II SA/Kr 916/25

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 listopada 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2025 r. sprawy ze skargi Gminy Wieliczka – Zarządu Budynków Komunalnych w Wieliczce na decyzję nr 304/2025 Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z dnia 11 czerwca 2025 r. znak: WOB.7721.141.2025.KJAS w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie na rzecz Gminy Wieliczka – Zarządu Budynków Komunalnych w Wieliczce kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Gmina W. – Zarząd Budynków Komunalnych w W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję nr 304/2025 z 11 czerwca 2025 r. Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie utrzymującą w mocy w decyzję nr 78/2025 z 28 marca 2025 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Wieliczce, którą nakazano właścicielowi lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na os. [...] w W. usunięcie nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych oraz wykonanych podłączeń w tym lokalu poprzez: " 1. na przewodzie wentylacyjnym z pom. łazienki należy wykonać demontaż stałej nasady o średnicy 130 mm i wykonać montaż nasady systemowej o średnicy 150 mm (nie zawężając pola przekroju przewodu kominowego), w sposób umożliwiający okresowy je j demontaż zapewniający dostęp do czyszczenia i kontroli przewodu wentylacyjnego. 2. na przewodzie wentylacyjnym z pom. pokoju z aneksem kuchennym (wykonanym jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie, prowadzony po zewnętrznej zachodniej ścianie budynku) należy wykonać: a) montaż kanału wentylacyjnego systemowego w wykonaniu dwuściennym izolowanym termicznie na odcinku łączącym kratkę wentylacyjną z przewodem wentylacyjnym, z zachowaniem spadku w kierunku kratki o nachyleniu min. 3° na 1 mb; b) montaż otworu rewizyjnego z drzwiczkami rewizyjnymi systemowego w wykonaniu dwuściennym izolowanym termicznie, poniżej trójnika (miejsca włączenia kanału wentylacyjnego do przewodu). 3. W lokalu mieszkalnym nr [...] należy zamurować otwór nawiewny w ścianie zewnętrznej zachodniej doprowadzający powietrze do lokalu mieszkalnego (usytuowany przy otworze wentylacyjnym) wraz z odtworzeniem warstw izolacji termicznej z tynkiem (po stronie zewnętrznej) oraz warstwy tynku (po stronie wewnętrznej). 4. W lokalu mieszkalnym nr [...] należy wykonać demontaż rolety zewnętrznej zamontowanej na oknie do pom. pokoju z aneksem kuchennym oraz montaż w górnej części okna (w ościeżnicy, ramie skrzydła, między ramą skrzydła a górną krawędzią szyby zespolonej) nawiewników okiennych higrosterowanych systemowych (o wydajności sumarycznej ilość powietrza jaka może przepłynąć przez nawiewnik przy Ap = 10 Pa - (m3/h) wynoszącej 80 m3/h". W decyzji ten zakazano ponadto właścicielowi lokalu nr [...] - Gminie W. reprezentowanej przez Pana K. C. po. Dyrektora Zarządu Budynków Komunalnych w W. w trybie natychmiastowym użytkowania "kotła c.o. z zamkniętą komorą spalania zasilanego gazem z sieci zlokalizowanego w łazience lokalu mieszkalnego nr [...] - do czasu wykonania na przewodzie wentylacyjnym z pom. łazienki demontażu stałej nasady o średnicy 130mm i montażu nasady systemowej o średnicy 150mm (nie zawężając pola przekroju przewodu kominowego), w sposób umożliwiający okresowy jej demontaż zapewniający dostęp do czyszczenia i kontroli przewodu wentylacyjnego. Ponadto w decyzji określono warunki, jakie należy zachować przy realizacji ww. robót. W uzasadnieniu Małopolski Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie przedstawił dotychczasowy stan sprawy i podał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Wieliczce prowadził postępowanie w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W. i wydał następujące decyzje: Decyzją nr 90/2022 z dnia 6 czerwca 2022 r. znak: WM.5162.6.2022 PINB na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 Pr. bud. PINB w Wieliczce nakazał właścicielowi lokalu mieszkalnego nr [...] i lokalu mieszkalnego nr [...] – Gminie W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (...) poprzez wykonanie: 1. odłączenia kuchni gazowej usytuowanej w aneksie kuchennym zlokalizowanym w pokoju mieszkalnym w jednopokojowym lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku na os. [...] i trwałym zaślepieniu przewodu gazowego; 2. odłączeniu kuchni gazowej usytuowanej w aneksie kuchennym zlokalizowanym w pokoju mieszkalnym w jednopokojowym lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku na os. [...] i trwałym zaślepieniu przewodu gazowego" (k. 233 akt PINB). Z kolei decyzją nr 91/2022 z dnia 6 czerwca 2022 r. znak: WM.5162.6.2022 PINB w Wieliczce na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 Pr. bud nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy os. [...] w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości budynku mieszkalnego wielorodzinnego poprzez wykonanie wskazanych obowiązków; a także na podstawie art. 66 ust. 2 Pr. bud zakazał w trybie natychmiastowym użytkowanie przewodu dymowego wraz z włączonym do niego piecem typu "ŻAR" zlokalizowanym w pokoju lokalu nr [...]; przewodu spalinowego wraz z włączonym do niego kotłem gazowym zlokalizowanym w pomieszczeniu łazienki lokalu nr [...]; przewodu spalinowego wraz z włączonym do niego kotłem gazowym zlokalizowanym w pomieszczeniu łazienki lokalu nr [...] (k. 244 akt PINB). Następnie, decyzją nr 92/2022 z dnia 7 czerwca 2022 r. znak: WM.5162.6.2022 PINB na podstawie art. 62 ust. 3 Pr. bud nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w W. przeprowadzenie dodatkowej kontroli obiektu budowlanego, a także zażądał przedłożenia właściwej ekspertyzy stanu technicznego budynku (k. 259 akt PINB). Za pismem z dnia 20 czerwca 2022 r. ZBK w W. (k. 265 akt PINB) przedłożył w PINB: protokół kontroli instalacji gazowych w lokalu nr [...]; a także protokół kontroli instalacji gazowych w lokalu nr [...]. Od ww. decyzji w ustawowo wskazanym terminie odwołała się Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości os. [...] w W.. MWINB po rozpatrzeniu ww. odwołania, decyzją nr 486/2023 z dnia 20 listopada 2023 r., znak: WOB.7721.346.2022.KJAS na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa uchylił ww. decyzję w całości i orzekł, nakazując Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...], [...] przeprowadzenie dodatkowej kontroli obiektu budowlanego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na dz. nr [...] obr. 1 W., na os. [...] polegającej na: 1. sprawdzeniu stanu technicznego przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) oraz wykonanych podłączeń - lokalu mieszkalnego nr [...]; 2. sprawdzeniu stanu technicznego przewodów kominowych wentylacyjnych oraz wykonanych podłączeń — lokalu mieszkalnego nr [...], w tym wykonania: odczytów pomiarów ciągu kominowego na powierzchni kratek wentylacji pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki - pomiary należy wykonać w godzinach porannych oraz popołudniowych, w okresie następujących po sobie trzech dni (do każdego pomiaru sporządzić i załączyć opisy warunków atmosferycznych); próby szczelności wykonanego komina wentylacyjnego włączonego do pom. pokoju z aneksem kuchennym. 