II SA/Kr 1238/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko- Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 22 lipca 2015 r. znak: [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Prezydent Miasta decyzją z dnia 9 marca 2015 r. nr 3 znak [...] działając na podstawie art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 2-3, art. 4 ust. 1-2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, art. 104, art. 107 § 4 K.p.a., art. 67 ust. 3a, art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 19m2 obręb [...], jednostka ewidencyjna [...] położonej w K. przy ul. K. na rzecz J.. Jednocześnie w decyzji orzeczono, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego stanowi kwotę 4540,00 zł. Jak wskazał organ I instancji z uwagi na fakt, że decyzja w całości uwzględniała żądanie przekształcenia odstąpiono od sporządzenia uzasadnienia decyzji stosownie do art. 107 § 4 K.p.a. Od tej decyzji odwołanie wniósł J. P. domagając się jej uchylenia. Zakwestionował on zobowiązanie go do uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wojewoda [...] decyzją z dnia 22 lipca 2015 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ stwierdził, że w dacie wejścia w życie ustawy przekształceniowej (13 października 2005 r.), użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości był J. P., który umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z 27 maja 1999 r. Rep. A nr [...] nabył m.in. prawo użytkowania wieczystego działki nr [...]. J. P., jako osoba fizyczna, wystąpił z wnioskiem o przekształcenie przysługującego mu już od 4 lutego 2000 r. (data ujawnienia prawa w księdze wieczystej) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej garażem. W tej sytuacji wnioskodawca spełnił przesłanki przekształcenia tego prawa również przy uwzględnieniu skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13. W myśl art. 4 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5 (który nie znajduje zastosowania w mniejszej sprawie, bowiem wnioskodawca nie jest żadnym z podmiotów, o których mowa w tym przepisie). W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z odpowiednio stosowanymi w niniejszej sprawie, powołanymi przepisami art. 67 ust. 3a oraz art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości, przy czym na poczet opłaty zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia, który - w związku z regulacją art. 4 ust. 2 ustawy przekształceniowej - winien co do zasady odpowiadać momentowi ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia. Jak stanowi art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału l działu V powołanej ustawy. W kontekście powyższego organ wskazał, iż ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony 14 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z tego operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiot wyceny położony jest zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w terenie usług oznaczonych symbolem "U", w związku z czym biegły dokonał określenia wartości przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnianiu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi z terenu rynku lokalnego obejmującego jednostki ewidencyjne: [...], [...] miasta [...], co należy uznać za zgodne z definicją "rynku lokalnego", obejmującego teren gminy lub powiatu. Zdaniem organu odwoławczego, przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie, do analizy nieruchomości porównawcze należy uznać za podobne do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak ustalił rzeczoznawca majątkowy (str. 11 operatu) ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do przedmiotowej zależały od: lokalizacji (20%), otoczenia (15%), powierzchni (10%), uzbrojenia (10%), kształtu i topografii (10%), dostępu do drogi publicznej (10%), możliwości inwestycyjnych (10%) oraz występujących ograniczeń (15%). Wskazane powyżej wagi poszczególnych cech rynkowych, czyli procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości wyznaczono na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Ponadto z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, iż ze względu na stagnację rynku wyznaczony trend zmiany cen w czasie wahał się nieznacznie (w skali badanego okresu był bliski zeru), nie zachodziła zdaniem biegłego potrzeba dokonania korekty cen transakcyjnych na datę wyceny. W efekcie do bezpośredniego porównania przyjęto trzy transakcje najbardziej podobne do przedmiotu wyceny spośród zbioru siedmiu transakcji nieruchomościami podobnymi zaistniałymi na rynku lokalnym (teren jednostki ewidencyjnej [...] m. K.), składające się z działek zlokalizowanych przy ul. S. (nieruchomość "A"), ul. K. (nieruchomość "B") i ul. Z. (nieruchomość "C"), o powierzchniach nieprzekraczających 600 m2 (którą to wielkość biegły uznał za miarodajną), tj. odpowiednio: 511 m2 (A), 200 m2 (B) i 127 m2 (C). Jak wynika z analizowanego operatu szacunkowego (str. 14-15), biegły dokonał następnie odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami porównywanych