I SA/Kr 783/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Wiśniewski Sędziowie WSA Grzegorz Karcz (spr.) WSA Borys Marasek po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2026 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Ł. W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 22 września 2025 r. nr 1201-IEE.7113.1.126.2025.7.ID w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skargę oddala. Postanowieniem z dnia 22 września 2025 r. nr 1201-IEE.7113.1.126.2025.7.ID Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie (dalej: Dyrektor, organ II instancji), po rozpoznaniu zażalenia Ł. W. (dalej: Zobowiązany, Skarżący,) utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: Naczelnik) z dnia 25 czerwca 2025 r. nr [...] uznające za niezasadne zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Kontrolowane rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym. Naczelnik jako organ egzekucyjny, prowadzi postępowanie egzekucyjne wobec Zobowiązanego i jego małżonki na podstawie wystawionych tytułów wykonawczych. W toku egzekucji organ egzekucyjny zajął nieruchomość zobowiązanego i wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania jej wartości. Rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy określający wartość nieruchomości na kwotę 687 tyś. zł. Organ egzekucyjny sporządził protokół z opisu i oszacowania nieruchomości, który wraz z operatem doręczono Zobowiązanemu. Zobowiązany złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości podnosząc, że oszacowanie nieruchomości winno nastąpić jedynie co do jego udziału w nieruchomości, bo w 2018 r. została zawarta między małżonkami umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca rozdzielność i z tą chwilą wszelkie przedmioty oraz prawa majątkowe dotychczas objęte współwłasnością małżeńską o charakterze łącznym przekształciły się w przedmioty i prawa majątkowe objęte współwłasnością w częściach ułamkowych po ½ części. Prócz tego Zobowiązany podniósł, że operat szacunkowy został przygotowany w sposób nieprawidłowy bo rzeczoznawca nie zastosowała się do obowiązującym norm prawnych i zasad wyceny. Zdaniem Zobowiązanego dokonana wycena nieruchomości została ustalona na zbyt nikim poziomie bo w zastosowanej metodzie porównawczej przyjęto nieruchomości nie spełniające kryteriów nieruchomości podobnych. Operat nie został sporządzony zgodnie ze standardami zawodowymi i zasadami dobrej praktyki, zawiera wady które go dyskwalifikują, nie podano w nim źródeł danych nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nie zamieszczono dokumentacji fotograficznej wykonanej podczas oględzin. Organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska co do tych zarzutów a rzeczoznawca na piśmie podtrzymał swoją opinię w sprawie wartości nieruchomości wskazując, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami oraz starannością a określona w nim wartość rynkowa nieruchomości stanowi prognozę ceny jaka może być osiągnięta w dalszym toku postępowania. W tej sytuacji Naczelnik opisanym na wstępie postanowieniem z dnia 25 czerwca 2025 r. uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione. Zobowiązany złożył zażalenie na to postanowienie, którego Dyrektor jednak nie uwzględnił i opisanym na wstępie postanowieniem z dnia 22 września 2025 r. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika. Uzasadniając to rozstrzygnięcie Dyrektor przytoczył przepisy znajdujące zastosowanie w sprawie Odnosząc się do kwestii braku odpowiedzialności małżonki Zobowiązanego wskazał, że w postępowaniu w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości bada się jedynie czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wszystkie elementy wymagane przepisami prawa oraz czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub sprzeczności. Natomiast sprawa odpowiedzialności majątkiem wspólnym małżonków badana może być w innym trybie a mianowicie w postępowaniu ze sprzeciwu, który zgodnie z art. 27f §1 u.p.e.a. przysługuje małżonkowi zobowiązanego. Kwestia podnoszona przez Zobowiązanego mogła być zatem badana we właściwym trybie a to że małżonka nie wystąpiła z takim żądaniem we właściwym trybie nie oznacza, że Zobowiązany może formułować takie zarzuty przy opisie i oszacowaniu nieruchomości, gdyż przewidziane w u.p.e.a środki ochrony prawnej nie są względem siebie konkurencyjne i nie można ich stosować zamiennie. Każdy z nich jest dotyczy bowiem konkretnych uchybień, jest wnoszony w różnym terminie i rozpoznawany z zastosowaniem innych przesłanek. W konsekwencji zdaniem Dyrektora rzeczoznawca słusznie wycenił całą nieruchomość a nie jedynie udział w niej, tym bardziej że: przedmiotem umowy objętej aktem notarialnym z [...] 