II SA/Kr 1024/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator ASR WSA Anna Kopeć Protokolant: starszy referent sądowy Kamila Maśloch po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2023 r. sprawy ze skargi Z. P.-N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 17 maja 2023 r., znak: SKO.ZP/415/560/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia 29.09.2022 r (Nr: AU-2/6730.2/699/2022) Prezydent Miasta Krakowa orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, garażem podziemnym, naziemnymi miejscami postojowymi, drogą wewnętrzna na działkach nr [...] i [...] obr. 49 Podgórze wraz z infrastrukturą techniczną i wjazdem na działkach nr [...] [...], [...] bór. jw. przy ul. [...] w Krakowie oraz o umorzeniu postępowania w części odnoszącej się do budowy wjazdu z działki nr [...] obr. 49 jedn. ewid. Podgórze tj. działki stanowiąca drogę publiczną - ul. [...]. W uzasadnieniu wyjaśniono, iż teren objęty wnioskiem nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następnych ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 tj. ze zm.).. Wskazano na dokonaną w toku postępowania korektę wniosku, ze względu na podział geodezyjny działek objętych wnioskiem. Uwzględniono, że w toku postępowania doszło do przekształcenia wnioskującej spółki (poprzednio B[...] Sp. z o.o. w K. połączona z innym podmiotem poprzez przejęcie w trybie art. 492 § l pkt l k.s.h.) i obecnie wnioskodawcą jest D[...] sp. z o.o. w K., która wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki pierwotnego wnioskodawcy. Wymieniono uzyskane w toku postępowania opinie: Zarządu Dróg Miasta Krakowa w Krakowie z dnia 01.06.2021 r. (znak: RW.460.1.224.2021), na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, Wydziału Kształtowania Środowiska UMK (pisma z dnia 10.05.2021 r. oraz z dnia 04.05.2021 r.) w zakresie ochrony środowiska oraz w zakresie konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, Wydziału ds. Jakości Powietrza UMK (pismo z dnia 29.04.2021 r.) oraz wyrażoną w formie uchwały nr XXX/275/2021 opinię Rady Dzielnicy XI Podgórze Duchackie Miasta Krakowa z dnia 21.06.2021 r. Ponadto pozyskano milczące uzgodnienie Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Krakowie Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. Wskazano, że przeprowadzone postępowanie wyjaśniające pozwoliło na stwierdzenie, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, stosownie do treści art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odniesiono się do uwag i zastrzeżeń złożonych w toku postępowania przez Strony. Wyjaśniono także , że ze względu na obowiązujący od dnia 1.01.2017 r. w nowym brzmieniu przepis art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych, planowana przez Inwestora budowa zjazdu z działki nr [...] obr. 49 tj. z działki stanowiącej drogę publiczną - ul. [...], nie wymaga uzyskania decyzji wz, stąd zaistniały podstawy do umorzenia postępowania w tym zakresie. Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: załącznik nr l -warunki zabudowy, załącznik nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, załącznik nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, załącznik Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej. Z odwołaniem wystąpiła Z. P. – N. która zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że planowana zabudowa kontynuuje funkcje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu przy ul. [...] w Krakowie, - art. 7, art. 77 § 1 kpa, w związku z przepisem § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprawidłowe wyznaczenie linii zabudowy. - art. 7, art. 77 ust. 1 kpa, poprzez nieprawidłowe ustalenie średniej wartości szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym, co czyni wadliwą dokonaną analizę urbanistyczno - architektoniczną, będącą podstawą zaskarżonej decyzji, - art. 7, art. 77 ust. 1 kpa, w związku z przepisem § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia, poprzez nieprawidłowe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że zastosowano wyjątkową regulację §4 ust. 4 rozporządzenia dotyczącą ustalenia linii nowej zabudowy - na zasadzie odstępstw od ogólnych reguł jej wyznaczenia, nie przedstawiając przekonującego uzasadnienia do takiego zabiegu, w szczególności wobec zmiany stanowiska Zespołu Urbanistyczno - Architektonicznego, który pierwotnie przewidywał inną linię nowej zabudowy, aniżeli w decyzji. Kwestionując sposób ustalania średniej wartości szerokości elewacji frontowy z obszaru analizowanego , zarzucono nieprawidłowości polegające na nieuzasadnionym zsumowaniu szerokości odrębnym budynków znajdujących się na poszczególnych działkach). W sprawie pominięto też, że wykazywane pojedyncze budynki wielorodzinne, uwzględniane przy wyznaczaniu parametrów nie znajdują się przy ul. [...], która ma -bez wyjątku — zabudowę niską. Przedstawione do sprawy wizualizacje sztucznie eksponują niższe części planowanej inwestycji, a nie zasadniczy budynek - wysoki. Brak jest też, w ocenie Strony, dostatecznego uzasadnienia dla ustalonych w decyzji dopuszczalnych wysokości planowanego budynku tj. na poziomie 35 mi 13 m. Strona zwróciła uwagę, że budynki wielorodzinne wykazywane w analizie są odosobnione i jest ich zaledwie cztery. Strona nie zgodziła się też z zawartymi w decyzji stwierdzeniami, że planowana budowa będzie stanowiła kontynuację cech zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], a pomimo stwierdzenia, że budynki wyższe znajdują się w oddaleniu od ul. [...]. pozwolono na realizację budynku na poziomie 35 m. Na koniec Strona wskazała także na tę okoliczność, że projektowana obecnie zabudowa jest powtórzeniem zabudowy, w odniesieniu do której zapadła już decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, a nastąpienie decyzja Kolegium w Krakowie, a które to akty zostały następnie uchylone przez Wojewódzki Sad Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 30 września 2020 r. (sygn. akt II. SA Kr 400/20) uchylił. Różnice w obu tych sprawach są zaś nieznaczące dla jednakowej oceny obu spraw. Stowarzyszenie P. w K. w swym odwołaniu zarzuciło naruszenie: - art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji - art. 77 § l i art. 7 k.p.a., w szczególności poprzez nie zasięgniecie specjalistycznej wiedzy w temacie zdolności ulicy [...] do obsługi inwestycji - art. 61 ust 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z art. 77 § 1 i art. 7 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego, a to bezkrytyczne, wadliwe przyjęcie, iż ul. [...] posiada zdolność przepustową wystarczającą dla zapewnienia obsługi komunikacyjnej wnioskowanej ulicy. - art. 61 ust 1 pkt. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 77 § 1 i art. 7 k.p.a. poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego, a to bezkrytyczne, wadliwe przyjęcie, iż istniejąca i projektowana infrastruktura będzie zdolna do obsługi w zakresie miejsc parkingowych. W uzasadnieniu odwołania Stowarzyszenie podniosło niedopuszczalność realizacji planowanej inwestycji, ze względu na otoczeniu zabudowy o jednorodnym charakterze - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zlokalizowanej przy ul Malborskiej. Ponadto wyraziło swoje obawy, czy układ komunikacyjny do którego ma zostać przyłączona nowa inwestycja zapewni jej dostateczną obsługę komunikacyjną, bez szkody dla innych uczestników ruchu. Wskazano, że nie istniej możliwość korzystania z dotychczas istniejących zjazdów na działki objęte wnioskiem, z uwagi na kolizję z przystankiem autobusowym. Wreszcie wyrażono wątpliwość w kwestii zabezpieczenia inwestycji w dostateczną ilość miejsc parkingowych. W oparciu o niniejsze zarzuty omówione w uzasadnieniu odwołania, Stowarzyszenie wniosło o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 17 maja 2023 r. nr SKO.ZP/415/560/2022, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164. poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ podkreślił, iż nie znalazł podstaw, aby zakwestionować prawidłowość przeprowadzonej w dniach 08.-28.03. 2022 r. analizy urbanistyczno - architektonicznej, autorstwa mgr. inż. arch. B. N.. Wyznaczone granice obszaru analizowanego, zobrazowane na załączniku graficznym do analizy, odpowiadają wymogom rozporządzenia, a to treści § 3 ust. 2, tj. ustalone zostały w odległości trzykrotności frontu działki wynoszącego ok. 49 m (tj. tej jej części, przylegającej do ul. [...], z której odbywać się będzie wjazd na teren inwestycji). W ramach tak wyznaczonych granic ustalono, że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów (wskazywane wyżej działki nr [...] i nr [...]). Analizatorka dokonała charakterystyki terenu inwestycji opisując jego kształt i jego położenie w kontekście istniejących układów komunikacyjnych tj. ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...]. Nadto odniosła się w swych ustaleniach do planowanej ulicy "[...]" objętej zapisami obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa. Autorka nakreśliła jej przebieg względem terenu inwestycji i działek sąsiednich i wykazała, że kształtująca się obecnie wysoka zabudowa wielorodzinna swymi dłuższymi elewacjami podkreśla kierunek północ - południe zbliżony do kierunku przebiegu planowanej drogi, kształtując już obecnie oprawę tej planowanej arterii urbanistycznej. Kolegium zastrzega, że co do zasady organ obowiązany jest do badania istniejącego stanu zagospodarowania, a nie przyszłego. Wiążące pozostają więc przede wszystkim cechy urbanistyczne i architektoniczne zastanego, a więc istniejącego ładu przestrzennego. Fakt planowanego dopiero przebiegu ul. [...], nie powinien zatem odgrywać decydującego znaczenia przy ocenie dopuszczalności realizacji planowanej inwestycji , a może być uwzględniony jedyni jako wskazanie kierunków kształtującej się w jego otoczeniu zabudowy (już istniejącej). Jednakże nie można tracić z pola uwagi, że już obecnie ukształtowany został pas zabudowy wielorodzinnej wielorodzinnej przebiegający w kierunku północ - południe, występujący po obu stronach ul. [...]- wręcz ją przecinający. W obrębie tego pasa, jak i przy ul. [...] znajduje się także teren inwestycji, na którym Inwestor również zamierza zrealizować inwestycję. Przy ocenie dopuszczalności realizacji przedmiotowej inwestycji należy mieć na uwadze zatem , że wprawdzie będzie ona eksponowana na ul. [...], ale jednocześnie należeć będzie do ww. pasa zabudowy wielorodzinnej- wyższej, z która również powiązana będzie - tu także funkcjonalnie. W dalszej części analizy autorka, choć odwołuje się do faktu planowanego przebiegu nowej trasy komunikacyjnej i zauważa, że już obecnie w sąsiedztwie przewidzianej na ten cel rezerwy terenowej ukształtowana została wysoka zabudowa, to jednak nie odchodzi od szczegółowych opisów najbliższego otoczenia terenu inwestycji, jak i jego lokalizacji w ekspozycji na ul. [...]. Opisuje otoczenie terenu inwestycji jako zainwestowany obszar tkanki miejskiej, niskiej jednorodzinnej (m.in. na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji nr [...] i [...] a także funkcja usługowa (np. na działce nr [...]), jak również zabudowa wielorodzinna (na ww. działce nr [...], [...]). Autorka analizy uwzględnia, że działki na której Inwestor planuje zrealizować budynek wielorodzinny z usługami położone jest pomiędzy budynkami jednorodzinnymi które w większości tworzą obudowę ulicy [...], zwraca jednakże uwagę, że okolice tej ulicy . podobnie jak ul. [...], ul. [...] i ul. [...] (na ich odcinkach zlokalizowanych w obszarze analizowanym) zmieniają swój charakter, a to w związku z tym. że zabudowa wielorodzinna stopniowo zastępuje zabudowę jednorodzinna, gospodarcza, garażowa i drobne usługi, a tereny te ulegają stopniowej rewitalizacji i wymianie tkanki urbanistycznej. Następnie opisano szczegółowo formę architektoniczna zabudowy występującej w badanym obszarze. Na podstawie tych opisów należy wyciągnąć wniosek, że nie jest ona jednorodna. Jak wskazuje dokumentacja, pojawiają się zarówno budynki niskie, średniowysokie, jak i wysokie, przykryte dachami połaciowymi oraz płaskimi. Na zabudowę jednorodzinną składają się budynki wolnostojące w swobodnej zabudowie. Budynki te tworzą formy graniastosłupów o różnych podstawach (prostokątnych lub trójkątnych) w różnych układzie przestrzennym. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, zabudowa wzdłuż ulicy [...] jest z reguły l, 2 lub 3 -kondygnacyjna, Zabudowę wielorodzinną stanowią głownie średnio-wysokie i wysokie bloki występujące w formie zespołów budynków wolnostojących lub zespolonych. Jak już to wyżej Kolegium zaznaczyło, budynki o większych gabarytach - tj. wielorodzinne i usługowe rozmieszczone są w pasie terenu towarzyszącym planowanej ul. [...]" i krzyżującym się z ul. [...]. Drobna zabudowa mieszkaniowa i usługowa zrealizowana jest w układach rozproszonych. Jedynie na zachodnich krańcach obszaru analizy tj. obudowie ul. [...] i [...] się zauważyć uporządkowaną formę tego rodzaju zabudowy. Budynki mieszkalne w tym , wschodnim rejonie terenu inwestycji rozmieszczone są w sposób bardziej zwarty i uporządkowany. Następnie Analizatorka dostatecznie scharakteryzowała linię istniejącej zabudowy wskazując, że w całym obszarze jest ona różnorodnie ukształtowana. Słusznie zwróciła uwagę, (tak k. 6 dokumentu analizy), że dla przedmiotowej inwestycji istotne znaczenie ma linia zabudowy wzdłuż ul. [...], przy której rozciąga się teren inwestycji. Następnie przytoczyła konkretne odległości poszczególnych budynków od granicy z działką drogową (dz. nr [...]) stanowiąca ul. [...] - zarówno po strome jej północnej pierzei jak i południowej. Jak wynika z dokumentacji mapowej, linia zabudowy wzdłuż tej ulicy nie jest zdefiniowana jako jednorodna, a budynki usytuowane są w różnych odległościach od granicy tej działki drogowej. Analizatorka przedstawiła też dokładnie, jak kształtuje się wskaźnik powierzchni istniejącej zabudowy \v badanym obszarze. Opisała charakterystyczne parametry dla działek sąsiednich, jak i ustaliła średni wskaźnik dla wszystkich działek w obszarze - na poziomie 30 %. Obliczyła także średnie wskaźniki powierzchni zabudowy dla wyodrębnionych przez siebie podobszarów: po północnej stronie ul. [...] (39,5 %) oraz po południowej stronie ul. [...] (na poziomie 22,1 %). Obliczyła także średni wskaźnik dla zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy - na poziomie ok. 21%. Na karcie 8 dokumentu analizy zamieściła mapę, na której uwidoczniła informacje o tych wskaźnikach, charakteryzujących poszczególne nieruchomości, co pozwoliło na weryfikację ustalonego na tej podstawie średniego wskaźnika. Analizatorka w podobny sposób opisała jak kształtują się w terenie szerokości elewacji frontowych istniejących budynków. Odnotowała, że parametr ten pozostaje zróżnicowany, co wynika zarówno z różnorodności charakteru występującej zabudowy, jak i ze znacznej wielkości obszaru analizowanego. Ponadto zwróciła uwagę, że elewacje nie są jednolite. Obliczyła średnią szerokość tego parametru dla całego obszaru analizy - na poziomie 16 %, a nadto średnią szerokość elewacji zabudowy ulokowanej przy ulicy [...], jak również średnią szerokość dla budynków wielorodzinnych (na poziomie 29,5 m). W tym miejscu odnosząc się do zarzutów odwołania, w których podnosi się. że część elewacji budynków została w niewłaściwy sposób uwzględniona przy obliczaniu średniej, bowiem wzięto pod uwagę sumę elewacji kilku poszczególnych budynków zbliźniaczonych, traktując ją jako jedną wartość (jedną elewację), Kolegium stwierdza, że nieścisłość to nie jednak zasadniczego wpływu na prawidłowość oceny dopuszczalności realizacji inwestycji. Kolegium we własnym zakresie obliczyło średnią wartość elewacji frontowych z obszaru analizowanego, wg. postulowanego w odwołaniu sposobu tj. przy uwzględnieniu rzeczywistych szerokości elewacji dla poszczególnych budynków tj. na działce: nr [...] - dwa budynki zbliźniaczone o szerokości elewacji: 25m i 15 m; na działkach nr nr [...], [...], [...], i [...] - każdy budynek o szerokości elewacji ok. po 7 m, na działce nr nr [...] budynek o szerokości 10 m i na działce nr [...] budynek o szerokości elewacji 13 m , a także na działkach nr [...] i [...] - dwa budynki w zabudowie bliźniaczej o elewacjach - każdy po ok. 7 m, (pomiary Kolegium dokonało w oparciu o dokumentację mapową w skali 1:1000). Wynik tych obliczeń wskazuje, że średnia wartość szerokości elewacji frontowych poszczególnych budynków z całego obszaru analizy wynosi ok. 14 m, Nie odbiega zatem znacznie od obliczeń Aalizatorki, tj. w stopniu, który dyskwalifikowałby dokonaną następnie przez organ I instancji ocenę dopuszczalności wyznaczenia warunku nowej zabudowy w kontekście tych ustaleń. Zwrócić uwagę należy, że organ wykazał w dalszym procesie decyzyjnym, że brak jest podstaw do ścisłego odzwierciedlenia średniej arytmetycznej z całego obszaru analizy, bowiem zaobserwowane uwarunkowania, pozwalają na ustalenia ww. warunku nowej zabudowy, na innym poziomie aniżeli średni, a w sposób nie godzący w zastany ład przestrzennym. Nie można też kategorycznie zdyskwalifikować wartości dowodowej, dotychczasowych ustaleń Analizatorki, która stosując zabieg sumowania elewacji w budynkach zbliźniaczonych lub w budynkach tworzących szeregowo, zmierzała w ten sposób do