II SA/Kr 1293/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi J. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 sierpnia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Wnioskiem z dnia 15 grudnia 2008 r. J. S. i J. S. zwrócili się o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z usługami zakresie handlu na dz. nr [...]. Decyzją z dnia 15 maja 2009 r. ([...]) Prezydent Miasta odmówił ustalenia warunków zabudowy dla J. S. i J. S. na budowę budynku mieszkalnego z usługami w zakresie handlu, na działce nr [...] obr. [...] przy ul. K. w T.. Decyzją z dnia 16 lipca 2009 r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję organu I instancji w całości i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. Decyzją z dnia 13 listopada 2012 r. ([...]) Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego rozbudowę budynku mieszkalno-usługowego o część mieszkalno-usługową (handel) na działkach nr [...] i [...] obręb [...] w T. przy ul. K. w granicy z działką nr [...] obręb [...] dla J. S. i J. S.. Decyzją z dnia 25 stycznia 2013 r. ([...]) na podstawie art. 138 § 2 kpa, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało zaskarżoną decyzję organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Wskazał organ, że analiza terenu wymaga uzupełnienia o część zawierającą rozważania odnośnie możliwości ustalenia warunków zgodnie z żądaniem inwestora, tj. nie tylko w miejscu blaszanego, parterowego budynku handlowego, nadto w analizie winna być rozważona możliwość dopuszczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji na poziomie wyższym niż średni. Decyzją z dnia 27 sierpnia 2013 r. ([...]) Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalno-usługowego o część mieszkalno-usługową (handel) na działkach nr [...] i [...] obręb [...] w T. przy ul. K. w granicy z działką nr [...] obr. [...] na rzecz J. S. i J. S.. Decyzją z dnia 4 listopada 2013 r. ([...]) na podstawie przepisu art. 138 §1 pkt 2 kpa Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uchyliło decyzję organu I instancji w części określającej wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, ustaliło wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (działek nr [...], [...] obr. [...] w T.), w przedziale od obecnie istniejących 69 % do maksymalnie 72% powierzchni terenu inwestycji, w pozostałym zakresie decyzje organu I instancji utrzymało w mocy. Skargę na wyżej przytoczoną decyzję Kolegium złożyli J. S. oraz J. S. zarzucając, iż decyzja ta "narusza Ich interes prawny oraz ogranicza Ich prawo własności gwarantowane art. 64 Konstytucji RP". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 4 marca 2014 r., sygn. akt: II SA/Kr 1664/13 uchylił zaskarżoną decyzje Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję organu l instancji, w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wskazując na niewystarczające uzasadnienie sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, lakoniczność sporządzonej w sprawie analizy, nieprawidłowe liczenie współczynnika wielkości zabudowy w stosunku do kilku działek łącznie, podpisanie zmiany wniosku oraz wniosku o rozszerzenie zakresu inwestycji tylko przez jednego inwestora. W dniu 17 marca 2015r. J. S. przesłał wizualizacje planowanej rozbudowy, wyjaśniając równocześnie powody korekty złożonego wniosku. Zaznaczył, że planowana inwestycja wymaga zabudowy działki nr [...] w 100%, z racji tego, iż jest to działka o niewielkiej powierzchni (zaledwie 93 m2). Jedynie zabudowując ją w całości można uzyskać funkcjonalne parametry użytkowe, bowiem biorąc pod uwagę konieczność odliczenia powierzchni konstrukcji, komunikacji, zaplecza sanitarnego, oraz socjalnego, powierzchnia użytkowa spada do wartości poniżej opłacalnej. Inwestycja rozbudowy staje się ekonomicznie niezasadna. Wskaźnik intensywności zabudowy dla rozbudowanej kamienicy wyniesie wówczas 75% i będzie porównywalny ze wskaźnikiem zabudowy dla sąsiednich budynków położonych przy ul. K., który zawiera się w przedziale 71 - 78%. Z kolei uzasadniając wnioskowaną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na wysokości trzech kondygnacji (dwóch kondygnacji patrząc od strony P.) zaznaczył, iż w analizowanym obszarze (określonym § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia) i bezpośrednim zasięgu wzrokowym znajdują się budynki o takiej wysokości. Planowana wysokość będzie dobrze korespondowała z kamienicami sąsiednimi, znajdującymi się przy