II SA/Kr 188/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] ul. [...] w K. na decyzję nr 579/2025 Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z dnia 13 listopada 2025 r., znak WOB.7721.446.2024.KJAR w przedmiocie odmowy przeniesienia decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] ul. [...] w K. kwotę 997 zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie (dalej: organ II instancji, organ odwoławczy, inspektor wojewódzki) decyzją z dnia 13 listopada 2025 r., nr 579/2025 (znak: WOB.7721.446.2024.KJAR) uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie – Powiat Grodzki (dalej: organ I instancji, inspektor powiatowy, PINB) z dnia 28 października 2024 r., nr RPA.5140.3.2024.ASA oraz odmówił przeniesienia na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. [...] w K. (dalej: skarżąca, Wspólnota, nowy inwestor) decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie – Powiat Grodzki z dnia 21 października 2019 r., nr 1493/2019 (znak: ROIK I.5160.31.2016.PNI), która w punkcie 1. zatwierdzała inwestorowi, tj. G. Sp. z o.o. we W. (dalej: G. , odwołująca, dotychczasowy inwestor) projekt budowlany zamienny pn. "Budowa budynku wielorodzinnego z garażami, z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną w K. przy ul. [...] działka nr [...]" datowany na grudzień 2007 r. i uzupełniony w październiku 2017 r.; w punkcie 2. zezwalała na wznowienie robót budowlanych w zakresie zgodnym z projektem; oraz w punkcie 3. nakładała na inwestora obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przedmiotowego obiektu budowlanego. Rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Pismem z dnia 27 lutego 2024 r. Wspólnota, działając za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika, złożyła do organu I instancji wniosek o przeniesienie ww. decyzji z dnia 21 października 2019 r., nr 1493/2019, zatwierdzającej projekt budowlany zamienny, zezwalającej na wznowienie robót budowlanych oraz nakładającej obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. Wniosek został sformułowany w oparciu o art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.; dalej: P.b.). Wspólnota domagała się przeniesienia decyzji z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora, tj. z G. na Wspólnotę. W uzasadnieniu podniesiono, że Wspólnota powstała, w związku ze sprzedażą własności wyodrębnionych lokali wchodzących w skład budynku wielomieszkaniowego, co za tym idzie, własność budynku przeszła na nabywców i wstąpili oni w miejsce dotychczasowego inwestora, z którego to stanu Wspólnota wywodzi swój interes faktyczny i prawny w dokończeniu budowy i legalizacji jej użytkowania. G. jako dotychczasowy inwestor pozostaje bowiem bierna i od dnia wydania decyzji z dnia 21 października 2019 r. nie podjęła się realizacji robót budowlanych i nie uzyskała decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zdaniem Wspólnoty wobec takiego stanu rzeczy nie jest wymagana zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji. Następnie, w dniu 7 marca 2024 r. (data stempla pocztowego) Wspólnota przedłożyła oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Pismem z dnia 10 kwietnia 2024 r. organ I instancji wezwał ją do uzupełnienia braków formalnych wniosku z dnia 27 lutego 2024 r. o przeniesienie decyzji, poprzez złożenie wypełnionego urzędowego formularza wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (PB-10), uzyskanie zgody dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana lub przedłożenie kopii tej zgody, a także uiszczenie opłaty skarbowej. Organ I instancji zakreślił 7-dniowy termin na uzupełnienie braków wniosku. Wezwanie doręczono w dniu 15 kwietnia 2024 r. W odpowiedzi na wezwanie w dniu 23 kwietnia 2024 r. Wspólnota przedłożyła wypełniony wniosek PB-10 oraz dowód uiszczenia opłaty skarbowej. Wspólnota nie przedłożyła zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji. Podtrzymała więc swoje stanowisko w przedmiocie braku konieczności pozyskania takiej zgody. Zawiadomieniem z dnia 8 maja 2024 r. organ I instancji poinformował wnioskodawcę o wszczęciu postępowania administracyjnego. Zawiadomienie zawierało także pouczenie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy na podstawie art. 10 § 1 k.p.a., jednakże zostało