II SA/Kr 1207/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 czerwca 2025 r. znak: SKO.ZP/415/150/2025 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz M. J. kwotę 720 zł (słownie: siedemset dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Przedmiotem skargi M. J. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 czerwca 2025 roku, znak: SKO.ZP/415/150/2025 utrzymująca w mocy decyzję nr 2/2025 Prezydenta Miasta Krakowa sygn. GD.07.6725.5.150.2021 wydanej dnia 28.02.2025 r., orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty w stosunku do M. J. - zbywcy: Vi części w nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0597 ha i nr [...] o powierzchni 0,0644 ha o obr. [...] jedn. ewid. K. objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach. W dniu 16 lipca 2021 roku skarżący M. J. zbył aktem notarialnym Rep. [...] (not. w K. M. C.) nieruchomość gruntowej oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0599 ha i nr [...] o powierzchni 0,0647 ha o obr. [...] jedn. ewid.. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] Przedmiotowy akt notarialny wpłynął do Urzędu Miasta K. w dniu 22 lipca 2021 roku. Po przeanalizowaniu tego aktu organ ustalił, że do zbycia doszło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru tj. od 25 grudnia 2020 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. J. - H.", zatwierdzonego uchwałą Nr XLIX/ 1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2 grudnia 2020 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 10 grudnia 2020 r. poz. 8089), zgodnie z którym znajduje się w Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN.6. ( dalej jako mpzp.). Natomiast przed wejściem w życie ww. planu , opisana nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego planu miejscowego. Postanowieniem z dnia 21 grudnia 2021 roku zawiadomiono o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do M. J. i D. G.. Organ przeprowadził dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego Ł. G., który sporządził operat szacunkowy z dnia 10 września 2024 roku. Z tego operatu wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego przy uwzględnieniu fakty6cznego sposobu użytkowania nieruchomości wynosi [...] zł, natomiast wartość tej nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego wynosi [...] zł. Następnie decyzją nr 2/2025 Prezydent Miasta Krakowa znak GD.07.6725.5.150.2021 z dnia 28 lutego 2025 r., orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w stosunku do zbywcy M. J. w części w nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0597 ha i nr [...] o powierzchni 0,0644 ha o obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że zaistniały podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. Organ I instancji wyjaśnił również sposób obliczania renty planistycznej z wartości jednostkowych 1 metra nieruchomości jak również szczegółowo przedstawił i omówił przyjęty za podstawowy dowód w sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazano także, iż stawka procentowa służąca do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 % dla wszystkich terenów objętych granicami planu, w związku z czym ustalił opłatę w wysokości 23 981,70 zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł M. J.. Po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie decyzją z dnia 30 czerwca 2025 roku utrzymało w mocy decyzję nr 2/2025 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 28.02.2025 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji pobrania opłaty w wyżej opisanych okolicznościach. Ma on nie tylko zapisany obowiązek ustalenia i pobrania opłaty, ale także musi dochodzić roszczeń w odpowiednim terminie - 5 lat. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłącza m.in. dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Wartość nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży , zaś jej stan na dzień wejścia w życie miejscowego planu. Nie jest to więc działanie w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego lecz w oparciu o przepisy wskazanej wyżej ustawy. Strona odwołująca się nie kwestionuje okoliczności , iż dla działki nr [...] i [...] obr[...] j. ewid. K. K. o powierzchni odpowiednio 0,0599 ha i 0,0647 ha wszedł w życie w dniu 25.12.2020 r.) o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru W. J. - H. zatw. uchwałą Nr XLIX/1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2.12. 