II SA/Łd 1501/10

Dnia 16 marca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczy po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 marca 2011 roku sprawy ze skargi F. K. i K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...]., nr [...] Burmistrz Miasta-Gminy S., działając na podstawie art. 36 ust 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27.marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze. zm., dalej u.p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm., dalej k.p.a.), po ponownym rozpatrzeniu sprawy, orzekł o ustaleniu i pobraniu od F. K. i K. K. jednorazowej opłaty w wysokości 21.731,50 złotych na rzecz Gminy S. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w S., w obrębie [...], na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni 4280 m2, wynikającego z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S., który stał się obowiązujący z dniem 10.grudnia 2005r.. Organ pierwszej instancji ustalił, że w dniu 30.maja 2008r. F. K. i K. K. zbyli przedmiotową nieruchomość, zaś w dniu 15.września 2008r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne, w toku którego na zlecenie Gminy sporządzony został operat szacunkowy z dnia 10.kwietnia 2009r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził do niego aneks z klauzulą aktualności. W operacie uwzględniono stan nieruchomości na dzień 10.grudnia 2005r., natomiast oszacowania dokonano według cen z dnia 30.maja 2009r. W wyniku końcowym wyceny wskazane zostało, iż wartość nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania wyniosła 23.330,00 złotych, natomiast wartość nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 457.960,00 złotych. W związku z powyższym na zasadzie z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyliczono jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która zgodnie z wartościami nieruchomości wskazanymi w operacie szacunkowym wyniosła 21.731,00 złotych. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wnieśli F. K. i K. K., zarzucając jej: naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p., poprzez wydanie decyzji określającej rentę planistyczną podczas, gdy pomiędzy dwoma planami zagospodarowania brak ciągłości oraz poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości według cen nierzeczywistych i określonych nie w dniu zbycia nieruchomości. Po drugie odwołujący zarzucili organowi administracji naruszenie prawa procesowego, mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a w szczególności art. 6 k.p.a., w związku z art. 7 k.p.a., poprzez odstąpienie od podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz kierowanie się wyłącznie interesem Gminy z pominięciem słusznego interesu stron, zwłaszcza wobec kwestionowania poprawności operatu przez skarżących i wskazywania konkretnych transakcji, których nie ujęła w operacie biegła, a o których organ miał wiedzę urzędową (co naruszyło także art. 77 § 4 k.p.a.). Ponadto odwołujący zarzucili naruszenie art. 77 §1 w zw. z art. 78 §1 i 2 k.p.a., poprzez nieuwzględnienie żądań strony odwołującej się w przedmiocie przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii - operatu szacunkowego uwzględniającego ceny z transakcji nieruchomości podobnych z okresu sprzedaży przedmiotowych działek oraz żądania przeprowadzenia kontroli operatu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm., dalej u.g.n.), przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych tj. zbadania i wydania oceny poprawności operatu, mającego istotne znaczenie dla sprawy, przez co organ administracji nie dopełnił obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Dalej odwołujący zarzucili naruszenie art. 80 k.p.a., poprzez dokonanie oceny okoliczności, uznanych przez organ administracji za udowodnione na podstawie niepełnego, wadliwego materiału dowodowego, pomimo sygnalizowania przez stronę odwołującą się faktu błędnie sporządzonej opinii poprzez znaczne zaniżenie wartości nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i zawyżenie cen nieruchomości po przekształceniu, co miało zasadniczy wpływ na zawyżenie renty planistycznej oraz dokonanie wadliwej, swobodnej oceny materiału dowodowego z pominięciem wiadomości urzędowo znanych o wartościach transakcyjnych nieruchomości podobnych. Odwołujący się zarzucili także naruszenie art. 89 § 2 k.p.a., w związku z art. 10 k.p.a. i art. 14 K.p.a., poprzez niewyznaczenie rozprawy celem wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych, poprzestanie natomiast na przyjęciu pisemnych wyjaśnień biegłego rzeczoznawcy, nadto zaś naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., poprzez pominięcie w uzasadnieniu kwestii podniesionych przez odwołujących się i wskazujących na nierzetelność sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego oraz lakonicznego ustosunkowania się do treści wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.lutego 2010r. Mając powyższe na uwadze F. K. i K. K. wnieśli o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w ramach art. 136 k.p.a. polegającego na dopuszczeniu dowodu z dodatkowej pisemnej opinii w postaci nowego operatu szacunkowego, względnie o zwrócenie się w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o zbadanie i wydanie oceny poprawności operatu i orzeczenie co do meritum albo o uchylenie zaskarżonej decyzji, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i wskazanie ewentualnych wytycznych. Decyzją z dnia [...], nr S.K.O. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 u.p.z.p. orzekło o utrzymaniu w mocy wskazanej na wstępie decyzji organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy stwierdził, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 u.p.z.p, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu drugiej instancji analiza przytoczonych przepisów pozwala na stwierdzenie, iż istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowiącego formę tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uiszczenia przez właściciela opłaty, w razie łącznego wystąpienia przesłanek określonych w tym przepisie. W przedmiotowej sprawie, na co wskazuje zebrany materiał dowodowy, wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej należy uznać za spełnione. Jak wynika z ustaleń stanu faktycznego sprawy niniejszej, nieruchomość położona w S. oznaczona jako działka nr [...], o powierzchni 4280 m2, stanowiąca byłą współwłasność F. K. i K. K., znajdowała się pod rządem poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Województwa [...] nr 14, poz. 129) na terenach rolnych, oznaczonych symbolem C15RP. Plan ten utracił swoją moc z dniem 31.grudnia 2003 roku. Od dnia 1.kwietnia 2004r. dla omawianego terenu gmina nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla ww. działki nie była również wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w S., tj. w dniu 10.grudnia 2005r., przedmiotowa nieruchomość faktycznie wykorzystywana była, jako nieruchomość rolna. W wyniku uchwalenia nowego planu, wprowadzonego w/w uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Województwa [...] nr [...], poz. [...]), uległo zmianie przeznaczenie tego terenu i przedmiotowa nieruchomość znalazła się w jednostce planistycznej 4.7 U/P na terenach o podstawowym przeznaczeniu jako usługi, składy, magazyny, zakłady przemysłowe oraz o przeznaczeniu dopuszczalnym jako obiekty administracyjne, socjalne, zieleń izolacyjna, parkingi, obsługa komunikacji samochodowej oraz urządzenia obsługi technicznej. Następnie organ odwoławczy wskazał, iż wobec braku tożsamości przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym, którego moc wygasła, w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.lutego 2010r., w sprawie o sygn. akt. P/58/08, w którym stwierdzono, iż art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p. jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Zarzut odwołujących, sprowadzający się do tego, że organ pierwszej instancji wydał decyzję, określającą rentę planistyczną podczas, gdy pomiędzy dwoma planami zagospodarowania przestrzennego brak było ciągłości, do czego jak należy domniemywać nie był uprawniony, w świetle tego, co zostało powiedziane powyżej, jest nieuzasadniony. Dalej Kolegium stwierdziło, iż ustalenie wartości konkretnej nieruchomości przed i po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma zasadnicze znaczenie zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty (konieczność zbadania, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność obliczenia wysokości opłaty. Podstawą obliczenia opłaty jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po zmianie (uchwaleniu) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie organu drugiej instancji, określając wartość przedmiotowej nieruchomości w niniejszej sprawie, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi oraz niezabudowanymi nieruchomościami przemysłowymi, które zostały zrealizowane w okresie od maja 2006r. do maja 2008r. W badanym przedziale czasowym przed uchwaleniem planu rzeczoznawca wybrał 16 transakcji sprzedaży, a po uchwaleniu planu 42 transakcje sprzedaży, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania ceny średniej, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących, by na tej podstawie oszacować wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Następnie organ odwoławczy stwierdził, iż stosownie do § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 270, poz. 2109), rzeczoznawca majątkowy