nieruchomości, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami, uwzględniając przy tym -jak już wyżej wskazano - również różnice w powierzchniach przedmiotu wyceny i nieruchomości przyjętych do porównań. Dokonane przez biegłego korekty różnic pomiędzy poszczególnymi cechami rynkowymi przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych zostały przez niego wskazane w omawianym opracowaniu w sposób precyzyjny i niebudzący wątpliwości organu odwoławczego w zakresie posiadanej przez ten organ wiedzy niespecjalistycznej, gdyż jak wyżej zauważono w tym zakresie wiedzą specjalistyczną dysponuje jedynie biegły. W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle powyższych uwag organ odwoławczy stwierdził, iż przyjęty przez organ I instancji za podstawę orzekania w niniejszej sprawie operat szacunkowy z 14 listopada 2014 r. został sporządzony w sposób prawidłowy - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł J. P. domagając się stwierdzenia jej nieważności. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 156 § 1 pkt 3 K.p.a. wobec rozstrzygnięcia dotyczącego wysokości naliczonej opłaty za przewłaszczenie. W treści skargi podniesiono również, że decyzja narusza art. 107 § 1 - § 4 K.p.a., gdyż organ bezpodstawnie odstąpił od konieczności uzasadnienia decyzji. W dalszej części skarżący przedstawił dotychczasowy przebieg sprawy. Stwierdził również, że działka pozbawiona jest bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i zabudowana między garażami podziemną siecią ciepłowniczą. Ponadto powołany przez organ operat szacunkowy nie może być podstawą do oszacowania wartości działki, gdyż do wyceny rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomości, które nie były podobne do spornej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83), zwanej dalej "ustawą o przekształceniu", osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dacie 13 października 2005 r., użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Bezspornym jest, że przesłanki wskazane w powyższym przepisie zostały w przedmiotowej sprawie spełnione. Skarżący J. P. w dacie wejścia w życie ustawy o przekształceniu był użytkownikiem wieczystym przedmiotowej działki zwrócił się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tej działki w prawo własności. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu, właściwy organ administracji rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. W tej sprawie ma istotne znaczenie i to, że już raz orzekał Wojewódzki Sąd Administracyjny, który prawomocnym wyrokiem z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1673/12 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia 28 września 2012 r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą organy administracyjne i sądy, za wyjątkiem przypadku polegającego na zmienia przepisów prawa. Sąd przytoczył ten przepis, ponieważ oceniając respektowanie wskazań zawartych w wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. należy stwierdzić, że organy administracyjne nie uwzględniły w należyty sposób tych wskazań. Jeszcze raz należy bowiem przypomnieć, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1673/12 wyraźnie w tej sprawie stwierdził, że operat szacunkowy nie został sporządzony prawidłowo przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Operat szacunkowy jako taki w tej sprawie nie mógł stanowić podstawy do oszacowania wartości nieruchomości. Biegły rzeczoznawca dokonując wyceny prawa własności gruntu podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nie wskazał, jakie względy zadecydowały o wyborze takiej właśnie metody. Dalej Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu ww. wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. wskazał, że w związku z przyjętą metodą wyceny należało uwzględnić § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym paragrafem przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Sąd zacytował treść art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) definiującym nieruchomość podobną i w ocenie Sądu organy nie uwzględniły treści tego artykułu. Żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie była podobna do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni. Nieruchomość wyceniana zajmuje powierzchnię 19 m2 i wchodzi w skład kompleksu garażowego zabudowanego trzema rzędami boksów garażowych. Nieruchomości przyjęte do porównania jako podobne miały odpowiednio powierzchnię wielokrotnie przekraczające powierzchnię działki wycenianej oraz były to nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę wielorodzinną. Dalej Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1673/12 wskazał, że rzeczoznawca nie przedstawił żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej. W sporządzonym operacie rzeczoznawca nie dokonał opisu istniejącego rynku obrotu nieruchomościami tego typu jak wyceniona nieruchomość. Na wadliwość operatu szacunkowego w sposób oczywisty wpływał fakt porównania nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę garażową z nieruchomościami niewspółmiernie większymi, w tym o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną. Niewątpliwie wartość nieruchomości stanowiących duże działki budowlane jest znacznie większa niż wartość nieruchomości o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych, a której to możliwość zagospodarowanie jest nieporównywalnie mniejsza. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. stwierdził, że organy prowadzące postępowanie nie dokonały właściwej weryfikacji operatu szacunkowego, a sam operat nie spełniał wymagań dotyczących analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a także doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Sąd w tej sprawie dość obszernie przytoczył wskazania zawarte w uzasadnieniu wyroku z 4 lipca 2013 r., ponieważ one wiązały w tej sprawie i organy administracyjne, i są wiążące dla Sądu ponownie rozpoznającego tą sprawę. Tym samym tak organ I instancji, jak i organ II instancji rozpoznając sprawę winny stosować się do wskazań zawartych w ww. uzasadnieniu wyroku. W ocenie Sądu błędy, jakie popełniono przy ponownym rozpoznaniu sprawy, są zasadniczo zbieżne z tymi, które spowodowały wydanie wyroku uchylającego w dniu 4 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1673/12. Przede wszystkim oceniając sporządzony ponownie operat szacunkowy (z 14 listopada 2014 r.) należy stwierdzić, że powiela on wady wytknięte w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1673/12. Biegły rzeczoznawca dokonując wyceny prawa własności gruntu podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nie wskazał, jakie względy zadecydowały o wyborze takiej właśnie metody. Analiza tego operatu, a zwłaszcza na jego stronie 8 nie wskazuje, aby w ogóle kwestia uzasadnienia wyboru podejścia lub metody miała jakiegokolwiek znaczenie w tej sprawie. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie można jednak w tej sprawie, będąc związany wyraźnym wskazaniem zawartym uzasadnieniu wcześniejszego i prawomocnego wyroku sądu administracyjnego pominąć wyjaśnienia dotyczące wybranego podejścia i metody szacowania. Tym samym nie jest wystarczającym argumentacja zawarta w zaskarżonej decyzji, zgodnie z którą to sam biegły dokonuje wyboru metody szacowania i pozostawia się tę kwestię swobodnej decyzji biegłego. Rzeczywiście to biegły dokonuje wyboru metody (i podejścia) szacowania, ale w tej sprawie wyraźnie Wojewódzki Sąd Administracyjny nakazał, aby biegły uzasadnił dokonany wybór. Brak takiego uzasadnienia stanowi w tej sprawie naruszenie prawa. Rzeczoznawca majątkowy wybierając metodę porównywania parami, winien uwzględnić § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dla prawidłowego zastosowania tej metody należało uwzględnić nieruchomości porównywalne, a więc takie które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nadal budzi uzasadnione wątpliwości przyjęcie przez biegłego do szacowania wartości działki nr [...] innych nieruchomości, które biegły uznał za porównywalne. Działka nr [...] ma powierzchnię 19 m2, natomiast przyjęte jako porównywalne przez biegłego nieruchomości "A", "B" i "C" mają odpowiednio 511 m2, 200 m2 i 127 m2. Powierzchnia nieruchomości oznaczonej jako "C" jest o ponad 650 % większa od działki nr [...]. Nieruchomości oznaczone literami "A" i "B" powierzchniowo są większe od działki nr [...] o ponad 2500 % i 1000 %. Tym samym zwłaszcza nieruchomości "A" i "B" trudno uznać za podobne do wycenianej nieruchomości. Na konieczność objęcia metodą porównywania parami nieruchomości powierzchniowo podobnych zwrócił uwagę w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyraźnie akcentując, że działka o powierzchni 525 m2 nie może być uznana za porównywalną. Co istotne, działka nr [...] jest w całości zabudowana garażem, a nieruchomości "A", "B" i "C" mają nie tylko zdecydowanie większe powierzchnie, ale także są niezabudowane. W ocenie Sądu wartość wielokrotnie większej nieruchomości niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę usługową będzie odmienna od znacznie mniejszej nieruchomości i to już zabudowanej w całości garażem. Z nieznanych przyczyn biegły nie uwzględnił do porównania nieruchomości o powierzchni 27 m2 znajdująca się w K. przy ul. O., której powierzchnia jest podobna do powierzchni szacowanej nieruchomości. Szacując wartość nieruchomości chodzi o ustalenie jej wartości rynkowej, a więc odzwierciedlenie realnej wartości danej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie w listopada 2014 r. także nie przedstawił w istocie analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnej lub zbliżonej powierzchni do działki nr [...] w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej. Nadal w sporządzonym operacie rzeczoznawca nie dokonano opisu istniejącego rynku obrotu takiej nieruchomości jak nieruchomość stanowiąca działkę nr [...]