II SA/Łd 230/11

Dnia 9 czerwca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak – Kolczyńska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi Polskiego Związku [...] Zarządu Głównego w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie niewłaściwości organu w sprawie ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oddala skargę. Postanowieniem z dnia [...], wydanym na podstawie art. 66 § 3 K.p.a., art. 204 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2000r. nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn. Dz.U. z 2001r. nr 79, poz. 856 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku Związku A w W. o ustalenie, że wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 2.148.500 zł, określona w piśmie Prezydenta Miasta Ł., jest należna w innej wysokości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. stwierdziło swą niewłaściwość w sprawie i zwróciło pismo wnioskodawcy. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż Związek A w W. na podstawie umowy z dnia 31 stycznia 2001r. nabył od Gminy Ł. na podstawie art. 204 ustawy o gospodarce nieruchomościami w użytkowanie wieczyste działki gruntu o numerach [...] o łącznej powierzchni 12,5826 ha położone w Ł. przy ul. A 44 i B bez numeru oraz nieodpłatnie własność budynków. W dniu 27 lutego 2008r. Związek A w W. zbył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własność budynków na rzecz osoby fizycznej (akt notarialny Rep. A nr 3190/2008). Pismem z dnia 22 sierpnia 2008r. Prezydent Miasta Ł. wezwał Związek A do zapłaty kwoty 2.148.500 zł tytułem pierwszej opłaty rocznej za opisaną wyżej nieruchomość. Jako podstawę żądania wskazano § 2 pkt c umowy z dnia 31 stycznia 2001r. oraz art. 204 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Związek A w W. złożył wniosek o ustalenie, że dokonana pismem Prezydenta Miasta Ł. z dnia 22 sierpnia 2008r. aktualizacja pierwszej opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości. W uzasadnieniu wniosku wskazano, że zbycie nieruchomości było spowodowane niemożnością wykorzystania jej na cele określone w umowie z dnia 31 stycznia 2001r. W załączeniu do wniosku Związek A złożył operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. P., w którym wartość nieruchomości określono na kwotę 2.200.000 zł. Z prawem użytkowania wieczystego ustanowionego na gruntach Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego - zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - związany jest obowiązek ponoszenia opłat, pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. W § 2 pkt c umowy z dnia 31 stycznia 2001r. określono stawkę pierwszej opłaty rocznej (25%) oraz kwotę należnej opłaty w wysokości 55.000 zł. Obowiązek jej uiszczenia uzależniony był od zbycia prawa użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od dnia zawarcia umowy. Związek A zbył nieruchomość na rzecz osoby fizycznej w dniu 27 lutego 2008r. Tym samym ustalona w umowie z dnia 31 stycznia 2001r. pierwsza opłata roczna stała się wymagalna. Na skutek tego, pismem z dnia 22 sierpnia 2008r., Prezydent Miasta Ł. wezwał Związek A w W. do jej uiszczenia w wysokości określonej w dniu sprzedaży. Wezwanie to nie jest wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości pierwszej opłaty, do której mają zastosowanie przepisy dotyczące aktualizacji opłaty rocznej. Jest to wyłącznie wezwanie do zapłaty należnej kwoty w związku z rozporządzeniem przez Związek A mieniem na rzecz osoby trzeciej przed upływem terminu zwalniającego z obowiązku jej uiszczenia. Mimo, że w art. 204 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca odwołuje się do przepisów jej rozdziału 8 działu II, to jednakże ich stosowanie powinno dotyczyć wyłącznie sposobu ustalania wysokości pierwszej opłaty rocznej, tj. na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Skoro w sprawie nie ma zastosowania tryb przewidziany w ustawie o gospodarce nieruchomościami do aktualizacji opłat rocznych, to ani Samorządowe Kolegium Odwoławcze, ani żaden inny organ administracji nie jest właściwy do rozpoznania wniosku z dnia 26 września 2008r. Sprawa ta ma charakter cywilny i nie podlega rozpoznaniu w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ani przepisów K.p.a. Na powyższe postanowienie Związek A złożył pismo z dnia 