prawidłowo do wyceny przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, tj. 10.grudnia 2005r., a ceny z dnia zbycia nieruchomości, tj. z dnia 30.maja 2008r. Organ odwoławczy uznał, że pod względem merytorycznym, przedłożony w sprawie operat szacunkowy B. P. nie budzi zastrzeżeń, zwłaszcza w kontekście wyjaśnień złożonych w pismach z dnia 27.stycznia 2009r., 25.maja 2009r. oraz 25.marca 2010r, stanowiących odpowiedź rzeczoznawcy na zarzuty odwołujących, kierowane pod adresem sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Następnie organ odwoławczy stwierdził, iż w niniejszym postępowaniu administracyjnym, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę planistyczną, nie został skutecznie zakwestionowany, choćby przez złożenie innego operatu wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynikałaby inna wartość przedmiotowego gruntu, czy też poprzez złożenie przeciwdowodu w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Natomiast wniosek odwołujących zgłoszony w piśmie z dnia 7.września 2010r. (data wpływu do Kolegium) polegający na żądaniu od Burmistrza Gminy S. informacji w zakresie posiadanej wiedzy urzędowej na temat sprzedaży warunkowych nieruchomości rolnych, gdzie gmina posiadała prawo pierwokupu, jak i przyjęciu do porównań transakcji wskazanych przez strony, nie zasługiwał na uwzględnienie, ponieważ przedmiotem wnioskowanego dowodu miały być okoliczności niemające znaczenia dla sprawy. Transakcje warunkowych sprzedaży nieruchomości nie mogą być bowiem uwzględnione w wycenie i stanowić podstawy do dalszych wyliczeń, gdyż w wyniku zawarcia takich umów nie dochodzi do przeniesienia prawa własności, lecz jedynie do przyrzeczenia takiego przeniesienia. Transakcji, na które powołuje się strona, zrealizowanych w dniu 18.stycznia 2007r. w W. oraz w dniu 14.grudnia 2006r. w S. nie ma zaś w zbiorze danych o transakcjach dokonanych na terenie gminy S.. Z tej przyczyny nie mogły być one uwzględnione przez rzeczoznawcę. Podstawą natomiast odrzucenia transakcji zawartej pomiędzy osobami fizycznymi, a E. Sp. z o.o., mającej wskazywać na zawyżenie cen gruntów rolnych, było odmienne od rolniczego przeznaczenie nieruchomości, której ona dotyczyła, a tym samym nie spełniała ona warunku podobieństwa i jako taka nie mogła być wzięta pod uwagę. Z kolei żądanie skierowane do organu administracji, dotyczące przeprowadzenia drugiego dowodu w postaci nowego operatu szacunkowego dla wykazania zasadności ustalonej na jego podstawie opłaty planistycznej, w sytuacji gdy takim dowodem organ już dysponował, w ocenie Kolegium, nie mogło zostać uwzględnione, bowiem brak jest podstaw do żądania przeprowadzenia tożsamych dowodów w sprawie na poparcie twierdzeń, które zostały już udowodnione. Co do zarzutu nieprzeprowadzenia rozprawy organ odwoławczy zauważył, że art. 89 § 1 i § 2 k.p.a. wskazuje przypadki, kiedy przeprowadzenie rozprawy przez organ administracji publicznej jest konieczne, zaś w ocenie Kolegium rodzaj sprawy, charakter i cele postępowania, jak i ilość stron oraz przepisy prawa nie wskazywały na obowiązek przeprowadzenia w przedmiotowym postępowaniu rozprawy administracyjnej. Powyższą decyzję F. K. i K. K. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Łodzi, żądając jej uchylenia w całości wraz z poprzedzająca ją decyzją organu pierwszej instancji. W swojej skardze podtrzymali zarzuty podniesione w odwołaniu oraz wnieśli o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego z dokumentów, polegającego na zwróceniu się do Urzędu Gminy w S. z żądaniem udostępnienia pisemnej informacji "czy (...) wydano wcześniej lub później tożsame decyzje dotyczące przedmiotowej sprzedaży przez skarżących (...) i dlaczego wydano kolejną decyzję pomimo braku rozpoznania zaskarżonej decyzji przez SKO w Ł.". Nadto zwrócenie się do Urzędu Skarbowego w G. o podanie pisemnej informacji z systemu CZM lub RWD informacji o transakcjach sprzedaży w gminie S. nieruchomości w latach 2007- 2008, oraz zwrócenie się do Urzędu Gminy w S. o podanie pisemnej informacji o dokonanych transakcjach sprzedaży w mieście i gminie S. nieruchomości rolnych i przemysłowych we wskazanym okresie. Dalej skarżący zażądali dopuszczenia dowodu z dodatkowej pisemnej opinii w postaci nowego operatu szacunkowego, względnie o zwrócenie się w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o zbadanie i wydanie oceny poprawności operatu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Na rozprawie w dniu 9 lutego 2011r. pełnomocnik skarżących złożył kserokopię operatu szacunkowego, który sporządzony został przez B. P. dla działek gruntu oznaczonych numerami [...] i [...], na okoliczność odmiennego wskazania niż w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie współczynników korygujących wartość nieruchomości. Na tej samej rozprawie sąd oddalił wnioski dowodowe zawarte w skardze. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 powołanego przepisu). Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Podkreślić należy, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.). Bada więc zgodność z prawem zaskarżonego aktu oraz czynności podjętych w toku postępowania również w zakresie nie objętym zarzutami skargi. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zgromadzone w aktach administracyjnych, Sąd nie dopatrzył się uchybień, które skutkowałyby uchyleniem zaskarżonej decyzji. Instytucja opłaty planistycznej została uregulowana w ustawie z dnia 27.marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z powołanego przepisu wynika, iż ustalenie opłaty planistycznej następuje po łącznym zaistnieniu następujących przesłanek: 1. uchwalenie albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 2. zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego; 3. wzrost wartości nieruchomości wywołany zmianą bądź uchwaleniem planu; 4. ustalenie w planie zagospodarowania przestrzennego stawki opłaty planistycznej, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; Odnosząc się do spełnienia poszczególnych przesłanek wskazać należy, iż Rada Miejska w S. podjęła w dniu [...] uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...], nr [...], poz. [...]). A zawartą w dniu 30.maja 2008 r. umową sprzedaży F. i K. K. zbyli nieruchomość położoną w S., oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 4280 m2. Wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu miejscowego wykazany został operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, zaktualizowanym ostatecznie na dzień 15.lutego 2010r. Stawka procentowa opłaty planistycznej została ustalona w uchwalonym planie na 5% (§ 13 pkt 2). Wyjaśnić należy, iż uchwała w sprawie planu miejscowego podjęta została na podstawie ustawy z dnia 7.lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. nr 15 z 1999r., poz. 139 ze zm.), wobec zaistnienia warunków z art. 85 ust. 2 ustawy z dnia 27.marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu. Przepis ten stanowi, że do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz planów zagospodarowania przestrzennego województw, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu oraz zawiadomiono o terminie wyłożenia tych planów do publicznego wglądu, ale postępowanie nie zostało zakończone przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Uchwałę Nr [...] Rady Miejskiej w S. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta S. podjęto w dniu [...], zaś w dniu 1.lipca 2003 r. w dzienniku A ukazało się ogłoszenie Burmistrza Miasta i Gminy S. o terminie wyłożenia do publicznego wglądu projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. w dniach 4.lipca do 4.sierpnia 2003 r. (informacja Burmistrza Miasta-Gminy S. zawarta w piśmie z dnia 15.lutego 2011 r. załączonym do sprawy II SA/Łd 1502/10). Postępowanie w sprawie miejscowego planu nie zostało zakończone przed 11.lipca 2003r., czyli dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27.marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego Rada Miejska, wobec kategorycznego brzmienia przepisu ust. 2 art. 85 u.p.z.p., zobowiązana była zastosować przy uchwalaniu planu przepisy dotychczasowe, pod pojęciem których rozumieć należy przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. I to zarówno w zakresie stosowania dotychczasowych przepisów proceduralnych w ramach procedury przyjmowania lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jak i przepisów prawa materialnego. Takie stanowisko znajduje oparcie w dotychczasowym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym między innymi w wyrokach: z dnia 29.grudnia 2005r., w sprawie II OSK 376/05 (Lex nr 190961), z dnia 25.maja 2007 r., w sprawie II OSK 164/07 (Lex nr 334281), z dnia 16.grudnia 2008 r., w sprawie II OSK 1151/08 (Lex nr 518297), z dnia 12.lutego 2010 r., w sprawie II OSK 320/09 (Lex nr 597540). Tym samym regulacja § 13 uchwały stanowiąca, iż ustala się stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości służącą pobraniu opłaty, o której mowa w art. 26 ust. 3 ustawy z dnia 7.lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, dla terenu w jednostce przestrzennej 4.7U/P na 5%, daje podstawę do ustalenia i pobrania opłaty planistycznej, obecnie przewidzianej przepisem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bowiem obowiązek pobrania tej opłaty wynika wprost z przepisów ustawy z 2003 r., zaś stawka procentowa została prawidłowo ustalona w planie miejscowym, uchwalonym zgodnie z zasadami procedury przewidzianej w ustawie