II SA/Łd 1052/09

Dnia 8 kwietnia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA: Grzegorz Szkudlarek Sędziowie Sędzia WSA: Arkadiusz Blewązka (spr.) Sędzia WSA: Sławomir Wojciechowski Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2010 roku przy udziale - sprawy ze skargi A. F. i D. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta B. ustalił wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer [...], o powierzchni 0,0662 ha, położonej w obrębie miasta B., dla D. i A. małżonków F., byłych właścicieli przedmiotowej nieruchomości w kwocie 4 321, 50 złotych, w związku ze zbyciem wskazanej nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że w związku z otrzymanym wypisem z aktu notarialnego z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. [...] Nr [...], dotyczącego zbycia przez D. i A. F. powyższej nieruchomości, wszczęte zostało postępowanie w celu ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta B. dla obszaru ograniczonego ulicami: A, B, C, D, E, F i rzeką R., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia [...], Nr [...], (który utracił moc w dniu [...]), znajdowała się w jednostce 48 MN o przeznaczeniu podstawowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i uzupełniającym - zieleń uporządkowana. Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. - obszaru ograniczonego ulicami: A, B, C, D, E, F i rzeką R. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), która weszła w życie [...], działka nr [...] znajduje się w jednostce urbanistycznej B 25MN(u) i przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług. Kończąc organ wskazał, że wójt, burmistrz, prezydent miasta, działając na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej u.p.z.p. ustala jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, w drodze decyzji i pobiera ją w przypadku zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Wobec powyższego w celu ustalenia wysokości opłaty został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed zmianą planu i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie operatu ustalono, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 37 046,00 złotych, natomiast po zmianie planu wynosi 51 451,00 złotych. W powołanej wyżej uchwale Nr [...] ustalono stawkę procentową służącą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 30% dla terenów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług. Zatem z uwagi na fakt, iż sporna działka położona jest obecnie w strefie terenów o przeznaczeniu podstawowym - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług, a przed zmianą planu przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, organ pierwszej instancji stwierdził, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co stanowi podstawę do ustalenia renty planistycznej. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli D. F. i A. F., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 6 u.p.z.p., polegające na jego niewłaściwym zastosowaniu i w konsekwencji ustaleniu, iż w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, podczas gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu. W ocenie strony, dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto zarzucili naruszenie art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust 2 w zw. z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w zawyżonej wysokości. W uzasadnieniu odwołujący się wskazali, iż dokonana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała, że przedmiotowa działka znalazła się w jednostce urbanistycznej B 25 MN(u) o przeznaczeniu podstawowym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczeniem usług. Nieruchomość ta położona jest w dzielnicy domków jednorodzinnych w spokojnej, atrakcyjnej dla rodzin okolicy. Zapisy dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przewidywały możliwości prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej na tym obszarze, co zapewniało spokój i bezpieczeństwo w sąsiedztwie spornej działki. Na skutek zmiany planu ten region miasta stracił swoje podstawowe walory, a tym samym straciły na atrakcyjności wszelkie położone tam nieruchomości, bowiem w opinii odwołujących się, pojawiło się niebezpieczeństwo prowadzenia w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości działalności gospodarczej, która została w całości zabudowana domem jednorodzinnym przeznaczonym wyłącznie do celów mieszkalnych, zaś niezabudowany teren tejże nieruchomości obsadzony został nasadzeniami charakterystycznymi dla ogrodów przydomowych. Z uwagi na swoje przeznaczenie nieruchomość ta wyklucza ewentualne prowadzenie w jej ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., decyzją z dnia [...], nr [...] utrzymało w mocy wskazaną na wstępie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...]. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ drugiej instancji, po zacytowaniu treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 11 u.p.z.p. oraz § 50 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wskazał, że na zlecenie Prezydenta Miasta B. została sporządzona, przez rzeczoznawcę majątkowego D. P., wycena przedmiotowej nieruchomości, określająca jej wartość przed zmianą i po zmianie planu miejscowego. Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodą porównywania nieruchomości parami. Wyceniając przedmiotową nieruchomość rzeczoznawca ustaliła rynek wtórny niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług, obejmujący teren miasta B., w okresie od grudnia 2005 roku do grudnia 2008 roku. Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego posłużyła się danymi z transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z dokonanej analizy rynku wynika, że ceny nieruchomości o takim przeznaczeniu zawarte są w przedziale od 52,78 zł/m2 do 58,76 zł/m2 powierzchni. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu posłużyła się danymi z transakcji dotyczących nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem funkcji usługowej. Wybrała trzy transakcje, których ceny zawarte są w przedziale 76,00 zł/m2 do 80,55 zł/m2 gruntu i zależą od atrakcyjności położenia, drogi dojazdowej, infrastruktury technicznej, wielkości działki i przeznaczenia. Ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określona została przez rzeczoznawcę na kwotę 37 046,00 złotych. Natomiast wartość nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określona została na kwotę 51 451,00 złotych. Kończąc organ odwoławczy wyjaśnił, że przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. właścicielami przedmiotowej nieruchomości byli D. i A. F., którzy sprzedali ją w dniu 22 grudnia 2008 roku. Zatem zdaniem organu zostały spełnione obie przesłanki ustalenia opłaty, przewidziane przepisem art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały zmieniającej plan. Wobec faktu, że zgodnie z powołaną wyżej uchwałą Rady Miejskiej w B. stawka procentowa służąca do rozliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w wysokości 30 % dla terenów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług, wysokość renty planistycznej należało ustalić w wysokości 4 321,50 złotych, a do jej wniesienia zobowiązani są byli właściciele. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli A. F. i D. F., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...]. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucili: - naruszenie art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 roku, Nr 98, poz. 1071 ze zm.) w związku z art. 140 K.p.a. i art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 roku, Nr 79 poz. 856 ze zm.), poprzez nie zapewnienie stronie skarżącej czynnego udziału w przeprowadzonym postępowaniu, a w szczególności nie wyznaczeniu skarżącemu terminu na wypowiedzenie się, przed wydaniem decyzji, co do zebranych materiałów, dowodów oraz zgłoszonych żądań; - naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 6 u.p.z.p., polegające na jego niewłaściwym zastosowaniu i w konsekwencji ustaleniu, iż w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka 729 o pow. 0,0662 ha wzrosła, podczas gdy wartość nieruchomości uległa obniżeniu; - naruszenie art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 w zw. z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu i w konsekwencji ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w zawyżonej wysokości. W dalszej części skargi skarżący zakwestionowali stanowisko organu odwoławczego zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskazując że w przedmiotowej sprawie dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, albowiem w ich opinii dokonana na mocy uchwały Nr [...] zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowała wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej ich własność, a wręcz przeciwnie spowodowała jej obniżenie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P[...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentacje zawartą w treści zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W rozumieniu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy - sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie jest odpowiedź na pytanie, czy Prezydent Miasta B. zasadnie ustalił A. F. i D. F. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka numer [...], o powierzchni 0,0662 ha, położonej w B.. Problematyka ustalenia rzeczonej opłaty unormowana została w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W rozumieniu art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość omawianej opłaty według dyspozycji art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 7). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie - nastąpi zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt - podaż (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2007 roku, w sprawie o sygn. akt II OSK 1244/06 - Lex 360221). Każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2009 roku, w sprawie o sygn. akt II OSK 1810/07 - Lex 509156). Sąd, badając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w kontekście powyższych uwag i obowiązujących przepisów prawa, stwierdził, że w przypadku skarżących wystąpiły oba omówione wyżej warunki, co obligowało Prezydenta Miasta B. do ustalenia renty planistycznej. Przede wszystkim okolicznością niesporną jest, że do dnia [...] przedmiotowa działka zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia [...] nr [...] w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B. dla obszaru ograniczonego ulicami: A, B, C, D, E, F i rzeką R. (Dz. Urz. Woj. [...] z [...]nr [...], poz. [...]), znajdowały się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 48 MN, dla której jako podstawowe przeznaczenie terenu przewidziano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zaś uzupełniająco dopuszczono zieleń uporządkowaną. Z dniem [...] weszła w życie uchwała Rady Miejskiej w B. z dnia [...] nr [...] w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B. - obszaru ograniczonego ulicami: A, B, C, D, E, F i rzeką R. (Dz. Urz. Woj. [...] z [...]nr [...], poz. [...]). W myśl wspomnianej uchwały działka o numerze [...] znajduje się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem B 25MN(u), dla której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś jako dopuszczalne przeznaczenie terenu przewidziano usługi. Jednocześnie stosownie do § 30 pkt 1 wskazanej uchwały - dla terenów, o których mowa w § 6 pkt 1, 2 i 3, czyli także dla terenu spornej nieruchomości, ustala się stawkę procentową służącą do rozliczania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 30 %. Niekwestionowaną okolicznością postępowania jest fakt, że dotychczasowi właściciele przedmiotowej nieruchomości A. F. i D. F., w dniu 22 grudnia 2008 roku, czyli po wejściu w życie uchwały o zmianie planu, a przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zbyli sporną działkę w drodze umowy sprzedaży, czego dowodem jest akt notarialny rep. [...] nr [...]