. Jednozdaniowa informacja, że w okresie dwóch lat w K. sporządzono tylko kilka transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe budzi zasadnicze wątpliwości. Należało albo dokonać weryfikacji liczby transakcji nieruchomości zabudowanych garażami, albo też rozszerzyć okres badanych transakcji na latach np. 2010-2014. Pobieżna analiza na stronach internetowych ofert sprzedaży garaży prowadzi do wniosku, że także w K. wystawiane są oferty sprzedaży garaży na odrębnych działkach (zazwyczaj o powierzchni ok. 15-25 m2) i być może w okresie ostatnich np. 5 lat w K. zawarto jednak umowy sprzedaży garaży na odrębnych działkach. W ocenie Sądu jest to mało prawdopodobne, aby rzeczywiście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, na której zlokalizowany jest garaż, w ogóle nie było w tak dużym mieście jak [...]. Wątpliwości Sądu budzą również cechy przyjęte przez rzeczoznawcę dla szacowania przedmiotowej nieruchomości. W zakresie kryterium szacowania, jakim jest kształt i topografia, biegły przyjął dla działki nr [...] kryterium "przeciętne" obejmujące działkę o mniej korzystnym stosunku boków, której parametry fizyczne ograniczają sposób zabudowy. Działka nr [...] ma powierzchnię 19 m2 i w całości jest zabudowa garażem co oznacza, że zasadniczo poza garażem bardzo trudno byłoby w jakikolwiek inny sposób tę działkę samodzielnie zagospodarować kubaturowo. Należałoby rozważyć zmianę tego parametru na "słabe". W związku z powyższym należy stwierdzić należy, że organy prowadzące postępowanie nie dokonały właściwej weryfikacji operatu szacunkowego. Przedmiotowy operat nie spełnia wymagań dotyczących analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a także doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości budzi wątpliwości, a w operacie nie wskazano, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Należy dodać, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10; a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1673/12). Trafnym natomiast było posłużenie się przy wyznaczaniu wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu § 30 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przypis ten stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami (do którego to przepisu odsyła art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu), wartość tę określa jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3 ww. rozporządzenia. Podkreślić też należy, iż prawidłowo sporządzony operat szacunkowy powinien poddawać się kontroli, także w tym zakresie, że działki będące podstawą szacowania wzrostu wartości nieruchomości ocenianej powinny być znane nie tylko rzeczoznawcy sporządzającemu operat, ale także stronom i organom tj. operat działki te powinien wskazywać numerami. W innym przypadku rzeczoznawca naraża się na zarzut, dowolności, co do podawanych w operacie wartości. Organ musi mieć możliwość oceny operatu nie tylko pod względem formalnym, ale także merytorycznie tj. czy podawane w operacie wartości są wartościami prawdziwymi. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, ze Sąd zbadał z urzędu sprawę i doszukał się istotnych uchybień, o których mowa powyżej. Ustosunkowując się do skargi skarżącego należy stwierdzić, że w znacznej części nie zawiera ona trafnej argumentacji. Jeszcze raz należy przypomnieć skarżącemu, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1673/12 wyraźnie w tej sprawie stwierdził, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w tej sprawie ma charakter odpłatny, a dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Nie jest możliwym w tej sprawie nieodpłatne przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Tak bowiem stanowi to art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu zgodnie z którym osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, a właściwy wojewoda lub rada gminy może ustalić ogólne zasady przyznawania ewentualnych bonifikat, ale nie może zwolnić od opłaty. Nie ma prawa, które przyznawałoby bonifikaty dla takiej nieruchomości, jaka objęta jest tą sprawą. Sąd musi również wskazać, że istotna część skargi skarżącego nie stanowi polemiki prawnej ani też polemiki w zakresie ustalonego stanu faktycznego, ale jest wyrazem osobistych przekonań skarżącego co do obowiązującego w Polsce systemu prawnego i systemu politycznego. Zawiera wręcz inwektywy skierowane wobec szeroko rozumianych urzędników administracji publicznej. Sąd nie może w uzasadnieniu swojego wyroku ustosunkowywać się do przekonań politycznych skarżącego, ponieważ przekonania polityczne nie mają żadnego wpływu na treść orzeczeń sądowych. Zgodnie z art. 141 § 4 P.p.s.a. przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ prowadzący postępowanie zobowiązany będzie zwrócić się do biegłego o wyeliminowanie wad zawartych w operacie szacunkowym (lub jego ponowne sporządzenie) zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego mając na uwadze powyższe wskazania.. Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, a to § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co stanowi także naruszenie art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Wykazane naruszenia mogły mieć wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego Sąd na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a i 135 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.