23 stycznia 2009r. zatytułowane "skarga na postanowienie z wnioskiem o przywrócenie terminu do wniesienia skargi". W piśmie z dnia 11 marca 2009r. wskazał, że pismo z dnia 23 stycznia 2009r. należy traktować jako wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. W uzasadnieniu Związek A stwierdził, iż wiedział doskonale o tym, że z chwilą sprzedaży nieruchomości, na której położona jest strzelnica myśliwska w Ł., zobowiązany był uiścić pierwszą opłatę w wysokości określonej w dniu sprzedaży, według przepisów rozdziału 8 działu II ustawy o gospodarce nieruchomościami. W art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziana została instytucja aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i tryb odwoławczy dla użytkownika wieczystego, który nie godzi się z zaproponowaną mu nową wyższą wysokością takiej opłaty. W rezultacie użytkownik taki może złożyć stosowny wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie złożyć sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, który jest równoznaczny z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego (art. 79 i 80). Kierując się zasadą zastosowania tych przepisów per analogiam skierował stosowny wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które jednakże zastosowało nieuprawnioną wykładnię art. 204 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, twierdząc, że stosowanie przepisów rozdziału 8 działu II powinno dotyczyć wyłącznie sposobu ustalenia wysokości wartości nieruchomości, tzn. winno być dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego. Literalne brzmienie tego przepisu jest o wiele szersze i nie wynika z niego, aby ustawodawcy chodziło wyłącznie o to, by wycenę przeprowadził rzeczoznawca majątkowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zauważyło bowiem, że w tych obydwu przypadkach chodzi o ponowne ustalenie wartości nieruchomości, co z reguły wiąże się z drastycznym podwyższeniem opłat rocznych i tzw. pierwszej opłaty. Ponieważ wycen takich dokonują rzeczoznawcy majątkowi przybrani do tych czynności i opłacani przez władzę administracyjną, to racjonalny ustawodawca wprowadził tryb odwoławczy dla takich wycen, zapewniając zainteresowanym uzyskanie na końcu obiektywnego werdyktu sądowego. W rezultacie mogłoby dojść do absurdalnie zawyżonych oszacowań, a taki przypadek ma tutaj właśnie miejsce. Strona przedstawiła organowi administracji wycenę własnego rzeczoznawcy majątkowego na kwotę "2.200 tys. zł", a nie na prawie "9 mln zł". Postanowieniem z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy własne postanowienie z dnia [...]. Na powyższe postanowienie Związek A w W. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Wyrokiem z dnia 24 lipca 2009r., sygn. akt II SA/Łd 369/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził nieważność zaskarżonego postanowienia z uwagi na ponowne rozpatrzenie sprawy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy wniesionego z uchybieniem terminu, bez uprzedniego rozpatrzenia wniosku o jego przywrócenie. Wyrokiem z dnia 16 września 2010r., sygn. akt I OSK 1514/09 Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Samorządowego Kolegium Odwoławczego od powyższego wyroku. Postanowieniem z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. przywróciło Związkowi A termin do złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, zakończonej postanowieniem z dnia [...], natomiast postanowieniem z tej samej daty nr [...], wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144, art. 127 § 3, art. 66 § 3 K.p.a. oraz art. 1 ust. 1 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy własne postanowienie z dnia [...]