II SA/Kr 654/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Sędziowie: Asesor WSA Anna Kopeć Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Protokolant: starszy referent Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2025 r. znak SKO.ZP/415/58/2025 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącego W. S. kwotę 12 969,00 (dwanaście tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Przedmiotem skargi W. S. jest decyzja Samorządowego Kolegium odwoławczego w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2025 roku, znak: SKO.ZP/415/58/2025 utrzymująca w mocy decyzję nr 267/2024 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 23.12.2024 r., znak: GD-07.6725.5.74.2020 o ustaleniu dla W. S. jako zbywcy nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3024 ha, obr. [...] jedn. ewid. P. objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzw. "renta planistyczna", w wysokości [...] zł. Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach. W dniu 06 lipca 2020 r. W. S. umową zawartą do aktu notarialnego Rep. A Nr [...] dokonał sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. P. objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] W dniu sprzedaży przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. ", przyjętego uchwałą XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. (obowiązuje od 14.01.2020 r.), zgodnie z którym nieruchomość znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami wielorodzinnymi i usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.3 oraz w terenie komunikacji - tereny drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy lokalnej o symbolu KDL.5. Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. planu miejscowego, tj. przed 14.01.2020 r., przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ I instancji podniósł, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (30%) oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonej zmiany planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania. Dodano, że w toku postępowania nastąpiła zmiana art. 87 ust. 3a u.p.z.p., jednak dla tego obszaru nie został uchwalony przed 01.01.2003 r. szczegółowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia zmiany planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości zlecono rzeczoznawcy majątkowemu Ł. G., który dnia 08.10.2024 r. wykonał operat szacunkowy, oceniony przez organ jako sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującego prawa i mogący stanowić podstawę określenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem obecnego planu miejscowego w życie. Organ opisał szczegółowo kolejne czynności dokonane w procesie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, wybrane przez niego podejście porównawcze oraz metodę szacowania nieruchomości - porównywania parami, akcentując, że z uwagi na zastosowanie art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. (a nie art. 87 ust. 3a) istniała potrzeba określenia wartości nieruchomości w dwóch stanach planistycznych. Opisano też ustalone i przyjęte w operacie cechy mające wpływ na poziom cen na rynku lokalnym. Cechom tym nadane zostały również wagi, za pomocą których osiągnięte na rynku ceny za poszczególne wytypowane transakcje były korygowane tak, by odpowiadały w sposób najbardziej adekwatny do posiadanych cech przez nieruchomości poddane wycenie, co pozwoliło z kolei na ustalenie dla nich najbardziej odpowiadających cen jednostkowych. Dalej przywołano wyselekcjonowane przez rzeczoznawcę transakcje nieruchomościami, które spełniać miały warunek podobieństwa do nieruchomości wycenianej zaznaczając, że zgodnie z utrwalonym poglądem sądów administracyjnych uwzględniono stan nieruchomości istniejący w dacie wejścia w życie obecnego planu miejscowego, tj. w dniu 14.01.2020 r. Rzeczoznawca wyszacował wartość tej nieruchomości wedle dwóch stanów, tj. wartość, jaką posiadała ona według przeznaczenia w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego z 2020 r. oraz wartość według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, w czasie, gdy żaden plan nie istniał (określonego jako teren niezabudowany porośnięty roślinnością). Z porównania tych wartości wywiedziono, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i jest on równy różnicy wartości tego gruntu, jaki ustalono według zapisów obecnego obowiązującego planu (4.091.623,00 zł) oraz jego wartości, jaką osiągnął w czasie faktycznego sposobu jego użytkowania (3.374.512,00 zł) wynoszącej 717.111,00 zł. Do uzyskanej kwoty zastosowano 30 % stawkę opłaty planistycznej, co dało kwotę opłaty planistycznej wynoszącą [...] zł. Organ odnotował, że w sprawie została wcześniej wydana decyzja nr 24/2024 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 8 marca 2024 r., znak: GD-07.6725.5.74.2020 ustalająca opłatę planistyczną dla W. S. w wysokości [...] zł, jednak decyzja ta została uchylona w całości decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 24.06.2024 r., znak: SKO.ZP/415/239/2024, a sprawa przekazana organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Organ przywołał