3. badaniu instalacji elektrycznej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów"; oraz żądał przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego budynku w zakresie: 1. "wentylacji budynku odnoszącej się do "zerowych" przepływów powietrza na kratkach wentylacyjnych lokalu mieszkalnego nr [...] oraz określającej wymagania co do zapewnienia dopływu powietrza zewnętrznego do pomieszczeń lokali mieszkalnych w budynku - zgodnie z Polską Normą PN-83/B-03430 wentylacja w budynkach mieszkalnych zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej, wraz ze zmianą PN-83/B- 03430/Az3:2000, 2. izolacji poziomej i pionowej przegród budynku: tj. w zakresie poprawności wykonania izolacji przeciwwilgociowej i termicznych fundamentów i ścian zewnętrznych parteru budynku usytuowanych poniżej poziomu terenu przyległego oraz podłóg parteru (na gruncie) - jak i stopnia ewentualnego zawilgocenia tych przegród. Elementem ekspertyzy musi być opinia mykologiczna opracowana dla pomieszczeń budynku zlokalizowanych na poziomie parteru budynku — w tym odnosząca się do obecnego stanu w lokalu mieszkalnym nr [...] (wskazując wartości występujących w lokalu nr [...] stężeń zarodników) - wskazująca czy powodują one obecnie zagrożenie zdrowia i życia ludzi, oraz w której w razie ich występowania wskazana zostanie technologia (wraz ze wskazaniem preparatów) którą należy zastosować celem eliminacji zagrożenia. Ekspertyza ma wskazywać w sposób jednoznaczny zakres i sposób wykonania robót budowlanych jakie należy wykonać celu doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego, w tym uwzględniając zakres robót wskazanych w opinii mikologicznej oraz zakres robót wynikający z przeprowadzenia dodatkowej kontroli obiektu budowlanego " (k. 326 akt PINB). Na ww. decyzję nie została złożona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. PINB, za pismem z dnia 21 lutego 2024 r., wezwał Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy os. [...] w W. do niezwłocznego wykonania decyzji MWINB nr 486/2023 z dnia 20 listopada 2023 r. znak: WOB.7721.346.2022.KJAS (k. 331 akt PINB). Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] w W. za pismem z dnia 30 kwietnia 2024r. przedłożyła: ekspertyzę mykologiczną wykonaną przez dr W. F. - Rzeczoznawcę Stowarzyszenia Mykologów Budownictwa (k. 351 akt PINB); a także protokół z pomiarów instalacji elektrycznej w budynku (k. 362 akt PINB). PINB, za pismem z dnia 12 czerwca 2024 r., wezwał Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy os. [...] w W. do przedłożenia kompletu dokumentów wskazanych w decyzji MWINB nr 486/2023, z uwagi na fakt, że przedłożone przez zobowiązanego dokumenty w ocenie PINB nie dały podstaw do stwierdzenia spełnienia wskazanego obowiązku (k. 366 akt PINB). Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy os. [...] w W., za pismem z dnia 10 sierpnia 2024r. przedłożyła w PINB: 1. Ekspertyzę techniczną konstrukcyjno-budowlaną w zakresie stanu technicznego oraz stopnia zawilgocenia fundamentów, ścian przyziemia poniżej poziomu gruntu oraz posadzek na gruncie budynku wielorodzinnego (jako uzupełnienie ekspertyzy mykologicznej) opracowaną przez mgr inż. M. H. legitymującego się stosownymi uprawnieniami budowlanymi, wystawioną z datą wrzesień 2024r. (k. 391 akt PINB); 2. Opinię nr 16/2024 z przeprowadzonych oględzin-ekspertyzy urządzeń grzewczo kominowych w lokalu nr [...] ul. [...] w W. sporządzona przez M. C. posiadającego wymagane uprawnienia okręgowego mistrza kominiarskiego z dnia 29.08.2024r. (k. 401 akt PINB); 3. Opinię nr 167/2024 z przeprowadzonych oględzin-ekspertyzy urządzeń grzewczo kominowych w lokalu nr [...] ul. [...] w W. sporządzona przez P. D. posiadającego wymagane uprawnienia okręgowego mistrza kominiarskiego z dnia 10.09.2024r. (k. 393 akt PINB). Po analizie ww. dokumentów PINB za pismem z dnia 14 października 2024r. ponownie wezwał Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości przy os. [...] w W. do przedłożenia kompletu dokumentów wskazanych w decyzji MWINB nr 486/2023, z uwagi na fakt, że przedłożone przez zobowiązanego dokumenty w ocenie PINB nadal nie dały podstaw do stwierdzenia spełnienia wskazanego obowiązku (k. 403 akt PINB). Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy os. [...] w W. za pismem z dnia 7 listopada 2024 r. przedłożyła w PINB: 1. Uzupełnioną ekspertyzę izolacji pionowej i poziomej przegród budynku w zakresie poprawności wykonania izolacji przeciwwilgociowej oraz termicznej fundamentów i ścian zewnętrznych parteru budynku, usytuowanych poniżej poziomu terenu przyległego oraz podług parteru (na gruncie). Zakres ekspertyzy obejmuje również pomiary wilgotnościowe wyżej wymienionych elementów budynku opracowaną przez mgr inż. M. H. — legitymującego się stosownymi uprawnieniami budowlanymi (k. 430 akt PINB); 2. protokół Nr 1216051/2024 z okresowej kontroli przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych) przynależnych do lokali mieszkalnych w budynku, sporządzony dnia 30.10.2024r przez P. D. posiadającego wymagane uprawnienia okręgowego mistrza kominiarskiego (k. 404 akt PINB). Drogą e-mail z dnia 17 marca 2025 r. D. M. przesłał do PINB skan protokołu nr 3/2024 z pomiarów ochronnych badań instalacji odgromowej z dnia 14 sierpnia 2024r. (k. 456 akt PINB). Decyzją nr 78/2025 znak: WM.5162.6.2022 z dnia 28 marca 2025 r. PINB nakazał Gminie W. – Zarządowi Budynków Komunalnych w W. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych oraz wykonanych podłączeń w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na os. [...] w m. W. oraz zakazał użytkowania kotła c.o. z zamkniętą komorą spalania zasilanego gazem z sieci zlokalizowanego w łazience lokalu mieszkalnego nr [...] - do czasu wykonania na przewodzie wentylacyjnym z pom. łazienki demontażu stałej nasady o średnicy 130mm i montażu nasady systemowej o średnicy 150mm (nie zawężając pola przekroju przewodu kominowego), w sposób umożliwiający okresowy jej demontaż zapewniający dostęp do czyszczenia i kontroli przewodu wentylacyjnego (k. 472 akt PINB). Decyzją nr 79/2025 z dnia 31 marca 2025 r. znak: WM.5162.6.2022, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Wieliczce na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w W. w terminie do dnia 31 grudnia 2025r. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości: A) W zakresie instalacji drenu opaskowego • wzdłuż ścian zewnętrznych od strony wschodniej, północnej i południowej, poprzez: 1. usunięcie warstwy gliny (stanowiącej zasyp fundamentów) zalegającej na drenażu opaskowym; 2. oczyszczenie i ewentualne udrożnienie rur drenarskich; 3. odtworzenie zasypu z wykorzystaniem materiału przepuszczalnego, tj. kruszywa odpowiednich frakcji dla uzyskania warstw drenującej i filtrującej rozdzielonych geowłókniną wraz z odtworzeniem opaski wokół budynku z zachowaniem spadku od budynku. Opaskę od strony wschodniej należy wykonać jako szczelną (celem zminimalizowania wsiąkania wody opadowej w bezpośrednim sąsiedztwie ściany). B) W zakresie ścian zewnętrznych budynku, poprzez: 1. wykonanie szczelnej poziomej izolacji odcinającej od ścian fundamentowych budynku na poziomie poniżej dolnej warstwy posadzki na gruncie z zastosowaniem technologii iniekcji; 2. wykonanie izolacji pionowej z zastosowaniem technologii iniekcji powyżej izolacji poziomej odcinającej (ściany fundamentowe budynku) na ścianach zewnętrznych: wschodniej oraz na odcinkach północnej i południowej (na których ściany są zagłębione poniżej terenu urządzonego przy budynku). Izolacja pionowa musi być wykonana do wysokości 0,3 m powyżej poziomu terenu urządzonego przy budynku. 3. wykonanie w dolnej partii ścian zewnętrznych w lokalach mieszkalnych nr [...] i nr [...] (od strony wewnętrznej) zabezpieczenia przed rozwojem grzybów pleśniowych i likwidacji rozwijających się kolonii. Proces odgrzybiania należy przeprowadzić poprzez: a. zdrapanie (usunięcie) warstwy malarskiej wraz z warstwą obsypującego się tynku: b. dwukrotną aplikację środków grzybobójczych w odstępie 12-15 godzin z użyciem jednego z zalecanych preparatów: [...], [...]. Elementy z PVC, uszczelki silikonowe, szyby - należy oczyścić przy użyciu środków biobójczych, np[...] c. odtworzenie warstwy malarskiej z użyciem farb paroprzepuszczalnych "oddychających" pozwalających na swobodny przepływ pary wodnej (w kolorze analogicznym do zastanego w pomieszczeniu). 