oddania, zauważalnych w odbiorze, gabarytów całych brył jakie tworzone są przez zbliźniaczone budynki. Również to uwarunkowanie przestrzenne ma pewną wartość poznawczą w zakresie cech zastanej zabudowy. Równie dokładnie analizatorka scharakteryzowała występujące w całym obszarze analizy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, ustalając też średnią wysokość w obszarze analizowanym. Zwróciła uwagę, że cechą charakterystyczną badanego terenu jest zróżnicowanie wysokości budynków, często wynikające z funkcji, jaką pełnią te obiekty. Odnotowała też to uwarunkowanie, że teren inwestycji przylega zarówno do ul. [...] (gdzie nie występują wysokie budynki wielorodzinne, lecz niskie budynki jednorodzinne i usługowe, a równocześnie w nieodległym sąsiedztwie, z tej samej drogi publicznej uli. [...] poprzez drogę wewnętrzną [...] dostępne są budynki wyższe, wielorodzinne (na działce [...] o wysokościach od 17,00 m do 35,0 m ). Analizatorka dokładnie opisała wszystkie wysokości elewacji frontowych budynków jednorodzinnych znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie terenie inwestycji Te oscylują w przedziałach od 6 m do 8 m (po obu stronach - zachodniej i wschodniej terenu inwestycji -tak działki nr [...] i [...] ) poprzez 9 m ( budynki na działkach nr nr [...], [...], [...]. i [...]) (działki nr [...] m -14 metrów - naprzeciw terenu inwestycji - po północnej stronie terenu inwestycji (tak działka nr [...]). Swoje ustalenia poparła opisem na podkładzie mapowym na k. 10 analizy, umożliwiając tym samym ich weryfikację. Dostatecznie opisana została też w obszarze analizy geometria dachów (rodzaj zadaszenia, kąty nachylenia połaci dachowych, co zostało zobrazowane także widokiem terenu objętego analizą, ujętym na mapie 3 D. W przedmiotowej sprawie, zasadnie uwzględniono zaobserwowane przez Analizatorkę specyficzne położenie terenu inwestycji tj. pomiędzy zabudową, która nie tworzy jednolitej linii zabudowy wymagającej bezwzględnej kontynuacji. Kolegium stwierdza, że brak było możliwości wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. l rozporządzenia - tj. jako przedłużenie linii istniejącej na działkach sąsiednich. Budynki na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji (tj. na działce nr [...] i działce nr [...]) nie tworzą jednej, spójnej linii, która mogłaby zostać przedłużona i wykreślona dla terenu inwestycji. Także budynki na dalszych działkach położonych po południowej strome ulicy [...] posadowione są w różnych odległościach od granicy działki drogowej, w swobodnych układach, tworząc wręcz zabudowę rozproszoną, posiadają ponadto gabarytowo odmienny charakter od planowanej zabudowy (jest to mniejsza zabudowa jednorodzinna). Północna strona ul. [...] również obudowana jest w sposób swobodny. To uwarunkowania nie narzucają też konieczności bezwzględnego nawiązania do zabudowy znajdującej się po tej samej stronie ww. drogi publicznej. W szczególności nie byłoby pożądane, ze względu na rozmiary planowanej inwestycji nawiązanie do zabudowy niskiej, zlokalizowanej w najbliższej odległości od ul. [...] (np. do budynku na działce nr [...] - odległość od drogi -4 m). Organ zasadnie skorzystał z możliwości odstępstwa przewidziane w § 4 ust. 4 rozporządzania, poprzez nawiązanie do usytuowania budynku o podobnych gabarytach do planowanej inwestycji tj. do większego budynku usługowego nr [...] na działce nr [...], oddalonego od ulicy w odległości ok. 9 m. Dodać należy, że w podobnej odległości od granicy ww. ulicy [...] lokalizowany jest obecnie budynek na działce nr [...] tworzący uskok w linii zabudowy w stosunku do zabudowy na działce nr [...]. Stosując powyższy zabieg, zachowano tym samym podobieństwo w odniesieniu do zabudowy o podobnym sposobie użytkowania i gabarytach jak planowana inwestycja, a znajdującej się w również w bardzo bliskim kontekście przestrzennym względem terenu inwestycji. Jednocześnie niejednorodny, wręcz mający charakter przypadkowego, sposób ukształtowania linii zabudowy - po południowej stronie ul. [...], przez zabudowę jednorodzinna uzasadnia odejście od obowiązującej linii zabudowy na rzecz nieprzekraczalnej. Takie odsunięcie planowanego budynku wielorodzinnego spowoduje, że nie będzie on wprowadzał elementu obcego w pierzei ul. [...], skoro podobny sposób zagospodarowania występuje już w badanym obszarze. Dodać należy, że organ I instancji mając na uwadze, że planowany budynek składać się będzie z dwóch połączonych ze sobą brył o różnej wysokości, zadbał jednocześnie, aby dopuszczona do realizacji tylna - znacznie wyższa - bryła, zrealizowana była w znacznie większym oddaleniu od ww. drogi publicznej. W ramach kolejnych warunków (dotyczących wysokości elewacji frontowej) doprecyzował bowiem, że wyższa elewacja ww. budynku (tylnej bryły) może być lokalizowana w odległości od działki drogowej większej niż 24 m. Na przewidzianej w decyzji w pkt. II ppkt. l a nieprzekraczalnej linii zabudowy równej 9 m może być zatem lokalizowana jedynie niższa część budynku tj. o wysokości maksymalnej 13 m. W podobnej odległości lokalizowany jest, podobnie wysoki, budynek nr [...] na działce nr [...]. To wyniki przeprowadzonych w sprawie czynności i obserwacji analizatora, a nie wyłącznie opinia Zespołu Urbanistyczno - Architektonicznego działającego jako grupa opiniodawcza organu I instancji, decydują o możliwości odstąpienia od zasadniczych sposobów wyznaczenia poszczególnych parametrów. Ww. Zespół, stanowiąc jednostkę wewnętrzną - doradczą, wydaje opinie w sprawie o charakterze niewiążącym, których treść może ulegać zmianie np. w wyniku przebytych posiedzeń jego członków oraz przy uwzględnieniu obserwacji i spostrzeżeń analizatora - podmiotu, który przeprowadzał w terenie analizę urbanistyczno-architektoniczną wymaganą przez przepisy ustawy. Nie można zatem oceniać prawidłowości wydanego rozstrzygnięcia w sprawie przez pryzmat tylko i wyłącznie takiej opinii w sytuacji, gdy wyniki należycie przeprowadzonej analizy dowodzą prawidłowości i zasadności rozstrzygnięcia. Nie narusza także zasady dobrego sąsiedztwa wyznaczony w decyzji warunek w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, tj. przy zastosowaniu odstępstwa od nawiązania do średniej wartości z badanego obszaru (wynoszącej 30 %) i ustalenia go na niższym poziomie od 11 % do 21 %, na podstawie przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia. Organ I instancji, przedstawił szerokie uzasadnienie dla przyjętego sposobu wyznaczenia tego parametru. Jak słusznie wskazał organ I instancji planowana inwestycja znajdować będzie bezpośrednie nawiązanie do istniejącej już w tym obszarze zabudowy wielorodzinnej (w pasie północ - południe), a zatem wskaźniki charakteryzujące takie obiekty (w tym obliczony średni wskaźnik na poziomie 21 %) winny stanowić główny punkt odniesienia. Zgodzić się należy z organem I instancji, że ustalenie tego warunku na poziomie średniego wskaźnika z całego obszaru, który nie pozostaje reprezentatywny, z uwagi na znaczną różnorodność zastanej zabudowy (cześć z niej to budynki jednorodzinne posadowione na niewielkich działkach generujące wysokie wskaźniki zabudowy) nie stanowiłoby odzwierciedlenia zastanego ładu przestrzennego, przeciwnie mogłoby doprowadzić do jego wypaczenia. Zasadnie uwzględniono, że przy znacznej powierzchni terenu inwestycji, zastosowanie wskaźnika średniego z całego obszaru analizy wynoszącego ok. 30 %, doprowadziłoby do zrealizowania inwestycji o gabarytach powierzchniowych zbyt dominujących w analizowanym obszarze. Tylko jeden z budynków wielorodzinny posiada ten wskaźnik o powierzchni zbliżonej do średniej z całego obszaru (tj. na działce nr [...]), inne budynki wielorodzinne posiadają wskaźniki oscylujące w przedziale od 11 % do 23 %. Tak wyznaczony warunek nie wypacza zasady należytej konkretyzacji parametru, a organ I instancji, należycie wykazał, że takie ustalenie nie doprowadzi do naruszeń ładu przestrzennego. Takie rozstrzygnięcie organu, pozostaje jednocześnie spójne z warunkiem obligującym Inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, tj. nie mniej, niż 50 %, który jest wynikiem zaobserwowanego ukształtowania znacznego udziału zieleni w obszarze analizowanym, a jednocześnie stanowi wykonanie zaleceń organu opiniującego w zakresie ochrony przyrody -Wydziału Kształtowania Środowiska UMK. Kolegium nie dostrzegło też uchybień w zakresie ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy. Organ I instancji, stosując podstawę z § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuścił realizację inwestycji w przedziale od 16 m do 21 m, dla części budynku -jego bryły tylnej - wyższej, która ma być oddalona o działki drogowej ul. [...] w odległości większej niż 24 m, zaś dla bryły przedniej budynku, dla której dopuszczono niższą wysokość - do 12 m (+/- l m) przewidziano szerokość elewacji frontowej, która maksymalnie wynosić ma 28 m. Stwierdzić należy, że tak ustalony warunek dla bryły budynku eksponowanej bezpośrednio na ul. [...], nie wprowadza elementów obcych nie znanych na tym terenie. Podobną szerokością elewacji frontowej charakteryzuje się budynek jednorodzinny przy ul. [...] na działce nr [...]