2020 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 10.12,2020 r. poz. 8089), obowiązującego od 25.12 2020 r., Przyjęto w planie 30 % stawkę dla naliczenia opłaty jednorazowej ( § 15 uchwały ) Zgodnie z opisanym mpzp nieruchomość znalazła się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na rysunku planu symbolem ozn. MN./6 . W dacie 25.12 2020 r nieruchomość oznaczona działkami [...] o pow. 0,0599 ha ,płaski teren porośnięty i drzewami . Nieruchomość nie posiadała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, sieć gazowa, elektroenergetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna w bezpośrednim sąsiedztwie do 100 m . Powierzchnia ww. działek uległa zmianie odpowiednio na 0,0599 ha i 0,0647 ha na skutek wydania ostatecznej obecnie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa nr 774/2022 z dnia 19.10.2022r o podział nieruchomości składającej się z ww. działek na działki nr [...]. Bezspornym jest, także fakt zbycia przez p. M. J. notarialną umową sprzedaży z dnia z 25.11.2021r r opisanej nieruchomości gruntowej, Zdarzenie to nastąpiło więc w wymaganym okresie 5 lat od dnia wejścia w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżoną decyzją organu I instancji, ustalono dla Odwołującego opłatę planistyczną w kwocie [...]zł. gdyż ustalono istniejący związek pomiędzy wystąpieniem wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, a wejściem w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego wyłącznie uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru W. J. - H. zatw. Uchwałą nr XLIX/1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2.12.2020 r przyjęto, iż znajduje się ona w całości w terenie zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej MN6. Bezpośrednio przed uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał plan miejscowy, co spowodowało przyjęcie faktycznego sposobu wykorzystywania przed jego uchwaleniem. Zgodnie z przywołanymi w podstawie prawnej decyzji przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami zasadniczym dokumentem dowodowym, mającym moc opinii biegłego jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego mgr Ł. G. z dnia 10.09.2024 r, a także znajdujące się w aktach dowody - dokumenty badania ksiąg wieczystych, wyrysy i wypisy z planów miejscowych, akt notarialny umowa sprzedaży, protokół oględzin, wypisy z rejestru gruntów, mapy sytuacyjne, ewidencyjne, fotografie. Oceniając pozytywnie przedłożony operat szacunkowy , oraz odpowiedź na odwołanie opracowane przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. Kolegium w pełni podzieliło podobną ocenę organu I instancji. W rezultacie analizy porównawczej stwierdzono, iż nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu W. J. - H. i stanowi on różnicę pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po uchwaleniu aktualnego miejscowego planu, a jej wartością przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystania. Różnica wartości wynosi 159 878 ,00 zł dla co przy 30% stawce procentowej obowiązującej zgodnie z uchwałą daje w stosunku do Odwołującego zbywającego 1/2 części w nieruchomości gruntowej ozn. działkami nr [...] i nr [...] obr. [...] K. kwotę 23 981,70 zł opłaty planistycznej. Odpowiadając na podniesiony w odwołaniu zarzut braku uwzględnienia przepisów cywilnych regulujących umowę zbycia nieruchomości przedwstępną i przeniesienia własności nieruchomości Kolegium wskazało, iż pierwsza z nich jest jedynie zobowiązaniem między stronami do zawarcia umowy sprzedaży. Umową przenoszącą własność nieruchomości była umowa sprzedaży zawarta w aktem notarialnym Rep. A nr [...] z 16.07.2021r . Ta umowa wywołuje skutek rzeczowy - zmianę właściciela . W operacie szacunkowym wykazany został związek przyczynowy pomiędzy nowym przeznaczeniem przedmiotowego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru W. J. - H. i wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości związany jest wyłącznie ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w stosunku do poprzedniego przeznaczenia . Operat szacunkowy przedłożony w sprawie zawiera wymagane prawem elementy. Został sporządzony przez uprawnioną osobę, nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, poprawione lub sprostowane. Zgodnie z art. 80 kpa operat szacunkowy podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie, obejmującej zwłaszcza formalną prawidłowość jego struktury, oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności, oceniony jako zgodny z przepisami miarodajnych aktów prawnych , zebranymi dokumentami planistycznymi , oględzinami . Kolegium również aprobuje przedstawiony operat szacunkowy Mając na uwadze wyżej opisany tryb postępowania przy wycenie przedmiotowej nieruchomości przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego stwierdzić należy, że w ocenie organu przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, że posiada on istotną dla postępowania wartość dowodową. Dokonywanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości według zasad wynikających z przepisów komentowanej ustawy i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. jest wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię specjalisty z dziedziny wyceny nieruchomości, zatem ze względu na zawartą w nim treść może być dowodem na okoliczność wartości wycenianej nieruchomości (por. wyrok NSA z 6.04.2017 r., I OSK 1931/15, LEX nr 2299094). Zakłada się bowiem , że rzeczoznawca, jako osobą zawodowo trudniącą się rzeczoznawstwem majątkowym, jest specjalistą w kwestii wyceny .Rzeczoznawca majątkowy, określił wartość nieruchomości jednakże nie uczynił tego w sposób całkowicie dowolny, uwzględnił podane w art. 154 ust. 1 u.g.n. czynniki wyceny . Biegły jak wyjaśnił w odpowiedzi na odwołanie cechy rynkowe oraz ich udziały wagowe ustalił przy uwzględnieniu cen transakcyjnych odnotowanych na analizowanym rynku oraz upodobań potencjalnych nabywców, gdyż to właśnie oni determinują zarówno popyt i podaż na konkretnym segmencie rynku, jak również wpływ poszczególnych cech nieruchomości na ceny transakcyjne. Trzeba także podkreślić , że w szacowaniu nieruchomości do porównania przyjmuje się względnie podobne nieruchomości i koryguje się różnicę wartością cech różnicujących. W świetle powyższego uznano przedłożony operat szacunkowy za dowód w prowadzonym postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Skargę na powyższą decyzję wniósł M. J., który podniósł zarzuty: a. wydanie decyzji z naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 § 1, art. 78 § 1 i 2, art.84 §1, art. 80 oraz 81a § 1 KPA poprzez: - brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego na skutek niewystarczającej rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, co doprowadziło do poczynienia w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych, - zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść strony skarżącej, co stanowiło oczywiste naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu strony, a w rezultacie doprowadziło do wydania wadliwej decyzji. b. wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 8 § 1 KPA poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie stron do organu administracji a w szczególności poprzez ignorowanie istotnych okoliczności faktycznych i prawnych zgłoszonych przez strony. c. wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 6 KPA poprzez zignorowanie przepisów art. 2 kpt 12 i 14 oraz art. 61 ust. 1 kpt. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 dalej u.p.z.p.) definiujących działkę budowlaną jako nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość i cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z przepisów odrębnych i miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego jeżeli taki istnieje, a także regulujących wydanie decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku tego planu. d. wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 10 § 1 w zw. z art. 77 § 1 i art. 81 KPA poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na ustaleniach, które z uwagi na brak wypowiedzenia się przez stronę (w skutek notorycznego nieuwzględniania przez organ prowadzący postępowanie uwag do treści materiału dowodowego wnoszonych przez strony – pozbawioną w istocie prawa do czynnego udziału w postępowaniu) co do treści tych ustaleń oraz poprzedzających je dowodów w ogóle nie mogą być uznane za udowodnione, ergo nie mogą stanowić podstawy faktycznej zaskarżonej decyzji, e. wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem reguł wskazanych w art. 107 § 3 KPA poprzez brak należytego uzasadnienia decyzji, w szczególności pominięcie wyjaśnienia, w jaki sposób uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości, która nie spełniała wymogów działki budowlanej, a także brak wskazania przyczyn, z powodu których organ prowadzący postępowanie odmówił innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, f. wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 36 ust. 4 w zw. art. 37 ust 1 u.p.z.p. poprzez naliczenie renty planistycznej w sytuacji gdy wzrost wartości nieruchomości nie w wyniku z uchwalenia MPZP lecz z działań stron transakcji (ustalenia za odszkodowania służebności przejazdu i przechodu na działce sąsiedniej), g. wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem reguły wskazanej w art. 11 KPA poprzez brak wyjaśnienia zasadności przesłanek, którymi organ kierował się przy załatwieniu sprawy w celu przekonania stron do słuszności rozstrzygnięcia, w szczególności brak wyjaśnienia stronom powodów pomięcia faktu ustanowienia służebności przejazdu i przechodu na działce jako warunku niezbędnego do sprzedaży nieruchomości i faktycznej przyczyny wzrostu jej wartości. h. wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art, 80 KPA poprzez oparcie przedmiotowej decyzji wyłącznie na operacie szacunkowym, dokonując wybiórczej oceny dowodów i pomijając kluczowe