P., do których dojście również odbywa się od strony tego placu. Istotnym motywem rozbudowy kamienicy o trzy kondygnacje jest fakt, iż właśnie trzech kondygnacji istniejącej już kamienicy inwestorzy są współwłaścicielem i na chwilę obecną, pozbawieni są do dostępu do lokalu na trzeciej kondygnacji. Brak dostępu nastąpił po wykonaniu przez sąsiada remontu. Zmieniając układ pomieszczeń zlikwidował on przejście do lokalu inwestorów. Sąsiad remontujący swój lokal jak najbardziej miał do tego prawo, albowiem zawarta została umowa podziałowa kamienicy, w której inwestorzy zobowiązują się wykonać dojście do niedostępnego w tej chwili lokalu, od strony planowanej rozbudowy. W tak ustalonym stanie faktycznym sprawy Prezydent Miasta decyzją z dnia 10 czerwca 2015 r., (znak: [...]) ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego obejmującego rozbudowę budynku mieszkalno - usługowego o część mieszkalno - usługową (handel), na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. K. w T., w granicy z działką nr [...] obr. [...]. W uzasadnieniu decyzji odnosząc się do nie uwzględnienia wniosku w zakresie wysokości objętej decyzja rozbudowy wskazano m.in. "Zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wyznacza się jako - przedłużenie krawędzi elewacji frontowej budynków istniejących na działkach sąsiednich (gdy budynki sąsiednie stojące przy ulicy mają jednakową lub zbliżoną wysokość elewacji frontowych), - określenie parametru poprzez obliczenie średniej wysokości elewacji frontowych na działkach w terenie analizowanym (wtedy gdy budynki sąsiednie mają różne wysokości), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wysokość uzyskana w wyniku obliczenia średniej nie jest adekwatna do charakteru zagospodarowania obszaru. Z uwagi na to, że budynek zlokalizowany ma być w granicy działki nr [...], w której to granicy zlokalizowany jest budynek mieszkalny z usługami, właściwym jest ustalenie parametru jako przedłużenie krawędzi elewacji frontowej (okapu) budynku przy którym bezpośrednio ma być realizowany jako rozbudowa projektowany obiekt. (...) Utrzymanie ustalonych w niniejszej decyzji parametrów pozwoli na zrealizowanie obiektu, który stanowić będzie uzupełnienie istniejącej zabudowy, a jednocześnie umożliwi we właściwy sposób zagospodarowanie terenu inwestycji. (...) Zważywszy jednak, na fakt, że w chwili obecnej działka nr [...] zabudowana jest budynkiem w złym stanie technicznym o w fatalnej architekturze, a ustalona w wyniku analizy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla projektowanego obiektu nie spełnia oczekiwań jednego z inwestorów dopuszczono realizację obiektu, który zastąpiłby obiekt istniejący przy zachowaniu jego wysokości (z niewielką porządkującą korektą) tzn. wysokość attyki równa będzie wysokości gzymsu przebiegającego nad parterem budynku zlokalizowanego na działce nr [...]". Od decyzji tej odwołanie złożyli inwestorzy J. S. oraz J. S. zarzucając, że ustalona decyzją dobudowa jest niemożliwa bądź spowoduje, że pomieszczenia na 1 piętrze istniejącej kamienicy zostaną wyłączone z eksploatacji (brak wejścia do tych pomieszczeń). W odwołaniu zaakcentowano, że w terenie analizowanym istnieją dwa budynki dwu kondygnacyjne, "czyli o takiej wysokości o jaką wnosimy." Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją 25 sierpnia 2015r., [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U z 2015 r. póz. 199), art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2012r. póz. 647), § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588 z późn. zm.) utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz podał co następuje: Z ostatnio przeprowadzonej przez uprawnionego architekta B. M. analizy wynika, iż w wyznaczonym prawidłowo (trzykrotnej szerokości frontu działek objętych wnioskiem) obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki usługowe oraz budynki mieszkalne z wbudowanymi usługami. Część budynków mieszkalnych z usługami wbudowanymi to współczesna zabudowa. Budynek (przedmiot rozbudowy) oraz budynek (sąsiedni) - to budynki secesyjne. SKO odnośnie linii zabudowy wskazało, że w terenie przy ulicy K. (północna strona ulicy) linia zabudowy jest uporządkowana - budynki w zabudowie zwartej tworzące pierzeje ulicy. Również przy ul. P. - linia uporządkowana i czytelna. Wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy organ odwoławczy uznał za odpowiadające treści § 4 ust. 1 przywoływanego rozporządzenia. Ustalono, że