. Również inne budynki wielorodzinne dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...] poprzez ul. [...] posiadają podobne a nawet szersze elewacje frontowe (tj. na przykład na działce nr [...]). Planowany budynek -jego szersza bryła nie odbiega też znacznie od rozmiarów elewacji frontowej zabudowy budynków na działce nr [...]. Jeden z tych budynków posiada podobną szerokość 25 m, drugi zaś 15 m. Należy zauważyć, że oba te budynki łącznie tworzą one bryłę o szerokości 40 m, choć nieco podzieloną, ze względu na odmienne wysokości obu budynków oraz nieznaczne tylko odsunięcie jednego z nich. Te uwarunkowania zabudowy w najbliższym sąsiedztwie pozwalają stwierdzić, że planowany budynek swą elewacją frontową nie będzie wprowadzał elementów obcych w badanym terenie. Tak ustalony warunek, choć odbiega nieco od średniej wartości zaobserwowanej w badanym obszarze (także tej obliczonej przez Kolegium), to jednocześnie mieści się w ramach wyznaczonych przez istniejącą zabudowę na innych wyżej opisanych działkach sąsiednich, także eksponowanych na ul. [...]. Kolegium nie dopatrzyło się w tym zakresie naruszenia ładu przestrzennego, ze względu na które należałoby odmówić Inwestorowi możliwości realizacji planowanego zamierzenia. Wreszcie Kolegium nie kwestionuje decyzji organu I instancji w zakresie, w jakim dotyczy ona wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy. W oparciu o wyniki analizy organ I instancji szeroko rozważał, gdzie należy ustalić granice, do jakich możliwa jest realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. Stwierdzić należy, że organ I instancji ustalił w decyzji warunki w zakresie parametrów wysokościowych, w sposób nieuchybiający dotychczas istniejącym wysokościom elewacji, gzymsów i okapów budynków powiązanych przestrzennie i funkcjonalnie z terenem inwestycji tj. budynków mieszkalnych wielorodzinnych, należących do tego samego kwartału zabudowy tj. przy ul. [...] i ul. [...]. Tu wskazać należy, że organ odnotował istnienie w bezpośrednim sąsiedztwie zarówno zabudowy niskiej (na dz. nr [...] i dz. nr [...]) - stanowiącej obudowę ul. [...], jak i bliskie sąsiedztwo wysokich budynków wielorodzinnych na działce nr [...]. Nawiązawszy ostatecznie w decyzji do wysokości budynków wielorodzinnych kierowano się istnieniem powiązania funkcjonalnego oraz konkretnymi wskazaniami i sugestiami analizatora - osoby posiadającej wiedzę specjalną w zakresie urbanistyki. Specjalista ten zwrócił też uwagę, że planowany budynek, dowiązywać będzie do wyraźnie już ukształtowanego układu zabudowy wielorodzinnej istniejącej nie tylko na działce nr [...], lecz także na działce [...], [...], [...], których wysokości mieszą się w przedziale od 31,00 m do 35,00 m (ta najwyższa występuje na działce najbliższej terenowi inwestycji -nr [...]). Odnotowano też, że wprawdzie nie jest to wysokość występująca w przewadze, to jednak ze względu na ww. powiązanie przestrzenno - funkcjonalne możliwa jest do kontynuacji. Powyższe wyniki analizy uzasadniają, zastosowanie przewidzianego w § 7 ust. 4 odstępstwa od ogólnych reguł wyznaczania tego parametru i dopuszczenie dla nowej inwestycji -dla tylnej części budynku, -wysokości elewacji frontowej w przedziale od 34 m do 35 m. Dodać należy, że organ I instancji uwzględnił jednocześnie konieczność zabezpieczenia ładu przestrzennego nie tylko w tym rozległym kontekście rozproszonej zabudowy wielorodzinnej, ale również w wąskim kontekście tj. w odniesieniu do zabudowy istniejącej przy ul. [...], bowiem wprowadził dodatkowy zapis, że warunkiem zastosowania tej maksymalnej wysokości 35 metrów jest maksymalne odsunięcie tej części budynku (jego tylnej bryły) od granicy działki drogowej - na odległość 24 m. Jednocześnie dopuszczając wyodrębnienie w ramach budynków dwóch, połączonych ze sobą brył, organ ustalił warunek, aby pierwsza z tych brył eksponowana wprost na ul. [...] nawiązywała do niższej zabudowy i dopuścił jej realizację w przedziale od 11 m do 13 m (tj. zgodnie z zapisem decyzji 12 m +/- 1m ). Zadbano zatem, aby ww. budynek nie dominował nadto wśród budynków zlokalizowanych przy ul. [...] i nie godził nadmiernie w ten układ przestrzenny. Podobne parametry wysokościowe ma budynek nr [...] na działce [...]. Niżej ukształtowane są elewacje budynków jednorodzinnych (np. 8 m. na działce [...], 7 m na działce nr [...]), nowa zabudowa nie będzie jednak wprowadzać nadmiernego dysonansu w tym najbliższym kontekście, nie będzie to jedyna taka zabudowa, skoro już obecnie znajdują się przy niej także wyższe budynki na działce nr [...], i brak jednolitości w parametrach wysokościowych na tym terenie, a niska zabudowa jednorodzinna jest dość rozproszona. Wobec takiego, szerokiego uzasadnienia zawartego w wynikach analizy, Kolegium nie neguje poprawności wyznaczenia tego parametru, wszak koresponduje to ugruntowanym w praktyce jak i orzecznictwie, przytoczonym wyżej szerokim ujęciem zasady dobrego sąsiedztwa. Tożsame uwagi należy odnieść do ustalonej w decyzji wysokości kalenicy nowej zabudowy, czyli całkowitej wysokości budynku. W nawiązaniu do zastanego stanu zagospodarowania wprowadzono warunek dachu płaskiego (takie też dachy występują w badanym obszarze, w tym w szczególności na budynkach wielorodzinnych) i w związku z tym wysokość kalenicy ustalono na poziomie tożsamym z wysokością elewacji frontowej. Zrealizowano wynikający z § 8 rozporządzenia wymóg nawiązania do geometrii dachów istniejących w badanym obszarze. Dla planowanej inwestycji spełniono również pozostałe kryteria wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, zdefiniowane w art. 61 ust. 1 pkt. 2- 5 ustawy. W sprawie nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jaką jest ul. [...] co potwierdza pozyskana do akt opinia Zarządcy drogi. Spełniona została zatem przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy. W przedmiotowej sprawie wykazano też istnienie dostatecznego uzbrojenia inwestycji, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. W sprawie Inwestor przedłożył aktualne oświadczenia dostawców mediów, z których wynika, że dla objętych niniejszym postępowaniem m.in. działek nr [...] i nr [...], na których planowana jest budowa kubaturowa, inwestycja posiada możliwość przyłączenia do istniejących już w ul. [...] sieci ciepłowniczej, energetycznej, jak również w zakresie sieci wodno - kanalizacyjnej i kanalizacji opadowej. Na wezwanie Kolegium przedłożono także zaktualizowane stanowisko dysponentów sieci ciepłowniczej i energetycznej, z uwagi na upływ ważności poprzednich oświadczeń. Wszystkie działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym w niniejszej sprawi są objęte zakresem ww. oświadczeń i gwarantują one możliwość przyłączenia do sieci inwestycji o takim samym charakterze (tj. budynku mieszkalnego wielorodzinnej z usługami), a nawet znacznie większym . niż przedmiotowa inwestycji (jak to wykazuje prawidłowo Wnioskodawca w swym piśmie z dnia 28.02.2023 r.) Takie oświadczenia pozostają wystarczające dla stwierdzenia realizacji przesłanki z art. 61 ust. l pkt. 3 rozporządzenia. Odpowiadając natomiast na zarzuty odwołującego się Stowarzyszenia odnośnie braku zapewnienia inwestycji dostatecznej obsługi komunikacyjnej oraz obawy przed nadmiernym obciążeniem ruchem istniejącego układu drogowego, w wyniku realizacji planowaną inwestycją, Kolegium stwierdziło, że stanowisko to jest nieuzasadnione. Kolegium po analizie akt stwierdza, że organ opiniodawczy Zarząd Dróg Miasta Krakowa szczegółowo zajmował się tą kwestią ( o czym świadczą skierowane do organu kolejne pisma (w tym pismo z dnia 11.05.2021 r.) sygnalizującej konieczność przedłużonej analizy sprawy (k. 193 akt sprawy), w zakresie obsługi komunikacyjnej oraz możliwości połączenia inwestycji z droga publiczną. W wyniku tej analizy do akty sprawy wydano pozytywna opinie Zarządcy Drogi z dnia 01.06.2021 r. (znak RW.460.1.224.2021) w której uwzględniono m.in. podpisaną przez Inwestora umowę z dnia 7.02.2018 r. (nr 154/ZIKiT/2018) oraz aneks do umowy z dnia 10.09.2018 r. - o realizację inwestycji drogowej, (polegającej na przebudowie zjazdu) w celu zapewnienia