zastrzeżenia organu odwoławczego i zalecenia co do dalszego postępowania podnosząc, że w nowym operacie te wskazania zostały uwzględnione. Natomiast uznał, że w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości ustalania faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości poprzez odniesienie się do uwarunkowań wynikających z decyzji wzizt. Zdaniem organu, wszystkie wątpliwości organu odwoławczego dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości dla celu renty planistycznej zostały przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnione w sposób wiarygodny i przekonujący. Wskazano, że po nowelizacji, która pojęcie "faktycznego sposobu wykorzystywania terenu" zastąpiła pojęciem "faktycznego sposobu użytkowania terenu" zakres tego pojęcia jest węższy i jednocześnie spójny z treścią art. 154 u.g.n., a orzecznictwo dotyczące wykładni tego przepisu nie zostało jeszcze ukształtowane. W tym stanie rzeczy decyzją nr 267/2024 Prezydent Miasta Krakowa z dnia 23.12.2024 r., znak: GD-07.6725.5.74.2020 orzekł o ustaleniu dla W. S. jako zbywcy nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3024 ha, obr[...] jedn. ewid. P. , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł W. S.. Po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 16 kwietnia 2025 roku utrzymało w mocy decyzję nr 267/2024 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 23.12.2024 r. W uzasadnieniu do wydanej decyzji Kolegium wskazało, że zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W przedmiotowej sprawie poza sporem jest, że W. S. umową zawartą do aktu notarialnego Rep. Rep. A Nr [...] z dnia 06.07.2020 r. dokonał sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. P. objętej w dniu zbycia księgą wieczystą nr [...] Nastąpiło to więc po wejściu w życie uchwały Nr XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. " (obowiązuje od 14.01.2020 r. - po jej promulgowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego poz. 9942 z dnia 30.12.2019 r.) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 12.10.2020 r. (data doręczenia Stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zatem dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie. Ustalenia wymaga natomiast wystąpienie w sprawie warunku materialnego nałożenia takiej opłaty, tj. ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu. W toku postępowania pierwszoinstancyjnego, na zlecenie organu I instancji został wykonany operat szacunkowy sporządzony z dnia 08.10.2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. Ł. G. (dalej jako "rzeczoznawca"). W operacie tym znajdują się dwie wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazujące jej wartość ustaloną według przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ustaleń planu miejscowego, przyjętego uchwałą nr XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r.w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. " oraz przy uwzględnieniu stanu sprzed jego obowiązywania, kiedy to przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego planu miejscowego. Słusznie w operacie i decyzji organu I instancji odnotowano, że w toku postępowania administracyjnego doszło do zmiany stanu prawnego polegającej na tym, że z dniem 07.01.2023 r. zmieniona została treść w art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 87 ust. 3a u.p.z.p. w sytuacji zaistnienia tzw. luki planistycznej, tylko przeznaczenie określone w planach szczegółowych obowiązujących do 31.12.2022 r. jest uwzględniane w procesie wyceny nieruchomości przy określaniu wysokości opłaty planistycznej i determinuje konieczność badania trzech stanów planistycznych, w tym również według ustaleń szczegółowego planu miejscowego uchwalonego przed 01.01.1995 r. Natomiast dla obszaru, dla którego przed luką planistyczną obowiązywał ogólny plan zagospodarowania przestrzennego, z dniem 07.01.2023 r. wyłączona została możliwość uwzględnienia tzw. starego przeznaczenia planistycznego. W realiach tej sprawy, do dnia 01.01.2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego planu miejscowego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony. Z pisma organu I instancji z dnia 20.07.2020 r. (k. nr 22 akt) wynika, że nieruchomość była objęta miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonym uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16.11.1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16.12.1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25.04.1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r., Nr 12, poz. 62; z 1990 r. Nr 27, poz. 214; z 1991 r. Nr 18, poz. 124; z 1992 r. Nr 14, poz. 94; z 1993 r. Nr 9, poz. 40), zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Mieszkaniowym o symbolu M4 296, w którym ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 11, 12, 17 i 19 oraz w Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej o symbolu ZP 305 z obowiązującymi strefami polityki przestrzennej nr 11, 13, 17 i 19. Zatem słusznie w przedmiotowym postępowaniu organ I instancji uznał, że zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - a nie jej art. 87 ust. 3a