skierowane wyłącznie do wnioskodawcy, pomijając dotychczasowego właściciela. Następnie, organ I instancji zawiadomił o pozostawieniu podania z 27 lutego 2024 r. bez rozpoznania, z uwagi na brak dołączenia w odpowiedzi na wezwanie zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji. Następnie, decyzją z dnia 28 października 2024 r., nr RPA.5140.3.2024.ASA PINB przeniósł na rzecz Wspólnoty decyzję własną z dnia 21 października 2019 r., nr 1493/2010, opisaną na wstępie. W uzasadnieniu decyzji, organ I instancji stwierdził tylko, że wnioskodawca przedłożył dokumenty wymagane do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych określone w art. 40 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 40 ust. 3 P.b. Decyzja została doręczona Wspólnocie oraz G. . Pismem z dnia 18 listopada 2024 r. odwołanie od ww. decyzji wniosła G. . Odwołująca zarzuciła decyzji naruszenie art. 40 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 40 ust. 1a i 2 oraz 3 P.b., ponieważ nie udzieliła zgody na przeniesienie decyzji oraz nie utraciła prawa własności nieruchomości (posiada status właściciela), a także naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6 w zw. z art. 10 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., na skutek niezebrania pełnego materiału dowodowego i braku zapewnienia jej czynnego udziału w sprawie. Po rozpoznaniu odwołania, jak zostało wskazane szczegółowo na wstępie, inspektor wojewódzki decyzją z dnia 13 listopada 2025 r., nr 579/2025 uchylił decyzję inspektora powiatowego z dnia 28 października 2024 r., nr RPA.5140.3.2024.ASA oraz orzekł o odmowie przeniesienia decyzji z dnia 21 października 2019 r., nr 1493/2010. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, organ II instancji po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy, ocenił, że odwołanie zostało wniesione z zachowaniem ustawowego terminu, a decyzja organu I instancji została prawidłowo doręczona wnioskodawcy (nowemu inwestorowi) oraz dotychczasowemu inwestorowi. Ponadto, według organu odwoławczego, stronom został zapewniony czynny udział w postępowaniu, w szczególności poprzez zawiadomienie w trybie art. 10 § 1 k.p.a. i zapewnienie możliwości wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Następnie, organ II instancji przeszedł do oceny kręgu stron postępowania, stosownie do treści art. 28 k.p.a. w związku z art. 40 ust. 3 P.b. Inspektor wojewódzki wywiódł, że drugi z powołanych artykułów jest przepisem szczególnym wobec art. 28 k.p.a. i stronami w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę są wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor. Interesem prawnym w niniejszym postępowaniu są więc dotychczasowy i nowy inwestor. Organ odwoławczy skonstatował, że w postępowaniu przed organem I instancji prawidłowo został określony krąg stron. Status ten przysługiwał G. i Wspólnocie. Każda ze stron działała za pośrednictwem pełnomocnika. Powołując się na utrwalone poglądy, stwierdził także, że takie rozwiązanie nie narusza prawem chronionych interesów osób trzecich, w tym właścicieli, użytkowników wieczystych, zarządców. Następnie, organ odwoławczy zaznaczył, że przepisy umożliwiające przenoszenie w określonych przypadkach decyzji o pozwoleniu na budowę bez zgody dotychczasowego inwestora weszły w życie w dniu 19 września 2020 r. na podstawie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 r. poz. 471 ze zm.). Zgodnie z art. 40 ust. 1a P.b. zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. Inspektor wojewódzki podkreślił, że co prawda na podstawie art. 27 ust. 1 pkt 2 ustawy zmieniającej do zamierzeń budowlanych realizowanych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych, dla których przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej wydano ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia przepisy P.b. stosuje się w brzmieniu dotychczasowym. Jednakże, art. 28 ustawy zmieniającej zawiera wyjątki i zgodnie z art. 28 pkt 1 lit. a do spraw, o których mowa m.in. w art. 27 ustawy zmieniającej stosuje się przepisy art. 36a ust. 5 i art. 40 P.b. w brzmieniu nadanym przez ustawę zmieniającą. Wynika z tego, że dla decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych przed 19 września 2020 r. stosuje się art. 40 ust. 1a P.b. Tym