należytej obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji, oraz zobowiązano Inwestora do podpisania kolejnego aneksu do ww. umowy, w celu zapewnienia wystarczającego uzbrojenia drogowego. W opinii tej stwierdzono też, że obsługa komunikacyjna inwestycji jest możliwa poprzez ul. [...], a istniejące i projektowane uzbrojenie w zakresie obsługi komunikacyjnej jest w tym zakresie wystarczające. W opinii tej szczegółowo uregulowano warunki, w jakich ma nastąpić połącznie inwestycji z ul. [...] tj. wskazano, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od ww. drogi publicznej - [...] ma odbywać się poprzez istniejący zjazd (ten, zlokalizowany przy zachodniej części terenu inwestycji), przeznaczony do przebudowy oraz wskazano na konieczność zlikwidowania istniejącego zjazdu zlokalizowanego przy wschodniej części terenu inwestycji (na działkę nr [...] obr. 49 Podgórze). Zarządca drogi, posiadający wiadomości specjalne z zakresu infrastruktury drogowej i obsługi komunikacyjnej miasta Krakowa , po dogłębnym zbadaniu sprawy, ustalił zatem dostatecznie, że istnieją podstawy do pozytywnego zaopiniowania. Kolegium nie znajduje podstaw do zakwestionowania tego stanowiska. Ww. warunki zostały następnie transponowane do decyzji o warunkach zabudowy i podlegać będą dalszej konkretyzacji na etapie ubiegania się przez Inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę. W świetle ww. pozytywnej opinii, obawy odwołującego się Stowarzyszenia pozostają nieuzasadnione. W decyzji precyzyjnie określono także warunek w zakresie miejsc postojowych tj. ustalono konkretną ilość miejsc, jakie Inwestor obowiązany jest zapewnić dla Inwestycji, posługując się wskaźnikami ujętymi w Uchwale Rady Miasta z 29 sierpnia 2012 r. nr LIII/723/12 Program obsługi parkingowej dla Miasta Krakowa", zarówno w odniesieniu do powierzchni użytkowej budynków biur, w odniesieniu do liczby zatrudnionych w innych usługach niż biurowe, w odniesieniu do powierzchni sprzedaży, oraz w odniesieniu do liczby mieszkań. Dodatkowo transponowano z ww. opinii Zarządcy Drogi dalszy warunek, aby Inwestor poza pasami drogowymi dróg publicznych zapewnił miejsca postojowe dla prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji oraz zapewnił w bilansie miejsc postojowych także ogólnodostępnych miejsca postojowych. Istnieją zatem podstawy do stwierdzenia, że planowana inwestycja, ze względu na tak postawione w decyzji wymogi, zapewni mieszkańcom planowanego budynku dostateczną liczbę miejsc postojowych i nie spowoduje w związku z tym zwiększenia uciążliwości dla pozostałych mieszkańców dzielnicy korzystających z ww. układów drogowych. Zarzuty Stowarzyszenia w których kwestionuje się prawidłowość ustaleń organu I instancji w tym zakresie zostają chybione. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. ustawy. Organ I instancji prawidłowo ustalił, że decyzja ta pozostaje także zgodna z przepisami odrębnymi. Organ I instancji, stosując regulacje ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podjął też działania w ramach m.in. prowadzonych postępowań opiniodawczych z organami ochrony i kształtowania środowiska, dla zapewnienia zgodności przedmiotowej inwestycji z przepisami o ochronie środowiska oraz o ochronie przyrody. Pozyskano do akt sprawy stosowne opinie Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa, w których uwzględnione zostało położenie terenu inwestycji i jego walory środowiskowe i przyrodnicze. Jednostka opiniująca w oparciu o materię prawa ochrony przyrody i prawa ochrony środowiska wskazała na wymagania, jakie stawiane są przez te przepisy, ustaliła także dodatkowe warunki, które musi spełniać przedmiotowa inwestycja pod względem ochrony zieleni, ochrony przyrody. Warunki te transponowane zostały przez organ I instancji do decyzji, w ramach których, wprowadzono zalecenie ochrony drzew rosnących na działkach objętych wnioskiem. Warunki te zostały transponowane do treści decyzji w załączniku nr l pkt. II ppkt. 2 list. a). Na podstawie tejże opinii wprowadzono także do decyzji warunki pod względem ochrony wód i gospodarki wodnej, w tym w związku m.in. z planowaną budową parkingu podziemnego. Ponadto do akt pozyskano opinię Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa z dnia 10.06.2019 r., w której stwierdzono o braku konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w związku z planowaną inwestycją. Decyzja ustalająca warunki zabudowy, ze swej istoty wytycza podstawowe kierunki ukształtowania objętej wnioskiem inwestycji budowlanej, podlegającej dalszym szczegółowym ustaleniom w kolejnym procesie inwestycyjnym (w toku pozwolenia na budowę). Dotyczy to także warunków w zakresie ochrony przyrody, ochrony środowiska, ochrony wód i gospodarki wodnej. Stowarzyszenie nie może zatem obecnie skutecznie domagać się dalszej konkretyzacji obowiązków Inwestora z tym związanych. Odnosząc się do negatywnego stanowiska opinii Rady Dzielnicy XI Podgórze Duchackie Kolegium wskazało, że opinia taka jest wymagana w niniejszym postępowaniu, jednakże nie ma ona charakteru wiążącego, a jedynie pomocniczy. Organ I instancji, nie był obowiązany do jej uwzględnienia. Prawidłowo też w sprawie umorzono częściowo postępowanie w zakresie w jakim dotyczyło ono budowy zjazdu z drogi publicznej - ul. [...] na teren inwestycji. Zgodnie z przepisem art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych, planowana przez Inwestora budowa zjazdu nie wymaga uzyskania decyzji wz, postępowanie w tym przedmiocie okazało się więc bezprzedmiotowe. Odnosząc się do podnoszonej w odwołaniu Z. N. -P. okoliczności, że w innej, podobnej sprawie, wydany został przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrok sygn. nr II SA/Kr 400/20, którym uchylił utrzymującą w mocy decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie oraz poprzedzająca ją decyzję Organu I instancji ustalającą warunki zabudowy w podobnych realiach faktycznych. Kolegium wyjaśniło, że dla podobnego terenu inwestycji przy ul. [...] (obejmującego wówczas m.in. działki nr [...], [...] (część działki), [...], [...] (część działki) -tak numeracja przed zmianami geodezyjnymi granic działek- prowadzone było przed tut. Kolegium postępowanie odwoławcze i wydana została decyzja z dnia 05.02.2019 r. (sygn. SKO.ZP/415/759/2019), mocą której utrzymano w mocy decyzję organu I instancji dnia 26 czerwca 2019 r. (Nr: AU-2/6730.2/565/2019) ustalającą podobne warunki zabudowy dla podobnego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzje te były następnie przedmiotem kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który wyrokiem z dnia 30.09.2021 r. (sygn. IISA/Kr 400/20) uchylił ww. decyzję Kolegium i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Jednakże umknęło uwadze Stronie, że ww. wyrok, na datę złożenia odwołania nie uzyskał waloru prawomocności, tj. analogiczna sprawa nie została prawomocnie rozstrzygnięta. Jak ustaliło obecnie Kolegium, na mocy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2023 r. (sygn. akt II OSK/602/21) uchylono zaskarżony wyrok WSA i oddalono skargi na decyzję SKO w Krakowie. Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła skargę Z. N. -P., zarzucając naruszenie: - art. 7, art. 8, art. 77 § 1 kpa, w zw. z art. 61 ust. 5a oraz art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaakceptowanie wadliwej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania , tj. pozbawionej uzasadnienia, w zakresie co najmniej parametrów (wskaźników) kształtowania zabudowy , o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ww. ustawy oraz przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dot. nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - art. 7, art. 8, art. 77 § 1 kpa, w zw. z § 4 i § 6 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dot. nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zaakceptowanie dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia linii nowej zabudowy, oraz zaakceptowanie dowolnego i nieuzasadnionego szerokości elewacji frontowej oraz zaakceptowanie dowolnego i nieuzasadnionego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku linii nowej zabudowy, a w konsekwencji również: - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 6 k.p.a. poprzez nieprawidłowe i nieuzasadnione utrzymanie decyzji pierwszoinstancyjnej zamiast uchylenia tej decyzji, ze względu na ww. naruszenia ww. przepisów materialnych i przepisów postępowania. W uzasadnieniu podkreślono, iż chcąc uzasadnić ustalenie linii nowej zabudowy położeniem innych budynków wysokich, organ winien wziąć pod uwagę podobne budynki wysokie w celu zachowania ładu przestrzennego