z 1994 r. Jej prawidłowości nie niweczy błędne powołanie w § 13 przepisu "art. 26 ust. 3" ustawy z 1994 r. (takiego oznaczenia przepisu brak jest w tej ustawie), z którego miałaby wynikać regulacja opłaty planistycznej, podczas gdy faktycznie opłata przewidziana była w przepisie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Niewątpliwie istnieje więc podstawa prawna do ustalenia opłaty planistycznej, wynikająca z przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z § 13 pkt 2 uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S.. Powyższą kwestię sąd badał z urzędu, bowiem zarzuty skargi koncentrowały się wokół wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości, w myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p., po wejściu w życie uchwały o m.p.z.p. lub jego zmianie jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV u.g.n. oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływanego, jako "rozporządzenie"). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 ustawy o gospodarce nieruchomościami, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno – użytkową (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Wykorzystane w operacie szacunkowym powyższe dane mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2 u.g.n.). Ustalenie wartości nieruchomości leży zatem w zakresie ustaleń faktycznych organów administracji niezbędnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia tej wartości jest opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego. Jednakże z całą pewnością organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587). Organ administracji powinien dokonać analizy operatu w sposób uwzględniający art. 77 § 1 k.p.a. Zgodnie bowiem z powołanym przepisem organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli zatem w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w toku postępowania powinien dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, także tych wskazanych przez stronę. Sąd analizując załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy pod kątem przesłanek wynikających z § 55 – 57 rozporządzenia, określających sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego stwierdził, że określa on jednoznacznie wszystkie niezbędne elementy zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji i czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia nieruchomości, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny, w tym wycenę gruntu pod użytkowanie rolne i z przeznaczeniem pod usługi i przemysł). Sąd podziela ocenę dokonaną przez organ, uznając załączony do akt operat za rzeczowy i spójny, a co istotne, pozwalający prześledzić tok rozumowania rzeczoznawcy. Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii i wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponadto sporządzający operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność przez dołączenie do akt administracyjnych aneksu i stosownej klauzuli zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym, Sąd uznał za bezzasadne zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 159 u.g.n. w zw. z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. oraz § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia przez określenie wzrostu wartości rynkowej nieruchomości skarżących według cen nierzeczywistych, wybiórczych oraz określonych w innej dacie, niż zbycie nieruchomości, a także przyjętych z niesymetrycznych okresów. Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości nieruchomości uwzględnił jej stan prawny, stan wg ewidencji gruntów oraz stan techniczno-użytkowy z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. 10.grudnia 2005 r., natomiast ceny przyjął z dnia 30.maja 2008 r., czyli z dnia zbycia nieruchomości. Zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Na tej podstawie wyceniając wartość rynkową nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego biegły przyjął 16 transakcji oraz 42 transakcje po wejściu w życie planu. Zdaniem Sądu nie było przeszkód, by wśród analizowanych transakcji znalazły się transakcje dokonane w dniach 29-30.maja 2008r., wśród których była też transakcja dotycząca zbycia przez skarżących przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu skarżących, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w jednej opinii do wyliczeń ceny ziemi po przekształceniu przyjęła inne kryteria, wartości wskaźników korygujących (na stronie 16 i 17 operatu), Sąd ocenił, iż zamiana wartości procentowej poszczególnych cech, na które wskazali skarżący, nie ma wpływu na ustalenie wartości nieruchomości, czyli również na końcowe rozstrzygnięcie sprawy, bowiem zakres współczynników korygujących w przedziale wskazanym na stronie 