4. wykonanie w dolnej partii ścian zewnętrznych pom. wózkowni (od strony wewnętrznej) napraw i uzupełnień tynków. Zaleca się skucie istniejących tynków i zastosowanie w ich miejsce tynków renowacyjnych charakteryzujących się wysoką odporność na siarczany i niską efektywną zawartość alkaliów, a także wysoką pojemność przechowywania soli. C) W zakresie instalacji odgromowej, poprzez: 1. wykonanie naprawy instalacji odgromowej dla uzyskania prawidłowych odczytów na złączach kontrolnych ZK.1 i ZK.2. D) W zakresie braku zapewnienia stałego napływu powietrza zewnętrznego do pomieszczeń (lokali mieszkalnych w budynku) poprzez: 1. montaż w górnej części okien (w ościeżnicy, ramie skrzydła, między ramą skrzydła a górną krawędzią szyby zespolonej) znajdujących się w pomieszczeniach lokali mieszkalnych w budynku (z wyłączeniem lokalu nr [...]) nawiewników okiennych higrosterowanych systemowych o wydajności sumarycznej ilość powietrza jaka może przepłynąć przez nawiewnik przy Ap = 10 Pa • (m3/h), obliczonej indywidualnie dla każdego lokalu mieszkalnego wg. wytycznych polskiej normy PN•83/B03430/Az3:2000 " (k. 490 akt PINB). Ww. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Podnieść należy, iż powyżej wskazana decyzja nr 79/2025 nie została zaskarżona do tut. organu. Od decyzji nr 78/2025 odwołała się Gmina W. - Zarząd Budynków Komunalnych w W.. W uzasadnieniu opisanej na wstępie decyzji Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie stwierdził, że przedmiotowa decyzja rozstrzyga sprawę administracyjną dot. stanu technicznego budynku wielorodzinnego przy ul. [...] w W. jedynie w części dotyczącej lokalu nr [...]. Pozostały zakres przedmiotowy niniejszej sprawy został rozstrzygnięty odrębną decyzją PINB nr 79/2025 z dnia 31 marca 2025r. znak: WM.5162.6.2022. MWINB wskazał, że dokonał sprawdzenia prawidłowości przyjętego przez organ I instancji kręgu stron postępowania. I tak, budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany na działce nr [...] obr. 1 W. przy ul. [...], pozostaje własnością Wspólnoty Mieszkaniowej A. 7. Z akt sprawy wynika, iż Wspólnota zawarła umowę o administrowanie, jednakże z uwagi na fakt, iż administrator budynku nie jest zarządcą w rozumieniu art. 61 Pr. bud, ww. podmiot nie posiada interesu prawnego w rozumieniu art. 28 Kpa. Adres administratora jest natomiast adresem do korespondencji dla Wspólnoty Mieszkaniowej [...] Status strony przysługuje nadto właścicielowi lokal nr [...] w przedmiotowym budynku - tj. Zarządowi Budynków Komunalnych w W.. Zdaniem MWINB prawidłowa była wyrażona przez organ I instancji ocena prawna, sprowadzająca się do konkluzji, że likwidacja skutków nieprawidłowego stanu technicznego w zakresie lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zlokalizowanym na działce nr [...] obr. 1 W. przy ul. [...] winna następować w oparciu o przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane. Zdaniem Inspektora Wojewódzkiego PINB zasadnie wskazał, iż obowiązanym do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym - a przez to co do zasady zobowiązanym w toku postępowania administracyjnego prowadzonego w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego - winien być właściciel przedmiotowego lokalu, tj. Gmina W. - Zarząd Budynków Komunalnych w W.. Bez wpływu na zakres nałożonych na właściciela obowiązków pozostaje fakt, kto faktycznie doprowadził do pogorszenia stanu technicznego przedmiotowego obiektu. Powyższe stanowi odpowiedź na zarzuty podnoszone w odwołaniu. Zaznaczono, że co do zasady za stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego odpowiadają wszyscy współwłaściciele, jednakże w sytuacji, w której można wyodrębnić zły stan techniczny budynku zawężony wyłącznie do jednego lokalu bez ingerencji w części wspólne budynku - właściwym jest nakładanie obowiązków na podstawie art. 66 Pr. bud na właściciela danego lokalu. Powyższe również stanowi odpowiedź na zarzuty podnoszone w odwołaniu. Wskazano dalej, że przedmiotowy budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany na działce nr [...] obr. 1 W. przy ul. [...] w zakresie lokalu nr [...] w ocenie MWINB jest w nieodpowiednim stanie technicznym, co wynika jednoznacznie z przedkładanej przez Wspólnotę Mieszkaniową dokumentacji, tj. • protokołu z pomiarów ochronnych/badanie skuteczności przeciwporażeniowej/ badanie zabezpieczeń różnicowoprądowych/badanie rezystancji izolacji obwodów elektrycznych nr [...] z dnia 26.03.2024 r. sporządzonego przez D. M.; • ekspertyzy mykologicznej "Badanie stanu pomieszczeń pod kątem korozji biologicznej" opracowanej przez dr W. F., z daty: luty-marzec 2024 r.; • opinii nr 16/2024 z wyniku przeprowadzonych oględzin - ekspertyzy urządzeń grzewczo-kominowych dla lokalu mieszkalnego nr [...] (parter), w budynku przy ul. [...] w m. W. z dnia 29.08.2024 r. - sporządzonej przez mistrza kominiarskiego M. C.; • opinii nr [...] z wyniku przeprowadzonych oględzin - ekspertyzy urządzeń grzewczo-kominowych dla lokalu mieszkalnego nr [...] (III piętro), w budynku przy ul. [...] w m. W. z dnia 10.09.2024 r. sporządzoną przez mistrza kominiarskiego P. D.; protokół nr [...] okresowej kontroli przewodów kominowych przeprowadzonej dnia 28.10.2024 przez P. D.; • ekspertyzy technicznej konstrukcyjno-budowlanej w zakresie stanu technicznego oraz stopnia zawilgocenia fundamentów, ścian przyziemia poniżej poziomu gruntu oraz posadzek na gruncie budynku wielorodzinnego autorstwa mgr inż. M. H. z daty 09.2024 r. oraz uzupełnioną ekspertyzę jw., a także • skanu protokołu nr [...] z pomiarów ochronnych badań instalacji odgromowej z dnia 14 sierpnia 2024 r. przesłanego drogą e-mailową. Po analizie ww. dokumentacji PINB ustalił wyłącznie w zakresie związanym z wentylacją lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...], że w lokalu mieszkalnym nr [...] występują nieprawidłowości związane z budową przewodów wentylacyjnych polegające na tym, że - przewód wentylacyjny prowadzący z pomieszczenia łazienki (oznaczony cyfrą 4 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) jest zakończony nasadą o średnicy 130 mm (co jest zawężeniem minimalnej średnicy wynoszącej 150 mm) która jest niedemontowalna, a zatem nie zapewnia dostępu do czyszczenia i kontroli przewodu (na którym jest zamontowana); - przewód wentylacyjny w pomieszczeniu pokoju z aneksem kuchennym wykonany jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie, prowadzony pionowo po zewnętrznej zachodniej ścianie budynku (oznaczony cyfrą 3 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) jest połączony kanałem systemowym łączącym go z kratką wentylacyjną (umiejscowioną w lokalu mieszkalnym), prowadzonym częściowo przez ścianę zewnętrzną z nachyleniem w kierunku do przewodu, bez zachowania wymaganego min. spadku w kierunku kratki o nachyleniu min. 3° na 1 mb. Ponadto przewód ten na całym odcinku nie jest wykonany jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie; - przewód wentylacyjny z pom. pokoju z aneksem kuchennym wykonany jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie, prowadzony pionowo po zewnętrznej zachodniej ścianie budynku (oznaczony cyfrą 3 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) jest nieprawidłowo zestawiony. Mianowicie otwór rewizyjny z drzwiczkami rewizyjnymi zamontowany jest powyżej trójnika, miejsca włączenia kanału wentylacyjnego (z kratką wentylacyjną) do przewodu - co utrudnia jego czyszczenie. Ponadto PINB w Wieliczce stwierdził nieprawidłowości dotyczące lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] polegające na: • montażu na oknie do pom. pokoju z aneksem kuchennym (jedynym oknie do lokalu mieszkalnego nr [...]) zewnętrznej rolety antywłamaniowej, powodującej zmniejszenie nominalnego przepływu powietrza przez zamontowany na oknie nawietrzak okienny (o ile go nie uniemożliwia); • zbyt bliskie usytuowanie otworu nawiewnego znajdującego się w ścianie zewnętrznej zachodniej lokalu mieszkalnego w stosunku do kratki wentylacyjnej zabudowanej na przewodzie wentylacyjnym (oznaczonym cyfrą 3 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) wynoszące w poziomie około 0,7 m przez co nie jest zapewniony prawidłowy