po objętej wnioskiem rozbudowie budynku nr [...], linia zabudowy od ulicy K., pozostanie bez zmian. Jednocześnie określono "obowiązującą linię zabudowy od strony skweru K. (dz. [...]) wyznaczoną ścianą wnioskowanego do rozbudowy budynku przy ulicy K. tj. "w granicy działki nr [...] z działką nr [...]". Co do szerokości elewacji frontowych SKO wskazano, iż w terenie analizowanym budynki posiadają zróżnicowane szerokości elewacji uzależnione od wielkości działek i przeznaczenia obiektów. Wyliczona w tabeli załączonej do analizy średnia szerokość elewacji frontowej budynków z obszaru analizowanego to 25,2 m. W oparciu o powyższe, organ II instancji stwierdził, że szerokość elewacji frontowej, tj. elewacji od ulicy K., pozostanie bez zmian (rozbudowa dotyczy bowiem wschodniego skrzydła kamienicy – K., zlokalizowanego od strony skweru k. ). Jednocześnie zaznaczono, iż elewacja wschodnia (od strony skweru K.) wyznaczona będzie szerokością działki na której ma zostać zrealizowana rozbudowa (nr [...]). Odnośnie kwestionowanej w odwołaniu wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych, w analizie stwierdzono: "Istniejące w obszarze analizowanym budynki mają elewacje frontowe o wysokości od 4m do 34m (do attyki) do 17m (do kalenicy). Wyliczono również (w tabeli załączonej do analizy) średnią wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych na 15,7 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej attyki lub okapu, wyznaczono wysokością okapu budynku rozbudowywanego (ok. 17 m), zlokalizowanego na działce nr [...]. Równocześnie jednak dopuszczono zmniejszenie wysokości elewacji frontowej objętej wnioskiem rozbudowy, przy założeniu, że wysokość attyki elewacji frontowej rozbudowanej części budynku równa będzie wysokości gzymsu przebiegającego nad parterem rozbudowywanego budynku na działce numer [...]. Odnosząc się do prawidłowości powyższego rozstrzygnięcia, SKO stwierdziło, że zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Biorąc pod uwagę okoliczność, że objęta wnioskiem inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego budynku (secesyjnej kamienicy przy ulicy K.), w ocenie składu orzekającego Kolegium, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dobudowywanej części kamienicy winna stanowić "przedłużenie wysokości górnej krawędzi elewacji (wyznaczonej okapem) rozbudowywanego budynku". Taki sposób wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z § 7 ust. 1 rozporządzenia. Skoro objęta wnioskiem rozbudowa istniejącego budynku zrealizowana ma zostać na działce numer [...], w granicy działki nr [...], na której usytuowany jest już budynek mieszkalny z usługami, właściwym jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie krawędzi elewacji frontowej (okapu) budynku przy którym bezpośrednio ma być realizowany (jako rozbudowa) projektowany obiekt. Za organem I instancji stwierdzono również, że w sytuacji, gdy z przeprowadzonej analizy wynika, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych w obszarze analizowanym jest zbliżono do wysokość elewacji frontowej budynku, który ma być rozbudowany (17 m) uznać należy, że wielkość ta jest adekwatna do charakteru zagospodarowania obszaru i nie ma podstaw do ustalenia innej wielkości, która prowadziła by do chaosu architektoniczne - urbanistycznego. Utrzymanie ustalonych w decyzji parametrów pozwoli na zrealizowanie obiektu, który stanowić będzie uzupełnienie istniejącej zabudowy, a jednocześnie umożliwi we właściwy sposób zagospodarowanie terenu inwestycji. SKO mając na uwadze na fakt, że w chwili obecnej działka nr [...] zabudowana jest budynkiem w złym stanie technicznym i "fatalnej architekturze", a ustalona w wyniku analizy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla projektowanego obiektu nie spełnia oczekiwań inwestorów, korzystając z możliwości statuowanej treścią § 7 ust. 4 rozporządzenia, dopuściło możliwość zmniejszenia wysokości elewacji frontowej, przy założeniu, że wysokość attyki elewacji frontowej dobudowanej części równa będzie wysokości gzymsu przebiegającego nad parterem rozbudowywanego na działce numer [...] budynku, dopuszczając realizację obiektu, który zastąpiłby obiekt istniejący przy zachowaniu jego wysokości (z niewielką porządkującą korektą). Wobec zawartego w odwołaniu żądania uchylenia zaskarżonej w decyzji i ustalenia wysokości elewacji frontowej "w wysokości gzymsu nad 1 piętrem rozbudowywanej przy ulicy K. kamienicy", organ odwoławczy jeszcze raz podkreślił, że § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza wprawdzie możliwość wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, ale jedynie w sytuacji, gdy wynika to z przeprowadzonej w sprawie analizy. Ze sporządzonej na potrzeby rozpoznawanej sprawy analizy wynika natomiast, że z punktu widzenia urbanistycznego nie do przyjęcia jest ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na innej wysokości niż ustalona w decyzji. Dalej podniesiono, że geometria dachu, ustalona została odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym (dach dwu lub wielospadowy, powiązany z dachem nad częścią istniejącą budynku objętego rozbudową, o kalenicy głównej równoległej do wschodniej granicy działki (a więc prostopadłej do ulicy K.), spadku od 20 do 30 stopni oraz wysokości w kalenicy równej wysokości kalenicy budynku rozbudowywanego na działce nr [...]. Równocześnie w konsekwencji do dopuszczonego obniżenia wysokości elewacji frontowej stwierdzono, że przy rozwiązaniu z attyką, geometria dachu dowolna (z dopuszczeniem wnioskowanego dachu płaskiego), z zachowaniem warunku, że wysokość najwyższego punktu dachu nie może być większa od wysokości attyki. SKO za prawidłowe uznało określenie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie średniego wskaźnika dla zabudowy mieszkaniowej z usługami tj. 75% powierzchni terenu inwestycji. Jako słuszne oceniono rozstrzygnięcie dopuszczające realizację rozbudowywanej części budynku w granicy z działką nr [...], z uwagi na fakt, iż w terenie analizowanym występują obiekty zlokalizowane w granicach nieruchomości sąsiednich, a projektowana dobudowa ma powstać w miejsce obiektu istniejącego, również zlokalizowanego w granicy z działką nr [...]. Skargę na wyżej przytoczoną decyzję Kolegium złożyli J. S. oraz J. S. zarzucając, iż decyzja ta narusza ich interes prawny oraz ogranicza ich prawo własności gwarantowane art. 64 Konstytucji RP. Elementem prawa własności nieruchomości jest bowiem wolność jej zagospodarowania, w tym zabudowy, deklarowana w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym każdy ma prawo, w granicach ustawowych, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z prawidłowo ustalonymi warunkami zabudowy. Ustalone zaś warunki zabudowy, zarówno w decyzji Prezydenta Miasta z dnia 10 czerwca 2015r. jak i w skarżonej decyzji Kolegium ograniczają wnioskowaną przez skarżących inwestycję w sposób drastyczny, powodując jej nieracjonalność zarówno funkcjonalną jak i ekonomiczną w zasadzie ją blokując i wykluczając, bowiem poparte są o niewłaściwą analizę obszaru inwestycji. Uważają iż właściwym obszarem analizy jest najbliższe otoczenie terenu inwestycji, a jest to plac k. przy którym znajduje się wschodnie skrzydło rozbudowywanej kamienicy K. z wejściem do znajdującego się w nim lokalu handlowego oraz działka [...] z głównym do mającej powstać tam rozbudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, dalej zwana p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na rozbudowie budynku mieszkalno - usługowego o część mieszkalno - usługową (handel), na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. K. w T., w granicy z działką nr [...] obr. [...]. Zdaniem skarżących (wnioskujących o wydanie decyzji o w.z. właścicieli dz. nr [...] i [...]) ww. decyzja jest wadliwa z uwagi na błędnie ustalony obszar analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz naruszenie przysługującej im, w ramach prawa własności, wolności do zagospodarowania swojej nieruchomości. Zdaniem skarżących obszar analizy powinien być ograniczony do najbliższego terenu inwestycji, tj. Placu K.. Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012 r., poz. 647; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków (przesłanek) wymienionych w tym przepisie. Artykuł. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od tego, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie, czy wymienione wyżej warunki faktycznie występują, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Sposób natomiast, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji określony jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w par. 2 pkt 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak, by o ile to nie kłuci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, właściciel nieruchomości na którego wniosek przeprowadzane jest postępowania o ustalenie warunków zabudowy, mógł przysługujące mu prawo własności zrealizować. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela stanowisko, jakie zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r. II SA/Gd 585/08, iż w celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien zawsze wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Podobnie orzekł także zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lutego 2008 r. II SA/Bk 605/07 wskazując, iż sposób ustalenia granic obszaru analizowanego, w tym wskazanie kryteriów w oparciu, o które taki obszar wyznaczono, jak również ocena innych okoliczności niezbędnych do prawidłowego ustalenia warunków zabudowy, w tym jej zgodności z przepisami odrębnymi, powinny wynikać przede wszystkim z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W tym kontekście wskazać należy, iż wyznaczenie obszaru analizowanego nie jest czynnością czysto formalną, która organ a właściwie działający na jego zlecenie urbanista może wyznaczyć dowolnie, ale też brak jakichkolwiek podstaw by przyjąć, iż muszą zaistnieć jakieś nadzwyczajne okoliczności by obszar ten wyznaczać nie w minimalnym rozmiarze a warunki zabudowy ustalać w nawiązaniu jedynie do najbliższej zabudowy. Jak najbardziej dopuszczalne jest wyznaczenie obszaru analizowanego na większej przestrzeni, jeżeli pozwoli to na realizację prawa do zabudowy a jednocześnie nie kłuci się z zastanym na danym obszarze układem urbanistycznym. Wyznaczenie tego obszaru musi być jednak przekonywująco uzasadnione. Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie, aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsze niż 50 m, co jest minimum (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 171/11. W przedmiotowej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, w odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od granic ternu inwestycji. W kontrolowanej sprawie teren inwestycji obejmujący działki numer [...] i [...] obr. [...] w T. posiada szerokość 33 metry, a obszar analizowany stanowi okrąg o promieniu 99 metrów. Obowiązujące przepisy prawa nie pozwalają uczynić zadość żądaniu skarżących i ustanowić obszar analizy w odległości mniejszej niż to wynika z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia, ograniczając go wyłącznie do P.. Także parametry nowej zabudowy ustalone na podstawie analizy, zdaniem sądu, w pełni odpowiadają wymogom ustawowym. Podzielone przez sąd stanowisko organu II instancji zostało obszernie przytoczone w części historycznej uzasadnienia. Jak trafnie podkreśla się orzecznictwie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 24.02.2005r. sygn. akt IV SA/Wa 950/04 , zam. zb. LEX nr 171198 ) - " Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę uwzględniając ratio legis art. 61 p.z.p. , że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle brzemienia przepisów Konstytucji RP oraz norm rangi ustawowej należy uznać, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 W szczególności, spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 p.z.p. - co do zasady, brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest w tym wypadku natomiast wkomponowanie inwestycji o planowanej funkcji i podanych w przybliżeniu parametrach w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych rozporządzeniem wykonawczym do ustawy co do ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych), które należy ustalić. Przeprowadzona w sprawie analiza architektoniczna w sposób prawidłowy określiła funkcje zagospodarowania terenu i jego warunki. W szczególności w sposób prawidłowy określa wysokość planowanej zabudowy. Na k.193 akt administracyjnych znajduje się tabela do analizy urbanistycznej zawierająca dane dotyczące szerokości elewacji oraz wysokości budynków objętych obszarem analizowanym. Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588 z późn. zm.) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. Zgodnie ze wskazaną tu zasadą średnia wysokość obiektów w obszarze analizowanym wynosi 15,7 m. Na k. 190 – 191 akt administracyjnych osoba dokonująca analizy urbanistycznej w oparciu o stan faktyczny zagospodarowania przestrzennego terenu w swoich wnioskach wskazała, że ponieważ planowana inwestycja ma przylegać do istniejącego obiektu na działce nr [...] (kamienica secesyjna) – sama inwestycja to rozbudowa budynku mieszkalno-usługowego na działkach [...] i [...], obr. [...] w T. – o wysokości 17 m, to wysokość planowej inwestycji powinna być równa wysokości okapu budynku zlokalizowanego na działce [...]