samym w niniejszej sprawie dla przeniesienia decyzji zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora. Wobec powyższego, zdaniem organu II instancji, wyrażona przez PINB ocena prawna sprowadzająca się do konkluzji, że Wspólnota przedłożyła dokumenty wymagane do przeniesienia decyzji jest nieprawidłowa. Organ odwoławczy jako podstawę materialnoprawną decyzji wskazał art. 40 ust. 1 - 2 P.b. Podniósł, że celem tych przepisów jest umożliwienie kontynuacji inwestycji budowlanej, która jest realizowana bez wymaganych prawem decyzji. Warunkiem ich zastosowania pozostaje, jednakże przedłożenie wymaganych oświadczeń oraz zgody dotychczasowego inwestora. W niniejszej sprawie dotychczasowy właściciel nie wyraził zgody na przeniesienie decyzji przed złożeniem wniosku, ani też w toku postępowania. Z kolei, o braku woli przeniesienia decyzji świadczy, według organu II instancji, złożenie odwołania. Na gruncie wcześniejszych rozważań dotyczących art. 40 ust. 1a P.b. organ II instancji zauważył, że zgoda nie jest niezbędna, niemniej w takim przypadku wymagane jest przejście prawa własności nieruchomości przez nowego inwestora. Celem nowelizacji było wykluczenie nieuzasadnionego blokowania nowego właściciela nieruchomości w kontynuowaniu procesu inwestycyjnego. Wynika to z faktu, że sprzedaż nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa służy nabyciu nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji. Zatem, istniała możliwość przeniesienia decyzji bez zgody G. , jednakże musiałaby zostać spełniona jedna z przesłanek, tj. wyrażenie zgody albo przejście prawa własności na nowego właściciela, które powinny zostać poparte wystarczającymi dowodami pozwalającymi stwierdzić te kwestie. Wobec tego, organ II instancji stwierdził, że nie zaszła żadna z sytuacji opisanych w dyspozycji art. 40 P.b. i inspektor wojewódzki wykluczył, w szczególności możliwość zastosowania art. 40 ust. 1a P.b. Przeniesienie własności na rzecz nowego inwestora powinno nastąpić uprzednio do złożenia wniosku. Z treści księgi wieczystej wynika, że właścicielami nieruchomości są G. oraz właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych, zatem zachodzi sytuacja współwłasności nieruchomości i budynku przez dotychczasowego inwestora. Brak zgody mógłby więc zostać zastąpiony poprzez przejścia własności nieruchomości na nowy podmiot po wydaniu decyzji. Stanowisko swoje organ II instancji poparł poglądami wyrażonymi w orzecznictwie sądów administracyjnych, z których wynika, że wykładnia systemowa art. 40 ust. 1 p.b. wskazuje, że organ architektoniczno-budowlany nie dysponuje swobodnym uznaniem w przypadku złożenia wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot. Organ taki musi sprawdzić, czy są spełnione formalne warunki przeniesienia. Dopiero, gdy warunki te są spełnione, organ ma obowiązek przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu. Decyzja o przeniesieniu ma bowiem charakter związany. Ponadto, przeniesienie decyzji może nastąpić w dowolnym momencie trwania procesu inwestycyjnego, czyli od momentu, kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna, aż do dnia, w którym zostało wydane przez właściwy organ pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego. Ponadto, organ II instancji nie podzielił poglądu, że Wspólnota może zostać potraktowana jako nowy inwestor. Decydujące dla powstania wspólnoty mieszkaniowej, o której mowa w art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) jest wyodrębnienie i przeniesienie własności pierwszego samodzielnego lokalu w konkretnej nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli. Zdaniem organu II instancji o powstaniu nieruchomości wspólnej decyduje fakt, że oprócz dotychczasowego właściciela całej nieruchomości pojawia się inny właściciel lub pojawiają się inni właściciele. Nieruchomość wspólna istnieje od chwili, gdy zbyty został choćby jeden lokal (sprzedaż kolejnych lokali lub ich zbycie w innej formie prowadzą zatem do tego, że im więcej lokali ma właścicieli innych niż ten, który pierwotnie posiadał całą nieruchomość, tym udziały pierwotnego właściciela całej nieruchomości we własności nieruchomości wspólnej są mniejsze). Zatem, według organu odwoławczego prowadzi to do konkluzji, że do powstania wspólnoty mieszkaniowej