analizowanego obszaru - czego organy obu instancji nie uczyniły. Brak wszechstronnego rozpatrzenia sprawy i w konsekwencji brak przekonującego uzasadnienia dla ustalenia linii nowej zabudowy powoduje, że takie ustalenie należy uznać za nieuzasadnione, a zatem niedopuszczalne w świetle obowiązujących przepisów. W zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy wybiórczym jest pominięcie - wskazywanego w innych częściach analizy - faktu, że wysokie budynki w obszarze analizowanym tworzą linię na osi północ-południe wzdłuż planowanej od lat ulicy [...] i od strony północnej ich elewacje są znacznie krótsze, zaś dłuższe elewacje są od strony zachodniej i wschodniej. W konsekwencji, ten fakt powinien spowodować, że zgodnie z ładem przestrzennym również szerokość elewacji frontowej planowanego budynku powinna być dużo mniejsza, niż ustalona w sprawie przez organy. Biorąc pod uwagę powyższe, można stwierdzić, że zupełnie arbitralne jest ustalenie szerokości elewacji frontowej "do 28 m", gdyż nie wynika to z średniej szerokości elewacji, ani z innych faktów zebranych przez organ I instancji. Przyjmując, że analiza ma zawierać jedynie ustalenie, bez jego przekonującego uzasadnienia, organy miałyby faktycznie całkowitą dowolność w kształtowaniu parametrów nowej zabudowy, gdyż w analizie wystarczyłoby tylko ich wskazanie. Takiego stanowiska akceptować nie można i nie jest nie jest ono akceptowane w orzecznictwie sądów administracyjnych. Nie można uznać za uzasadnienie, a tym bardziej wystarczające, określenie bardzo często pojawiające się w treści załączników do decyzji i w analizie - "kontekstu przestrzennego" lub nawet "kontekstu prawnego" albo "nawiązania" do innego parametru. Takie określenia używane są - tak wydaje się stronie skarżącej – na uzasadnienie poszczególnych ustaleń warunków zabudowy, co nie może znaleźć akceptacji, gdyż określenia te nie przedstawiają konkretnej treści, a mają raczej na celu ucięcie możliwości polemiki z poczynionymi ustaleniami. W tym przypadku mamy do czynienia z enigmatycznym "nawiązaniem" do parametru średniej szerokości elewacji frontowych budynków wielorodzinnych -jednak całkiem innego. Zastosowanie przepisu § 6 ust. 2 rozporządzenia - jak wskazano wyżej – wymaga przekonującego uzasadnienia, nie może być dowolne. Jedynie zaś w przypadku § 6 ust. 1 dopuszczalna jest tolerancja 20%. Dodatkowo zwraca uwagę brak uwzględnienia, że trzy budynki na działce nr [...] są w głębi terenu, a nie bezpośrednio przy ulicy i nie przy ul. [...]. Zupełnie dowolnym i nie poprzedzonym wyczerpującym rozpatrzeniem całego materiału dowodowego jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy na 35 m. Tym bardziej bulwersującym, że organy dopuściły budowę budynku o wysokości 35 m faktycznie tuż przy ul. [...], przy której najwyższy budynek - jak wskazał sam organ I instancji - ma 12 m wysokości. W wynikach analizy wskazano, że średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi około 10m. Wskazano także na wysokości pojedynczych budynków wielorodzinnych, które są wyższe, niż pozostałe budynki. Jeden tylko budynek - na działce nr [...] - ma wysokość 35 m. Zwrócić należy uwagę, że budynek ten leży około 65 metrów od ul. [...] i jest położony w głębi terenu. Wszystkie podobnej wysokości budynki leżą w głębi terenu, wielokrotnie dalej, niż budynek planowany. Znamienne jest, że budynki na działce [...] - bliższe ulicy [...] - mają wysokość 17 m, co wskazał organ I instancji, i są położone około 30 m od ul. [...] Było to powodowane właśnie stopniowaniem wysokości. W zaskarżonej decyzji tylko pozorem można nazwać stopniowanie wysokości budynku planowanego. Organy nie wzięły pod uwagę tego "kontekstu przestrzennego", który jest zauważalny dla ludzi nie mających specjalistycznego wykształcenia w zakresie architektury. Analiza jest szczególnie nieuzasadniona w tym zakresie - ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, mimo, iż w analizie wprost wskazano, iż w rejonie planowanej inwestycji - budynki wyższe zlokalizowano wgłębi terenu, w odsunięciu od ul. [...], za pierwszą linią zabudowy. Przy czym zupełnie nieadekwatnie dla stanu faktycznego sprawy wskazano na głębokość ok. 24 m pasa terenu, w ramach którego stoją budynki pierwszej linii zabudowy po południowej stronie ul. [...]. Nieadekwatnie - gdyż ten pas pierwszej linii zabudowy składa się z budynków jednorodzinnych o wysokości około 10m. Zaś jak wyżej wskazano, budynki wysokie znajdują się w odległości wielokrotnie większej, niż 24 m. Budynek o wysokości 35 m, położony w odległości 24 m od ul. [...] przytłaczałby otoczenie ul. [...] swoją ogromną bryłą. Zupełnie nieprawdziwe jest przy tym określenie w zaskarżonej decyzji, że - określając wysokość budynku na 35 m - organ I instancji uwzględnił jednocześnie konieczność zabezpieczenia ładu przestrzennego nie tylko w tym rozległym kontekście rozproszonej zabudowy wielorodzinnej, ale również w wąskim kontekście tj. w odniesieniu do zabudowy istniejącej przy ul. [...], bowiem wprowadził dodatkowy zapis, że warunkiem zastosowania tej maksymalnej wysokości 35 m jest maksymalne odsunięcie tej części budynku (jego tylnej bryły) od granicy działki drogowej - na odległość 24 m (strona 12). Kuriozalnym wręcz jest dalsze stwierdzenie, że zadbano zatem, aby ww. budynek nie dominował nadto wśród budynków zlokalizowanych przy ul. [...] i nie godził nadmiernie w ten układ przestrzenny. Przyjęcie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie 35 metrów rażąco godzi w istniejący układ przestrzenny, szczególnie w przypadku, gdy budynek ma być zlokalizowany w bliskiej odległości od ul. [...]. Wyżej wymienione błędy i nieprawidłowości uszły uwadze Organu II instancji, co dowodzi również o naruszeniu wymienionych wyżej przepisów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. W odpowiedzi na skargę inwestor wniósł w piśmie z dnia 3.11.2023r. o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r. poz. 270 - zwanej dalej jako "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), kontrola dokonywana przez sądy administracyjne sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd od uchylenia decyzji (art. 145 § 1 pkt 1), stwierdzenia jej nieważności (art. 145 § 1 pkt 2), bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 ust. 1 pkt 3). Natomiast zgodnie z treścią art. 145 § 3 p.p.s.a. w przypadku, o którym mowa w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza jednocześnie to postępowanie. W przypadku zaś nieuwzględnienia skargi, Sąd w myśl art. 151 p.p.s.a. skargę oddala. Zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie, stąd skarga podlega oddaleniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż o ile skarga została oparta zarówno na zarzutach naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i naruszenia przepisów postępowania to analiza tych zarzutów oraz ich uzasadnienia prowadzi jednak do wniosku, że istota tych zarzutów, w swej zasadniczej części, jest tożsama i kwestionuje ocenę organów dotyczącą prawidłowości sporządzonej analizy urbanistycznej, w szczególności w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), w tym z powołaniem na naruszenie poszczególnych wymagań co do dopuszczalnych wskaźników (parametrów) planowanej zabudowy. Powyższe oznacza, iż należy łącznie odnieść się do tych zarzutów. W ocenie Sądu, wbrew argumentacji zawartej w uzasadnieniu skargi, zaskarżona decyzja Kolegium nie została wydana z naruszeniem prawa uzasadniającym uchylenie tej decyzji. Analiza urbanistyczno - architektonicznej, autorstwa mgr. inż. arch. B. N. przeprowadzona w dniach 8.-28.03. 