II SA/Kr 213/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie : WSA Krystyna Daniel WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Firma A z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 grudnia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 10 września 2018 r. nr [...] orzekł o odmowie - na wniosek Spółki [...] Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w K. - ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. Z. w K.". W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji przypomniał, że uprzednio wydana została decyzja o odmowie ustalenia warunków zabudowy, która została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 kwietnia 2018 r. nr [...] Kolegium zwróciło wówczas uwagę, że w analizie urbanistyczno - architektonicznej nie wskazano szerokości frontu działki, a tym samym wielkości obszaru analizowanego. Ponadto istniała konieczność wezwania inwestora do wyjaśnienia, czy zmodyfikuje wniosek w związku z wynikami analizy. Zalecenia te zostały wykonane przez organ I instancji, a pełnomocnik inwestora pismem z dnia 4 czerwca 2018 r. wyjaśnił, że koncepcja przedłożona wraz z wnioskiem jest jedyną możliwą do realizacji. Organ stwierdził, że brak jest podstaw do poszerzenia wyznaczonego obszaru analizy, a teren wyznaczony w odległości 50m od granic terenu inwestycji jest wyznaczony zgodnie z § 3 przedmiotowego rozporządzenia. Organ podkreślił, że planowane zamierzenie nie będzie stanowić kontynuacji sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu istniejącego na działkach sąsiednich, zatem nie spełnia łącznie wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przeprowadzona analiza wykazała, że istniejące wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek nie pozwalają na ustalenie tego parametru zgodnie z wnioskiem. Wnioskowany wskaźnik znacznie przekracza parametry występujące w obszarze analizowanym i nie stanowi kontynuacji parametru z żadnej z badanych działek. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Spółka [...] Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w K., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Organ I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 18 grudnia 2018 r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji będzie możliwe w sytuacji spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy. Na gruncie obowiązującej ustawy ustalanie warunków zabudowy w formie decyzji o warunkach zabudowy jest wyjątkiem od zasady określania przeznaczenia terenów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Z uwagi na wyjątkowy charakter decyzji o warunkach zabudowy, możliwość jej wydania jest ograniczona do przypadków, gdy inwestycja stanowi kontynuację zastanego układu urbanistycznego. Kolegium podzieliło zasadność twierdzeń przedstawionych w zaskarżonej decyzji co do konieczności odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Dokonując oceny analizy urbanistyczno -architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji Kolegium stwierdziło, że sporządzona została prawidłowo i precyzyjnie opisuje zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy, zaś wyprowadzone na podstawie analizy wnioski (odrębny dokument zatytułowany jako "część tekstowa wyników analizy") znajdują pełne uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Kolegium podzieliło pogląd, że w świetle ustaleń analizy architektoniczno - architektonicznej wnioskowana inwestycja pozostaje w sprzeczności z zasadą kontynuacji dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przede wszystkim należy zauważyć, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo i z uwzględnieniem regulacji § 3 rozporządzenia. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego w odległości 50m od granic terenu inwestycji. Szerokość frontu działki wynosi 9m, natomiast jej trzykrotność jest równa 27m, w związku z tym poszerzono obszar do 50m wskazanych w rozporządzeniu, ponieważ wartość trzykrotności szerokości frontu działki jest mniejsza od tej wartości. Nie jest natomiast zasadne rozszerzenie granic obszaru analizowanego w taki sposób, jak wnioskuje inwestor, w celu objęcia nim zabudowy przy ul. Z. , W. , M. , L. , B. oraz A.. Niedopuszczalne jest takie wyznaczenie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. Podkreślenia jednocześnie wymaga, że pomimo wskazówek organu odwoławczego, wnioskodawca nie skorygował zakresu zamierzenia inwestycyjnego, szczególnie w kontekście wnioskowanego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. Stan faktyczny pozostaje zatem bezsporny - średnia wartość przedmiotowego wskaźnika wynosi 40%, wartość maksymalna 59%, natomiast wartość wnioskowana 84%. Kolegium podzieliło pogląd organu I instancji, że planowana zabudowa w sposób rażący zakłóciłaby ład przestrzenny, a wielkość obiektu wprowadziłaby wyraźny