u.p.z.p., zaś wykonany w dniu 14.08.2023 r., w oparciu o przepisy sprzed nowelizacji, operat szacunkowy zdezaktualizował się, skutkiem czego koniecznym było zlecenie wykonania nowego operatu, w którym rzeczoznawca majątkowy trafnie dokonał oszacowania nieruchomości w jej dwóch stanach planistycznych: pod rządami obecnego planu miejscowego z 2019 r. i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania w okresie tzw. luki planistycznej. Konieczność sporządzenia drugiego operatu wynikała bowiem ze zmiany stanu prawnego, jaka zaszła w toku postępowania i która musiała zostać uwzględniona przez organ na zasadzie aktualności. Operat zaś sporządzony jako pierwszy, tj. z 14.08.2023 r. - nie uwzględniał nowelizacji relewantnych w sprawie przepisów wprowadzonej na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (D. U. z 2023 r. poz. 1688). Słusznie pominął go organ przy wydawaniu badanej decyzji, zaś zarzut naruszenia zasady pogłębiania zaufania do organów państwa jest chybiony. Operat szacunkowy z dnia 08.10.2024 r., przyjęty przez organ I instancji w badanej decyzji za podstawę ustalonego wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego obszaru "B. zasadnie wskazuje, że wzrost wartości nieruchomości jest wyłącznie wynikiem uchwalenia ww. planu miejscowego oraz wynosi wartość wskazaną w operacie. Rzeczoznawca - zgodnie z informacją zawartą na str. 34 operatu zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami - przy wycenie nieruchomości w obu stanach planistycznych. Kolegium stwierdza, że w operacie uwzględniono poziom cen z dnia sprzedaży nieruchomości (06.07.2020 r.). Trafnie też rzeczoznawca wskazał, że datą, na którą przyjąć należy stan nieruchomości jest dzień 14.01.2020 r. (dzień wejścia w życie planu miejscowego). Stosownie zatem do tej daty należało ustalić stan prawny i faktyczny nieruchomości, jaka istniała na ten dzień. W operacie rzeczoznawca przyjął, że w okresie braku obowiązywania planu miejscowego dz. nr [...] stanowiła teren niezabudowany porośnięty roślinnością i taki rodzaju rynku poddał analizie. Autor operatu podał także, że z analizowanego rynku odrzucił transakcje nieruchomościami z obszarów objętych uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, objętych ustaleniami jakiegokolwiek planu miejscowego i dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wyjaśniono na str. 28, że takie nieruchomości występują na rynku sporadycznie, ponieważ znaczna część miasta Krakowa objęta jest ustaleniami obowiązujących lub sporządzanych planów miejscowych. To zaś ogranicza ilość transakcji spełniających ww. warunki. Powyższe założenia są słuszne, ponieważ w omawianym stanie wyceniana nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego planu miejscowego. Zatem ustalony rodzaj rynku poddany analizie jest prawidłowy. Odnosząc się do uwag odwołania o błędnym pominięciu przy ustaleniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości wydanej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa Nr AU-2/6730.2/1280/2016 z dnia 20.07.2016 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalno - usługowego (dom opieki) wraz z budową zjazdu drogowego na działce nr [...] i części działki nr [...] obr. [...] P. przy ul. Ż. w K." (ostateczna z dniem 24 sierpnia 2016 r.) i naruszeniu tym samym zaleceń SKO poprzednio rozstrzygającego sprawę, obecny skład Kolegium zauważa, że w decyzji z dnia 24.06.2024 r. Kolegium uznało omawianą okoliczność za mającą istotne znaczenie w sprawie. Zdaniem poprzedniego składu Kolegium, faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w warunkach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i w pojęciu tym mieści się zmiana zasad zagospodarowania przedmiotowych działek spowodowana wydaną ostateczną decyzją lokalizacyjną. Kolegium stanęło na stanowisku, że pomijanie tej okoliczności i brak jej oceny w operacie jest błędem. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy, w obecnie ocenianym operacie szacunkowym i decyzji I instancji, okoliczność ta nie została pominięta. W operacie na str. 3 wskazano, że operat została sporządzony z odniesienie się do zaleceń ww. decyzji SKO, zaś na str. 27-28 operatu autor operatu wyjaśnił, dlaczego nie może uwzględnić powołanej wyżej ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Ponowna pogłębiona analiza treści art. 37 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. doprowadziła obecny skład Kolegium do konkluzji, że istotnie w pojęciu "faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu" nie mieści się decyzja o warunkach zabudowy. Jak trafnie odnotował organ I instancji w decyzji, pojęcie to należy rozumieć tak, jak wynika wprost z jego brzmienia i treści - a nie uzupełniać jego treść bacząc na stosowaną niegdyś wykładnię sądowoadministracyjną ukształtowaną w innym stanie prawnym, tj. przed nowelizacjami art. 37 u.p.z.p. Dodać też należy, że przy poprzednim rozpoznaniu sprawy organowi odwoławczemu umknęło, iż dla dz. nr [...] ww. decyzja o warunkach zabudowy została wydana na wniosek innego podmiotu niż Odwołujący. Zgodnie z informacją uzyskaną z Wydziału Architektury i Urbanistyki UMK