II SA/Kr 553/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie : WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2013 r. sprawy ze skargi "A" Spółki z o.o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 8 lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z dnia [...] września 2012 r. znak [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa, ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku handlowo - usługowego na działce nr [...] obr.[...] oraz infrastruktury technicznej na działkach nr [...] ,[...] ,[...] i części działek nr [...] ,[...] Obr [...] oraz nr [...] i [...] obr. [...], w tym także budowa zjazdu z działki nr [...] przez działkę nr [...] na działkę nr [...] oraz budowa totemu reklamowego, parkingu zewnętrznego wraz z infrastrukturą drogową na działce nr [...] obr.[...] w K". W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 23 marca 2012 r. wpłynął wniosek B. Sp. z o.o. z siedzibą w W. , który to wniosek został skorygowany pismem z 8 czerwca 2012 r. w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Prezydent stwierdził, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W trakcie postępowania uzyskano: 1) uzgodnienie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 11 lipca 2012 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 2) opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK: opinie z dnia 14 maja 2012 r. i z dnia 10 maja 2012 r. w zakresie ochrony środowiska 3) opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 25 maja 2012 r. w odniesieniu do terenów zagrożonych powodzią. Ponadto organ I instancji wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. , który w wyznaczonym terminie nie zajął stanowiska. Zdaniem Prezydenta zostały spełnione łącznie przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. D.S,. , wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Prezydent wskazał również, że w toku postępowania strony nie wniosły uwag i zastrzeżeń do projektowanej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła A. sp. z o.o. z siedzibą w K. , która zarzuciła naruszenie art. 28 w związku z art. 61 § 4 oraz art. 109 § 1 kpa poprzez wydanie decyzji z pominięciem wszystkich stron postępowania. Ponadto zarzucono naruszenie art. 7, art. 8, i art. 10 w związku z art. 61 § 4 kpa poprzez działanie w sposób niebudzący zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, ograniczający zasadę czynnego działania strony na każdym etapie postępowania, pomijanie stron poprzez błędne określenie ich kręgu, wskutek czego organ przeprowadził całe postępowanie z pominięciem niektórych stron. W szczególności zarzucono pominięcie jako stron współwłaścicieli działki nr [...] Obr [...] tj. K.W, i F.B. uniemożliwienie stronom zapoznania się z postanowieniem Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej poprzez wystosowanie w jednym piśmie równocześnie wezwania do tego organu o wydanie postanowienia i dokonanie uzgodnień oraz do stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym. Zarzucono również brak zawiadomienia stron o zmianie wniosku. Strona odwołująca się podniosła też zarzut naruszenia. art. 64 § 2 kpa w związku z art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. "b" i "c" ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 107 § 2 kpa w związku z art. 54 pkt 2 lit. "c" i "d" ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz naruszenie art. 104 w związku z art. 107 kpa poprzez wydanie wewnętrznie sprzecznej decyzji niezgodnej z wnioskiem, a to wobec wewnętrznej sprzeczności decyzji ustalającej warunki zabudowy z załączonymi integralnie warunkami zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. znak:[...] , wydaną na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie Kolegium sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna odpowiadała wymogom formalnym, a obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Kolegium uznało, że w obszarze analizowanym istnieją działki sąsiednie pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr.[...] Kolegium stwierdziło też, że realizacja zabudowy usługowej pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. Następnie Kolegium wskazało, że z uwagi na usytuowanie zamierzenia inwestycyjnego względem przylegających dróg publicznych organ I instancji wyznaczył trzy tzw. obowiązujące linie zabudowy od [...] [...] ,[...] co było zgodne z regulacją § 4 rozporządzenia wykonawczego do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wymogami orzecznictwa sądowo - administracyjnego. Kolegium dokonało oceny wskaźników architektoniczno –urbanistycznych i stwierdziło, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono w granicach 26-29 %, tj. zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, ponieważ wskaźnik średni w obszarze dla zabudowy usługowej wynosi 29%, a wnioskowany przez inwestora - 26%. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono w przedziale 28-42 m, tj. w nawiązaniu do średniej w obszarze analizowanym wynoszącej 38 m z dopuszczalną prawnie tolerancją 20%. Z kolei wskaźnik wysokości okapu ustalono na 5 m, a głównej kalenicy na 7,5 m. Zdaniem Kolegium organ I instancji nawiązał w ten sposób do średnich wysokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych występujących w obszarze analizowanym, zwłaszcza do zabudowy na działkach nr [...] i [...] pozostających w sąsiedztwie lub bezpośrednim sąsiedztwie planowanej zabudowy po tej samej stronie [...]. Kolegium podkreśliło, że parametry architektoniczno – urbanistyczne zostały w sposób szeroki umotywowane i określone w nawiązaniu do średnich wskaźników w obszarze analizowanym. Dlatego też, zdaniem Kolegium, planowana zabudowa realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Kolegium podkreśliło, że decyzja organu I instancji zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, a załączniki graficzne sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Kolegium nie dopatrzyło się nieprawidłowości w zakresie uzgodnień i opinii wymaganych dla decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ponadto Kolegium wyjaśniło różnice pomiędzy postępowaniami o ustalenie warunków zabudowy i udzielenie pozwolenia na budowę, a także ustosunkowało się do zarzutów odwołania, uznając je za niezasadne. Kolegium wyjaśniło, że pominięcie w sentencji decyzji działki nr [...], obejmującej między innymi infrastrukturę techniczną, stanowiło oczywistą omyłkę pisarską sprostowaną formalnie przez organ I instancji. Kolegium nie stwierdziło też, naruszenia art. 10 kpa, wskazując, że strony miały możliwość czynnego udziału w postępowaniu, a po wydaniu decyzji przez organ I instancji możliwość złożenia odwołania. Odnośnie działek drogowych stanowiących drogi publiczne (Aleja [...]- działka nr [...] Kolegium wyjaśniło, że działka ta pozostaje w zarządzie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. i dlatego udział w charakterze strony postępowania przysługuje właśnie tej jednostce. Kolegium nie dopatrzyło się również pominięcia w postępowaniu jakichkolwiek stron. Skargę na decyzję SKO w K. wniosła A. sp. z o.o. z siedzibą w K. , zarzucając naruszenie: 1) 28 w związku z art. 61 § 4 oraz 109 § 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej z pominięciem wszystkich stron postępowania; 2) art. 7, art. 8 i art. 10 kpa w związku z art. 61 § 4 i art. 77 kpa poprzez niedostrzeżenie, że organ I instancji działał w sposób niebudzący zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, ograniczający zasadę czynnego działania strony na każdym etapie postępowania, pomijania stron poprzez błędne określenie ich kręgu wskutek czego organ I instancji przeprowadził całe postępowanie z pominięciem niektórych stron, bowiem: – błędnie został ustalony przez organ I instancji krąg stron postępowania, a to z pominięciem właścicieli nieruchomości bezpośrednio graniczących z planowaną inwestycja, a także tych, na których będzie ona oddziaływać z pominięciem jako stron współwłaścicieli działki [...] obr.[...] a to K.W. i F.B. z błędnym uzasadnieniem, iż wystarczającym jest branie udziału w sprawie zarządcy; – uniemożliwienie przez organ I instancji stronom zapoznania się z postanowieniem Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej poprzez wystosowanie w jedynym piśmie równocześnie wezwania do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej o wydanie postanowienia i dokonanie uzgodnień oraz do stron możliwości zapoznania się z materiałem zgromadzonym w postępowaniu w terminie 7 dni, co wprost uniemożliwiało stronom zapoznanie się z całością materiału po uzgodnieniach Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej; – brak zawiadomienia przez organ I instancji stron o zmianie wniosku i to w tak newralgicznym miejscu jak zmiana usytuowania wjazdu poprzez odstąpienie od przebudowy istniejącego wjazdu (tak w pierwotnym wniosku) i wskazanie na zamiar budowy całkiem nowego wjazdu zaraz przy granicy z działką skarżącego; 3) art. 106 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji bez uzyskania uzgodnienia Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej bowiem, zdaniem strony skarżącej, nie można przyjąć w tym zakresie tzw. milczącego uzgodnienia, bowiem to zostało uzyskane na inne zamierzenie inwestycyjne wskutek pominięcia w odezwie do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej działki [...], na której planowana jest infrastruktura techniczna polegająca na rozbudowie miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej celem odprowadzenia ścieków bytowych i przemysłowych po wcześniejszym przeprowadzeniu analizy warunków wysokościowych (tak MPWIK w piśmie z dnia 13 marca 2012 roku); 4) § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy poprzez zaniechanie określenia liczby wymaganej ilości miejsc postojowych; 5) art. 64 § 2 kpa w związku z art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. "b" i "c" ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przeprowadzenie postępowania przez organ I instancji bez kolejnego wezwania przez organ wnioskodawczyni do usunięcia braków wniosku ściśle określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu, jakimi był brak szczegółowego określenia inwestycji, poprzez brak określenia we wniosku skali zamierzenia a to przybliżonej ilości świadczonych usług i biur co ma bezpośredni wpływ na generowanie osób, tj. pracowników i klientów, co uniemożliwia przewidzenie koniecznej a zarazem wystarczającej ilości miejsc parkingowych i innych. 6) art. 107 § 2 kpa w związku z art. 54 pkt 2 lit. "c" i "d" ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez wydanie decyzji merytorycznej przez organ I instancji faktycznie bez warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich bowiem lakoniczne stwierdzenie, iż inwestor w granicach terenu inwestycji powinien zrealizować miejsca postojowe dla samochodów stosownie do przeznaczenia i sposobu zabudowy jest niewystarczające. Strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania, a także o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie postanowieniem z dnia 18 czerwca 2013 r. odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 11 lipca 2013 r. uczestnik B. Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie skargi, podzielając argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Jeżeli zaś sąd nie stwierdzi tego rodzaju naruszeń prawa, oddala skargę. Mając na uwadze powyższe zasady, Sąd uznał, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem". Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w kontrolowanym postępowaniu, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r. sygn. akt IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji prawidłowo przedstawiono podstawowe cechy tego rodzaju decyzji. Oczywistym jest, że w celu wydania rozstrzygnięcia co do złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy organy prowadzące postępowanie zobowiązane są wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy zgodnie z zasadami zawartymi w art. 7 i art. 77 § 1 kpa, zapewnić stronom czynny udział w postępowaniu (art. 10 kpa), a także prawidłowo sformułować uzasadnienie decyzji z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 kpa. W ocenie Sądu w kontrolowanym postępowaniu zasady te nie zostały naruszone, wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, a uzasadnienia decyzji obu instancji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej umożliwiały stronom zapoznanie się z motywami podjętych przez organy rozstrzygnięć. Strony, w tym też strona skarżąca, miały także możliwość zapoznawania się z aktami sprawy, składania pism procesowych oraz wnoszenia środków odwoławczych, a więc nie można mówić, że w kontrolowanym postępowaniu zostało naruszone prawo stron do czynnego udziału w postępowaniu. Ponadto w skardze w żaden sposób nie skonkretyzowano, w czym miałoby się przejawiać pozbawienie strony skarżącej prawa do czynnego udziału w postępowaniu i jaki miało to wpływ na wynik sprawy. Niezasadne są bowiem zarzuty odnoszące się do uzgodnienia dokonanego z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. Trafnie organ I instancji wskazał, że po wystąpieniu o uzgodnienie projektu decyzji Dyrektor RZGW w K. w wyznaczonym terminie nie zajął stanowiska. Zatem uzgodnienie zostało dokonane prawidłowo. Skoro zaś miało miejsce tzw. milczące uzgodnienie, niezrozumiałym jest zarzut skargi, że strona skarżąca nie mogła zapoznać się z treścią postanowienia Dyrektora RZGW w K. Niezasadne są zarzuty skargi jakoby organy błędnie ustaliły krąg stron. Z akt administracyjnych (k. [..]) wynika bowiem, że właścicieli poszczególnych działek ustalono na podstawie wypisów z rejestru gruntów. Istotnie wypis dotyczący działki nr [...] (k. [...] akt adm.) wymienia jako współwłaścicieli (po połowie) K.W. i F.B. Równocześnie jednak wskazuje jako właściciela całości działki Skarb Państwa, a Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. jako zarządcę. Bezspornym jest jednak, że działka ta stanowi drogę publiczną ([...] . Zatem zgodnie z art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 260) własność nieruchomości, stanowiących drogi publiczne może należeć wyłącznie do podmiotów wymienionych w tym przepisie, a więc Skarbu Państwa, właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. Dlatego też organy obu instancji jako stronę kontrolowanego postępowania prawidłowo uznały zarządcę działki nr [...]