II SA/Kr 1085/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędzia WSA Piotr Fronc po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 11 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi A. sp. z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 czerwca 2022 r., znak: SKO.ZP/415/23/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 84/2021 z 3 grudnia 2021 r., znak: GD-7.6725.5.7.2019, orzekł o ustaleniu dla Agencji Rozwoju Gospodarczego [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej: Spółka, skarżąca) - zbywcy: - prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,9968 ha obr. [...] jedn. ewid. N. H., objętej w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...], (dalej: "część nieruchomości nr 1"), - prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,5462 ha obr. [...] jedn. ewid. N. H., objętej w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...], (dalej: część nieruchomości nr 2") jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości spowodowanego uchwaleniem/zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "m.p.z.p."), tzw. "renty planistycznej", w wysokości 42 401,40 zł. W uzasadnieniu decyzji przedstawiono stan faktyczny sprawy. Wynika z niego, że 13 grudnia 2018 r. spółka pod firmą Agencja Rozwoju Gospodarczego [...] sp. z o.o. zawarła umowę w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...], na mocy której dokonała przeniesienia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości nr 1 oraz nr 2. Zgodnie z art. 37 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.; dalej: "u.p.z.p.") wypis z powyższego aktu notarialnego został przesłany przez notariusza Prezydentowi Miasta Krakowa. Organ I instancji ustalił, że ww. nieruchomości podlegają w większej części ustaleniom m.p.z.p. obszaru "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe", którego postanowienia obowiązują od 4 stycznia 2017 r. Część nieruchomości nr 1 znajduje się w terenach drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy głównej ruchu przyspieszonego z wydzielonym torowiskiem tramwajowym, oznaczonym na rysunku planem symbolem KDPGT.1, w terenie drogi publicznej o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy zbiorczej, oznaczanym na rysunku planu symbolem KDZ.1 oraz w terenie zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę obiektami usługowymi (w tym inkubatory przedsiębiorczości, parki technologiczne, centra technologiczne, usługi wysokich technologii) lub zabudowę obiektami przemysłu wysokich technologii i rzemiosła oznaczonymi na rysunku planu symbolem "U.1". Organ ustalił także, że część nieruchomości nr 2 położona jest w terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy głównej ruchu przyspieszonego z wydzielonym torowiskiem tramwajowym, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDPGT.1 oraz w terenie zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę obiektami usługowymi (w tym inkubatory przedsiębiorczości, parki technologiczne, centra technologiczne, usługi wysokich technologii) lub zabudowę obiektami przemysłowymi wysokich technologii i rzemiosła oznaczonymi na rysunku planu symbolem "U.1". Organ I instancji wskazał, że bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe", zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa nr LIX/1287/16 z dnia 7 grudnia 2016 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2016 r., poz. 7842), przedmiotowe części nieruchomości podlegały ustaleniom m.p.z.p. "Branice", zatwierdzonego uchwałą nr CXVII/1235/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 27 września 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 6 grudnia 2006 r. Nr 883, poz. 558), zgodnie z którym część nieruchomości nr 1 znajdowała się w Terenie Komunikacji oznaczonym na rysunku planu symbolem KD/G2, w Terenie Komunikacji oznaczonym na rysunku planu symbolem KD/Z, w terenie Parku Technologicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PT1 oraz w terenie infrastruktury technicznej - urządzeń elektroenergetycznych oznaczonym na rysunku planu symbolem E. Także część nieruchomości nr 2 pod rządami starego planu znajdowała się w Terenie Komunikacji oznaczonym na rysunku planu symbolem KD/G2, w Terenie Komunikacji oznaczonym na rysunku planu symbolem KD/Z, w terenie Parku Technologicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PT1 oraz w terenie infrastruktury technicznej - urządzeń elektroenergetycznych oznaczonym na rysunku planu symbolem E. Następnie organ I instancji wskazał, że uchwalenie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" w miejsce m.p.z.p. "Branice" traktować należy jako zmianę planu przestrzennego. Organ zauważył, że z treści § 14 uchwały w sprawie uchwalenia m.p.z.p. obszaru "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. wynosi 30% dla wszystkich terenów objętych granicami planu. Organ dodał, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych części nieruchomości nastąpiło po dacie wejścia w życie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" i równocześnie przed upływem 5 lat od ww. daty. Następnie organ I instancji wskazał na obowiązujące w sprawie przepisy u.p.z.p., tj. art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Z ich zestawienia organ wywiódł, że w badanym przypadku zaszły podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Organ I instancji stwierdził, że pismem z 31 stycznia 2019 r., skutecznie doręczonym w dniu 14 lutego 2019 r., zawiadomiono stronę o wszczęciu z urzędu w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, spowodowanej wejściem w życie m.p.z.p. Organ wskazał, iż postępowanie prowadzono w trybie przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm.; dalej: "K.p.a.") z uwagi na linię orzeczniczą przyjętą przez Naczelny Sąd Administracyjny, zgodnie z którą do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą m.p.z.p. nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Organ I instancji podniósł, że w toku postępowania, pismem z 11 lutego 2019 r. strona wniosła o umorzenie postępowania w sprawie. W uzasadnieniu pisma strona podniosła, że: - inicjatorem zmiany m.p.z.p. jest Gmina Miejska Kraków, w związku z przystąpieniem do projektu [...], którego realizatorem jest spółka [...] S.A., - wspólnikiem spółki Agencja Rozwoju Gospodarczego [...]. z o.o. jest A. S.A., jednakże w końcowej fazie znajduje się procedowanie już zawartej, warunkowej sprzedaży nieruchomości udziałów Spółki, na podstawie której, po spełnieniu wszystkich warunków umowy, wszystkie udziały A. S.A. przejdą na spółkę [...] S.A., - z chwilą zrealizowania warunków i przejścia praw udziałowych na spółkę [...] S.A., jedynymi udziałowcami Spółki będą: spółka [...] S.A. i Gmina Miejska Kraków, - sprzedaż przedmiotowych nieruchomości przez Spółkę spółce [...] S.A. związana była z potrzebami realizacji projektu [...] i realizowała potrzebę powiększenia portfolio nieruchomości posiadanych przez [...] S.A., - wcześniejsza sprzedaż nieruchomości odbyła się niezależnie od prowadzonej równolegle procedury nabycia udziałów, o której mowa powyżej, a motywowana była potrzebami realizacji projektu; potrzebom tym nie był w stanie sprostać proces zaawansowania umowy sprzedaży udziałów, której "domknięcie" dałoby swobodę w dysponowaniu poszczególnymi działkami dla potrzeb projektu, i jedynie dlatego wdrożono szybkie rozwiązanie pomostowe tj. sprzedaż przedmiotowych działek, - cele, zarówno strategiczne, jak i operacyjne, realizowane przez Spółkę po sfinalizowaniu umowy, będą zbieżne ze strategią Miasta Krakowa w zakresie rozwoju wschodnich terenów miasta. Organ I instancji podniósł, że w odpowiedzi na powyższy wniosek, pismem z 18 kwietnia 2022 r. organ wskazał Spółce przesłanki do wszczęcia postępowania w sprawie wynikające z przepisów u.p.z.p. oraz wywiódł szczegółowo, że w przedmiotowej sprawie nie zaszły podstawy do umorzenia postępowania. Następnie organ I instancji wskazał, że w sprawie zlecono sporządzenie operatu szacunkowego. Operat ten został wykonany na dzień 19 października 2021 r. przez rzeczoznawców majątkowych: M. W.