17 operatu tj. a wynoszący 0,680 – 1,092, będzie taki sam w sytuacji przyjęcia danych procentowych wskazanych na str. 16, a więc kiedy przypiszemy lokalizacji udział procentowy na poziomie 20%, a dostępności komunikacyjnej 15%. Ponadto faktyczne wyliczenie wartości nieruchomości zawarte jest w tabeli na stronie 17. Opis cech na stronie 16 stanowi natomiast swoistą "legendę", pozwalającą na odczytanie danych z tabeli. I choć zgodzić się należy ze skarżącymi, iż dane te powinny być zbieżne, omyłka w tym zakresie pozostaje bez wpływu na dokonaną kalkulację. Organ w sposób wyczerpujący i, w ocenie Sądu, uzasadniony, odniósł się do zarzutu skarżących nieuwzględnienia przy wycenie nieruchomości, transakcji przez nią wskazanych, wyjaśniając iż brak jest tych transakcji w zbiorze danych gminy S., nie ma informacji co do warunków ich zawarcia, a sama strona też ich nie załączyła. Natomiast nieuwzględnienie transakcji ze spółką A dla wyliczenia wartości ziemi rolnej było uzasadnione faktem, że transakcja ta dotyczyła nieruchomości o innym przeznaczeniu niż rolne. W toku postępowania biegła kilkakrotnie, szczegółowo, odnosiła się do przedstawionych przez stronę skarżącą zarzutów. Jeśli pomimo wyjaśnień autorki operatu strona nadal uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, to w celu jego obalenia miała możliwość przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. Z tej możliwości strona nie skorzystała, lecz konsekwentnie domagała się tych działań od organu administracji, a następnie od Sądu, występując ze stosownym wnioskiem dowodowym w skardze. Organ w sposób wyjątkowo obszerny i niezwykle szczegółowy omówił przesłanki przeprowadzenia rozprawy administracyjnej i prawidłowo ocenił brak obowiązku i potrzeby przeprowadzania rozprawy w tym postępowaniu, realizując przy tym, w sposób należyty, wymóg czynnego udziału strony w postępowaniu przez umożliwienie stronie udziału w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji, wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w szczególności umożliwienie stronie zapoznania się z treścią operatu i zgłoszenia swoich uwag oraz wniosków, co wypełnia przesłanki art. 10 § 1 k.p.a. Wniosek skargi, dotyczący przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego z dokumentów oraz z opinii biegłego, nie zasługiwał na uwzględnienie bowiem, wbrew celowi postępowania sądowego, nie pozostawał w związku z oceną legalności zaskarżonej decyzji, lecz zmierzał do ponownego ustalenia stanu faktycznego w sprawie. Sąd zaś, w niniejszym postępowaniu, tak jak zostało to już zaznaczone na wstępie rozważań, nie ustala na nowo stanu faktycznego w sprawie lecz ocenia, czy właściwe w sprawie organy, ustaliły ten stan zgodnie z procedurą administracyjną i czy do poczynionych ustaleń, prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego. Nie jest więc dopuszczalne w tym postępowaniu gromadzenie przez sąd materiału dowodowego z dokumentów stanowiących bazę do nowej opinii biegłego, następnie przeprowadzenie dowodu z tejże opinii, względnie poddanie ocenie opinii sporządzonej na zlecenie organu administracji, przez organizację zawodowa rzeczoznawców i orzekanie co do meritum, jak o to wnosiła strona skarżąca. Oceniając, złożony na rozprawie przez pełnomocnika strony skarżącej, operat szacunkowy, który sporządzony został przez B. P. dla działek gruntu, oznaczonych numerami [...] i [...], należących do J. i H. K., w celu wykazania odmiennego określenia niż w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie współczynników korygujących wartość nieruchomości Sąd uznał, iż nie może on mieć wpływu na ocenę legalności zapadłych w sprawie decyzji, bowiem dotyczy innej nieruchomości, o odmiennych cechach takich jak: stan nieruchomości, lokalizacja, czynniki środowiskowe, stan i stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowanie otoczenia, dostęp do komunikacji, sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości itp. W ocenie Sądu, tylko opinia, zawierająca określenie wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, nawet w formie dokumentu prywatnego, mogłaby być dla Sądu podstawą oceny, czy organy administracji publicznej ustaliły stan faktyczny sprawy zgodnie z unormowaniami procedury administracyjnej, a następnie tego, czy prawidłowo dokonały subsumcji przepisu prawa materialnego do poczynionych ustaleń faktycznych. Nie można zaś tego dokonać porównując przyjęte dane dla wyceny innej działki. Podsumowując, w ocenie Sądu organy administracji obu instancji, ustalając obowiązek i wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, prawidłowo przeprowadziły postępowanie oraz właściwie zastosowały przepisy prawa materialnego. Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.