dysonans w badanej przestrzeni poprzez wprowadzenie formy o proporcjach niepodobnych do badanych budynków. Szczególnego jednak podkreślenia wymaga, że wyznaczenie wskaźnika według wartości przekraczającej występujące w obszarze analizowanym maksimum należałoby interpretować jako rażące naruszenie regulacji § 5 rozporządzenia uprawniającego do nawiązania do wartości średniej lub ewentualnie jako odstępstwo od zasady ogólnej do wyników analizy. Wyniki te jednak nie pozwalają na realizację obiektu o wnioskowanym parametrze. Kolegium Odwoławcze nie podzieliło poglądu wnioskodawcy, że mniejsza powierzchnia działki inwestycyjnej względem zabudowanej działki sąsiedniej pozwoli na wkomponowanie nowej zabudowy w ład przestrzenny pomimo przekroczenia maksymalnego parametru wielkości powierzchni zabudowy. Zasady wyznaczania parametrów urbanistycznych są ściśle określone przepisami prawa, a ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również przepisy rozporządzenia wykonawczego nie wprowadzają w tym zakresie typowego uznania administracyjnego. Jeżeli z matematycznego wyliczenia wynika przekroczenie wnioskowanego wskaźnika względem wartości występujących w obszarze analizowanym, organy administracji publicznej nie mają podstaw do kształtowania nowej zabudowy zgodnie z wnioskiem. Zatem przedmiotowa inwestycja stoi w sprzeczności z wymaganiami ładu przestrzennego, będącego podstawą dla ustalania zasad zagospodarowania i zabudowy terenów zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 oraz art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy nie jest brak kontynuacji funkcji zabudowy, lecz niemożność ustalenia jednego z kluczowych wskaźników urbanistycznych, o czym zresztą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie [...] sp. z o.o. S.K.A. Zaskarżonej decyzji zarzucani naruszenie: a) art. 6 w zw. z art. 8 k.p.a. w zw. z art. 6 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 1 i 7 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię obowiązujących przepisów, a tym samym nieuzasadnione przyjęcie, że w przypadku obszarów nie objętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest pewnym wyjątkiem stanowiącym o konieczności rygorystycznego podejścia do każdej z ustawowych przesłanek wydania decyzji, podczas gdy prowadząc przedmiotowe postępowanie administracyjne obowiązkiem organów było uczynienie za prymat uprawnieniom właściciela nieruchomości, jak również zasady wolności zagospodarowania terenu, za czym przemawia wykładnia systemowa obowiązujących przepisów prawa, czego nie dostrzegło Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydając zaskarżoną decyzję administracyjną, b) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 p.z.w. poprzez błędną wykładnię zasady dobrego sąsiedztwa, która została sprowadzona do oceny zamierzenia inwestycyjnego z uwzględnieniem wyłącznie działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem zamierzenia, podczas gdy zasadą jest, iż działki sąsiadujące winny być rozumiane z uwzględnieniem zasady sąsiedztwa urbanistycznego, wymuszającego konieczność uwzględnienia nie nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących będących pewnym wyjątkiem na danym obszarze, ale działek o istniejącym podobieństwie architektoniczno-urbanistycznym niekoniecznie występujących w bliskiej odległości od nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, c) art. 6 w zw. z art. 8 k.p.a. w zw. z art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 p.z.p. w zw. § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieuwzględnienie w ramach obszaru analizowanego zabudowy stanowiącej pod względem urbanistycznym określoną całość, gdyż występującą na działkach o podobnym rozmiarze, zabudowie, a tym samym dojście do nieprawidłowych wniosków, że zamierzenie inwestycyjne nie będzie stanowić kontynuacji dotychczas istniejącej zabudowy, d) art. 6 w zw. z art. 8 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 w zw. z § 5 ust. 2 Rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wskaźnika powierzchni zabudowy działki, który to wskaźnik nie uwzględnia cech charakterystycznych warunkujących zasady i możliwość zabudowy działki, pomimo że obowiązujące przepisy takową możliwość pozostawiały organom wydającym decyzję w sprawie, a skutkiem czego jest błędne ustalenie o braku możliwości kontynuacji dotychczas istniejącej zabudowy. Na podstawie tych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Argumentację skargi strona skarżąca rozwinęła w piśmie procesowym z dnia 10 kwietnia 2019 r., podkreślając, że prawo zabudowy jako element prawa własności podlega ochronie konstytucyjnej na podstawie art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. Przypomniano, że inwestor wraz z odwołaniem przedłożył analizę wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze obejmującym