I SA/Kr 493/25

Sygn. akt I SA/Kr 493/25. [pic] WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 15 października 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Paweł Dąbek Sędziowie: sędzia WSA Piotr Głowacki (spr.) sędzia WSA Inga Gołowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 października 2025 r. sprawy ze skargi H. sp. z o.o. w [...], przy uczestnictwie D. P., na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 9 maja 2025r., nr 1201-IEE.7113.1.50.2025.2.AG, w przedmiocie oznaczenia ceny nabycia udziału w nieruchomości, oddala skargę. Sygn. akt I SA/Kr 493/25. UZASADNIENIE Naczelnik Urzędu Skarbowego w Chrzanowie jako wierzyciel wystawił dalsze tytuły wykonawcze na zobowiązanego D. P. Tytuły te przekazano do Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków-Stare Miasto (organu egzekucyjnego właściwego do prowadzenia egzekucji z nieruchomości) z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z nieruchomości należącej do zobowiązanego. Zawiadomieniem z dnia 3.04.2024r. organ egzekucyjny zajął nieruchomość zobowiązanego, którą jest udział nr 9 (w wysokości 21/1200) i udział nr 10 (w wysokości 41/1200) w nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem, zlokalizowanej [...] nr [...] w K. Postanowieniem z dnia 20.12.2024r. organ egzekucyjny wyraził zgodę na prowadzenie egzekucji z wydzielonej części nieruchomości tj. tylko z udziału nr 9. W związku z powyższym organ egzekucyjny zawiesił, do czasu zakończenia licytacji, egzekucję prowadzoną do udziału nr 10. Organ egzekucyjny ustalił, że właściwa jednostka samorządu terytorialnego nie skorzystała z prawa pierwokupu, a w dziale III księgi wieczystej nr [...] pod numerem [...] widnieje wpis o prawie pierwokupu przez H. sp. z o.o. w W. (dalej skarżący) posiadanych przez zobowiązanego udziałów (w całości lub w części) wynoszących łącznie 182/1200 części. W związku z tym w świetle art. 110n § 5 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm.), dalej upea) organ egzekucyjny pismem z dnia 2.01.2025r. zwrócił się do H. sp.z o.o. o udzielenie informacji (w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia pisma) czy podmiot ten skorzysta z prawa pierwokupu udziału nr 9 wpisanego do działu III księgi wieczystej (prawo pierwokupu dla podmiotu wpisanego do księgi wieczystej). Pismem z dnia 13.03.2025r. H. sp. z o.o. poinformował organ egzekucyjny, że skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Oświadczenie to złożono w wyznaczonym przez organ egzekucyjny terminie. W dniu 24.03.2025r. organ egzekucyjny wydał postanowienie oznaczając cenę nabycia w.w. udziału na kwotę 1.535.275,00 zł. Cena ta została wyznaczona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 7.11.2024r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Na powyższe postanowienie H. sp. z o.o. złożyła zażalenie, zarzucając ustalenie ceny nabycia na zbyt wysokim poziomie. Podkreślono, że cena udziału nr 9, wskazana przez organ egzekucyjny, nie odpowiada jego rynkowej wartości. Cena ta "nie tylko zakłada wartość całej nieruchomości na nierealnym poziomie 87.730.000 zł., ale także całkowicie pomija znikomość będącego przedmiotem określenia ceny udziału, co powinno skutkować zmniejszeniem jego wartości". Spółka podniosła, że nieruchomość była wyceniana przez międzynarodową kancelarię C. na potrzeby zabezpieczenia zaciągniętego kredytu i jej wartość ustalono na kwotę 52.930.000 zł. Wartość udziału nr 9 (21/1200) to 926.275 zł. Biorąc pod uwagę konieczność dokonania 10% korekty z uwagi na znikomość udziału, wartość udziału nr 9 powinna, zdaniem spółki, zostać ustalona na kwotę 833.647,50 zł. Do zażalenia dołączono w.w. wycenę, sporządzoną w języku angielskim. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie postanowieniem z dnia 9.05.2025r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu podkreślono, iż zgodnie z art. 110u § 1 upea zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. H. sp. z o.o. została poinformowana o terminie opisu i oszacowania wartości udziałów w nieruchomości. Przedstawiciel spółki był obecny przy rozpoczęciu opisu i oszacowania wartości nieruchomości – protokół z dnia 23.10.2024r. Operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy sporządził 7.11.2024r. W dniu 26.11.2024r. ukończono opis i oszacowanie wartości udziałów w nieruchomości. Protokół doręczono wszystkim uczestnikom postępowania egzekucyjnego. H. sp. z o.o. odebrała kopię w.w. protokołu w dniu 29.11.2024r. W aktach sprawy znajduje się potwierdzenie odbioru protokołu przez osobę uprawnioną do odbioru w lokalu siedziby spółki. Bezpodstawny jest zatem zarzut, że protokół opisu i oszacowania nie został spółce doręczony, przez co nie mogła ona złożyć zarzutów do opisu i oszacowania. Protokół zawierał pouczenie o treści art. 110u§ 1 upea tj. o prawie złożenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości do dnia 10.12.2024r. Spółka wtedy nie kwestionowała wyceny udziałów i nie złożyła zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Uczyniła to dopiero w zażaleniu na postanowienie o wysokości ceny nabycia. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości ceny nabycia, został wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości (rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia nr [...]). Proces ten przeprowadzono prawidłowo i zakończono sporządzeniem operatu szacunkowego. Na postanowienie organu odwoławczego H. sp. z o.o. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Krakowie, przywołując zarzuty i argumentację przedstawione w zażaleniu. Podkreślono, że ustalona cena nie uwzględnia okoliczności poniesienia przez skarżącego nakładów na nieruchomość, które radykalnie zwiększyły jej wartość. Nakłady obejmowały szeroki zakres remontowy, który z ruiny doprowadził przedmiotową nieruchomość do stanu obecnego. Do skargi dołączono fotografie potwierdzające stan techniczny sprzed poniesionych nakładów. Zdaniem spółki "nakłady o wartości 48.000.000 zł. nie zostały rozliczone, pomimo że zgodnie z treścią art. 226 § 1 k.c. przyznaje ponoszącemu nakłady zwiększające wartość rzeczy prawo żądania zwrotu dokonanych nakładów, a przepis art. 207 k.c. ponoszenia nakładów i wydatków na rzecz wspólną współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów". Zarzucono naruszenie art. 226 § 1 k.c. oraz art. 207 k.c. oraz § 72 i nast. rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 05.09.2023r. w sprawie wyceny nieruchomości nakazujących uwzględnienie wartości nakładów jeżeli na ich skutek wartość nieruchomości uległa zmianie, a także, iż protokół opisu i oszacowania nieruchomości nie został jej doręczony. Cena ta "zakłada wartość całej nieruchomości na nierealnym poziomie 87.730.000 zł., który jest wynikiem doprowadzenia przedmiotowej nieruchomości w wyniku poniesionych nakładów, do stanu luksusowego ze stanu ruiny. Ustalona cena całkowicie pomija znikomość będącego przedmiotem określenia ceny udziału, co powinno skutkować zmniejszeniem wartości. Nieruchomość była wyceniana przez międzynarodową kancelarię C. na potrzeby zabezpieczenia zaciągniętego kredytu i jej wartość ustalono na kwotę 52.930.000 zł. Wartość udziału nr 9 (21/1200) to 926.275 zł. Biorąc pod uwagę konieczność dokonania 10% korekty z uwagi na znikomość udziału, wartość udziału nr 9 powinna, zdaniem spółki, zostać ustalona na kwotę 833.647,50 zł. – nawet bez uwzględnienia dokonanych przez spółkę nakładów. Do skargi dołączono również wycenę, sporządzoną w języku angielskim. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz.2325 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a. w przypadku nieuwzględnienia skargi, sąd oddala skargę. Skarga podlegała oddaleniu. Postępowanie egzekucyjne w administracji nie ma homogenicznego charakteru. Elementem składowym tego postępowania jest egzekucja administracyjna, w której organ podejmuje różnorakie czynności, zmierzające do wyegzekwowania wymaganego obowiązku. Jednocześnie ustawa daje zobowiązanemu oraz innym uczestnikom tego postępowania możliwość kwestionowania tych czynności w ramach odrębnych środków odwoławczych, najczęściej w postaci zażaleń. W przypadku egzekucji z nieruchomości dającą się wyodrębnić czynnością jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości (art. 110m § 1 upea). O terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego (art. 110o § 1 upea), a także wzywa uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa (art. 110o § 2 upea). Z czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny sporządza protokół, w którym między innymi określa wartość nieruchomości z podaniem jego podstaw (art. 110r § 1 pkt 7 upea). Przy czym do oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 upea). Z przepisów tych wynika, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę, majątkowego może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia {art. 156 ust. 3 u.g.n.). Po upływie zaś tego okresu, operat szacunkowy może być wykorzystywany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Operat szacunkowy stanowi podstawę oszacowania wartości nieruchomości przyjętą przez organ egzekucyjny w protokole z opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110r § 1 pkt 7 upea). Co istotne dla rozpoznawanej obecnie sprawy, do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone zarzuty przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje odrębne zażalenie (art. 110u § 1 upea). Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości, a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości (art. 110u § 2 upea). Po zakończeniu opisu i szacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny może przejść do następnego etapu, tj. licytacji, która kończy się przybiciem najwyższej ceny. W tym zakresie organ również wydaje postanowienie (art. 111m § 1 upea), na które służy odrębne zażalenie (art. 111r. § 2 upea). Możliwym także etapem poprzedzającym w/w licytację jest procedura dotycząca prawa pierwokupu, jaka wystąpiła w kontrolowanej sprawie. Zgodnie bowiem z art. 110n § 5 upea, jeżeli jednostce samorządu terytorialnego nie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości lub prawo to wygasło, przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do prawa pierwokupu wpisanego do księgi wieczystej na rzecz innych osób. Zgodnie natomiast z art. 110n § 2 upea jeżeli oświadczenie, o którym mowa w § 1, zostało doręczone organowi egzekucyjnemu w wyznaczonym terminie, organ ten oznacza cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe zaistniało w kontrolowanej sprawie. Organ egzekucyjny po otrzymaniu oświadczenia skarżącego o woli skorzystania z prawa pierwokupu ustalił cenę nabycia udziału nr 9 w wysokości 1.535.275,00 zł., która wynika z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 7.11.2024r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Wobec tego, odnosząc się do zarzutów skargi, podkreślić należy, iż w orzecznictwie dość jednolicie prezentowany jest pogląd, że zarzuty adresowane wobec konkretnych rozstrzygnięć na dalszym etapie postępowania np. postanowienia o przybiciu, nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz postępowania, do jakich służyły osobne środki zaskarżenia takich jak przede wszystkim zajęcie nieruchomości, czy też opis i oszacowanie nieruchomości. Środek zaskarżenia może dotyczyć wyłącznie tych kwestii, które odnoszą się do samej czynności z jaką mamy do czynienia na danym etapie (zob. np. co do przybicia wyroki NSA: z 24 maja 2018 r., II FSK 3150/17; z 22 czerwca 2022 r., III FSK 5089/21; z 13 grudnia 2023 r., III FSK 1172/23). Podobny pogląd prezentowany jest też w piśmiennictwie, gdzie w ślad za stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z 11 lutego 2000 r., III CKN 1072/99, wskazuje się, że: "przedmiotem zaskarżenia mogą być tylko uchybienia popełnione przez organ egzekucyjny na danym etapie postępowania". Nie można zatem na każdym etapie kwestionować czynności dokonanych w poprzednich fazach (zob. Wł. Grześkiewicz (w:) D.R. Kijowski (red.), Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, wyd. II, LEX 2015, komentarz do art. 111 r). H. sp. z o.o. została poinformowana o terminie opisu i oszacowania wartości udziałów w nieruchomości, a jej przedstawiciel był obecny przy rozpoczęciu opisu i oszacowania wartości nieruchomości – protokół z dnia 23.10.2024r. (por. pozycja nr 46 akt egz.). Operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 7.11.2024r. Z kolei w dniu 26.11.2024r. ukończono opis i oszacowanie wartości udziałów w nieruchomości, a protokół doręczono także wszystkim uczestnikom postępowania egzekucyjnego, w tym H. sp. z o.o., która odebrała go w dniu 29.11.2024r. (por. potwierdzenie odbioru protokołu przez osobę uprawnioną do odbioru w lokalu siedziby spółki - pozycja nr 54 akt egz.). Bezpodstawny jest zatem zarzut, że protokół opisu i oszacowania nie został spółce doręczony, przez co nie mogła ona złożyć zarzutów do opisu i oszacowania. Protokół opisu i oszacowania wartości udziałów w egzekwowanej nieruchomości zawierał pouczenie o treści art. 110u § 1 upea tj. o prawie złożenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości do dnia 10.12.2024r. Skarżąca nie zakwestionowała wówczas wyceny udziałów i nie złożyła zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Uczyniła to dopiero w zażaleniu na postanowienie o wysokości ceny nabycia. Natomiast na wysokość poniesionych nakładów na remont nieruchomości spółka powołała się dopiero w skardze do sądu. Na obecnym etapie postępowania egzekucyjnego nie można tracić z pola widzenia, że organ egzekucyjny, po zakończeniu czynności związanych z opisem i szacowaniem nieruchomości, nie prowadził jeszcze licytacji. Zastosował inny tryb możliwego zbycia w postaci prawa pierwokupu dla strony skarżącej. Zgodnie z tym trybem wydane w tym zakresie postanowienie wywiera skutki przybicia, a do ceny nabycia stosuje się odpowiednio art. 112 § 1 u upea (art. 110n § 3 upea). Na postanowienie to przysługuje zażalenie (art. 110n § 4 upea). Z tego należy wyciągnąć wniosek, że podobnie jak w przypadku zażalenia na postanowienie w sprawie przybicia, na tym etapie postępowania zarzuty adresowane wobec postanowienia o oznaczeniu ceny nabycia nie mogą odnosić się do wcześniejszych faz tego postępowania, w tym dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zatem w ramach obecnego zaskarżenia postanowienia o oznaczeniu ceny nabycia nie mieści się możliwość kwestionowania opisu i szacowania wartości nieruchomości. Wbrew argumentacji zawartej w skardze obecne zarzuty w zakresie kwestionowania opisu i szacowania wartości nieruchomości nie mogą doprowadzić do zakwestionowania postanowienia o oznaczeniu ceny nabycia, w tym kwestie poniesionych nakładów na remont nieruchomości, na które skarżąca powołała się dopiero w skardze do sądu. Jak wynika z powyższego zaskarżone postanowienie okazało się prawidłowe, a zarzuty podniesione w skardze nie mogły odnieść skutku, dlatego orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalając skargę.