II SA/Kr 1384/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Beata Łomnicka (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant : referent Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2020 r. sprawy ze skargi Firma A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 października 2019 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z 14 października 2019 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Małopolskiej Spółki Akcyjnej [...] od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 22 lipca 2019 r., nr [...] ustalającej na wniosek Firma B warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego (2 segmenty naziemne) z garażem podziemnym lokalami usługowymi i handlowymi oraz wewnętrznym układem komunikacyjnym na działkach nr [...], [...] obr. [...], przy ul. [...] w K." utrzymało zaskarżone rozstrzygniecie w mocy. Decyzja ta zapadła na kanwie następujących ustaleń faktycznych i prawnych sprawy: W uzasadnieniu decyzji z 22 lipca 2019 r., w której organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazano, że spełnione zostały przesłanki z art 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego urbanistów. W toku postępowania strony nie wnosiły uwag i zastrzeżeń odnośnie wnioskowanej inwestycji. Do wydanej decyzji dołączono wymagane prawem załączniki. Na skutek odwołania [...] organ odwoławczy w wyżej przytoczonej decyzji utrzymał rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. Uzasadniając swoje stanowisko SKO, w oparciu o ponownie sporządzoną analizę, wskazało, że obszar analizowany wyznaczono w oparciu o trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji tj. działek nr [...] i [...] sumarycznie, który wynosi 105 m, jego trzykrotność wynosi 315 m. W granicach obszaru analizowanego, w oparciu o układ komunikacyjny ulic głównych: tj. J. W. i [...] oraz ulic wewnętrznych znalazły się działki i budynki tworzące charakterystyczne całości, tereny zabudowane mieszkaniowe, a po stronie południowej ul. [...] głównie usługowe. Dalej wyjaśniono, że inwestycja obejmuje budowę budynku handlowo- usługowego w miejscu spalonego obiektu handlowego ([...]). Osiedla wokół działki składają się z budynków mieszkalnych wielorodzinnych o dużych formach, szerokości elewacji, dużym wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej. Na północ od projektowanej inwestycji znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne w układzie równoległym do ulicy [...]. Budynki jednorodzinne z usługami po zachodniej stronie (w zwartej zabudowie mieszkaniowej) są niższe, posiadają spadzisty dach. W kierunku zachodnim występująca zabudowa wielorodzinna i zabudowa usługowa w formie kiosków i pawilonów jest lokowana na rzutach małych figur (budynki parterowe) oraz dużych wielokondygnacyjnych budynków (przychodnia lekarska na dz. nr [...] oraz szkoła na dz. nr [...]) lub parterowych, a także większych powierzchnia zabudowy (budynek [...] na dz. nr [...]). Po północno - zachodniej strome obszaru analizowanego występuje wysoka zabudowa mieszkaniowa o spadzistych dachach. W bezpośrednim sąsiedztwie na wschód od terenu inwestycji uchwalono MPZP "Linia Tramwajowa od pętli [...] do [...] Zabudowa w obszarze analizowanym wyposażona jest w niezbędny układ komunikacyjny i infrastrukturę techniczną. W związku z obsługą komunikacyjną planowanej inwestycji poprzez teren objęty ustaleniami ww. planu uzyskano opinię ZIKiT z dnia 3 sierpnia 2018r. potwierdzającą dostępność do drogi publicznej w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji ( dowód k. 263 akt sprawy). W opinii tej stwierdzono, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od ulicy [...] umożliwia wyprowadzenie ruchu pojazdów we wszystkich możliwych relacjach, włączając w to możliwość kontynuacji jazdy we wszystkich kierunkach z ul. [...], natomiast realizacja zjazdu z ul. [...] będzie możliwa tylko na relacje skrętne w prawo. Dodatkowo ZIKiT poinformował, że działka nr [...] obr. [...] wchodzi w całości w zakres istniejącego pasa drogowego drogi publicznej ulicy [...]. Następnie przechodząc do oceny parametrów urbanistycznych, Kolegium wskazało, że pierwszym z parametrów wymagających ustalenia jest linia zabudowy. W przedmiotowej sprawie w analizie podano, że z uwagi na charakter zabudowy mieszkaniowej osiedlowej, linie zabudowy przebiegają w sposób różnorodny i posiadają charakter linii nieprzekraczalnych. Nieprzekraczalne linie zabudowy w stosunku do ul. [...] wyznaczają narożniki budynków, najbardziej zbliżone do krawędzi tej ulicy. Po wschodniej stronie ul. [...] narożnik budynku mieszkalno-usługowego nr [...] na dz. nr [...] wyznacza linię zabudowy w odległości 16 m od granicy działki drogowej ulicy [...] - tworząc przed budynkiem przedpole na parkingi. W związku z tym, że analiza wykazała, iż linia zabudowy wzdłuż ulicy [...] przebiega tworząc uskok, to zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia obowiązującą linię zabudowy ustalono jako kontynuację linii tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Zatem w przedmiotowej sprawie linię zabudowy wyznaczono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na dz. nr [...] równolegle do przebiegu ul. [...]