2017 r. była cała nieruchomość, co do której obecnie organ egzekucyjny prowadzi egzekucję, treść tej umowy znalazła odzwierciedlenie w Dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, gdzie wpisano że jej właścicielami jest Zobowiązany i małżonka na prawach wspólności majątkowej i taka treść widnieje w tej księdze po chwilę obecną w związku z czym taki stan prawny był znany rzeczoznawcy w procesie szacowania, Zobowiązany uczestniczył w czynnościach udostępniając nieruchomość do oględzin, organ egzekucyjny sporządzając protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości także posiadał wiedzę że nieruchomość jest majątkiem wspólnym małżonków Z tych przyczyn zdaniem Dyrektora operat szacunkowy i protokół opisu oszacowania w sposób prawidłowy wskazują na całą nieruchomość jako przedmiot wyceny i nie zmienia tego dołączony przez zobowiązanego do zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości akt notarialny z [...] 2018 r. z małżeńską umową majątkową ustanawiającą rozdzielność tym bardziej, że nie zawiera ona żadnych wpisów dotyczących podziału dotychczasowego majątku. Odnosząc się do kwestii zaniżenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości, Dyrektor wskazał, że w sprawie niniejszej: operat szacunkowy został wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę w dniu 15 lutego 2025 r, przystąpienie do opisu i oszacowania wartości nieruchomości poprzedziły jej oględziny w dniu 4 lutego 2025 r., o czynnościach tych zobowiązany i małżonka zostali poinformowani pismem z 17 stycznia 2025 r., sporządzony operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań, dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wynik końcowy, w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie, stanowiącym integralną część protokołu zawarty został dokładny opis nieruchomości a jej wartość została określona w podejściu porównawczym, W ocenie Dyrektora przeprowadzona analiza prawidłowości sporządzenia operatu nie wykazała żadnych uchybień formalnych bo: sporządzony protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 10 kwietnia 2025 r. spełnia wymogi określone w art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 z późn. zm.; dalej u.p.e.a.) Protokół został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s u.p.e.a. operatem szacunkowym. Operat ten został zaś sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jednocześnie Dyrektor podniósł, że organ egzekucyjny ani organ odwoławczy nie mają kompetencji do merytorycznej oceny prawidłowości wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz, że organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów zobowiązanego tez jednak podtrzymał w całości sporządzony operat szacunkowy odnosząc się szczegółowo do poszczególnych zarzutów stwierdzając że nie zasługują one na uwzględnienie. W ocenie Dyrektora to pismo rzeczoznawcy nie stanowiło uzupełnienia operatu w związku z czym nie wymagało doręczenia stronie, która mogła się zapoznać z nim gdyż znajduje się ono w aktach sprawy. Dyrektor podkreślił, że choć organ egzekucyjny w przyczyn wskazanych powyżej nie przeprowadzał oceny merytorycznej sporządzonego operatu to jednak ocenił, że operat zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności a ponieważ od tej strony nie jest dotknięty wadami, zatem mógł stanowić podstawę do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Końcowo Dyrektor podniósł, że zobowiązany ma możliwość zlecenia skontrolowania prawidłowości operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych jednak skorzystanie z tej możliwości zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego gdyż ani organ egzekucyjny ani organ rozpoznający zażalenie nie mają podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Zobowiązany zarzucił naruszenie: 1. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu pierwszej instancji, podczas gdy zażalenie winno zostać uwzględnione, a zaskarżone postanowienie uchylona w całości wobec uchybienia organu polegającego na uchyleniu się od obowiązku podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu należytego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności poprzez odmowę podjęcia z urzędu czynności zmierzających do zweryfikowania prawidłowości opinii biegłego rzeczoznawcy w trybie art. 157 § 1 u.g.n., wobec istotnych zastrzeżeń poczynionych przez stronę w odniesieniu do kwestionowanego operatu szacunkowego. 2. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia.21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555) poprzez oddalenie zażalenia, podczas gdy zażalenie winno zostać uwzględnione, a zaskarżone postanowienie uchylone w całości wobec uchybienia organu polegającego na dokonaniu opisu i oszacowanie przedmiotowej nieruchomości w sposób sprzeczny z zasadami sporządzania operatów i dokonania wyceny nieruchomości, w konsekwencji czego doszło do rażącego zaniżenia wartości opisanej i oszacowanej nieruchomości; 3. art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 9 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji, podczas gdy zażalenie winno zostać uwzględnione, a zaskarżone postanowienie uchylone w całości wobec uchybienia organu polegającego na prowadzeniu postępowania w sposób podważający zaufanie do organów, w szczególności poprzez brak pouczenia Strony występującej bez profesjonalnego pełnomocnika, że w ocenie organu jedynym sposobem zakwestionowania opinii jest złożenie kontroperatu lub zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, jeżeli samo złożenie zastrzeżeń i uwag co do prawidłowości sporządzenia operatu miało być niewystarczające do skutecznego zakwestionowania operatu. Ponadto, 4. art. 27e u.p.e.a. w zw. z art. 47 k.r.i.o. poprzez błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że zawarta umowa małżeńska majątkowa nie spowodowała, ustania wspólności majątkowej małżeńskie] w istocie zmierzającej do podziału posiadanego mienia; 5. art. 27e u.p.e.a. w zw. z art. 42 k.r.i.o. w zw. z art. 45 i 46 k.r.i.o. poprzez ich niezastosowanie skutkujące brakiem ustalenia, że powstanie rozdzielności majątkowej powoduje, że do majątku objętego majątkową wspólnością ustawową stosuje się po ustanowieniu rozdzielności przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, a majątek który uprzednio był objęty wspólnością ustawową stanowi obecnie majątek osobisty każdego z małżonków, a powyższe winno prowadzić do ustalenia przez organ, że odpowiedzialność majątkową I. K. za zobowiązania podatkowe małżonka pozostaje wyłączona; 6. art. 110u u.p.e.a poprzez jego błędna rozszerzającą wykładnię i dokonanie nieformalnego i niezgodne z prawem uzupełnienia operatu szacunkowego przez organ wydający skarżone postanowienie W oparciu o tak sformułowane zarzuty Skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji i o zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2024.935 – dalej "p.p.s.a."), uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia wskazane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. W wypadku zaś nieuwzględnienia skargi sąd, w myśl art. 151 p.p.s.a., skargę oddala. Równocześnie wskazać należy, że w myśl art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym w sytuacji, gdy przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę, co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. W sprawie niniejszej zaistniały warunki do rozpoznania skargi w trybie uproszczonym, przy czym Sąd poruszając się w wyżej zakreślonych ramach kontroli zgodności z prawem stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności (art. 110m ust. 1 u.p.e.a.), Jeżeli nieruchomość ma księgę wieczystą lub zbiór dokumentów to przed przystąpieniem do tej czynności organ egzekucyjny żąda od właściwych organów wyciągu, albo odpisu z księgi wieczystej albo zaświadczenia wystawionego na podstawie prowadzonego zbioru dokumentów oraz podania adresów miejsc zamieszkania uczestników postępowania (art. 110m ust. 2 u.p.e.a.) O terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu znanych mu uczestników postępowania oraz dokonuje wezwania przez obwieszczenie publiczne (art. 110o u.p.e.a.). W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje zaś: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości (art. 110r §1 u.p.e.a.) Zaznaczyć przy tym trzeba, że jeżeli dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków (w szczególności dotyczące powierzchni lub sposobu korzystania z nieruchomości) nie odpowiadają stanowi rzeczywistemu to wówczas, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty i wyjaśnia, na czym polega niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. Wymóg ten wynika bowiem z §1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz.U.2014.742) Co istotne do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s §1 u.p.e.a.) a zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania nieruchomości (art. 110u §1 zd. 1 u.p.e.a.). Jak wynika z akt w sprawie niniejszej organ egzekucyjny: • Zawiadomił Skarżącego