II SA/Kr 1573/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie NSA Anna Szkodzińska / spr. / WSA Krystyna Daniel Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi A.B. i A.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 30 sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej A.B. kwotę 757 / siedemset pięćdziesiąt siedem / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania oraz na rzecz skarżącego A.M kwotę 500 / pięćset / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Uzasadnienie: Decyzją z dnia 21 kwietnia 2011 r. Prezydent Miasta K. , w uwzględnieniu wniosku W.W. , ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku jednorodzinnego bez garażu na działce nr [....] obr. [....] przy ul. [....] . Decyzją z dnia 28 grudnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium wskazało między innymi, że ustalenie decyzji organu I instancji co do obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji pozostaje w sprzeczności ze znanym Kolegium wcześniejszym stanowiskiem wyrażonym przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w opinii z dnia 12 października 2010 r. wydanej do na potrzeby innej sprawy, ale dotyczącej bardzo podobnej inwestycji na tym samym terenie i tego samego zjazdu. W opinii tej podano, że wskazany przez inwestora zjazd nie spełnia wymogów § 77 i § 113 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. W opinii wskazano, ze możliwe jest skorygowanie wniosku przez zlokalizowanie zjazdu na wysokości działki nr [....] i budowę brakującego odcinka drogi dojazdowej, oraz zlikwidowanie zjazdu zlokalizowanego na wysokości działki [....] . Decyzją z dnia 28 czerwca 2012 r. (......) na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, póz. 717 ze zmian.), §1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164. poz. 1588), §2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa Prezydent Miasta K. w uwzględnieniu wniosku W.W. , ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku jednorodzinnego bez garażu na działce nr [....] obr. [....] przy ul. [....] . W załączniku nr 1 do decyzji ("Warunki zabudowy") określono m.in., że projektowany obiekt posiada bezpośredni dostęp do dróg publicznych tj. ulicy [....] i [....] , oraz że obsługa komunikacyjna odbywać będzie się, zgodnie z opinia ZIKiT z dnia 4 lutego 2011 r., do ulicy [....] z wykorzystaniem istniejącego zjazdu i zgodnie z istniejącą organizacją ruchu wyłącznie w relacje prawoskrętne. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na nie mniej niż 50%, szerokości elewacji frontowych ustalono na 8 – 14 m od ulicy [....] i 12 – 15 m od ulicy [....] . Linię zabudowy od ulicy [....] wyznaczono w odległości 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni jako linię nieprzekraczalną, a od ulicy [....] w odległości 12 m od krawędzi jezdni jako linię obowiązującą. Organ w uzasadnieniu podał co następuje: W toku powtórnego rozpatrywania sprawy po raz kolejny sporządzono analizę urbanistyczno-architektoniczną, w której szczegółowo zbadano zasady kształtowania poszczególnych parametrów zabudowy położonej w granicach obszaru analizowanego. Uzyskano: opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 4 lutego 2011 r. (.......) w zakresie obsługi komunikacyjnej; opinię Wydziału Kształtowania Środowiska z dnia 4 lutego 2011 r. (.....) w zakresie ochrony środowiska; opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego z dnia 21 stycznia 2011 r. (.....) w odniesieniu do obszarów zagrożonych powodzią; opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 10 lutego2011 r. (.....) w zakresie obszaru znajdującego się w strefie nadzoru archeologicznego oraz opinię Biura Planowania Przestrzennego UMK z dnia 21 stycznia 2011 r. (.....); Na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 8 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz w zw. z art. 106 kpa projekt decyzji przesłano do uzgodnienia przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K. , a na podst. Art. 53 c ust. 5 c w zw. z art. 60 ust. 1 a ustawy uznano, że projekt zaopiniowany został pozytywnie. Podobnie z uwagi na nie zajęcie stanowiska przez Regionalnego Dyrektora Zarządu Gospodarki Wodnej we wskazanym terminie, uzgodnienie uznano za dokonane. Organ wskazał nadto, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli A.M. , A.B. , E.R. i B.C. A.M. i A.B. zarzucili rozstrzygnięciu naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji pomimo zastrzeżeń Zarządu Infrastruktury i Transportu w K. ; błędne przyjęcie, iż wypełniony został warunek dostępu do drogi publicznej; błędne przyjęcie, iż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi w zakresie ustaleń dotyczących charakterystyki cech zabudowy i zagospodarowania działek sąsiednich, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokości elewacji frontowej. Wskazali, że zaprojektowana obsługa komunikacyjna inwestycji jest sprzeczna z art. 49 pkt 1, 2 i 6 w zw. z art. 2 pkt 29 ustawy prawo o ruchu drogowym, a zastosowanie podanych w decyzji rozwiązań sprowadza