. W uzasadnieniu, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż w sprawach z wniosków dotyczących aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie działa jako organ drugiej instancji w sprawie administracyjnej, lecz jako organ administracji, któremu ustawodawca powierzył rozstrzygnięcie w trybie przedsądowym sprawy cywilnej. Nie ulega wątpliwości, że spory na tle opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego są sprawami cywilnymi, tak jak użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego (art. 232 K.c.). Tylko wyjątkowo, na podstawie wyraźnego upoważnienia ustawowego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonuje tu określonych ustawą czynności na etapie przed wniesieniem pozwu, która to droga (powództwa) jest regułą w sporach między stronami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ma kompetencję do prowadzenia postępowania w sprawach dotyczących opłat za użytkowanie wieczyste w zakresie określonym treścią art. 78 - 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie jest to więc kompetencja generalna do rozpoznawania sporów powstałych na tle użytkowania wieczystego. Do spraw, w których Samorządowe Kolegium Odwoławcze wypowiadać się nie może, należy m.in. spór o wysokość pierwszej opłaty, o której mowa w art. 204 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta sprawa należy do kompetencji sądu cywilnego. Nie można więc zgodzić się z poglądem wnioskodawcy, że nierozpatrzenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze sprawy wywołanej jego wnioskiem pozbawi stronę prawa do dwuinstancyjnego postępowania. Zasada dwuinstancyjności postępowania (art. 15 K.p.a.) dotyczy bowiem postępowania administracyjnego, w którym załatwiana jest sprawa administracyjna. Sprawa o ustalenie, że wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego powinna zostać ustalona w mniejszej kwocie, jest sprawą cywilną, a właściwym do jej rozpoznania jest sąd powszechny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgodziło się również ze stanowiskiem wnioskodawcy o konieczności stosowania przepisów o aktualizacji opłaty rocznej per analogiam do sporów o wysokość pierwszej opłaty. Wskazało, że o żadnym odwołaniu nie może tutaj być mowy - odwołanie przysługuje od decyzji, a tego rodzaju akty administracyjne nie zapadają w sprawach o wysokość opłat za użytkowanie wieczyste. Nie ma też podstaw do stosowania przepisów przewidujących możliwość złożenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona (art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w sytuacji, gdy właściciel gruntu ustala pierwszą opłatę w razie zbycia użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od jego ustanowienia (art. 204 ust. 6 tej ustawy). W skardze na to postanowienie Związek A w W. wniósł o jego uchylenie w całości oraz zwrócenie sprawy do organu celem jej merytorycznego rozpoznania oraz zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu Związek A podtrzymał argumentację podniesioną we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy. Nadto zarzucił zaskarżonemu postanowieniu naruszenie art. 78 ust. 2 Konstytucji RP przez to, że stwierdzając swą niewłaściwość organ administracji uchylił się od merytorycznej oceny wniosku z dnia 26 września 2008r. Tym samym zamknął drogę do legalnego kwestionowania rzetelności przedstawionego oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego, która w ten sposób może zostać uznana za ostateczną. Zdaniem Związku A na takie potraktowanie tej kwestii zdaje się wskazywać zachowanie Gminy Miasto Ł., która żądała zapłaty kwoty 2.148.500 zł pod rygorem skierowania sprawy o zapłatę na drogę postępowania cywilnego. Obecnie przed Sądem Okręgowym w Ł. toczy się postępowanie pomiędzy stroną skarżącą, a Gminą Miasto Ł. w sprawie o zapłatę o sygn. akt [...], w której to sprawie postępowanie zostało zawieszone do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy przez sądy administracyjne pierwszej i drugiej instancji. Pozbawienie strony możliwości nadania całej sprawie trybu postępowania, o jakim mowa w art. 78 - 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest naruszeniem zasady konstytucyjnej określonej w art. 78 w związku z art. 2 Konstytucji RP, gdyż takie stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest także zaprzeczeniem idei demokratycznego państwa prawnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowego Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem sporu w rozpatrywanej sprawie jest prawidłowość postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego o stwierdzeniu swej niewłaściwości i zwrocie pisma wnioskodawcy, którego treścią było żądanie ustalenia, że dokonana przez Prezydenta Miasta Ł. aktualizacja pierwszej opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości. Nie budzi wątpliwości, że po wniesieniu żądania wszczęcia określonego postępowania administracyjnego obowiązkiem