oraz jego małżonkę o zajęciu nieruchomości wzywając jednocześnie do zapłaty dochodzonej należności pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (k. 33-31 a obu doręczeń dokonano w dniu 18.09.2024 r.), • pozyskał wydruki aktualnej treści księgi wieczystej zajętej nieruchomości (k. 26-25, 18-17, 170-168) a także wystąpił do Starostwa Powiatowego w [...] o wypisy z rejestru gruntów oraz z rejestru lokali (k. 67) i je pozyskał (k. 71-68, 167-164) • złożył wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu ostrzeżenia w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla zajętej nieruchomości (k. 39-36) i wpis ten uzyskał (k. 81-78) • wystąpił do Urzędu Miasta [...] o udostępnienie danych adresowych Skarżącego (k. 44-43) oraz jego małżonki (k. 47-46) i uzyskał ich adresy (k. 53-52) • zawiadomił Skarżącego i jego małżonkę, że wobec bezskutecznego upływu terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności przystąpi do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości (k. 51-48 a obu doręczeń dokonano 21.10.2024) • w dniu 10 stycznia 2025 r. zlecił wyznaczonemu rzeczoznawcy wycenę zajętej nieruchomości wyznaczając termin oględzin na dzień 4 luty 2025 r. (k. 85) • pismem z 17 stycznia 2025 r. zawiadomił Skarżącego i jego małżonkę o wyznaczeniu rzeczoznawcy majątkowego od oszacowania wartości zajętej nieruchomości oraz o wyznaczonym na dzień 4 lutego 2025 r. terminie oględzin (k.88-86) • dokonał w dniu 4 lutego 2025 r. oględzin nieruchomości w obecności Skarżącego (k. 101 – adnotacja) • pozyskał od wyznaczonego rzeczoznawcy majątkowego sporządzony przezeń w dniu 15 lutego 2025 r. operat szacunkowy dotyczący zajętej nieruchomości (k. 140-111), • pismami z dnia 4 marca 2025 r. zawiadomił Skarżącego i jego małżonkę o przystąpieniu do opisu u oszacowania wartości zajętej nieruchomości informując, że opis i oszacowanie nieruchomości rozpocznie się w dniu 8 kwietnia 2025 r. a zakończy 10 kwietnia 2025 r. (k. 154-151 doręczeń dokonano 19.03.2025 ) dokonując jednocześnie wezwania przez obwieszczenie publiczne (k. 156-155, 160, 184-182) • sporządził w dniu 10 kwietnia 2025 r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości (k. 178-176), który doręczył Skarżącemu w dniu 14 kwietnia 2025 r. (k. 174) a małżonce w dniu 28 kwietnia 2025 r. (k. 173) • przekazał wyznaczonemu rzeczoznawcy majątkowemu (k. 225-224) wniesione przez Skarżącego zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości (k. 219-185) • postanowienie w sprawie zarzutów do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości wydał w dniu 25 czerwca 2025 r. (k. 253-244) wydał po zajęciu przez rzeczoznawcę stanowiska odnośnie sformułowanych przez Skarżącego zarzutów (k. 232-27) Wskazując na powyższe stwierdzić zatem należy, że organ egzekucyjny nie naruszył żadnego ze wskazanych powyżej przepisów postępowania albowiem do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości organ egzekucyjny przystąpił po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności, po zgromadzeniu wymaganych odpisów i adresów oraz po odczekaniu 14 dni od wymaganych prawem zawiadomień i obwieszczeń. Operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, którego wyznaczył organ egzekucyjny a postanowienie w sprawie zarzutów do protokołu opisu i oszacowania nieruchomości organ egzekucyjny wydał dopiero po zajęciu przez rzeczoznawcę stanowiska odnośnie sformułowanych przez Skarżącego zarzutów. W konsekwencji wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny zajętej nieruchomości zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Analiza treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości wskazuje przy tym, że w pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a., gdyż zawiera wszystkie niezbędne, wymagane przez prawo elementy, szczegółowo opisane również w treści zaskarżonego postanowienia Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, kontrola operatu szacunkowego przeprowadzona przez organy obydwu instancji w niniejszej sprawie została więc dokonana w sposób prawidłowy. Kontrola ta obejmowała bowiem badanie zgodności z prawem tego dowodu, weryfikację czy zawiera on elementy przewidziane prawem, sprawdzenie jego przydatności i wiarygodności dowodowej poprzez ocenę operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organ egzekucyjny nie był przy tym obojętny na podnoszone przez Skarżącego wątpliwości skoro zwrócił się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska odnośnie sformułowanych przez Skarżącego zarzutów. Inna rzecz, że rzeczoznawca zarzutów