-O. i K. B., które posiadają stosowne uprawnienia do wykonywania tego typu opracowań. Następnie organ I instancji wskazał na obowiązujące w sprawie przepisy u.p.z.p. oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: "u.g.n."). i poddał ocenie sporządzone opracowanie. Wskazał, że rzeczoznawcy majątkowi ustalili, że od 4 stycznia 2017 r., przedmiotowe części nieruchomości podległy ustaleniom m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe". Wcześniej teren ten podlegał ustaleniom m.p.z.p. "Branice". Organ I instancji podniósł, iż mając na uwadze, że części nieruchomości nr 1 i nr 2 tworzyły zwarty kompleks gruntów stanowiący całość gospodarczą, rzeczoznawcy majątkowi potraktowali je w wycenie jako jednolity kompleks nieruchomości i obie wartości rynkowe części nieruchomości nr 1 i nr 2 jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określili jako iloczyn ich powierzchni i wartości jednostkowej wycenianego kompleksu jako przedmiot użytkowania wieczystego. Organ dodał, iż mając na uwadze niedostateczną liczbę transakcji nieruchomościami, których przedmiotem obrotu było prawo użytkowania wieczystego, rzeczoznawcy majątkowi rozszerzyli analizę o transakcje nieruchomości, którymi przedmiotem było prawo własności, co następnie zostało skorygowane cechą "prawo do nieruchomości". W obu wycenach dokonano wyceny przy przyjęciu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Następnie organ I instancji dokonał szczegółowego opisu metody i czynności podejmowanych przez rzeczoznawców przy jej zastosowaniu oraz nieruchomości wziętych do porównań. Organ I instancji wskazał, że rzeczoznawcy dokonali określenia dwóch wartości rynkowych prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych części nieruchomości według stanu na dzień wejścia w życie m.p.z.p.: pierwszej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe", drugiej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w m.p.z.p. "Branice". Z dokonanych wyliczeń wynika, że po wejściu w życie m.p.z.p. Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe" wartość rynkowa jednego m kw. wynosiła 121,58 zł dla przedmiotowego kompleksu nieruchomości. Z kolei przy uwzględnieniu ww. m.p.z.p. wartość rynkowa części nieruchomości nr 1 wynosiła 1 211 909,00 zł, zaś wartość rynkowa części nieruchomości nr 2 wynosiła 664 070,00 zł. Natomiast wartość 1 m kw. kompleksu przy uwzględnieniu poprzednio obowiązującego m.p.z.p. "Branice", określona została na kwotę 112,42 zł, przy czym wartość rynkowa części nieruchomości nr 1 wyniosła 1 120 603,00 zł, a wartość rynkowa części nieruchomości nr 2 wyniosła 614 038,00 zł. Zatem wartość części nieruchomości nr 1 wzrosła o kwotę 91 306,00 zł, zaś części nieruchomości nr 2 o kwotę 50 032,00 zł. Stosując ww. stawki procentowe organ ustalił, że kwota opłaty planistycznej wynosi 42 401,40, tj.: - dla części nieruchomości nr 1: 30% x 91 306,00 zł = 27 391,80 zł, - dla części nieruchomości nr 2: 30% x 50 032,00 zł = 15 009,60 zł. Organ wskazał także, iż na podstawie art. 10 K.p.a. zawiadomiono stronę o zakończeniu postępowania i możliwości wypowiedzenia się co materiału dowodowego. Pismem z 9 listopada 2021 r. P. C. (uprawniony do samodzielnej reprezentacji Spółki), wystąpił o nadesłanie skanu operatu szacunkowego na wskazany przez niego adres elektroniczny. Skany operatu zostały przesłane do reprezentanta spółki poprzez pocztę elektroniczną. Organ I instancji dodał, że Spółka nie wniosła żadnych uwag do operatu szacunkowego. W konkluzji uzasadnienia organ I instancji wskazał, że w oparciu o opisany wyżej stan faktyczny i prawny stwierdzono, że zostały spełnione przesłanki dla ustalenia – w drodze decyzji – jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą m.p.z.p. w stosunku do Spółki - zbywcy prawa użytkowania wieczystego ww. części nieruchomości. Spółka wniosła odwołanie od ww. decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z 3 grudnia 2021 r.. Opisanej na wstępie decyzji zarzuciła błędne określenie wartości rynkowej nieruchomości, co rzutuje na wyliczenie zawyżonej kwoty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą m.p.z.p., poprzez: 1. niedostateczne uwzględnienie ograniczeń związanych z zapisami m.p.z.p. obszaru "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" w postaci wskaźników mających wpływ na sposób zabudowy terenów przeznaczonych do zabudowy usługowej (Tereny zabudowy usługowej oznaczone symbolem U.1) dla analizowanego kompleksu nieruchomości w porównaniu ze wskaźnikami dla podobnego typu terenu (Tereny Parku Technologicznego oznaczone symbolem PT.1) w poprzednio obowiązującym m.p.z.p. "Branice", tj. naruszenie art. 7 i art. 77 K.p.a. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; 2. oparcie decyzji na wadliwym operacie szacunkowym z 19 października 2021 r. i błędne przyjęcie za rzeczoznawcą majątkowym zawyżonego wzrostu wartości ceny jednostkowej kompleksu nieruchomości z uwagi na brak zastosowania wystarczającej korekty w postaci odpowiedniego uwzględnienia cech różniących nieruchomości i niewykazanie istotnych zmian jakie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" wniósł w stosunku do uprzednio obowiązującego m.p.z.p. Branice wobec każdoczesnego podmiotu posiadającego tytuł prawny do kompleksu nieruchomości, który skutkował podwyższeniem wartości kompleksu nieruchomości, tj. naruszenie art. 7 K.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W oparciu o ww. zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania I instancji w całości. W uzasadnieniu odwołania skarżąca wskazała na nieuwzględnienie licznych ograniczeń w sporządzonej wycenie dla nieruchomości po wejściu w życie aktualnie obowiązującego m.p.z.p. Podniosła ograniczenia zabudowy wynikające z przeznaczenia terenu określonego w m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" w § 21, gdzie określono możliwości zabudowy terenu "U.1". Wskazała przy tym na wysokość, wskaźnik zabudowy, długość elewacji budynku oraz wskaźnik pow. biologicznie czynnej. Odwołująca się podniosła, iż 19% terenu kompleksu stanowią drogi publiczne wraz z torowiskiem tramwajowym, zabudowę ogranicza przebiegająca prze kompleks nieruchomości linia wysokiego napięcia i stosowna strefa ochronna ujęta na rysunku planu, a także, iż w ocenie użytkownika wieczystego do zabudowy będzie możliwe jedynie 40% z przeznaczonego terenu pod zabudowę usługową wynoszącą 72% kompleksu nieruchomości. Skarżąca wskazała przy tym, że poprzednio obowiązujący m.p.z.p. przewidywał bardziej liberalne wymogi względem powierzchni zabudowy pod kątem powierzchni biologicznie czynnej i dopuszczalnej wysokości zabudowy. Odwołująca się wywiodła, że w jej ocenie atrakcyjność przedmiotowego kompleksu nie zwiększyła się. Wskazano przy tym, iż w operacie szacunkowym nie wykazano w sposób dostateczny okoliczności takich jak możliwości inwestycyjne po wejściu w życie nowego m.p.z.p. W dalszej części uzasadnienia odwołania podniesiono również, że nieruchomości wzięte do porównań nie wykazują dostatecznych cech podobieństwa bowiem do porównań wzięto 4 nieruchomości, zaś: - jedynie jedna nieruchomość znajduje się w tym samym obrębie ([...]), - wyłącznie dwie z nich znajdują się w geograficznym podobnie usytuowaniu tj. przy ul. [...], - wyłącznie w przypadku dwóch nieruchomości przedmiotem zbycia było, jak w przypadku kompleksu nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego. Skarżąca wskazała na jedną z nieruchomości wziętą do porównań, oznaczoną w operacie numerem 2, której cechy znacznie różnią się od nieruchomości wycenianej poprzez zdecydowanie większe możliwości zabudowy, znacznie bliższą odległość od centrum, lepsza komunikacją oraz zbytą jako przedmiot prawa własności, nie - jak przedmiotowy kompleks - przedmiot użytkowania wieczystego. Dla nieruchomości tej ustalono zmianę ceny w związku z wejściem życie m.p.z.p. z 97,48 zł na 99,77 zł, tymczasem ustalona zmiana ceny dla przedmiotowego kompleksu miała obejmować