dokumenty, takie jak umowa sprzedaży działki z zapisami o odpłatnym ustanowieniu służebności przejazdu na działce sąsiedniej, które wskazują, że zaistniała możliwość sprzedaży działki oraz wzrost jej wartości nie wynikał z wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i. wydanie zaskarżonej decyzji w oderwaniu od Kodeksu Cywilnego odnoszących się do umowy przedwstępnej (art. 389 i art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r Kodeks Cywilny, tj. Dz. U. z 2024r poz. 1061, 1237- dalej Łc. ) i dokonanie wykładni pojęcia zbycia nieruchomości bez uwzględnienia działań samego faktu istnienia zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży nieruchomości, ani jego istoty prawnej, co doprowadziło do rezultatów całkowicie sprzecznych z naturą prawną instytucji opłaty planistycznej. Powołując się na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi rozwinął podniesione zarzuty. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi z racji jej bezzasadności. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r.,poz. 1267) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935 ze zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie ze względów na podniesione zarzuty. W pierwszej kolejności trzeba poczynić kilka uwag ogólnych. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1130) – dalej jako uPlan w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie z dnia 30 czerwca 2025 r., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 uPlan wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r." Z powyższych przepisów wynika – najogólniej ujmując – że z mocy ustawy uPlan tracą moc miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy następuje z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żaden plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że "badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreśla, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji." Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami." W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r. Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610). Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r. W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)." W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a." W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 wrzesnia 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania". W świetle powyższych regulacji w kontekście niniejszej sprawie trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 uPlan) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.). Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Sąd podziela wyrażane w orzecznictwie stanowisko (por. np. uzasadnienie do wyroku WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2024 roku, sygn. II SA/Kr 1410/24) , że "z literalnej wykładni przepisu art.87 ust.3a u.p.z.p. wynika zatem, że przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się jedynie wtedy, gdy wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. Wobec tego, jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., pełne zastosowanie znajduje przepis art.37 ust.1 zdanie drugie u.p.z.p., stanowiący wszak, że jeżeli uchwalenie planu miejscowego (nowego) nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., to wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Tak więc, w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., co powoduje, że pomiędzy obowiązywaniem obu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie renty planistycznej, celem zastosowania zasady korzyści, wymagane jest określenie wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem lub zmianą tego planu (w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.), - po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości." Przechodząc na grunt kontrolowanej sprawy należy wskazać, że według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI1/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62, z 1990 r. Nr 27, poz. 214, z 1991 r. Nr 18, poz. 124, z 1992 r. Nr 14, poz. 94, z 1993 r. Nr 9, poz. 40), zgodnie z którym znajdowała się częściowo w terenach M4-60 to jest w obszarze mieszkaniowym z przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wraz z urządzeniami towarzyszącymi. Powyższe wynika z wypisu z ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r. (por. k. 9 – 15 a.a.). Następnie w okresie między dniem 1 stycznia 2004 roku a 24 grudnia 2020 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 25 grudnia 2020 roku weszła w życie uchwała Nr XLIX/1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2 grudnia 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. J. - H." XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. y" (opubl. w Dz. Urz. Woj. Małop. poz. 8089 z dnia 10.12.2020 r.). W dniu 16 lipca 2021 roku skarżący M. J. zbył aktem notarialnym Rep. [...] (not. w K. M. C.) nieruchomość gruntowej oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0599 ha i nr [...] o powierzchni 0,0647 ha o obr. [...] jedn. ewid. K. objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] Następnie w dniu 21 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w przedmiotowej sprawie (k. 25 a.a.). W toku postępowania została sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr nr [...] o powierzchni 0,0599 ha i nr [...] o powierzchni 0,0647 ha o obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. J. - H." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu: 1. Przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. J. - H.", zatwierdzonego uchwałą Nr XLIX/1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2 grudnia 2020 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 10 grudnia 2020 r. poz. 8089), obowiązującego od 25 grudnia 2020 r. 2. Faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. J. - H.", zatwierdzonego uchwalą Nr XLIX/1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2 grudnia 2020 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 10 grudnia 2020 r. poz. 8089), obowiązującego od 25 grudnia 2020 r." Jakkolwiek rzeczoznawca zamieścił w operacie szacunkowym uwagę, że w sprawie ma zastosowanie art.37 ust.1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U.2023.poz.977 z późn.zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a, gdyż dla przedmiotowej nieruchomości do dnia 1 stycznia 2003 r. nie obowiązywał żaden plan szczegółowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, które to stanowisko jest prawidłowe, to jednakże Rzeczoznawca już nieprawidłowo przyjął, że nie należy wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r. Ani rzeczoznawca, ani organ nie uwzględnili pełnej treści art.37 ust.1 zdanie drugie ustawy, nakazującego uwzględnienie również przeznaczenia terenu, obowiązującego przed uchwaleniem aktualnego planu miejscowego (co wynika z istoty powołanego powyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego). Również organ odwoławczy nie dokonał żadnej analizy wskazanych przepisów. Cytował jedynie błędne stanowisko rzeczoznawcy i organu I instancji. Tak rzeczoznawca, jak i organy całkowicie pominęły konieczność uwzględnienia brzmienia przepisu art.37 ust.1 u.p.zp. wynikającego z w/w wyroków Trybunału Konstytucyjnego i zastosowania tzw. "zasady korzyści". Reasumując podkreślić trzeba, że jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie uPlan ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo rzeczoznawca a za nim organy przyjęły, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego. Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 uPlan, wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24). Z tych względów nieuwzględnienie przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej treści planu ogólnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku było nieprawidłowe co stanowi o naruszeniu wskazanej normy art. 37 ust. 1 uPlan. Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą XLIX/1345/20 Rady Miasta Krakowa z dnia 2 grudnia 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "W. J. - H." skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...]. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści. Wyraźnie trzeba zaznaczyć, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie dokonując oceny naruszenia przepisów prawa materialnego w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że uregulowana w art. 36-37 upzp opłata jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). Wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu względnie jego zmiany. Przy tym w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 upzp w przypadku zmiany planu wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Przyjęcie ulepszenia planistycznego nie polega zatem na badaniu całej historii planistycznej danej nieruchomości i tego jakie było przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązujących planach. Istotne znaczenie ma wyłącznie określenie jej wartości według przeznaczenia przed i po zmianie planu. Tylko i wyłącznie w sytuacji uchwalenia nowego planu w celu zlikwidowania tzw. luki planistycznej, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. jeżeli jest to korzystniejsze niż wycena według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (art. 87 ust. 3a uPlan). Zatem w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 uPlan, określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (względnie jeżeli jest to korzystniejsze - przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. art. 87 ust. 3a