niebezpieczeństwo wystąpienia kolizji oraz wypadków komunikacyjnych. Podnieśli, że tak zaprojektowany zjazd godzi w prawa własności sąsiedniej nieruchomości, gdyż "zachodzi on na sąsiednią działkę", usytuowanie inwestycji powoduje zagrożenie pozbawienia światła dwóch sąsiednich nieruchomości jak również i wystąpienia innych dolegliwości związanych ze zbyt bliskim usytuowaniem budynków. Wskazali na błędne ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oraz szerokości elewacji frontowej, podnieśli niemożność uzyskania wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie nie mniej niż 50 %. Z kolei E.R. i B.C. podały, że realizacja inwestycji na terenie otuliny [....] Parku Krajobrazowego jest nieuzasadniona gospodarczo, szkodliwa dla sąsiednich nieruchomości jak również dla istniejącego ekosystemu. Podniosły, że z przedmiotowej działki nie ma zjazdu ani wjazdu gwarantującego bezpieczne włączenie się do ruchu. Dodały, że z uwagi na szczególną atrakcyjność terenu przystąpiono do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[....] . Decyzją z dnia 30 sierpnia 2012 r. (.....) na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy podał co następuje: Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest łączne spełnienie warunków o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niezależnie od powyższego na postępowanie wyjaśniające prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Zawiera ona część graficzną - kserokopię mapy ewidencyjnej w skali 1 : 1000 (na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem) oraz część tekstową. Obszar analizowany spełnia wymagania określone § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań (...). W obszarze tym znajdują się działki zlokalizowane przy tej samej drodze publicznej i zabudowane obiektami, które mogą stanowić podstawę dla ustalenia poszczególnych parametrów i wskaźników dla projektowanego przedsięwzięcia. Są to m. innymi działki oznaczone nr nr [....] obr [....] . Poszczególne parametry inwestycji zostały ustalone zgodnie z regułami ustanowionymi cyt. rozporządzeniem w jego § 4 - § 8. Analiza zawiera również charakterystykę terenu i sąsiedniej zabudowy. Zasadą jest, że linię nowej zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, winno się poprowadzić jako kontynuację linii, czy wysokości zabudowy występujących na działkach sąsiednich. Natomiast wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jak i szerokość elewacji frontowej oraz geometrię dachu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika z obszaru analizowanego jak i średniej szerokości elewacji frontowych z tego obszaru oraz odpowiednio stosuje się do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W niniejszej sprawie linię nowej zabudowy wyznaczono mając na uwadze fakt narożnego położenia przedmiotowego terenu inwestycji, zarówno od strony ul. [....] , jak i od strony ul. [....] . Od strony ul. [....] obowiązującą linię zabudowy ustalono jako kontynuację linii zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast linię zabudowy od strony ul. [....] ustanowiono jako obowiązującą, rozumianą jako nieprzekraczalną, przy uwzględnieniu przepisów ustawy o drogach publicznych. Zastosowanie w decyzji pojęcia linii zabudowy rozumianej jako nieprzekraczalna linia zabudowy jest dopuszczalne i nie wpływa na treść rozstrzygnięcia (por. II OSK 406/10, II OSK 967/07, II OSK 779/07). W świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego dopuszczalne jest również wyznaczenie dwóch linii zabudowy z uwagi na okoliczność, że nieruchomość usytuowana jest przy dwóch drogach publicznych przy uwzględnieniu zasady, że linię zabudowy wyznacza się od strony drogi publicznej na która następuje zjazd (por. II OSK 406/10) Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki także został ustalony prawidłowo. Wyznacza się go na podstawie średniego wskaźnika z obszaru analizowanego, który w niniejszej sprawie został wyliczony na podstawie występujących wskaźników z 28 zabudowanych nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym i wyniósł 35 %. Taki sam wskaźnik został ustalony w wydanej w sprawie decyzji, co powoduje, że odpowiada on zasadzie zawartej w rozporządzeniu (§ 5 ust. 1). Co się zaś tyczy ustalenia wielkości obszaru biologicznie czynnego, to kwestia ta jest poza zasięgiem badania przez Kolegium, jako że żaden z obowiązujących przepisów dotyczących postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie stanowi o konieczności ustalenia takiego wskaźnika i nie określa, jak należy go obliczać. Jeśli chodzi o szerokość elewacji frontowej, to w myśl § 6 rozporządzenia wyznacza się ją na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 %. W niniejszej sprawie średnia szerokość elewacji w obszarze wynosi 15 m. Ponieważ teren zabudowy położony jest przy dwóch drogach, szerokości obiektu zostały ustalone zarówno od ul. [....] jaki ul. [....] . Niemniej jednak, dla przyszłej zabudowy ustalono te szerokości w nieco mniejszych przedziałach, podając widełkowe ich kształtowanie z uwagi na brak w obszarze analizowanym takiej szerokości elewacji, która mogłaby zostać uznana za charakterystyczną cechę zabudowy. Powyższe stanowi jednak wynikową przeprowadzonej analizy i uwzględnia średnią obliczoną dla obszaru analizowanego i parametry budynków o funkcji tożsamej z projektowaną zabudową oraz umożliwia nawiązanie w zakresie formy do zabudowy usytuowanej w bezpośrednim sąsiedztwie ternu objętego wnioskiem - budynków na dz. nrnr [....] . Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokość kalenicy organ administracji ustalił jako wyjątek od zasady, podając zarówno wysokość głównej kalenicy – 9 m jak i wysokość okapu – 5 m. Powyższe zostało wyznaczone prawidłowo. Mając na uwadze opinię zarządcy drogi – ZIKiT z dnia 19 marca 2012 r. zarzut odwołujących się, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji jest niebezpieczna z uwagi bliskie skrzyżowanie oraz niemożność zapewnienia zjazdu z przedmiotowej działki z uwagi na jej szerokość należało uznać z niezasadny. W w/w piśmie zarządca drogi potwierdził bowiem, że dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego istniejący zjazd na działkę nr [....] z ul. [....] jest wystarczający dla obsługi komunikacyjnej. Z uwagi na charakter planowanej zabudowy (budynek mieszkalny jednorodzinny), który generuje nieznaczny ruch samochodowy, Zarząd wyraził zgodę na dojazd do inwestycji wyłącznie na relacje prawoskrętne, zgodnie z obowiązująca organizacja ruchu. Równocześnie podtrzymał swoją opinię z dnia 4 lutego 2011 r. Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut, iż do poszczególnych kwestii występujących w niniejszej sprawie odniósł już się Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lutego 2012 r. o sygn. akt II SA/Kr 1489/11. W/w wyrok zapadł bowiem w innej sprawie i dotyczył innych decyzji administracyjnych. Na powyższe rozstrzygnięcie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli A.B. , A.M. , E.R. i B.C. , wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji jak również decyzji organu I instancji. Postanowieniem z dnia 6 lutego 2013 r. skarga E.R. i B.C. została odrzucona. A.B. i A.M. zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucili: - naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie czy zjazd na teren inwestycji rzeczywiście istnieje, "jest usytuowany pod skosem i zachodzi na inną działkę", oraz poprzez nieprzeprowadzeni wnioskowanej wizji lokalnej, -naruszenie art. 8 i 107 § 3 kpa przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie przyjętego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej; -naruszenie art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późn. zm.) poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż spełnione zostały łącznie warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji gdy nie jest możliwym wyjazd/zjazd z drogi publicznej oraz wadliwie określono wskaźnik powierzchni zabudowy. Skarżący podnieśli, że organ administracji lakonicznie odniósł się do głównych zarzutów odwołania dotyczących wskaźnika zabudowy przyjętego na poziomie 35% w związku z założeniem zachowania udziału powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 50%. Co więcej organ bezpodstawnie przyjął, że żaden obowiązujący przepis prawa nie stanowi o konieczności ustalenia takiego wskaźnika i jak należy go obliczać. Podali też, że nie ma podstaw do przyjęcia, że przedmiotowy teren ma dostęp do drogi publicznej. Uzgodniony sposób obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji powoduje bowiem zagrożenie bezpieczeństwa ruchu drogowego w rejonie inwestycji i jest sprzeczny z przepisami Prawa o ruchu drogowym. Sam podmiot uzgadniający podał, że nie ma możliwości zapewnienia bezpiecznego i zgodnego z przepisami prawa zjazdu z drogi publicznej. Obsługa komunikacyjna nawet tylko od strony ulicy [....] nie pozwala bowiem na prawidłowe korzystanie z działki z uwagi jej ukształtowanie. Długość granic działki jest zbyt mała w odniesieniu do skrzyżowania ul. [....] z ul. [....] , co nie pozwala na usytuowanie wjazdu bezpiecznego dla użytkowników drogi publicznej. Zastosowanie wskazanych w decyzji rozwiązań prowadzi do pogwałcenia przepisów prawa ruchu drogowego oraz sprowadza niebezpieczeństwo występowania kolizji drogowych i wypadków. Wskazali też, że w tożsamej sprawie Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. zgłosił zastrzeżenia podnosząc, że nie ma możliwości zapewnienia bezpiecznego i zgodnego z przepisami prawa zjazdu z drogi publicznej, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w sprawie o sygn. II SA/Kr 1489/11 uznał, że "brak jest możliwości określenia bezpiecznego wjazdu na terenie inwestycji ze względu na niekorzystne usytuowanie działki w narożu dwóch ruchliwych ulic Krakowa, co stanowi zagrożenie bezpieczeństwa w ruchu drogowym". W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l Instancji wydane zostały z istotnym naruszeniem prawa. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji są przepisy art. 6 ust. 1 i art. 61 ust l, art. 54 , art. 4 ust. 2 pkt 2. ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.). Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt. 1 w/w ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, póz. 1588). Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami ustawy zawsze wymaga przeprowadzenia analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1, uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie z § 9 w/w rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy zawierającej część tekstową i graficzną ( ust. 1). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 , zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). W większości wymienione warunki zostały spełnione. Nienależycie jednak wyjaśniono w sprawie kilka kwestii, które mogły determinować treść rozstrzygnięcia. W szczególności chodzi tu o dostęp do drogi publicznej terenu wnioskowanego do ustalenia warunków zabudowy tj. działki nr [....] obr. [....] przy ul. [....] i ul. [....] w K. Mówiąc o dostępie do drogi publicznej należy mieć na względzie zarówno dostęp faktyczny jak i prawny do drogi publicznej. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że działka nr [....] graniczy z działkami drogowymi stanowiącymi ulice: [....] i ul. [....] . Niewyjaśniona pozostaje jednak kwestia faktycznych możliwości wykorzystania jednej z ww. dróg publicznych do obsługi komunikacyjnej budynku jednorodzinnego wnioskowanego do budowy na terenie działki nr [....] . Organy obu instancji uznały, że warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony oparły się na opiniach ZIKiT w K. z 20 maja 2011 r. oraz 19 marca 2012 r., w których wskazano, że teren ma dostęp do dróg publicznych, a obsługa komunikacyjna może się odbywać wyłącznie od ul. [....] z "wykorzystaniem istniejącego zjazdu i zgodnie z istniejącą organizacją ruchu wyłącznie na relacje prawostkrętne. Istniejący zjazd może służyć wyłącznie do obsługi budynku mieszkalnego jednorodzinnego...." Rzecz jednak w tym, że fakt istnienia zjazdu był przez skarżących od początku kwestionowany, a w samej decyzji nie wskazano nawet usytuowania tego zjazdu. Usytuowania zjazdu nie opisano także we wniosku wszczynającym postępowanie: w punkcie "lokalizacja wjazdów na działkę" podano jedynie numer działki stanowiącej drogę. Na konieczność wyjaśnienia problemu zjazdu i zmiennego stanowiska ZIKiT – u w tym zakresie wskazywało wyraźnie SKO w decyzji z dnia 28 grudnia 2011 r. Do materiałów sprawy nie dołączono jednak pierwotnej opinii ZIKiT, o której mowa w tej decyzji, ani też nie wyjaśniono powodów, dla których doszło do tak – jak się wydaje diametralnej - zmiany stanowiska. Nie jest wystarczające tylko to, że przywołano aktualną opinię ZIKiT, bo także i w tej opinii nie odniesiono się do opinii poprzedniej. Pozostałe parametry i wskaźniki dotyczące warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia zostały one ustalone prawidłowo, w oparciu o analizę przeprowadzoną w sprawie przez uprawnionego architekta, za wyjątkiem szerokości elewacji frontowej (tj. od ul. [....] i od ul. [....] ) . Zgodnie bowiem § 6 pkt 1 rozporządzenia 26 sierpnia 2003 r. szerokość elewacji frontowej znajduje się od strony frontu działki , natomiast zgodnie z § 2 pkt 5 przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której obywa się główny wjazd lub wejście na działkę. A zatem jeśli organ przyjął że komunikacja będzie się obywać po "istniejącym zjeździe od ul. [....] " należało ustalić jedynie szerokość elewacji wnioskowanego budynku jednorodzinnego od strony ul. [....] . Dodatkowo trzeba wskazać, że ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej od ulicy [....] na poziomie od 8 m do 10 m zawiera w sobie margines dowolności podczas gdy przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia wymaga, aby planowane zamierzenie miało jednoznacznie wyznaczone parametry techniczne, a nie w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus. (por. wyrok NSA z 15. 04. 20-11, sygn.. akt II OSK 679/10, Lex nr 1081838). Pozostałe zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Nie jest zasadny zarzut zacienienia sąsiedniej działki, ponieważ jest on przedwczesny na etapie ustalania warunków zabudowy i będzie mógł być rozpoznany na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. Nie jest także uzasadniony zarzut kwestionujący nieprawidłowości w ustaleniu wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej gdyż brak przepisów, które na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy określałyby sposób wyliczenia tego wskaźnika. Mając to wszystko na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. W ponownym postępowaniu organ jednak będzie musiał uwzględnić nowy stan prawny wynikający z faktu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu inwestycji (Uchwała Rady Miasta K. z dnia 27 lutego 2013 r. – plan .....) W punkcie drugim sentencji, na podstawie art. 152 w/w ustawy orzeczono o zakazie wykonywania zaskarżonej decyzji. O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie trzecim na podstawie art. 200 w/w ustawy.