wzrost z 112,42 zł na 121,58 zł. W ocenie skarżącej wartość nieruchomości została więc znacznie zawyżona, zaś operat szacunkowy nie powinien zostać przyjęty jako dowód w przedmiotowej sprawie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 30 czerwca 2022r., znak: SKO.ZP/415/23/2022, działając na podstawie przepisów art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 11 u.p.z.p., uchwały LIX/1287/16 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 2016 r. w sprawie uchwalenia m.p.z.p. obszaru "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" oraz art. 138 § 1 K.p.a., utrzymało w mocy decyzję I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że kopia odwołania została wysłana do rzeczoznawców majątkowych celem ustosunkowania się do zarzutów tam podniesionych. Pismem z 27 grudnia 2021 r. rzeczoznawcy majątkowi wskazali, iż zarzuty odwołania są bezzasadne, bowiem nieruchomości wzięte do porównań wykazują dostateczne cechy podobieństwa, zaś różnice w możliwości zagospodarowania terenu określone w nowym m.p.z.p. tj. poprzez znaczne zwiększenie możliwości inwestycyjnych terenu, spowodowały wzrost wartość nieruchomości. Wskazali, że wzrost cen jednostkowych nieruchomości porównawczych na średnim poziomie 3,3 zł /m2, na który powołuje się skarżąca, wynika z wyprowadzonej korekty ze względu na zmianę cen w czasie. Wzrost wartości kompleksu przedmiotowej nieruchomości z 112,42 zł na kwotę 121,58 zł wynika ze zmiany m.p.z.p., a co za tym idzie zwiększenia możliwości inwestycyjnych. W związku z powyższym nie można porównywać ww. wzrostów, gdyż wynikają one z diametralnie innych czynników. Dalej w uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy przytoczył stan faktyczny sprawy i przywołał przepisy art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Podkreślił, że ustawa jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji pobrania opłaty w wyżej opisanych okolicznościach. Organ administracji ma nie tylko zapisany obowiązek ustalenia i pobrania opłaty, ale także musi dochodzić roszczeń w odpowiednim terminie - 5 lat. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza m.in. dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Kolejnym warunkiem niezbędnym pobrania opłaty planistycznej jest ustalenie, iż wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem/zmianą m.p.z.p. Organ II instancji wskazał, że w przedmiotowej sprawie bezsporne jest, iż prawo użytkowania wieczystego obu części nieruchomości zostało zbyte przez skarżącą 13 grudnia 2018 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A Nr [...], tj. w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie m.p.z.p. obszaru "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe" obowiązującego od 5 sierpnia 2014 r. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego m.p.z.p. Dalej organ odwoławczy wskazał, że szczegółowe porównanie możliwości zagospodarowanie przedmiotowych nieruchomości, zarówno w "nowym", jak i "starym" planie zostało wskazane w operacie szacunkowym na stronach nr 10-14 opracowania. Organ II instancji wywiódł, że zasadnym było zatem dokonanie wyceny dla obu stadiów wynikających z dat obowiązujących powyżej m.p.z.p. tj. pod rządami "starego planu" oraz pod rządami aktualnie obowiązującego m.p.z.p. Jak wynika z operatu przy określeniu wartości nieruchomości w obu stadiach zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 153 ust. 1 u.g.n. zawierającego definicję podejścia porównawczego. Organ odwoławczy przywołał także zasadę wyrażoną w przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości. Organ wskazał, iż w § 4 tegoż rozporządzenia określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Organ odwoławczy stwierdził, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne i czy ustalona w oparciu o ceny sprzedaży tych nieruchomości wartość nieruchomości szacowanej nieruchomości uwzględnia wszelkie ewentualne różnice między nieruchomościami. Organ II instancji podniósł, że metoda porównania parami polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości poprzez porównanie kolejno, z co najmniej trzeba nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Następnie organ wymienił szczegółowe wymogi z jakich spełnieniem wiąże się prawidłowa procedura wyceny w metodzie porównywania parami. Organ odwoławczy stwierdził na podstawie nowego operatu, że obie ww. wyceny wartości zostały określone prawidłowo na ten sam dzień tj. zbycia prawa użytkowania nieruchomości. Wskazał, że w operacie scharakteryzowano i poddano analizie rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową z częścią komunikacyjną. Uwzględniono przy tym trend czasowy oraz okoliczność, iż przedmiotem transakcji było prawo użytkowania wieczystego oraz okoliczność, iż część przedmiotowych działek nie objął m.p.z.p. "nowy" co miało zostać skorelowane przy cechach "prawo do nieruchomości", "ograniczenia" oraz "możliwości zagospodarowania". Organ II instancji stwierdził, że przy wycenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe" wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego części tej nieruchomości wyniosła 1 211 909,00 zł, zaś pod rządami "starego" m.p.z.p. wartość ta wynosiła 1 120 603,00 zł. Natomiast przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości nr 2 wartość po wejściu w życie aktualnie obowiązującego m.p.z.p. wyniosła 664 070 zł, zaś w "starym" m.p.z.p. ta wartość wynosiła 614 038,00 zł (karta nr 34 operatu). Przechodząc do oceny wyceny w kontekście oszacowania wartości po wejściu w życie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe", organ odwoławczy zauważył, że w operacie wskazano, iż przy szacowaniu wartości, starano się dobrać nieruchomości o najbardziej zbliżonych parametrach do nieruchomości wycenianej. Jednym z głównych kryteriów selekcji były ograniczenia oraz prawo do nieruchomości. Ostatecznie do porównań przyjęto 4 nieruchomości. W tabeli na stronach 24-25 dokonano ich szczegółowego opisu wraz ze wskazaniem wszystkich atrybutów koniecznych do porówna takich jak lokalizacja i sąsiedztwo, powierzchnia, uzbrojenie możliwości inwestycyjne, przeznaczenie w m.p.z.p. Następnie w tabeli nr 4 wymieniono atrybuty takie jak: lokalizacja i sąsiedztwo, możliwości zagospodarowania, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna, ograniczenia, prawo do nieruchomości. Dokonano opisu poszczególnych cech i przyjęto odpowiednią skalę do każdej z cech dwustopniową, za wyjątkiem cechy "możliwości zagospodarowania", gdzie wskazano na trzystopniową skalę ocen – "korzystne", "dobre", "słabe". Następnie przypisano udział wagowy poszczególnych cech, tj: lokalizacja i sąsiedztwo 10%, możliwości zagospodarowania - 15%, możliwości inwestycyjne - 5%, uzbrojenie - 5%, dostępność komunikacyjna - 15%, ograniczenia - 30%, prawo do nieruchomości - 20%. Następnie dokonano zestawienia wszystkich atrybutów nieruchomości wraz z uwzględnieniem udziałów procentowych tych atrybutów, udziałów kwotowych, rozpiętości skali atrybutów w bazie, udziałów kwotowych na jednostkę atrybutu. Powyższe zestawiono z nieruchomościami porównawczymi oznaczonymi odpowiednio literami: A, B, C i D. Następnie organ II instancji wskazał, że w operacie ustalono, iż jednostkowe ceny transakcyjne osiągnie za nieruchomości porównywalne osiągnęły ceny w przedziale 99,77 zł m2 do 191,45 zł za m2 (cena średnia 146,21 zł za 1 m2), natomiast wartość 1 m2 całego kompleksu została oszacowana na kwotę 121,58 zł. Z powyższego oszacowano, iż wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości nr 1 wynosiła 1 211 909,00 zł. Z kolei wartość rynkowa części nieruchomości nr 2 przy uwzględnieniu ww. m.p.z.p. wynosi 664 070,00 zł (kwoty po zaokrągleniu do pełnego złotego "w dół"). Następnie dokonano drugiej wyceny, dla nieruchomości, tj. przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w m.p.z.p. "Branice". Tutaj również poddano ocenie rynek, preferencję nabywców oraz postanowienia wówczas obowiązującego m.p.z.p., a także ograniczenia związane z