I SA/Łd 622/24

Dnia 24 kwietnia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział I w składzie następującym: Przewodnicząca : Sędzia WSA Bożena Kasprzak, Sędziowie: Sędzia NSA Paweł Janicki, Asesor WSA Tomasz Furmanek (spr.), Protokolant : Asystent sędziego Katarzyna Nadolska-Góra, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2025 roku sprawy ze skargi J. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z dnia 15 lipca 2024 roku, nr 1001-IEE.7192.113.2024.8.DE w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. I SA/Łd 622/24 UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z dnia 15 lipca 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi (dalej też jako DIAS) utrzymał w mocy postanowienie z dnia 5 lutego 2024 r., którym Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku uznał zgłoszone przez J. M. (dalej: strona, podatniczka, skarżąca) zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za bezzasadne. W uzasadnieniu powyższego postanowienia wyjaśniono, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku prowadzi wobec skarżącej postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Pajęcznie o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Na podstawie powyższych tytułów wykonawczych zawiadomieniem z 15 października 2019 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia nieruchomości nr [...], kierując jednocześnie do zobowiązanej wezwanie do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia przedmiotowego wezwania należności objętych ww. tytułami wykonawczymi wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Wezwanie zostało doręczone w dniu 18 października 2019 r. Pismem z dnia 15 marca 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku zlecił rzeczoznawcy majątkowemu C. U. dokonanie oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W dniu 23 lutego 2023 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy nieruchomości zabudowanej, usytuowanej w obrębie [...], gminie P., oznaczonej jako działki o numerach: [...] i [...] o łącznym obszarze 0,9495 ha, objętej księgą wieczystą nr [...]. Zawiadomieniem z dnia 3 marca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku poinformował skarżącą, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości rozpocznie się 4 kwietnia 2023 r., a zakończy 25 kwietnia 2023 r. Zawiadomienie doręczono skarżącej 10 marca 2023 r., w trybie art. 43 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 dalej: k.p.a.) Z uwagi na brak uregulowania zadłużenia organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Protokołem z 25 kwietnia 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku zakończył opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. Protokół doręczono stronie w dniu 8 maja 2023 r. W dnu 9 maja 2023 r. skarżąca złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości zabudowanej i nieruchomości gruntowej. Skarżąca zarzuciła: 1) przyjęcie niewłaściwych nieruchomości do porównań, z których wiele z nich nie jest podobnych pod względem wielkości gruntu; 2) niezastosowanie w pełni przepisów § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez brak obliczenia "wag cech" nieruchomości; 3) brak szczegółowego i możliwego do precyzyjnej oceny opisu cech nieruchomości ujętych w tabeli nieruchomości przyjętych do porównań; 4) zaniżenie wartości nieruchomości poprzez określenie w operacie szacunkowym jako średniej cechy "lokalizacji" nieruchomości; 5) nieuwzględnienie w operacie szacunkowym możliwości wydzielania od strony ulicy dodatkowej działki budowlanej co finalnie ma wpływ na wynik operatu szacunkowego w zakresie wyceny nieruchomości, poprzez zaniżenie jej wartości. Pismem z dnia 5 czerwca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy, o zajęcie stanowiska w przedmiocie zgłoszonych zarzutów. W piśmie z dnia 22 czerwca 2023 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 31 lipca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku uznał zarzuty za bezzasadne. Postanowieniem z 29 grudnia 2023 r. DIAS uchylili w całości zaskarżone rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji i przekazaliśmy sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wskazano, że przed ponownym rozpatrzeniem sprawy, konieczne jest skierowanie do skarżącej wezwania celem uzupełnienia braku formalnego pisma z 9 maja 2023 r., stanowiącego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, poprzez jego podpisanie. Pismem z 11 stycznia 2024 r. nr Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku wezwał skarżącą do uzupełnienia powyższego braku formalnego. W dniu 11 stycznia 2024 r. pracownik organu egzekucyjnego udał się pod adres zamieszkania skarżącej, celem doręczenia korespondencji zawierającej wezwanie. Zobowiązana przyjęcia korespondencji, natomiast podpisała dokument: "Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 9 maja 2023 r." umieszczając datę: "11.01.2024 r.", własnoręczny podpis i adnotację: "uzupełniono". Postanowieniem z dnia 5 lutego 2024 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku, na podstawie art. 110u § 1, art. 110s § 1, art. 17 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r., poz.2505 o dalej u.p.e.a.) oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz.555 – dalej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) uznał zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za bezzasadne. Od powyższego postanowienia wniesiono zażalenie. Organ odwoławczy w pierwszej kolejności wyjaśnił, że w dniu 30 lipca 2020 r. weszły w życie przepisy