. Spełnia to w sposób rudymentarny zasadę dobrego sąsiedztwa oraz wymóg wynikający z ust.1 § 7 cyt. wyżej rozporządzenia. Co więcej średnie wysokość obiektów z analizowanego obszaru (15,7 m) nie odbiega w sposób istotny od wysokości obiektu, który ma być rozbudowywany. Co więcej w sposób niewątpliwy, także zdaniem Sądu, będzie to sprzyjać zapewnieniu ładu przestrzennego i porządkować sposób zabudowy pierzei od strony placu k.. Tak wyznaczona wysokość przyczyni się do właściwego zamknięcia pierzei od placu k. i kwartału wyznaczonego działkami [...] i [...], obr. [...] w T., a w ten sposób poprzez ujednolicenie gabarytowe do utrwalenie ładu architektonicznego, kompozycyjnego i estetycznego. Porównać to można z aktualnym sposobem zagospodarowania (k.198 akt adm.). Dodać należy, że teren planowanej inwestycji leży czy głównej ulicy T. – ul. K. przy placu, który podkreśla lokalna dominantę – neogotycki kościół [...] oraz w pobliżu dworca PKP, praktycznie w samym centrum miasta. Zatem wymogi i standardy zagospodarowania terenu w takim miejscu muszą być bardzo wysokie. Jedynie ze względu na zasadę praw dobrze nabytych, przez fakt obecnego zabudowania terenu inwestycji także obiektem parterowym (w złym stanie technicznym), osoba dokonująca analiza dopuściła możliwość lokalizacji w tej części terenu inwestycji tak niskiego obiektu pod warunkiem, że jego wysokość będzie równa wysokości gzymsu przebiegającego nad parterem budynku zlokalizowanego na działce nr [...]. Spełnia to wymogi ust.3 § 7 cyt. wyżej rozporządzenia. Na koniec wskazać jeszcze należy, że nie znajdują uzasadnienia zarzuty dotyczące naruszenia art. 61 u.pz.p. w zw. z art. 64 Konstytucji RP polegające na "nie uwzględnianiu interesów skarżących przy ustalaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji". Trybunał Konstytucyjny w jednym z orzeczeń odnoszących się do problematyki konstytucyjnej ochrony prawa własności wskazał, że "granice swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji także granice ochrony własności, stanowią niewątpliwie swoiste ograniczenie właściciela (...). Ich celem i sensem jest ustalanie jedynie, w interesie ogólnym, granic swobodnego korzystania z rzeczy własnej. Przykładem takich ograniczeń mogą być przepisy Kodeksu cywilnego nakazujące uwzględnienie społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa oraz zasad współżycia społecznego przy wykonywaniu prawa własności, przepisy tego Kodeksu określane mianem prawa sąsiedzkiego, niektóre przepisy o ochronie środowiska, o planowaniu przestrzennym, Prawa budowlanego, Prawa wodnego, o ochronie dóbr kultury i inne. Ustalenie granic swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji i granic ochrony prawa własności jest przeciwstawieniem się pojmowania prawa własności jako prawa absolutnego". ( wyrok TK z dnia 20.04.1993 r., OTK 1993, nr 1, poz. 8). Nie można bowiem żądać ochrony prawnej własności ponad to, co przewiduje art. 64 Konstytucji RP i w ślad za nim art. 140 k.c. oraz art. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Bowiem wszystkie w/w przepisy ustawowe wprowadzają ograniczenie własności w ramach dopuszczalnych prawnie granic przewidzianych w ust. 3 art. 64 Konstytucji RP. Nie można zatem skutecznie wywodzić naruszenia art. 140 k.c. w związku z art. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, skoro przepisy te z natury swej ograniczają prawo własności, a tym samym naruszają interes prawny właściciela, jednak w granicach dopuszczonych przez prawo. Zgodnie z art. 6 ustawy o planowaniu ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (ust. 1). Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z ust. 3 art. 64 Konstytucji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W konsekwencji ograniczenia, które mogą się pojawiać w związku z wydaniem decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, jeżeli mieszczą się w przyznanych ustawowo ramach, nie stanowią naruszenia prawa i nie mogą być podstawą do uchylenia decyzji administracyjnej. Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który, w ocenie Sądu, dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w ustawie o planowaniu przestrzennym. Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego całościowego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu I instancji była zgodna z prawem. Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.