II SA/Kr 1287/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak (spr.) Sędziowie : WSA Kazimierz Badarzewski WSA Jacek Bursa Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi M. K., U. S., B. Z. i H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 5 sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Prezydent Miasta O. decyzją z dnia 30 maja 2015 r. znak: [...], działając na podstawie art. 104 i następne ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267), w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. Dz. U. poz. 199) – po uwzględnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 13 sierpnia 2007 r. (sygn. akt: II SA/Kr 1285/05) decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 lipca 2010 r. znak: [...], decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 lipca 2012 r. znak: [...] oraz decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 2 września 2013 r. znak: [...]– orzekł o ustaleniu od M. K., H. K.B. Z. oraz U. S. należnej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [...] obręb S., w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz w związku ze zbyciem prawa własności w ww. nieruchomości w wysokości [...] złotych. Biorąc pod uwagę udziały w prawie własności nieruchomości, opłata dla poszczególnych współwłaścicieli została ustalona w następujący sposób: 1. M. K. (udział [...]-[...] zł. 2. H. .K. (udział [...]) - [...] zł. 3. B. Z. (udział [...]) - [...] zł. 4. U. S. (udział [...]) - [...] zł Organ wskazał podstawę prawną, na której oparł się przy wydaniu decyzji. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia rozstrzygnięcia streszczono dotychczasowy przebieg postępowania. Podano, że we wrześniu 2003 r. wpłynął akt notarialny z dnia 9 września 2003 r. (Rep. A Nr [...]) dotyczący zbycia udziałów w ww. nieruchomości przez jej współwłaścicieli tj. H. K., B. Z., U. S. oraz M. K. Pierwsza decyzja dotycząca ustalenia należnej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskazanej wyżej w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego została wydana w dniu 11 maja 2005 r. Decyzja ta oraz decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 września 2005 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji zostały uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie i przekazane do ponownego rozpoznania. Druga decyzja w tej sprawie wydana w dniu 15 grudnia 2009 r. została uchylona, a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania decyzją SKO w K. z dnia 26 lipca 2010 r. Trzecia decyzja została wydana w dniu 3 kwietnia 2012 r. i została uchylona decyzją SKO w Krakowie z dnia 24 lipca 2012 r., a sprawę ponownie przekazano do ponownego rozpoznania. Kolejna decyzja została wydana w dniu 4 marca 2013 r. i również uchylona przez SKO decyzją z dnia 2 września 2013 r. W uzasadnieniu decyzji z dnia 30 maja 2015 r. organ wyjaśnił, iż w poprzednio obowiązującym ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcimia uchwalonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Oświęcimiu nr XVII/69/90 z dnia 27 kwietnia 1990 r. działka nr 229/508 zlokalizowana została w jednostkach strukturalnych A 182 UO, stanowiących teren z przeznaczeniem gruntu pod projektowaną szkołę średnią ogólnokształcąca oraz A 04 z przeznaczeniem pod ulicę jednojezdniową, dwukierunkową. Natomiast w dniu 22 maja 2002 r. Rada Miasta Oświęcim uchwałą Nr LVII/555/02 uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. K. Planem tym objęto część działki nr [...]o pow. [...] m2. Pozostała część działki o pow. [...] m2 nie została objęta zmianami planu. Wg postanowień tego planu ww. grunt jest przeznaczony pod usługi o charakterze komercyjnym o znaczeniu ponadlokalnym i ogólnomiejskim dla realizacji obiektów handlowych. Ustalono, że przedmiotem sprzedaży była nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obręb S. Z treści § 8 uchwały Nr LVII/555/02 wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Jak uzasadnił organ, wartość części działki o powierzchni pow. [...] m2 wzrosła, gdyż jej przeznaczenie pod tereny usług komercyjnych z szerokim wachlarzem funkcji daje szerszą możliwość zagospodarowania terenu i prowadzi do wzrostu zainteresowania jej zagospodarowaniem