II SA/Kr 1164/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Krystyna Daniel Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 4 lipca 2013 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Gmina Z . zrealizowała przy użyciu funduszy unijnych inwestycję polegającą na budowie sieci kanalizacyjnej pod nazwą "Ochrona zlewni rzeki P. - projekt i realizacja kanalizacji - II etap" - element inwestycyjny: Budowa sieci kanalizacyjnej wraz z przyłączami w miejscowości T. W dniu 13.07.2011 r. wysłano zawiadomienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. znak [...] informując o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. W dniu 15.05.2012 r. doręczono K.P. pismo, w którym Wójt Gminy Z. zawiadomił go o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, wskutek stworzenia warunków do przyłączenia nieruchomości składającej się z działki nr [...] o powierzchni 0,1900 ha, położonej w miejscowości T. której właścicielem jest K.P. do sieci kanalizacyjnej. Poinformowano też o konieczności uzyskania opinii rzeczoznawcy w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości. Pismem z dnia 14.05.2012 r. Wójt Gminy Z. zlecił wykonanie operatu szacunkowego określającego wzrost wartości nieruchomości. Operat wpłynął do organu w dniu 06.07.2012 r., ustalając wzrost wartości ww. nieruchomości na 13 992 zł. W dniu 17.08.2012 r. Wójt Gminy Z. wydał decyzję znak[...] , w której uwzględniając stawkę procentową określoną w uchwale Rady Gminy Z. Nr [...] z dn. 21.06.2007 r. - 32% wzrostu wartości nieruchomości, ustalił opłatę adiacencką w wysokości 4 477,44 zł. K.P. odwołał się od ww. decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , które decyzją znak [...] z dnia 23.10.2012 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że uchylona decyzja Wójta Gminy Z. oraz poprzedzające ją postępowanie administracyjne obarczone były wadami, w szczególności : 1. błędnie przyjęto datę stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej, tj. datę od której należy liczyć trzyletni termin na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W uchylonej decyzji jak i poprzedzającym ją postępowaniu jako dzień stworzenia warunków do podłączenia do gminnej sieci kanalizacyjnej została przyjęta data protokołu częściowego odbioru i przekazania do eksploatacji tj. dzień 02.10.2009 r.; 2. nie zamieszczono w aktach sprawy jakiegokolwiek pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, w którym informowałby, iż na podstawie art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, nie zgłasza sprzeciwu wobec przystąpienia do użytkowania kanalizacji sanitarnej lub wzmianki o przesłaniu do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy; 3. rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął do procesu wyceny tylko część powierzchni nieruchomości tj. 0,17 ha w planie miejscowym przeznaczonej pod tereny budowlane nie zaś całą powierzchnię wycenianej nieruchomości tj. 0,19 ha. Ponownie rozpoznając sprawę Wójt Gminy Z. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W dniu 22.01.2013 r. do organu wpłynął wniosek K.P. o zmianę rzeczoznawcy majątkowego. Podał, iż SKO w decyzji z dnia 23.10.2012 r. wytknęło rzeczoznawcy majątkowemu W.S., poważne uchybienia dotyczące poprzednio sporządzonego operatu szacunkowego. Jego zdaniem kolejny operat szacunkowy wykonany przez tego rzeczoznawcę również nie będzie wiarygodny. Wójt Gminy Z. odmówił wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego postanowieniem znak [...] z dnia 23.01.2013 r. wobec braku istnienia przesłanek wyłączenia wynikających z art. 24 kpa. Stwierdzając, że nowy operat szacunkowy uwzględnia uwagi SKO, Wójt Gminy Z. postanowił o przyjęciu go jako dowodu odmawiając jednocześnie mocy dowodowej operatowi szacunkowemu z dnia 30.06.2012 r. W operacie ustalono wzrost wartości nieruchomości na 13 154 zł, uwzględniając całą powierzchnię nieruchomości, tj. 0,19 ha. W dniu 04.04.2013 r. Wójt Gminy Z. wydał decyzję znak[...] , w której uwzględniając stawkę procentową określoną w uchwale Rady Gminy Z. Nr [...] z dn. 21.06.2007 r., a więc 32% wzrostu wartości nieruchomości, ustalił dla strony opłatę adiacencką w wysokości 4 209,28zł. Wójt powołał się na art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z którym właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, a także na art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 146 ust. 1, 1a i 3 w/w ustawy, które uzależniają wysokość opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości i ustanawiają wymóg sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ stwierdził ponadto, że operat szacunkowy z dnia 21.01.2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę W.S. jest zgodny z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowe go (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W szczególności biegły, w opinii organu, prawidłowo zastosował podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. K.P. odwołał się od powyższej decyzji Wójta Gminy Z. podnosząc, że rzeczoznawca błędnie dokonał wyceny wzrostu wartości nieruchomości, zaś Wójt bezprawnie odmówił mu prawa do złożenia zażalenia na postanowienie odmawiające wyłączenia rzeczoznawcy W.S. od udziału w sprawie. Zarzucił także, że rzeczoznawca powinien był dokonać powtórnych oględzin rzeczonej nieruchomości, a także uwzględnić przy sporządzaniu operatu dwie planowane w gminie inwestycje drogowe, które znacznie zaniżają wartość położonych w pobliżu nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca niepoprawnie dokonał porównania cen, posługując się w tym celu cenami nieruchomości położonych co prawda w tej samej gminie, jednakże w miejscowościach dużo bardziej atrakcyjnych dla potencjalnych inwestorów. Te zaniedbania doprowadziły do zawyżenia wartości jego nieruchomości o 30-40%. Odwołujący zarzucił także Wójtowi brak ustosunkowania się do stanowiska Kolegium Odwoławczego wyrażonego w decyzji z dnia 23.10.2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] z dnia 4.07.2013 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji SKO zauważyło, że w świetle art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, z uwagi na fakt wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej obowiązani są do poniesienia odpłatności za wzrost wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń bez względu na fakt, czy chcą z tej możliwości skorzystać. Kolegium powołało się na ustalone jednoznacznie w tej kwestii orzecznictwo sądów polskich np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2002 r. (sygn. I SA 1464/00), wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 19.02.2004 r. sygn. akt SA/Bk 1411/03/LEX nr 17367. Ponadto podniosło, że organ I instancji prawidłowo wskazał dzień złożenia zawiadomienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 13.07.2011 r. informujące o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej II etap element inwestycyjny: Budowa sieci kanalizacyjnej wraz z przyłączami w miejscowości T. jako dzień, w którym zgodnie z przepisem art. 145 § 1 ugn stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Następnie Kolegium odniosło się do kwestii sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę W.S. . Wskazano, że biegły prawidłowo sporządził operat dla całości powierzchni działki, tj. 0,19 ha, z czego 0,17 ha znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem 08.MN.53, zaś pozostała powierzchnia w obszarze pod komunikację KDD. Stwierdzono także że biegły, wbrew temu, co podniósł odwołujący, uwzględnił różnice w atrakcyjności rynkowej porównywanych przez siebie działek, klasyfikując T. , a więc miejsce położenia nieruchomości strony jako znajdujące się w strefie mniej niż średniego zainteresowania inwestorów (k.[...] operatu). Poczynione przez rzeczoznawcę obserwacje znalazły według Kolegium odzwierciedlenie w korekcie ceny współczynnikami korygującymi. W ocenie składu Kolegium przedłożony operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa obowiązującymi w tym zakresie, zaś organ I instancji posiadał ustawowe prawo nałożenia opłaty adiacenckiej. K.P. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 4.07.2013 r., w której zarzucił, że w podjętej decyzji SKO pominęło jego argumenty wskazujące na fakt zawyżenia wyceny przez rzeczoznawcę, zwłaszcza zaś zarzut nieuwzględnienia przez niego planowanych w gminie inwestycji drogowych, a także nie odniosło się do odmowy przez organ I instancji wyłączenia w/w rzeczoznawcy z udziału w postępowaniu. Skarżący podniósł też , że podłączenie jego nieruchomości do sieci kanalizacyjnej spowodowało wzrost jego wydatków w porównaniu do sytuacji sprzed przyłączenia, kiedy to skarżący ponosił jedynie wydatki związane z korzystaniem z szamba. W zaistniałej sytuacji oraz z uwagi na stan zdrowia poniesienie opłaty adiacenckiej w wyznaczonej w decyzji wysokości spowoduje, że zmuszony on będzie żyć w nędzy. W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w pełni podtrzymało ustalenia faktyczne oraz przywołaną podstawę prawną decyzji. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze Kolegium stwierdziło, że nowy operat szacunkowy z dn. 21.01.2013 r. uwzględnił zalecenia decyzji SKO z 23.10.2012 r. znak[...] , w szczególności poprawnie przyjęto w celu oszacowania wartości powierzchnię całej nieruchomości, a także dokonano porównania cen reprezentatywnych nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy Z. Kolegium podkreśliło jednocześnie, że w sposób rzeczywisty rzeczoznawca ograniczony był przy sporządzaniu porównania cen ilością zawieranych na terenie gminy transakcji mających za przedmiot nieruchomości. Podkreślono także, że wbrew zarzutowi skargi Wójt dokonał szczegółowej analizy nowego operatu szacunkowego. W związku z powyższym Kolegium wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwaną dalej: ppsa, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 ppsa wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ppsa Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" (wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). Podstawą prawną zaskarżonej decyzji były przepisy art. 143, art. 144, art. 145, art. 146, art. 148 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) oraz przepis § 3 uchwały Rady Gminy Z. uchwale Rady Gminy Z. Nr [...]mz dn. 21.06.2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj.[...] ). Stosownie do treści pierwszego z ww. przepisów znajdującego się w rozdziale 7 ustawy, zatytułowanym "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej" przepisy tego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się m.in. wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. W myśl art.144 ust. 1 cyt. ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z kolei przepis art. 145 ustawy stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy o ustaleniu wysokości stawki procentowej (wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu). Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przedmiotowej sprawie organy prawidłowo ustaliły, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Skarżący przyznał, że z możliwości tej skorzystał. Ustosunkowując się do zarzutu skargi nieprawidłowego oszacowania wartości działki skarżącego, na wstępie stwierdzić należy, że stosownie do treści art. 146 ust. 1a ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Przepis ten, na mocy art. 98a ust. 1 zd. ostatnie, stosuje się odpowiednio do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zasady ustalania wartości nieruchomości formułują precyzyjnie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 z późn. zm.), które jednocześnie wyznaczają kryteria oceny postępowania dowodowego. W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. WS., . Rzeczoznawca przeprowadził wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Jak wynika z art. 154 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru metody i techniki szacowania, biorąc pod uwagę takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W ustępie 4 tego przepisu wprowadzono zasadę, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Analiza przedmiotowego operatu szacunkowego nie daje możliwości oceny dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru nieruchomości uznanych za podobne i oceny cech wg których nieruchomości uznane zostały za podobne. Autor operatu szacunkowego w tabelach na str. 12 i13 operatu (pkt 8.3), co prawda, dwie nieruchomości będące przedmiotem transakcji, ale nie podał żadnych danych umożliwiających ich identyfikację, a tym bardziej umożliwiających weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Scharakteryzowanie dwóch działek o cenie minimalnej i maksymalnej, co nie jest wystarczające w świetle przedstawionych wyżej regulacji prawnych. Nadto, również w tym punkcie nie podał numerów ewidencyjnych opisywanych nieruchomości. Tymczasem z analizy przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich trafne zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organy administracji publicznej, czy też przez sąd administracyjny. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organy, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Jak wskazał WSA w Krakowie w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 19/10 (LEX nr 674212) przy zastosowaniu metody porównywania parami należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Jeżeli więc biegły przyjmuje listę kilkudziesięciu nieruchomości spośród których wybiera trzy, to wybór takich nieruchomości nie może być dowolny. Biegły powinien uzasadnić dokonany wybór. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. W ocenie Sądu brak danych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości powoduje, że operat w ogóle nie poddaje się weryfikacji bądź weryfikacja ta jest w znacznym stopniu ograniczona. Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji przytoczył jedynie fragmenty operatu, nie dokonując rzetelnej jego oceny, a Kolegium – mimo zarzutów odwołania również nie oceniło operatu szacunkowego w powyższym zakresie. Tymczasem operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. Operat szacunkowy to opinia biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a. i stąd ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Ww. uchybienia operatu szacunkowego wskazują na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) i obligowały Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane dostosować czynności procesowe zmierzające do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym powyżej przez Sąd. Odnośnie pozostałych zarzutów skargi podnieść należy, że nie są one zasadne. Przy ustaleniu wartości nieruchomości w celu ustalenia opłaty adiacenckiej, zgodnie z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca ma obowiązek uwzględnić wzrost wartości wskutek stworzenia możliwości podłączenia się do sieci kanalizacyjnej "z uwagi na fakt wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej", a nie ze względu na inne okoliczności np. projektowaną drogę. Niemniej jednak położenie nieruchomości skarżącego na/przy trasie planowanej obwodnicy, o ile ma to miejsce, powinno zostać jednak uwzględnione przez rzeczoznawcę przy wyborze nieruchomości podobnych. Pozostałe okoliczności podnoszone w skardze, a dotyczące sytuacji majątkowej skarżącego nie mają znaczenia dla rozpoznania nin. skargi. Odnośnie składu SKO podnieść należy, że zasada bezstronności w postępowaniu odwoławczym została zachowana i brak było podstaw do wyłączenia któregokolwiek członka SKO, gdyż żaden z nich nie brał udziału w wydaniu decyzji I instancji. Nie zachodziły także podstawy do wyłączenia rzeczoznawcy wobec braku podstaw, o których mowa w art. 24 kpa . Zgodnie z treścią art. 135 ppsa sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Uchylenie decyzji obydwu instancji przez sąd administracyjny jest niezbędne do końcowego załatwienia niniejszej sprawy, gdyż postępowanie w sprawie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie determinującym zakres kolejnych czynności organów, które nie mogą być przeprowadzane po raz pierwszy w postępowaniu wyjaśniającym prowadzonym przez organ II instancyjny, gdyż działanie takie naruszałoby zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.). Wobec powyższego orzeczono orzekł jak w pkt I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a.. Na mocy art. 152 p.p.s.a. orzeczono, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.