ustawy o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i niektórych innych ustaw. Jednakże stosownie do przepisów przejściowych zawartych w ustawie zmieniającej, w niniejszym postępowaniu, zastosowanie znajdą przepisy u.p.e.a. w brzmieniu obowiązującym do dnia 29 lipca 2020 r. Mając na uwadze zarzuty zażalenia przypomniano, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został poprzedzony oględzinami nieruchomości i spełnia wymagania formalne przewidziane przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 dalej u.g.n.) oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił obowiązujące uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne oraz dokonał pełnego procesu wyceny. Ponadto wskazał zastosowane metody wyceny. Przeprowadził również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie metody wyceny, określił założenia przyjęte do tej wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych (w podejściu porównawczym). Po analizie operatu szacunkowego pod względem formalnym, stwierdzono, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Treść operatu nie budzi wątpliwości, co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W ocenie organu operat nie zawiera błędów, ani naruszeń prawa, które dyskwalifikują jego wartości dowodowe. Organ odwoławczy zauważył, że zarówno w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jak i w zażaleniu zakwestionowano oszacowaną przez biegłego rzeczoznawcę wartość nieruchomości. Organ podkreślił, że nie może odnieść się do tej kwestii, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i DIAS. Wskazano przy tym, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe Podsumowując oceniono, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku słusznie przyjął, że nie było podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego, a tym samym, sporządzony przez organ egzekucyjny protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 25 kwietnia 2023 r. zawiera wszystkie wymagane przez u.p.e.a. elementy. Na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z dnia 15 lipca 2024 r. wniesiono skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Zaskarżanemu postanowieniu zarzucono: naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy t.j.: 1) art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 107§ 3 k.p.a. poprzez: – prowadzenie postępowania w sposób niezgodny z zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego oraz w sposób nie budzący zaufania strony postępowania do organu administracji publicznej a także w sposób nieprzejrzysty, nieuczciwy i niesprawiedliwy; – takie wartościowanie zebranych w sprawie dowodów, które odpowiadało z góry przyjętemu przez organ II instancji rozstrzygnięciu oraz poprzez wydanie postanowienia o treści nieprzekonywującej pod względem prawnym i faktycznym; – niedokonanie całościowej oceny materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy w tym pominięcie dowodów, twierdzeń i wniosków skarżącej podnoszonych w zażaleniu; 2) art. 15 k.p.a. poprzez odniesienie się przez organ II instancji jedynie do zarzutów zawartych w odwołaniu bez ponownego rozpatrzenia sprawy, co stanowi naruszenie zasady dwuinstancyjności; W uzasadnieniu skargi wskazano, że nie można przyjąć, iż w zakresie operatu, jak i wyboru przez rzeczoznawcę samej metodyki oszacowania wartości nieruchomości organ II instancji nie może jej zakwestionować lub w sposób bezkrytyczny przyjąć jako jedynej odpowiedniej. W ocenie strony organ II instancji skupił się wyłącznie na przytoczeniu argumentacji rzeczoznawcy majątkowego, który uznał zarzuty skarżącej za bezzasadne. Nie odniósł się do żadnego z zarzutów podniesionych w zażaleniu. Biorąc powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz skierowanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia, zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W toku sądowej kontroli zaskarżonego postanowienia, przeprowadzonej na podstawie kryterium zgodności z prawem, w kontekście złożonych przez skarżącą, zarzutów kluczową i najistotniejszą sporną kwestią w niniejszej sprawie, jest ocena zasadności stanowiska organu egzekucyjnego w kwestii uznania za nieuzasadniony zarzutów na protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącej, operat szacunkowy, który stanowił podstawę dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania został sporządzony w sposób wadliwy. Według stanowiska organu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, a zatem ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Istota powyższego sporu, w ramach zarzutów skargi, jest ujmowana poprzez pryzmat zarzutów naruszania przepisów postępowania koncentrujących się na błędnym przeprowadzaniu postępowania wyjaśniającego, ignorowaniu argumentacji zażalenia i wadliwe rozpoznanie sprawy przez organ odwoławczy. Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że zgodnie z art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Zaznaczenia wymaga, że art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r. § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu zostało wydane rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. W myśl art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (por. wyrok WSA w Krakowie z 11 grudnia 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 833/17 - wszystkie orzeczenia powołane w niniejszym wyroku dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r. § 1 u.p.e.a. oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ponadto wyjaśnić należy, że organ egzekucyjny dokonuje oceny opinii biegłego w ramach narzędzi, w jakie został wyposażony przepisami prawa. Obowiązkiem organu jest przede wszystkim zbadanie, czy operat zawiera wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną (por. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21). Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i następne u.g.n.). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podkreślić należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wychodząc z powyższych założeń Sąd stwierdza, że organ egzekucyjny, a następnie organ odwoławczy, dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego słusznie uznając, że spełnia on wymogi formalne, a zatem ma wartość dowodową i mógł stanowić podstawę dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W kwestii sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego organy wskazały, że został on wykonany przez uprawnioną do tego osobę - rzeczoznawcę majątkowego C. U.. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, oszacował też wartość prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. W operacie szacunkowym biegły wskazał, że porównania zostały przyjęte najbardziej podobne nieruchomości gruntowe z zabudowaniami w tym z uwzględnieniem ogólnego charakteru, sposobu korzystania i zagospodarowania, a przed wszystkim, pod względem naniesień budowlanych, znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości i innych istotnych cech przyjętych do wyceny. Powierzchnia gruntu, jego zagospodarowanie to jedynie jedna z cech (nie najważniejsza), która różnicuje obiekt wyceniany z obiektami przyjętymi do wyceny, w przypadku nieruchomości zabudowanych grunt nie ma takiego znaczenia jak w przypadku działek niezabudowanych gdzie inwestycja dopiero ma powstać. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że do bazy reprezentatywnej przyjęto nieruchomości zabudowane domami mieszkalnymi, z działkami siedliskowymi, powyżej 10 arów, poza jedną transakcją, z domem usytuowanym na mniejszej działce, wybranym z uwagi na słaby obrót na rynku nieruchomości pobliskim tj. lokalizacja P.. Pozostałe powierzchnie działek miały powierzchnie średnie, a jedna transakcja nawet dużą, większą powierzchnię niż nieruchomość szacowana ( blisko dwa hektary, ale z tego powodu, nie została obniżona cecha z dobrej na średnią). Ponadto, wskazał, że cecha "działka" w toku przedmiotowej wyceny otrzymała notę najwyższą - "dobrą" co oznacza, że różnica w powierzchniach działek została skorygowana na korzyść zobowiązanej. W ocenie Sądu organy prawidłowo przyjęły, że tok wyceny (w tym przyjęta metoda) poprzedzony obszerną analizą powiatu [...] oraz powiatów sąsiednich zestawioną w formie tabelarycznej (na stronie 17-19 operatu) został opisany w operacie na str. 24-29 a dokonane wyliczenia przedstawiono w sposób jasny i pełny. W operacie szacunkowym wyjaśniono, że wagi cech zostały określone na podstawie długoletnich badań rynku oraz aktualnych, lokalnych preferencji nabywających nieruchomości w tym segmencie rynku, zaś cechy przyjęto takie, jakie różnicują nieruchomość wycenianą na tle nieruchomości reprezentatywnych. Wśród zaistniałych transakcji z zabudową mieszkaniową, niewiele spełnia wszystkie przyjęte do wyceny atrybuty, zatem aby skorygować różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań, rzeczoznawca majątkowy ustaliła cechy i ich wagi, korygując w ten sposób ceny obiektów reprezentatywnych, do wartości rynkowej przedmiotu wyceny. W wyniku analizy rzeczoznawca wyselekcjonowała nieruchomości, te najbardziej porównywalne ze względu na położenie/lokalizację, stan prawny (wszystkie nieruchomości miały prawo własności), przeznaczenie (charakter mieszkalny), sposób korzystania (nieruchomość zabudowana) oraz inne istotne cechy, a różnice skorygowano za pomocą dobranych cech i przyjętych poprawek kwotowych. Zdaniem Sądu w przyjętym schemacie opisu poszczególnych cech rynkowych rzeczoznawca majątkowy wskazała jakie podcechy (elementy) dodatkowo uwzględniła przy ocenie danej cechy. W ramach każdej cechy ustalono wagi podcechy, które w efekcie końcowym decydują o doborze właściwego przymiotnika dla danej cechy. Przyjęta cecha lokalizacji na poziomie "średnim", odpowiada faktycznemu położeniu szacowanej nieruchomości na tle lokalizacji przyjętych do porównań, i tak np. obręb [...] (peryferie miasta) gmina B. jest lokalizacją zdecydowanie lepszą na tle obrębu [...], zatem nie mogła otrzymać tego samego poziomu cechy. Rzeczoznawca wskazał, że według stanu nieruchomości na dzień dokonania oględzin jak również na dzień sporządzenia operatu szacunkowego nie dokonano formalnie podziału działki gruntu. Oceniając mapę ewidencyjną rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż taka możliwość istnieje, ale powinna być wydana uprzednio decyzja o warunkach zabudowy oraz chociażby wstępny projekt podziału geodezyjnego, potwierdzający, że takie częściowe wydzielenie dziatki jest możliwe. Wobec powyższego, w operacie szacunkowym działki zostały uwzględnione, jako jedna całość gospodarcza z sobą powiązana. Prawidłowa jest zatem ocena organów, zgodnie z którą, wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego aktualna wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej w wysokości 1.030.000,00 zł została poparta obszerną analizą rynku lokalnego nieruchomości zabudowanych tj. 31 transakcji objętych tabelą umieszczoną na stronach 17-19 operatu szacunkowego. Przyjęta wartość jest również wartością rynkową, zgodnie z definicją, zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest to "szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych, pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej". Ponadto Sąd zauważa, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są władne aby w ramach postępowania egzekucyjnego odnosić się do zasadności doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, czy też czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości dla oceny wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej i pozostają w gestii rzeczoznawcy majątkowego, a nie organów administracyjnych. Jednocześnie należy zaznaczyć, że rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy powinien mieć na uwadze, że ustalona przez niego wartość rynkowa nieruchomości, musi odpowiadać definicji w art. 151 u.g.n. Rzeczoznawca ma pewną dowolność w wyborze metod i technik szacowania po to, by mógł osiągnąć pożądany wynik. Jednocześnie decyduje w pewnym zakresie o tym, na jakich transakcjach rynkowych oprze swoją wycenę, co dotyczy nie tylko zasięgu terytorialnego tych transakcji, ale też czasu, w jakim miały one miejsce. Czas ten nie może być zbyt odległy od chwili sporządzania wyceny, ponieważ zachodzące zmiany mogą powodować wahania koniunktury i cen na rynku nieruchomości. W niniejszym przypadku biegły oparł swoją wycenę na analizie 31 transakcji dokonanych w powiecie [...] i ościennych. Zdaniem Sądu, przyjęcie przedziału czasowego doboru transakcji (które w zdecydowanej większości zostały w ciągu dwóch lat przed datą, na którą oceniano wartość rynkową nieruchomości) jest uzasadnione. Tym bardziej, że biegły opiera się na dokonanych na rynku transakcjach, może więc korzystać jedynie z danych dotyczących nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym. Podsumowując - operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Stanowisko organu wyrażone w treści rozstrzygnięcia zasługuje na akceptację. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budzi wątpliwości. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, zawiera określenie przedmiotu, metody i celu wyceny, rodzaj nieruchomości, jej wartość rynkową i datę, na którą wartość tę określono. W treści operatu wskazano zakres i uwarunkowania wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne. Rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny. W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. W przedstawionej analizie rynku nieruchomości dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości w zbliżonej lokalizacji. Zestawienie objęło transakcje za lata 2020-2022. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, Operat zawiera sposób obliczenia z uwzględnieniem współczynników korygujących. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Nie może umknąć uwadze Sądu, że strona podnosząc zarzuty koncentrujące się wokół zasad prowadzenia postępowania wyjaśniającego w istocie podważa wartość dowodową operatu szacunkowego, a zgłoszone przez skarżącą zastrzeżenia, co do prawidłowości sporządzenia operatu dotyczą kwestii merytorycznych. W tym kontekście należy zaznaczyć, że sąd administracyjny, podobnie jak organy administracji, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekuje skarżąca. Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok NSA z 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zatem w razie zastrzeżeń odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, skarżąca może skorzystać z uprawnienia zwracając się do tej organizacji celem dokonania oceny od strony merytorycznej. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia przepisów postępowania tj. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. Zdaniem Sądu w rozpatrywanej sprawie organ egzekucyjny podjął niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy i ustalenia zasadności zgłoszonych zarzutów. Zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Dokonał, przede wszystkim, oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego przy udziale rzeczoznawcy, który na wezwanie organu egzekucyjnego udzielił szczegółowych wyjaśnień i odniósł się do zarzutów skarżącej. Odnośnie zarzutu, zgodnie z którym - określanie wartości nieruchomości powinna poprzedzać analiza rynku nieruchomości dokonana z uwzględnieniem przeprowadzenia oględzin tych nieruchomości - w ocenie Sądu, a wbrew zarzutom skargi, nie było potrzeby oględzin nieruchomości wziętych do porównań, na których podstawie rzeczoznawca określił cenę. Z uwagi na powyższe fakt, że organ błędnie zidentyfikował ten zarzut jako zarzut braku oględzin nieruchomości należącej do skarżącej (które zostały niewątpliwie przeprowadzone i fakt ten nie jest przez stronę kwestionowany) nie stanowi uchybienia mogącego mieć wpływ na wynik sprawy. Również zarzut naruszania przez organ odwoławczy zasady dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.), który w ocenie strony ograniczył się do kontroli postanowienia organu I instancji jest bezzasadny. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej jako organ II instancji rozpoznał sprawę na skutek wniesionego zażalenia i po zweryfikowaniu operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę uznał, że nie posiada on wad, które mogłyby wpłynąć na szacowaną wartość nieruchomości skarżącej. W podsumowaniu sądowej kontroli zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie odpowiada prawu, albowiem przy jego wydaniu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i procesowego, które mogłyby lub miały istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. ds