przez większą liczbę podmiotów niż przy usługach oświatowych, a ponadto usługi o charakterze komercyjnym przynoszą większy zysk, więc wartość nieruchomości o takim przeznaczeniu jest wysoka. Ustalenie opłaty zostało dokonane na podstawie operatu szacunkowego, który został sporządzony na dzień 11 kwietnia 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego metodą wyceny przez podejście porównawcze – porównywanie parami. Jak wskazano w operacie, ze względu na brak przeprowadzania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi oświaty na lokalnym rynku, odniesiono się do działek z terenu M. Jak wskazał rzeczoznawca, przy przeznaczeniu gruntu pod usługi oświaty, zawężona jest alternatywna możliwość wykorzystania nieruchomości, natomiast wykorzystanie mieszkaniowo-usługowe daje większe możliwości inwestycyjne. Organ, podniósł, że nie może podważać opinii sporządzonej przez biegłego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Ocenił, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjęto dopuszczalną przez ustawodawcę metodę porównywania parami, w wyniku czego określona w operacie cena za 1 m2 nie budzi jego wątpliwości. Wskazał, że wartość prawa własności przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego została określona w wysokości [...] zł, a po zmianie planu wartość tę ustalono na [...] zł. Na podstawie ustalonego wzrostu wartości wynoszącego [...] zł, przy stawce 30% obliczono opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...]zł. Od decyzji Prezydenta Miasta Oświęcimia z dnia 30 maja 2014 r. odwołali się H. K.M. K., U. S. oraz B. Z., zarzucając, iż w sporządzonym operacie szacunkowym nieprawidłowo ustalono cenę sprzedaży nieruchomości. Odwołujący się podnieśli zarzut nierzetelności sporządzonego operatu szacunkowego. Ich zdaniem, w analizie rynku obrotu nieruchomościami stanowiącej część sporządzonego operatu, powołano się na ceny nieruchomości położonych w Oświęcimiu, lecz nie wskazano konkretnego miejsca ich położenia (brak informacji czy to działki z terenu śródmieścia, strefy miejskiej czy z peryferii) ani źródła pochodzenia umów sprzedaży tych nieruchomości, przez co odwołujący się zostali pozbawieni możliwości weryfikacji, czy poszczególne transakcje były dokonane w formie aktów notarialnych. Ponadto podniesiono, iż odwołanie się w operacie do cen sprzedaży działek w M. nie stanowi właściwego punktu odniesienia, gdyż teren Ś. stanowi, ze względu na szkody górnicze oraz wysoki współczynnik patologii społecznej, obszar nieatrakcyjny i działki położone na tym terenie mają znacznie obniżoną wartość w stosunku do działek z terenu O. Zdaniem odwołujących się, nie dokonano charakterystyki ekonomicznego rynku, potencjału inwestycyjnego, bezrobocia ani stanu środowiska naturalnego. Ponadto, posłużono się cenami sprzedaży [...] działek, co nie jest wystarczające do zobrazowania rynku obrotu nieruchomościami. Odwołujący się wskazali również, że powzięli informację, iż w stosunku do innych właścicieli dokonujących zbycia działek przy ul. K, organ prowadzący postępowanie dokonał ustalenia jednorazowej opłaty w oparoperaty szacunkowe, w których cena 1 m2 gruntu przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego została określona na poziomie 72.00 zł, 80.00 zł, 90.00 zł. Zdaniem stron, świadczy to o tym, iż rzeczoznawcy musieli posiadać informację o takich transakcjach, lecz nie zostały one uwzględnione w analizie rynku obrotu nieruchomościami. Odwołujący się zwrócili również uwagę, że ciężar uzyskania opinii sporządzonej przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych nie może spoczywać na stronie, gdyż, jak stwierdzono, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w przepisach kpa, to na organie spoczywa konieczność wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych i prawnych. Podnieśli także, iż ustalona w operacie wartość działki przewyższa o [...]zł kwotę wynikającą z ceny określonej w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Zdaniem strony, cena zawarta w tym akcie stanowi wartość sprzedanej działki. Odwołujący się powołali także ceny sprzedaży nieruchomości wskazane w ogłoszeniach biur obrotu nieruchomościami, dla wskazania, że dokonana wycena 1 m2 