poza odrębnością lokalu niezbędne jest to, aby właścicielem wyodrębnionego lokalu pozostawał inny podmiot niż właściciel pozostałej części nieruchomości. Inspektor wojewódzki wyraził także zdanie, że po pierwsze wspólnota pozostawała stroną pierwotnej, przenoszonej decyzji, więc nie może zostać uznana za nowego inwestora. Dodatkowo nie można uznać, że doszło do przeniesienia własności nieruchomości po wydaniu pozwolenia na budowę. Z kolei, po drugie dotychczasowy inwestor w świetle dokumentacji ksiąg wieczystych pozostaje współwłaścicielem budynku, więc nie doszło do przejścia własności. Według organu II instancji błędnym jest zatem w tym stanie faktycznym określić G. jako byłego czy poprzedniego inwestora, skoro cały czas legitymuje się współwłasnością budynku. Następnie, organ II instancji odniósł się do zarzutu odwołania dotyczącego braku możliwości wypowiedzenia się przez G. co do zebranego materiału dowodowego, uznając go za uzasadniony. Inspektor powiatowy nie poinformował dotychczasowego właściciela o wszczęciu postępowania, ani też później nie zawiadomił. Naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy i pozbawiło odwołującą się możliwości udziału w postępowaniu. Podsumowując organ odwoławczy skonstatował, że organ I instancji niewłaściwie ustalił stan faktyczny i błędnie zastosował przepisy prawa materialnego w niniejszej sprawie. Ponadto, naruszono art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie, a ocena dowodów nosi cechy dowolności. Z kolei, treść uzasadnienia decyzji jest skrajnie lakoniczna i narusza treść art. 107 § 3 k.p.a. Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się skarżąca i pismem z dnia 19 grudnia 2025 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję z dnia 13 listopada 2025 r., nr 579/2025. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 81 k.p.a., poprzez pozbawienie Skarżącej prawa do czynnego udziału w postępowaniu odwoławczym. Skarżąca upatrywała naruszenia w braku doręczenia jej odpisu odwołania wniesionego przez G. wraz z jego załącznikami oraz niezawiadomieniu skarżącej o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do zgromadzonych dowodów oraz twierdzeń strony przeciwnej przed wydaniem decyzji. Zarzuciła oparcie rozstrzygnięcia na argumentacji i dokumentach pochodzących od odwołującej się, do których skarżąca nie miała dostępu i nie mogła zawrzeć stanowiska, co do statusu inwestora oraz relacji własnościowych. Zarzuciła także naruszenie art 7, art 77 § 1 oraz art 80 k.p.a. i naruszenie przepisów postępowania poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego, polegające na ustaleniu statusu G. jako inwestora wyłącznie w oparciu o formalny wpis w księdze wieczystej bez analizy rzeczywistego zakresu praw własnościowych oraz faktycznego zaangażowania w realizację inwestycji. Zdaniem skarżącej, organ II instancji pominął fakt, że inwestycja została faktycznie zrealizowana, a lokale zostały sprzedane. Dotychczasowy inwestor nie wykonuje żadnych obowiązków wynikających z decyzji, której przeniesienia domaga się Wspólnota oraz nieuwzględnieniu ścisłego związku decyzji wznowieniowej z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 19 października 2004 r., co doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych i wadliwego rozstrzygnięcia sprawy. Skarżąca zarzuciła także naruszenie zasad ogólnych postępowania administracyjnego, tj. art 8 § 1 k.p.a. w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej oraz zasadę proporcjonalności oraz równego traktowania stron, polegające na przyjęciu wykładni, która pomija interes prawny i faktyczny Wspólnoty oraz prowadzi do trwałego zablokowania możliwości doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem. Skarżąca sformułowała także zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 40 ust. 1a w zw. z art 40 ust. 2 P.b. poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że samo posiadanie przez dotychczasowego inwestora minimalnego udziału we współwłasności nieruchomości [0,24%] wyklucza możliwość przeniesienia decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego i wznowieniu robót budowlanych bez jego zgody oraz utożsamieniu bycia współwłaścicielem nieruchomości z zachowaniem statusu inwestora. Ponadto, zarzuciła zastosowanie