II SA/Łd 313/09

Dnia 9 lipca 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska (spr.) Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant sekretarz sądowy Nina Krzemieniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lipca 2009 roku przy udziale -- sprawy ze skargi J. B. i H. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...]. nr [...], 2. stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się orzeczenia, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących J. i H. B. solidarnie kwotę 105 (sto pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta B. działając na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), po wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia i pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalił J. i H. małżonkom B. byłym użytkownikom wieczystym działki oznaczonej nr ewid. 77, opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Uzasadniając organ wyjaśnił, iż właścicielem nieruchomości gruntowej nr 77 jest Gmina Miasto B., użytkownikami wieczystymi byli J. i H małżonkowie B., którzy w dniu 25 lutego 2008 r. zbyli to prawo. Dla przedmiotowej działki z dniem 1 stycznia 2004 r. przestał obowiązywać ogólny plan zagospodarowania przestrzennego miasta B.. Przed uchwaleniem planu, nieruchomość faktycznie zabudowana była jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, ogrodzona i zagospodarowana. Uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 27 kwietnia 2006 r. zatwierdzony został miejscowy plan zagospodarowana przestrzennego obejmujący przedmiotową nieruchomość, który stanowi, m.in. iż przedmiotowa działka przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowę usługową-usługi komercyjne, zabudowę nieuciążliwą. Organ wyjaśnił, że stosownie do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustala się opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W ramach czynności wyjaśniających na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego ustalono wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu przeznaczenia przed i po uchwaleniu planu. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przed dniem wejścia w życie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał plan miejscowy, ani decyzja o warunkach zabudowy, zatem przy określeniu wartości nieruchomości należało przyjąć faktyczny sposób wykorzystania działki przed uchwaleniem obecnego planu tj. zabudowę mieszkaniową. Dodał, iż dla określenia wartości rynkowej nieruchomości nie ma znaczenia cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Ostatecznie stwierdził, iż obowiązujący obecnie plan umożliwił zabudowę usługową – usługi komercyjne, zabudowę nieuciążliwą, a na dzień wejścia w życie planu działka była użytkowana pod zabudowę mieszkaniową, zatem w wyniku uchwalenia planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a stan ten uzasadnia naliczenie stosownej opłaty z tego tytułu. W odwołaniu J. B. i H. B. wnieśli o uchylenie powyższej decyzji, gdyż na skutek uchwalenia miejscowego planu nie zmieniło się przeznaczenie nieruchomości. Podkreślili, iż w akcie notarialnym zakupu widnieje zapis, iż przedmiotowa działka zostaje oddana w użytkowanie wieczyste celem wzniesienia na niej domu jednorodzinnego i warsztatu rzemieślniczego. Zdaniem odwołujących taki zapis jest tożsamy z przeznaczeniem działki pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowę usługową – usługi komercyjne, zabudowę nieuciążliwą, stąd trudno mówić o wzroście wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu, skoro jej przeznaczenie nie zmieniło się. Strona dodała, iż pierwotna decyzja w sprawie została uchylona i sprawę przekazano do ponownego rozstrzygnięcia właśnie z uwagi na wątpliwości co do rzeczywistej zmiany przeznaczenia nieruchomości i w konsekwencji wzrostu jej wartości. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Wskazując na zasadność rozstrzygnięcia, Kolegium powtórzyło dotychczasowy przebieg postępowania i stanowiska stron. Podkreśliło, iż w oparciu o § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 4 ust. 17 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu lub po jego zmianie. Gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Kolegium wskazało, iż w świetle przywołanego unormowania prawnego prawidłowo ustalono, iż doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Strony nie kwestionują, iż przed wejściem w życie obecnego planu działka wykorzystywana była pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową, w chwili sprzedaży na przedmiotowej nieruchomości znajdował się jedynie budynek mieszkalny i była rozpoczęta budowa budynku gospodarczego. Za chybiony organ uznał zarzut, nieuwzględnienia stanowiska rzeczoznawcy, ponieważ właśnie z uwagi na jego uwzględnienie wydana została decyzja. Zgodził się, iż organ I instancji nie uwzględnił zarzutów strony zgłoszonych pismem z dnia 4 listopada 2008 r. o poniesionych nakładach na doprowadzenie do nieruchomości kanalizacji i gazu oraz zniwelowanie terenu, ale jednocześnie wyjaśnił, iż żaden przepis, z mających zastosowanie w sprawie, nie przewiduje uwzględnienia nakładów w wycenie nieruchomości i w ustaleniu wysokości opłaty. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J. B. i H. B. powtórzyli zarzuty i argumentację odwołania, zwrócili uwagę na swoją trudną sytuację zdrowotną i finansową. Dodali, iż organ błędnie ustalił, że na nieruchomości nie było zabudowań rzemieślniczych, bo nie było odrębnego budynku gospodarczego. Nie wziął pod uwagę, że w piwnicy domu znajdował się zakład produkcji wafli. Na potwierdzenie swych twierdzeń załączyli kopię decyzji Urzędu Miasta z dnia 18 sierpnia 1983 r. udzielającą pozwolenia na budowę obejmującą budynek mieszkalny wraz z wbudowanym zakładem produkcji wafli, zaopiniowany projekt zakładu produkcji wafli posadowiony w piwnicy domu oraz pierwszą stronę dokumentacji technicznej dostępnej w archiwum Urzędu Miasta, w której jest mowa o budynku mieszkalnym i zakładzie produkcji wafli. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Ustosunkowując się do zarzutów skargi organ odwoławczy podniósł, iż nie mają one wpływu na treść rozstrzygnięcia, gdyż przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym planie ma taki sam charakter, jaki został wskazany w umowie przekazującej nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Przekazanie nastąpiło w celu wybudowania domu jednorodzinnego i zakładu rzemieślniczego. Jednakże z umowy sprzedaży nieruchomości wynika, że znajduje się na niej jedynie budynek mieszkalny i rozpoczęta budowa budynku gospodarczego, organ obowiązany jest natomiast uwzględnić stan faktyczny, wobec braku decyzji o warunkach zabudowy lub planu miejscowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną, postanowienie lub inny akt z zakresu administracji publicznej wyłącznie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego aktu. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Istotne jest, iż stosownie do treści art. 134 tej ustawy, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd ma prawo, a także obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy taki zarzut nie został podniesiony w skardze. Rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdził, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia [...], wydane zostały z naruszeniem prawa. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.", ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), powoływana jako u.g.n., w zakresie przepisów statuujących sposób określenia wartości nieruchomości oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), które zawiera szczegółowe regulacje dotyczące wyceny i operatu szacunkowego. Przepis art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, w terminie 5 lat, od dnia w którym plan miejscowy, albo jego zmiana stały się obowiązujące, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie co do wysokości opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też uchwały zmieniającej plan obowiązujący. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Pobranie opłaty uzależnione jest zatem od dwu przesłanek, zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości dokonywane jest z uwzględnieniem jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. Przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie obowiązującego planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. A w przypadku braku planu lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W stanie faktycznym niniejszej sprawy, przed wejściem w życie planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia 27 kwietnia 2006 r. dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 77 brak było planu, jak też decyzji o warunkach zabudowy. Z materiału dowodowego załączonego do akt wynika zaś, że przed uchwaleniem planu nieruchomość faktycznie wykorzystywana była na cele wyłącznie mieszkaniowe. Ustalenia więc organu w tym zakresie są prawidłowe, a argumentacja odnosząca się do zarzutów strony, iż przeznaczenia nieruchomości nie można ustalić na podstawie umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jest w pełni zasadna. Załączone zaś do skargi dokumenty, w postaci kopii decyzji o pozwoleniu na budowę wraz z projektem obejmującym zakład produkcji wafli, nie wskazują, iż inwestycja ta została zrealizowana i że zakład ten był użytkowany. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, iż faktyczny sposób użytkowania nieruchomości obejmował zarówno zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jak i zabudowę usługową. Przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę usługową – usługi komercyjne – zabudowę nieuciążliwą wprowadziła dla tego terenu uchwała Nr XLVI/425/06 Rady Miejskiej w B. z dnia 27 kwietnia 2006 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B. (...). Zasadnym więc jest wniosek organu o przekwalifikowaniu tej nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego. Wątpliwości budzi zaś ustalenie wzrostu wartości nieruchomości, w następstwie którego powstaje obowiązek poniesienia opłaty planistycznej. Wzrost wartości nieruchomości organ ustalił na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który przyjął jako dowód w sprawie bez dokonania analizy i oceny jego prawidłowości w świetle obowiązujących przepisów, czym naruszył przepis art. 80 k.p.a. Prezydent B. rozpoznając sprawę w I instancji w sposób bezrefleksyjny uznał operat za podstawę rozstrzygnięcia, a organ odwoławczy ograniczył się do przytoczenia tez wskazanych przez biegłego w zakresie zastosowanego podejścia, metody, przepisów prawnych na których się opierał oraz ustalonych wartości. Nie zweryfikował ich jednak w żadnym zakresie i nie ocenił prawidłowości przyjętych danych. A zaznaczyć należy, iż opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wzroście wartości nieruchomości nie ma charakteru wiążącego, jest opinią, która jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. W orzecznictwie sądowym wyrażany jest pogląd, iż żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (vide: wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006r., sygn. akt II OSK 459/05, niepubl., dostępny w Systemie Informacji Prawnej LEX, Lex nr 206473). W ocenie sądu operat szacunkowy, który posłużył jako podstawowy element ustalenia stanu faktycznego w sprawie, nie spełnia wymogów określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis § 50 cyt. rozporządzenia wprowadza regulację ogólną przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowiąc, że określa się tę wartość, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie (ust. 1). Przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2). W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu (ust. 3). Paragraf 29 tegoż rozporządzenia, szczegółowo wskazuje, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego (ust. 1). Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (ust. 2). Przepis § 29 przesądzał o zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu, jednak nie zwalniał biegłego od zastosowania się do wymogów ustawowych związanych z tym podejściem, czyli znajomości cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 1 rozporządzenia). Przy czym, przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. W przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (§ 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Rzeczoznawca przeprowadzając analizę rynku ograniczył ją do nieruchomości położonych w B., nie sięgając poza rynek lokalny. Podkreślając, iż spośród 140 aktów notarialnych znalazł tylko jedną transakcję dotyczącą niezabudowanej nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Dalszej analizie poddał więc rynek wtórny niezabudowanych nieruchomości gruntowych, położonych na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę usługową komercyjną, zabudowę nieuciążliwą, ale będących przedmiotem prawa własności. Brak nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny tj. nieruchomości gruntowych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wykluczył możliwość zastosowania zasad wyceny zgodnej z § 29 ust. 1. Rzeczoznawca określił zaś wartość szacowanej nieruchomości na podstawie § 29 ust. 3 rozporządzenia, przyjmując iż nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2. Określił więc tę wartość jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: Sr t T - t Wk = (1 - --- ) x - + 0,25 x ----- R T T gdzie: Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 %; t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Zdaniem sądu, przed ustaleniem wartości nieruchomości w oparciu o § 29 ust. 3 rzeczoznawca zobowiązany był wykazać brak możliwości określenia tej wartości na podstawie § 29 ust. 1 i ust. 2 z uwzględnieniem przepisu § 26 rozporządzenia, czyli analizy rynku regionalnego, krajowego, a nawet zagranicznego. Brak analizy poszczególnych rynków, zgodnie z § 26, rodzi uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości wykonanej wyceny i w konsekwencji ustalonej kwoty odszkodowania. Do tej kwestii nie odniósł się również organ i nie rozważał takiej możliwości, lecz w pełni zaakceptował zaproponowany przez biegłego sposób wyceny, nie badając wpływu pominięcia możliwości badania szerszego rynku, niż lokalny, na ustaloną wartość nieruchomości wycenianej i tym samym na rozstrzygnięcie, wbrew obowiązkowi wszechstronnego wyjaśnienia wszystkich aspektów sprawy. Zwłaszcza, że zastosowanie sposobu wyceny z ust. 3 § 29 wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. A za takie nie można przyjąć ogólnego stwierdzenia biegłego, że specyfiką małych i średniej wielkości miast jest niewielka ilość lub brak transakcji niezabudowanych nieruchomości gruntowych w użytkowaniu wieczystym i dlatego nie było możliwe ustalenie współczynnika relacji cen nieruchomości w użytkowaniu wieczystym do cen nieruchomości będących przedmiotem prawa własności. Podkreślenia wymaga, iż rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystania przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wybrał nieruchomości położone na terenach mieszkaniowych w obrębie 21 i 12. Dla określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny zgodnie z przeznaczeniem w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego również wybrał do porównania nieruchomości usytuowane na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z obrębu [...] i [...]