pismem z 09.10.2020 r., znak AU-04.0.418.2020 JCZ nie stwierdzono wniosku o przeniesienie ww. decyzji na rzecz W. S., a także w oparciu o ww. decyzję nie wydano decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołujący uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę - zresztą dla innej inwestycji niż ta, której dotyczyły warunki zabudowy, już po wejściu planu miejscowego w życie. Stwierdzić zatem należy, że Odwołujący nigdy nie zmienił faktycznego użytkowania nieruchomości na taki, jaki wskazany jest w decyzji o warunkach zabudowy. Nie została też ukształtowana wykładnia sądowoadministracyjna na gruncie nowego brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W konsekwencji powyższego, brak było podstaw do ustalenia faktycznego sposobu użytkowania w oparciu o ww. ostateczną decyzję o warunkach zabudowy - z pominięciem rzeczywistego sposobu wykorzystywania nieruchomości w omawianym stanie planistycznym, co prawidłowo odnotowano w operacie i decyzji I instancji. Nie potwierdziły się więc omawiane zarzuty odwołania. Reasumując, Kolegium wskazało, że niewątpliwie nastąpił wzrost wartości nieruchomości wycenianej na skutek uchwalenia jej przeznaczenia w planie z 2019 r. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową, podczas gdy w poprzednim stanie planistycznym w okresie tzw. luki planistycznej działka stanowiła w całości grunt zielony. W uwzględnieniu powyższych okoliczności i ustaleń rzeczoznawca majątkowy wykazał, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wynika wyłącznie z faktu uchwalenia planu miejscowego w 2019 r., zachodzi bezpośredni związek między tą okolicznością a wzrostem wartości gruntu, a wzrost wynosi wartość określoną w operacie szacunkowym. Nie ma więc racji Odwołujący twierdząc, że nie doszło do wzrostu wartości gruntu po uchwaleniu planu miejscowego. W operacie wyjaśniono, że przyjęto poziom cen na datę zbycia przedmiotowej nieruchomości, zaś informacje o nieruchomościach gruntowych z obrotu rynkowego zostały skorygowane o upływ czasu. Mając na uwadze wyżej zreferowane działania i metody zastosowane w operacie Kolegium potwierdziło, że może stanowić on dowód wzrostu wartości przedmiotowego gruntu. Wartości nieruchomości obliczone w obu stanach planistycznych wykazały w sposób jednoznaczny, że po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2019 r., nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości w stosunku do poprzedniej jej wartości określonej według faktycznego rzeczywistego sposobu jej użytkowania jako terenu zieleni. Zaistniały więc przesłanki do ustalenia opłat planistycznej - wbrew przeciwnym twierdzeniom Strony i jej pełnomocnika, które należy uznać za chybione. Badany operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i czytelnie wyjaśnia sposób dokonania wyceny. Wszystkie okoliczności zostały omówione i ustalone w sposób jednoznaczny. Operat zawiera też wszystkie elementy, o których mowa w § 79 rozp. w spr. wyc. W ocenie Kolegium mógł stanowić podstawę do określenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co trafnie odnotował organ I instancji opierając na tym dowodzie wydane w sprawie rozstrzygnięcie. Konkludując, organ wskazał, że zaistniały podstawy do ustalenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie. Nie potwierdziły się jednocześnie żadne zarzuty odwołania, w tym zarzut ustalenia renty na zbyt wysokim poziomie. Wysokość opłaty planistycznej jest bowiem konsekwencją obliczenia wzrostu wartości nieruchomości w obu stanach planistycznych w oparciu o operat szacunkowy, wykonany prawidłowo i zgodnie z przepisami prawa. Decyzja Prezydenta Miasta Krakowa odpowiada więc wymogom wynikającym z przepisów prawa. Podkreślić należy, że wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego zostały wyczerpująco omówione w tej decyzji. Uzasadnienie decyzji organu odpowiada wymogom art. 107 § 3 k.p.a. Badanie zaś akt sprawy dowodzi, że Strona została prawidłowo zawiadomiona o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej i jego zakończeniu, miała też możliwość czynnie w nim uczestniczyć. Skargę na powyższą decyzję wniósł W. S., podnosząc zarzuty naruszenia: 1. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, gdy wejście wżycie planu miejscowego nie spowodowało zwiększenia wartości nieruchomości, a przynajmniej nie w takiej wysokości, jak ustaliły to organy administracji publicznej, 2. art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uwzględnienie zmienionej treści przedmiotowego przepisu obowiązującej od dnia 24 września 2023 r., podczas gdy w ocenie skarżącego w niniejszej sprawie powinny zostać zastosowane przepisy obowiązujące w dniu dokonanego przez skarżącego zbycia nieruchomości, 3. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r.. poz. 1899) poprzez ustalenie wartości nieruchomości - a w konsekwencji wysokości renty planistycznej - w odniesieniu do nieruchomości, które nie stanowią nieruchomości podobnych w rozumieniu tego przepisu, 4. art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zw. z art. 64 ust.2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej poprzez zastosowanie przepisu art. 37 ww. ustawy w sposób sprzeczny z podstawowymi prawami ekonomicznymi obywateli, a także z naruszeniem zakazu stosowania prawa wstecz. 