organu administracji jest dokonanie oceny wniesionego podania, m. in. pod kątem stwierdzenia istnienia przesłanek koniecznych do wszczęcia postępowania administracyjnego (art. 1 pkt 1 K.p.a.) oraz zdolności organu do prowadzenia postępowania w sprawie i jej załatwienia (art. 19 K.p.a.). W przypadku negatywnej oceny złożonego podania, a zwłaszcza w przypadku ustalenia, iż sprawa objęta treścią żądania nie jest sprawą administracyjną w rozumieniu art. 1 pkt 1 K.p.a., który to przepis stanowi, że Kodeks postępowania administracyjnego normuje postępowanie przed organami administracji publicznej w należących do właściwości tych organów sprawach indywidualnych rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych, bądź gdy została skierowana do organu niewłaściwego, obowiązkiem organu administracji publicznej jest podjęcie stosownych czynności procesowych określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. W przypadku gdy, sprawa objęta treścią podania nie dotyczy sprawy indywidualnej, o której mowa w art. 1 pkt 1 K.p.a. zachodzi bezwzględną przeszkoda we wszczęciu postępowania, czyniącą niedopuszczalnym wszczęcie postępowania administracyjnego w tej sprawie przed organem administracji publicznej. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia z dnia [...] wynika, że w ocenie organu administracji żądanie strony skarżącej (ustalenia, że aktualizacja pierwszej opłaty rocznej jest uzasadniona w innej wysokości) ma charakter cywilnoprawny, w związku z tym nie jest on właściwy do jego rozpoznania. Podstawę zaskarżonego i poprzedzającego go postanowienia stanowi art. 66 § 3 K.p.a. Zgodnie z tym przepisem jeżeli podanie wniesiono do organu niewłaściwego, a organu właściwego nie można ustalić na podstawie danych podania, albo gdy z podania wynika, że właściwym w sprawie jest sąd powszechny, organ, do którego podanie wniesiono, zwraca je wnoszącemu. Zwrot podania następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. W związku z tym przede wszystkim wskazać trzeba, że użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego, a spory i roszczenia stron związane z użytkowaniem wieczystym nie są sprawami administracyjnymi i mogą być rozpatrywane wyłącznie na drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym. W orzecznictwie zaakceptowany został zresztą pogląd, że spór o aktualizację opłaty ma charakter cywilnoprawny, a postępowanie dotyczące tego sporu nie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej (por. np. uchwałę SN z dnia 21 kwietnia 1994r., sygn. akt III CZP 36/94 – OSNIC 1994, nr 11 poz. 209; uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 15 czerwca 1993r., sygn. akt III CZP 51/93 – OSNIC 1993, nr 11 poz. 190; wyrok NSA z dnia 30 października 1997r., sygn. akt I SA 1333/97 – OSP 1998/3/57; postanowienie NSA z dnia 12 lutego 1998r., sygn. akt I SA 1712/97 – Lex nr 44538; uchwałę NSA z 20 maja 1996r., sygn. akt OPK 10/96 – ONSA 1997/1/8). W rozpatrywanej sprawie poza sporem jest, że strona skarżąca zbyła w drodze umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego wskazanej wyżej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej przed upływem 10 lat od dnia jego ustanowienia (umowa sprzedaży z dnia 27 lutego 2008r. - akt notarialny Rep. A nr 3190/2008). W myśl art. 204 ust. 6 zd. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od jego ustanowienia, spółdzielnia, związek spółdzielczy oraz inne osoby prawne są obowiązane uiścić pierwszą opłatę w wysokości określonej w dniu sprzedaży, według przepisów rozdziału 8 działu II. Z uwagi na odesłanie do przepisów rozdziału 8 działu II u.g.n., powołując się na zasady analogii, strona skarżąca wskazywała na konieczność zastosowania określonego w art. 78 – 80 u.g.n. trybu. Przepisy te określają zasady postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Wynika z nich, że procedura rozstrzygania sporów o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ma charakter dwustopniowy. Sprawy te zostały w pierwszej fazie przekazane przez ustawodawcę do rozstrzygania samorządowym kolegiom odwoławczym, a dopiero po zakończeniu tego postępowania każda ze stron umowy może żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd powszechny. Swoje prawo może zrealizować przez zgłoszenie sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. Orzeczenie to kolegium wydaje na skutek wniosku o ustalenie zasadności aktualizacji opłaty rocznej, w sytuacji, gdy nie doszło do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Oznacza to, że ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia w sprawie aktualizacji opłaty rocznej ustawodawca powierzył ostatecznie sądom powszechnym. Zważyć jednak należy, że z przywoływanych przepisów wskazywanej powyżej ustawy i formuły postępowania dotyczącego rozstrzygania sporu o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wynika, że kompetencja samorządowych kolegiów odwoławczych ograniczona została do rozpatrzenia (na rozprawie) wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości i załatwienia tej sprawy w sposób polubowny w drodze ugody, a jeśli do niej nie doszło, do wydania orzeczenia w trybie art. 79 ust. 3 (zdanie drugie) u.g.n. Tylko do czynności podejmowanych w takim zakresie odnosi się dyspozycja zawarta w przepisie art. 79 ust. 7 powołanej ustawy (vide: wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 22 maja 2009r., sygn. akt II SA/Wr 657/08 - opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Uprawnienie kolegium do władczego działania w sprawie zasadności wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu kończy się z chwilą zawarcia ugody przez strony umowy lub podjęcia orzeczenia w warunkach przepisu art. 79 ust. 3 (zdanie drugie) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Od tego momentu kompetencje w kwestii oceny prawidłowości aktualizacji opłaty przejmuje sąd powszechny, o ile wniesiony zostanie w ustawowym terminie sprzeciw, kwestionujący w całości lub w części orzeczenie kolegium. Brak sprzeciwu oznacza niemożność poddania tego orzeczenia jakiejkolwiek weryfikacji (vide: wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 22 maja 2009r., sygn. akt II SA/Wr 657/08 - opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym niemniej jednak zauważyć trzeba, że cytowany wyżej art. 204 ust. 6 u.g.n. nie dotyczy aktualizacji opłaty rocznej, lecz stanowi o obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, która to opłata stanowi odrębną od opłaty rocznej opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. W ustawie o gospodarce nieruchomościami w sposób wyraźny dokonano rozróżnienia pomiędzy pierwszą opłatą i opłatami rocznymi za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste (art. 71 ust. 1). Kwestie dotyczące wnoszenia pierwszej opłaty, w tym - ustalania jej wysokości oraz opłat rocznych zostały odrębnie uregulowane (np. w art. 71 ust. 2 - 4 i ust. 6, art. 72 ust. 1 – 3 u.g.n. ). W ustawie o gospodarce nieruchomościami tylko w wypadku sporu, co do aktualizacji opłaty rocznej przewidziano opisany wyżej szczególny tryb postępowania, którego uruchomienia domaga się strona skarżąca. Przepisy te jednakże w sposób wyraźny odnoszą się jedynie do sposobu rozwiązywania sporu dotyczącego aktualizacji opłaty rocznej, a nie opłat z tytułu użytkowania wieczystego, co pozwalałoby na zastosowanie tego trybu również w wypadku sporu, co do wysokości pierwszej opłaty. Przepis art. 204 ust. 6 u.g.n. w zakresie, w jakim stanowi o obowiązku uiszczenia pierwszej opłaty w wysokości określonej w dniu sprzedaży według przepisów rozdziału 8 działu II, odnosi się zatem wyłącznie do art. 72 ust. 1 i 2 u.g.n., które to przepisy stanowią o tym, iż stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Przepis art. 204 ust. 6 u.g.n. nie może w tej sytuacji stanowić podstawy zastosowania określonego w jej art. 78 - 80 trybu postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. W tym stanie rzeczy za trafne uznać należy stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zawarte w zaskarżonym postanowieniu. Sąd w pełni podziela argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jedynie w bardzo ograniczonym zakresie przewidują właściwość samorządowego kolegium odwoławczego do rozpoznawania sporów na tle spraw związanych z użytkowaniem wieczystym. Przepisów tych nie można interpretować w sposób rozszerzający, bez wyraźnego upoważnienia ustawowego, gdyż sprawy te należą do kategorii spraw cywilnych, rozpoznawanych przed sądami powszechnymi. Z tych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd orzekł jak w sentencji. A.D.