przepływ powietrza. Organ odwoławczy w pełni podtrzymał ww. ustalenia, stwierdzając, że znajdują odzwierciedlenie w materiale dowodowym zgromadzonym na gruncie niniejszej sprawy i nie budzą wątpliwości organu odwoławczego, w związku z tym tut. organ podtrzymuje również kwalifikację prawną dokonaną przez PINB, zgodnie z którą opisane powyżej uszkodzenia wskazują na nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego budynku w zakresie lokalu nr [...], w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Podkreślono, że przedmiotowy budynek w obecnym stanie technicznym może stwarzać zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi, co również pozostaje zbieżne z ustaleniami organu I instancji. Wskazane możliwe zagrożenie wynika z faktu, że przedmiotowy budynek w zakresie lokalu nr [...] wykazuje ryzyko braku dostępu do świeżego powietrza dla przebywających wewnątrz ludzi, związanych z nieprawidłowościami dot. przewodów wentylacyjnych. MWINB w tym miejscu przywołał treść Komentarza do Prawa budowlanego, w którym stwierdzono, że: "Pierwszą z przesłanek zastosowania art. 66 p.bud. jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego, że dany obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska. Do przyjęcia, że przesłanka ta wystąpiła, nie jest konieczne stwierdzenie, że określone zagrożenie już występuje i ma charakter bezpośredni. Wystarczające jest ustalenie potencjalnego zagrożenia, oczywiście na tyle prawdopodobnego i poważnego, iż wymaga niewątpliwie wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu. Zastosowanie określenia, że obiekt "może zagrażać", niesie w sobie element uznaniowości organu." (A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska- Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2023). MWINB wskazał, iż organ powiatowy był zobowiązany uprawdopodobnić, że hipotetyczny stan zagrożenia może wystąpić, co miało miejsce w treści skarżonej decyzji. Podsumowując organ wojewódzki stwierdził, że zaistnienie hipotetycznego stanu zagrożenia życia i zdrowia wskutek nieprawidłowego stanu technicznego przedmiotowego budynku w zakresie lokalu nr [...] uzasadniało zastosowanie przesłanki o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Organ odwoławczy wskazał też, że mając na względzie zły stan techniczny przedmiotowego obiektu w zakresie lokalu nr [...], powiązany z istniejącym zagrożeniem życia i zdrowia, należało stwierdzić, że PINB prawidłowo dodał do podstawy prawnej skarżonej decyzji przesłankę wynikającą z przepisu art. 66 ust. 1 pkt 2 Pr. bud, gdyż przedmiotowy budynek pozostawał użytkowany na cele mieszkalne, a więc w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu jego faktycznych użytkowników. Podsumowując wskazać należy, iż stwierdzenie zaistnienia przesłanek z art. 66 ust. 1 pkt 1, pkt 2 i 3 Pr. bud, stanowiło zobowiązanie organu nadzoru budowlanego do wydania decyzji zawierającej odpowiedni nakaz, choćby doraźnego wyeliminowania stanu bezpośredniego zagrożenia życia i zdrowia związanej nieodpowiednim stanem technicznym obiektu budowlanego. MWINB wskazał też, iż z uwagi na użytkowanie ww. obiektu budowlanego, PINB prawidłowo skorzystał z kompetencji, jaką organowi nadzoru budowlanego daje przepis art. 66 ust. 2 Prawa budowlanego, który stanowi: W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Literalna wykładnia ww. przepisu prowadzi do konkluzji, iż zakaz użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości może zostać nałożony tylko w decyzji, w której jednocześnie nakłada się obowiązek usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Takie stanowisko prezentuje również orzecznictwo sądowo- administracyjne. Organ odwoławczy, przychylając się do zaprezentowanych poglądów judykatury, wskazał, iż organ I instancji prawidłowo nałożył zakaz użytkowania obiektu budowlanego, ponieważ zaistniały przesłanki o których mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 - 3 Prawa budowlanego, jak również ww. zakaz został nałożony w treści decyzji, którą PINB jednocześnie nałożył obowiązek o którym mowa w art. 66 ust. 1 Pr. bud, w związku z czym wszelkie przesłanki umożliwiające organowi nadzoru budowlanego nałożenie ww. zakazu zostały w ocenie MWINB spełnione. Odnośnie rygoru natychmiastowej wykonalności odnośnie nałożonych obowiązków MWINB wskazuje, iż organ powiatowy miał uzasadnione podstawy do zastosowania przepisu art. 108 § 1 Kpa. MWINB zaznaczył, iż wykazany został stan zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi w związku ze złym stanem technicznym przedmiotowego budynku w zakresie lokalu nr [...], w związku z czym ziściła się przesłanka umożliwiająca nadanie ww. rygoru skarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu MWINB wskazał, że pomimo iż co do zasady przewody wentylacyjne należą do części wspólnej nieruchomości, to przedmiotowy nakaz z uwagi na charakter przedmiotowej sprawy został nałożony prawidłowo na właściciela lokalu nr [...]. W ocenie tut. organu PINB prawidłowo uznał, że przedmiotowe przewody kominowe (dwuścienne izolowane termicznie) obsługujące lokal mieszkalny nr [...] prowadzone po zewnętrznej ścianie zachodniej budynku nr [...] na os. [...] oraz nasada kominowa zamontowana na wylocie komina (z przewodem wentylacyjnym) obsługującego lokal nr [...] nie stanowią integralnej części kominów murowanych - będących co do zasady częściami wspólnymi nieruchomości. A to z uwagi na fakt, że obsługują wyłącznie lokal mieszkalny nr [...], służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr [...], ich konstrukcja jest niezależna i nie ingeruje w elementy konstrukcyjne budynku oraz części wspólne. MWINB w pełni podtrzymuje powyższe ustalenia, wskazując iż o tym na kogo zostaną nałożone obowiązki wynikające z art. 66 Prawa budowlanego, zależy od tego, jaki jest charakter tych obowiązków. Natomiast specyfika niniejszej sprawy uzasadnia brak obciążania obowiązkami wynikającymi z wyrzeczenia skarżonej decyzji wszystkich współwłaścicieli przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a jedynie właściciela objętego niniejszą decyzją lokalu nr [...]. Odnosząc się do zarzutu, cyt.: "Dodatkowo wskazać należy, że pole przepływu przewodu wentylacyjnego w łazience wynosi 196 cm2, po wymianie nasady zgodnie z decyzją organu na 150 mm, pole przepływu będzie wynosić 177 cm2, a więc i tak będzie zawężone o około 10% w stosunku do istniejącego przewodu wentylacyjnego", MWINB wskazuje, iż powyższy zarzut nie znajduje odzwierciedlenia w materiale dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie. Wbrew twierdzeniom skarżącego, uprawniony mistrz kominiarski M. C. w treści opinii nr [...] z dnia 29 sierpnia 2024 r. wskazał, że "przewód wentylacyjny z pom. łazienki ozn. nr [...] zakończony jest na wylocie nasadą stalową średnicy 13 cm, co jest zawężeniem minimalnej średnicy 15cm - nieprawidłowo " (k. 400 akt PINB). W ocenie tut. organu obowiązek nałożony przez PINB jest prawidłowy i znajduje oparcie w materiale dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie. Odnosząc się jednocześnie do zarzutu braku dowodu na niedemontowalność nasady o średnicy 130mm, MWINB wskazał, iż wynika to z treści powyżej wskazywanej opinii sporządzonej przez osobę uprawnioną, mistrza kominiarskiego M. C.. Organ wskazał, że jakkolwiek sam fakt stwierdzenia określonej okoliczności przez autora opinii nie przesądza o jej prawdziwości, tak poza gołosłownym zarzutem skarżącego brak jest dowodu uprawdopodobniającego fakt, że ww. opinia w powyższym aspekcie jest nierzetelna. Reasumując, w powyższym zakresie MWINB daje wiarę autorowi wskazywanej powyżej opinii. Odnosząc się do zarzutu dot. określonego przez mgr inż. J. S. w treści opinii technicznej z 2019 roku "braku zagrożenia zatrucia tlenkiem węgla" MWINB wskazuje, że jak zostało wyjaśnione powyżej, nieprawidłowości dot. przewodów wentylacyjnych prowadzą do zaistnienia hipotetycznego stanu zagrożenia, który