art. 40 ust. 1a P.b. wprost, a nie odpowiednio, wbrew wyraźnej dyspozycji art. 40 ust. 2 P.b., podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów, tj. uwzględniająca ich cel, funkcję oraz genezę legislacyjną, powinna prowadzić do badania stanu właścicielskiego na moment wydania pierwotnej decyzji o pozwoleniu na budowę, a nie na moment wydania decyzji wznowieniowej. Wobec powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, a także rozpoznanie sprawy na rozprawie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Normatywnym potwierdzeniem sprawowania przez sądy administracyjne kontroli działalności administracji publicznej jest również art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), stanowiący ponadto, że sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie. Zaznaczenia wymaga, że stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Co więcej, pozostaje zobowiązany do wzięcia z urzędu pod rozwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych niepodniesionych w skardze, pozostających jednak w związku z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Orzekanie odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie orzekający w niniejszej sprawie Sąd doszedł do przekonania, że narusza ona prawo w sposób powodujący konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego, a skarga rozpatrywana w niniejszej sprawie jest zasadna i zasługuje na uwzględnienie. Wyjaśnić należy, że w rozpoznawanej sprawie zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r poz. 725 z póżn. zm.) obowiązujące na dzień złożenia wniosku z dnia 27 lutego 2024 r. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 40 ust. 1, ust 1a i ust 2 p.b., w myśl których organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę (pkt 1 lit. a) i oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (pkt 1 lit. b) oraz zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana, lub kopię tej zgody (pkt 2). Zgoda, o której mowa w ust. 1 pkt 2, nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.(ust 1a) Przepisy ust. 1 i 1a stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4. (ust 2) W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że istota przeniesienia pozwolenia na budowę w rozumieniu art. 40 ust. 1 p.b. sprowadza się do umożliwienia nowemu podmiotowi, innemu niż adresat decyzji o pozwoleniu na budowę, przejęcie prawa do realizacji określonego zamierzenia budowanego. Jest to wyłącznie zmiana podmiotowa, która nie może prowadzić do modyfikacji treści decyzji. Przeniesienie pozwolenia na budowę nie może zostać zastosowane, jeżeli oprócz adresata decyzji, zmianie ulegają inne elementy pozwolenia na budowę. Podmiot, na który organ przenosi pozwolenie na budowę, przyjmuje wszystkie warunki zawarte w tej decyzji, a więc wszystkie prawa i obowiązki wynikające z tej decyzji. Dotyczy to tak prawa kontynuowania procesu inwestycyjnego zgodnie z warunkami pozwolenia na budowę, jak i ponoszenia konsekwencji wynikających z dotychczasowego procesu inwestycyjnego, w tym wykonywania obowiązków nałożonych przez organ (por. m. in. wyrok NSA z 1 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 1407/18 i cyt. tam orzecznictwo). Przepisy umożliwiające przenoszenie w określonych przypadkach decyzji o pozwoleniu na budowę bez zgody dotychczasowego inwestora weszły w życie w dniu 19 września 2020 r. na podstawie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 r. poz. 471 z dnia 2020.03.18.). Na podstawie art. 27 ust. 1 pkt 2 ustawy zmieniającej do zamierzeń budowlanych realizowanych w oparciu o projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych, dla których przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej wydano ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia przepisy prawa budowlanego stosuje się w brzmieniu dotychczasowym. Jednakże, art. 28 ustawy zmieniającej zawiera wyjątki i zgodnie z art. 28 pkt 1 lit. a do spraw, o których mowa m.in. w art. 27 ustawy zmieniającej stosuje się przepisy art. 36a ust. 5 i art. 40 P.b. w brzmieniu nadanym przez ustawę zmieniającą. Wynika z tego, że dla decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych przed 19 września 2020 r. (w rozpoznawanej sprawie : decyzja PINB w Krakowie-Powiat Grodzki nr 1493/2010 