II SA/Kr 233/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska WSA Mirosław Bator (spr.) po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi B. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia 5 grudnia 2013 r. nr [...] działając na podstawie art. 1, art. 2, art. 53 ust. 4 pkt 4 i 9, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 K.p.a. po rozpatrzeniu wniosku I. K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pn. "Budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi oraz wewnętrznymi instalacjami wod-kan, energii elektrycznej, budowa dwóch zbiorników wybieralnych na ścieki, budowa powierzchni utwardzonych, dojść, dojazdów, miejsc postojowych, infrastruktury technicznej na działce nr [...] obr. C., jed, ewid. K. oraz budowa zjazdu z działki nr [...] na działkę [...] obr. C., jedn. ewid. K. w K. os. [...]". Organ I instancji podkreślił w uzasadnieniu, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki oraz na etapie prowadzonego postępowania uzyskano niezbędne uzgodnienia i opinie. Odwołanie od tej decyzji złożyła B. P.. Odwołująca się podniosła, iż organ I instancji nie odniósł się zupełnie do uwag zgłaszanych w trakcie postępowania, braku dostępu do drogi publicznej dla planowanej inwestycji, braku uwzględnienia linii wysokiego napięcia, błędnego określenia, iż istnieje zabudowa sąsiednia mogą stanowić o kontynuacji funkcji na terenie analizowanym oraz teren jest gruntem rolnym. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 11 marca 2014 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ podniósł, że poza sporem pozostaje to, że w niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak słusznie wskazał organ I instancji w zaskarżonej decyzji, dla wydania decyzji w.z., konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy. Jednym z nich jest występowanie, na obszarze analizowanym, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art.61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Z uwagi na użycie przez ustawodawcę słowa "łącznie" w komentowanym przepisie, należy stwierdzić, że przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej opisanym powyżej wymaganiom, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, jak też niemożliwe jest wydanie decyzji, przy braku spełnienia któregokolwiek z pozostałych punktów tego przepisu. Na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji w.z., składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy wspomnianego powyżej, a stanowiącego akt wykonawczy do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. I tak, § 3 ust. 1 rozporządzenia stanowi: "W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z ust.2 § 3 granice tęgo obszaru, wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem inwestora. Jak wynika z dalszych przepisów rozporządzenia - § 4 - § 8 – zabudowa znajdująca się na tym terenie, jest podstawą wyznaczenia parametrów dla nowej inwestycji -odnośnie obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Należy podkreślić, iż sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, a podane w cytowanym powyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r., winny być przestrzegane i zrealizowane. W wyroku z dnia 16.11.2005 r. do sygn. akt IV SA/Wa 1485/05 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, stwierdził m. innymi, iż (...) powyższe rozporządzenie, w sytuacji konieczności jego zastosowania (czyli wtedy, gdy brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego) zawiera bezwzględnie wiążące reguły postępowania, przy określaniu wymagań, które winny być następnie wprowadzone do decyzji ustalającej warunki zabudowy. Określenie konkretnych wymagań ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz.(...)". W niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: 1/ linii zabudowy; 2/ wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3/ szerokości elewacji frontowej; 4/ wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5/ geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy - jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nie objętych planem miejscowym - stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Nie ulega wątpliwości, że w ramach władztwa planistycznego - uchwalając plan miejscowy organy gminy w sposób kompleksowy i zazwyczaj dotyczący większego terenu określają przyszłe przeznaczenie danego terenu, kreując jednocześnie rozwój gminy lub jej części. Z kolei, decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest pod kątem konkretnie zdefiniowanego zamierzenia, a proces dochodzenia do pozytywnych konkluzji kształtujących dany stosunek administracyjny odbywa się na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa, a więc poprzez nawiązanie do zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizowanym. W toku postępowania dowodowego odbywa się konkretyzacja praw i obowiązków kształtowanych następnie decyzją administracyjną. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne/Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie ż wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 następnych w-stówy. W przedmiotowej sprawie analizę architektoniczne - urbanistyczną oraz projekt decyzji sporządziła i inż. arch. M. C. - K.. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno- architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Należy wskazać, iż w terenie analizowanym istnieją jedynie dwa budynki mieszkalne - jeden posadowiony jest na działce bezpośrednio sąsiadującej z działką objętą wnioskiem o ustalenie wz. - tj. działce nr [...], natomiast drugi istnieje na działce nr [...]. Pozostała część terenu analizowanego to w szczególności tereny pól uprawnych i łąki oraz jeden budynek gospodarczy zlokalizowany na działce nr [...], tuż obok budynku mieszkalnego. Organ I instancji w treści decyzji szczegółowo przeanalizował gabaryty istniejących w terenie analizowanym budynków i na ich podstawie ustalił parametry dla projektowanej inwestycji w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego. I tak, jak wynika z przeprowadzonej analizy budynek zlokalizowany na działce nr [...] posiada wskaźnik zabudowy wynoszący ok 4% (duża powierzchnia działki wpływa na niski wskaźnik zabudowy), szerokość elewacji frontowej wynosi ok 14m, wysokość do kalenicy 11 m, a do okapu 7 m. Natomiast budynek istniejący na działce nr [...] posiada wskaźnik zabudowy wynoszący ok 8%, szerokość elewacji frontowej wynosi ok 11 m, wysokość do kalenicy ok 8,5m, a wysokość do gzymsu ok 5m. Mając na uwadze powyższe, Kolegium nie widzi podstaw do kwestionowania gabarytów budynku ustanowionych dla wnioskowanej nowej zabudowy. Należy w szczególności wskazać, iż organ opisał każdy z parametrów istniejących budynków i na podstawie uzyskanych wartości określił parametry dla nowej zabudowy. Jak wynika z załącznika do decyzji nr 3 "warunki zabudowy", organ I instancji ustalił wskaźnik zabudowy dla działki objętej wnioskiem o ustalenie wz. w przedziale 3 %- 10 %. Natomiast wysokość maksymalna dla nowej zabudowy ustalona została na 9 metrów. Szerokość elewacji frontowej ustalona jako maksymalną tj. 12,5 m. z tolerancją do 20%. Linia zabudowy ustalono została w odległości 6 metrów od drogi zlokalizowanej na działce nr [...], Kolegium nie widzi uchybień w ustaleniu powyższych wartości, zwłaszcza, że znajdują potwierdzenie w sporządzonej analizie i nie wykraczają poza gabaryty omawianych dwóch budynków. Ponadto, zdaniem tutejszego organu ustalenie w powyższy sposób linii zabudowy pozwoli wykształcić ład przestrzenny pod kątem ewentualnej nowej zabudowy zlokalizowanej wzdłuż działki nr [...]. Należy wskazać także, iż funkcja planowanego budynku — tj. funkcja mieszkaniowa nie koliduje z funkcją zastaną na terenie analizowanym. W tym miejscu w odniesieniu do zarzutów podniesionych w odwołaniu dotyczących braku dostępu do drogi publicznej Kolegium wskazało, że warunek ustalenia wz określony w treści art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest spełniony bowiem dostęp do drogi publicznej odbywa się poprzez działkę nr [...] (używanej jako droga wewnętrzna we władaniu Gminy K.), która prowadzi do drogi publicznej gminnej. Natomiast w odniesieniu do zarzutów, iż działka jest gruntem rolnym, Kolegium wskazuje, iż działka objęta wnioskiem o ustalenie wz. znajduje się w granicach administracyjnych Miasta K.. Tym samym zgodnie z treścią art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995r. działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Zaskarżona decyzja zawiera ponadto prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno — urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Należy wskazać także, iż uchybienia poprzedniej decyzji organu I instancji orzekającej w tej samej sprawie, wskazane przez Kolegium w treści decyzji z dnia 5 lipca 2013 r. [...] zostały wyeliminowane w przedmiotowej decyzji. I tak, jak wynika z akt sprawy strona pismem z dnia 26 września 2013r. sprecyzowała wniosek odnośnie budowy garaży (maja być wbudowane w budynek mieszkalny). Z kolei, teren poddany analizie został wyznaczony w sposób prawidłowy i na podstawie istniejącej zabudowy dokonano prawidłowego wyznaczenia parametrów nowej zabudowy - co już wskazano powyżej. Organ I instancji w sposób prawidłowy wskazał także strony w treści objętej odwołaniem decyzji. Podkreślenia wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego. Jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego W oparciu o konkretnie określoną regulację. Wiedza i doświadczenie zawodowe urbanisty jest tutaj niezmiernie istotne niemniej jednak przyjęta w decyzji konkluzja musi opierać się na treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Kolegium, zabudowa istniejąca w obszarze analizowanym dopuszcza na działce objętej zamierzeniem realizację budowy o określonych zaskarżoną decyzją parametrach. Tym samym, podziela ustalenia organu I instancji w przedmiotowej kwestii. Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła B. P. zarzucając niedostateczną analizę przedmiotu sprawy w trakcie prowadzonego postępowania. Skarżąca stwierdziła, że organ nie zapoznał się z analizą architektoniczno – urbanistyczną. Wskazana droga nr [...] jest drogą polną o szerokości 2 m nieutwardzoną, natomiast do działki prowadzi inna droga szerokości 4 m z jezdnią asfaltową nr [...] i dochodzi do działki nr [...] od strony północnej poprzez drogę [...]. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji, ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W ocenie sądu decyzja jest prawidłowa Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczyć przy tym należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Jak zasadnie podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 16 stycznia 2020 r. II SA/Kr 1177/19 przepisy odrębne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. stanowią wszelkie normy prawa powszechnie obowiązującego, które dotyczą planowanego zamierzenia ze względu na jego cechy lub lokalizację. Pojęcie to obejmuje w szczególności przepisy dotyczące zabytków, przyrody, środowiska, wód, dróg etc. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Analizę urbanistyczno–architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Dokonując oceny decyzji organu I instancji a utrzymanego w mocy orzeczeniem organu odwoławczego, sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego. Jak wynika z decyzji, funkcja terenu planowanej zabudowy będzie funkcją zabudowy mieszkaniowej, która jest zgodna z funkcją występującą w obszarze analizy W obszarze analizy występują też działki sąsiednie tj dostępne do tej samej drogi publicznej, zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej tj. działki nr [...] i [...]. Spełniony został zatem warunek, o którym mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 w zakresie kontynuacji przez planowaną inwestycje funkcji jaka w obszarze objętym analizą występuje. Z decyzji też wynika, że działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma dostęp do drogi publicznej, przez ogólnodostępną drogę wewnętrzną, będącą własnością gminy. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jako położony w granicach administracyjnych miasta K.. Odnośnie parametrów zamierzenia inwestycyjnego stwierdzić należy, iż jak wynika z analizy w części tekstowej jak i graficznej, nie było możliwe ustalenie linii zabudowy stosownie do § 4 ust 1 rozporządzenia (sąsiednie działki są niezabudowane) - organ wyznaczył linię zabudowy w oparciu o przepis § 4 ust 4 rozporządzeni w odległości wymaganej przepisami ustawy o drogach publicznych. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, albo terenu ustalono w wartości zbliżonej do, wartości tego parametru występującej w obszarze analizy. Podkreślić przy tym wymaga, iż tylko dwie działki z obszaru analizy dostępne do tej samej drogi wewnętrznej, łączącej teren zamierzenia inwestycyjnego z drogą publiczną są zabudowane a nieruchomości, na których zlokalizowana jest ta zabudowa mają stosunkowo dużą powierzchnię. Uznać zatem należało, że organ swych kompetencji w tym zakresie nie przekroczył. Szerokość elewacji frontowej ustalono, jako wartość średnią z obszaru analizy (12, 5 m. z tolerancją20 %) tj. na podstawie § 6 pkt 1 rozporządzenia, natomiast wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono w wartości zbliżonej do średniej występującej w obszarze analizy tj. 9 m., przy średniej wynoszącej 9,7 m. wysokości budynków mierzonej do kalenicy a więc w oparciu o § 4 ust 4 rozporządzenia, co jest zrozumiałe z uwagi na fakt że działki bezpośrednio sąsiadujące są niezabudowane. Nie można było zatem parametru tego wyznaczyć jako przedłużenia krawędzi planowanej zabudowy odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust 1). Geometrię dachu ustalono odpowiednio do geometrii dachów w budynkach zlokalizowanych na obszarze analizowanym. Zauważyć należy, iż co prawda załącznik nr 4 decyzji organu I instancji (wyniki analizy) nie uzasadnia szczegółowo przyjętych rozwiązań architektonicznych, to jednak lektura tego załącznika powiązana z analizą załącznika graficznego pozwala uznać przyjęte w decyzji rozwiązania za prawidłowe. W ocenie sądu decyzja organu I instancji ani też decyzja zaskarżona nie naruszają przepisów prawa materialnego, które to naruszenie miało by wpływ na wynik sprawy ani też przepisów postępowania, w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy czy też dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.