okolicznością, iż przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego i na podstawie rozważań wzięto do porównań cztery najbardziej (zdaniem autorek opracowania) podobne nieruchomości, opisane powyżej, zaś ceny ich zostały skorygowane poprawkami kwotowymi wynikającymi z różnić w atrybutach pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi, a przedmiotem wyceny (tabela na stronie 33 opracowania). Ustalono, iż przy uwzględnieniu poprzednio obowiązującego m.p.z.p. "Branice", wartość 1 m2 określona została na kwotę 112,42 zł. Przy czym, wartość rynkowa części nieruchomości nr 1 wynosi 1 120 603,00 zł, zaś wartość rynkowa części nieruchomości nr 2 wynosi 614 038,00 zł (kwoty po zaokrągleniu do pełnego złotego "w dół"). Podsumowując organ odwoławczy wskazał, że z zestawienia wartości w trzech szacowanych stadiach wynika, iż po wejściu w życie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości Igołomska-Południe" wartość części nieruchomości (liczonej jako cały kompleks) wzrosła o kwotę 91 306,00 zł, zaś wartość części nieruchomości nr 2 o kwotę 50 032,00 zł. Organ II instancji ocenił, że trafne są zatem stwierdzenia wynikające z operatu, iż z całokształtu ustaleń niewątpliwie wynika wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowany zmianą możliwości inwestycyjnych w związku z wejściem w życie m.p.z.p. W odniesieniu do wskazanych powyżej wycen w każdym z trzech stadiów, organ odwoławczy wskazał, że w obrocie brak jest nieruchomości identycznych – "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej" (wyrok NSA z 22 września 2017 r., sygn. I OSK 377/17). W badanej sprawie w sporządzonym operacie w sposób wystarczający rzeczoznawcy uzasadnili dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśniając jakimi przesłankami kierowały się, badając nieruchomości. Dokonanie wyboru nieruchomości zostało szczegółowo uzasadnione. Organ odwoławczy zauważył, że z opisu nieruchomości wziętych do porównań do każdej z wycen wynika, że są to nieruchomości podobne. Świadczą o tym m.in. ich zlokalizowanie względem odległości od centrum, powierzchnia, przeznaczenia i możliwości inwestycje. Organ odwoławczy wskazał także, iż skale ocen zostały prawidłowo opisane, zaś przypisane im wartości wagowe należycie uzasadnione przy każdej z dokonanych wycen zwłaszcza pod kątem położenia nieruchomości. Organ II instancji nadmienił, iż istotnie ulica [...] położna jest w bliższej odległości od centrum Krakowa, jednakże jest to teren o wysokim stopniu industrializacji. Jest to także teren objęty postanowieniami m.p.z.p. o podobnym przeznaczeniu - co zostało wskazane przy opisie nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził zatem, że nie dostrzegł podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości. Opracowanie pozwala przyjąć, iż wszystkie 4 nieruchomości wykazują dostateczne cechy podobieństwa by móc je porównać do nieruchomości wycenianej. Różnice zostały uwzględnione przy korekcie cen poprzez odpowiednie współczynniki wskazane w tabelach. Organ odwoławczy stwierdził, że operat został sporządzony z poszanowaniem przepisów ww. ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 ww. rozporządzenia wymagane elementy. Przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Organ II instancji wskazał, że operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Mając na uwadze zwiększenie możliwości inwestycyjnych przedmiotowych nieruchomości, rzeczoznawczynie w sposób wyczerpujący wykazały, że wartości ich wzrosły w wyniku wejścia w życie m.p.z.p. Organ odwoławczy zauważył, że różnice w zakresie możliwości inwestycyjnych wynikają choćby w porównaniu możliwości inwestycyjnych poprzez możliwość zabudowy przedmiotowego kompleksu w części wynoszącej 72%. Wskazał, że podziela stanowisko organu I instancji, że możliwości inwestycyjne niewątpliwie zwiększyły się po wejściu w życie "nowego" m.p.z.p., o czym świadczy choćby porównanie terenu przeznaczonego pod zabudowę oznaczonego symbolem "U1" z możliwościami jakie dawał "stary plan" w zakresie możliwości realizacji parku technologicznego (38%). Organ odwoławczy przywołał wskazane przez organ I instancji wyliczenia, na gruncie których kwota wskazywanej opłaty planistycznej wynosi 42 401,40 zł. Wyliczenia te uznał za prawidłowe i pozbawione błędów rachunkowych lub innych nieścisłości. Dał wiarę ustaleniom zawartym w operacie sporządzonym przez rzeczoznawców majątkowych przy uwzględnieniu wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości, jakie niewątpliwie obie autorki posiadają. Końcowo organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. Organ II instancji uznał zatem za udowodnione, iż nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie wskazał, że nie dopatrzył się innych uchybień w prowadzonym postępowaniu. Dodał, że operat, a także jego ocena dokonana przez organ I instancji, są w jego ocenie wyczerpujące. Wskazał, że organ I instancji w obszernym uzasadnieniu poddał szczegółowej ocenie operat, sposób szacowania, a także czynności podejmowane przez rzeczoznawców w sprawie. Strona była także na bieżąco informowana o wszystkich czynnościach podejmowanych przez organ I instancji. Organ odwoławczy nie dopatrzył się zatem uchybieniom przepisom K.p.a. w niniejszym postępowaniu. Spółka Agencja Rozwoju Gospodarczego K. - W. Sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła na ww. decyzję Kolegium z 30 czerwca 2022 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zaskarżając decyzję w całości. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa: 1. procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej z uwagi na niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, niewyczerpujące rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz niedokonanie oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, - art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nieodniesienie się przez organ i nierozpatrzenie wszystkich zarzutów zawartych w treści odwołania, - art. 8 § 1, art. 11 K.p.a. w zw. z art. 36 u.p.z.p. poprzez niedostateczne wyjaśnienie przesłanek, jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy, spowodowane nieodniesieniem się organu do zarzutu mającego wpływ na ew. wzrost wartości nieruchomości, a przez to naruszenie również zasady zaufania do władzy publicznej; 2. materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, to jest art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., przez dobranie w toku szacowania wartości kompleksu nieruchomości na gruncie podejścia porównawczego innych nieruchomości nie posiadających przymiotu podobnych. Mając na uwadze powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi oraz uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, rozpoznanie sprawy w postępowaniu uproszczonym, a także o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi motywując zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. skarżąca podniosła, iż organ odwoławczy dokonał błędnej interpretacji zakresu możliwości inwestycyjnych związanych z wejściem w życie nowego m.p.z.p. poprzez mylne wskazanie, iż "różnice w zakresie możliwości inwestycyjnych wynikają choćby w porównaniu możliwości inwestycyjnych poprzez możliwość zabudowy przedmiotowego kompleksu w części wynoszącej 72%" oraz poprzez zestawienie tej wartości procentowej z "możliwościami jakie dawał stary plan w zakresie możliwości realizacji parku technologicznego (38%)". Skarżąca zarzuciła, że podane przez organ wartości procentowe są wskazane w sposób niepoprawny, a przez to pozostają niemiarodajne ze względu na konieczność ich dalszego podziału wynikającą z ustanowionych ograniczeń. Wskazana przez organ część kompleksu nieruchomości stanowiąca 72% jego całości stanowi obszar oznaczony w "nowym" m.p.z.p. symbolem U.1 - tj. teren zabudowy usługowej (w tym inkubatorami przedsiębiorczości, parkami technologicznymi, centrami technologicznymi, usługami wysokich technologii). Obszar ten z mocy § 21 ust. 2 pkt 2 m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" jest