z dnia 21 października 2019 r o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego oraz udzieleniu pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, decyzja Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 19 października 2004 r o pozwoleniu na budowę) stosuje się art. 40 ust. 1a ustawy prawo budowlane. Dla przeniesienia decyzji zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora. Jak trafnie zauważył organ II instancji - celem nowelizacji było wykluczenie nieuzasadnionego blokowania nowego właściciela nieruchomości w kontynuowaniu procesu inwestycyjnego. Wynika to z faktu, że sprzedaż nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa służy nabyciu nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji. Wbrew jednak temu Organ II instancji nie dokonał wystarczająco pogłębionej interpretacji zastosowanych przepisów. Wyłącznie literalnie odczytał brzmienie art. 40 ust 1 a i ust 2 ustawy prawo budowlane, co było przejawem nadmiernego formalizmu sprzecznego z celem ustawy. Dokonując interpretacji art. 40 ust 1 a ustawy prawo budowlane należy kierować się zasadami wykładni prawa. Zgodnie z którymi interpretator powinien opierać się na rezultatach wykładni językowej, a gdy ta prowadzi do nie dających się usunąć wątpliwości, korzystać z wykładni systemowej, jeśli natomiast wykładnia systemowa nie doprowadzi do usunięcia wątpliwości interpretacyjnych to przejść do wykładni funkcjonalnej. Wobec wątpliwości, co do zakresu użytych w art. 40 ust 1a ustawy prawo budowlane pojęć: "własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego" "inwestora (dotychczasowego i nowego)" należy sięgnąć do wykładni systemowej i funkcjonalnej, a następnie przyjąć taką interpretację praw i wolności, która ze względu na istniejące możliwości prawne i faktyczne gwarantuje ich jak najpełniejszą realizację. Można ją nazwać zasadą życzliwej interpretacji przepisów dotyczących praw i wolności obywatelskich, która polega na tym że wszelkie prawa i wolności obywatelskie mogą być interpretowane rozszerzająco, natomiast wszelkie ograniczenia tych praw i wolności ściśle lub nawet zawężająco. ( prof. Lech Morawski, Zasady wykładni prawa , Wydanie II Toruń 2010 r , Wydawnictwo " Dom Organizatora " str 137 i 198 , postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2007 r , I KZP 6/07, OSNKW 2007/5/37, Biul. SN 2007/5 ) Wbrew poglądom przyjętym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji własność nieruchomości (art. 140 i nast. kodeksu cywilnego), to także współwłasność (art. 195 i nast. kodeksu cywilnego) – stan prawny w którym jedna rzecz należy do kilku osób jednocześnie, innymi słowy to zbieg uprawnień kilku osób do jednego przedmiotu. Orzecznictwo sądowe zgodne jest co do tego, że udział we współwłasności nie jest samodzielną instytucją a stanowi tylko odmianę własności. Skoro udział we współwłasności jest wycinkiem prawa własności, to jest ze swej istoty prawem własności. Stwierdzenie to prowadzi do wniosku, że do współwłasności stosuje się bezpośrednio przepisy odnoszące się do własności (również te dotyczące przeniesienia własności). Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje samoistne, rzeczowe prawo o charakterze bezwzględnym. W prawie budowlanym przepisy prawa wprost nie definiują pojęcia inwestora, jednak jest to szeroka kategoria pojęciowa. To podmiot, który finansuje inwestycję, posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i organizuje cały proces budowlany. Inwestor to przecież osoba odpowiedzialna za cały proces inwestycyjny (formalny i faktyczny), który jest wieloetapowy. Obowiązkiem inwestora jest zorganizowanie całego procesu budowlanego (art. 18 prawa budowlanego), w tym zapewnienie sporządzenia projektu budowlanego, uzyskanie pozwolenia na budowę, zorganizowanie wykonania i dokonania odbioru robót budowlanych. Wiele obowiązków spoczywa na inwestorze zarówno w toku, jak i po zakończeniu robót budowlanych. Takim obowiązkiem jest zawiadomienie o zakończeniu budowy lub złożenie wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie (art. 57 prawa budowlanego) Jest to podmiot, bez którego woli nie może funkcjonować ani budowa w sensie faktycznym, ani nie może toczyć się postępowanie administracyjne zmierzające do wydania pozwolenia na