2022 r. nie została sporządzona z naruszeniem przepisów rozporządzenia. Wyznacza ona granice obszaru analizowanego, zobrazowane na załączniku graficznym do analizy, co odpowiada wymogom rozporządzenia, tj. w szczególności § 3 ust. 2, gdyż ustalone zostały w odległości trzykrotności frontu działki wynoszącego ok. 49 m (tj. tej jej części, przylegającej do ul. [...], z której odbywać się będzie wjazd na teren inwestycji). W ramach tak wyznaczonych granic prawidłowo ustalono, że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów (działki nr [...] i nr [...]). Z analizy wynika, iż został ukształtowany pas zabudowy wielorodzinnej przebiegający w kierunku północ - południe, występujący po obu stronach ul. [...] - wręcz ją przecinający. W obrębie tego pasa, jak i przy ul. [...] znajduje się także teren inwestycji, na którym Inwestor również zamierza zrealizować inwestycję. Sporna inwestycja należeć będzie do ww. pasa zabudowy wielorodzinnej- wyższej, z która również powiązana będzie funkcjonalnie. Obecnie w sąsiedztwie przewidzianej na ten cel rezerwy terenowej ukształtowana została wysoka zabudowa. Otoczenie terenu inwestycji stanowi zainwestowany obszar tkanki miejskiej, niskiej jednorodzinnej (m.in. na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji nr [...] i [...] a także funkcja usługowa (np. na działce nr [...]), jak również zabudowa wielorodzinna (na ww. działce nr [...], [...]). Działki na której Inwestor planuje zrealizować budynek wielorodzinny z usługami położone są pomiędzy budynkami jednorodzinnymi, które w większości tworzą obudowę ulicy [...], jednak okolice tej ulicy, podobnie jak ul. [...], ul. [...] i ul. [...] (na ich odcinkach zlokalizowanych w obszarze analizowanym) zmieniają swój charakter, a to w związku z tym. że zabudowa wielorodzinna stopniowo zastępuje zabudowę jednorodzinną, gospodarczą, garażową i drobne usługi, a tereny te ulegają stopniowej rewitalizacji i wymianie tkanki urbanistycznej. Jeśli chodzi o formę architektoniczną zabudowy występującą w badanym obszarze, to analiza przekonywująco wskazuje zatem, że nie jest ona jednorodna - pojawiają się zarówno budynki niskie, średniowysokie, jak i wysokie, przykryte dachami połaciowymi oraz płaskimi. Na zabudowę jednorodzinną składają się budynki wolnostojące w swobodnej zabudowie. Budynki te tworzą formy graniastosłupów o różnych podstawach (prostokątnych lub trójkątnych) w różnym układzie przestrzennym. Zabudowa wzdłuż ulicy [...] jest z reguły 1, 2 lub 3 -kondygnacyjna. Zabudowę wielorodzinną stanowią głownie średnio-wysokie i wysokie bloki występujące w formie zespołów budynków wolnostojących lub zespolonych. Budynki o większych gabarytach - tj. wielorodzinne i usługowe rozmieszczone są w pasie terenu towarzyszącym planowanej inwestycji i krzyżującym się z ul. [...]. Drobna zabudowa mieszkaniowa i usługowa zrealizowana jest w układach rozproszonych. Jedynie na zachodnich krańcach obszaru analizy tj. obudowie ul. [...] i [...] daje się zauważyć uporządkowaną formę tego rodzaju zabudowy. Budynki mieszkalne w tym wschodnim rejonie terenu inwestycji rozmieszczone są w sposób bardziej zwarty i uporządkowany. Wnioski wyprowadzone na podstawie tej analizy nie naruszają warunków dobrego sąsiedztwa, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz poszczególnych postanowieniach rozporządzenia. Prawidłowo został wyznaczony obszar analizowany. W analizie dokonano wnikliwego ustalenia stanu faktycznego zagospodarowania. W szczególności, opisano rodzaj oraz parametry występującej na tym terenie zabudowy, z odniesieniem się do poszczególnych działek. Ustalenia te znajdują potwierdzenie w danych wynikających z załącznika graficznego do analizy. Kluczowe znaczenie dla wyników analizy miał faktyczny, istniejący stan zagospodarowania analizowanego terenu. Co istotne w kontekście zarzutów skargi, pojęcia "działki sąsiedniej" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) nie należy ograniczać do działki bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji. Pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być rozumiane względnie szeroko i prowadzić do uznania za działkę sąsiednią każdej działki, która tworzy z terenem inwestycji pewną urbanistyczną całość w ramach wyznaczonego w sprawie obszaru analizowanego. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu przestrzennego oraz zasady zrównoważonego rozwoju (art. 1 ust. 1 in fine u.p.z.p.). Wydzielenie z tej całości tylko działek bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji oznaczałoby, że wyznaczenie obszaru analizowanego było zbędne, skoro i tak wpływ na ustalenie warunków zabudowy miałaby analiza przeprowadzona zaledwie na części tego obszaru (por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2023r. sygn. II OSK 602/21 i wyrok NSA z 24 listopada 2021 r. sygn. akt II OSK 3576/18, CBOSA). Działkami sąsiednimi nie są - z jednej strony - wyłącznie działki bezpośrednio przylegające do terenu inwestycji (graniczące z terenem inwestycji), ale - z drugiej strony - nie są nimi również wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym (por. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r. sygn. akt II OSK 2601/21). Zatem pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować funkcjonalnie, jako nieruchomość lub część nieruchomości, położoną w bliskiej okolicy terenu inwestycji, tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Przenosząc te ustalenie na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że w bliskiej okolicy terenu inwestycji, na działce nr [...], znajduje się wysoka zabudowa wielorodzinna. Podobnie, wysoka zabudowa wielorodzinna znajduje się po drugiej stronie ul. [...] (np. działka [...]). Równocześnie trzeba wskazać, że wokół terenu inwestycji nie ma zwartej zabudowy jednorodzinnej, którą można by uznać za tworzącą odrębną całość urbanistyczną. Zabudowa ta ma charakter rozproszony, co wynika z wyżej powołanych danych zawartych w analizie. Z tych też powodów, dopuszczenie na terenie objętych wnioskiem inwestora planowanej zabudowy wielorodzinnej może być uznane za kontynuację zabudowy znajdujących się na działkach sąsiednich. Wbrew argumentacji zawartej w skardze w analizie prawidłowo scharakteryzowano linię istniejącej zabudowy wskazując, że w całym obszarze jest ona różnorodnie ukształtowana, jednak dla przedmiotowej inwestycji istotne znaczenie ma linia zabudowy wzdłuż ul. [...] przy której rozciąga się teren inwestycji. Przytoczono konkretne odległości poszczególnych budynków od granicy z działką drogową (dz. nr [...]) stanowiącą ul. [...] - zarówno po stronie jej północnej pierzei jak i południowej. Jak wynika z dokumentacji mapowej, linia zabudowy wzdłuż tej ulicy nie jest zdefiniowana jako jednorodna, a budynki usytuowane są w różnych odległościach od granicy tej działki drogowej. W analizie więc w sposób przekonujący wykazano, dlaczego należy zastosować § 4 ust. 4 rozporządzenia. W szczególności, iż wzdłuż ulicy [...] brak jest jednolitej linii zabudowy, budynki są usytuowane w różnych odległościach. Brak było możliwości wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 1 rozporządzenia - tj. jako przedłużenie linii istniejącej na działkach sąsiednich. Jak wyżej wskazano budynki na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji (tj. na działce nr [...] i działce nr [...]) nie tworzą jednej, spójnej linii, która mogłaby zostać przedłużona i wykreślona dla terenu inwestycji. Także budynki na dalszych działkach położonych po południowej stronie ulicy [...] posadowione są w różnych odległościach od granicy działki drogowej, w swobodnych układach, tworząc zabudowę rozproszoną, posiadają ponadto gabarytowo odmienny charakter od planowanej zabudowy (jest to mniejsza zabudowa jednorodzinna). Północna strona ul. [...] również obudowana jest w sposób swobodny. Te uwarunkowania nie narzucają też konieczności bezwzględnego nawiązania do zabudowy znajdującej się po tej samej stronie ww. drogi publicznej. Biorąc pod uwagę rozmiary planowanej inwestycji nawiązanie do zabudowy niskiej, zlokalizowanej w najbliższej odległości od ul. [...] (np. do budynku na działce nr [...] - odległość od drogi -4 m) było niepożądane. Skorzystanie z możliwości odstępstwa przewidzianego w § 4 ust. 4 rozporządzania, stanowi nawiązanie do usytuowania budynku o podobnych gabarytach do planowanej inwestycji tj. do większego budynku usługowego nr [...] na działce nr [...], oddalonego od ulicy w odległości ok. 9 m. jak słusznie zauważył organ w podobnej odległości od granicy ww. ulicy [...] lokalizowany jest obecnie budynek na działce nr [...] tworzący uskok w linii zabudowy w stosunku do zabudowy na działce nr [...]. Zachowano tym samym podobieństwo w odniesieniu do zabudowy o podobnym sposobie użytkowania i gabarytach jak planowana inwestycja. Planowany budynek składać się będzie z dwóch połączonych ze sobą brył o różnej wysokości, zatem dopuszczona do realizacji tylna - znacznie wyższa - bryła, zrealizowana będzie w znacznie większym oddaleniu od ww. drogi publicznej. Wyższa elewacja (tylna bryła) może być lokalizowana w odległości od działki drogowej większej niż 24 m. Nieprzekraczalna linia zabudowy 9 m dotyczy lokalizowania jedynie niższej części budynku tj. o wysokości maksymalnej 13 m. W podobnej odległości lokalizowany jest, podobnie wysoki, budynek nr [...] na działce nr [...]