gruntu po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego jest nieprawidłowa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 5 sierpnia 2015 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 36 ust 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ II instancji stwierdził, iż decyzja Prezydenta Miasta O. z dnia 15 maja 2015 r. oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 § 3 kpa. SKO nie znalazło podstaw do kwestionowania sporządzonego operatu szacunkowego. Uznało że, został on wykonany według zasad i metod wskazanych w powołanych wyżej przepisach. Zdaniem SKO, organ I instancji prawidłowo zweryfikował prawidłowość sporządzonego dowodu bowiem operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto, w samym operacie dokonano uzasadnienia dla przyjęcia wykazanych nieruchomości do zbioru nieruchomości porównawczych, które zgodnie z wymogami prawa powinny być podobne względem siebie. SKO nie znalazło także podstaw do kwestionowania przyjętej skali ocen atrybutów korygujących. Ponadto, uznało, że właściwie uzasadniono wybór nieruchomości podobnych stanowiących bazę, jak i nieruchomości wybrane z baz, jako nieruchomości podobne i stanowiące pary do nieruchomości wycenianej. W wartości wycenianej działki prawidłowo uwzględniono dysproporcje pomiędzy przedmiotem wyceny, a nieruchomościami podobnymi, które to różnice odzwierciedlone zostały za pomocą cech rynkowych. Odnosząc się do zarzutu, iż to nie w gestii odwołujących się leży zlecenie sporządzenia opinii przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, SKO podniosło, iż strona została pouczona o tym, że jeśli kwestionowana jest poprawność merytoryczna operatu, to w obowiązku strony chcącej wykazać nieprawidłowości leży zlecenie sporządzenia takiej opinii. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium w K. z dnia 5 sierpnia 2015 r. znak: [...] wnieśli M. K., H. K., U. S. oraz B. Z., zarzucając jej naruszenie: – art. 6 - art. 12, art. 35, 36 oraz art. 107 § 3 kpa – art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – art. 151, art. 155, art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami Skarżący wnieśli o uchylenie oraz o wstrzymanie wykonania decyzji SKO z dnia 5 sierpnia 2015 r. z uwagi na okoliczność niedokonania zapłaty aż do chwili obecnej. W uzasadnieniu wskazali, iż organ II instancji nie wyjaśnił przyczyn stwierdzenia bezzasadności ich zarzutów wnoszonych w toku postępowania. Nie odniósł się do zastrzeżeń dotyczących nieprawidłowości występujących w sporządzonym operacie szacunkowym, który stanowił podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto skarżący podnieśli, że brak podstaw do naliczenia im przedmiotowej opłaty, bowiem zmiana planu zagospodarowania przestrzennego polegała jedynie na zmianie przeznaczenia gruntu pod budowę szkoły ogólnokształcącej, na grunt przeznaczony pod budowę obiektu handlowego. Grunt był więc przeznaczony na cele budowlane zarówno przed i jak i po zmianie planu. Zmiana ta, zdaniem skarżących, nie spowodowała uatrakcyjnienia nieruchomości. Jak wskazano, zarówno przed jak i po zmianie planu działka posiadała łatwy dostęp do mediów, bezpośrednie sąsiedztwo z przystankami komunikacji oraz znajdowała się w niewielkiej odległości od poczty, banków oraz urzędów. Skarżący wnieśli zastrzeżenia co do rzetelności sporządzonego operatu. Wskazali, iż opis uwzględniający cechy działki zawarty w operacie szacunkowym sporządzonym na dzień 11 kwietnia 2014 r. nie dowodzi wzrostu wartości tej działki. Po pierwsze wskazano, iż podczas analizy rynku obrotu nieruchomościami w operacie szacunkowym przyjęto bardzo wąski jego zakres. Posłużono się cenami sprzedaży sześciu działek, nie dokonano charakterystyki ekonomicznego rynku, potencjału inwestycyjnego, bezrobocia, stanu środowiska naturalnego. W rzeczonej analizie powołano się na ceny nieruchomości położonych w O., lecz nie wskazano konkretnego miejsca ich położenia (brak informacji czy to działki z terenu śródmieścia, strefy miejskiej czy z peryferii) ani źródła pochodzenia umów sprzedaży tych nieruchomości. Zdaniem skarżących, odwołanie się w operacie także do cen sprzedaży działek w M. nie stanowi właściwego punktu odniesienia, gdyż teren Ś. stanowi