stwierdzają organy nadzoru budowlanego. Nie jest konieczne istnienie faktycznego i stwierdzonego zagrożenia, a jedynie zagrożenia mogącego w danych okolicznościach zaistnieć, co w ocenie organu odwoławczego miało miejsce w niniejszej sprawie. Odnosząc się do zarzutów dot. braku zamontowania przedmiotowej rolety przez właściciela - tylko przez użytkowników, jak również do zarzutu dot. trudności w dostępie do lokalu, MWINB wskazuje, iż takie argumenty nie odnoszą skutku wobec nakazu wynikającego z art. 66 Prawa budowlanego. Nakazy kieruje się bowiem do właściciela lub zarządcy, niezależnie od tego kto faktycznie doprowadził do pogorszenia/si technicznego obiektu budowlanego oraz niezależnie od okoliczności faktycznych utrudniających właścicielowi wykonanie przedmiotowego nakazu. Odnosząc się do zarzutów dot. błędnej metodologii przeprowadzenia badania ciągu kominowego we wlotach wentylacyjnych kuchni i łazienki oraz nawiewu powietrza do pomieszczeniach użytkowych przedmiotowego lokalu nr [...] MWINB wskazał, iż ww. badania zostały przeprowadzone przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia - P. D. M. posiadającego uprawnienia [...], [...] i organ nie widzi podstaw do kwestionowania sposobu przeprowadzenia ww. badania. W ocenie organu stanowisko skarżącego nie przesądza o błędnie przeprowadzonym badaniu przez osobę uprawnioną, a organ odwoławczy daje wiarę ustaleniom wskazanym w protokole nr 3/2024 z dnia 14 sierpnia 2024 r. (k. 456 akt PINB). W szczególności należy zaznaczyć, iż organy nadzoru budowlanego mają prawo opierać swoje rozstrzygnięcia o opinie i ekspertyzy przygotowane na zlecenie stron postępowania, co w żaden sposób nie umniejsza wadze tak pozyskanego dowodu w sprawie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Gmina W. – Zarząd Budynków Komunalnych w W. zarzuciła zaskarżonej decyzji: - obrazę prawa materialnego poprzez naruszenie art. 7, 77 § 1 oraz 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez poczynienie nieprawidłowych ustaleń dotyczących stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie; - naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 1, 2, i 3 oraz art. 66 ust. 2 ustawy prawo budowlane w zw. z art. 156 par. 1 pkt 4 kpa poprzez: a) nieuzasadnione zastosowanie regulacji art. 66 ust. 1, 2 i 3 ustawy, b) wydanie decyzji w zakresie punktu 1 i 2 - w stosunku do podmiotu niebędącego w tym zakresie stroną w sprawie (gdyż dotyczą te punkty decyzji części wspólnych budynku - i stroną powinna być w tym zakresie Wspólnota Mieszkaniowa). Wskazano przy tym, że skarżący wykonał po otrzymaniu decyzji PINB nałożone na niego obowiązki w zakresie punktu 1 i w tym zakresie decyzja PINB stała się bezprzedmiotowa. W załączeniu skarżący przedłożył fakturę potwierdzającą wykonanie prac polegających na wymianie daszku wentylacyjnego. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że decyzja WINB nie jest uzasadniona, a organ nie wyjaśnił sprawy w wystarczający sposób, co doprowadziło w konsekwencji do wadliwego zastosowania regulacji z art. 66 ust. 1, 2 i 3 ustawy prawo budowlane. Skarżący wskazał, że nasada na przewodzie wentylacyjnym w łazience nie była montowana przez Gminę W. (ZBK) i należy do części wspólnej budynku przy ul. [...]. Wymiana nasady nie leży więc w gestii odwołującego się, a decyzja w tym zakresie skierowana została do podmiotu który w tym zakresie nie powinien być stroną w sprawie. Dodatkowo wskazano, że pole przepływu przewodu wentylacyjnego w łazience wynosi 196 cm2, po wymianie nasady zgodnie z decyzją organu na 150 mm, pole przepływu będzie wynosić 176 cm2, a więc i tak będzie zawężone o około 10% w stosunku do istniejącego przewodu wentylacyjnego. Powyższe powoduje niezasadność przyjętego rozstrzygnięcia i konieczność ponownego zbadania sprawy przez organ I instancji. W ocenie skarżącej nakazana wymiana jest bezzasadna. Wymiana nasady nie będzie miała wpływu na polepszenie warunków przepływu powietrza, dodatkowo zamontowany piec z zamkniętą komorą spalania już teraz ma zapewniony dopływ powietrza przez komin systemowy 80/125 - powyższe wskazano w odwołaniu od decyzji PINB, a WINB nie uwzględnił powyższych zarzutów. W opinii, na którą powołują się organy, stwierdzono że nie ma zagrożenia zatrucia tlenkiem węgla - 2019 rok. Odnosząc się do opinii p. S. dotyczącej otworu w ścianie, który spełnia funkcję, skarżąca zarzuciła, że w sposób niezasadny nakazano zamurowanie otworu w lokalu. Podniesiono również, że roleta w lokalu nie została zamontowana przez Gminę W., lecz przez użytkownika lokalu. W tym zakresie Pani zajmująca lokal miała zgodę konserwatora. Wskazano też na nieprecyzyjne zapisy opinii 16/2024 (badanie ciągu). Przykładowo - 26.08.2024 godz. 9:40 kuchnia, łazienka ( zamknięte okno, otwarte okno), 15:30 kuchnia, kuchnia ( zam. okno, otw. okno). Opinia jest wewnętrznie sprzeczna - a co za tym idzie nie powinna być podstawą do wydania przez organ decyzji. Wskazano też, że Gmina W. nie otrzymywała zaleceń z okresowych kontroli przewodów kominowych (wykonywanych przez kominiarza na zlecenie wspólnoty). Potwierdza to prawidłowe działanie przewodów kominowych - a tym samym niezasadność zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżącego wadliwa i nierzetelna jest opinia kominiarska p. C. . Nawet organ I instancji (PINB) zwrócił uwagę, że biegły sam sobie zaprzecza w opinii. PINB opiera się tylko na takiej opinii, która została wykonana na zlecenie wspólnoty. Zdaniem skarżącej powyższe oznacza brak należytego rozpoznania sprawy i oparcie decyzji na kwestionowanym dokumencie prywatnym, który w wielu miejscach jej wewnętrznie sprzeczny. Dlatego też zasadny jest wniosek o uchylenie decyzji i skierowanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach sprawowanej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że na mocy art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. W tak zakreślonych ramach skargę należało uwzględnić. Przedmiot kontroli Sądu stanowi decyzja nr 304/2025 z 11 czerwca 2025 r. Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie utrzymująca w mocy decyzję nr 78/2025 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Wieliczce z 28 marca 2025 r., którą organ ten nałożył na Gminę W. - Zarząd Budynków Komunalnych w W. obowiązek usunięcia, w terminie do 31 maja 2025 r., stwierdzonych nieprawidłowości w lokalu mieszkalnym nr [...] w budynku wielorodzinnym na os. [...] w W., a także zakazano użytkowania lokalu nr [...] do czasu wykonania określonej tam czynności. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowią w pierwszym rzędzie normy wynikające z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725, dalej: P.b.), który stanowi następująco: "W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z kolei art. 66 ust. 1a P.b. stanowi, że w przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Zgodnie zaś z art. 66 ust. 2 P.b., w decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. W niniejszej sprawie organy stwierdziły, że stan budynku wielorodzinnego na os. [...] w W. jest nieprawidłowy, a stwierdzone nieprawidłowości, dotyczące – najogólniej rzecz ujmując – wentylacji lokalu nr [...] spełniają przesłanki określone w art. 66 ust. 1 pkt 1, 2, 3 P.b. Co do przesłanki wyrażonej w art. 66 ust. 1 pkt 1 P.b. w piśmiennictwie wskazuje się, że "Do przyjęcia, że przesłanka ta wystąpiła, nie jest konieczne stwierdzenie, że określone zagrożenie już występuje i ma charakter bezpośredni. Wystarczające jest ustalenie potencjalnego zagrożenia, oczywiście na tyle prawdopodobnego i poważnego, iż wymaga niewątpliwie wydania przez organ nadzoru budowlanego stosownego nakazu. Zastosowanie określenia, że obiekt "może zagrażać", niesie w sobie element uznaniowości organu. To od oceny, a w tym także uznania organu, zależy, czy zdecyduje się on na zastosowanie normy określonej w art. 66 ust. 1 pkt 1 p.bud. Z tego względu decyzja wydana