ograniczony w możliwości zagospodarowania, na co, zdaniem skarżącej uwagi nie zwrócił zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy. Wskazane ograniczenia to: - maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy wynoszący 40%, - minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego wynoszący 40%, - wskaźnik intensywności zabudowy o wartości wynoszącej 0,2 - 2,0, - maksymalna wysokość zabudowy wynosząca 13 m, z wyjątkami do 18 m, - długość elewacji budynków wynosząca nie więcej niż 100 m. Skarżąca podniosła, że z powyższych względów wskazana przez organ możliwość zagospodarowania terenu kompleksu nieruchomości na poziomie 72% ulega zmniejszeniu do maksymalnie 40% z 72% terenu kompleksu nieruchomości, co prowadzi do wniosku, iż do zagospodarowania pozostaje wyłącznie 28,8% terenu kompleksu nieruchomości (i to tylko przy założeniu objęcia projektem zagospodarowania terenu, a następnie decyzją w sprawie pozwolenia na budowę całego terenu oznaczonego symbolem U.1). Skarżąca wskazała, że pozostała część kompleksu nieruchomości stanowiąca 28% ogółu kompleksu składa się z terenów o przeznaczeniu pod drogi publiczne, które nie mogą być zagospodarowane na potrzeby użytkownika wieczystego kompleksu nieruchomości, gdyż jak wskazuje § 28 ust. 2 m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe": "tereny dróg publicznych przeznaczone są pod budowle drogowe, wraz z przynależnymi odpowiednio drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami i instalacjami służącymi do prowadzenia i obsługi ruchu drogowego oraz dla potrzeb zarządzania drogą". Skarżąca wskazała, że pod rządami poprzednio obowiązującego m.p.z.p. "Branice" kompleks nieruchomości mógł zostać potencjalnie zagospodarowany w zakresie terenu oznaczonego symbolem PT 1 stanowiącym 28% całości obszaru kompleksu nieruchomości. Stosownie do treści § 27 ust. 4 m.p.z.p. dla obszarów PT1 zostały ustalone dodatkowe warunki realizacji inwestycji poprzez ustanowienie obwarowań: - łączna powierzchnia terenów związanych z przeznaczeniem dopuszczalnym określonym w ust. 2 pkt 1- 8, która nie mogła przekroczyć 50% powierzchni terenu, - wskaźnik powierzchni zainwestowanej mógł wynosić maksymalnie 70%, - wskaźnik powierzchni czynnej biologicznie mógł wynosić minimalnie 30%, - wskaźnik powierzchni zabudowy mógł wynosić maksymalnie 40%, - wysokość projektowanej zabudowy mogła wynosić maksymalnie 18 m, przy czym dopuszczalne było przekroczenie tej wysokości, lecz nie więcej niż o 25%, pod warunkiem, że względy technologiczne określą konieczność tego przekroczenia. Skarżąca podniosła, że z części 28% (obszar PT1) całości terenu kompleksu nieruchomości do potencjalnego zagospodarowania można było wykorzystać maksymalnie 40% obszaru PT1 stosownie do treści § 6 ust. 1 pkt 13 m.p.z.p. "Branice" przy założeniu, że teren inwestycji o którym mowa w § 6 ust. 1 pkt 6 m.p.z.p. "Branice" obejmuje swoim zakresem całość obszaru PT1. Pomimo mniejszej powierzchni terenu możliwej do zagospodarowania istniała możliwość zrekompensowania tego stanu rzeczy możliwością znacząco wyższej zabudowy, która stosownie do treści § 27 ust. 4 pkt 1 lit. e) m.p.z.p. "Branice" mogła sięgać aż 18 m z możliwością dodatkowego nabudowania budynku o kolejne 25%. Na gruncie obowiązującego planu, na podstawie § 21 ust. 3 pkt 2 lit. e m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" maksymalna wysokość zabudowy dla wskazanego kompleksu nieruchomości wynosi 13 m (z wyjątkami do 18 m). Skarżąca wywiodła, iż na mocy m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" możliwość zabudowy wzwyż została ograniczona na wskazanym kompleksie nieruchomości o 5 m, co prowadzi do zmniejszenia potencjalnej kubatury możliwych do posadowienia obiektów. W ten sposób możliwość zwielokrotnienia powierzchni użytkowej potencjalnych obiektów została wraz z wejściem w życie "nowego" m.p.z.p. drastycznie ograniczona. Skarżąca podniosła również, że na gruncie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" wprowadzono parametr nieznany uprzednio obowiązującemu m.p.z.p. "Branice" określony jako wskaźnik intensywności zabudowy - wyrażony jako udział powierzchni całkowitej zabudowy w powierzchni terenu działki budowlanej która jest objęta projektem zagospodarowania terenu do decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszeniem. Skarżąca wskazała, że do powierzchni całkowitej zabudowy na podstawie § 6 ust. 1 pkt 13 i 14 m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" wlicza się sumę powierzchni całkowitych budynków, przy czym powierzchnią całkowitą budynku jest suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nadziemnych. W praktyce oznacza to, że im większa powierzchnia obiektu, tym bliżej wartości maksymalnej znajduje się wskaźnik. W związku z tym, że w poczet powierzchni całkowitej budynku wliczana jest również powierzchnia każdej kolejnej kondygnacji, to w sposób znaczący wpływa to na zwiększenie udziału powierzchni całkowitej zabudowy. Z tego względu "nowy" m.p.z.p. nie daje tak szerokich możliwości zabudowy "w górę" jak poprzednio obowiązujący m.p.z.p. "Branice". W związku z powyższym skarżąca podniosła, że poprzez ograniczenie przez organ działań do wykazania wzrostu możliwości inwestycyjnych na podstawie dwóch ogólnikowych wartości (72% i 38%) nie oddających faktycznie potencjalnych możliwości inwestycyjnych, jakie zapewniają odpowiednio obszar PT1 na gruncie m.p.z.p. "Branice" i obszar U.1 na podstawie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" organ naruszył art. 7, art. 77 ust. 1 K.p.a. Skarżąca stwierdziła, że w niniejszej sprawie nie zostały podjęte wszelkie działania niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego wymagane treścią art. 7 K.p.a., takie jak wzięcie pod uwagę wszelkich ograniczeń związanych z możliwością zagospodarowania kompleksu nieruchomości. Wskazanych działań nie podjął ani Prezydent Miasta załatwiający sprawę w I instancji, ani Samorządowe Kolegium Odwoławcze, co można wywnioskować z treści uzasadnienia decyzji obu organów. Skarżąca wskazała, że w przypadku decyzji Prezydenta Miasta Krakowa nie zostały nawet uwzględnione udziały poszczególnych terenów w ogólnej powierzchni kompleksu nieruchomości, od którego w znaczące mierze zależą możliwości inwestycyjne związane z dopuszczalnością zabudowy określonymi obiektami, chociaż zostały one wyraźnie wypunktowane w operacie szacunkowym z dnia 19 października 2021 r. W przypadku decyzji SKO analiza udziału poszczególnych terenów w ogólnej powierzchni kompleksu nieruchomości sprowadzała się zaś do wskazania, że w czasie obowiązywania obecnego m.p.z.p. Igołomska Południe możliwość zabudowy wynosi 72%, a w czasie obowiązywania starego m.p.z.p. Branice 38%, przy czym skarżąca z ostrożności wskazała, że wartość 38% nie jest zgodna z ustaleniami operatu szacunkowego, gdzie rzeczoznawcy stwierdzają, że jest to 28%. Skarżąca wskazała, że w celu prawidłowego zidentyfikowania możliwości inwestycyjnych konieczne jest rozbicie ww. wartości i ustalenie faktycznych możliwości w zakresie zagospodarowania terenu, które zgodnie z ustaleniami ograniczeń w ramach obu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie przybierają wartości odpowiednio 72% i 38% obszaru kompleksu możliwego do zabudowania. Skarżąca stwierdziła, że możliwości zabudowy są znacząco niższe, a do ich identyfikacji konieczne jest analiza takich parametrów jak: wskaźnik powierzchni zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnik intensywności zabudowy. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 77 § 1 K.p.a. w postaci nierozpatrzenia całego materiału dowodowego w zakresie dokonywania oceny odwołania. Pomimo wyszczególnienia udziałów poszczególnych terenów w kompleksie nieruchomości organy nie wykazały ich w treści wydanych decyzji, ponadto również ograniczenia wynikające z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, których wyciągi zostały zawarte w operacie, nie zostały poddane dokładnej i wyczerpującej ocenie przez organy. Operat szacunkowy jako dowód w przedstawionych postępowaniach został poddany wstępnej i ogólnej ocenie bez szczegółowej analizy zakresu możliwości inwestycyjnych na poszczególnych terenach. Skarżąca podniosła, że wskazane wyżej naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. doprowadziły do dokonania oceny niepopartej całokształtem materiału dowodowego i dowiedzenia przez organ faktu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji naruszenia art. 80 K.p.a. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. skarżąca podniosła, że organ II instancji nie odniósł się do wszystkich zarzutów zawartych w treści odwołania. Skarżąca wskazała, iż w odwołaniu podniosła zarzut niedostatecznego uwzględnienia ograniczeń związanych z zapisami m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" w postaci wskaźników mających wpływ na sposób zabudowy terenów przeznaczonych do zabudowy usługowej (U.1) dla analizowanego kompleksu nieruchomości w porównaniu ze wskaźnikami dla podobnego typu terenu (PT1) w poprzednio obowiązującym m.p.z.p. "Branice". W odwołaniu Skarżąca wskazywała, że ograniczenia w zabudowie znacząco wpływają na wartość nieruchomości. Odnosiła się przy tym do poszczególnych wartości ograniczeń tj. powierzchni zabudowy, wysokości zabudowy, czy wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej dowodząc min. że ze wskazanych 72% kompleksu nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową (U.1) dostępne jest wyłącznie 40% wskazanego terenu i argumentując, że do zabudowy każdoczesny posiadacz ze skutecznym tytułem prawnym do nieruchomości będzie posiadał 28,8% kompleksu nieruchomości. Skarżąca podniosła również bardziej liberalne wymogi względem powierzchni możliwej do zabudowy na gruncie "starego" m.p.z.p. Branice w porównaniu z m.p.z.p. "nowym". Z powyższych względów w ocenie skarżącej atrakcyjność przedmiotowego kompleksu nieruchomości nie wzrosła, względnie nie zmieniła się na tyle, aby przemawiała za tak znaczącym wzrostem wartości kompleksu powodowanym uchwaleniem "nowego" m.p.z.p. Dodatkowo Skarżąca podnosiła w odwołaniu, że w decyzji Prezydenta Miasta nie uwzględniono, czy możliwości wykorzystania kompleksu nieruchomości jakie daje "nowy" m.p.z.p. zwiększyły się w stosunku do tych wynikających z m.p.z.p. Branice i w konsekwencji spowodowały wzrost wartości nieruchomości i nałożenie renty planistycznej w tak dotkliwej wysokości. Skarżąca wskazała, że do tak postawionego i rozwiniętego zarzutu SKO odniosło się wskazując, że różnice w zakresie możliwości inwestycyjnych wynikają choćby z porównania możliwości inwestycyjnych poprzez możliwości zabudowy przedmiotowego kompleksu w części wynoszącej 72% oraz następnie stwierdzając, że "Kolegium (...) podziela stanowisko organu I instancji, iż możliwości inwestycyjne niewątpliwie zwiększyły się po wejściu w życie "nowego" m.p.z.p. Świadczy o tym chociażby porównanie terenu "przeoczonego" (pisownia oryginalna) pod zabudowę oznaczonego symbolem "U1" z możliwościami jakie dawał "stary plan" w zakresie możliwości realizacji parku technologicznego (38%)". Skarżąca podniosła, że treść decyzji organu odwoławczego nie odniosła się do zarzutu, w szczególności do podniesionych ograniczeń związanych z wykorzystaniem kompleksu nieruchomości na gruncie "starego" i "nowego" m.p.z.p. Odpowiedź organu opiera się na twierdzeniu, że możliwości inwestycyjne wzrosły i uzasadnieniu tego wartościami 72% i 38%, które skarżąca kwestionowała. Skarżąca oceniła, iż w istocie decyzja SKO stanowi bezkrytyczną analizę sporządzonego operatu szacunkowego. Organ dokonał zdawkowej oceny operatu jednocześnie odpowiadając na zarzuty skarżącej z wykorzystaniem argumentacji zasadzającej się na przedstawieniu "przez operat przejrzystych i jednoznacznych wniosków, które umożliwiają korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii". Organ odwołał się do spójności i logiczności operatu, jak również jasności, czytelności nie wyjaśniwszy, co o tym świadczy. Motywując z kolei zarzut naruszenia art. 8 i art. 11 K.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. skarżąca wskazała, że organ niedostatecznie wyjaśnił przesłanki jakimi kierował się przy załatwieniu sprawy, a w konsekwencji nie prowadził postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Skarżąca podniosła, że przedmiotowym postępowaniu najistotniejsze znaczenie ma przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który umożliwia przy spełnieniu przesłanek zbycia nieruchomości, uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wzrostu wartości nieruchomości nałożenie tzw. renty planistycznej. Skarżąca podniosła, iż trzecią z ww. przesłanek w sposób wyraźny zakwestionowała w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa wskazując, że atrakcyjność przedmiotowego kompleksu nieruchomości nie wzrosła, względnie nie zmieniła się na tyle, aby przemawiała za tak znaczącym podwyższeniem jego wartości z uwagi na uchwalenie "nowego" m.p.z.p. Wysokość opłaty określana jest zaś w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Skarżąca kwestionowała wzrost wartości nieruchomości. Organ odwoławczy zaś zdawkowo i błędnie odniósł się do formułowanych przez skarżącą zarzutów, jednocześnie nie poruszając w jakikolwiek sposób istotnie rozwiniętej przez skarżącą kwestii istniejących ograniczeń w zakresie możliwości zagospodarowania kompleksu nieruchomości. Uzasadniając natomiast zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 37 ust.1 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., skarżąca wskazała, że aby ustalić wzrost wartości nieruchomości należy stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p. obliczyć różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Organ oparł się na operacie szacunkowym, który został sporządzony na gruncie podejścia porównawczego, stosownie do treści art. 153 § 1 u.g.n. polegającego na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Skarżąca podniosła, że nieruchomości wykorzystane do określenia wartości kompleksu nieruchomości wbrew twierdzeniom organu nie stanowiły nieruchomości podobnych. Wskazała, że przedstawione w operacie szacunkowym nieruchomości znacząco się różnią pod względem możliwości zagospodarowania. Na gruncie m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" możliwość zabudowy kompleksu nieruchomości przy uwzględnieniu ograniczeń wynikających ze wskaźnika powierzchni zabudowy wynosiła 28,8% ogółu kompleksu nieruchomości. W przypadku porównywanych nieruchomości możliwość zabudowy kształtuje się odpowiednio na poziomach dla nieruchomości z tabeli: - nr 1 poz. 1 str. 19 operatu - 45% (90% przeznaczenia budowlanego i wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 50% oraz wskaźnik terenu biologicznie czynnego na poziomie 30%); - nr 1 poz. 2 str. 20 operatu - 70% (100% przeznaczenia budowlanego przy 30% wskaźniku terenu biologicznie czynnego); - nr 1 poz. 3 str. 20 operatu - 72,9% (81% przeznaczenia budowlanego przy 10% wskaźniku terenu biologicznie czynnego); - nr 1 poz. 3 (bis) str. 20 operatu - 54% (90% przeznaczenia budowlanego przy wskaźniku powierzchni zabudowy na poziomie 40% i wskaźniku terenu biologicznie czynnego na poziomie 30%); - nr 3 poz. 1 str. 24 operatu - 45% (90% przeznaczenia budowlanego przy wskaźniku powierzchni zabudowy na poziomie 50% i wskaźniku terenu biologicznie czynnego na poziomie 20%); - nr 3 poz. 2 str. 24 operatu - 70% (100% przeznaczenia budowlanego przy wskaźniku terenu biologicznie czynnego na poziomie 30%); - nr 3 poz. 3 str. 25 operatu - 72,9% (81% przeznaczenia budowlanego przy wskaźniku terenu biologicznie czynnego na poziomie 10%); - nr 3 poz. 3 (bis) str. 25 operatu - 54% (90% przeznaczenia budowlanego przy wskaźniku powierzchni zabudowy na poziome 40% i wskaźniku terenu biologicznie czynnego na poziomie 30%). Skarżąca podniosła, że różnica w zakresie możliwości zabudowy kompleksu nieruchomości będącego w zainteresowaniu niniejszego postępowania a przybranymi do operatu nieruchomościami uznanymi przez organ za podobne jest znacząca. W przypadku możliwości zabudowy wzwyż wszystkie ww. nieruchomości posiadają maksymalną wysokość zabudowy na poziomie 18 m w miejsce 13 m (z wyjątkami do 18 m) przewidzianymi dla obiektów usytuowanych w obrębie kompleksu nieruchomości. W związku z powyższym skarżąca stwierdziła, że z opisu nieruchomości wziętych pod uwagę nie wynika, jak to wskazuje organ, że są to nieruchomości podobne, a w szczególności nie świadczą o tym powoływane w decyzji możliwości inwestycyjne. Za orzeczeniem NSA z 20 maja 2021 r., sygn. I OSK 4117/18, skarżąca wskazała, że nieruchomości podobne winny posiadać wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Taką cechą jest w szczególności możliwość zabudowy nieruchomości, która w przypadku kompleksu nieruchomości i nieruchomości uznanych przez organ za podobne drastycznie się od siebie różnią. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało, że w swej decyzji szczegółowo wywiodło, że w badanej sprawie zaszły przesłanki do ustalenia renty planistycznej, odniosło się do zarzutów odwołania, a także poddało szczegółowej ocenie sporządzony operat szacunkowy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 329, ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c P.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. W świetle art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli jedna ze stron zgłosi wniosek o rozpoznanie w trybie uproszczonym, a żadna ze stron po jej zawiadomieniu, nie zgłosi w terminie 14 dni żądania wyznaczenia rozprawy. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. W skardze skarżąca zawarła wniosek o rozpoznanie sprawy w postępowaniu uproszczonym, a organ się temu nie sprzeciwił. W niniejszej sprawie brak było ograniczeń związanych z orzekaniem w trybie uproszczonym, uniemożliwiających rozpoznanie skargi. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 P.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga nie jest zasadna. Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu; spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło wystarczająco dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 K.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 K.p.a. w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu i wyjaśniono podstawy prawne rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa. W tym stanie rzeczy Sąd podzielił argumentację rozstrzygnięcie organu II instancji, ponieważ jest ona zgodna z obowiązującym prawem. Poczynione w przedmiotowej sprawie ustalenia organu II instancji obejmują okoliczności istotne dla wydanego rozstrzygnięcia w zakresie oceny zaistnienia przesłanek do ustalenia skarżącej jednorazowej opłaty planistycznej, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (sprzedanych praw użytkowania wieczystego) spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe". Powyższa prawidłowa ocena dokonana przez organ odwoławczy zasadnie skutkowała zaakceptowaniem rozstrzygnięcia organu I instancji aprobującego wnioski z podstawowego dowodu w sprawie – operatu szacunkowego z 19 października 2021 r. sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych. Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, które w uzasadnieniu decyzji zostały powołane, znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń co do ich prawidłowości. Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Jak słusznie wskazały organy w sprawie, zgodnie z ww. przepisem jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. żądanie (roszczenie) opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Trafnie zatem organ II instancji stwierdził, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (i wystąpienia w tym okresie przez uprawniony podmiot z roszczeniem). Bezsporne w niniejszej sprawie było spełnienie przesłanek nr 2 i nr 3 (§ 14 uchwały w sprawie uchwalenia m.p.z.p. obszaru "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe" oraz umowa sprzedaży z 13 grudnia 2018 r. - akt notarialny Rep. A Nr [...]). Nie było również sporne, że przedmiotowe działki były uprzednio w m.p.z.p. z 2006 r. "Branice" przeznaczone na tereny KD/G2 – 13%, KD/Z – 21% - tereny komunikacji, PT1 -28% Tereny Parku Technologicznego (inwestycyjne pod kątem zabudowy), E – 38% Tereny Infrastruktury Technicznej - urządzeń elektroenergetycznych. Natomiast z dniem 4 stycznia 2017 r., nowy m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości - Igołomska Południe", zmienił przeznaczenie działki w części na tereny KDGPT.1 – 9% - tereny drogi publicznej z wydzielonym torowiskiem tramwajowym, KDZ.1 – 19% - tereny dróg publicznych, U.1. – 72% - tereny zabudowy usługowej. Należy tu wyjaśnić, że słusznie skarżąca podnosiła kilkukrotne omyłkowe użycie przez organ II instancji wartości 38% zamiast 28% odnośnie pierwotnego udziału części inwestycyjnej kompleksu nieruchomości przed 4 stycznia 2017 r., co nie zmienia jednak oceny prawidłowości całościowych ustaleń. Przed odniesieniem się do kwestii spełnienia przesłanki nr 1, a zatem i prawidłowości oceny przez organy operatu szacunkowego, należy wskazać, że wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 u.g.n.), który to operat winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Ze względu na specjalistyczną fachową wiedzę, którą winien posługiwać się rzeczoznawca, powstaje pytanie, w jakim zakresie organ, a następnie Sąd, może ingerować w treść operatu i go oceniać. Stanowisko judykatury w tym względzie jest dość jednolite. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2019 r., sygn. II OSK 616/17, LEX nr 2633564 znajduje się wskazanie, że instytucja ulepszenia planistycznego opiera się właśnie na ustaleniu wartości nieruchomości przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego, dysponującego wiadomościami specjalnymi - w formie operatu szacunkowego. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Sąd ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 13 lipca 2018 r. sygn. I OSK 2269/16, LEX nr 2585470. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Nie ulega zatem wątpliwości, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji ani sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wskazać jednak należy, że w ocenie Sądu, organ może zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Można też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Dopuszczalne jest zakwestionowanie wiarygodności wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Można wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, czy niespójności (sprzeczność z zasadami logiki). Należy natomiast zachować ostrożność w zakresie oceny doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem co do zasady czynności specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Mając powyższe zastrzeżenia na uwadze należy stwierdzić, że - wbrew stanowisku skarżącej - operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych mgr inż. K. B. i mgr inż. M. W.