tych nie uznał i podtrzymał swoją opinię. Problem jednak w tym, że weryfikowanie przyjętego przez rzeczoznawcę zakresu cen i przyjętej metody wymaga wiadomości specjalnych, znajomości metodologii sporządzania operatu szacunkowego i nie może być, zgodnie z przywołanymi wcześniej jednolitymi poglądami orzecznictwa, dokonane przez organ i sąd administracyjny. Zgodnie bowiem z art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Jak przy tym podnosi się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2024 r., III FSK 98/24; wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). Innymi słowy jeżeli Skarżący miał zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ani sąd administracyjny, ani organy administracji, nie mogą bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a tego oczekiwała skarżąca wnosząc przedmiotowe zarzuty do opisu i oszacowania oraz skargę do WSA. Jeśli więc Skarżący nie zgadzał się ze sporządzonym operatem szacunkowym, to mógł wystąpić do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zawrzeć odpowiednią umowę i tak dokonaną ocenę operatu szacunkowego dostarczyć organowi II instancji jeszcze przed wydaniem zaskarżonego postanowienia. Równocześnie wyjaśnić trzeba, że choć, wyrażona w art. 9 k.p.a. zasada informowania stron, nakłada na organy rozszerzony obowiązek udzielania stronom informacji i pouczeń, jeśli te nie są reprezentowane i działają w sposób nieporadny, to równocześnie nie można uznać by zobowiązywała ona organ do wyjaśniania stronom konsekwencji każdej podejmowanej przez nie czynności procesowej. Odnosząc się na koniec do zarzutów naruszenia przez organy art. 27e u.p.e.a., który to przepis Skarżący powiązał przepisem art. 47 k.r.i.o. a także z przepisami art. 42, art. 45 i art. 46 k.r.i.o. oraz naruszenia art. 110u u.p.e.a. uwypuklić na wstępie trzeba, że pomimo dokonanego przez organ egzekucyjny zawiadomienia Skarżącego i jego małżonki o przystąpieniu do opisu u oszacowania wartości zajętej nieruchomości i poinformowaniu tych uczestników że opis i oszacowanie nieruchomości rozpocznie się w dniu 8 kwietnia 2025 r. a zakończy 10 kwietnia 2025 r. w siedzibie organu ani Skarżący ani jego małżonka nie wzięli udziału w tej czynności. Tym samym via facti uniemożliwili oni organowi egzekucyjnemu zweryfikowanie danych zawartych w wyciągach z księgi wieczystej z których jednoznacznie wynikało, że własność zajętej nieruchomości należy do Skarżącego oraz małżonki na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Równocześnie pamiętać trzeba, że ujawnione w księdze wieczystej wpisy korzystają z rękojmi wiary a przy tym zarówno organ egzekucyjny jak i wyznaczony rzeczoznawca nie mieli wiedzy, że w 2018 r. została zawarta między małżonkami umowa majątkowa małżeńska ustanawiająca rozdzielność gdyż tę okoliczność Skarżący podniósł dopiero po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania nieruchomości zgłaszając zarzuty do opisu i oszacowania wartości. Trafnie przy tym Dyrektor podniósł, że kwestia ta mogła być badana we właściwym do tego trybie a mianowicie w postępowaniu ze sprzeciwu, który zgodnie z art. 27f §1 u.p.e.a. małżonka Skarżącego mogła wnieść w terminie 14 dnia od dnia w którym doręczono jej wezwanie aby zobowiązany zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami oraz kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości (art. 110c §2a i §2 u.p.e.a.). co w sprawie niniejszej nastąpiło w dniu 18 września 2024 r. Skoro zaś małżonka Skarżącego nie wniosła we właściwym czasie takiego sprzeciwu to podzielić należy zapatrywanie Dyrektora, który powołując się na pogląd prawny wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 października 2023 r. sygn. akt III FSK 3679 trafnie zauważył, że przewidziane w przepisach u.p.e.a. środki ochrony prawnej zostały ukształtowane w ten sposób, aby ich podstawy nie mogły być powielane gdyż nie są względem siebie konkurencyjne i nie można ich stosować zamiennie, bo każdy dotyczy konkretnych uchybień, jest wnoszony w różnym terminie i rozpoznawany z zastosowaniem innych przesłanek. Innymi słowy zarzuty zgłaszane na podstawie art. 110u § 1 u.p.e.a. nie mogą być traktowane jako regulacja umożliwiająca kwestionowanie wszelkiego rodzaju nieprawidłowości składających się na dopuszczalność prowadzenia egzekucji administracyjnej. Mając to wszystko na uwadze Sąd uznał, że skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, gdyż organy dokonały właściwej oceny przedłożonego operatu szacunkowego i w związku z tym działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.