na omawianej podstawie musi zawierać pełne uzasadnienie zarówno w kwestii zaistnienia przesłanki, jak i orzeczonego nakazu, tj. wskazania skonkretyzowanych obowiązków adresata decyzji, odpowiadających stwierdzonym nieprawidłowościom, adekwatnym do danej przesłanki" (A. Kosicki [w:] "Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany", red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2024, art. 66). Znowu przesłanka określona w art. 66 ust. 1 pkt 2 P.b. naprowadza na takie nieprawidłowości obiektu budowlanego, które wynikają ze sposobu jego użytkowania. Ingerencja organu nadzoru budowlanego wymagana jest zatem wówczas, gdy zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska wynika z samego tylko sposobu użytkowania obiektu. W odniesieniu do przesłanki określonej w art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. warto zwrócić uwagę, znowu za poglądami w piśmiennictwie, że nie może on "stanowić podstawy nałożenia przez organ nadzoru budowlanego obowiązków związanych z doprowadzeniem użytkowanego obiektu do odpowiedniego stanu technicznego bez jednoczesnego wykazania w decyzji, że stan techniczny obiektu budowlanego, wynikający z jego użytkowania, jest niezgodny z obowiązującymi przepisami. Podstawą nałożenia obowiązku na podstawie art. 66 mogą być jedynie takie okoliczności, które wynikają z naruszenia przepisów dotyczących użytkowania budynków. Brak jest podstaw, aby obowiązki na podstawie tego przepisu nakładać w sytuacji, kiedy zdarzenia w nim opisane są lub mogą być skutkiem robót budowlanych prowadzonych w budynku. Zamieszczenie art. 66 w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych" przesądza, że przepisy te powinny mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nieremontowany, niekonserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu, o którym mowa w komentowanym przepisie (zob. wyroki NSA: z dnia 20 listopada 2012 r., II OSK 1279/11, LEX nr 1291888; z dnia 5 stycznia 2011 r., II OSK 1980/09, LEX nr 952992; z dnia 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10, LEX nr 992473)" (A. Despot-Mładanowicz, [w:] "Prawo budowlane. Komentarz", wyd. III, WK 2016, red. A. Gliniecki, art. 66). Słusznie wskazano w wyroku NSA z 24 czerwca 2025 r., II OSK 189/23, że norma art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. znajduje zastosowanie, jeśli stan techniczny obiektu wymaga naprawy poprzez podjęcie czynności, które doprowadzą do odzyskania obecnie utraconych pierwotnych cech i właściwości. Przepisy art. 66 P.b. do tej kwestii nie wskazują wprost adresata obowiązków, które mogą być nałożone w związku z przesłankami określonymi w ustępie 1. Trzeba jednak łączyć analizowaną regulację z art. 61 P.b., który określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, tj: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Tym samym, adresatem obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 P.b. może być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Tym samym nie jest istotne, kto faktycznie odpowiada za nieprawidłowości, czy innymi słowy, kto faktycznie doprowadził do nieprawidłowego stanu obiektu budowlanego. Ujawniając stan określony w punktach 1-4 art. 66 ust. 1 P.b. organ nadzoru budowlanego kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości do właściciela bądź zarządcy budynku (zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2023 r., II OSK 1182/20). W odniesieniu do budynków wielolokalowych Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 września 2019 r., II OSK 2547/17, trafnie podkreślił, że problem odpowiedzialności za stan techniczny nieruchomości budynkowych wielolokalowych (mających często różny status) związany jest z charakterem prawnym tych części budynku, w których nakazane roboty mają być wykonane. Jeśli będą to części wspólne, w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, to adresatem nakazu będzie właściciel lub zarządca budynku, jeśli natomiast nakazane roboty naprawcze dotyczyć będą lokali (odrębnych własności), które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to zobowiązanym będzie właściciel lokalu. Warto zauważyć, mając na względzie przedmiot kontrolowanej sprawy, wyrażone w przywołanym orzeczeniu stanowisko NSA, zgodnie z którym kominy i przewody wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnej budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego kanału przez właściciela lokalu nie przesądza o przynależności do konkretnego lokalu w znaczeniu prawnym. Podobnie wyraził się NSA w wyroku z 12 kwietnia 2018 r., II OSK 1403/16, stwierdzając, że kominy i przewody instalacji wentylacyjnej należą do części wspólnej budynku i właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Tak więc sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza o jego przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym (zob. również wyrok z 29 lipca 2025 r., II OSK 1475/24). Przenosząc powyższe na okoliczności niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, że organy nadzoru budowlanego niewłaściwie ustaliły nieprawidłowości obiektu budowlanego w odniesieniu do wentylacji lokalu nr [...], jak też dokonały nieprzekonującej kwalifikacji nieprawidłowości, uznając, że spełniają one łącznie przesłanki określone w art. 66 ust. 1 pkt 1, 2, 3 P.b. Jak wykazano powyżej, określono tam odmienne postaci nieprawidłowości obiektu budowlanego, które wymagają, co do zasady, ustalenia odmiennych okoliczności faktycznych. Oczywiście nie można wykluczyć, że w określonym stanie faktycznym zaistnieje więcej niż jedna postać nieprawidłowości, co jednak organ powinien wykazać, mając na względzie konsekwencje tych ustaleń, tj. odpowiednio sformułowany obowiązek usunięcia nieprawidłowości. W sprawie rozstrzygniętej zaskarżoną decyzją zidentyfikowano następujące nieprawidłowości: - przewód wentylacyjny prowadzący z pom. łazienki (oznaczony cyfrą 4 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) jest zakończony nasadą o średnicy 130 mm (co jest zawężeniem minimalnej średnicy wynoszącej 150 mm), która jest niedemontowalna, a zatem nie zapewnia dostępu do czyszczenia i kontroli przewodu (na którym jest zamontowana); - przewód wentylacyjny z pomieszczenia pokoju z aneksem kuchennym wykonany jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie, prowadzony pionowo po zewnętrznej zachodniej ścianie budynku (oznaczony cyfrą 3 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) jest połączony kanałem systemowym łączącym go z kratką wentylacyjną (umiejscowioną w lokalu mieszkalnym), prowadzonym częściowo przez ścianę zewnętrzną z nachyleniem w kierunku do przewodu, bez zachowania wymaganego min. spadku w kierunku kratki o nachyleniu min. 3° na 1 mb. Ponadto przewód ten na całym odcinku nie jest wykonany jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie; - przewód wentylacyjny z pomieszczenia pokoju z aneksem kuchennym, wykonany jako systemowy dwuścienny izolowany termicznie, prowadzony pionowo po zewnętrznej zachodniej ścianie budynku (oznaczony cyfrą 3 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024), jest nieprawidłowo zestawiony. Mianowicie otwór rewizyjny z drzwiczkami rewizyjnymi zamontowany jest powyżej trójnika, miejsca włączenia kanału wentylacyjnego (z kratką wentylacyjną) do przewodu - co utrudnia jego czyszczenie. - montaż na oknie do pom. pokoju z aneksem kuchennym (jedynym oknie do lokalu mieszkalnego nr [...]) zewnętrznej rolety antywłamaniowej, powodującej zmniejszenie nominalnego przepływu powietrza przez zamontowany na oknie nawietrzak okienny (o ile go nie uniemożliwia). - zbyt bliskie usytuowanie otworu nawiewnego znajdującego się w ścianie zewnętrznej zachodniej lokalu mieszkalnego w stosunku do kratki wentylacyjnej zabudowanej na przewodzie wentylacyjnym (oznaczonym cyfrą 3 na załączniku graficznym - szkicu orientacyjnym do opinii nr 16/2024) wynoszące w poziomie około 0,7m - przez co nie