. Brak naruszenia przepisów postępowania pozwala na przejście do badania zarzutów skargi wskazujących na naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy oraz przepisów rozporządzenia. Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy prawidłowo wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne. Jeżeli chodzi o wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Sąd uznał, że organy zasadnie stwierdziły, iż istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Trafnie przyjęto, że sposób zagospodarowania działek nr [...] ,[...] ,[..] ,[...] obr. [...] pozwalał na określenie wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W ocenie Sądu wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji nie budzą wątpliwości. Przeanalizowano bowiem zabudowę istniejącą na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Zdaniem Sądu analiza uzasadniała wniosek, że zrealizowanie budynku handlowo - usługowego na działce nr [...] nie będzie stanowiło istotnego wyjątku od zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Z analizy wynika bowiem, że tego rodzaju zabudowa istnieje już w tym obszarze, np. na działkach nr [...] i [...] Trafnie zatem uznały organy, że w obszarze analizowanym planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację występującej już funkcji handlowej i usługowej. Podkreślić trzeba też, że parametry dla nowej zabudowy, takie jak forma architektoniczna, linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu, zostały określone po przeanalizowaniu cech zabudowy występujących obszarze analizowanym, zaś wnioski zawarte w analizie urbanistyczno - architektonicznej są prawidłowo uzasadnione oraz powiązane z konkretnymi wielkościami poszczególnych wskaźników obliczonych dla obszaru analizowanego. Jeżeli chodzi o spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, to nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej [...] i [...] i [...] ). Nie budzą też wątpliwości Sądu ustalenia organów dotyczące istniejącego uzbrojenia terenu, a wniosek, że w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji zostały spełnione wymogi do ustalenia warunków zabudowy, jest uzasadniony. Przedmiotowy teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponieważ przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.) nie stosuje się, zgodnie z treścią art. 5b ustawy, do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Sąd nie dopatrzył się także, aby zaskarżona decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi. Nietrafny jest zarzut skargi dotyczący wadliwego określenia wymaganych ilości miejsc parkingowych W załączniku nr 1 (pkt II.4.e) wyraźnie zastrzeżono, że inwestor powinien zrealizować miejsca postojowe dla samochodów stosownie do przeznaczenia i sposobu zabudowy w granicach terenu inwestycji. Na etapie ustalania warunków zabudowy jest to określenie w zupełności wystarczające, zaś bardziej szczegółowe rozwiązania kwestii miejsc parkingowych inwestor będzie zobowiązany przedstawić w postępowaniu o zatwierdzanie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Trudno zresztą wymagać, by w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, gdy znane są jedynie ogólne zarysy inwestycji, szczegółowo określać ilość wymaganych miejsc parkingowych. Z tych samych przyczyn nie można wymagać od inwestora, czego domaga się strona skarżąca, by we wniosku o ustalenie warunków określał "skalę zamierzenia", "przybliżoną ilość świadczonych usług i biur" oraz przewidywał ilość pracowników i klientów. Tego rodzaju zarzuty wynikają z niezrozumienia istoty postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, które w uproszczeniu polega na udzieleniu wnioskodawcy odpowiedzi na pytanie zawarte w jego wniosku o rodzaj inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W tym właśnie celu zakreśla się granicę terenu inwestycji, bada rodzaj planowanej inwestycji w odniesieniu do już istniejącego zagospodarowania oraz określa kluczowe dla planowanej inwestycji parametry wymienione w ustawie i rozporządzeniu. Natomiast dalsze uszczegółowienie kształtu inwestycji następuje w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. Dopiero w tym postępowaniu bada się, czy zaproponowane przez inwestora rozwiązania mieszczą się w ramach zakreślonych decyzją ustalającą warunki zabudowy i czy są zgodne z innymi przepisami prawa, w tym techniczno – budowlanymi. W ocenie Sądu w kontrolowanym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organy określiły wszystkie wymagane prawem elementy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który, w ocenie Sądu, dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego całościowego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu I instancji była zgodna z prawem. Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.