. W analizie prawidłowo ustalono jak kształtują się w terenie szerokości elewacji frontowych istniejących budynków. W szczególności parametr ten pozostaje zróżnicowany, co wynika zarówno z różnorodności charakteru występującej zabudowy, jak i ze znacznej wielkości obszaru analizowanego. Elewacje nie są jednolite. Obliczono średnią szerokość tego parametru dla całego obszaru analizy - na poziomie 16 %, a nadto średnią szerokość elewacji zabudowy ulokowanej przy ulicy [...], jak również średnią szerokość dla budynków wielorodzinnych (na poziomie 29,5 m). Obliczona przez Kolegium we własnym zakresie średnia wartość elewacji frontowych z obszaru analizowanego, wg. postulowanego w odwołaniu sposobu wynosi ok. 14 m, a zatem nie odbiega znacznie od obliczeń z analizy tj. w stopniu, który dyskwalifikowałby ocenę dopuszczalności wyznaczenia warunku nowej zabudowy w kontekście tych ustaleń. W realiach niniejszej sprawy nie doszło do więc do naruszenia § 6 ust. 2 rozporządzenia, dotyczącego szerokości elewacji frontowej. W decyzji o warunkach zabudowy parametr ten określono w granicach od 16 do 21 m co do jednej z brył planowanej zabudowy. Zgodnie z wynikami analizy, parametr ten został określony na podstawie szerokości elewacji frontowych najbliższej zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej [...] oraz przy ul. [...] (s. 7 wyników analizy). Stosując zatem § 6 ust. 2 rozporządzenia, w sposób uprawniony dopuszczono realizację inwestycji w przedziale od 16 m do 21 m, dla części budynku -jego bryły tylnej - wyższej, która ma być oddalona o działki drogowej ul. [...] w odległości większej niż 24 m, zaś dla bryły przedniej budynku, dla której dopuszczono niższą wysokość - do 12 m (+/- 1 m) przewidziano szerokość elewacji frontowej, która maksymalnie wynosić ma 28 m. Tak ustalony warunek dla bryły budynku eksponowanej bezpośrednio na ul. [...], nie wprowadza elementów obcych nie znanych na tym terenie. Podobną szerokością elewacji frontowej charakteryzuje się budynek jednorodzinny przy ul. [...] na działce nr [...]. Również inne budynki wielorodzinne dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...] poprzez ul. [...] posiadają podobne a nawet szersze elewacje frontowe (tj. na przykład na działce nr [...]). Planowany budynek -jego szersza bryła nie odbiega też znacznie od rozmiarów elewacji frontowej zabudowy budynków na działce nr [...]. Jeden z tych budynków posiada podobną szerokość 25 m, drugi zaś 15 m. Oba te budynki łącznie tworzą one bryłę o szerokości 40 m, choć nieco podzieloną, ze względu na odmienne wysokości obu budynków oraz nieznaczne tylko odsunięcie jednego z nich. Reasumując mimo, że tak ustalony warunek, odbiega nieco od średniej wartości zaobserwowanej w badanym obszarze (także tej obliczonej przez Kolegium), to jednocześnie mieści się w ramach wyznaczonych przez istniejącą zabudowę na innych wyżej opisanych działkach sąsiednich, także eksponowanych na ul. [...]. Brak w tym zakresie naruszenia ładu przestrzennego. Precyzyjnie w analizie scharakteryzowano występujące w całym obszarze wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, ustalając też średnią wysokość w obszarze analizowanym, przy słusznym uwzględnieniu, że cechą charakterystyczną badanego terenu jest zróżnicowanie wysokości budynków, często wynikające z funkcji, jaką pełnią te obiekty. Istotne, w ocenie Sądu, jest uwarunkowanie stwierdzone w analizie, iż teren inwestycji przylega zarówno do ul. [...] (gdzie nie występują wysokie budynki wielorodzinne, lecz niskie budynki jednorodzinne i usługowe, a równocześnie w nieodległym sąsiedztwie, z tej samej drogi publicznej uli. [...] poprzez drogę wewnętrzną [...] dostępne są budynki wyższe, wielorodzinne (na działce [...] o wysokościach od 17,00 m do 35,0 m). W analizie dokładnie opisano wszystkie wysokości elewacji frontowych budynków jednorodzinnych znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie terenie inwestycji, które oscylują w przedziałach od 6 m do 8 m (po obu stronach - zachodniej i wschodniej terenu inwestycji -tak działki nr [...] i [...] ) poprzez 9 m ( budynki na działkach nr nr [...], [...], [...]. i [...]) (działki nr do 12 m -14 metrów - naprzeciw terenu inwestycji - po północnej stronie terenu inwestycji (tak działka nr [...]). Zatem jeśli chodzi przewidzianą w decyzji o warunkach zabudowy wysokość budynku, tj. od 34 do 35 m, to nawiązuje ona wprost do położonego najbliżej terenu inwestycji budynku wielorodzinnego zlokalizowanego na działce nr [...]. Wprowadzenie w takim przypadku odstępstwa od wartości średnich (§ 7 ust. 4 rozporządzenia), jest racjonalnie uzasadnione względami zachowania ładu przestrzennego. Istotne jest zatem istnienie w bezpośrednim sąsiedztwie zarówno zabudowy niskiej (na dz. nr [...] i dz. nr [...]) - stanowiącej obudowę ul. [...], jak i bliskie sąsiedztwo wysokich budynków wielorodzinnych na działce nr [...]. Nawiązanie ostatecznie do wysokości budynków wielorodzinnych słusznie kierowano się istnieniem powiązania funkcjonalnego oraz okoliczności, iż planowany budynek, dowiązywać będzie do wyraźnie już ukształtowanego układu zabudowy wielorodzinnej istniejącej nie tylko na działce nr [...], lecz także na działce [...], [...], [...], których wysokości mieszą się w przedziale od 31,00 m do 35,00 m (ta najwyższa występuje na działce najbliższej terenowi inwestycji -nr [...]). O ile nie jest to wysokość występująca w przewadze, to jednak ze względu na ww. powiązanie przestrzenno - funkcjonalne możliwa jest ona do uznania kontynuacji. Uwzględniono w decyzji jednocześnie konieczność zabezpieczenia ładu przestrzennego w odniesieniu do zabudowy istniejącej przy ul. [...], bowiem wprowadzono dodatkowy zapis, że warunkiem zastosowania tej maksymalnej wysokości 35 metrów jest maksymalne odsunięcie tej części budynku (jego tylnej bryły) od granicy działki drogowej - na odległość 24 m. ze względu na cechę połączonych ze sobą brył, zasadne było ustalenie warunku, aby pierwsza z tych brył eksponowana wprost na ul. [...] nawiązywała do niższej zabudowy i dopuścił jej realizację w przedziale od 11 m do 13 m (tj. zgodnie z zapisem decyzji 12 m +/- Im ). Zadbano zatem, aby ww. budynek nie dominował nadto wśród budynków zlokalizowanych przy ul. [...] i nie godził nadmiernie w ten układ przestrzenny. Podobne parametry wysokościowe ma budynek nr [...] na działce [...]. Niżej ukształtowane są elewacje budynków jednorodzinnych (np. 8 m. na działce [...], 7 m na działce nr [...]), nowa zabudowa nie będzie jednak wprowadzać nadmiernego dysonansu w tym najbliższym kontekście, nie będzie to jedyna taka zabudowa, skoro już obecnie znajdują się przy niej także wyższe budynki na działce nr [...], i brak jednolitości w parametrach wysokościowych na tym terenie, a niska zabudowa jednorodzinna jest dość rozproszona. Zatem przyjęcie, że położona w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji wysoka zabudowa wielorodzinna pozwala na przyjęcie spełnienia warunku kontynuacji funkcji, słusznie determinowało ustalenie spornych parametrów inwestycji. Organy w ocenie Sądu, prawidłowo przyjęły, że odstąpienie od ogólnych zasad wyznaczania w/w parametrów nowej zabudowy wynika, na co wskazują wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, ze znacznego zróżnicowania tychże parametrów, stąd, należało ustalić wskaźnik generalnie poprzez odniesienie się planowanej zabudowy do istniejącej zabudowy wielorodzinnej. Dokonany zabieg znajduje poparcie w stanowisku zaprezentowanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1732/15, według którego: "Niejednorodność sposobu zabudowy obszaru analizowanego stanowi uzasadnienie dla uznania za słuszne odniesienia się przy określaniu wskaźników dla planowanej zabudowy jedynie do zabudowy o analogicznym przeznaczeniu." W wyroku tym uznano ponadto za racjonalne przyjęcie, że dla ustalenia warunków konkretnego rodzaju zabudowy decydujące znaczenie powinna mieć w szczególności analiza właśnie tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. O ile zatem analiza urbanistyczna obejmować będzie pod kątem zachowania ładu przestrzennego wszystkie działki położone w zakreślonym obszarze analizowanym, to jednak konkretyzacja warunków dla nowej zabudowy może odbywać się poprzez odniesienie już tylko do zabudowy o tożsamej funkcji – w tym przypadku zabudowy wielorodzinnej (por. także wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2018 r. (II OSK 1131/17) Końcowo stwierdzić należy, iż podobne wnioski zawarto w zakresie terenu inwestycji przy ul. [...] (obejmującego m.in. działki nr [...], [...] (część działki), [...], [...] (część działki) w prawomocnie rozstrzygniętej analogicznej sprawie na mocy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2023 r. (sygn. akt II OSK 602/21), uznając podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla budynku o zbliżonych parametrach, w szczególności jeśli chodzi o wysokość budynku. Mając powyższe na uwadze, w oparciu o art. 151 p.p.s.a. oddalono skargę