ulice: Z. , W. , M. , L. , B. oraz A., z której wynika, że poszerzenie obszaru analizowanego w niniejszej sprawie jest uzasadnione i konieczne. Na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2019 r. strona skarżąca podtrzymała dotychczasowe stanowisko. Uczestnik postępowania Cech Rzemiosł [...] przychylił się natomiast do argumentacji organu przedstawionej w decyzji i w odpowiedzi na skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Przedmiotem skargi jest decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy. Istotne jest, że wydana poprzednio przez Prezydenta Miasta K. decyzja odmowna z dnia 4 stycznia 2018 r. został uchylona w postępowaniu odwoławczym. Kolegium w uzasadnieniu decyzji z dnia 12 kwietnia 2018 r. wskazało, że nie jest zasadne odmawianie ustalenia warunków zabudowy w sytuacji, gdy tylko jeden z parametrów planowanej zabudowy nie może być ustalony zgodnie z wnioskiem inwestora. Powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy wiąże organ, jednakże w zakresie parametrów inwestycji nie jest to związanie bezwzględne. Wniosek ten może być w toku postępowania modyfikowany, także w wyniku działań zainicjowanych przez organ. W konkluzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze nakazało, by organ I instancji wezwał inwestora do wyjaśnienia, czy w związku z wynikami analizy modyfikuje wniosek w celu uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie w decyzji tej Kolegium stwierdziło, że brak jest w niniejszej sprawie okoliczności przemawiających za powiększeniem obszaru analizowanego. W ponownie prowadzonym postępowaniu przed organem I instancji inwestor krytycznie odniósł się do stanowiska Kolegium i stwierdził, że koncepcja przedłożona w pierwotnym wniosku jest jedyną możliwą do realizacji zabudowy. W tej sytuacji odmówiono ustalenia warunków zabudowy. Istota sporu w niniejszej sprawie dotyczy możliwości ustalenia przede wszystkim parametru powierzchni zabudowy na poziomie 84%, podczas gdy średnia wielkość tego parametru na obszarze analizowanym wynosi 40%. Teren inwestycji nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.) – dalej "u.p.z.p." - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Strona skarżąca powołuje się na konstytucyjną ochronę prawa własności, w ramach której właścicielowi przysługuje również prawo zabudowy. Zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji RP Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Trzeba jednak pamiętać, że w myśl art. 64 ust. 3 Konstytucji RP własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Takie ustawowe ograniczenie prawa własności zawierają przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Z kolei ust. 2 art. 6 pkt 1 stanowi: "Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich". Innymi słowy uznając ład przestrzenny, zdefiniowany w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., za wartość wymagającą ochrony i uzasadniającą ograniczenie prawa własności nieruchomości – ustawodawca wprowadził procedurę ustalania warunków zabudowy celem zrównoważenia tych dwóch wartości (zapewnienia ładu przestrzennego i ochrony prawa własności). Procedura wymaga spełnienia warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., w tym przeprowadzenia przez osobę posiadającą kompetencje urbanistyczne tzw. analizy urbanistyczno – architektonicznej w obszarze wyznaczonym wokół działki inwestycyjnej. Wbrew zarzutom skargi w obowiązujących przepisach prawa rangi konstytucyjnej i ustawowej brak jest podstaw do przyjęcia, że "obowiązkiem organów było uczynienie za prymat uprawnieniom właściciela nieruchomości, jak również zasady wolności zagospodarowania terenu". Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, obejmujący także sposób wyznaczenia parametrów zabudowy został uregulowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). W myśl § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego z kolei wynika z ust. 2 § 3: "Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Szerokość frontu działki inwestycyjnej wynosi 9 m, a zatem granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości 50 m od granic terenu inwestycji – zgodnie z brzmieniem cytowanego wyżej przepisu. Niewątpliwie § 3 ust. 2 przewiduje minimalne granice obszaru analizowanego i jest możliwe ustalenie tego obszaru w innych granicach, jeżeli wynika to z analizy. W przeprowadzonej na potrzeby postępowania analizie takiej konieczności jednak nie stwierdzono. Sąd podziela to ustalenie. Uznając za prawidłowy sposób wyznaczenia obszaru analizowanego w odległości 50 m od granicy działki inwestycyjnej trzeba podkreślić, że wnioskodawca domagał się ponad dwukrotnego zwiększenia parametru powierzchni zabudowy (84%) w porównaniu ze średnią wielkością tego wskaźnika wynikającą z analizy (40%). Zgodnie z § 5 ust. 1 powołanego wcześniej rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W myśl ust. 2 § 5 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W analizie zwrócono uwagę, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym waha się od 21% do 59%. Nie jest możliwe ustalenie tego parametru zgodnie z wnioskiem, bowiem wielkość wnioskowana znacznie przekracza wartość średnią i nie jest podobny do żadnego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym. W ocenie Sądu taki sposób rozumowania jest prawidłowy i należy się z nim zgodzić. Słusznie również Kolegium w zaskarżonej decyzji powołało się na orzecznictwo sądów administracyjnych, które wyklucza możliwość dowolnego powiększania obszaru analizowanego w celu "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. Tymczasem takiego właśnie powiększenia obszaru analizowanego domaga się strona skarżąca. W dołączonej do odwołania analizie istniejących powierzchni zabudowy sugerowano bowiem powiększenie obszaru analizowanego nawet do 230 metrów od granicy działki inwestycyjnej. Mimo, że planowana zabudowa położona miałaby być przy ul. Z. , sugeruje się nawiązanie do zabudowy położonej przy ul. M. , A. i L. , które tworzą całkowicie odmienny układ urbanistyczny. Wbrew zarzutom skarżącej spółki tereny te nie stanowią pod względem urbanistycznym określonej całości, do której mogłaby nawiązywać zabudowa planowana na działce nr [...]. Sugerowane przez skarżącą spółkę tak znaczne powiększenie granic obszaru analizowanego nie prowadzi do zachowania ładu przestrzennego, lecz ma na celu jedynie umożliwienie realizacji inwestycji przy zachowaniu parametrów przewidzianych we wniosku, a nie parametrów wynikających z wykonanej w sprawie analizy urbanistyczno – architektonicznej. Okoliczność, że w zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się wprost do tej dokumentacji dołączonej do odwołania nie czyni tej decyzji wadliwą w stopniu uzasadniającym konieczność jej uchylenia. Kolegium wskazało bowiem na niedopuszczalność nadmiernego poszerzania obszaru analizowanego, co w wystarczający sposób prezentuje stanowisko organu odwoławczego w stosunku do postulowanego w odwołaniu powiększenia obszaru analizowanego. Faktem jest, że objęta wnioskiem działka nr [...] o pow. 274 m2 jest znacznie mniejsza od większości działek znajdujących się w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, jednakże w obszarze tym mieści się również działka nr [...] o powierzchni 118 m2 i powierzchni zabudowy 25 m2. Oznacza to, że właśnie ta najmniejsza w obszarze analizowanym działka ma również najmniejszy wskaźnik powierzchni zabudowy. Osłabia to argument strony skarżącej, iż ze względu na niewielkie rozmiary działki inwestycyjnej zasadne jest przyjęcie wyższego niż średnia wskaźnika jej zabudowy. Nie można również zgodzić się ze stwierdzeniem, że w niniejszej sprawie dokonano błędnej wykładni zasady dobrego sąsiedztwa, która została sprowadzona do oceny zamierzenia inwestycyjnego z uwzględnieniem wyłącznie działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem zamierzenia, podczas gdy zasadą jest, iż działki sąsiadujące winny być rozumiane z uwzględnieniem zasady sąsiedztwa urbanistycznego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 marca 2012 r., sygn. II OSK 10/11 (dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych) "Ustawa nie definiuje pojęcia działki sąsiedniej, a w orzecznictwie sądów administracyjnych szeroko interpretuje się pojęcie działki sąsiedniej, wskazując na konieczność wykładni funkcjonalnej. Podkreśla się, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi na dokonanie oceny możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków wynikających z art. 61 ust. 1 upzp (por. wyroki NSA: z dnia 3 października 2006 r., II OSK 196/06; z dnia 4 lipca 2007 r., II OSK 997/06; z dnia 17 kwietnia 2007 r., II OSK 646/06 czy z dnia 22 lutego 2006 r., II OSK 551/05, wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl)." Jednakże w okolicznościach niniejszej sprawy, przy tak niewielkim froncie działki inwestycyjnej i ustaleniu minimalnej dopuszczalnej rozporządzeniem granicy obszaru analizowanego w sposób oczywisty objął on jedynie najbliższe sąsiedztwo planowanej inwestycji. Przypomnieć należy, że ta minimalna granica obszaru analizowanego stanowi w istocie niemal sześciokrotną szerokość frontu działki, podczas gdy ogólną zasadą jest szerokość trzykrotna. Natomiast proponowane przez inwestora bardzo znaczne poszerzenie granic obszaru analizowanego w ocenie Sądu wykracza poza "obszar tworzący pewną urbanistyczną całość", a nieruchomości położone w tym obszarze w żadnym wypadku nie mogą zostać uznane za działki sąsiednie, pozwalające do nawiązania do nich przez planowaną zabudowę. Jak wynika z powyższego wszystkie zarzuty skargi okazały się bezzasadne, a skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.