnik postępowania. Protokoły doręczono Wójtowi w dniu 24 września 2024 r. Wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokołach opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę. Analiza treści protokołów jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiadają one wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a., zawierają wszystkie niezbędne, wymagane przez prawo elementy, szczegółowo opisane również w treści zaskarżonego postanowienia. W odpowiedzi na wątpliwości i zastrzeżenia Wójta podnoszone w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy i uzyskał opinię rzeczoznawcy z dnia 18 listopada 2024 r., w której podtrzymała ona w całości operat szacunkowy, stwierdzając, że żaden z zarzutów nie zasługuje na uwzględnienie. Organ egzekucyjny uzyskaną opinię (kopię) dołączył do wydanego postanowienia i doręczył Wójtowi. Jak podnosi się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2024 r., III FSK 98/24; wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, kontrola operatu szacunkowego przeprowadzona organy obydwu instancji w niniejszej sprawie została dokonana w sposób prawidłowy. Kontrola ta obejmowała bowiem badanie zgodności z prawem tego dowodu, weryfikację czy zawiera on elementy przewidziane prawem, sprawdzenie jego przydatności i wiarygodności dowodowej poprzez ocenę operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organy nie pozostały obojętne na podnoszone przez Stronę wątpliwości. Występujący w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej opinii -odnosząc się do zarzutów i wątpliwości Wójta – w całości podtrzymał jednak operat szacunkowy z dnia 15 maja 2024 r., stwierdzając, że żaden z zarzutów nie zasługuje na uwzględnienie. Weryfikowanie przyjętego przez rzeczoznawcę zakresu cen i przyjętej metody wymaga natomiast wiadomości specjalnych, znajomości metodologii sporządzania operatu szacunkowego i nie może być, zgodnie z przywołanymi wcześniej przepisami i jednolitymi poglądami orzecznictwa, dokonane przez organ i sąd administracyjny. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony (podkreślenie Sądu), która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ani sąd administracyjny, ani organy administracji, nie mogą bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a tego oczekiwała skarżąca wnosząc przedmiotowe zarzuty do opisu i oszacowania oraz skargę do WSA. 7.6. W niniejszej sprawie protokoły z opisu i oszacowania zostały sporządzone w dniu 19 września 2024 r. (Wójt pomimo poinformowania o takiej możliwości nie wziął w nich udziału), a następnie doręczone Wójtowi w dniu 24 września 2024 r. Zaskarżone postanowienie wydano natomiast dopiero w dniu 16 stycznia 2025 r. Natomiast – jak wynika z brzmienia art. 157 ust. 1 u.g.n. – organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące (odkreślenia Sądu) od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Zatem w niniejszej sprawie Strona, która nie zgadzała się ze sporządzonym operatem szacunkowym, miała wystarczająco dużo czasu, aby w toku postępowania administracyjnego (podkreślenie Sądu) wystąpić do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zawrzeć odpowiednią umowę i tak dokonaną ocenę operatu szacunkowego dostarczyć organowi II instancji jeszcze przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Za zupełnie niezrozumiałe należy zaś uznać twierdzenia zawarte w skardze, że cyt.: "Gmina T. do tej pory nie zdecydowała się zlecić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 15.05.2024 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego X.Y. nie chcąc narażać się na zarzut, że opinia taka będzie miała charakter opinii prywatnej wykonanej na zlecenie tylko jednej strony postępowania". Czym innym jest bowiem opinia prywatna (operat szacunkowy sporządzony wobec tej samej nieruchomości przez innego rzeczoznawcę), który – na mocy art. 157 ust. 2 u.g.n. – nie może podważać operatu sporządzonego na zlecenie organu, a czym innym ocena operatu sporządzona w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jako jedyna może podważyć sporządzony operat szacunkowy. Sporządzenie takiej opinii – jak najbardziej (co wynika m.in. z powołanego wyżej, jednolitego orzecznictwa) – może nastąpić na wniosek strony postępowania administracyjnego. W tym miejscu należy wyjaśnić, że stroną niniejszego postępowania nie jest (nieporadna życiowo) osoba fizyczna, lecz gmina (osoba prawna) oraz wójt gminy (organ administracji samorządowej), który dysponuje całym wyspecjalizowanym aparatem urzędniczym w postaci urzędu gminy. Wśród zatrudnionych urzędników – jak wynika ze schematu organizacyjnego dostępnego na stronie internetowej gminy – znajduje się również również radca prawny. Dodatkowo zaznaczyć należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami należy do tych ustaw, które praktycznie na co dzień pojawiają się w działalności gminy i wójta. W ustawie wręcz znajduje się odrębny dział (drugi) zatytułowany: "Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego". Zatem procedury występujące w tej ustawie oraz interpretacja przepisów i ww. poglądy orzecznictwa powinny być znane Skarżącemu (wójtowi gminy). 