II SA/Kr 152/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi J.M. na decyzję Wojewody z dnia 17 listopada 2014 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Starosta [...] decyzją z dnia 1 lipca 2014 r. nr [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4, ust. 5, art. 18, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i art. 104 K.p.a w pkt 1 ustalił odszkodowanie w kwocie 60 162 zł za niezabudowaną nieruchomość położoną w T., oznaczoną jako działka nr [...] obr. [...] o pow. 0,0740 ha powstałą z podziału działki nr [...] obr. [...], przejętą z mocy prawa na własność Gminy Miasta z dniem w którym decyzja Prezydenta Miasta z dnia 14 stycznia 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej tj. połączenie [...] z węzłem autostrady "[...]" stała się ostateczna; w pkt 2 przyznał odszkodowanie za działkę nr [...] na rzecz J. M. córki W. i J.; w pkt 3 zobowiązał Gminę Miasto reprezentowaną przez Prezydenta Miasta do wypłaty odszkodowania. W uzasadnieniu organ podniósł, że Prezydent Miasta decyzją z dnia 3 listopada 2011 r. ustalił odszkodowanie w wysokości 46 383 zł za działkę nr [...] położoną w T., zajętą pod budowę drogi gminnej. Po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego Wojewoda decyzją z dnia 28 lutego 2012 r. uchylił decyzję Prezydenta Miasta i postanowieniem z dnia 28 lutego 2012 r. wyznaczył Starostę [...] do załatwienia sprawy ustalenia i wypłaty odszkodowania za wymienioną nieruchomość. Starosta [...] decyzją z dnia 27 sierpnia 2012 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 53 916 zł za niezabudowaną nieruchomość położoną w T., oznaczoną jako działka nr [...]. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła J. M.. Wojewoda [...] decyzją z dnia 4 czerwca 2013 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia celem uzupełnienia sporządzonego operatu szacunkowego o niezbędne wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego lub sporządzenia nowego operatu szacunkowego, spełniającego niezbędne wymogi zawarte w przepisach prawa. Prowadząc postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie Starosta [...] ustalił, że według stanu na dzień 26 lutego 2008 r. tj. datę w której decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia 14 stycznia 2008 r. stała się ostateczna działka nr [...] stanowiła własność J. M.. Działka ta została podzielona na działki nr [...], [...] i [...] zgodnie z operatem podziału nr [...]. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Z tego względu organ zlecił rzeczoznawcy sporządzenie operatu szacunkowego ustalającego wartość rynkową tej nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych według jej stanu na dzień 14 stycznia 2008 r. Rzeczoznawca majątkowy B. R. sporządziła w dniu 12 marca 2014 r. operat szacunkowy, określając w nim wartość rynkową nieruchomości położonej w T. oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 60 162 zł. Działka nr [...] będąca przedmiotem wyceny stanowi nieruchomość gruntową niezabudowaną. Położona jest ona w okolicy ul. C. w T.. Stanowi ona teren równy, w kształcie prostokąta, obecnie jest zajęta po urządzaną drogę gminną. Dla terenu, na którym znajduje się wymieniona nieruchomość brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta (utracił on ważność z dniem 31 grudnia 2002 r.). W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta szacowana działka położona jest w obszarze o dużym obciążeniu ruchu kołowego. Została ona wydzielona z nieruchomości, która w studium znajduje się w obszarze naturalnej zieleni wysokiej i niskiej, częściowo urządzonej dla wypoczynku i edukacji. Sąsiedztwo przedmiotowej działki stanowią grunty niezabudowane, częściowo uprawiane rolniczo. W operacie szacunkowym rzeczoznawca podał, że wartość nieruchomości określił podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne na obszarze miasta obejmujących okres od 2 kwietnia 2012 r. do marca 2014 r. Rzeczoznawca majątkowy określił, że wartość 1 m2 działki wynosi 81,30 zł. Organ uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Od tej decyzji odwołanie złożyła J. M. zarzucając, że autor wyceny nieruchomości nie podał numerów działek porównywanych. Poza tym w operacie brak jest również informacji czy wywłaszczenie nieruchomości pod drogę publiczną spowodowało zwiększenie wartości nieruchomości. W operacie błędnie podano, że działka w dniu określania jej stanu nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a do porównania przyjęto nieruchomości niepodobne do tej, która podlegała wycenie. Wojewoda decyzją z dnia 17 listopada 2014 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 1 lipca 2014 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy Miasta nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a niestanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzja Prezydenta Miasta z dnia 14 stycznia 2008 r. na mocy której działka nr [...] została nabyta na własność przez Gminę Miasto stała się ostateczna w dniu 26 lutego 2008 r. Operatem szacunkowym z 12 marca 2014 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania, za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy stan nieruchomości określiła na 14 stycznia 2008 r., a poziom cen na 12 marca 2014 r. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na datę określenia stanu nieruchomości wyceniana działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stąd przeznaczenie wycenianej nieruchomości należało ustalić w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta Tarnowa zatwierdzonym uchwałą Nr XI/214.99 Rady Miejskiej w Tarnowie z dnia 15 lipca 1999 r. Z uwagi na powyższe unormowania prawne autorka sporządzonej wyceny nieruchomości, ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu to jest 14 stycznia 2008 r. zgodnie z zaświadczeniem Urzędu Miasta z dnia 27 lutego 2014 r. położony był w terenie naturalnej zieleni wysokiej i niskiej, częściowo urządzonej dla wypoczynku i edukacji, mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną spowodowało zwiększenie jej wartości, co bezspornie zostało udowodnione przez rzeczoznawcę majątkowego, wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określiła stosownie do zapisów art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegła przyjęła do porównania trzy nieruchomości podobne, stanowiące teren drogi publicznej, położone na terenie analizowanego rynku lokalnego miasta [...], co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08. Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne biegła, stosując metodę porównywania parami dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Wyboru trzech transakcji najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny dokonała spośród zbioru jedenastu transakcji nieruchomościami podobnymi zaistniałymi na rynku lokalnym. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego "przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku". Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Nie ulega również wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy w sposób szczegółowy dokonała analizy tzw. "zasady korzyści" ujętej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonując najpierw określenia wartości nieruchomości przy przyjęciu przeznaczenia wycenianej działki zgodnego z przeznaczeniem obowiązującym w dniu określania stanu a następnie wartość nieruchomości określiła również w oparciu o alternatywne przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia z uwzględnieniem dyspozycji art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy przyjęciu do porównania transakcji nieruchomościami drogowymi. W ocenie organu rzeczoznawca opisał każdą przyjętą do analizy cechę rynkową nieruchomości porównywanych (str. 11, 12 oraz 15 i 16 operatu) w sposób szczegółowy z opisem odległości od centrum w kilometrach, datą transakcji, ceną jednostkową, powierzchnią działki oraz formą władania, tym samym zbędne było ujawnienie numerów działek porównawczych. Niezależnie od powyższego organ stwierdził, że mając na uwadze informacje zawarte w rozdziale 9.1 i 9.2 operatu nie sposób jest zgodzić się ze stroną odwołującą w kwestii braku wskazania czy wywłaszczenie nieruchomości pod drogę publiczną spowodowało zwiększenie wartości nieruchomości. W sposób niebudzący wątpliwości rzeczoznawca majątkowy w pkt 9.2. operatu szacunkowego dowiodła, iż przejęcie do analizy alternatywnego przeznaczenia nieruchomości pod drogę publiczną (art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), spowodowało zwiększenie wartości nieruchomości z 51 948 zł do 60 162 zł. Organ podniósł również, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jak natomiast stanowi art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wycenianej działki w dniu określania stanu nieruchomości (14 stycznia 2008 r.) przeznaczenie określono na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta. Mając powyższe na uwadze organ ustalił, iż rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sporządzona w przedmiotowej sprawie wycena wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], położonej w obrębie [...], jedn. ewid. [...] wolna jest od błędów, których wystąpienie musiałoby skutkować koniecznością wykonania nowego operatu szacunkowego. Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła J. M. domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzuciła niezastosowanie się do wcześniejszego zalecenia Wojewody zawartego w decyzji z dnia 17 marca 2011 r. polegającego na nieuznaniu stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego, że podstawowym dokumentem pozwalającym na ustalenie stanu właścicielskiego i wielkości wywłaszczanej nieruchomości jest księga wieczysta i przyjęcie w zamian błędnych danych z zasobu geodezyjno-kartograficznego dotyczącego wielkości działki nr [...]. Organ nie zastosował się również do wskazania NSA, że opinia wydana przez rzeczoznawcę o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego. Skarżąca wskazała również, że decyzja Wojewody z dnia 4 czerwca 2013 r. jednoznacznie określiła czynności i sposób ponownego rozpatrywania sprawy, mimo to rzeczoznawca nie dokonał prawidłowej weryfikacji i doboru działek przyjętych do porównania, przy tym nie podano numerów porównywanych działek co jest istotnym uchybieniem. Operat szacunkowym został sporządzony nierzetelnie i sprzecznie z rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. Jak wskazuje treść strony głównej operatu rzeczoznawca przyjął do określenia wartości nieruchomości podejście porównawcze metodą porównywania parami. Jednakże w punkcie 9.2 operatu zapisano, że określenia wartości rynkowej dokonano według § 4 ust. 4 czyli metodą korygowania ceny średniej. Organ przed wydaniem decyzji nie dokonał prawidłowej analizy zebranego materiału dowodowego. Skarżąca podniosła również, że wpis w księdze wieczystej odnoszący się do wielkości działki jest przez wiele lat samowolnie zmieniany przez urzędników. Wskazała ponadto, że decyzja została podpisana przez osobę nieuprawnioną. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odnosząc się do zarzutów skargi stwierdził, że są one całkowicie bezzasadne. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. stanowi, iż sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. na treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2013.687) wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę drogi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W/w ustawa nie reguluje metod i sposobów szacowania nieruchomości, oczywiste jest więc, że zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 2014.518) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109). Wskazane przepisy mają bowiem charakter "uniwersalny", określony art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn), zgodnie z którym przepisy rozdziału pt. "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Tak więc ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn), a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1ugn). W sprawie została sporządzona opinia szacunkowa. Rzeczoznawca, stosownie do przepisu art. 154 ugn, dokonał wyboru podejścia oraz metody wyceny nieruchomości przewidzianych ustawą i rozporządzeniem. Zastosował metodę porównawczą (porównywanie parami). Tej opinii przede wszystkim i jej oceny dotyczą zarzuty skargi. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie stosownie do przepisu art. 80 kpa. Zastrzec jednakże należy, że zakres dokonywanej przez organy administracji kontroli limitowany jest przepisem art. 157 ust. 1 ugn, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organy administracji dokonują oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego. Do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych należy zaś ocena merytorycznej prawidłowości tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 ugn nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych ( por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 I OSK 1459/12). Podnoszone w skardze zarzuty po części dotyczą właśnie tej merytorycznej zawartości operatu. Stwierdzić należy jednak, że w przeważającym zakresie (co do większości zarzutów) zakresie nie było dostatecznych podstaw do dokonania negatywnej oceny operatu. Wbrew stanowisku skarżącej rzeczoznawca posłużył się metodą porównywania parami a nie korygowania ceny średniej (str. 10 operatu) a oceniając formalnie ten operat jest on sporządzony zgodnie z wymogami rozporządzenia. Tym niemniej stwierdzić należy, iż zawiera on braki w zakresie opisu nieruchomości będących przedmiotami transakcji przyjętych do porównań, uniemożliwiające stronom, ale także i organowi zidentyfikowanie tych nieruchomości, a w konsekwencji weryfikację wiarygodności samego operatu. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym dane, o jakich mowa w punktach § 56 ust 1 pkt 1-9 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten nie zawiera jednak zamkniętego katalogu danych, które winny być zawarte w operacie. Chodzi o to, aby dane te były wystarczające dla oceny rzetelności i operatu jego adekwatności do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 II OSK 2017/06). Tymczasem ani sam operat, ani dołączone doń dokumenty danych takich (np. numerów działek) nie zawierają. Już tylko wskazane uchybienia uzasadniają konieczność przeprowadzenia ponownego postępowania administracyjnego, i to poczynając od I instancji. Za taką potrzebą przemawiają także wyniki sądowej kontroli przeprowadzonej w granicach sprawy. Zarówno w operacie, jak i w uzasadnieniu decyzji organu II instancji przytaczany jest przepis art. 134 ust 4 ugn i w całości przepis § 36 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. Rzeczoznawca, a za nim organ przyjęli, że skoro grunty drogowe odznaczają się wyraźnie wyższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości czy też wynikającego z zapisów studium, to zastosowanie w sprawie winien mieć przepis art. 134 ust. 4 ugn, zgodnie z którym jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Odwołując się do określonej w/w przepisem zasady korzyści, rzeczoznawca, a przede wszystkim organ zupełnym milczeniem pominęli treść przepisu § 36 ust. 3 rozporządzenia. Przepis ten dotyczy określania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, niewątpliwe więc ma znaczenie dla rozstrzyganej sprawy. Zgodnie jednak z jego ust. 3 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Choć stan faktyczny sprawy zdaje się odpowiadać przesłankom cytowanego przepisu, żaden z organów do jego treści w ogóle się nie odniósł, nie przeprowadził jego analizy i nie wyjaśnił, z jakich powodów odstąpił od jego stosowania. Przepis ten zaś w sposób odmienny niż art. 134 ust. 4 reguluje "zasadę korzyści" dla nieruchomości "drogowych" i przejętych na podstawie tzw. specustawy drogowej. Dlatego pominiecie jego treści milczeniem stanowi poważne uchybienie przepisowi art. 107 § 3 kpa. W ponownym postępowaniu administracyjnym organy będą musiały uwzględnić powyżej sformułowane uwagi. Decyzje organów obu instancji zostały uchylone na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i 1c w zw. z art. 135 ppsa.