. Od strony ul. [...] wyznaczona ze względów urbanistycznych linia zabudowy powinna kontynuować linię zabudowy na działce [...] i posiadać kierunek równoległy do krawędzi ul. [...], w odległości 10 m od granicy tej działki drogowej. Linia ta powtarza przebieg linii zabudowy także na dz. [...] i [...]. SKO nie zakwestionowało wyznaczonej w ten sposób linii zabudowy (na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia). Kolejny parametr, tj. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono na poziomie od 26% +/- 1%, w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia (zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1). Tak właśnie jest w przedmiotowej sprawie: średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 26%, co do zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej wynosi 22%. Wniosek inwestora opiewał na wskaźnik na poziomie 26,5%. Organ kierując się ustaleniami analizy wyznaczył wskaźnik na poziomie 26 % +-1%. W ocenie SKO, ustalenie powyższego wskaźnika jest prawidłowe. Kolegium nie podziela zarzutów odwołania dotyczących określania wskaźników dla obu tych działek będących przedmiotem inwestycji. W tym miejscu zwrócono uwagę na art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, dlatego na obecnym etapie postępowania nie ma znaczenia zgoda na przedmiotową inwestycję tylko dlatego, że działka nr [...] jest współwłasnością odwołującej się spółki. Następnie organ odwoławczy podniósł, że nie kwestionuje ustalonej szerokości elewacji frontowej. Stosownie do § 6 ust. 1 szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Ustalenia powyższego parametru dokonano na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, który mówi, że dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie parametr ten określono na 40m +- 20% od strony ul. [...], natomiast od ul. [...] plus minus 2 m. W analizie wyjaśniono, że dla zabudowy wielorodzinnej wartość minimalna to ok. 13 m, a maksymalna to ok. 115 m, natomiast średnia wielkość to 40m. Dalej, ustosunkowując się do ustaleń dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki, SKO wskazało, że w myśl przepisu 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wynika z § 7 ust. 4 - dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie w analizie wskazano, że dla zabudowy wielorodzinnej wartość minimalna to ok. 9m, a maksymalna to 47m, a średnia 27,5m. Wysokość elewacji frontowej zabudowy na dz. nr [...] w bezpośrednim sąsiedztwie to ok. 16m i jest to również wysokość budynku wielorodzinnego, dlatego wysokość j.w. dla wnioskowanej inwestycji wyznaczono jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na dz. nr [...]. Organ odwoławczy nie zakwestionował również ustalenia dachu płaskiego dla przedmiotowej inwestycji. Zgodnie bowiem z § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują dach płaskie na bardzo wielu budynkach, co obrazuje tabela znajdująca się na k. 285 akt sprawy. Odnosząc się do zarzutu zawartego w odwołaniu, a dotyczącego niewłaściwego oznaczenia stron postępowania w decyzji, Kolegium wyjaśniło, że zarzut ten jest bezzasadny, gdyż strony zostały właściwie oznaczone. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i [...] w osobach p. M. G. oraz p. S. R. reprezentowali w postępowaniu współwłaścicieli działki [...]. Żaden ze współwłaścicieli działki nr [...] nie wnosił odwołania i nie wykazywał swojego indywidualnego interesu w sprawie. Jeśli chodzi o zarzut określony w ustępie 6 odwołania, a mianowicie naruszenia przez organ I instancji art. 71 ust. 2 i art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z § 3 ust. 1 pkt 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz art. 62a ust. 1 pkt 11 powyższej ustawy - poprzez brak nałożenia na wnioskodawcę obowiązku uzyskania decyzji środowiskowej, pomimo zaistnienia przesłanek, SKO wyjaśniło, że również nie zasługuje on na uwzględnienie. Otóż zgodnie z opinią Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 26 września 2018r., znak [...] przedmiotowa inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania i zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 3 października 2008r o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Firma A, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła na ww. decyzję SKO z 14 października 2019 r. skargę do WSA w Krakowie zarzucając: I.naruszenie przepisów postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1. przepisu art. 28 k.p.a. w związku z art. 140 i 144 ustawy z dnia 23 czerwca 1964 r. Kodeks cywilny poprzez nie uwzględnienie w postępowaniu przed organem l instancji jako strony właścicieli nieruchomości nr [...], położonej na północ od granicy nieruchomości objętej wnioskiem (brak zawiadomień na aktualne adresy dla wszystkich poszczególnych właścicieli/współwłaścicieli), a także art. 28 k.p.a. w związku z art. 61 w związku z art. 54 pkt 2 lit. d ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i niezastosowanie; 2. art. 7, 8, 77 § 1 i 80 k.p.a. poprzez zaniechanie ustalenia sposobu oddziaływania planowanej inwestycji na tereny sąsiednie, w szczególności na działkę nr [...] i działkę skarżącego o nr [...]; [...]