-O. zawiera prawidłowo dwie wyceny spornego kompleksu wskazujące jego wartość w czasie obowiązywania m.p.z.p. z 2006 r. oraz wartość ustaloną według jego przeznaczenia w aktualnym m.p.z.p. Pozwala to stwierdzić, że po pierwsze wzrost wartości nieruchomości jest przede wszystkim wynikiem uchwalenia planu miejscowego, po drugie, że wzrost wartości wynosi wartość wskazaną w operacie. Zastosowana przez rzeczoznawców w każdym ze stanów planistycznych wycena przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym metodą porównywania parami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen skutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W § 4 rozporządzenia określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Odnosząc powyższe do operatu szacunkowego stanowiącego podstawowy dowód w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że prawidłowo w operacie uwzględniono również stan przedmiotu wyceny w odniesieniu do jego rzeczywistego zagospodarowania w dniu 4 stycznia 2017 r., wartość rynkową na dzień 13 grudnia 2018 r. oraz zmiany w regulacji planowanego zagospodarowania w obu m.p.z.p. Z operatu wynika także jaka jest struktura i proporcja poszczególnych przeznaczeń działek i ich powierzchnia inwestycyjna. Jak słusznie podnosiła skarżąca, w realiach przedmiotowej sprawy struktura przeznaczenia inwestycyjnego (zabudowy kubaturowej) jest szczególnie istotna, co zostało jednak prawidłowo uwzględnione w procesie wyceny. Należy tu poczynić dwa spostrzeżenia, które są istotne dla oceny tego konkretnego operatu w okolicznościach niniejszej sprawy. Po pierwsze, z uwagi na tożsamy stan rzeczywistego zagospodarowania przed i po zmianie m.p.z.p., a także fakt, iż zmianie uległy jedynie proporcje poszczególnych przeznaczeń części nieruchomości, a nie przeznaczenia jako takie, za dopuszczalne należy uznać zastosowane przez rzeczoznawców przyjęcie do porównania parami tych samych czterech nieruchomości zarówno przed, jak i po zmianie m.p.z.p. (s. 19-25 operatu). Powyższe podejście skutkuje między innymi ważną okolicznością, że wszystkie atrybuty wszystkich przyjętych do porównania nieruchomości są identyczne dla obu porównań (przed i po zmianie m.p.z.p.). Jedynym natomiast zmieniającym się atrybutem nieruchomości wycenianej jest atrybut: "Możliwości inwestycyjne", który do 3 stycznia 2017 r. określono na 4 (słabe), a po tej dacie na 2 (dobre) – s. 30-32 operatu. W konsekwencji w tabelach porównawczych jako poprawkę do porównania atrybutu "Możliwości inwestycyjne" przed 3 stycznia 2017 r. przyjęto dla nieruchomości porównywanych A, B i D wartość -13,74, dla nieruchomości C -9,16, natomiast od 4 stycznia 2017 r., wartość poprawki przyjęto jako odpowiednio -4,58 i 0. Powyższe założenia w sposób oczywisty musiały skutkować ustaleniem wzrostu wartości wycenianej nieruchomości, przy poprawie jednego z atrybutów i niezmienności pozostałych atrybutów i porównywanych nieruchomości. Dodatkowo ceny transakcyjne skorygowano o prawidłowo wykazaną i uzasadnioną zmianę ceny w funkcji czasu (s. 18 operatu), na poziomie 0,87% w skali roku. Wskazane wyżej specyficzne okoliczności sprawy mają jeszcze jeden, dodatkowy skutek. Mianowicie w takiej sytuacji zarzuty wadliwego doboru nieruchomości mogły mieć wpływ jedynie na same wielkości przyjętych cen, natomiast nie na stosunkową wielkość zmiany. Przechodząc do oceny przyjętych do porównania czterech nieruchomości, zdaniem Sądu dobór nieruchomości uznanych za podobne nie budzi, wbrew zarzutom, skargi większych zastrzeżeń. Do porównań zostały przyjęte cztery nieruchomości (s. 18-20 operatu) z jednostki ewidencyjnej [...], sprzedane między czerwcem 2015 r. a grudniem 2018 r., z czego trzy o przeznaczeniu mieszanym (przeznaczenie budowlane odpowiednio na poziomie 90%, 100%, 81% i 90%). W operacie precyzyjnie wskazano zatem, jakie części działek nr 1, 3 i 4 mają poszczególne przeznaczenia. Warto przy okazji wyjaśnić, że skarżąca błędnie interpretuje znaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy, odnosząc go zamiast do całości terenu inwestycji – powierzchni działki, jedynie do części przeznaczonej na zabudowę. Treść operatu potwierdza w sposób spójny i logiczny podobieństwa porównywanych parami działek do przedmiotu wyceny co do przeznaczenia (m.in. odległość od centrum miasta i sąsiedztwo zabudowy przemysłowo-usługowej). Wątpliwości nie budzi również podobieństwo co do wielkości opisywanych działek. Różnice w wielkości działek nie miały decydującego wpływu na wynik wyceny. Przyjmując odpowiednie, zróżnicowane i uzasadnione różne wartości poszczególnych atrybutów 4 porównywanych działek autorki operatu uwzględniły zarzucane przez skarżącą jako pominięte różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami, takie jak możliwości zabudowy, bliższą odległość od centrum, lepszą komunikację oraz zbycie jako przedmiot prawa własności. Zdaniem Sądu skala przyjętych w operacie cech wykazuje wystarczający stopień określoności i jednoznaczności, przez co umożliwia rzetelną weryfikację prawidłowości przypisania poszczególnym nieruchomościom atrybutów przy cechach cenotwórczych. W konsekwencji umożliwia to sprawdzenie prawidłowości zastosowanych wag przy poszczególnych cechach i pozwala na zrozumienie toku wyceny, obliczeń i wyniku końcowego. Zatem przedmiotowy operat zawiera wystarczające uzasadnienie przyjętego opisu cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości i uzasadnia uznanie za podobne przyjętych do porównania nieruchomości. Treść operatu uzasadnia wykazanie spełnienia przez wybrane nieruchomości cech opisanych w art. 4 pkt 16 u.g.n., a to porównywalności z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przedstawione wyżej powody oznaczają, że prawidłowość wyceny zawartej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawców majątkowych determinuje przydatność operatu o tej treści jako dowodu w przedmiotowej sprawie. Wątpliwości formułowane przez skarżącą autorki operatu wyjaśniły również w odpowiedzi na zarzuty skarżącej w swoim piśmie z 27 grudnia 2021 r. W piśmie tym wskazano wprost, że wzrost wartości nieruchomości wynika ze wzrostu udziału procentowego terenu o przeznaczeniu budowlanym. Odnosząc się do szeregu zarzutów skarżącej dotyczących ograniczeń zabudowy nieruchomości przede wszystkim w nowym m.p.z.p., a to wynikających z § 21 m.p.z.p. "Nowa Huta Przyszłości – Igołomska Południe": - maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy wynoszący 40%, - minimalnego wskaźnika terenu biologicznie czynnego wynoszący 40%, - wskaźnika intensywności zabudowy o wartości wynoszącej 0,2 - 2,0, - maksymalnej wysokości zabudowy wynoszącej 13 m, z wyjątkami do 18 m, - długości elewacji budynków wynosząca nie więcej niż 100 m, autorki operatu jasno stwierdziły, że przedmiotowy kompleks nieruchomości otrzymał w operacie taką samą ocenę w ramach cechy możliwości zagospodarowania, na którą to cechę wpływały ww. ograniczenia (s. 18 operatu), przed i po zmianie m.p.z.p. Odpowiednie przepisy dotyczące możliwości i ograniczeń w obu m.p.z.p. zostały poddane analizie w operacie na stronach nr 10-14 opracowania. W związku z powyższym zarzut nieuwzględnienia ograniczeń należało uznać za niezasadny. Subiektywna ocena skarżącej co do wpływu ograniczeń na możliwości zabudowy kubaturowej nie może w tym przypadku przynieść skutku podważenia prawidłowości operatu. Skarżąca nie wzięła przy tym pod uwagę możliwości spełnienia narzuconych planem wymogów, np. minimalnego wskaźnika terenu biologicznie czynnego, poprzez zastosowanie takich rozwiązań jak zielone dachy. Autorki operatu słusznie wskazały także skarżącej, że korekta cen nieruchomości porównywanych nie wynikała ze zmiany m.p.z.p., a ze zmiany cen w związku z upływem czasu. Wobec powyższego Sąd pozytywnie ocenił formalną poprawność operatu, nie znajdując w nim niejasności. Natomiast co do kwestii merytorycznych w zakresie wiedzy specjalistycznej, kontrola operatu pozostała poza oceną Sądu. Podsumowując, ustalony w operacie i decyzjach wzrost wartości nieruchomości obejmującej działki nr 1. i 2. na poziomie podanym w operacie został w sprawie wykazany. Organy dokonały również prawidłowej oceny wartości dowodu, jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy, a ich postępowanie nie naruszyło podnoszonych przez skarżącą przepisów K.p.a., u.p.z.p. ani u.g.n. W konsekwencji słusznie ustalono niezbędny warunek nałożenia opłaty planistycznej wynikającym z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a to wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu. W sprawie niniejszej wykazano bowiem bezpośredni związek przyczynowy między obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami nowouchwalonego planu. Wbrew zarzutom skarżącej, organ II instancji odniósł się również do wszystkich zarzutów odwołania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nie naruszając art. 107 § 3 K.p.a. Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Takich naruszeń Sąd w sprawie nie stwierdził, dlatego oddalił skargę, o czym orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.