jest zapewniony prawidłowy przepływ powietrza. Nie budzi wątpliwości Sądu, że nieprawidłowa wentylacja (wymiana powietrza) lokalu mieszkalnego może potencjalnie prowadzić potencjalnie do negatywnych konsekwencji dla zdrowia i mienia użytkowników lokalu, a w skrajnych sytuacjach nawet do zagrożenia życia ludzi. W przedmiotowej sprawie takie zagrożenie stwierdzono na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego w postaci zgromadzonych opinii i ekspertyz. Rzecz jednak w tym, że kluczowe dla sprawy opinie M. C. (mistrza kominiarskiego) oraz budowlana M. H. zostały w istocie zakwestionowane przez organ pierwszej instancji, czego organ odwoławczy należycie nie zweryfikował, pomimo zgłoszonych zarzutów odwołania. Co się tyczy stwierdzonych nieprawidłowości i sposobu ich usunięcia, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził: "Odnosząc się w tym miejscu do zaleceń opinii nr [...] (sporządzonej przez mistrza kominiarskiego M. C.) w której wskazano: - cyt. Kanał lub kanały nawiewne winny posiadać 150 m3/h, (powietrza z zewnątrz) – należy wyjaśnić, że ilość ta określona została w związku z wcześniejszym zapisem o treści: - cyt. w pom. Kuchni z trzonem kuchennym gazowym wymagana jest wymiana powietrza 70 m3/h, z trzonem kuchennym elektrycznym 50 m3/h. W pom. łazienki wymagana jest wymiana powietrza 50 m3/h. Do tego dochodzi potrzeba wymiany powietrza 30 m3/h w mieszkaniu do 3 osób. Oraz ekspertyzy technicznej autorstwa mgr inż. M. H. z daty 09.2024 w której (w oparciu o opinię nr 16/2024) wskazano, że należy zainstalować w mieszkaniu taką ilość nawiewników okiennych lub ściennych, aby ilość doprowadzanego powietrza wynosiła 150 m3/h. Należy wyjaśnić, że wskazana ilość powietrza doprowadzanego określona na poziomie 150 m3/h stoi w sprzeczności z wymaganiami określonymi w PN-83/B-03430 ze zmianą: PN-83/B-03430/Az3:2000. Przeprowadzona przez tut. organ nadzoru analiza ilości strumienia objętości powietrza wentylacyjnego dla mieszkania (przy założeniu że w aneksie kuchennym umiejscowionym w pokoju mieszkalnym znajduje się kuchenka elektryczna), w oparciu o normę PN-83/B-03430 Wentylacja w budynkach mieszkalnych zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej. Wymagania, wraz ze zmianą: PN-83/B-03430/Az3:2000, w której w punktach dotyczących wentylacji w budynkach mieszkalnych wykazuje, że dla zapewnienia prawidłowego działania wentylacji grawitacyjnej w lokalu mieszkalnym nr [...] należy zapewnić sumaryczny strumień objętości powietrza wentylacyjnego dla mieszkania w ilości 80 m3/h." Dalej przedstawiono sposób wyliczenia zgodnie z PN-83/B-03430/Az3:2000. Następnie organ powiatowy odniósł się do zawartego w opinii nr 16/2024 sformułowania dotyczącego elementów wentylacji nawiewnej rozpoczynający się od słów "dla przypomnienia" i stwierdził, że w tym fragmencie autor opinii sam sobie zaprzecza, wskazując na treść normy PN-83/B-03430/Az3:2000 oraz treść §155 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które "nie wskazują na możliwość lokalizacji kanału nawiewnego w wysokości 30-40 cm nad posadzką pomieszczenia a jedynie w "górnej części okna" lub w przegrodzie zewnętrznej pod oknem". Organ odwoławczy odniósł się ogólnikowo do zarzutów odwołania obecnej skarżącej i nie zweryfikował w istocie stanowiska organu pierwszej instancji odnoszącego się do istotnych dla rozstrzygnięcia opinii technicznych. MWINB stwierdził, że organy nadzoru budowlanego mają prawo opierać swoje rozstrzygnięcia o opinie i ekspertyzy przygotowane na zlecenie stron postępowania, co w żaden sposób nie umniejsza wadze tak pozyskanego dowodu w sprawie, pominął przy tym, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Wieliczce w istocie zakwestionował dowody kluczowe dla rozstrzygnięcia dotyczące lokalu nr [...] w zakresie wentylacji. Rolą organu odwoławczego ponowna ocena całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego odnoszącego się do rozstrzygnięcia, czego organ odwoławczy zaniechał. Co się tyczy przesłanek określonych w art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 P.b., stanowisko organów obu instancji nie jest precyzyjne. Jak wskazano wyżej, przesłanki te wymagają ustalenia, że nieprawidłowości obiektu budowlanego wynikają, bądź to z użytkowania obiektu budowlanego, bądź to z jego zużycia. Takie okoliczności nie zostały jednak wykazane. Ustalenia organów naprowadzają raczej na wadliwe rozwiązania techniczne budynku. W tym miejscu Sąd zauważa, że pośrednio z zaskarżonej decyzji wynika, iż geneza problemów z wentylacją lokalu nr [...] może tkwić w sposobie przeprowadzonego podziału istniejącego wcześniej większego lokalu, z którego wydzielono lokale nr [...], co miało mieć miejsce w latach 2017 i 2018. Kwestia ta nie została jednak w postępowaniu administracyjnym wyjaśniona, chociaż istniała taka potrzeba, chociażby dlatego żeby wyeliminować konieczność prowadzenia przez organ nadzoru budowlanego postępowania w sprawie samowoli budowlanej lub postępowania naprawczego, które "wyprzedza" postępowanie, o którym mowa w art. 66 P.b. Jeśli bowiem okazałoby się, że nieprawidłowości obiektu budowlanego wynikają z nielegalnie przeprowadzonych robót budowlanych, w pierwszej kolejności powinny zostać wdrożone tryby dotyczące samowoli budowlanej (rozdział 5b P.b.). W świetle powyższego przedwczesna jest ocena stanowiska organu, że w przedmiotowej sprawie doszło do nieprawidłowości w budynku mieszkalnym na os. [...] w W. w zakresie lokalu nr [...], które zarazem mogą zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, polegają na użytkowaniu budynku w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, a jednocześnie wynikają z nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Jak wynika z powyższych wywodów, adresatem nakazów określonych w art. 66 ust. 1 pkt 1- 4 P.b. jest, w przypadku budynku wielorodzinnego (wielolokalowego), wspólnota mieszkaniowa, jeśli nakazane czynności dotyczą części wspólnych budynku, a jeśli dotyczą wyłącznie lokalu mieszkalnego – adresatem powinien być właściciel lokalu. W przedmiotowej sprawie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Wieliczce prowadził jedno postępowanie administracyjne obejmujące stan techniczny budynku na os. [...] w W., znak sprawy: WM.5162.6.2022. W toku tego postępowania organ prowadził czynności wyjaśniające, opierając się w istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy zakresie, na dokumentach przedkładanych, na żądanie organu, przez Wspólnotę Mieszkaniową os. [...]. Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, została ona wydana w szczególności na podstawie: protokołu z pomiarów ochronnych/ badanie skuteczności przeciwporażeniowej, badanie zabezpieczeń różnicowoprądowych/badanie rezystancji izolacji obwodów elektrycznych (opinia nr [...] D. M.), ekspertyza mykologiczna W. F. (luty-marzec 2024), opinii nr 16/2024 z 29 sierpnia 2024 r. – ekspertyza urządzeń grzewczo-kominowych lokalu mieszkalnego nr [...] (parter) mistrza kominiarskiego M. C., opinii nr 167/VI/2024 z 10 września 2024 r. – ekspertyza urządzeń grzewczo-kominowych dla lokalu mieszkalnego nr [...] (III piętro) ministra kominiarskiego P. D., protokołu nr [...] z 28 października 2024 r. okresowej kontroli przewodów kominowych P. D., ekspertyzy technicznej konstrukcyjno-budowlanej z 9.2024 r. w zakresie stanu technicznego oraz stopnia zawilgocenia fundamentów, ścian przyziemia poniżej poziomu gruntów oraz posadzek na gruncie budynku wielorodzinnego M. H. z uzupełnieniem, protokołu nr [...] z pomiarów ochronnych z 14 sierpnia 2024 r. – badanie instalacji odgromowej. W wyniku przeprowadzonego postępowania Powiatowy Inspektor wydał w dniu 31 marca 2025 r. dwie decyzje: nr 78/2025 - skierowaną do skarżącej obecnie Gminy W. – Zarząd Budynków Komunalnych w W. – właściciela lokalu nr [...]; nr [...] – skierowaną do Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości [...] w W.. W tym