budowę, bądź inne związane z budowanym obiektem. Obejmuje moment od złożenia wniosku inicjującego postępowanie w sprawie do jego zakończenia. W rozpoznawanej sprawie organ II instancji nie wyjaśnił jaka jest sytuacja własnościowa nieruchomości przy ul [...] w K., następnie nie rozważył, czy G. Sp z o.o. we W. może być nadal uważana za inwestora, czy dalej zajmuje się szeroko rozumianym procesem inwestycyjnym (w tym pracami adaptacyjnymi, celem uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku przy ul [...] w K.). Spółka posiada znikomy udział we współwłasności nieruchomości. W oświadczeniu z dnia 5 września 2016 r S. z siedzibą w K. określa siebie jako byłego inwestora zamierzenia inwestycyjnego i deklaruje, że we wzajemnej współpracy ze Wspólnotą Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. [...] w K. podejmie czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. [...] w K. (oświadczenie, k - 59 akt sądowych). Na nieruchomości przy ul [...] w K. powstała wspólnota mieszkaniowa, którą tworzą właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, a dotychczasowy inwestor jest jej członkiem. Jak stanowi art. 3 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (Dz.U.2026.232 t.j. z dnia 2026.02.27) -w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. (art. 21 ust 1 ustawy) W okolicznościach rozpoznawanej sprawy istnieje możliwość przeniesienia decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego oraz udzieleniu pozwolenia na wznowienie robót budowlanych bez zgody G. Sp z o.o., po spełnieniu przesłanki przejścia prawa własności z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora. W dotychczasowym postępowaniu nie dokonano szczegółowej analizy struktury własności nieruchomości, której dotyczy postępowanie na podstawie księgi wieczystej. W zaskarżonej decyzji nie wskazano nawet numeru księgi wieczystej dotyczącej nieruchomości. Zamiast tego organ poprzestał na stwierdzeniu istnienia "dalszej współwłasności nieruchomości i budynku przez pierwotnego inwestora". Organ nie wyjaśnił jaki to udział (strona skarżąca wskazuje, że jest on minimalny - 0,24%), z czego wynikający i czy związany jest z odrębnym lokalem, a jeśli tak to jakim. Wobec tego, organ II instancji przedwcześnie stwierdził, że nie zaszła żadna z sytuacji opisanych w dyspozycji art. 40 ust 1 i ust 2 prawa budowlanego i kategorycznie wykluczył, możliwość zastosowania art. 40 ust. 1a ustawy prawo budowlane. Trafny jest zarzut skargi, dotyczący tego, że organ zastosował art. 40 ust 1a prawa budowlanego wprost, a nie odpowiednio, do decyzji o wznowieniu robót budowlanych, wbrew wyraźnej dyspozycji art. 40 ust 2 tej ustawy. Podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów uwzgledniająca ich cel, funkcję oraz genezę legislacyjną powinna prowadzić do badania stanu właścicielskiego na moment wydania pierwotnej decyzji o pozwoleniu na budowę (ostateczna decyzja Prezydenta Miasta Krakowa nr 1658/04 z dnia 19 października 2004 r.) a nie na moment wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego oraz udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. Choć Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul [...] w K. powstała przed wydaniem decyzji z dnia 21 października 2019 r., jednakże decyzja ta dotyczy wznowienia robót budowlanych prowadzonych na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 19 października 2004 r znak ROA-7355-13-235/04, a więc nie może być rozpatrywana w oderwaniu od decyzji pierwotnej o wydaniu pozwolenia na budowę. W konsekwencji wybudowania budynku przez pierwotnego inwestora w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego, konieczne stało się zatwierdzenie zmian w projekcie i uzyskanie zgody na wznowienie budowy. Zmiany właścicielskie dotyczące nieruchomości następowały po wydaniu decyzji pierwotnej. Wyjaśnienia tych istotnych okoliczności zaniechał organ II instancji, a brak zgody może zostać zastąpiony poprzez przejście własności nieruchomości na nowy podmiot po wydaniu decyzji pierwotnej. Wbrew twierdzeniom G. ustawa nie posługuje się pojęciem "przejścia własności nieruchomości w całości na nowy podmiot". Z tych względów wątpliwe jest stanowisko organu, że skoro wspólnota pozostawała stroną pierwotnej, przenoszonej decyzji, więc