. naruszenie przepisów prawa, a w szczególności art. 6, 7, 8 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie podjęcie czynności mających na celu dokładnie wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego (brak przymiotu prawa strony dla właścicieli nieruchomości nr [...], co narusza ich słuszne interesy jako obywateli, brak ustalenia rzeczywistych warunków w zakresie obsługi komunikacji), co ostatecznie skutkuje naruszenie zaufania obywateli do aparatu państwowego. II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, 1. tj. art. 54 p. 2a - d, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz par. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez wzięcie do obliczania wskaźnika powierzchni zabudowy również powierzchni działki nr [...], stanowiącej utwardzony i urządzony szlak drogowy, jak również współwłasność skarżącego; 2. naruszenie przepisów prawa, tj. 54 p. 2c, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak wystarczającego określenia w zaskarżonej decyzji obsługi w zakresie komunikacji, a także art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, iż planowany i wskazany we wniosku dostęp do drogi publicznej jest rzeczywisty i wystarczający dla zamierzenia budowlanego; 3. obrazę przepisu § 3, § 4, § 5 i § 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób; 4. obrazę przepisów art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt. 4 i 5 oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; 5. naruszenie art. 71 ust. 2 i art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z § 3 ust. 1 pkt. 56) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz 62a ust. 1 pkt 11 powyższej ustawy – poprzez brak nałożenia na Wnioskodawcę obowiązku uzyskania decyzji środowiskowej, pomimo zaistnienia przesłanek; 5. naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego poprzez ich nieuwzględnienie. Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalanie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz.1302 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.". Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według kryterium zgodności z prawem wykazała, że skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, a akt objęty skargą nie narusza prawa. Przedmiotem dokonywanej przez Sąd kontroli jest prawidłowość decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego (budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego) na dz. nr [...] i [...]/ obt. [...] w K.. Zgodnie z art. 61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Cytowany przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Jego stosowanie jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie akcentuje się niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17.04.2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , zam. zb. LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16.10.2007r. , sygn. akt II OSK 1401/06 , zam. zb. LEX nr 394807). O ile w wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej, co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach i nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5 p.z.p., co do zasady brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art. 56 ustawy, znajdującym zastosowanie do spraw o ustalenie warunków zabudowy na podstawie art. 64 ustawy, nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Odmowa ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na wyraźnej sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego z przepisem nakładającym expressis verbis konkretne ograniczenia. W wyznaczonym w sprawie obszarze analizy znajdują się budynki w zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowe i handlowe a wśród nich są obiekty o zbliżonych do opisanych we wniosku parametrach. Po stwierdzeniu tego faktu należało, tak jak uczynił to organ, przystąpić do określenia warunków i parametrów dla nowej zabudowy. Uzupełnieniem regulacji ustawowej są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej – rozporządzenie). Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W rozpoznawanej sprawie obszar analizy został wyznaczony przy uwzględnieniu szerokości frontu wskazanego przez inwestora terenu inwestycji, składającego się z działek [...] i [...]. Wbrew zarzutowi skargi nie jest to uchybienie. Określenie terenu przyszłej inwestycji należy do inwestora, a z żadnej normy nie wynika zakaz objęcia nim działki niestanowiącej własności inwestora. Nie było żadnych przeszkód dla wskazania działki [...] (stanowiącej zresztą współwłasność inwestora i strony skarżącej) jako objętej terenem inwestycji. Zgodnie zaś z § 4 ust.1 tego rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W myśl ustępu 2 w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Z kolei według ustępu 3 i 4 omawianego przepisu, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpoznawanej sprawie podstawy wyznaczenia linii zabudowy zostały szczegółowo wyjaśnione: od ul. [...], wobec faktu, że usytuowane przy niej budynki nie są położone równolegle (tworzą uskoki), przyjęto rozwiązanie z § 4 ust. 3. Od ul. [...] zaś możliwe było ustalenie linii zabudowy według