5. art. 7a i 8 § 1 - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez rozstrzygnięcie na niekorzyść skarżącego wątpliwości co do treści normy prawnej, tj. art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, 6. art. 7 w zw. z art. 77 §1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, w szczególności nieprawidłowe ustalenie, że w związku z wejściem w życie planu miejscowego doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, jak również oparcie się przy wydaniu decyzji o wycenę dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę, która obarczona jest istotnymi wadami, 7. art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewystarczające uzasadnienie podjętej decyzji. Wobec powyższego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi rozwinął podniesione zarzuty. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z racji jej bezzasadności. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 935 ze zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie ze względów na podniesione zarzuty. W pierwszej kolejności trzeba poczynić kilka uwag ogólnych. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2025 r. (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1130) – dalej jako uPlan, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 uPlan wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r." Z powyższych przepisów wynika – najogólniej ujmując, że z mocy ustawy uPlan tracą moc miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy następuje z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żadne plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że "badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreśla, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji." Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami." W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r. Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610). Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r. W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)." W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a." W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 wrzesnia 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania". W kontekście powyższych regulacji w kontekście niniejszej sprawie trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 uPlan) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.). Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI1/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62, z 1990 r. Nr 27, poz. 214, z 1991 r. Nr 18, poz. 124, z 1992 r. Nr 14, poz. 94, z 1993 r. Nr 9, poz. 40), zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Miejskiej Zieleni Publicznej oznaczonym na rysunku planu symbolem ZP305, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 11, nr 13, nr 17 i nr 19 oraz Obszarze Mieszkaniowym - M4 oznaczonym na rysunku planu symbolem M4 296,w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. Powyższe wynika z wypisu z ustaleń miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VI1/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. i ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego nr 24, poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r. (por. k. 12 – 19 a.a.). Miedzy dniem 1 stycznia 2004 roku a 13 stycznia 2020 roku na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 14 stycznia 2020 roku weszła w życie uchwała Nr XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. " (opubl. w Dz. Urz. Woj. Małop. poz. 9942 z dnia 30.12.2019 r.). Następnie w dniu 6 lipca 2020 roku W. S. sprzedał wskazaną nieruchomość (por. umowa zawarta w formie aktu notarialnego Rep. Rep. A Nr [...] z dnia 06.07.2020 r.). Natomiast w dniu 30 września 2020 roku Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w przedmiotowej sprawie (k. 28 a.a.). W toku postępowania została sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,3024 ha obr [...] jedn. ewid. P. objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] oznaczony datą 8 października 2024 roku. Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. " zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. 2024 poz. 1130), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu: 1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ..B. zatwierdzonego uchwałą Nr XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 30 grudnia 2019 r. poz. 9942), obowiązującego od 14 stycznia 2020 r., 2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. zatwierdzonego uchwałą Nr XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 30 grudnia 2019 r. poz. 9942), obowiązującego od 14 stycznia 2020 r." Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. istniała nieruchomość oznaczona w ewidencji jako działka nr [...] o pow. 0,3024 ha obr. [...] jedn. ewid. P. Nieruchomość miała kształt zbliżony do trapezu, nieograniczający możliwości zabudowy. Teren był płaski. Nieruchomość była niezabudowana, porośnięta roślinnością. Nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej oraz pełny dostęp do mediów. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz produkcyjnej. W pobliżu zlokalizowany były Zalew B. . Teren o średnim stopniu zurbanizowania. Faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości określono jako teren niezabudowany, porośnięty roślinnością." (k. 14 operatu). W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 uPlan rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie panu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego. Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne. Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie uPlan ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego. W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.), - po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości. Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 uPlan, wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24). Z tych względów nieuwzględnienie przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej treści planu ogólnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku było nieprawidłowe co stanowi o naruszeniu wskazanych norm, to jest art. 87 ust. 3a i art. 37 ust. 1 uPlan. Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Nr XXXII/812/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 18 grudnia 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "B. " (opubl. w Dz. Urz. Woj. Małop. poz. 9942 z dnia 30.12.2019 r.), czyli jako teren niezabudowanego, porośniętego roślinnością z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym pod m.in. Obszar Mieszkaniowy - M4 skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości składającej się z działki nr [...]. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści. Wyraźnie trzeba zaznaczyć, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie dokonując oceny naruszenia przepisów prawa materialnego w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że uregulowana w art. 36-37 upzp opłata jest formą przejęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). Wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu względnie jego zmiany. Przy tym w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 upzp w przypadku zmiany planu wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Przyjęcie ulepszenia planistycznego nie polega zatem na badaniu całej historii planistycznej danej nieruchomości i tego jakie było przeznaczenie nieruchomości w poprzednio obowiązujących planach. Istotne znaczenie ma wyłącznie określenie jej wartości według przeznaczenia przed i po zmianie planu. Tylko i wyłącznie w sytuacji uchwalenia nowego planu w celu zlikwidowania tzw. luki planistycznej, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. jeżeli jest to korzystniejsze niż wycena według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (art. 87 ust. 3a uPlan). Zatem w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 uPlan, określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (względnie jeżeli jest to korzystniejsze - przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. art. 87 ust. 3a uPlan). (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. II OSK 2279/17, NSA z dnia 14 lutego 2019 roku, sygn. 719/17, NSA z dnia 15 lutego 2022 roku, sygn. II OSK 709/21). Z tych względów operat szacunkowy, w którym nie dokonano wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym obowiązującym do 31 grudnia 2003 roku jest wadliwy. Niezależnie podkreślenia w związku z tym wymaga, że powyższe także o naruszeniu przepisów postępowania. Stosownie do art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 977 ze zm.) – dalej jako "K.p.a." w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 K.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego (w:[ M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz-komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom li II, Zakamycze, 2005; J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa z 1988 r., błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a uPlan nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Natomiast błędne ustalenie istotnych w sprawie okoliczności stanowi o naruszeniu powołanych powyżej przepisów K.p.a. Ta okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji. Z tych względów skarga została uwzględniona. Ze względu na to, że powodem uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są powyżej zarysowane okoliczności, które stanowią o wadliwości całego operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, dlatego też zbędne jest już w tym miejscu odnoszenie się do szczegółowych dalszych zarzutów kierowanych pod adresem tego operatu przez Skarżącego. Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji). O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 12 969 zł składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości 2 152 zł, kwota 10 800 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącego, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 2 pkt. 2) w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 1964).