obszar nieatrakcyjny i działki położone na tym terenie mają znacznie obniżoną wartość w stosunku do działek z terenu O. Ponadto podniesiono, że strona przedstawiła m.in. akt notarialny w którym dokonano sprzedaży nieruchomości na terenie gminy K. - powiat o.i pod budowę szkoły, gdzie cena 1 m2 gruntu była znacznie wyższa ([...]) - od tej która widnieje w przedmiotowym operacie. Strona skarżąca wskazała również, że powzięła informację, iż w stosunku do innych właścicieli dokonujących zbycia działek przy ul. K. organ prowadzący postępowanie dokonał ustalenia jednorazowej opłaty w oparciu o operaty szacunkowe, w których cena 1 m2 gruntu przed uchwaleniem planu została określona na poziomie 72.00 zł, 80.00 zł, 90.00 zł. Zdaniem stron świadczy to o tym, iż rzeczoznawcy musieli posiadać informację o takich transakcjach, lecz nie zostały one uwzględnione w analizie rynku obrotu nieruchomościami. Skarżący wskazali również, że dokonali analizy ogłoszeń zamieszczanych przez biura nieruchomości prowadzące swą działalność na terenie O.K. i Z. i pozyskali dane o cenach sprzedaży 1m2 gruntów (dane za 2003 r.), które znacznie różnią się od ceny 1 m2 działki ustalonej w operacie. Odnosząc się do stanowiska SKO o możliwości uzyskania przez stronę opinii Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, wskazali, że zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w przepisach kpa, to na organie spoczywa konieczność wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych i prawnych. Podnieśli także, iż ustalona w operacie wartość działki przewyższa o [...] zł kwotę wynikającą z ceny określonej w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Skarżący podnieśli także, że zgodnie z art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 4 kpa jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Termin na zgłaszanie takich roszczeń wynosi 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, a upływ pięcioletniego terminu powoduje, że organ zostaje pozbawiony prawa poboru tej opłaty. Zdaniem skarżących, słowo pobór użyte w treści przepisu nie może być równoznaczne z pojęciem wszczęcia postępowania administracyjnego. Skoro więc organ powinien był dokonać wszczęcia postępowania zaraz po otrzymaniu aktu notarialnego, to jego zakończenie powinno nastąpić najpóźniej w dniu upływu 5 lat od zmiany planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "ppsa". Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Sąd uznał, że ustalenia organów dotyczące przeznaczenia działki nr [...] obręb S. w O. w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w nowym planie miejscowym były prawidłowe. Z akt wynika bowiem jednoznacznie, że wg ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcimia uchwalonego uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Oświęcimiu nr XVII/69/90 z dnia 27 kwietnia 1990 r. ww. działka znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu: A 182 UO - teren usług oświaty - projektowana szkoła ogólnokształcąca oraz A 04 Zo – ul. Królowej Jadwigi (...) ulica jednojezdniowa, dwukierunkowa (...). Natomiast wg planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. Królowej Jadwigi objętego uchwałą nr LVII/555/02 część działki nr [...] o pow. [...] m2 (pozostała część działki o pow. [...] m2 nie została objęta planem) została przeznaczona pod usługi o charakterze komercyjnym o znaczeniu ponadlokalnym i ogólnomiejskim dla realizacji obiektów handlowych, usługowych, gastronomicznych, bankowych, administracji gospodarczej i innych pełniących usługi około biznesowe wraz z parkingami, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 2000 m2 (tereny usług komercyjnych 1 UC). Bezsporną okolicznością jest natomiast, że sprzedaż ww. działki nastąpiła 9 września 2003 r., a postępowanie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało wszczęte przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie opisanego wyżej miejscowego planu. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p). Dlatego organy prowadzące kontrolowane postępowanie trafnie uznały, że istniały podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Przepisy art. 37 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowią, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący. Wymóg bezzwłocznego ustalenia opłaty wynikający z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje do ustalenia opłaty bez zbędnej zwłoki (jego celem jest zdyscyplinowanie gminy do dochodzenia należności budżetowych w terminie możliwie najkrótszym), ale powyższy przepis nie ogranicza w żaden sposób 5 -letniego terminu do wszczęcia postępowania w celu "pobrania jednorazowej opłaty ustalonej w tym planie", a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91). Dlatego naruszenie art. 37 ust. 6 u.p.z.p oraz długotrwałość nin. postępowania nie miały wpływu na wynik nin. postępowania, w szczególności nie spowodowały przedawnienia prawa do ustalenia tzw. opłaty planistycznej. Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w art. 67 stanowi, iż do spraw dotyczących należności, o których mowa w art. 60 ustawy, nie uregulowanych ww. ustawą, stosuje się przepisy Kodeks postępowania administracyjnego oraz odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa. Do spraw dotyczących opłaty planistycznej mają zastosowanie przepisy Ordynacji dotyczące terminu płatności, zaległości oraz odsetek za zwłokę, bowiem nie są one regulowane przez kpa. Nie ma zatem podstaw do stosowania przepisów Ordynacji podatkowej dotyczących przedawnienia, skoro przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szczegółowo regulują tą kwestię. Przepisy zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są przepisami szczególnymi w stosunku do Ordynacji podatkowej i w związku z tym wyłączają jej stosowanie (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10). Kolejnym krokiem było ustalenie, czy w wyniku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki. Zasady określania wartości nieruchomości oraz do osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do § 50 ust. 1 tego rozporządzenia wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniu planu, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu wybór metody wyceny dokonany w kontrolowanym postępowaniu przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń, pozwoliła ona bowiem biegłemu na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenie Oświęcimia i ustalenie średniej wartości rynkowej 1m2 działki przed i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 2002 r. Ponieważ w toku postępowania ustalono, że przedmiotowa działka przed zmianą planu miejscowego była położona w obszarze terenów usług oświatowych , a po dokonanej zmianie planu znajduje się w obszarze zakwalifikowanym jako teren usług komercyjnych, to w ocenie Sądu należało podzielić ustalenia zawarte w operacie, zaakceptowane przez organy prowadzące postępowanie, że zmiana wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości była spowodowana przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. "Budowlany" charakter działki w starym i nowym planie nie świadczy o tożsamym przeznaczeniu działki, jak zarzucają skarżący. Istotne jest, nie tylko, czy nieruchomość mogła być zabudowana, ale przede wszystkim - w jaki sposób, zgodnie z miejscowym planem, może być zabudowana. Za trafny uznać należy wniosek, że sytuacja, w której prawie cała sporna działka stanowi teren usług komercyjnych, jest dla wartości nieruchomości korzystniejsza niż stan, w którym byłaby przeznaczona jedynie pod jeden rodzaj zabudowy (na potrzeby usług oświaty). Dlatego niezasadne były twierdzenia skarżących kwestionujące związek pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu z 2002 r. a wzrostem wartości ich nieruchomości. Ponadto Sąd stwierdził, że kwota opłaty ustalona zaskarżoną decyzją jest prawidłowa, ponieważ została wzięta pod uwagę ta część powierzchni zbywanej nieruchomości, której przeznaczenie w planie zostało zmienione i dodatkowo, która może być faktycznie zabudowana (wyłączono tzw. pas strefy ochronnej) oraz przy uwzględnieniu wartości 1 m2 przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu nowego miejscowego planu. Skoro zaś w rozpatrywanym przypadku stawka służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu wynosiła 30%, to obliczenie wysokość należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było prawidłowe. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia kwestionowanej opłaty, szczegółowo omówiony przez organy w uzasadnieniach decyzji, nie budzi żadnych zastrzeżeń Sądu. Został wykonany według zasad i metod przewidzianych prawem. Wycenę nieruchomości wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosuje się je, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W przedmiotowej sprawie głównym kryterium decydującym o doborze nieruchomości podobnych było ich przeznaczenie. Były to nieruchomości przeznaczone pod usługi komercyjne, wszystkie sprzedane w 2003 r. (str. [...] operatu). Przytaczanie (cytowanie) wszystkich okoliczności, jakie wziął pod uwagę rzeczoznawca nie jest konieczne, gdyż treść operatu jest znana stronom, a organ odwoławczy, w sposób oceniony przez Sąd jako prawidłowy, ustosunkował się do wszystkich zarzutów odwołania. Dokonując zatem kontroli dokonanej przez organy oceny ww. operatu Sąd, ustosunkowując się do zarzutów skargi, chce podkreślić, że skarżący mieli zapewnioną możliwość brania aktywnego udziału w postępowaniu, byli informowani o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i przedstawienia innej wyceny nieruchomości, podważającej wycenę dokonaną w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu, ale ograniczyli się jedynie do kwestionowania wzrostu wartości ich nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego i nie przedstawili żadnej innej opinii podważającej ustalenia organów oparte na sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym. Obowiązek wyjaśnienia sprawy przez organ administracji publicznej nie zwalnia całkowicie stron postępowania z aktywnego udziału w sprawie i przedstawienia konkretnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń, tym bardziej, gdy kwestionują ustalenia organów. Dlatego też zarzuty skargi w tym zakresie, Sąd uznał za nieuzasadnione, tym bardziej, że podane przez skarżących w skardze ceny sprzedaży 1m2 gruntów za 2003 r. z O., K. i Z. są o wiele niższe niż przyjął to rzeczoznawca odnośnie nieruchomości skarżących. W kwestionowanym operacie rzeczoznawca wycenił 1m2 nieruchomości skarżących przed uchwaleniem nowego planu na kwotę [...] zł. Przyjęcie cen podanych przez skarżących (max. ceny w centrum wskazanych miejscowości to 60 zł, 45 zł, 25 zł ) spowodowałoby jeszcze większą różnicę wartości ich nieruchomości przed i po uchwaleniu nowego planu, a zatem konieczność ustalenia większej kwoty renty planistycznej Podkreślić też należy, że po stwierdzeniu, że "analiza rynku o. nie wykazała sprzedaży gruntami przeznaczonym pod usługi oświaty" rzeczoznawca rozszerzył analizę i przedstawił ceny w miejscowości M. za lata 2001 - 2002, w tym ceny uzyskane za dwie transakcje przeznaczone pod tereny usług oświaty (str. [...] - [...] operatu) dochodząc do wniosku, że transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny usług oświaty nie odbiegają od cen uzyskiwanych za nieruchomości przeznaczone pod tereny mieszkaniowo - usługowe. Z tego względu zdecydował, że do wyceny nieruchomości przed zmianą planu zostaną przyjęte transakcje nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowo -usługowe z terenu miasta O. (ale nie ceny z M.). Ponadto przedstawiona w załączniku nr [...] do operatu z [...] kwietnia 2014 r. analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod usługi publiczne, w tym pod usługi oświaty, na terenie województwa ś. w latach 2011 - 2014 dodatkowo potwierdziła, że transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny usług publicznych, w tym usług oświaty, nie odbiegają od cen uzyskiwanych za nieruchomości przeznaczone pod tereny mieszkaniowo - usługowe i dlatego mogą stanowić podstawę wyceny. Zdaniem Sądu, organy administracji publicznej rozstrzygając nin. sprawę uwzględniły zalecenia zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 13 sierpnia 2007 r., sygn. akt: II SA/Kr 1285/05, uzasadniając swoje stanowisko co do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu oraz dokonując poprawnej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Prawidłowo ustaliły wszystkie istotne okoliczności faktyczne i prawidłowo zastosowały i omówiły przepisy prawne powołane jako podstawa prawna decyzji. Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.