7.7. Końcowo wyjaśnić należy, że Sąd oddalił wniosek o zmianę terminu posiedzenia Sądu nierozpoznawanie niniejszej sprawy przed terminem dokonania oceny operatu szacunkowego. Po pierwsze, zgodnie z brzmieniem art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Na dzień orzekania (wyznaczonego posiedzenia niejawnego) taka ocena jeszcze nie istniała. Wójt dostarczył jedynie umowę na jej porządzenie. Przeprowadzanie takiego – ewentualnego dowodu z tej oceny – stanowiłoby zatem ewidentne przedłużanie postępowania w sprawie. Dodatkowo – jak już wspomniano wyżej – Strona miała wystarczająco dużo czasu, aby taką umowę zawrzeć i dostarczyć ww. ocenę organowi odwoławczemu w toku postępowania administracyjnego. Nie ma zatem żadnych powodów aby opieszałość Wójta (strony postępowania administracyjnego) na etapie postępowania administracyjnego dodatkowo powodowała przedłużanie postepowania sądowego. Strona nie może żądać, aby jej opieszałość na etapie postępowania administracyjnego powodowała dodatkowe opóźnienie postępowania sądowego. Po drugie – i ważniejsze – Sąd nie zastępuje organów w prowadzeniu postępowania i rozstrzyganiu danej sprawy (Sąd nie jest III instancją administracyjną), a tego typu dowód – ja już wspomniano – powinien być przedłożony na etapie toczącego się postępowania administracyjnego, a nie postępowania sądowego. Celem postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a., nie jest bowiem ponowne ustalenie stanu faktycznego w sprawie lecz ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie – czy dokonały prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji przepisów prawa materialnego. Postępowanie przed sądem administracyjnym nie może też zmierzać do dokonania nowych ustaleń faktycznych, bowiem sąd administracyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego, a jedynie kontroluje prawidłowość postępowania przeprowadzonego przez organy podatkowe. W świetle ww. przepisu, przed sądem administracyjnym dopuszczalne jest prowadzenie dowodów wyłącznie z dokumentów i to w ograniczonym zakresie oraz w szczególnych warunkach, a jego celem jest wyjaśnienie istotnych wątpliwości co do zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Istota uzupełniającego postępowania dowodowego polega więc na jego przeprowadzeniu w sytuacji, gdy brak dowodu z dokumentu uniemożliwia lub znacznie utrudnia ocenę zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. Nadto, dopuszczenie dowodu przez sąd jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu (por. wyroki NSA z dnia 23 lutego 2022 r., III OSK 1054/21; z dnia 14 kwietnia 2023 r., III OSK 2846/21). Sądy administracyjne – jak już wspomniano – dokonują kontroli działalności administracji publicznej co do zasady pod względem zgodności z prawem. Dlatego w literaturze nazywane są "sądami prawa" (a nie "sądami faktu"). Celem postępowania sądowoadministracyjnego "nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy administracyjnej, lecz ocena, czy właściwe w sprawie organy ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie, czy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego do poczynionych ustaleń" (wyrok NSA z dnia 7 lutego 2006 r., II GSK 359/05). W razie braku stwierdzenia takich naruszeń prawa procesowego oraz materialnego, sąd oddala skargę (art. 151 p.p.s.a.). Tak Sąd uczynił w niniejszej sprawie. 7.8. Podsumowując – zdaniem Sądu – niezasadny jest zarzut naruszenia art. 157 u.g.n. Organy obydwu instancji dokonały właściwej oceny przedłożonego operatu szacunkowego, tzn. jedynie oceny pod względem formalnym. Natomiast to Strona, jeśli kwestionowała wykonany operat, powinna wystąpić – i to już na etapie postępowania administracyjnego – o dokonanie jego oceny w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Organy nie naruszyły również wskazanych w skardze przepisów proceduralnych. Wójt w sposób niezrozumiały zarzuca w tym zakresie organom, że nie posiadają specjalistycznej wiedzy pozwalającej ocenić prawidłowość wykonanego na potrzeby postępowania egzekucyjnego operatu szacunkowego. Organy nie posiadają takiej wiedzy i właśnie dlatego dokonały oceny wykonanego operatu jedynie pod względem formalnym, a – co należy po raz kolejny powtórzyć – to Strona, jeśli podważała wykonany operat, powinna wystąpić – i to już na etapie postępowania administracyjnego – o dokonanie jego oceny w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. 7.9. Sąd nie będąc związany granicami skargi (art. 134 § 1 p.p.s.a.) dokonał również kontroli zaskarżonego postanowienia w zakresie wykraczającym poza sformułowane w skardze zarzuty i również w tym zakresie nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, które skutkowałyby koniecznością jego uchylenia. 7.10. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.