. Na tej podstawie ustalił wartość rynkową działki nr 77 jako przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy usługowej handlu i innej nieuciążliwej oraz jako wykorzystywanej pod budownictwo jednorodzinne. Przyjmując więc jako materiał porównawczy nieruchomości o tym samym przeznaczeniu, położone w tym samym obrębie, określił wartość dla nieruchomości o różnym przeznaczeniu, nie wskazując na zastosowanie współczynnika korygującego cenę ze względu na przeznaczenie nieruchomości. Przy czym brak załączników do operatu w postaci wypisów i wyrysów oraz odpisów dokumentów z których korzystał biegły, uniemożliwia organowi jak i sądowi weryfikację przyjętych do porównania nieruchomości, ze względu na ich położenie i przeznaczenie w stosunku do nieruchomości wycenianej. Niewątpliwie zaś, wymóg załączenia do operatu wszystkich istotnych dokumentów wykorzystanych przy sporządzaniu operatu wynika jednoznacznie z art. 155 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 56 ust. 4 w/w rozporządzenia. Stąd uzasadniony jest wniosek, iż operat stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej jest niezupełny i stąd utrudniona jest jego kontrola. Uwagę też zwraca okoliczność, że biegły miał określić wartość rynkową przedmiotu wyceny zgodnie z przeznaczeniem w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i tak też wskazał dokonując wyboru nieruchomości do porównań. W końcowej części operatu, wskazał jednak aktualną wartość rynkową nieruchomości jako przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy usługowej handlu i innej nieuciążliwej. Podczas, gdy z załączonego wypisu z planu wynika, że działka nr 77 jest położona na terenie oznaczonym symbolem C15MN,U, gdzie zabudowa usługowa usługi komercyjne – zabudowa nieuciążliwa jest przewidziana jako przeznaczenie podstawowe tego terenu (U), nie zaś przeznaczenie dopuszczalne (u). Rzeczoznawca nie wyjaśnił, czy i jakie znaczenie ma ta okoliczność dla określenia wartości nieruchomości, a organ nie zgłębiał tej kwestii. W orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji państwowej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania (wyrok WSA z dnia 9 listopada 2004 r., sygn. akt IV SA/Wa 277/04, niepubl., dostępny w Lex nr 164539). Ustosunkowując się do zarzutów skargi, Sąd podziela stanowisko organu, iż brak jest podstaw do uwzględnienia, przy wyliczaniu wartości przedmiotowej nieruchomości, nakładów poniesionych przez skarżących związanych z doprowadzeniem do niej kanalizacji i gazu. W przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązujących w dacie rozstrzygania sprawy, brak było normy prawnej umożliwiającej odpowiednią korektę wartości nieruchomości o poniesione nakłady. Możliwość taka istniała do dnia 22 września 2004 r., kiedy to utracił moc art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący iż opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Gdyby ta regulacja była aktualna, to nakłady poczynione przez stronę musiałby dotyczyć okresu od 27 kwietnia 2006 r. do 25 lutego 2008 r., a strona wskazała, iż doprowadziła do działki kanalizację i gaz w 1990 roku. Przywołany w skardze wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II OSK 1887/07, nie może mieć zastosowania do rozstrzygnięcia sprawy niniejszej, gdyż dotyczy innego stanu faktycznego i prawnego. Odnosi się bowiem do sytuacji wzrostu wartości nieruchomości w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Podsumowując powyższe rozważania wskazać należy, iż brak prawidłowych ustaleń dotyczących wzrostu wartości nieruchomości, nie pozwala na uznanie, że zaistniały podstawy do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy należy ustalić istnienie podstaw do naliczenia opłaty planistycznej tj. wzrostu wartości nieruchomości, na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego stosownie do art. 37 ust. 11 u.p.z.p., zgodnie z wymogami art. 149 – 157 u.g.n. oraz w myśl przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., a także z uwzględnieniem powyższych uwag. Pamiętając, że operat szacunkowy ma z istoty swej stanowić dla organu pomoc, ale tylko w takim zakresie, w jakim dla oceny ustalonego stanu faktycznego konieczna jest wiedza specjalistyczna i w jakim kompetencje biegłego określone zostały odpowiednimi przepisami. Rzeczoznawca nie może wyręczać organu w jego podstawowym zadaniu, ustaleniu stanu faktycznego sprawy i przyporządkowaniu go właściwym przepisom. Mając to na względzie, Sąd stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 oraz art. 152 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania rozstrzygnął zgodnie z art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a. LS