nie może zostać uznana za nowego inwestora w rozumieniu przepisu oraz, że nie można uznać, że doszło do przeniesienia własności nieruchomości po wydaniu pozwolenia na budowę, a także, że skoro dotychczasowy inwestor w świetle dokumentacji ksiąg wieczystych pozostaje współwłaścicielem budynku, więc nie doszło do przejścia własności (str 9 zaskarżonej decyzji). W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę jest "decyzją związaną". Oznacza to, że jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przeniesienia uprawnień z niej wynikających na inny podmiot, a ten przejmuje wszelkie warunki zawarte w tej decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to organ zobligowany jest wydać pozytywną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę. Tym samym w przypadku spełnienia wskazanych wyżej przesłanek, organ administracji jest obowiązany przenieść decyzję o pozwoleniu na budowę na wnioskującego, przy czym winno to nastąpić w drodze decyzji administracyjnej. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 404/05) Wbrew tym poglądom spełnienie przesłanek z art. 40 ust 1a w zw. z ust 2 ustawy prawo budowlane nie zostało należycie zbadane przez organ II instancji rozpoznający sprawę merytorycznie. Zdaniem Sądu kontrolowane postępowanie nie zostało przeprowadzone z wystarczającym poszanowaniem zasad określonych w art. 7 kpa (zasada prawdy obiektywnej) i art. 77 § 1 kpa (obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego) oraz art. 107 § 3 kpa (uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji). Naruszenie przepisów postępowania polegało na ustaleniu statusu G. jako inwestora wyłącznie w oparciu o formalny wpis w księdze wieczystej bez analizy rzeczywistego zakresu praw własnościowych oraz faktycznego zaangażowania w realizację inwestycji. Organ II instancji, co trafnie punktuje skarga pominął fakt, że inwestycja została faktycznie zrealizowana, a lokale zostały sprzedane. Dotychczasowy inwestor nie wykonuje żadnych obowiązków wynikających z decyzji, której przeniesienia domaga się Wspólnota. Poza tym nie uwzględniono ścisłego związku decyzji PINB w Krakowie – powiat Grodzki z dnia 21 października 2019 r o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego i udzieleniu pozwolenia na wznowienie robót budowlanych z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 19 października 2004 r. o pozwoleniu na budowę. Wszystko to doprowadziło do braku prawidłowych ustaleń faktycznych. Decyzja została wydana w oparciu o analizę materiału dowodowego, który nie był kompletny (brak zbadania stanu własnościowego nieruchomości na podstawie odpisu księgi wieczystej), co wymaga uzupełnienia w ponownie prowadzonym postępowaniu. Uzasadnienie decyzji powinno zawierać wskazanie wszystkich istotnych faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne zawierać wystarczające wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. W świetle przedstawionych rozważań naruszono również zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej wyrażoną w art. 8 § 1 k.p.a. Wbrew art. 10 § 1 kpa w zw. z art. 8 § 1 k.p.a. stronie skarżącej nie doręczono odwołania oraz załączonych do niego odpisów dokumentów, pomimo że organ II instancji w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji powołuje się na te dokumenty i uwzględnia argumentację strony odwołującej. To wszystko prowadziło do pozbawienia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w K. czynnego udziału w sprawie, bowiem została pozbawiona możliwości złożenia stanowiska w sprawie w kwestii zebranych dowodów i materiałów oraz wskazania okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, które podniosła dopiero w wywiedzionej skardze. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ II instancji weźmie pod uwagę zaprezentowane poglądy prawne, usunie stwierdzone wadliwości postępowania odwoławczego, a następnie na podstawie zebranego materiału dowodowego ponownie oceni stan faktyczny sprawy i prawidłowo zastosuje przepis art. 40 ustawy prawo budowlane, po dokonaniu jego wykładni zgodnie ze wskazaniami wynikającymi z wyroku. Z tych względów orzeczono jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. " a i c" p.p.s.a.. O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. (pkt II wyroku)