. Wobec tak ustalonego stanu faktycznego sprawy Prezydent Miasta B. prawidłowo wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia, czy zachodzą omówione na wstępie rozważań przesłanki obligujące go do określenia renty planistycznej i kierując się regulacją art. 37 ust. 11 ustawy zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości, mającą za zadanie określenie wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie. Jak wcześniej wskazano zasady określania wartości nieruchomości unormowane zostały w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozumieniu art. 154 ust. 1, wskazanej wyżej ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków; 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (art. 155 ust. 1). Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2). Stosownie natomiast do treści § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny (...) przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 wskazanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). Analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55-57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, stwierdzić należy, że określa on jednoznacznie przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizację ogólną i szczegółową oraz zagospodarowanie wycenianych nieruchomości, przeznaczenie terenu, określa nadto sposób wyceny, a więc wybór podejścia, metody i techniki wyceny, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, określa wartość rynkową przedmiotu wyceny, ustala wartość rynkową spornych nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez zestawienie nieruchomości porównawczych, określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości oraz zestawienie cech nieruchomości przyjętych od porównań, obliczenie poprawek. Dodatkowo operat określa: wartość rynkową nieruchomości po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dopuszczeniem usług, poprzez charakterystykę rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cen rynkowych, określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny zgodnie z faktycznym sposobem użytkowania po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości, zestawienie cech nieruchomości przyjętych do porównań, oraz obliczenie poprawek, a nadto aktualne wartości rynkowe nieruchomości, klauzule, zastrzeżenia oraz wskazanie załączników. Zatem zawiera on wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Nadto rozważany dokument jest rzeczowy, logiczny i spójny, a co istotne - pozwala prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Wynika z niego mianowicie, że przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B., dla fragmentu obejmującego sporną nieruchomość wartość nieruchomości wynosiła 37 046,00 złotych, zaś po wejściu w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, gdy oprócz podstawowego przeznaczenia nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, dopuszczono również usługi, wartość nieruchomości wzrosła do kwoty 51 451,00 złotych. Skoro zatem wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany planu i skarżąca sprzedała działki przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały dotyczącej zmiany planu, to Prezydent Miasta B. zobligowany był do określenia renty planistycznej, biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, czyli kwotą 37 046,00 złotych, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą, czyli kwotą 51 451,00 złotych, wynoszącą 14 405,00 złotych W tym stanie rzeczy opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiła 30 % wzrostu wartości nieruchomości i jak prawidłowo ustalono to w toku postępowania administracyjnego, wynosi 4 321,50 złotych. Przechodząc do oceny zarzutów skargi, stwierdzić należy, że nie zasługują one na uwzględnienie. Przede wszystkim nie sposób podzielić argumentów skarżących, że wartość nieruchomości, a w konsekwencji wysokość renty planistycznej została zawyżona, albowiem, jak zostało to już zauważone, operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, jego treść jest spójna, logiczna i rzeczowa. Dodać również trzeba, że D. i A. małżonkowie F. pismem z dnia 20 kwietnia 2009 roku, doręczonym w dniu 24 kwietnia 2009 roku, zostali powiadomieni przez organ pierwszej instancji o sporządzeniu operatu szacunkowego i możliwości zapoznania się oraz wypowiedzenia, co do zgromadzonej w sprawie dokumentacji. Skarżący przed ustaleniem renty planistycznej nie zgłosili żadnych zastrzeżeń, ani uwag do opracowanego operatu szacunkowego, a nadto nie złożyli żadnych dowodów, których celem byłoby obalenie tez wynikających z kwestionowanego przez nich dokumentu. Na marginesie dodać jeszcze trzeba, że w rozumieniu art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżący mogli przed zbyciem nieruchomości zwrócić się do Prezydenta Miasta B. o określenie w drodze decyzji administracyjnej wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą planu, jednakże z możliwości tej nie skorzystali. W tej sytuacji zarzuty skarżących, co do faktu naliczenia renty planistycznej oraz co do jej wysokości, są bezzasadne. Podsumowując, należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają przepisom obowiązującego prawa i brak jest jakichkolwiek przesłanek do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Z tego też powodu skargę należało oddalić. O powyższym Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 p.p.s.a. m.o.