kontekście należy dostrzec, że wadliwe jest stanowisko organów co do tego, że wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Wieliczce decyzje nr 78/2025 i 79/2025 stanowią decyzje częściowe, tzn. rozstrzygają części tej samej sprawy administracyjnej. Nie ulega wątpliwości, że w postępowaniu administracyjnym możliwe jest wydanie decyzji częściowej. Wskazuje na to dobitnie art. 104 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba że przepisy kodeksu stanowią inaczej (§ 1), a ponadto, "decyzje rozstrzygają sprawę co do jej istoty w całości lub w części albo w inny sposób kończą sprawę w danej instancji (§ 2). Rzecz jednak w rozumieniu pojęcia sprawy administracyjnej, o której stanowi art. 1 k.p.a. Sprawę administracyjną tworzy bowiem "pojawiający się obiektywnie fakt (zdarzenie), który łączy się normą prawną w ten jednostkowy i niepowtarzalny sposób, że właśnie obiektywnie (a nie tylko w pojęciu jakiegoś podmiotu) pozwala na jej konkretyzację w formie aktu administracyjnego. Załatwienie czy rozstrzygnięcie sprawy administracyjnej nie polega więc na przyznaniu racji tej lub innej stronie stosunku prawnego, ale na ustanowieniu uprawnień lub obowiązków, które w danym stanie faktycznym wynikają obiektywnie z odpowiedniej normy prawnej i muszą zostać skonkretyzowane wobec indywidualnego adresata, gdyż do jest, zgodnie z art. 1 k.p.a., sprawa indywidualna" (J. Zimmermann, "Alfabet prawa administracyjnego", Warszawa 2022, s. 235). W świetle powyższego o decyzji częściowej można mówić, gdy odnosimy się do przedmiotu tej samej sprawy administracyjnej (dotyczącej tego samego adresata i tego samego stanu prawnego i faktycznego, który daje się podzielić (zob. np. wyrok NSA z 26 maja 2020 r., II OSK 3015/19). W sytuacji, gdy organ kieruje różne obowiązki do różnych podmiotów mamy do czynienia z odrębnymi sprawami administracyjnymi, które jednakowoż przedmiotowo wiążą się ze sobą. W świetle powyższego Sąd wyraźnie zaznacza, że decyzja nr 79/2025, skierowana do Wspólnoty Mieszkaniowej, która – jak wynika z akt sprawy – jest ostateczna i prawomocna, nie jest przedmiotem kontroli Sądu. Sąd wskazuje jedynie, że taki sposób prowadzenia postępowania przez organy nadzoru budowlanego naprowadza na wniosek, że nieprawidłowo, niejako sztucznie podzielono przedmiot sprawy, uznając co najmniej pochopnie, że w części dotyczy on Wspólnoty Mieszkaniowej, w części zaś właściciela lokalu. Jednak na poważniejsze wątpliwości co do adresata nakazów, naprowadza treść tychże nakazów, które obejmują, po pierwsze, demontaż stałej nasady na przewodzie wentylacyjnym z pomieszczenia łazienki, który – jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego – ma być wykonany na dachu budynku, gdzie znajduje się zakończenie tego przewodu; po drugie, nakaz montażu kanału wentylacyjnego systemowego w wykonaniu dwuściennym oraz montaż otworu rewizyjnego na przewodzie wentylacyjnym z pomieszczenia pokoju z aneksem kuchennym, który dotyczy przewodu wentylacyjnego prowadzonego po zewnętrznej zachodniej ścianie budynku; po trzecie, nakaz zamurowania otworu nawiewnego dotyczy otworu znajdującego się w ścianie zewnętrznej zachodniej i wiąże się z otworzeniem warstw izolacji termicznej z tynkiem (po stronie zewnętrznej) oraz warstwy tynku (po stronie wewnętrznej); po czwarte, nakaz demontażu rolety "w lokalu mieszkalnym nr [...]", który dotyczy w istocie elewacji budynku, do której, jak należy przypuszczać, przytwierdzono roletę. Podobnie rzecz się ma z nakazem montażu w górnej części okna (w ościeżnicy, ramie skrzydła, między ramą skrzydła a górną krawędzią szyby zespolonej) nawiewników okiennych higrosterowanych systemowych o określonej wydajności. Nie ulega wątpliwości, że wszystkie te roboty są związane z lokalem nr [...] i problemów z wentylacją ujawnionych w tym lokalu, co jednak nie przesądza, że adresatem nakazów ma być właściciel tego lokalu, skoro wszystkie wskazane roboty ingerują w części wspólne budynku wielomieszkaniowego. Z tej przyczyny nie przekonuje Sądu stanowisko Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który wbrew przywołanemu opisowi nakazanych czynności, twierdził, że przedmiotowe przewody kominowe obsługują wyłącznie lokal mieszkalny nr [...], służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr [...], ich konstrukcja jest niezależna i nie ingeruje w elementy konstrukcyjne budynku oraz części wspólne. Nie przekonuje również stanowisko organu odwoławczego, twierdząc, że co do zasady przewody wentylacyjne należą do części wspólnej nieruchomości, jednak w niniejszej sprawie, ze względu na jej specyfikę, powinno być inaczej. Ta specyfika ma być związana z tym, że "wykonanie przedmiotowych kominów związane było z przeprowadzonym przez właściciela podziałem lokalu na dwa niezależne (mniejsze) lokale mieszkalne i koniecznością dla realizacji tego zamiaru wykonania dodatkowych przewodów wentylacyjnych i spalinowych obsługujących lokal nr [...]". Sąd zauważa jednak, że ta kwestia nie została przez organy wnikliwie zbadana i nie zostało wykazane, że wadliwie działająca wentylacja jest skutkiem zastosowanych rozwiązań przy wydzieleniu obecnie istniejących lokali nr [...] Na dodatkowe wątpliwości naprowadza treść zalegającej w aktach sprawy decyzji nr 79/2025, skierowanej do Wspólnoty Mieszkaniowej [...] W., w której Wspólnocie nakazano wykonanie szeregu robót, w tym wykonanie w dolnej partii ścian zewnętrznych w lokalach mieszkalnych nr [...] i nr [...] (od strony wewnętrznej) zabezpieczenia przed rozwojem grzybów pleśniowych i likwidacji rozwijających się kolonii, czy też montaż w górnej części okien (w ościeżnicy, ramie skrzydła, między ramą skrzydła a górną krawędzią szyby zespolonej) znajdujących się pomieszczeniach lokali mieszkalnych w budynku (z wyłączeniem lokalu nr [...]) nawiewników okiennych higrosterowanych systemowych o wydajności sumarycznej ilość powietrza jaka może przepłynąć przez nawiewnik przy Ap = 10 Pa - (m3/h) wynoszącej 80 m3/h, obliczonej indywidualnie dla każdego lokalu mieszkalnego wg wytycznych polskiej normy PN-83/B-03430/Az3:2000. Nie jest jasne, dlaczego w przypadku lokalu nr [...] organ uznał montaż nawiewnika za czynność dotyczącą tego lokalu, podczas gdy tożsamo sformułowany obowiązek w odniesieniu do innych lokali nałożono na Wspólnotę. Podsumowując, należy stwierdzić, że organy orzekające w przedmiotowej sprawie nie przeprowadziły należycie postępowania wyjaśniającego, czym naruszone zostały normy wynikając z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Nie wyjaśniono, czy istniejąca instalacja wentylacyjna powstała w wyniku przeprowadzonych legalnie robót budowlanych. Nie dokonano jednoznacznej kwalifikacji naruszeń stanu technicznego obiektu budowlanego uzasadniających nałożenie obowiązków, o których stanowi art. 66 ust. 1 in fine P.b. oraz nie wykazano konieczności nałożenia określonych w decyzji nakazów. Nie wykazano również, że adresatem nakazów powinien być właściciel lokalu nr [...]. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ nadzoru budowlanego zbada dokumentację projektową i decyzje, na podstawie których miało dojść do wydzielenia lokali nr [...] w budynku na osiedlu [...] w W.. Pozyska również ekspertyzę odnoszącą się do wentylacji lokalu mieszkalnego nr [...], wskazującą, w przypadku ustalenia nieprawidłowości, sposób ich usunięcia, z uwzględnieniem aktualnego stanu obiektu, w tym czynności wykonanych po wydaniu zaskarżonej decyzji. Organ dokona precyzyjnej kwalifikacji naruszeń ze względu na przesłanki określone w art. 66 ust. 1 P.b. oraz należytego określenia adresata obowiązków dowodowych, a finalnie potencjalnego adresata nakazów, z uwzględnieniem przedstawionego powyżej stanowiska Sądu. Wobec powyższego należało uchylić zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, o czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono jak w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a.