zasady określonej w ust. 1 § 4. Prawidłowo został w sprawie ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia zasadą jest, że wskaźnik ten ustala się jako średnią powierzchnię zabudowy z obszaru analizy, ale w ust. 2 dopuszcza się wyjątek, o ile wynika on z analizy. W rozpoznawanej sprawie zastosowano wyjątek, ale jego wynik tylko nieznacznie odbiega od wyniku zasady, a nadto został należycie umotywowany. Podkreślić przy tym należy, że przedstawiane przez inwestora we wniosku oczekiwania co do wskaźników i parametrów zabudowy, nie są dla organu wiążące. Stąd też bez znaczenia pozostaje to, jaką powierzchnię przyszłej zabudowy wnioskodawca określił we wniosku. W wyniku ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy będzie mógł realizować tylko taki obiekt, który wskaźnikowi temu będzie odpowiadał. Nieporozumieniem jest twierdzenie, że ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy odnosi się także do działki drogowej nr [...]. W załączniku nr [...] do decyzji zapisano bowiem, że wskaźnik powierzchni zabudowy ustala się dla działki nr [...]. Wysokość obiektu ustalono na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia, z którego wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ze szczegółowego zaś opisu stanu istniejącego wynika, że właśnie na dz. Nr [...], bezpośrednio sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji posadowiony jest budynek wielorodzinny o wys. około 16 m, to prawidłowym i zasadnym było zatem dla wnioskowanej inwestycji wyznaczenie wysokości budynku jako przedłużenie krawędzi (elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki) odpowiednio do istniejącej zabudowy na działce nr [...]. Sąd podziela ocenę organu odwoławczego co do tego, że także pozostałe wskaźniki ustalone zostały prawidłowo. Generalnie stwierdzić należy, że ustalając parametry zabudowy organ uwzględnił specyfikę planowanego obiektu z jednej strony, a z drugiej jego uzupełniającą, w stosunku do zabudowy mieszkaniowej, funkcję. Ustosunkowanie się do zarzutu związanego z brakiem połączenia terenu inwestycji z drogą publiczną tj. ul. [...], wymaga oceny czy inwestor uprawniony jest do korzystania z działki drogowej [...] oraz czy jest uprawniony do korzystania z jej połączenia z ulicą [...] poprzez działkę nr [...]. Inwestor jest współwłaścicielem działki [...], bez względu zatem na to, czy drugi współwłaściciel wyraża na to zgodę, ma prawo z nieruchomości korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie bowiem z art. 206 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Działka nr [...] objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego , w którym jej przeznaczenie ustalono jako 1ZP – teren zieleni urządzonej. Jednocześnie jednak działka ta w ewidencji gruntów oznaczona jest znakiem "dr" i - jak wynika z pisma ZIKiT z dnia 18 października 2018 r. znak [...] - znajduje się w pasie drogowym ul. [...]. W tej sytuacji nie można, zdaniem Sądu uznać, że ustalenia w/w planu stanowią prawną przeszkodę w korzystaniu z fragmentu działki nr [...], który od wielu lat faktycznie służył i nadal służy jako powszechnie dostępny i utwardzony wjazd na działki nr [...] i [...]. W każdym zaś razie na etapie ustalania warunków zabudowy takie zabezpieczenie dostępu do drobi publicznej uznać należy za wystarczające. Nie ma racji strona skarżąca zarzucając naruszenie przepisów o ochronie środowiska. Do wyjaśnień organu w tej mierze dodać można, że kwalifikowanie obiektów do kategorii wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko odbywa się na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U.2016.71-aktualne dla rozpoznawanej sprawy). Objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy obiekt nie wymaga przeprowadzenia procedury związanej z oddziaływaniem na środowisko, przewidzianej ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Zarzut braku udziału w postępowaniu wszystkich osób zainteresowanych w ogóle nie podlega badaniu. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, zarzut taki może skutecznie podnosić tylko ten podmiot, którego prawa zostały naruszone przez pominięcie jego udziału w postępowaniu. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny np. w wyroku z dnia 9 kwietnia 2019 r. II OSK 1259/17 - LEX nr 2676862 "prowadzenie jurysdykcyjnego postępowania administracyjnego z pominięciem strony tego postępowania stanowi przesłankę wznowienia postępowania administracyjnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Tylko podmiot, który uznaje, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu, co powoduje spełnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać. Dotyczy to również sądu rozstrzygającego sprawę ze skargi podmiotów biorących udział w postępowaniu, który z urzędu nie ma podstaw do dokonywania oceny odnoszącej się do tego, czy dany podmiot, który nie wniósł skargi, został pominięty w postępowaniu administracyjnym". W rozpoznawanej sprawie organy poczyniły wszystkie niezbędne ustalenia, a zarzut nienależytego wyjaśnienia sprawy jest oczywiście nieuzasadniony. Sąd nie stwierdził innych uchybień mogących mieć wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.