uPlan). (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. II OSK 2279/17, NSA z dnia 14 lutego 2019 roku, sygn. 719/17, NSA z dnia 15 lutego 2022 roku, sygn. II OSK 709/21). Ponadto Sąd w pełni podziela stanowisko wyrażane w orzecznictwie NSA, że: "3.4.Istota przedmiotowego sporu koncentruje się na wykładni art. 87 ust. 3a upzp w brzmieniu nadanym ustawą z 16 listopada 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 2747), która weszła w życie 7 stycznia 2023 r. Organ skarżący kasacyjnie stoi na stanowisku, że skoro ustawodawca w nowym brzmieniu przepisu wyraźnie wskazał, iż dotyczy on sytuacji, gdy nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę w "miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., będącym planem szczegółowym", to niedopuszczalne jest stosowanie tej normy do nieruchomości objętych wcześniej planami ogólnymi. Stanowisko to, choć oparte na wykładni językowej, jest w świetle zasad konstytucyjnych nie do zaakceptowania. 3.5. Sąd I instancji trafnie odwołał się do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08. Trybunał stwierdził w nim niekonstytucyjność art. 37 ust. 1 upzp w zakresie, w jakim przepis ten uzależniał ustalenie wzrostu wartości nieruchomości od kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacji, gdy przeznaczenie to było tożsame z przeznaczeniem w dawnym planie (który utracił moc). Co kluczowe, stan faktyczny będący kanwą rozstrzygnięcia Trybunału dotyczył właśnie planu ogólnego w rozumieniu ustawy planistycznej z 1984 r (...). Trybunał nie różnicował ochrony własności w zależności od tego, czy dawny plan był ogólny czy szczegółowy, lecz kładł nacisk na ciągłość przeznaczenia planistycznego i ochronę zaufania obywatela do państwa. 3.6. Wprowadzona w 2023 r. nowelizacja art. 87 ust. 3a upzp, która arbitralnie zawęziła ochronę właścicieli wyłącznie do przypadków dawnych planów "szczegółowych", stanowi klasyczny przykład tzw. wtórnej niekonstytucyjności. Ustawodawca powtórzył bowiem rozwiązanie prawne (pominięcie skutków dawnych planów ogólnych), które co do istoty zostało już zakwestionowane przez sąd konstytucyjny (por. D. Lis-Staranowicz, M. Kopacz, Wtórna niekonstytucyjność przepisów ustawowych w orzecznictwie sądów administracyjnych, "Przegląd Sejmowy" nr 6(173)/2022, s. 115 i n.). Zmiana ta ma charakter pozorny i służy jedynie obejściu skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego o sygn. P 58/08 w celach fiskalnych. 3.7. Argumentacja organu oparta na ścisłym rozróżnieniu dawnych planów ogólnych i szczegółowych utraciła swoją aktualność. Ustawa z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym zniosła ten podział, uznając wszystkie te akty za plany miejscowe. Próba reaktywowania tego podziału po blisko 30 latach, wyłącznie w celu obciążenia obywateli opłatą planistyczną, narusza zasady demokratycznego państwa prawnego. 3.8. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sąd jest uprawniony i zobowiązany do odmowy zastosowania przepisu w jego niekonstytucyjnym (zawężającym) brzmieniu i dokonania wykładni prokonstytucyjnej. Oznacza to, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 1 upzp) należy uwzględniać przeznaczenie terenu w każdym planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. (zarówno ogólnym, jak i szczegółowym)." Z tych względów operat szacunkowy, w którym nie dokonano wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym obowiązującym do 31 grudnia 2003 roku jest wadliwy. Niezależnie podkreślenia w związku z tym wymaga, że powyższe także o naruszeniu przepisów postępowania. Stosownie do art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977 ze zm.) – dalej jako "K.p.a." w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 K.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego (w:[ M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom li II, Zakamycze, 2005; J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa z 1988 r., błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a uPlan nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Natomiast błędne ustalenie istotnych w sprawie okoliczności stanowi o naruszeniu powołanych powyżej przepisów K.p.a. Ta okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji. Z tych względów skarga została uwzględniona. Ze względu na to, że powodem uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są powyżej zarysowane okoliczności, które stanowią o wadliwości całego operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, dlatego też zbędne jest już w tym miejscu odnoszenie się do szczegółowych dalszych zarzutów kierowanych pod adresem tego operatu przez Skarżącego. Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji). O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 720 zł składa się uiszczony wpis od skargi.